В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.

Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.

Длинные выходные — меньше сделок

В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.

Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.

Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.

Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.

С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.

Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.

Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

По данным Аналитического центра Циан

Доля ипотечных сделок достигла 70%

По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.

Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.

По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).

Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

По данным Аналитического центра Циан

За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%

В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.

Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

ЖК «Светлый мир “Станция Л”»

Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.

В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.

Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

По данным Аналитического центра Циан

Чем новее — тем дороже

Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.

Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

По данным Аналитического центра Циан

Объем нового предложения в столице увеличился

В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.

Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.

В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.

Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.

Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

  • ЖК «Переделкино Ближнее»
  • С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
  • Минимальный рост предложения в продаже

В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).

Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.

Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.

Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).

Самые продаваемые новостройки Московского региона

Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).

На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.

Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.

Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*

Проект Кол-во сделок в мае 2021 Средний чек сделки, млн руб. Локация Доля рынка
Десна 375 6,06 Новая Москва 2,8%
Символ 312 18,02 Москва в старых границах 2,4%
Пригород Лесное 304 5,28 Московская область 2,3%
Спутник 200 8,57 Московская область 1,5%
Люберцы 2018–2021 190 6,68 Московская область 1,4%
Слава 176 29,79 Москва в старых границах 1,3%
Переделкино Ближнее 168 11,93 Новая Москва 1,3%
Большое Путилково 159 7,72 Московская область 1,2%
Императорские Мытищи 158 4,87 Московская область 1,2%
Светлый мир «Станция Л» 154 7,16 Москва в старых границах 1,2%

По данным Аналитического центра Циан

«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.

Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru

Золотой котлован: квартиры на старте продаж стали дороже готовых

Покупка на котловане практически всегда выгодна. Застройщики постоянно повышают цену, подливая очередной куб бетона. Разница между стартовой ценой и ценой на последнем, предвводном этапе, может достигать приличных сумм. Если, конечно, котлован не порос травой, а покупатели не превратись в обманутых дольщиков.

Большинство покупателей несут свои кровно заработанные, пока новый жилой комплекс только строится. В хороших, беспроблемных проектах к завершению стройки обычно не остается квартир или остается только неликвид или большие-дорогие.

Читайте также:  Элитные квартиры в москве стали снимать на 20% реже

По уверениям аналитиков, 10% квартир приобретается на стадии котлована, когда цена должна быть минимальной, а риски – максимальными. 60% покупают строящуюся недвижимость на стадии монтажа конструкций.

«Группа ЛСР» (рейтинг А+) уверяет, что по итогам прошлого года на стадии котлована совершается треть всех сделок по проекту, мол, покупатели доверяют надежности компании. Оно все так, но…

Супервыгодное вложение: квартиры на котловане

В прошлом году застройщики так рьяно повышали цены на свои объекты, что стоимость котлована приблизилась к предложениям в готовых проектах или в тех, что сдаются в самое ближайшее время. Правда, сравнивать жилые комплексы довольно сложно. Они почти все, конечно, внешне похожи на коробки с окнами, но имеют свои особенности, нюансы, влияющие на цену и ликвидность.

Но вот несколько примеров. В самом начале июля Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)» (рейтинг А+) запустила в продажу новый проект – ЖК Domino возле метро «Черная речка». 39-метровая однушка стоила на старте 7 млн рублей (179,5 тыс. рублей за «квадрат»). Сейчас, спустя всего полгода, на сайте указаны цены от 8,6 млн рублей (220,5 тыс.

рублей за «квадрат»). Срок ввода – конец 2022 года. В ЖК Riverside (рейтинг А-ВА), который построила компания Setl Group (рейтинг А+) на Ушаковской набережной, 43-метровая квартира продается за 10 млн рублей (232,5 тыс. рублей). Цены практически одинаковые.

Но в Riverside можно сразу же заселяться, а в ЖК Domino – только через два года.

Прошлый год, конечно, был богат на неожиданные события на рынке (да и в стране). Оценивать их и объяснять сложно. Так что такие игры с ценами почти не удивляют. Вот еще пример.

