Итоги первого квартала 2015 года на рынке недвижимости Москвы должны воодушевить арендаторов (и, возможно, несколько расстроить арендодателей) — почти во всех административных округах столицы стоимость аренды недвижимости снизилась.
В москве упали цены на аренду и покупку квартир за последние 4 месяца Ксения Дементьева О том, какие еще изменения коснулись рынка недвижимости, рассказали эксперты проекта «Недвижимость Mail.Ru«.
Fotoimedia Действительно, цены на аренду упали почти во всех округах столицы, кроме Северо-Восточного. Там съем однокомнатной квартиры обойдется на 5% дороже, чем в декабре прошлого года. В некоторых округах цены остались на прежнем уровне (что, впрочем, тоже можно расценивать скорее как позитивную тенденцию).
Самые впечатляющие показатели по некоторым видам жилья продемонстрировал ЗАО — там стоимость аренды трехкомнатных квартир снизилась на 12%. На 7% снизилась арендная цена двухкомнатных квартир в ЗАО, САО и ЦАО, в других округах произошло менее существенное снижение цен.
Ниже стали цены не только на аренду, но и на покупку недвижимости. По сравнению с декабрем, квартиры во всех округах Москвы потеряли в цене. Исключением стал только Южный административный округ — там однокомнатные квартиры подорожали, но незначительно — в среднем всего на 3%.Заметнее всего подешевели квартиры в Юго-Западном округе: однокомнатные и трехкомнатные — на 15%, двухкомнатные — на 16%. В Западном административном округе жилье тоже ощутимо подешевело: «однушки» — на 13%, «двушки» и «трешки» — на 15%. Меньше всего потеряли в цене квартиры в Северо-Восточном, Юго-Восточном и Южном округах.
По итогам первого квартала стоимость аренды квартир в Москве по сравнению с декабрём снизилась незначительно, в среднем на 4%, отмечает руководитель проекта «Недвижимость Mail.Ru» Надежда Егорова. По ее мнению, в следующем квартале ситуация с большой долей вероятности сохранится, стоимость аренды изменится несущественно — на 5% в ту или иную сторону.
«Что касается продажи московских квартир, в среднем стоимость предложений в рублевом выражении уменьшилась на 5-10% по сравнению с декабрем 2014 года.
Такое падение связано с ажиотажным спросом на жилье в декабре и уменьшением покупательской емкости и способности в марте.
Во втором квартале в случае укрепления рубля произойдёт небольшая корректировка цен в сторону увеличения», — отмечает эксперт.
В москве рухнул рынок аренды жилья. «такого в истории еще не было»
Из-за кризиса больше всего просядет аренда дорогого жилья, считают эксперты Владимир Андреев © URA.RU
В Москве из-за кризиса, вызванного скачком доллара и эпидемией коронавируса, началось падение рынка аренды жилой недвижимости. Опрошенные URA.RU специалисты фиксируют массовые случаи расторжения договоров между квартирантами и собственниками площадей, а также волну заявок на снижение цен.
Сокращение спроса на московском рынке аренды жилья уже составило до 10%, сообщила URA.RU руководитель отдела продаж и аренды агентства недвижимости «На Петровке» Юлия Гасиловская.
«За неделю было расторгнуто очень много договоров, люди уезжают из Москвы. Мы ожидаем, что большое количество объектов будет простаивать. Больше всего пострадает бизнес-класс.
Поэтому адекватные собственники не готовы терять своих жильцов и идут на снижение стоимости», — сказала Гасиловская.
«Количество запросов по снижению арендной платы выросло в разы. Если раньше такие случаи были единичными, то сейчас идет поток запросов.
Столкнулись с большим числом заявок на переезд в жилье иного качества. Например, одна семья жила в трехкомнатной квартире, а теперь готова жить в однокомнатной.
Работавшие в Москве мигранты массово покинули свои жилплощади
Анна Майорова © URA.RU
Конечно, это связано с тем, что многие компании закрываются, либо отправляют своих сотрудников на карантин без содержания», — рассказала URA.RU исполнительный директор «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Векшина. Она добавила, что риелторы наблюдают волну расторжений договоров аренды из-за того, что страну покидают рабочие мигранты.
Гендиректор агентства недвижимости «Белый город» Михаил Чумалов прогнозирует, что падение спроса на аренду жилья в Москве вскоре может стать обвальным. После этого государству станет сложнее контролировать арендодателей, так как из-за снижающихся доходов они будут активнее уходить от налогов.
«Время от времени бывали кампании, когда участковые ходили по домам, выявляли сдающиеся квартиры и передавали данные в налоговую. Какой-то эффект от этого был, в последнее время люди стали действительно чаще сдавать квартиры официально и платить налоги. Но в большей степени рынок по-прежнему серый.
