Покупка недвижимости для сдачи в аренду – это самая популярная инвестиция в нынешнем году. Мы попросили экспертов купли-продажи недвижимости и экспертов по аренде объединить свои знания и опыт и разработали универсальную формулу покупки квартиры для сдачи.
По итогам 2020 года самые выгодные и популярные квартиры для сдачи расположились в пределах Третьего транспортного кольца. Это средний ценовой сегмент по аренде (около 45-50 тысяч за однокомнатную квартиру). На эти локации высокий спрос, ценятся квартиры с качественным ремонтом.
Чаще всего в них заселяются клерки среднего звена из соседних офисов, любящие комфорт и имеющие возможность его оплачивать. Мы отметили на карте радиус, где соотношение цена/качество по аренде и покупке лучшее.
К примеру, в ЦАО квартиры сдаются гораздо медленнее, хоть и дороже, цена покупки слишком высокая, арендаторы требуют обеспечить им парковку или резидентское разрешение, высокая стоимость обслуживания домов. На окраинах также есть свои нюансы. Об эконом-сегменте мы напишем отдельную статью.
Квартира должна приносить максимальную ежемесячную прибыль
- Однушка или студия. Самый выгодный формат для покупки под сдачу– однокомнатная квартира или студия. Маленькие квартиры быстро сдаются, чаще всего в ней живут 1-2 человека без детей, и поэтому износ будет меньше. В ней дешевле делать ремонт. Она дешевле двушки или трешки.
- Локация! Самое главное для такой инвестиции – квартира должна быть пешком от метро, до 10-15 минут.
- Качественный ремонт. Обратите внимание, в последнее время наметилась тенденция: квартир под сдачу становится больше, но при этом качественного жилья по-прежнему мало, на него всегда высокий спрос. По нашему опыту, квартиры-конфетки хорошим ремонтом, мебелью из ИКЕА и с посудомойками сдаются быстро, несмотря на высокую цену. Сейчас очень много платежеспособной молодежи, они готовы переплачивать за комфорт, это нужно учитывать. Главная ошибка собственника – непродуманный ремонт, неполный набор техники, старая мебель.
- Дом должен быть построен. Ждать сдачи дома, не получая прибыль, делает предприятие невыгодным.
- Для того чтобы понять, какую финансовую нагрузку вы на себя возьмете, учитываем первый взнос по ипотеке, процент и срок ипотеки, сумма аренды, которую вы будете получать, коммунальная оплата.
- Делаем просчет на 15 и на 30 лет.
- 9 500 000 средняя стоимость квартиры в пределах ТТК
- Ипотека 7,3%
- 2 000 000 первоначальный взнос
- Используем ипотечный калькулятор и получаем результат:
- Ежемесячный платеж в течение 15 лет составит 68 626,27 руб.
- 68 676,27 платеж по ипотеке + 6 000 коммуналка (примерно) — 45 000 аренда — 2 000 свет, вода, водоотведение (платит жилец) = 27 676,27 вы будете доплачивать ежемесячно.
- Ежемесячный платеж в течение 30 лет составит 51 417,82 руб.
- 51 417,82 платеж по ипотеке + 6 000 коммуналка (примерно) — 45 000 аренда — 2 000 свет, вода, водоотведение (платит жилец) = 10 417,82 вы будете доплачивать ежемесячно.
Обязательно заложите бюджет на ремонт и выплату ипотеки, пока он делается.
Вырастет ли цена на квартиру?
В прошлых статьях мы уже говорили о том, что цены на квартиры имеют тенденцию к росту. Например, с января по ноябрь 2020 года цены выросли на 10-15 процентов. Традиционно квартира прибавляет в цене от 5 до 10% ежегодно. Бывают подъемы и спады спроса.
За последние 10 лет квартиры упали в цене на 10% только один раз в 2014 году, но спустя несколько месяцев вернулись на прежний уровень. Самое главное – не купить неликвид (квартиры у эстакад, больших трасс, вредных производств, в аварийных домах).
Всегда изучайте план застройки района!
Какую квартиру можно дорого сдавать? Примеры:
Дом старый, но на цене аренды это не отражается. Сдана одной девушке, 28 лет. 45 000 рублей плюс счетчики. Метро Академическая, улица Шверника,13 минут пешком. Эту квартиру мы сдавали уже несколько раз. Обратите внимание, ремонт не испорчен прежними жильцами, потому что в этом ценовом сегменте вы имеете дело с другим контингентом, чем на окраинах Москвы!
Еще
вариант: метро Коломенская 10 минут пешком, здесь дом новее, Нагатинская
набережная, сдана за 50 000 рублей одной девушке 26 лет. Квартира с видом
на реку.