В феврале прошлого года компания «Арсенал-Недвижимость» (рейтинг А) запустила новый проект в Каменке – ЖК Modum. На старте цена была от 3,5 млн рублей (цена квадрата 134 тыс. рублей). Сейчас, год спустя, минимальный ценник вырос до 5,5 млн (211 тыс.

рублей за квадратный метр), хотя до сдачи еще два года! К сожалению, нельзя проследить рост цены в этом комплексе хотя бы помесячно, чтобы понять, когда произошел этот рывок. Известно, что на январь в этом комплексе, в корпусах №№1 и 2, реализовано около 25% квартир. Немного за год.

И уже квартиры в этом ЖК выходят на рынке по переуступке – очевидно, что инвесторы сливают активы, предполагая, что цена достигла определенной точки роста.

Группа «Аквилон» (рейтинг А) вывела в декабре на рынок ЖК «Аквилон ZALIVE» на намывных территориях Васильевского острова. На старте продаж минимальная цена 22-метровой студии – 4 млн рублей. После новогодних корпоративов, меньше чем за месяц, ценник подрос до 5 млн (227 тыс. рублей за «квадрат»).

Фантастика! Получается, что цена уже на котловане (который вряд ли еще залит) выросла на 25%. Первая очередь будет сдана только в конце 2023 года. По соседству можно приобрести дешевле готовую квартиру площадью 37 кв.

м в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань» (рейтинг В-СВ) от Seven Suns Development (рейтинг А-) за 6,9 млн рублей (186,5 тыс. рублей за квадратный метр).

Вряд ли такие ценовые кульбиты будут возможны в этом году. Тем более застройщики, которые получают проектное финансирование, могут экспериментировать с динамичным ценообразованием, как это делают интернет-магазины. То есть они могут оперативно менять цены в любую сторону в зависимости от текущего спроса и собственной стратегии продаж.

«После введения проектного финансирования и эскроу-счетов покупка жилья на этапе котлована стала значительно менее выгодной.

Если раньше разница цен между начальным этапом стройки и готовым жильем могла составлять до 30%, то сейчас этот показатель существенно ниже, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Тем не менее, подобную покупку нельзя назвать совсем невыгодной.

Цены на жилье неуклонно растут по ряду причин: удорожанию работ и материалов, растущему спросу и другим. Так, только за прошлый год стоимость квадратного метра в среднем выросла на 20%. И этот рост продолжается.

Кроме того, к моменту ввода дома в эксплуатацию наиболее востребованные и ликвидные квартиры оказываются проданными». «Так что заработать значительную сумму не удастся, но в любом случае инвестирование в жилье до сих пор остается наиболее надежным способом сохранить и приумножить накопления», – резюмирует она.

Когда подешевеют квартиры

На рынке недвижимости было несколько серьезных падений и взлетов. Так что исключать, что квартиры могут подешеветь, нельзя. Эксперты если и говорят, что после прошлогоднего ценового взрыва будет снижение, то называют такое снижение корректировкой цен.

Проблемы могут случиться с жилыми комплексами, которые реализуются по старой схеме и зависят от денег дольщиков. Но прогнозировать цены и спрос на рынке недвижимости и раньше было бесполезно, а после прошлогодних чудес любые прогнозы стыдно давать.

В любом случае уже очевидно, что разница в ценах от котлована до ввода неуклонно снижается. Даже больше – застройщики не стесняясь ставят чуть ли не максимальную цену, только запустив проект в продажу. На соседей особо не равняются, даже если те продают дешевле. Спешить некуда, за два-три года все равно купят.

Если не петербуржцы, то из других городов нашей необъятной родины. Как уверяют аналитики застройщика «Группа ЛСР», региональных сделок уже чуть ли не 40%. Есть куда расти.

На графике видно, как меняется разница в ценах на первичке (пунктир) и вторичке. В прошлом году они практически слились в рублевом экстазе.