И процесс его легализации усложнится с ухудшением ситуации», — считает Чумалов.
Работадатели могут безнаказанно лишить сотрудников значительной части зарплат
Вадим Ахметов © URA.RU
Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова сообщила URA.RU, что пока не фиксирует кризис на рынке аренды, но согласилась, что собственники оказались в крайне нестандартной ситуации.
«Аренда — это не самый реактивный рынок, обычно он реагирует на острые ситуации в среднем через два-три квартала, когда становится понятна жизненная ситуация после кризиса: увольнения, сокращения заработной платы… Однако сейчас возможны некоторые поправки, поскольку те, кого уволили с работы „одним днем“, решают жилищный вопрос уже сегодня. Такого в нашей современной истории еще не было».
Год с начала локдауна
Таблица: «Миэль»
«Собственники неохотно шли на торг, только в случае длинного срока экспозиции квартиры они соглашались на уступку. При этом большинство арендодателей приняли позицию «лучше не сдавать, чем снижать стоимость», — говорит Мария Жукова из «Миэль».
Рынок долгосрочной аренды постепенно приходит в состояние равновесия. «С учетом прошлогоднего покупательского бума на недвижимость как на инвестиционный актив высока вероятность того, что в Москве появится больше новых предложений.
Несмотря на то что арендные ставки по итогам февраля еще не вернулись к прошлогодним значениям, в дальнейшем ожидается постепенное возвращение цен к прежним отметкам.
Также с потенциальным восстановлением внешней миграции наиболее вероятно повышение интереса к аренде квартир со стороны иностранных граждан», — пояснил эксперт «Авито-Недвижимости».
Краткосрочная аренда
Рынок краткосрочной аренды, несмотря на падение во время карантина, по итогам года все-таки вырос.
В марте 2021 года по сравнению с мартом 2020-го средняя цена на краткосрочную аренду квартир в Москве снизилась на 5% и составила 2,270 тыс. руб., подсчитали в «Авито-Недвижимости».
Ниже всего средняя цена на посуточную аренду квартир опускалась в мае 2020 года — во время жестких карантинных мер в стране.Тогда она, по данным сервиса, составила 1,8 тыс. руб. в сутки.
«Авито-Недвижимость»
Спрос на краткосрочную аренду недвижимости в столице за год вырос в 2,3 раза, а предложение снизилось всего на 1%, рассказал руководитель направления краткосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Артем Кромочкин.
Из-за закрытых границ выросла популярность внутреннего туризма, а Москва — один из туристических центров России.
По итогам зимы 2021 года столица заняла у россиян второе место по популярности среди регионов для самостоятельных путешествий, отметил Кромочкин.
Во время путешествий и командировок пользователи все чаще арендуют посуточное жилье вместо номеров в гостиницах.
Согласно исследованию «Авито», россияне, которые ездили в отпуск в марте 2020-го — феврале 2021 года, основной причиной выбора квартиры является наличие собственной кухни и других бытовых предметов (52%), экономию (51%), нежелание контактировать с другими постояльцами (29%).
Переход на удаленную работу также повысил популярность краткосрочной аренды недвижимости: люди больше не привязаны к офисам и могут работать из любого города.
Элитная аренда
Рынок аренды высокобюджетного жилья в Москве также претерпел изменения в связи с пандемией. «В 2020 году число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019-м.
В денежном эквиваленте спрос изменился менее заметно: совокупная выручка в рублях от сдачи в аренду квартир по итогам года снизилась на 10%.
Это говорит о том, что арендаторы искали наиболее качественные варианты размещения», — рассказала директор департамента аренды международной консалтинговой компании Savills Елена Куликова.
Отток иностранного персонала из России вместе с временным переездом части клиентов из Москвы привел к увеличению количества экспонируемых объектов и образованию большей конкуренции на рынке летом 2020 года, пояснила Куликова.
Однако начиная с июля предложение стало сокращаться — число высокобюджетных лотов по итогам второго полугодия 2020 года снизилось на 9%. «Все эти изменения привели к корректировке ставок в сторону снижения: запрашиваемые ставки аренды снизились за последний квартал 2020 году в среднем на 14%, до 235 тыс. руб.
в месяц, а предлагаемые ставки от собственников — на 5%, до 327 тыс. руб. в месяц», — резюмировала аналитик Savills.
Средние ставки аренды элитных квартир в районах Москвы в 2020 году ( Savills)
Наиболее яркой тенденцией 2020 года для сегмента высокобюджетной аренды Москвы стало увеличение доли российских квартиросъемщиков на 20% по сравнению с 2019 годом, уточнила Куликова.