Рядом офисы Технопарка, офисы на Даниловской мануфактуре. Квартира
сдается на протяжении пяти лет без ущерба ремонту. Жильцы наняли уборщицу, она
приходит 1 раз в неделю.
Мы рекомендуем 1 раз в месяц навещать жильцов для
проверки состояния квартиры.
Подводя итог, для сдачи в аренду выгоднее всего приобретать однокомнатную квартиру или студию в пешей доступности от метро, рядом с большими офисами, делать в ней хороший ремонт, брать ипотеку на максимально долгий срок и заселять в нее платежеспособных молодых людей.
Для более подробной консультации обращайтесь к нашим экспертам! Мы умеем качественно покупать, продавать, сдавать!
ПСИХИАТРИЧЕСКОЕ ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЖИЛЬЯ. ГДЕ СДЕЛАТЬ И ЗАЧЕМ?
КВАРТИРА-СТУДИЯ ДЛЯ СДАЧИ: ЧЕМ ХОРОШ ЭТОТ ВАРИАНТ?
ТЕСТ: МОЖНО ЛИ БРАТЬ ИПОТЕКУ ИМЕННО ТЕБЕ?
Читать также
Сдаем жилье внаем законно и правильно!
29.01.2018
Риэлтор просит перечислить деньги за просмотр квартиры. Законно ли это?
Почему москвичи снимают квартиры в Москве и сдают своё жильё в аренду
По статистике каждая десятая семья москвичей снимает жильё, причём люди имеют собственное жильё, которое сдают в аренду. Что вынуждает москвичей отказываться от жизни в собственной квартире и делать выбор в пользу съёмного жилья?
Почему москвичи снимают жильё в Москве
Существует целый ряд причин из -за которых коренные жители столицы вынуждены снимать жильё, при этом имея московскую прописку и собственное жильё в Москве. Давайте рассмотрим эти причины.
Снимают жильё из-за удалённости от работы.
Не секрет, что зачастую житель Москвы преодолевает огромные расстояния от работы до дома. Если вы имеете квартиру на севере столицы, а нашли хорошую работу на юге Москвы, то время на дорогу в общественном транспорте будет составлять в среднем 1-2 часа.
Если же вы не любитель подземки, а предпочитаете добираться на собственном автомобиле, то рискуете попасть в пробку и не попасть на работу вообще.
По этой причине людям приходится делать выбор. Жить ли в своей квартире, но тратить на дорогу 3-5 часов в день, либо жить в съёмной квартире, но рядом с работой. Как правило чтобы компенсировать расходы на аренду жилья приходится сдавать своё жильё в аренду.
Люди среднего возраста не любят жить в съёмном жилье, и тем более не хотят чтобы в их единственной квартире, где каждая штора куплена с любовью кто-то жил. Поэтому выбирают вариант “дольше до работы, но возвращаться в свой дом” или ищут работу рядом с домом пусть даже с меньшей зарплатой.
Молодёжь гораздо легче относится к частым переездам и съёму жилья
Как добраться до работы в Москве
Москвичи хотят жить отдельно от родителей.
Как кто-то из москвичей встречает вторую половину, то желание жить отдельно и самостоятельно движет молодой парой, они съезжают от родителей. И несмотря на московскую прописку и долю собственности в квартире предпочитают жить отдельно и снимают жильё. Оплата за аренду пара вносит самостоятельно, зачастую родственники принимают в этом активное участие и помогают паре финансово.
Иногда москвичи, которые не имеют пары, но хотят жить самостоятельно снимают квартиры вместе с друзьями или с коллегами.
Московские студенты снимают квартиры.
Ещё одна причина по которой москвичи снимают квартиры это учёба в учебных заведениях. Молодые москвичи объединяются с сокурсниками и снимают квартиру в складчину рядом с учебным заведением. Зачастую деньги на съём квартиры им выделяют родители.
Московские студенты сняли квартиру
Маленькая жилплощадь московской квартиры.
Когда размеры квартиры достаточно маленькие и это создаёт неудобства, семья может переехать в более просторную квартиру. Часто можно встретить ситуацию когда семья с детьми сдаёт свою однушку, а за эти деньги снимают квартиру большей площади с доплатой или переезжают в более отдалённый район Москвы.
Семья москвичей снимает квартиру
Вложить деньги в новостройку Москвы.
Продали свою квартиру и вложили деньги в строящийся дом. Достаточно частая ситуация для москвичей. Пока семья ждёт завершение строительства , сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности на жильё и ключей от квартиры , ей приходится снимать жильё.
В этом варианте нужно понимать, что когда дом сдастся нужно будет время чтобы сделать ремонт, купить и установить мебель и бытовую технику. Иногда стройка может затянуться, и при выборе этого варианта нужно рассчитать, что время и деньги которые уйдут на съём квартиры могут превышать запланированные расходы.