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

Источник: БН

Почему квартиры в Москве становятся все меньше, а стоят все больше — BBC News Русская служба

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

Автор фото, Sergei Bobylev/TASS

На рынке недвижимости заметен эффект шринкфляции: площади квартир в новостройках буквально сжимаются на фоне роста стоимости квадратного метра. За последние четыре с половиной года средняя площадь квартир-студий в Москве ужалась на 18%, а однушек и двушек — на 6-7%. Цены на недвижимость при этом находятся на максимальных уровнях за шесть лет.

Средняя площадь студии в Москве, по оценке компании «Метриум» на декабрь 2019 года, составляла 25,9 кв. метра. В июне 2015 года студии были заметно больше — 31,6 кв. метра.

«На рынке есть — и немало — объектов намного меньше средних 18-20 квадратных метров», — объясняет управляющий партнер компании Мария Литинецкая. По ее словам, в 2019 году на рынке в продаже были студии площадью 11-14 квадратных метров.

По данным портала «Мир квартир», с 2014-го по 2019 год средняя стоимость квартир в новых домах в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Сочи и Перми увеличилась почти на 40%.

Сокращение площади студий зафиксировали и в сервисе «Авито Недвижимость». По данным компании, квартиры-студии пользуются спросом, так как это один из самых бюджетных вариантов недвижимости. «В некоторых регионах средняя площадь студии за последние два года сократилась на 10-12%, сообщили в компании.

Тенденция к снижению метража наблюдается и в других типах квартир в новостройках — однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры за последние пять лет тоже стали значительно теснее.

Как отмечает Мария Литинецкая, средняя площадь однокомнатной квартиры с 2015 года сократилась на 3 кв. метра, приблизившись к стандартной площади однокомнатной квартиры в хрущевке.

Гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин объясняет, что уменьшение площади квартир стало естественной реакцией застройщиков на снижение доходов у потенциальных покупателей жилья.

«Причем надо отметить, что средние площади квартир уменьшались не только в массовом сегменте рынка, но и в бизнес, премиум и элитном классе. То есть в период кризиса экономить на площади стремились все клиенты», — говорит он.

Однако по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, несмотря на стагнацию доходов населения, девелоперы пока не торопятся массово строить компактные студии. «В Москве на студии приходится в среднем 4-6% сделок, средняя площадь проданного жилья составляет 54 квадратных метра», — отметил Попов в комментарии Би-би-си.

Как поясняет эксперт, основная покупательская аудитория на первичном рынке — это семьи с детьми, которым не подходит формат студий и однушек.

При этом статистика ЦИАН также фиксирует тенденцию к резкому уменьшению площади жилья эконом-класса в крупных городах по всей стране. Особенно значительно за год сократилась площадь студий и однушек в новостройках Волгограда, Ростова-на-Дону и Челябинска.

В целом продажи квартир и нежилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах в России по итогам прошлого года сократились на 1,7%, сообщает РБК со ссылкой на статистику Росреестра. Аналитики связывают это с введением обязательного использования эскроу-счетов для продажи новых проектов.

Эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года в рамках борьбы с недобросовестными застройщиками. Покупатель квартиры теперь кладет деньги на специальный счет, а продавец может снять их только после выполнения сделки.

О повышении доступности жилья в последние годы не раз заявлял президент Владимир Путин. В частности, он неоднократно предлагал снизить средние ставки по ипотеке до 7-8%, а для молодых семей на Дальнем Востоке и вовсе предлагал выдавать кредиты под 2% годовых. В 2018 году Путин также ставил задачу ежегодно строить 120 млн квадратных метров жилья.

«Сжатие» площадей квартир стало еще одним примером шринкфляции на российском рынке — тенденции к снижению количества или объема товара при росте цены на него. В январе прошлого года одним из самых наглядных примеров шринкфляции стали упаковки из девяти яиц на прилавках российских магазинов, которые продавались по цене традиционного десятка.

  • Яйца в России начали продавать девятками. За год они подорожали на 26%

Летом 2016 года занимавший на тот момент пост вице-премьера Игорь Шувалов при осмотре жилья эконом-класса в Татарстане неподдельно удивился, что люди покупают квартиры площадью 20 квадратных метров.

«Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — сказал тогда Шувалов. Его высказывание вызвало бурную реакцию в соцсетях: чиновнику, в частности, напомнили, что в России есть и зарплаты по 20 тысяч рублей, которые тоже могут показаться смешными.

Читайте также:  Могу ли я требовать у сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Впрочем, удивившие Шувалова студии даже можно назвать относительно просторными. С недавних пор на московском рынке жилья закрепился термин «микроквартиры» — студии, площадь которых начинается от 12 кв. метров.

Такое жилье можно найти и в новостройках других российских городов: в Новосибирске, Казани, Челябинске.

Аналитики отмечают, что микроквартиры пользуются спросом у молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с небольшим бюджетом.

Но и это еще не предел. В феврале на портале «Мир квартир» появилось объявление о продаже студии, которую в СМИ назвали самой маленькой квартирой в России. Помещение площадью 8,4 кв. метра на первом этаже жилого дома в московском районе Люблино было выставлено на продажу за 1,95 млн рублей (30,5 тыс. долларов).

Самые дешевые новостройки в Москве

от 6 218 130 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2017г. — 4 кв. 2018г., есть сданные

Маяк

Химки 15 мин.

1к от 41.9 м2 от 6 218 130 руб.

2к от 65.2 м2 от 9 217 560 руб.

3к от 87.3 м2 от 11 721 240 руб.

4к от 132.1 м2 от 13 874 330 руб.

В продаже 222 квартиры

В Москве стало больше дешевых новостроек на продажу

от 3 990 000 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2021г. — 3 кв. 2022г.

ЖК Бутово парк 2

Бутово 31 мин.

1к от 19.8 м2 от 3 990 000 руб.

2к от 50.8 м2 от 7 100 000 руб.

3к от 76.1 м2 от 9 299 420 руб.

4к от 119.3 м2 от 13 958 100 руб.

В продаже 13 квартир

от 5 744 620 руб.

Срок сдачи: Дом сдан

ЖК » Южная Битца» корп.4

1к от 25.9 м2 от 5 744 620 руб.

2к от 38.6 м2 от 6 679 730 руб.

3к от 70.8 м2 от 9 933 240 руб.

4к от 97.9 м2 от 12 957 065 руб.

В продаже 78 квартир

от 6 818 210 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2017г. — 3 кв. 2019г., есть сданные

ЖК Путилково

1к от 37.9 м2 от 6 818 210 руб.

2к от 57.5 м2 от 8 630 750 руб.

3к от 83.7 м2 от 11 132 100 руб.

В продаже 14 квартир

от 5 688 540 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.

ЖК Люберецкий

Некрасовка 23 мин.

1к от 19.8 м2 от 5 688 540 руб.

2к от 39.3 м2 от 7 150 000 руб.

3к от 63.6 м2 от 9 940 520 руб.

В продаже 48 квартир

от 5 685 120 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2022г.

ЖК Измайловский лес

1к от 28.8 м2 от 5 685 120 руб.

2к от 69.7 м2 от 9 674 360 руб.

3к от 79.7 м2 от 11 612 290 руб.

В продаже 8 квартир

от 5 194 980 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2021г. — 4 кв. 2023г.

Датский квартал

1к от 26 м2 от 5 194 980 руб.

2к от 42.9 м2 от 7 384 414 руб.

3к от 62.3 м2 от 9 657 532 руб.

4к от 82.4 м2 от 14 189 700 руб.

В продаже 482 квартиры

от 5 450 000 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2022г. — 2 кв. 2023г., есть сданные

Прокшино

Прокшино 17 мин.

1к от 19.7 м2 от 5 450 000 руб.

2к от 35.6 м2 от 8 125 532 руб.

3к от 52 м2 от 10 397 912 руб.

4к от 61.9 м2 от 11 246 637 руб.

В продаже 1382 квартиры

Новостройки укрепились в цене

Замедляющаяся на фоне существенного ограничения программы льготной ипотеки активность покупателей жилья пока не привела к снижению цен на первичную недвижимость.

За месяц они, напротив, выросли в среднем более чем на 2%.