Она подчеркнула, что если год назад спрос примерно в равных долях формировали иностранные и российские арендаторы, то сегодня в связи с последствиями продолжающихся карантинных мер во многих странах доля россиян превалирует и составляет 75%.
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.
Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%.
По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова.
В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости».
Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Такой рост Полякова объясняет отъездом иностранных и иногородних нанимателей и отсутствием нового притока.
«Кто-то уехал из города, кто-то приобрел в столице собственные [квартиры], чему способствовало введение программы льготной ипотеки на первичном рынке и снижение ставок на вторичном, — говорит Полякова. — Это жилье также пополнило арендную экспозицию.
Рост предложения долгосрочного найма произошел и за счет объектов посуточного найма — в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой».
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.
Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.
«В 2020 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2021 года по отношению к январю 2020-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
Как отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова, на понижение общей средней стоимости найма может влиять появление в Московском регионе малогабаритных студий, стоимость которых колеблется в пределах 16 000-20 000 рублей.
По ее словам, собственники все еще неохотно идут на снижение цен (если только на символические 1000 или 2000 рублей), большинство арендодателей не готовы к торгу.
По словам Жуковой, многие по-прежнему предпочитают совсем не сдавать квартиру, чем снизить стоимость ее аренды.
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes).
«В начале 2020 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН.
— Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%.
Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт.
Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.
В январе стало известно, что Минстрой до конца года планирует внести в Госдуму законопроект, регулирующий рынок сдачи жилья, писали «Известия». Еще в августе ведомство согласилось с идеей госкорпорации Дом.рф запустить единую информационную систему учета договоров найма для выведения рынка из «серой зоны» и получения дополнительных налогов.
Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль».
— Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы…
Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»
Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы.
Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто.
На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».
С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду.
Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья.
Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».
Агрегаторы отмечают, что в январе динамика рынка сдачи жилья была лучше, чем в декабре. По их данным, потенциальный спрос на долгосрочную аренду в Москве (число просмотров объявлений) в январе — начале февраля 2021 года увеличился на 20% относительно аналогичного периода 2020 года.
Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15% — МК
Пандемия больно ударила по арендодателям жилья. Из-за острого кризиса на рынке труда спрос на съемные московские квартиры в январе снизился на 15% в годовом выражении. Но владельцев квартир дефицит арендаторов, похоже, не смутил: ставки стоят как вкопанные.
Режим самоизоляции, объявленный властями в начале минувшей весны, заставил серьезно понервничать арендодателей. Испугавшись массового оттока арендаторов, собственники столичных квартир тогда временно сократили арендные платежи на 30–50%. Новые арендаторы могли рассчитывать на дисконт в 15–25%.
Тревоги столичных рантье достигли пика в начале лета. Из-за увольнений на предприятиях и перевода сотрудников на удаленку трудовые мигранты начали в массовом порядке возвращаться домой. Вскоре за ними последовали иногородние студенты.
Предложение на рынке долгосрочной аренды также выросло за счет посуточной аренды — в отсутствие туристов значительная часть собственников жилья перешла из одного сегмента в другой.
Наконец, изменили свою политику отели, которые были вынуждены предлагать номера по цене съемных квартир.
Кроме этого на рост предложения повлияли и снизившиеся ипотечные ставки. В прошлом году россиянам стало выгоднее брать жилье в ипотеку, а не арендовать его, так как цена съемных квартир снизилась не так сильно, как обслуживание кредита. Ежемесячная выгода, по подсчетам аналитиков ВТБ, составила 25%.
В результате минувшей осенью предложение арендного жилья превысило спрос на треть. Этим обстоятельством поспешили воспользоваться съемщики. После введения режима самоизоляции и перехода на дистанционный режим работы люди повысили требования к арендуемой квартире, отметила директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Этот фактор стал одним из важнейших наравне со стоимостью и местоположением.
Однако эти тенденции не смутили собственников московского жилья. Многие из них предпочли вовсе отказаться от потенциальных квартиросъемщиков, чем снижать стоимость аренды. Лишь отдельные хозяева квартир готовы были уменьшить депозит или дать скидку на 5–10%.
В итоге к зиме ставки аренды почти вернулись к уровням начала года. По оценке «Инком», в феврале 2020 года московские «однушки» в среднем сдавались за 37 тыс. руб., «двушки» — за 54 тыс. руб., «трешки» — за 95 тыс. руб. К августу аренда однокомнатных квартир подешевела до 31 тыс. руб.
(-16%), двухкомнатных — до 42 тыс. руб. (-22%), трехкомнатных — до 60 тыс. (-37%). Сейчас на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 тыс. руб. в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной — 52 тыс. руб.