Москвичи купили квартиру в новостройке
Аренда квартиры по “семейным обстоятельствам”
К сожалению в наше время разводы достаточно частое явление в нашей стране. Если семья распадается, то совместное проживание бывших супругов в одной квартире становится невозможным.
А если в семье есть дети у которых сложившийся быт, связанные с посещением школы и дошкольных учреждений, то один из родителей остаётся проживать с детьми в квартире, другой же уходит и зачастую вынужден снимать квартиру.
Супруги разводятся
Коммуналки-современный ад москвичей
Расселение коммунальных квартир очень актуальная тема для москвичей. В трёхкомнатной квартире могут одновременно проживать несколько семей, каждая в отдельной комнате, но с общими ванной комнатой и кухней.
Желание улучшить свои жилищные условия и нежелание жить с зачастую неблагополучными соседями вынуждает людей сдавать собственную комнату в найм, а за эти средства снимать отдельное жильё, опять же приходится либо доплачивать или переезжать в более отдалённые районы.
Жизнь московской коммуналки
Инвестиции в бизнес на деньги от продажи квартиры
Новая тенденция которая достаточно популярна в Москве. Собственник жилья продаёт свою квартиру и эти деньги вкладывает в бизнес, а на заработанные деньги снимает квартиру. Из за высокой цены квартир в Москве эта схема достаточно выгодна при правильном ведении бизнеса. Хотя является достаточно рискованной.
Мы перечислили основные причины по которой на рынке аренды в Москве можно столкнуться с ситуацией, что москвичи снимают квартиры. Своё мнение по этому вопросу вы можете написать в х в видео.
ВИДЕО: Как снять квартиру в Москве. Советы риэлтора
Подготовка квартиры к сдаче в аренду
Подготовка квартиры к сдаче в аренду. Тенденции рынка аренды.
Содержание.
1. Новые реалии рынка аренды.2. Как готовить к сдаче бабушкину квартиру.3. Как готовить к сдаче бюджетную квартиру.4. Как готовить к сдаче квартиру в новостройке.5. Декор, посуда и предметы интерьера.
Я более десяти лет 
сдаю пустые и меблированные квартиры, а также занимаюсь поиском хороших квартир в аренду для клиентов. Поэтому могу сказать, что за эти годы требования арендаторов к жилью изменились.
Новые реалии рынка аренды
Что же изменилось и почему? Арендатор стал требовательнее к меблировке и состоянию квартиры. Стоимость аренды на 80–90% зависит от состояния квартиры и её обстановки. Сейчас конкуренция на рынке аренды очень высока. Если в 2000–2010 годах наблюдался некий дефицит жилья, то теперь его нет, предложений на рынке много.
За последние десять лет наши застройщики столько настроили жилья в Санкт-Петербурге – сдавать, не пересдавать. Заметьте, построили новое жильё. Более половины жилья в новостройках сдаётся.
Это хорошее, современное жильё, с новыми коммуникациями, ремонтом, сантехникой и мебелью. В этом году у меня было много клиенток – девушек, которые искали жильё.
Почти все они выбирали яркие и оригинальные квартиры по интерьеру.
Очень часто звонят люди, которые сдавали квартиры в 2000–2012 годах без особого труда. Квартиры со средним ремонтом и обстановкой неплохо сдавались за 23–25 тыс.руб. Сейчас, когда они пытаются пересдать квартиру, у них это плохо получается.
Квартира, которая раньше сдавалась за день-два, теперь может месяц–два стоять в сдаче. Мне часто звонят в недоумении хозяева квартир, чтобы выяснить, что это за феномен такой. А я им объясняю, что изменились реалии рынка аренды.
В 2020 году, чтобы получить былую стоимость аренды, нужно очень постараться.
Последние тенденции рынка аренды
Нового жилья в Санкт-Петербурге 
становится всё больше и оно ещё продолжает строиться. Кроме трёх основных районов (Девяткино, Парнас и Кудрово) есть ещё большое количество меньших по масштабу районов: Шушары, Янино и другие. Девяткино и Кудрово так разрослись, что в 2019 году получили статус города. В одном Девяткино в настоящее время живёт около 100 тысяч человек. Повторюсь, в этих районах сдаётся большое количество жилья. Тенденция такова, что в будущем из-за большого предложения на рынке аренды будет сложнее сдавать жильё. Поэтому подготовка квартиры к сдаче имеет большое значение. Иногда – это основной залог успеха.
Вывод: арендные ставки имеют тенденцию к снижению, а количество выставленных в сдачу объектов растёт. На смену обычным типовым квартирам в панельках приходят варианты в новых домах со свежим ремонтом. Сдать квартиру без подготовки будет всё сложнее.