Этому способствуют вывод на рынок новых, более дорогих корпусов и высокие темпы продаж в течение последнего года, позволившие застройщикам выполнить планы по реализации.

Средняя стоимость первичной недвижимости в 16 крупнейших российских городах в июне составила 97,4 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,1% по сравнению с началом мая и на 26,4% относительно июня прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН. Согласно оценкам компании «Этажи», средняя стоимость новостроек в России составляет 79,5 тыс. руб.

за 1 кв. м. За месяц этот показатель увеличился на 1,1%, а за год — на 17,3%. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что выраженную положительную динамику средняя стоимость первичного жилья показала впервые за несколько месяцев.

При этом в 9 из 16 городов подборки значение выросло на 2% и более, в 2 — отмечается падение.

Наиболее заметным, по данным ЦИАН, за минувший месяц оказался рост цен на первичную недвижимость в Омске: средняя стоимость выросла на 7%, до 69,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Новостройки в Ростове-на-Дону и Краснодаре за аналогичный период подорожали на 5%, до 76,3 тыс. и 82 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.

Аналитики «Этажей» отмечают также рост цен на недвижимость в Самаре: в июне относительно мая среднее значение увеличилось на 3,7%, до 54,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, согласно данным ЦИАН, новостройки сейчас стоят в среднем 258,3 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 1%, в Санкт-Петербурге увеличение составило 4%, до 178 тыс. руб. за 1 кв. м.

При этом, согласно оценкам Dataflat.ru, средняя стоимость реализованного в рамках договора долевого участия жилья на первичном рынке в старой Москве по итогам мая достигла 305,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — 166,3 тыс. руб.

за 1 кв. м.

Относительно мая докризисного 2019 года стоимость жилья в крупнейших российских городах выросла почти в полтора раза.

Покупательская активность на рынке новостроек сейчас снижается — так, в Москве и Подмосковье число зарегистрированных договоров долевого участия по итогам мая оказалось на 20% меньше, чем в апреле.

А по сравнению со среднемесячным показателем за последние полгода падение оценивается в 15%, свидетельствуют расчеты ЦИАН.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области аналогичный спад составил 26% и 36% соответственно.

Алексей Попов считает, что основной вклад в рост средних цен на крупных рынках обеспечил вывод в продажу новых, более дорогих корпусов.

Эта тенденция, по его словам, прослеживается уже несколько месяцев — например, в Москве сложилась парадоксальная ситуация, когда средняя стоимость жилья на этапе котлована превысила аналогичное значение в готовых домах на вторичном рынке. Снижения средней стоимости новостроек на этом фоне эксперт не прогнозирует.

«Но замедление скорости индексации цен по отдельным комплексам на сжимающемся спросе вполне возможно»,— рассуждает господин Попов.

А активность покупателей, по его словам, сейчас фактически вернулась на допандемийный уровень: новые условия предоставления льготной ипотечной ставки с 1 июля значительно сократили возможности для ее использования.

Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев на этом фоне с 1 июля ждет на рынке новостроек затишья на один-полтора месяца. Этот период потребуется потенциальным покупателям, чтобы адаптироваться к новым условиям приобретения недвижимости.

Одновременно эксперт сомневается, что застройщики будут готовы снизить цены: многие из них за период ажиотажного спроса выполнили свои планы продаж. К этому, по словам господина Зайцева, добавляется увеличение стоимости строительства на фоне подорожания строительных материалов.

«Но при снижающемся спросе цены уже не будут расти, как в прошлом году»,— резюмирует он.

Александра Мерцалова

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Экономные покупатели не дали вырасти ценам на квартиры в Москве в этом году

«Неустойчивый рост» и «осторожное восстановление» – такова обобщенная характеристика московского рынка жилья в 2017 г. Главным драйвером рынка в этом году стала ипотека, которая поспособствовала взрывному росту спроса на новостройки.

Однако высокие риски для устойчивого развития рынка в Москве по-прежнему создают затоваривание и снижение платежеспособности покупателей.

Кроме того, текущий год был богат на судьбоносные для рынка законодательные инициативы, которые станут стресс-тестом для всей отрасли.