(-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 тыс. руб.
Эксперты обратили внимание на другой любопытный тренд.
По оценке компании «Инком-Недвижимость», в январе 2021 года доля заявок на поиск столичной квартиры для совместной аренды выросла на 12% в годовом выражении.
Аналитики отметили, что 17% людей, которые планируют снимать квартиру покомнатно, — студенты, 83% — приезжие из регионов России и иностранцы, а также москвичи, которые сдают свои квартиры.
По оценке риелторов, будущее рынка аренды жилья во многом будет зависеть от режима отмены карантинных ограничений. В случае улучшения ситуации в Москве ставки постепенно вернуться к прежним ценовым показателям.
Кроме этого в этом году на рынок выйдут квартиры, приобретенные в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса 2020 года.
По прогнозу Вероники Янушкевич, в текущем году из-за повышения спроса на жилье после снятия связанных с пандемией коронавируса ограничительных мер арендные ставки в Москве могут вырасти на 10–12%.
МОСКВА В ТОП-5 ПО ЭЛИТНОЙ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Москва по итогам 2020 года разделила с Парижем пятое место среди крупных мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья. В столице РФ, согласно подсчетам Savills, стоимость высокобюджетной аренды за год снизилась на 6,4%, до 9,12 евро за кв. м в неделю (832,2 руб.).
Это значит, что в среднем квартиру площадью 80 кв. м в столице можно было снять за 266,3 тыс. руб. в месяц. Обошли российскую столицу Нью-Йорк (16,6 евро за кв. м в неделю, или 1,5 тыс. руб.), Гонконг (15 евро, или 1,4 тыс. руб.), Токио (12,5 евро, или 1,1 тыс. руб.) и Лос-Анджелес (10 евро, или 930 руб.).
По расчетам аналитиков Knight Frank, большая часть предложения элитной недвижимости в Москве сейчас концентрируется в центре города. 19% лотов в районе Тверской, 14% аккумулирует Арбат, 11% — Остоженка, 10% — Пресня. Снять квартиру здесь в среднем можно было за 514 тыс. руб. в месяц.
Дороже всего — на Остоженке, за 753 тыс. руб. в месяц.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: Гастарбайтеры уехали, а ставки остались
Съемные квартиры в Москве потеряли спрос
Статистику о падении спроса на 20 процентов относительно января 2019-го опубликовало агентство «ИНКОМ-Недвижимость». Впрочем, в компании подчеркивают, что причина нетипично резкого падения — не в том, что съемные квартиры перестали пользоваться спросом.
Просто таким образом рынок стабилизировался после несколько истерического января, когда арендой вдруг массово заинтересовались те, кто в 2018-м впервые задумался о покупке собственного жилья.
К этому располагали невиданно привлекательные условия по ипотеке — ставка опустилась до рекордного минимума, и это привело к настоящему буму покупки жилья с привлечением кредитов.
Однако с осени ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ пошли вверх, и к концу года уже не осталось сомнений в том, что «обратно фарш не провернется» — по крайней мере, в ближайшей перспективе.
Это, как говорит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, и стало причиной арендного бума начала 2019-го.«Но бум спроса не мог продолжаться длительное время: большинство “перебежчиков” из покупателей в арендаторы сняли квартиры в начале года, — говорит Полякова.
— И февральский спад активности привел рынок в норму. В результате в нынешнем феврале показатели оказались идентичными прошлогодним — в полном соответствии с тем традиционно невысоким уровнем, на котором спрос обычно бывает в начале года».
В компании «Авито Недвижимость» тоже заметили снижение спроса — но не ажиотажное, а постепенное и неуклонное. «В Москве снижение объемов спроса началось в июле 2018-го, — говорит управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. — И эту тенденцию можно было наблюдать всю вторую половину 2018 года». При этом, как подчеркивает эксперт, спрос на съемное жилье зависит от его характеристик — в массовом сегменте особенно востребованы «однушки», на такой тип квартир в феврале 2019-го приходилось 53,2 процента спроса. Еще 37,9 процента пришлось на двухкомнатные квартиры, а вот трехкомнатные интересовали лишь 8,4 процента арендаторов.
В компании «Азбука Жилья» заметили еще одну любопытную тенденцию последнего времени — повышенным спросом, по данным работающих с арендой риелторов, стали пользоваться не самые дешевые квартиры, а лоты со ставкой аренды в 35-50 тысяч рублей в месяц.