Как готовить к сдаче бабушкину квартиру
Об основных видах меблировки квартир.
Что такое бабушкина квартира? Квартира со скромным или даже убогим ремонтом, мебелью 50-60 годов двадцатого века. В этих квартирах:
• Современного ремонта нет;• Скрипучий паркетный пол или видавший виды линолеум;• Устаревшие паласы и немодные ковры тех же лет;• Старая сантехника в виде ванны с облезлой эмалью, туалет с бачком сверху и верёвкой для смывания.
Есть ещё одна характерная черта этих квартир: владельцы готовы снижать цену аренды, но не согласны на ремонт и на вынос старой мебели. Хозяева этих квартир, как правило, пожилые люди, которые не готовы расстаться с немодной уже мебелью. Результат: эти квартиры практически никто не хочет снимать.
Что нужно делать, чтобы сдать?
1. Первое и самое 
главное. Вывезти всё откровенное старьё. Истёртые паласы, устаревшие ковры, железные кровати, старую полированную мебель и прочий «антиквариат».
2. Как минимум, косметический ремонт.
3. Желательно поменять сантехнику. Если пол – старый и скрипучий паркет, то циклёвка не поможет. Лучше поменять его на недорогой ламинат. После смены старого тёмного полового покрытия на светлый ламинат комнаты сразу преображаются.
4. Привезти в порядок кухню. Лучше купить небольшой и недорогой кухонный набор мебели.
Как ни жалко расставаться, старую мебель нужно выносить ОДНОЗНАЧНО. Современный арендатор крайне отрицательно реагирует на старьё. Если нет денег на новую мебель, лучше вообще ничего не покупать. Уж лучше сдавать пустую квартиру.
Если небольшие деньги всё же есть, то в первую очередь нужно купить спальное место: диван или кровать, а остальную мебель предоставить купить арендаторам в счёт аренды.
Если вы этого не сделаете, квартира будет долго стоять в сдаче и цену аренды придётся постоянно снижать. Арендаторы всегда предупреждают, что готовы рассмотреть все варианты, кроме бабушкиных. Даже гастарбайтеры снимают их только в силу крайней необходимости.
Как готовить к сдаче обычную бюджетную квартиру с мебелью 90-х годов
Что я понимаю под бюджетной квартирой: мебель 80–90-х годов или сборная разных годов. Дом может быть любой серии, но не в новостройке. По сравнению с бабушкиной она более востребована, но, тем не менее, не слишком популярна на рынке аренды.
Что можно и нужно сделать 
1. Обновить косметический ремонт. Безумные деньги в ремонт вкладывать не нужно, смысла нет. А вот простой и, тем не менее, качественный ремонт можно сделать самим. Поменять обои. Окна, двери покрасить. Если выбирать обои, то лучше светлые, они визуально расширяют пространство. Сейчас на рынке появилось много акриловых современных красок для стен.
В настоящее время модна окраска стен современными красками на водной основе: Tikkurila, Dulux, Dufa и другие. Они не пахнут, можно получить любой оттенок. Практически вся краска в продаже белая, задают цвет (колер) прямо в магазине.
Вы можете выбрать оттенок по каталогу цветов. Красить валиком стены несложно при условии, что они подготовлены к покраске. Красить можно не только стены, оклеенные обоями под покраску, но и просто ровные оштукатуренные стены.
После окраски квартира приобретает современный вид.
2. Большое внимание арендаторы уделяют кухне, местам общего пользования, наличию современной бытовой техники. В настоящее время квартира должна иметь холодильник и стиральную машину. Это стандарт, а не излишество.
3. Мебель. Постарайтесь объективно оценить плюсы и минусы вашей обстановки. Посмотрите, что можно обновить. Немодные вещи: тёмные несовременные кресла или торшеры 70-х годов прошлого века лучше увезти на дачу.
Если есть относительно новый, но тёмный диван, купите на него недорогой светлый плед. Коллекцию пледов каждый сезон обновляет компания «Икеа». Там можно подобрать недорогой текстиль и для гостиной, и для спальни. В той же «Икее» можно купить интересные диванные подушки или чехлы для них.
Они оживят скучный интерьер. На старые стулья можно одеть специальные подушки на стулья.
Минимальный набор мебели 
в комнате: платяной шкаф, спальное место (лучше диван), журнальный столик, письменный стол. По опыту знаю, что многие хозяева пытаются оставить старую мебель, аргументируя это тем, что мебель ещё крепкая, 100 лет простоит. Она может быть и крепкая, но любой арендатор, который платит около 20 тыс.руб. в месяц за жильё, хочет иметь современный интерьер в виде мебели современного производства, а не крепкую мебель 60-годов.Тезис «для аренды и так сойдет» не пройдёт. Сейчас нужно обставлять, как для себя или даже лучше. Тогда квартиру снимут.