Среди инструментов продаж квартир ипотека в этом году стала палочкой-выручалочкой для строителей – таких низких ставок по ипотеке, как в этом году, в истории рынка еще не было. В течение 2017 г.

Банк России шесть раз снижал ключевую ставку, и сейчас она находится на уровне 7,75% годовых, что повысило доступность ипотеки. «Предыдущий рекорд был зафиксирован Центробанком в ноябре 2011 г.

(11,4%)», – говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая, отмечая, что более доступная ипотека помогла увеличить спрос на первичном рынке в границах старой Москвы на 30%.

С учетом присоединенных территорий продажи выросли еще больше. По данным Росреестра, за 11 месяцев в границах старой и новой Москвы было совершено более 47 518 сделок с новостройками, что на 54% больше, чем за тот же период 2016 г.

(30 762 сделки по ДДУ) «Продажи являются рекордными.

Это во многом обусловлено доступной ипотекой – в ряде проектов уже предлагаются кредиты со ставкой от 6,9% годовых», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой».

На этом фоне число ипотечных сделок в Москве выросло с 35 000 в 2016 г. до 41 400 в 2017 г. (данные Росреестра за январь – октябрь). По подсчетам Литинецкой, доля сделок по ипотеке в общем объеме сделок с новостройками в 2017 г. составила 42% (35% в 2016 г.). «По отдельным проектам этот показатель несколько месяцев подряд превышает половину соглашений», – говорит Литинецкая.

Доля ипотечных сделок выросла во всех сегментах рынка и локациях. «В нашем проекте «Level Амурская» доля сделок с привлечением ипотеки варьируется от месяца к месяцу в диапазоне 50–70% от общего числа соглашений.

Очевидно, что данный показатель будет расти и дальше по мере снижения ставок», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Его коллега – генеральный директор IKON Development Евгения Акимова рассказала, что в проекте компании «Новый Зеленоград» доля ипотечных покупателей составляет 60,7%.

«Для сравнения: в 2016 г. только 45% договоров было подписано с привлечением кредита», – говорит Акимова.

Несмотря на взрывной характер активизации спроса в этом году, покупателей в Москве не хватает на всех застройщиков. Новостроек по-прежнему много. Их предложение продолжает расти. Застройщики борются за каждого покупателя.

Читайте также:  Ставку по льготной ипотеке могут снизить

Участники рынка отмечают, что уходящий год отмечен был максимальным выбором жилья с доступным бюджетом покупки. В пределах МКАД можно было купить студию за 2,57 млн руб. и однокомнатную квартиру за 3,1 млн руб.

В таких условиях говорить о каком-либо устойчивом повышении среднерыночных цен пока не приходится.

В целом «плавное сползание» – так можно охарактеризовать динамику цен на столичные новостройки за год.

По оценкам генерального директора компании «Миэль-новостройки» Натальи Шаталиной, средневзвешенная цена квадратного метра в Москве (в старых границах) на конец года составляет 193 900 руб., что на 1,1% ниже, чем год назад.

Схожая оценка и у Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet. «В формате квартир показатель снизился на 1,4%, в формате апартаментов – на 1,2%», – уточняет Родионцев.

«На протяжении всего года средневзвешенная цена «квадрата» в столице колебалась в диапазоне от 192 000 до 195 000 руб. Небольшой рост или снижение были вызваны исключительно перераспределением предложения в зависимости от класса в общей структуре или выходом значительных объемов нового предложения», – поясняет Шаталина.

Больше всего в цене в конце года потеряли квартиры в центре Москвы – новостройки в ЦАО подешевели почти на 30% до 421,9 руб. за 1 кв. м (598 руб. за 1 кв. м в IV квартале 2016 г.

), подсчитал руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов. По его данным, также значительное снижение средней цены за «квадрат» отмечено на востоке Москвы – на 8% до186 300 руб. за 1 кв.

м (против 203 800 руб. за 1 кв. м в IV квартале 2016 г.).