«Квартиры этой ценовой категории, с хорошим местоположением и состоянием, пользуются повышенным спросом, — рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Таких объектов на рынке мало — количество, которое есть, не может удовлетворить спрос. Основная причина дефицита — нежелание собственников вкладываться в минимальный ремонт, при том, что жилье имеет свойство терять товарный вид. А вот снижать арендную ставку хозяева жилья почему-то не готовы. Так что если появляется хорошая квартира по ставке “от 35 до 50”, ее быстро арендуют».
Такие ценовые показатели соответствуют жилью категории, которую раньше называли «бизнес-классом». Сейчас этот термин применительно к аренде почти не употребляется — может быть потому, что по своим характеристикам бизнес-класс уже почти вошел в сегмент массового спроса, наряду со стандарт- и комфорт-классами.
В целом же цены на рынке аренды, на радость квартиросъемщикам, пока что снижаются — такая динамика, по данным «Инкома», отмечается почти во всех столичных округах.
Исключениями стали только ЦАО и ЮАО — здесь рост составил, соответственно, 6,5 и 1,3 процента. В остальных же округах снижение составило от 2,4 (ЮЗАО) до 7 (САО) процентов.
Если «плясать» от комнатности, средняя ставка аренды столичных «однушек» за год снизилась на 7 процентов, «двушек» — на 3 процента, а вот «трешки» подорожали на 8,5 процента.
Учитывая то общеизвестное обстоятельство, что Москва — дорогой город, огромная часть спроса арендного рынка в столице ориентирована на максимальную экономию. Такие квартиросъемщики старательно отлавливают самые дешевые варианты — и, как говорят участники рынка, в обозримой перспективе ловить будет что.
Как в компании «Миэль-Аренда», так и в «Азбуке Жилья» «Ленте.ру» рассказали о том, что заметного повышения минимальной ставки аренды на рынке в последние месяцы не было и не прогнозируется.
Аналогичная статистика и у «Инкома»: «За последние 12 месяцев показатель стабильно находился на уровне 20 тысяч рублей в месяц, — говорит Оксана Полякова. — Исключениями стали только август 2018-го и январь 2019-го с показателями 19,9 и 22 тысячи рублей соответственно».
Но пиковый, по статистике компании, январь остался позади, и к марту самая дешевая арендная квартира Москвы снова сдается за 20 тысяч рублей в месяц.
Да, такие объекты уходят из экспозиции очень быстро — если квартира находится у метро, то ее могут снять за несколько часов. Но предложение постоянно пополняется квартирами в самой низкой ценовой категории.
«Предпосылок для кардинальных изменений в сфере найма мы не наблюдаем, — резюмирует Полякова. — Поскольку рынок аренды тесно связан с другими сегментами жилой недвижимости, возможны колебания спроса и предложения в ответ на трансформации “первички”, “вторички” или “загородки”».
«В 2019 году сохранятся тенденции прошлого года, и на рынке аренды резких трансформаций происходить не будет, — соглашается Роман Бабичев. — Хотя некоторые арендаторы действительно находятся в позиции выжидания.
И в случае положительных изменений в экономике к 2020-му можно ждать каких-то перемен и в аренде». Впрочем, скорого роста ставок ждать все-таки не стоит: в случае того же улучшения условий по ипотеке спрос перераспределится в сторону покупки жилья.
Правда и то, что на место купивших квартиру обязательно придут новые квартиросъемщики — из регионов или зарубежья. Это же Москва.
Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж Профиль автора
Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.
Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.
Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.
Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.
Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки.
Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций.
Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.
Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов.
В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).
Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки.
«В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения.
Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.
Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе.
Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет.
Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.
Смотрим на примере. Нижегородский район
Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.
Нижегородка богата своей историей. Тут располагается Рогожская Слобода — «место силы» для русских старообрядцев, с одной стороны, и очень классный парк, с другой. Очень советую посетить его этим летом, если захотите выбраться куда-то, а Парк Горького и ВДНХ уже успели надоесть. Помимо этого, район очень «зеленый». Маршрут от метро до квартиры будут неизменно сопровождать зеленые насаждения.
В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.
Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же.
Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы.
Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.
По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».
Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.
Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут.
Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае.
Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.
Говорят, что цены на аренду квартир в Москве сильно упали. На самом деле не совсем — Аналитика — Журнал Недвижимости
В Москве однушки за месяц подешевели всего на 1 000 рублей
Средняя цена съёмной квартиры за месяц действительно упала: с 53 000 в середине марта до 46 000 к середине апреля, на 13%. И эта цифра продолжает снижаться. Но не всё так просто.
Самые популярные в столице — однокомнатные квартиры — к началу марта стоили в среднем 37 000 рублей, в середине месяца цена чуть снизилась, до 36 000 рублей (но так они стоили и в феврале), а в апреле цена стала ещё чуть меньше, 35 000 рублей. Но такое падение сложно назвать сильным или драматичным.
Цена на двухкомнатные квартиры просели сильнее: в январе средняя цена на них составляла 54 500, уже в феврале она скорректировалась до 52 000, а дальше началось падение — в конце марта двушки в Москве стоили в среднем 50 000 рублей, а уже в середине апреля цены снизилась до 48 000 рублей.
Трёхкомнатные квартиры дешевели с начала года, только за первый месяц цены упали на 4 000 рублей, с 96 000 до 92 000 рублей. Небольшое снижение было ещё раз, в марте, и после этого цена встала на отметке 90 000 рублей.
При этом на сервисе появились объявления об аренде квартир на период самоизоляции или со скидкой на это время. Но таких совсем немного — менее 0,1% предложений.
Цены на аренду домов выросли
Многие решили самоизолироваться на природе хотя бы на какое-то время. Поэтому цены на посуточную аренду домов предсказуемо выросли и стали даже больше, чем перед Новым годом. В начале марта за дом в Подмосковье в среднем просили 16 500 рублей в сутки, а сейчас — 18 000 рублей.
Период самоизоляции совпал и с сезонным всплеском спроса на загородную недвижимость. В итоге всего за один месяц цены на долгосрочную аренду домов выросли на 18% — с 85 000 рублей в марте до 100 000 в апреле.
В Санкт-Петербурге перед началом туристического сезона снижаются цены в краткосрочной аренде
В Петербурге снижается цена посуточной аренды квартир, хотя обычно в этот период она как раз начинает расти в преддверии туристического сезона. Так в прошлом году в апреле цены выросли на 5,5% с января 2019 года, до 1900 рублей за сутки, а в середине лета квартиры сдавались уже за 2500 рублей в день. Аналогичная тенденция прослеживается и в 2018 году.
2020 год начался похоже — с плато в 1900 рублей. Но за последний месяц вместо традиционного для этого сезона роста цены упали на 11%. Вместо ожидаемых к маю 2100 рублей, средняя цена квартиры для краткосрочной аренды в Санкт-Петербурге составляет 1700 рублей, на 19% ниже ожиданий.
Хотя это падение может быть отыграно после снятия ограничительных мер: скорее всего, международные рейсы вернутся в нашу жизнь позже снятия ограничений на внутренние передвижения. Это, а также падение рубля и сокращение доходов населения поддержит внутренний туризм.
Долгосрочная аренда в Петербурге тоже постепенно начала снижаться в цене: за апрель цены снизились с 25 000 до 23 000 рублей (на 8%).
Что будет с ценами на аренду в ближайшее время
Сильнее всего пострадают цены на дорогую недвижимость и квартиры в престижных районах, которые начнут менять на что-то «попроще». А вот снижение в эконом-сегменте вряд ли будет существенным: цены поддержит выросший спрос со стороны людей, которые будут вынуждены переехать в более скромное жильё.
Ещё из грядущих тенденций — рост популярности коливингов. Люди будут объединяться, чтобы снять двух- или трёхкомнатную квартиру.
Большие скидки для уже живущих арендаторов — явление временное.
После снятия режима самоизоляции собственники, скорее всего, начнут расставаться с неплатёжеспособными клиентами и сдавать квартиры другим людям, пусть с дисконтом, но не таким большим.
Многие предпочтут подписывать договоры найма на период от нескольких месяцев до полугода, надеясь пересдать через какое-то время квартиру дороже. Так что переезжать в этом году, видимо, будут много.
- Немного поддержит рынок и традиционное летне-осеннее оживление на рынке аренды: в июле–августе в Москву приедут студенты и выпускники вузов.
- «Были готовы снизить стоимость аренды вдвое, но жильцы уехали из России и перестали платить»
- Наталья (имя изменено), г. Москва:
У нас двухкомнатная квартира в районе метро «Октябрьское поле», стоимость аренды — 47 000 рублей плюс коммунальные платежи. Наши квартиранты уехали из страны на свою родину и не вернулись: начался карантин.
Жильцы сообщили нам, что не знают, когда смогут вернуться, поэтому попросили собрать вещи и передать их родственнику. Платить за аренду они перестали, аргументируя, что в квартире они не живут. Мы передали вещи, вернули им половину депозита и попрощались — в целом, без каких-либо претензий. Понимаем, что ситуация так себе, но сегодня всякое может случиться.
В то же время, если бы жильцы позвонили нам и попросили скидку до своего возвращения — например 50% — мы бы однозначно пошли им навстречу.
Вообще мы и так планировали это сделать, чтобы и им было, куда возвращаться, и нам не пришлось бы искать новых квартирантов.
Сейчас же мы собираемся сдавать квартиру за 35 000 рублей плюс коммуналка, договор планируем составлять на полгода, не дольше — неизвестно, какие потом будут цены на рынке.
«Снизила стоимость посуточной аренды более, чем в два раза»
Лариса Воронина, г. Москва:
Я сдаю на короткий срок двухкомнатную квартиру в Коммунарке, аренда стоит 2 500 рублей в сутки. Ко мне в конце марта заехали гости — русские, которые живут и работают в Германии — они планировали провести отпуск в Москве, а затем вернуться в Европу.
Ситуация сложилась таким образом, что и гостям пришлось остаться у меня в квартире: рейсы отменились, и они не смогли выехать обратно.
Я понимаю сложность ситуации, поэтому снизила оплату до 1000 рублей в сутки — это даже ниже, чем средняя стоимость долгосрочной аренды двухкомнатной квартиры в Москве.
«Я разрешила часть платежа вернуть позже, но только потому, что человек давно живёт. Вообще снижать не собираюсь»
Екатерина (имя изменено), г. Москва:
Сдаю однушку на «Речном вокзале» за 30 000 рублей. Человек живёт давно, попросил у меня отложить часть платежа на период «карантина». Я согласилась сдавать временно за 15 000 рублей, но только потому, что хорошо отношусь к квартиросъёмщику. Уверена, что человек позже расплатится.
Делать какие-либо скидки безвозмездно я не могу, моё мнение по этому поводу простое: стоимость аренды в Москве изначально не завышена, и жильё сдаётся легко. У нас есть вторая однушка, скромный ремонт, две минуты от «Полежаевской» — недавно пересдали её за 33 000 рублей без каких-либо проблем. Прошлые жильцы выехали, потому что стало нечем платить за аренду.
«Своим квартиросъёмщикам я снизила стоимость аренды на треть, а мне арендодатель в скидке отказал, и я переехала»
Олеся, г. Москва/г. Владикавказ:
Я жила в съёмной квартире в Москве, в районе станции метро «Аэропорт». Квартира была маленькая, на первом этаже, без балкона, довольно тёмная — вместе с коммунальными платежами обходилась нам примерно в 36 000 рублей.
В этой квартире мы жили уже почти два года и в любом случае собирались в обозримом будущем икать другой вариант, сложившаяся ситуация просто ускорила процесс.
Мы подняли вопрос о снижении арендной ставки, но получили отказ — хозяйка ответила, что изменить стоимость аренды она не может, потому что на эти средства они с семьёй живут. Тогда мы сообщили, что съезжаем.
Предполагаю, что хозяйка отказала нам потому, что была уверена, что искать новое жилье сейчас мы не будем. При этом пересдать квартиру для них, скорее всего, будет тяжело, поскольку сами они в Москве не проживают.
Для нас же ситуация сложилась наилучшим образом — мы быстро нашли квартиру за ту же сумму, но с лучшим ремонтом и на стацию ближе к центру.
Точнее, квартира нашла нас: мы написали позитивный пост о том, кто мы такие, и хозяйка откликнулась сама.
Изначально она хотела сдавать за 40 000 рублей, но сообщила, что мы ей понравились, поэтому она готова уступить нам квартиру за 35 000 рублей плюс вода и свет по счётчикам. Договор подписали на следующий же день.
Я вижу, что сейчас на рынке аренды много выгодных предложений. Если раньше квартиры в профильных группах в соцсетях приходилось «ловить», и на каждое объявление были десятки откликов, то сегодня ситуация обратная.
Сама я, к слову, тоже арендодатель. Во Владикавказе у меня сдаётся трёхкомнатная квартира с отличным ремонтом за 15 000 рублей — это нормальная цена для этого города.
Я хотела предложить квартиросъёмщикам скидку на время кризиса, но они меня опередили. Позвонили и сказали, что готовы сейчас платить только 10 000 рублей — я сразу же согласилась. Они не ожидали, что разговор будет таким коротким.
Я ответила, что все понимаю и в этой ситуации просто хочу вести себя по-человечески».
«Хозяйка снизила аренду на 40% и сказала, что в апокалипсис нужно думать о духовном»
Дмитрий Перепелица, г. Москва:
Мы живём в нашей съёмной квартире чуть больше года, отношения с хозяйкой прекрасные. Снимаем однушку в спальном районе, это панельный дом, 15 минут пешком от метро «Алтуфьево» и «Бибирево», стоит 32 000 рублей, плюс свет и вода, — выходит 34 000 рублей.
На время самоизоляции решили уехать подальше от Москвы и сняли у друзей классную квартиру в Королеве. Собственно, поэтому и попросили у нашей хозяйки скидку.
Для хозяйки такой вопрос был неожиданным. Она уточнила, на сколько мы хотели бы снизить аренду — я ответил, что на 40%, — и взяла время подумать. На следующий день перезвонила и сообщила, что согласна на наши условия. Назвала сумму в 20 000 рублей и добавила, что «в этот апокалипсис нужно думать о духовном».
Мы также обсудили, что если история с карантином затянется дольше, чем на месяц, то рассмотрим вопрос субаренды. Мы в любом случае хотим вернуться обратно, но не желаем финансовых сложностей ни себе, ни хозяйке. Для неё разница в 14 000 рублей может быть существенна, но в то же время наши доходы в эту весну уже сократились, по моим подсчётам, вдвое.
«Арендодатель не пошёл ни на какие уступки — планирую съезжать»
Виктория, г. Москва:
Снимаю комнату в трёхкомнатной квартире в центре, у «Сухаревской», за 25 000 рублей Живу здесь с августа, с тех пор хозяйка обещает доделать ремонт, но дальше обещаний дело не сдвинулось. Я полагала, что на фоне затянувшегося ремонта и карантина будет справедливо попросить о скидке.
Написала прямой вопрос хозяйке и добавила, что мне недавно снизили заработную плату на 20%, на что мне однозначно ответили, что «снизить арендную плату возможности нет». Тогда я намекнула, что какую-то часть оплаты можно взять из залога, который я оплачивала при заселении, но и в этом тоже было отказано.
Я решила начать искать себе новое жилье — уверена, что сегодня можно найти хорошие варианты дешевле. В целом, думаю, что сейчас хорошее время, чтобы решить вопросы с арендой, если что-то не устраивает.
«В моей жизни существенно ничего не поменялось, поэтому потребности просить о снижении стоимости аренды нет»
Полина, г. Москва:
Я живу в двухкомнатной квартире в кирпичной пятиэтажке, расположенной между МЦК «Нижегородская» и МЦД «Калитники». За 4,5 года, что я снимаю эту квартиру, стоимость моей аренды не менялась — 39 000 рублей плюс 3000-4000 рублей коммунальные платежи.
Честно говоря, мне даже в голову не приходило попросить у хозяйки о скидке.
Во-первых, мои доходы существенно не поменялись — я работала и продолжаю работать удалённо.
Во-вторых, для меня важно сохранить хорошие отношения с хозяйкой. Она, к слову, сама снимает жилье в другом районе Москвы, ещё дальше от центра, так что для неё финансовая встряска наверняка будет некомфортной. Мы друг друга не беспокоим без лишнего повода, а любые бытовые вопросы, будь то переустановка батареи или починка плиты, давно условились финансово разделять пополам
Я не собираюсь съезжать, люблю этот район и, несмотря на то, что в непосредственной близости от дома нет метро, добираться до основных мест встреч и до центра удобно. В общем, я в какой-то степени отношусь к съёмной квартире, как с своей — и потому не вижу смысла провоцировать такие разговоры.
- «Сдаю посуточно, пришлось снизить цены на 20-30%»
- Майя, г. Москва:
- Я сдаю посуточно три квартиры, все расположены в пределах ТТК в Москве.
- Рынок меняется, короткий срок становится менее популярным — сейчас больше востребовано жилье на период самоизоляции, то есть на 2-4 недели.
Для того, чтобы держаться на плаву, мы снизили цены от 20 до 30%, в зависимости от спроса на квартиру. Если раньше стоимость суточной аренды у нас была, в среднем, 4500 рублей, то сейчас — 2700-3000 руб.
Люди просят о ещё большей скидке, но снижать цену сильнее мы не можем. Наши объекты простаивали максимум 2-3 дня в месяц, сейчас одна из квартир стояла пустой 8 дней. Терпим убытки, но по-другому сейчас не получается.
«Сдаём как раньше, квартиросъёмщики о скидке пока не просили»
Кирилл (имя изменено), г. Москва
У нас сдаётся евродвушка в новом доме на западе Москвы. Живут две девушки-студентки, заехали в июле прошлого года, стоимость аренды вместе со всеми платежами — 44 000 руб.
Жильцы к нам не обращались, и мы сами им не звонили. Хотя предполагали, что в этой ситуации возможен любой расклад, ведь студенты сейчас учатся удалённо, и девушки спокойно могли вернуться к своим родственникам в другие регионы, то есть просто съехать. Тогда нам пришлось бы пересдавать жилье.
Надеюсь, что этот материал нашим жильцам на глаза не попадётся, но, если вопрос о скидке станет ребром, мы готовы уступить 10-15% стоимости аренды.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Саша Кац.