Как обставить квартиру для сдачи в аренду в новостройке
Я не буду писать об отделке квартиры. Я исхожу из предположения, что вы купили квартиру с отделкой и вам остаётся её только обставить.
Пустые квартиры лучше не сдавать, 90% арендаторов ищут меблированные квартиры с бытовой техникой. Это связано с тем, что большинство арендаторов – это приезжие. Поэтому обставлять нужно, хотя бы минимально.
Пустая квартира будет хуже сдаваться и придётся её сдать с большим дисконтом.
В первую очередь обставляется кухня, потом покупается бытовая техника. Стандартный набор бытовой техники состоит из холодильника и стиральной машины. Как максимум, то же самое плюс телевизор, микроволновая печь, посудомоечная машина. Посудомоечные машины положительно воспринимаются почти всеми слоями населения, даже если они не будут ею пользоваться.
Кухня. Что купить в новую кухню? Большинство застройщиков не ставит в квартиры электроплиты. Поэтому в первую очередь покупайте плиту. В новостройках часто наблюдаю такую картину: хозяева, желая сэкономить, покупают только варочную поверхность, к тому же 2-х конфорочную. По опыту знаю, что это не нравится арендаторам.
Большинство из них хотят 
иметь полноценную 4-х конфорочную электроплиту с духовым шкафом. Отсутствие духового шкафа может стать камнем преткновения при сдаче квартиры. Многие семьи любят готовить и печь в духовке. Недорогой и симпатичный кухонный набор мебели можно купить в «Леруа Мерлен» или любом другом магазине. Не покупайте слишком дорогих кухонь, это не оправдает себя. Обеденный стол со стульями также необходим.
Если у вас однокомнатная квартира, то в комнату сначала покупается спальное место, потом место для хранения одежды. Обычно это диван и шкаф. Диваны лучше покупать с местом для хранения постельного белья. Ещё несколько лет назад хозяева жилья были склонны покупать шкафы-купе. Сейчас появилось столько интересных и недорогих моделей шкафов, что не обязательно разоряться на шкаф-купе.
Если вы собираетесь сдавать квартиру преимущественно особам женского пола, то для них дополнительно нужно купить комод или стенку с платяным шкафом. У дам всегда много вещей.
Кроме обязательного минимума можно купить журнальный столик, рабочий стол. Рабочее место может понадобиться арендатору для работы с ноутбуком или компьютером. Девушки приспосабливают его, как дамский столик.
- Общие рекомендации для всех типов квартир
- Посуда
- Так как большинство потенциальных арендаторов – приезжие, то очень неплохо, если вы предоставите им пару кастрюль, сковородку, чайник, тарелки, кружки, ложки, вилки.
- Предметы интерьера
Квартира должна 
выглядеть уютной и обжитой. Как-то раз мы искали квартиру для одной молодой пары. Так получилось, что в новом доме было несколько совершенно одинаковых по планировке студий. Все были практически одинаково обставлены. Что же выбрала молодая пара после осмотра всех студий? Самую уютную и обжитую квартиру–студию.
Что же сделало эту квартиру обжитой? Предметы интерьера. Недорогие картины на стенах, а также симпатичные занавески, оригинальные светильники. В зоне кухни: симпатичные полотенца, прихватки, разделочные доски. В ванной: зеркальный шкаф, вешалка для полотенец, красивая шторка для ванной, на полу – коврик.
Предметы декора и текстиль завершат обстановку вашей квартиры. Они сделают её уютной, обжитой и современной. Арендаторы – люди среднего возраста и молодёжь. А молодёжь выбирает яркий цвет и современный дизайн.
Желательно иметь в квартире изюминку в виде интересного светильника, панно на стене, необычного паласа или подобранных по дизайну подушек на диване.
Это не требует больших вложений, но делает вашу квартиру запоминающейся.
И помните: если вы хотите, чтобы всё в вашей квартире осталось в целости и сохранности, нужно правильно заключать договор аренды. Нужно к договору составить опись мебели и перечислить всю мебель и бытовую технику, которые вы предоставляете в пользование арендаторам.
- Если нужно сдать квартиру, то я всегда к вашим услугам.
- Желаю удачи! Галина Черкис
- 2020 год
Где лучше арендовать квартиру в Москве – обзор районов
Ситуация с рабочими местами в регионах оставляет желать лучшего, поэтому крупные мегаполисы являются местом притяжения части работоспособного населения. Немалую долю арендаторов в Москве составляют студенты, не все из которых хотят жить в общежитиях, предоставленных учебными заведениями. Многие выпускники вузов по завершению учебы остаются в столице и пополняют ряды арендаторов жилья.