Только в двух столичных округах цены выросли: на северо-востоке Москвы – на 11,2% до 176 300 руб. за 1 кв. м и на юго-востоке – на 3,5% до 139 000 руб. за 1 кв. м.

В разрезе сегментов за год не произошло существенной динамики. По данным Ирины Доброхотовой, за 11 месяцев квартиры комфорт-класса немного подорожали – со 146 826 до 150 110 руб. за 1 кв.

м (на 2%), а жилье бизнес-класса, наоборот, немного подешевело – с 234 520 до 228 600 руб. за 1 кв. м (на 2,5%).

В целом в обоих сегментах рост объема предложения и «экономная» стратегия покупателя подавили реальный рост цен в этом году, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы и застройщики. Об этом свидетельствует дисконтная политика девелоперов.

Среди стимулов продаж столичных новостроек скидки от застройщиков в этом году вышли на второе место после ипотеки. Максимальный дисконт в разных проектах составлял в течение года 10–30%. «Если в прошлом году средний размер скидки не превышал 6%, то в 2017-м он вырос до 7%.

Парадокс, но в конце года гонка за самым высоким дисконтом ускорилась не среди покупателей, а среди застройщиков», – говорит Литинецкая. С ней соглашается генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «2017 год можно объявить годом скидок. Поддавшись рыночной конъюнктуре, многие девелоперы соревнуются, кто даст больший дисконт.

Мы наблюдаем это всеобщее помешательство со стороны с удивлением».

Однако не все так просто – часто скидки являются лишь маркетинговой уловкой, нежели реальным рыночным дисконтом. Сычев отмечает, что такое лавирование с ценами – дело для застройщиков довольно рискованное, а для покупателя еще может оказаться и нечестным.

«Все дисконты, которые заявляются на одни квартиры, компенсируются наценками на другие объекты в том же жилом комплексе. Скидки – это как качели: сначала застройщик завышает среднюю цену на 15–20% относительно рынка, а потом громогласно ее опускает на те же 15–20%.

Скидки создают риски для проекта – пообещав большой дисконт и не получив в ответ роста продаж, девелопер рискует получить кассовый разрыв, из-за которого придется судорожно искать, на чем бы сэкономить, чтобы компенсировать убытки.

Под нож, конечно, идут качественные характеристики проекта», – говорит эксперт.

По оценкам «Метриум групп», новые новогодние акции в этом году появились в 60% проектов массового сегмента и бизнес-классе. Еще примерно в 35% жилых комплексов скидки остались примерно на прежнем уровне, но застройщики все равно заявили о действии новогодних акций.

По подсчетам «Метриум групп», за первые три квартала объем инвестиций граждан в покупку жилья по ДДУ в пределах старой Москвы составил 226 млрд руб. (без учета элитного сегмента).

При этом девелопервы массового жилья привлекли по ДДУ 135,1 млрд руб., а бизнес-класса – 90,9 млрд руб. К концу года общий объем инвестиций граждан в столичное жилье по ДДУ может достигнуть 350 млрд руб., отмечает Литинецкая.

Схожая оценка и у Романа Сычева из Tekta Group – около 380 млрд руб. к концу года.

В этом году, как и в прошлом, спрос по-прежнему не успевал за предложением. Об этом свидетельствует рост числа введенных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами.

По оценке «ИРН-консалтинга», с конца 2014 г. количество готовых новостроек, где квартиры продолжают продаваться после ввода в эксплуатацию, увеличилось на 160%.

В целом, по подсчетам компании, предложение в Москве превышает спрос примерно в 1,5–2 раза.

С начала года в старых границах Москвы в реализацию вышло 49 новых проектов с квартирами и еще около 80 корпусов в уже реализующихся проектах, подсчитала Шаталина из «Миэль — новостроек».

По ее данным, в границах МКАД покупателям в середине декабря предлагалось 36 682 квартиры в 490 корпусах.

Число новых квартир в старой Москве за год выросло почти на 11% во всех классах (против 32 643 лотов в 364 корпусах по итогам 2016 г.).