Где лучше арендовать квартиру в Москве — дорогие районы
Наибольшим спросом пользуются квартиры эконом-класса, но варианты в центральных районах также находят своего арендатора. Нередко элитные квартиры в историческом центре снимают для своих сотрудников компании, стремящиеся обеспечить топовых специалистов комфортным качественным жильем в престижных районах.
Самыми дорогими в Москве считаются Хамовники и Арбат. Не меньше стоимость аренды квартиры в Тверском и Пресненском районах.
Из чего складывается высокая стоимость:
- отличная транспортная доступность;
- отсутствие проблем с магазинами, ресторанами, кафе;
- множество мест для культурного досуга — театры, музеи, выставки и т. п.
- хорошее обеспечение школами и детскими садами;
- большое количество привлекательных мест для прогулок (скверы, бульвары, переулки, старые дворики);
- интересная архитектура старинных зданий;
- статусность жилья (к примеру, Тверской район всегда считался местом, где любят селиться крупные бизнесмены).
Закрытая территория внутренних дворов добавляет домам в центре камерности, их жители чувствуют себя членами некоего «клуба», где одно только упоминание о месте проживания дает собеседнику понять уровень социального положения, что немаловажно в определенных кругах.
Вместе с тем, дорогими считаются районы Покровское-Стрешнево и Крылатское, где можно найти просторные многокомнатные квартиры площадью от 300 кв. метров неподалеку от парковой зоны. В этом случае ключевую роль при выборе играет экологическая чистота района, большие зеленые массивы.
Где лучше арендовать квартиру в Москве — средний ценовой сегмент
Цена квартиры при покупке зависит от площади, а на цену аренды больше влияет локация. Поэтому самые дорогие квартиры — в центральных районах столицы, самые бюджетные — на окраинах. Огромную долю арендуемых квартир составляет именно средний ценовой сегмент.
Здесь как никогда имеет значение расположение дома.
Для кого-то из арендаторов важно наличие удобной транспортной развязки, для другого — расположенные вблизи остановки общественного транспорта, а кто-то не часто выезжает из своего района и предпочитает до работы или учебы ходить пешком, не тратя деньги и время.
Охотнее всего представители среднего класса берут в аренду квартиры в новых жилых комплексах. Их привлекает современный ремонт, эргономичные планировки. Немаловажным для многих будет то, что магазины шаговой доступности, аптеки, отделения банков и другие предприятия (салоны красоты, химчистки и т. п.) находятся на территории комплекса, в первых этажах жилых домов.
Для студентов
Чтобы снизить расходы на аренду жилья, студенты обычно снимают 2–3 комнатные квартиры на несколько человек. Таким образом, если снять квартиру на четверых в центре, в месяц на жилье будет уходить в среднем 30–35 тыс. рублей с каждого.
Далеко не все студенты выбирают для жизни престижные исторические районы. Для экономии времени на дорогу до учебного заведения кто-то считает целесообразным снять квартиру недалеко от вуза.
Наибольшим спросом у студентов пользуются квартиры вблизи станций метро «Ленинский проспект», «Университетская», «Проспект Вернадского».
Если говорить о самом бюджетном жилье, то нужно обратить внимание на удаленные районы — например, Зеленоград или Новую Москву. Аренда там обойдется в 3–4 раза дешевле, но и добираться до учебы придется в 2–3 раза дольше, с несколькими пересадками.
В любом случае, каждый выбирает, что для него важнее: центр с возможностью разнообразно проводить досуг и ходить пешком в университет или окраина с недорогой арендой и возможностью сэкономить на жилье.
Молодой семье
Молодые семьи часто начинают совместную жизнь, арендуя жилье. В большинстве случаев, это однокомнатная квартира или студия. Можно найти разные по площади варианты: от 28 кв. метров в новостройках до 80–100 кв. метров в старом фонде.
Аренда квартиры — отличная возможность для молодой пары проверить, насколько комфортно будет жить вместе.
Выбирая район для будущего семейного гнездышка (пусть и временного), лучше всего ориентироваться на самые частые маршруты.
Удобно, когда и до самых часто посещаемых мест, и до работы или учебы можно добраться, не тратя на дорогу более часа. Поскольку жить будут двое, нужно учитывать интересы обоих, если у пары пока нет детей.
С рождением ребенка приоритеты меняются: важно, чтобы молодая мама могла самостоятельно добраться до детской поликлиники, магазинов.
Большим плюсом для семьи с ребенком будет закрытый двор с детской площадкой или парк неподалеку, куда можно ходить с ребенком на прогулку.
Часто молодые семьи предпочитают жить недалеко от родителей: с одной стороны — самостоятельно, с другой — есть кому помочь при необходимости.
Для семей с детьми постарше важно будет наличие рядом детского сада и хорошей школы, а также учреждений для детского внешкольного образования и спортивных объектов.
В центре города
Люди с достатком выше среднего выбирают для жизни центр города: люди творческих профессий, иностранные специалисты, высокооплачиваемые чиновники и т. д.
Поскольку деловая активность сосредоточена, в основном, в центральных районах, многие бизнесмены предпочитают жить недалеко от офиса.
При этом у них может быть квартира в собственности в другом районе или загородный дом, но из соображений экономии времени они решают на рабочей неделе жить в арендованной квартире, а на выходные уезжать домой.
В центральном административном округе живут те, кого не пугают пробки на главных магистралях и загазованность улиц, кто предпочитает каждый день ходить мимо памятников культуры и любоваться архитектурными шедеврами столицы, кто ценит дома с историей, для кого названия Арбат, Патриаршие пруды, Тверская — не просто слова.
За долгие годы в центре сложилась отличная инфраструктура, единственное, с чем возникают трудности — это парковки.
Рядом с парком
Экологически благоприятная атмосфера, возможность отдохнуть среди зелени, без огромного количества машин — вот что привлекает арендаторов, выбирающих квартиры рядом с парками и зелеными зонами.
Один из самых престижных, и в то же время — зеленых, районов Москвы — Крылатское. Дома здесь располагаются прямо посреди леса, через который проложены дорожки для пеших и велосипедных прогулок. Зимой на Крылатских холмах можно покататься на горных лыжах и сноубордах. Главным минусом района стала недостаточная транспортная доступность, несмотря на несколько станций метро.
Еще одним местом для тех, кому важна экология, могут стать Раменки с Воробьевыми горами и Ботаническим садом МГУ. Медицина, торговля, развлечения, детские учреждения, не говоря уже о самых престижных вузах (МГУ, Всероссийская академия внешней торговли, Институт международных экономических связей) — в районе есть все для комфортной жизни.
Если нужно выбирать более бюджетные варианты аренды, то стоит обратить внимание на район Филевского парка, где можно найти жилье различных ценовых категорий — от современных квартир в новых жилых комплексах до бюджетных «брежневок».
Хорошево-Мневники, Строгино, Ясенево, Измайлово — в этих обжитых районах много зелени, за счет чего сложилась уютная, экологически здоровая обстановка.
Не последнюю роль при выборе района играет и инфраструктура, которая здесь хорошо развита: есть и медицинские центры, и детские учреждения, и спортивные сооружения.
Единственное, что может удержать от аренды жилья именно здесь, отдаленность от центра. Но у каждого свои приоритеты.
Заключение
Выбор района для аренды зависит от предпочтений и бюджета будущего арендатора.
Понятно, что квартира снимается не на всю жизнь, но все же хотелось бы в арендованной квартире радоваться жизни и не страдать от того, что не учел важных для себя моментов.
Кстати, арендовать квартиру в районе, где собираетесь приобрести жилье в будущем — отличный способ понять, насколько подходит вам локация. Мы поможем вам подобрать вариант подходящий именно вам и грамотно оформить все документы для аренды квартиры.
Поделитесь материалом в социальных сетях
Москвичи стали чаще сдавать свои квартиры и снимать более дешевые
ТАСС/Иван Гущин
Собственники квартир в столице начали сдавать их, чтобы снять более дешевое жилье. На такую «двойную» аренду приходится 20 процентов от всего рынка аренды.
Москвовед и архитектор Денис Ромодин рассказал в эфире радиостанции «Москва FM», в каких районах Москвы лучше всего жить.
«С одной стороны хочется жить в центре, но у него есть и плюсы, и минусы. К плюсам относится то, что это центральная часть города, здесь проходит вся активная жизнь. Здесь старинная застройка и тихие уютные улочки.
С другой стороны отсутствует инфраструктура, необходимая для проживания, начиная от магазинов в шаговой доступности, заканчивая отсутствием зелени и парков. Хотя разные районы в центре Москвы тоже отличаются.
Например, в районе Хамовники есть и красивая сталинская застройка, и виды на реку-Москву, и Парк Горького в шаговой доступности. В центре наименее приятна для проживания Тверская улица», – сказал эксперт.
По мнению Ромодина, для жизни больше всего подходят Беляево и Щукино – районы, которые обошли крупные магистрали. Также комфортно жить в Крылатском. «Несмотря на панельную застройку, стоимость жилья там такая же, как в ЦАО из-за месторасположения среди природы. Хотя внешне это обычный спальный район», – отметил он.
Эксперты журнала «Коммерсантъ-деньги» отмечают, что два года назад доля сторонников двойной аренды составляла всего 10 процентов от общего числа нанимателей и арендодателей. В дальнейшем ожидается рост этой составляющей рынка.
Отметим, рынок аренды жилья в престижных районах столицы за год подешевел на 40% . Неровные цены на нефть и политика санкций заставила многие иностранные компании отозвать своих топ-менеджеров из России.
Именно они и являлись основными арендаторами квартир класса люкс. Больше всего пострадали владельцы недвижимости на Арбате, Остоженке, Тверской и в «Москве Сити» – 70% квартир в этих районах снимали экспаты.
При этом на столичном рынке аренды жилья увеличилось число недорогих квартир. По данным агентства ЦИАН, почти половина однокомнатных квартир в Москве сдаются за 30 тысяч рублей в месяц и ниже.
Еще год назад объем предложения в этом сегменте был в два раза меньше. Более 35 процентов однокомнатных квартир сосредоточилось в ценовой категории от 25 до 30 тысяч рублей.
Еще 166 квартир на территории «старой Москвы» предлагаются по ставке 20 тысяч рублей и ниже.
Исследование: ставки аренды жилья за год упали в большинстве районов Москвы
МОСКВА, 24 марта /ТАСС/. Ставки аренды жилья за год снизились в большинстве районов Москвы из-за отъезда арендаторов в пандемию коронавируса и ажиотажа на рынке продажи жилья. Такие данные содержатся в исследовании федерального портала «Мир квартир», которое есть в распоряжении ТАСС.
«С марта 2020 года по март текущего из 142 проанализированных районов в 135 ставки аренды снизились, в семи выросли. Жилье в среднем по городу подешевело на 10,6%», — говорится в материалах. В них уточняется, что средняя квартира по Москве сдается сегодня за 46 тыс. рублей в месяц — это уровень цен 2019 года.
Больше всего за год арендные ставки упали в районах Арбат (-19,8%), Мещанский (-18,9%), Хамовники (-18,7%), Тверской (-18%), Якиманка (-17,6%), Нагорный (-17,4%), Замоскворечье (-16,8%), Дорогомилово (-16,5%), Красносельский (-16,4%) и Басманный (-15,9%).
Это стало следствием отъезда арендаторов из центра на окраины и за город после того, когда весной 2020 года вступили в силу ограничения на работу в офисах, прокомментировал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«В связи с этим сильно подешевели центральные, самые дорогие районы столицы: арендодатели опустевших квартир либо снизили ценники, либо сняли свои объекты с экспозиции, поскольку были не готовы сдавать их дешево.
Что касается Нагорного района, то он потерял в цене из-за закрытия станции метро «Варшавская», — приводятся слова эксперта в исследовании.
Понижению ставок аренды в Москве также способствовал бум на покупку жилья, начавшийся с прошлой весны, говорится в материалах.
По словам Луценко, многие отказались снимать квартиры, поскольку купили собственные.
«Это уменьшило спрос, а предложение, напротив, заметно подскочило за счет квартир, приобретенных в инвестиционных целях на волне ажиотажа и выставленных для сдачи в аренду», — сказал эксперт.
Отмечается, что среди семи районов, где аренда подешевела — Рязанский (+4%), Хорошево-Мневники (+3,3%), Нижегородский (+2,2%), Первомайское (+2%), Лефортово (+1,2%), Филимонковское (+1,1%) и Зеленоград (принятый в исследовании за единую территориальную единицу; +0,6%).
Еще в трех районах аренда жилья подешевела в пределах 1% — Очаково-Матвеевское, Восточный, Щербинка.
Жилье в Хорошево-Мневниках подорожало в преддверии открытия станции метро, стоимость аренды в Рязанском и Нижегородском районах выросла год назад также из-за открытия трех станций, пояснил гендиректор портала.
Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу
Выгодно ли сдавать квартиру в Москве? Рассмотрим вариант такого инвестирования.
По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.
Однако это чистая арифметика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих дополнительных факторов. В этих подсчетах не отражены ни простои в найме, ни обычные расходы владельца: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Поговорим обо всем этом поподробнее.
Как на самом деле
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник.
Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.
), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.
А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений.
Что купить для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.
Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.
Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.
Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.
Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.
Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.
Что еще нужно учитывать
Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты.
Район
Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:
- около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
- рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
- в районах с развитой инфраструктурой;
- рядом с крупным бизнес-центром.
Расположение квартиры
Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.
- Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
- Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
- Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.
Отделка
Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.
Меблировка
Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:
- двуспальная кровать;
- шкаф;
- письменный стол со стулом;
- открытые полки;
- кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
- холодильник с морозилкой;
- стиральная машина;
- кухонная плита с духовкой.
Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:
- телевизор;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-Fi-роутер;
- микроволновую печь;
- электрический чайник;
- фен.
Риски
Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.
Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).
И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.