Прогноз столичных властей по вводу жилья составляет около 3,7 млн кв. м. «То есть планируется построить почти на 10% больше, чем в прошлом году (3,34 млн кв. м), или примерно столько же, сколько в 2015-м (3,87 млн кв.

м)», – отмечает Доброхотова из «Бест-новостроя». «По соседству с нашим флагманским комплексом (ЖК «Маяковский». – «Ведомости») суммарный объем предложения в проектах конкурентов вырос почти в два раза – до 250 000 кв.

м», – рассказывает Сычев из Tekta Group.

Высокая активность девелоперов сохранится и в ближайшие годы – застройщики пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда перед отменой долевого строительства. За 2016–2017 гг. ГЗК рассмотрела проекты с предполагаемым перспективным объемом застройки порядка 41 млн кв. м. Но и без этого рынок Москвы уже затоварен жильем на годы вперед.

«Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87 200 лотов.

При среднем темпе продаж около 3000 лотов в месяц на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится 29,3 месяца, или почти 2,5 года», – подсчитал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Но реализацию проектов может затянуть неравномерное распределение покупательской активности.

«В этом году разрыв между успешными и депрессивными проектами увеличился – 30% сделок приходится на 12 проектов из более чем 300 представленных на рынке», – говорит Литинецкая из «Метриум групп». Схожая оценка и у Шаталиной.

«На десятку самых популярных проектов, где ведутся продажи по ДДУ, приходится 30,4% спроса», – говорит она. «Спрос концентрируется на проектах определенных девелоперов. В Москве половину сделок обеспечили пять девелоперских компаний», – дополняет Доброхотова.

По словам Шаталиной, самыми продаваемыми проектами в старых границах Москвы в 2017 г. стали проекты «Мещерский лес», «Северный», «Лучи», Greenpark, «Мир Митино». «Таким образом, из пяти самых популярных проектов среди клиентов три строятся ГК ПИК», – говорит Шаталина.

Уходящий год ознаменовался не только рекордным спросом, кредитными ставками и скидками, но и началом революционных реформ всей отрасли. Защита прав дольщиков из юридического вопроса превратилась в политический. В этом году президент РФ подписал закон, внесший радикальные изменения в сферу долевого строительства.

Законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жилье, из списка застройщиков выпали кооперативы, товарищества, словом, все сомнительные юрлица, кроме ООО, ПАО и АО. Но и за оставшимися компаниями усилен контроль и на них предъявлено много требований, которым до этого мало кто из них соответствовал.

В целом стать участником рынка строительства жилья теперь стало непросто – чтобы получить право построить многоквартирный дом, компании необходимо не менее трех лет поработать генподрядчиком или техзаказчиком. «Закончились истории, когда на рынок, например, в Подмосковье мог выйти никому не известный застройщик с капиталом в 1 млн руб.

и начать строить жилой дом», – говорит Литинецкая.

Красная строка в законе – создание Фонда защиты дольщиков, который начал свою работу в октябре. Застройщики теперь обязаны платить в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ.

Предполагается, что в случае банкротства застройщика за счет средств фонда будет достроен дом либо граждане получат компенсацию.

Но едва фонд начал работу, как чиновники признали, что отчисления в фонд слишком малы и не смогут защитить все средства дольщиков.

И чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, строительство по ДДУ решено было просто запретить.

В октябре президент РФ поручил разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, «переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников».

И хотя решения такого перехода еще находятся в проработке, ясно, что «долевка» в скором времени должна уйти в прошлое. Таким образом, новостройки потеряют свои преимущества авансовой покупки, когда квартиру на стадии котлована можно было купить примерно на треть дешевле.

При этом переложить дополнительные расходы на плечи покупателей, просто повысив цены, не получится из-за низкого уровня платежеспособности.

«Наши соотечественники очень не любят каких-либо изменений формальных правил игры, особенно когда дело касается столь значимых трат, как покупка жилья.

В этих условиях многие займут выжидательную позицию, пока новая модель финансирования строительства не станет понятной и прозрачной. Произойдет неизбежное снижение спроса», – заключает Сычев.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *