Несмотря на плотную застройку, в Москве по-прежнему сохранились огромные территории, которые практически не используются. Так называемые промышленные зоны занимают тысячи гектаров. Большинство из них прекратили производство много лет назад и превратились в хаотичные склады и свалки. Теперь эти территории будут использованы в интересах горожан и развития экономики.
2013 – 2028
Промзона«ЗИЛ»
- Общая площадь территории
- 392 тыс. га
- 256 тыс. м2
- Общая площадь застройки
Промзона «Дегунино-Лихоборы» САО, Бескудниково, Западное Дегунино Промзона «Братцево» САО, Войковский, Головинский Промзона «Коровино» САО, Дмитровский, Западное-Дегунино Промзона в Тимирязевском районе САО, Тимирязевский Промзона «Медведково» СВАО, Северное Медведково, Южное Медведково Промзона «Тайнинская ул., вл. 9» СВАО, Лосиноостровский
2013 – 2028
Общая площадь территории 33,4 тыс. га
Общая площадь застройки 24 тыс. м2
детский сад, школа, музей 6 га парковая зона
Промзона «Бескудниково» СВАО, Алтуфьевский, р-н. Лианозово Промзона «Алексеевские улицы» СВАО, Алексеевский Промзона «Свиблово» СВАО, Бабушкинский, Свиблово Территория Рижского грузового двора СВАО, Марьина роща Промзона «Северянин» СВАО, Свиблово, Ростокино, Ярославский Промзона «Соколиная гора» ВАО, Соколиная гора
2013 – 2028
41
Общая площадь застройки
тыс. м2
58
Общая площадь территории
тыс. га
Промзона «Руднёво» ВАО, Косино-Ухтомский Промзона «Красный богатырь» ВАО, Богородское, Сокольники, Преображенское Промзона «Калошино» ВАО, Метрогородок, Гольяново, Богородское Технополис «Москва» ЮВАО, Текстильщики Промзона «Грайвороново» ЮВАО, Текстильщики, Рязанский Промзона «Курьяново» ЮВАО, Печатники Промзона «Люблино» ЮВАО, Люблино, Марьино Промзона «Южный порт» ЮВАО, Печатники Промзона «Варшавское шоссе» ЮАО, Донской Промзона «Верхние котлы» ЮАО, Нагорный Промзона на Симоновской набережной ЮАО, Даниловский Промзона «Каширское шоссе» ЮАО, Москворечье-Сабурово Промзона «Красный строитель» ЮАО, Южное Чертаново Промзона «Очаково» ЗАО, Можайский, Очаково-Матвеевский Промзона «Западный порт» ЗАО, Филевский парк, Дорогомилово Промзона в районе Филевский парк ЗАО, Филевский парк Промзона «Востряково» ЗАО, Солнцево Промзона «Октябрьское поле» СЗАО, Щукино, Хорошево-Мнёвники
Промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории «старой» Москвы.
В вопросе реновации своего «ржавого пояса» столица пошла двумя путями: городские власти не просто планируют использовать промышленные площадки для градостроительного развития, но и готовы изменить функционал некоторых предприятий, сориентировав их на инновационное экологически чистое производство или размещение объектов науки на своей территории.
ПРОМЗОНА «ЗИЛ»
Раскручивая производство на полную мощность, Москва создает новые рабочие места рядом с жильем на периферии города. Это позволит снять часть транспортного потока, утром по будням стремящегося в центр столицы, а вечером — из него. Сегодня в Центральном округе города сосредоточено 40% рабочих мест Москвы, притом что проживает там только 8% населения.
Реорганизация промзон также дает возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками. Все это может быть создано на бывших промышленных территориях. В основе обновления этих городских территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.
Что касается позиции столичных властей по редевелопменту промзон, плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. метров на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина — на рабочие места.
Какие промзоны будут реконструированы?
Промышленные территории, которые войдут в программу реконструкции, будут отвечать следующим требованиям:
- Близость к МЦК и радиальным направлениям железных дорог Москвы. Запуск пассажирского движения по МЦК значительно разгрузил метрополитен, улично- дорожную сеть и скоро станет катализатором развития примыкающих к новому кольцу территорий, большей частью представляющих собой заброшенные промзоны. Это позволит обеспечить их гармоничное экономическое и социальное развитие всоответствии с целями и задачами комплексного экономического и социального развития города.
- Близость к перспективным транспортно-пересадочным узлам (ТПУ) на станциях метро, МЦК и радиальных ж/д направлениях.
- Близость к Москве-реке.
К 2035 году именно Москва-река станет линейным центром города. Концепция реновации прибрежных территорий охватывает огромную зону (почти 11 тыс. га) и учитывает тенденции последних лет по более активному включению этих территорий в структуру города.
Основные зоны реорганизации — Рублёво-Архангельское, Тушино, Нижние Мневники, Большой Сити, ЗИЛ, Симоновская набережная, Ривер-парк (бывший судоремонтный завод).
Конкретные мероприятия включают:
- формирование новых площадей;
- организацию дополнительных пешеходных пространств на транспортных набережных;
- создание благоустроенных пешеходных набережных и благоустройство природных набережных в естественных берегах;
- благоустройство набережных в зонах комплексной реорганизации территории;
- развитие системы внутреннего водного транспорта, включая создание новых
- туристических маршрутов и организацию пассажирских перевозок (от Долгопрудного и Рублёво-Архангельского до Сити, от Лыткарино до Таганской, от станции метро «Спартак» до станции метро «Алма-Атинская»);
- строительство велосипедных дорожек;
- создание новых причалов.
Таким образом, вместо заброшенных и практически не функционирующих промышленных территорий будут возникать новые точки развития и создаваться комфортная городская среда.
На месте страшной промзоны на Пресне построят жилой район с закрытыми дворами
Он должен стать частью так называемого «Большого Сити» и составлять единый ансамбль с бизнес-кварталом.
Это место в Москве хорошо видно с Пресненского путепровода — автомобильной эстакады, идущей над Силикатными и Магистральными улицами.
Слева — страшноватые здания Краснопресненского завода железобетонных изделий и СИЗО «Пресня», справа — странноватая автомобильная развязка, ведущая в «Сити». Исторически эти места считались самой окраиной Пресни, де-юре они находятся на территории Хорошево-Мневников.
Теперь здесь все изменится — согласно проекту, утвержденному Москомархитектурой, это место ждет большая реорганизация и благоустройство.
Что здесь хотят сделать? Новый жилой район. Причем сразу со станцией метро «Пресня» будущей Рублево-Архангельской ветки (она будет находиться неподалеку от исторической железнодорожной станции с таким же названием, превращенной в музей).
На месте завода ЖБИ и мелких промышленных построек возведут жилой микрорайон с разноуровневой застройкой: на переднем плане — дома обычной этажности, на второй линии — высотные, напоминающие расположенный неподалеку «Сити». Собственно, новый район вместе с московским кварталом небоскребов должен будет составлять единую перспективу.
Как говорит главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, вместе они должны образовать «градостроительный силуэт «Большого Сити»», то есть стать своего рода аналогом парижского Дефанса.
В самом районе будут реконструированы существующие улицы и построены новые, по ним пустят общественный транспорт. По мысли планировщиков, это снизит уровень трафика на магистралях в Хорошево.
Внутри нового жилого кластера будут замкнутые дворы с приватными территориями, гласит архитектурный план, предложенный бюро «Остоженка» совместно с Институтом Генплана. При этом выходящие на улицу первые этажи будут отданы под магазины, химчистки, мастерские и предприятия сферы услуг.
Между замкнутыми дворами без машин — они будут на подземных парковках — построят сеть велодорожек с пунктами велопроката.
Для обеспечения нового района всем необходимым построят детский сад на 350 мест, школу на 775 мест со стадионом, а также многофункциональный комплекс со встроенной амбулаторией и ФОКом.
Интересно, что тот же проект предлагает пойти немного дальше — например, в ходе благоустройства наконец приведут в порядок (точнее, восстановят) долину реки Таракановки, текущей с севера Москвы в коллекторе и выходящей коротким отрезком на поверхность как раз здесь, вблизи Хорошевского шоссе. Кроме того, проект дотянется до Карамышевской набережной — там будет благоустроен прибрежный бульвар.
Что ж, массивная и непривлекательная промзона в центре Москвы давно уже должна превратиться в жилое и уютное место. Только один вопрос: а что же будет с еще одной местной достопримечательностью — старейшей московской пересыльной тюрьмой, известной ныне как СИЗО «Пресня»? Ее тоже перенесут куда-нибудь или так и оставят диссонирующим пятном посреди красивой новой застройки?
stroi.mos.ru
благоустройствоБольшой Ситиновый жилой районПресняпромзона
Реновация промзоны на Каширском шоссе
На заседании Президиума Правительства Москвы был утверждён проект планировки промышленной зоны № 31 «Каширское шоссе».
По словам Сергея Собянина, в городе началась активная реновация промзон, достаточно много объектов в настоящее время уже вводится.
«Принимаем один за другим проекты планировок, предусматривающие комплексное развитие промышленных территорий, которые в настоящее время в значительной степени не выполняют какие-либо значимые общественные функции.
На этих территориях должны создаваться комплексы, предполагающие создание как жилья, так и рабочих мест«, — отметил Мэр Москвы.
О проекте планировки промышленной зоны «Каширское шоссе» доложил заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Площадь проектируемой территории составляет 66,08 гектара.
С северо-запада и северо-востока она граничит с государственным историко-архитектурным и природно-ландшафтным музеем-заповедником «Коломенское», а также Проектируемым проездом № 106, с юго-востока — с Московской железной дорогой Павелецкого направления, с юго-запада — Каширским шоссе.
- Сейчас на территории промзоны расположены объекты общественно-делового, жилищно-коммунального и производственного назначения, а также ряд научно-производственных учреждений, в том числе Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ», ОАО «Всероссийский научно-исследовательский институт химической технологии«, ОАО «Московский завод полиметаллов» и ЗАО «Плазменные технологии».
- «В настоящее время на данной территории никто не проживает, это в чистом виде промышленная зона«, — пояснил заммэра.
- Общая площадь существующей застройки — 379,7 тысячи квадратных метров, площадь проектируемых объектов — 460,9 тысячи квадратных метров (наземная часть — 341,4 тысячи квадратных метров, подземная часть — 119,6 4 тысячи квадратных метров).
Проектом планировки предусмотрено снести 32,4 тысячи квадратных метров объектов нежилого назначения, построить многофункциональные комплексы, торгово-офисное здание площадью 35,5 тысячи квадратных метров, гостиницу категории четыре-пять звёзд на 128 номеров (площадь — 17,4 тысячи квадратных метров).
Помимо этого планируется реконструировать стадион «Динамо-2» (площадь объекта — 33,8 тысячи квадратных метров), построить открытый теннисный центр площадью 0,9 гектара, объект товаропроводящей сети для реализации народных художественных промыслов площадью 2,9 тысячи квадратных метров, коммунальный объект площадью 0,7 тысячи квадратных метров.
На территории МИФИ запланировано строительство научно-лабораторного корпуса, четырёх лабораторий, центра водных технологий, трёх складских зданий, часовни, спортивного комплекса с бассейном, библиотечно-культурного комплекса, надстройки корпусов «Невод» и № 45, паркинга на 1750 машино-мест (общая площадь объектов — 121,9 тысячи квадратных метров).
На месте завода полиметаллов будут возведены центр обработки данных площадью 6,5 тысячи квадратных метров, павильон площадью 4,2 тысячи квадратных метров и паркинг на 500 машино-мест площадью 18 тысяч квадратных метров.
На территории ВНИИХТ планируется строительство складского корпуса, двух аккумулирующих резервуаров и очистных сооружений (общая площадь — 0,8 тысячи квадратных метров). Кроме того, в планах реконструкция зданий ЗАО «Плазменные технологии», а также зданий ООО «Реставрационно-строительный центр» с надстройкой общей площадью 9,5 тысячи квадратных метров.
Для развития транспортной инфраструктуры проектом предусмотрены реконструкция Проектируемого проезда № 105, строительство Проектируемого проезда № 106 (ширина проезжей части — 11,25 метра), организация бокового выезда с Проектируемого проезда № 106 на транспортную развязку Каширского шоссе с Каспийской улицей, строительство двух светофорных объектов и двух местных проездов (ширина проезжей части — 7,5 метра). Также будет реконструирован подземный пешеходный переход у остановки «Завод полиметаллов«, обустроены подземные и наземные автостоянки на 4348 машино-мест, построены четыре отдельно стоящих гаражных объекта на 2230 машино-мест.
- На прилегающей к промзоне территории (вне границ проекта планировки) предусмотрено строительство моста через Москву-реку в створе Шоссейной и Каспийской улиц с транспортной развязкой с Каширским шоссе (разрабатывается проект планировки), бокового проезда со стороны проектируемой территории (ширина проезжей части — 10,5 метра) с устройством съездов на основную проезжую часть, транспортной развязки на разных уровнях в районе пересечения Каширского шоссе с Курским направлением Московской железной дороги и проектируемой магистралью.
- Реорганизация промышленной зоны № 31 «Каширское шоссе» позволит создать комфортные условия для работы 8,3 тысячи человек (в том числе будет создано 1,8 тысячи новых рабочих мест).
- «Самое главное, что фактически средств бюджета на это не потребуется, мы за счёт бюджета расширяем только улично-дорожную сеть и делаем один проект«, — подчеркнул Марат Хуснуллин.
Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника!
Реновация промзоны: что появится на территории «Свиблово»
В Москве продолжается реализация программы комплексного развития территорий (КРТ).
Одна из важных задач, которые она решает — застройка промышленных зон, так называемого «ржавого пояса» столицы, которые занимают огромные территории и практически не используются.
РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся территории бывших складов, заводов и фабрик в ближайшие годы. Сегодня мы расскажем, как преобразится промзона «Свиблово», расположенная на северо-востоке столицы.
Перспективы для застройки
Промзона «Свиблово» площадью 72,27 га расположена на северо-востоке столицы в районах Бабушкинский и Свиблово. С центром и другими районами ее связывают улицы Енисейская и Кольская. В шаговой доступности находится одноименная станция метро.
На сегодняшний день на территории промзоны находятся шесть перспективных площадок для выхода в реализацию, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталья Кузнецова. Они расположены по адресам: ул. Снежная, д. 20; ул. Ивовая, д. 8; ул. Кольская, д. 1; ул. Кольская, д. 12-14; ул. Русанова, д. 6; Территориальная зона №1 Свиблово КРТ.
Как отмечает эксперт, в данной локации востребовано жилье массового сегмента. В реализации находится масштабный проект комфорт-класса — ЖК на улице Кольская, д. 8 (ПИК), на нулевом цикле с отделкой. Средневзвешенная цена (СВЦ) квадратного метра составляет 297,5 тыс. рублей при средней цене квартиры 7,2 млн рублей. СВЦ на вторичном рынке в этом районе составляет 270 тыс. рублей.
Проект планировки территории промышленной зоны № 52а «Свиблово» до настоящего времени не утвержден, поясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Помимо строящегося ЖК, на улице Кольской (вл. 7) будет построен стартовый дом для переселения по программе реновации.
«Вся жилая застройка будет обеспечена необходимой инфраструктурой, в том числе школами и детскими садами. Кроме того, в северной части промзоны (ул. Искры, вл. 29–31) запланировано размещение складского комплекса», — резюмирует Коркка.
ЖК бизнес‑класса возле Москва‑реки и модная набережная: что ждет промзону «Филевский парк»>>
Экологически благоприятный и уютный район
сайт мэра Москвы, Юлия Иванко
«Территория промзоны «Свиблово» — это экологически благоприятная локация, обладающая большим потенциалом полиструктурной жилой застройки», — считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
Участок имеет удобное сообщение с важными транспортными артериями города. Рядом расположена станция метро «Свиблово» и проходит Ярославское шоссе, что обеспечивает высокую пропускную способность и проницаемость территории.
Эксперт особенно отмечает богатый природно-ландшафтный потенциал этого места. Ключевой особенностью участка он считает тот факт, что промзона непосредственно примыкает к парку «Яуза» и акватории одноименной реки.
«При комплексном благоустройстве территории жилая среда станет насыщенной и привлекательной для потенциальных жильцов новых домов. Кроме того, близость «легких» Москвы, таких как Главный ботанический сад, национальный парк «Лосиный остров», также способствует созданию образа экологически благоприятного жилого района», — говорит Стариков.
- В целом он характеризует «Свиблово» как практически идеальную локацию для создания уютной и комфортной жилой среды.
- Как изменится Чертаново Южное: жилье комфорт плюс и зеленые дворы вместо промзоны>>
- Вдали от точек притяжения
Из недостатков реорганизуемой промышленной зоны Надежда Коркка отмечает, прежде всего, наличие в ее границах завода строительных материалов, который относится к «грязным» производствам. Помимо этого, при планировании застройки эксперт рекомендует учесть необходимость сохранения электродепо метрополитена «Свиблово» и двух районных тепловых станций.
Транспортную доступность промзоны специалисты компании «Метриум» оценивают как недостаточную.
«Ближайшая станция метро («Свиблово») находится примерно в полутора километрах, а пропускной способности улиц Кольская, Ленская, Искры и Радужная с учетом планируемой застройки будет явно недостаточно», — уверена Коркка.
Эксперт прогнозирует, что размещение в северной части промзоны складского комплекса негативно скажется как на транспортной ситуации, так и на комфортности проживания.
«В целом план реорганизации промзоны Свиблово выглядит достаточно гармоничным и продуманным. Здесь будут жилые дома, достаточное количество промышленных и офисных объектов, а также вся необходимая инфраструктура с учетом дальнейшей застройки», — комментирует директор направления «Инжиниринг» Группы компаний SRG Алексей Ефанов.
- Однако эта территория, по его словам, находится вдалеке от точек притяжения горожан, а в ее пределах пока не предусмотрено создание крупных ТРЦ или рекреационных зон.
- «Было бы удачным решением, например, предусмотреть променад к реке Яузе с обустройством набережной, что значительно повысило бы привлекательность бывшей территории промзоны для проживания», — рекомендует Ефанов.
- Реновация промзоны «Серп и Молот» в Москве: престижный квартал вместо завода‑гиганта>>
Десять промзон в центре Москвы, которые станут эпицентрами строительства жилья
В Москве 7,8 тыс. гектаров промзон требующих редевелопмента. Сегодня это – основной ресурс для жилищной застройки в столице. Портал Элитное.РУ на основании данных компании Blackwood выделил десять самых крупных промзон, которые в ближайшие годы станут основными эпицентрами жилищного строительства в центральной части города.
1. Фабрика «Красный октябрь»
Одна из самых знаменитых промзон, которую ждёт редевелопмент – территория фабрики «Красный октябрь». Землю (15,4 гектаров) арендует группа ГУТА, а проектом занимается профильная компания, которая в неё входит («Гута-Девелопмент»). Идея превратить «Красный октябрь» в жилой квартал существует давно, но после того как в городе сменилась власть и мэрию возглавил Сергей Собянин, её реализация замедлилась. В итоге, наряду с другими проектами, этот был пересмотрен и параметры застройки сократились почти в два раза, до 212 тыс. кв. метров после реконструкции. Перестраиваться будет только часть территории – культурный кластер «Красный октябрь» займёт около 5 гектаров. Половина объёма – порядка 100 тыс. кв. метров – после реконструкции придётся на жильё, это будут элитные квартиры, утверждают в компании. Впрочем, девелопер ещё не приступил к строительству, а главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов уже успел заявить, что в идеале территорию «Красного октября» не нужно трогать. По его словам, было бы достаточно двух-трёх исторических объектов, а остальное должно занимать общественное пространство.
2. Кондитерская фабрика «Рот Фронт»
У ГУТЫ есть ещё одна площадка в центре Москвы – участок на месте бывшей кондитерской фабрики «Рот Фронт» в Большом Ордынском переулке. Уже есть ГПЗУ участка (площадью 0,74 гектаров), согласно которому здесь можно построить не более 40 тыс. кв. метров жилья. Место подходит для строительства элитного жилого комплекса, но проект пока не реализуется. Руководитель департамента развития компании Welhome Дмитрий Голев считает проект уникальным для Москвы с учетом исторической составляющей, которая должна быть сохранена. Замоскворечье – очень популярный район у покупателей высокобюджетной недвижимости, на него приходится 9% продаж в элитных новостройках. С учётом ограниченного предложения, новое жильё можно продавать от 315 тыс. рублей за кв. метр.
3. Завод железобетонных конструкций №355
Третья по объёму застройки площадка у компании «Дон-строй инвест»: на территории завода железобетонных конструкций №355 и асфальтобетонного завода на Шелепихинской набережной девелопер реализует проект «Сердце столицы» – около 635 тыс. кв. метров, из них чуть более 500 тыс. кв. метров придётся на жильё. Первую очередь планируется сдать в 2017 году, третью и последнюю в 2019 году. Сейчас идет расчистка площадки. В октябре прошлого года открылись продажи в 37-ми этажном корпусе апартаментов. По данным застройщика, сейчас в нём продано более 50% сьютов, самыми популярными стали студии площадью 34,3 кв. метров по цене от 6,7 млн рублей (около 200 тыс. рублей за кв.метр).
4. Тюлево-гардинная фабрика
На месте Тюлево-гардинной фабрики в Большом Саввинском переулке город разрешил ОАО «Гардтекс» построить жилой комплекс из трёх башен общей площадью 38 тыс. кв. метров с подземной автостоянкой. Инвестор работает над этим проектом давно – в отчете ещё за 2008 году указано, что компания не вела деятельности, связанной с производством и торговлей тюлем, занимаясь согласованием строительства. Связаться с «Гардтексом» не удалось. По состоянию на июль прошлого года, инвестор получил ТЭПы и ГПЗУ. Участок подходит для застройки элитным жильём, говорит Дмитрий Голев. Близость к Саввинской набережной, сложившаяся историчная застройка, развитая инфраструктура являются ключевыми преимуществами проекта. Кроме того, здесь относительно невысокая плотность застройки, что позволяет создать качественный продукт для рынка элитного жилья. Его можно продавать по 350-420 тыс. рублей за кв. метр на старте строительства и по 595-700 тыс. рублей за кв. метр после его завершения.
5. Экспериментальный завод полимерных материалов
Самый большой объём жилой застройки в рамках одной промзоны планируется на месте Экспериментального завода полимерных материалов на Бережковской набережной. Проектом занимается «Лиралл Групп». В компании не комментируют детали проекта, но из данных, указанных на сайте следует, что на части участка общей площадью 28 гектаров (застраиваться будет 28% территории) будет построено 1,7 млн кв. метров недвижимости, из них 1,2 млн кв. метров – жильё для «верхней части среднего класса». Часть апартаментов будут построены в верхней части офисно-гостиничного центра «Хрустальный дворец», с западной и северной стороны территории застройки будут жилые комплексы, напротив – два торгово-сервисных и спортивно-развлекательных центра. Участок отличается хорошей транспортной доступностью: он находится в непосредственной близости от ТТК, Кутузовского проспекта, отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, но в противоречивом окружении. «С одной стороны участок выходит прямо к Москве-реке, с другой расположена ТЭЦ и железная дорога», – поясняет она. Оптимальным вариантом станет строительство жилья комфорт-класса или доступного бизнес-класса. На старте цены могут составлять 130-140 тыс. рублей за кв. метр, на выходе – 210-220 тыс. рублей за кв. метр.
6. Бадаевский пивоваренный завод
Промзона на месте Бадаевского пивзавода и снесённой фабрики письменных принадлежностей Сакко и Ванцетти, рядом с Кутузовским проспектом, принадлежит группе «Абсолют». Что на ней будет неизвестно. «Проект в спящем режиме», – уточнили в «Абсолюте». Мария Литинецкая считает, что на этой территории необходимо строить жильё премиум-класса, вместимость участка составляет 80 тыс. кв. метров (жилая застройка, общая – 150 тыс. кв. метров). На старте продаж цена может быть 245-350 тыс. за кв. метр, когда объект будет достроен, нижняя граница может подняться в два раза – до 500 тыс. рублей за кв. метр.
7. Завод ЗиЛ
Вторая по объёму жилищной застройки промышленная зона, которую сейчас активно разрабатывает город, – территория завода ЗиЛ (общая площадь более 470 гектаров). Всего здесь построят 1,5 млн кв.метров жилья. Первый конкурс по освоению части участка (65 гектаров) выиграла питерская компания «ЛСР». Из общего объёма застройки 900 тыс. кв. метров придется на жильё. Его категорию девелопер пока не называет. Эксперты утверждают, что строить на ЗиЛе недорогое жильё эконом-класса – значит не использовать потенциал участка. По оценкам Марии Литинецкой, комфорт-класс на старте продаж здесь может стоить 11-120 тыс. рублей за кв. метр, к концу строительства – 150-160 тыс. рублей за кв. метр, а бизнес – класс – 120-130 тыс. рублей за кв. метр на старте и от 180 тыс. рублей за кв. метр после окончания строительства соответственно.
8. Завод имени Казакова
На Кутузовском проспекте есть ещё одна потенциальная строительная площадка – участок завода имени Казакова, которым долго владел «Базовый элемент» Олега Дерипаски. В июне этого года стало известно, что его покупает группа «Ташир» Самвела Карапетяна.
В «Базэле» факт сделки не подтверждают и отказываются комментировать работу над проектом и возможные параметры застройки. Замдиректора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Екатерина Лобанова оценивает общую возможную площадь застройки (с учетом офисной составляющей) в 350 тыс.кв.
метров Расположение площадки предполагает высокий уровень проекта.
В этом районе Москвы есть недостаток комфортной для жизни жилой среды на фоне жилых объектов в составе МФК в Москве-Сити, поэтому продуманный проект с, например, рекреационными территориями и полноценной инфраструктурой для жизни и отдыха, будет наиболее востребован рынком. На месте завода им.
Казакова едва ли уместно клубное элитное жильё в классическом понимании, но бизнес- и даже премиум-класс впишется идеально с учетом хорошей транспортной доступности и близости к «Москва Сити», убеждена госпожа Лобанова. Ориентировочная цена продажи – 350 тыс. рублей за кв. метр без отделки.
9-10. Кожевнический переулок и улица Правды
Будущие проекты девелоперы комментируют неохотно. Группа ПСН не исключение – по обоим участкам компании – Кожевнический переулок, 4 и на улице Правды информации нет, девелопер готов раскрывать подробности не раньше середины лета. Мария Литинецкая считает, что участок на ул.
Правды прекрасно расположен и хорошо доступен на транспорте – рядом Ленинградское шоссе, ТТК, а также станция метро Белорусская. Это большая территория под застройку в границах Москвы (без учета промзон), поэтому здесь целесообразна комплексная застройка в объеме 290 тыс. кв.
метров, из которых 200-220 тыс. кв. метров придётся на жильё. По словам Марии Литинецкой, здесь можно реализовать проект любого класса, но лучшего всего ориентироваться на верхний сегмент бизнес-класса. Жильё бизнес-класса в этом месте может стоить 200-220 тыс. рублей за кв.
метр на старте продаж, а к окончанию строительства — до 300 тыс.
Комплексное развитие промышленных территорий города Москвы
Вопрос о развитии промышленных территорий города Москвы становится все более актуальным в условиях растущего спроса на качественную коммерческую и жилую недвижимость, ухудшения транспортной ситуации, а вместе с тем и активно сокращающегося количества свободных земельных участков для застройки.
На текущий момент промышленные зоны Москвы занимают площадь приблизительно в 18 тыс. га, при этом лидерами по промышленной застройке являются Южный, Юго-Восточный и Северо-Западный административные округа с показателем в 2,5 – 3 тыс. га.
Доля качественной производственно-складской недвижимости, расположенной в промышленных зонах города Москвы, составляет не более 20 %, основную же часть занимают ветхие здания нефункционирующих заводов, использующиеся в качестве складов, либо мелких частных производств.
Развитие промышленных зон несет в себе огромный потенциал для решения проблем, стоящих перед городскими властями.
За счет данных территорий могут быть решены или частично решены такие задачи, как улучшение транспортной инфраструктуры, экологической обстановки, увеличение числа рабочих мест и многое другое.
Все эти изменения поспособствуют росту привлекательности Москвы для проживания, как Москвичей, так и приезжих российских и иностранных граждан, что исключительно благоприятно скажется на экономическом климате города.
Варианты преобразования территорий
Исходя из существующей практики, есть два варианта развития промышленных территорий. Первый, менее масштабный и финансовоемкий, – реконструкция существующих зданий под офисную или торговую недвижимость. Второй же вариант более глобальный, и подразумевает снос всех построек и новое строительство.
В качестве примера развития промышленных территорий посредством реконструкции существующих зданий можно представить «Технопарк «Синтез» на Угрешской улице общей площадью 170 тыс. кв. м, из которых реконструировано, введено в эксплуатацию и успешно функционирует около 60 тыс. кв. м, на остальной же площади ведутся строительные работы.
Также, наряду с проектами, реализуемыми частными инвесторами, стоит отметить и успешный опыт московских властей. Это реконструкция и изменение концепции использования площадей Московского шинного завода.
Завод, ранее владеющий почти 87 тыс. кв. м. зданий и 7 га земли промышленного назначения на юго-востоке столицы, сегодня представляет собой торгово-ярморочный комплекс «Дубровка» площадью около 68 тыс. кв. м.
Хотелось бы отметить и финансовую эффективность реконструкции промышленных территорий в офисный сегмент. Стоимость реконструкции производственных зданий, в зависимости от качества получаемой на выходе проекта недвижимости, в среднем составляет 800 – 1 300 долл. США за 1 кв. м.
Стоимость промышленных зданий на территории города Москвы варьируется в диапазоне 1 000 – 1 500 долл. США за 1 кв. м. На выходе же инвестор получает новое здание, стоимость 1 кв. м. которого ориентировочно составляет 3 000 – 3 500 долл. США.
Исходя из данных показателей, можно судить об эффективности проектов по реконструкции промышленных объектов, но не все так гладко, как выглядит на первый взгляд.
В процессе реализации проекта, инвестор сталкивается с рядом проблем, одни из которых разрешаются за счет дополнительных инвестиционных затрат, другие же могут привести к концептуальным изменениям в процессе реализации проекта.
Одной из проблем, как правило разрешимых, с которой сталкивается любой инвестор, реализующий, либо планирующий реализовать, проект по реконструкции производственных зданий в офисную, или торговую недвижимость, является смена вида разрешенного использования земельного участка. Данная процедура, как правило, очень длительная по времени и финансово затратная.
Ко второй концепции развития территорий можно отнести промышленные площадки АМО ЗИЛ, ОАО «Порт-сити», ОАО «Маломосковия» и другие.
Самым обсуждаемым и приоритетным для правительства Москвы является развитие территории завода имени Лихачева. Преобразование планируется проводить в несколько этапов. Вся территория будет разбита на три кластера – жилой, офисно-торговый и производственный.
В первую очередь планируется обособить производственный кластер. Уже сегодня все оставшееся действующее производство ЗИЛ перенесено в здания, которые сноситься не будут. Площадь этих зданий составляет около 200 тыс. кв. м.
На данных площадях разместится общество «Мосавтозил», которое совместно с крупными автопроизводителями будет осуществлять сборку легкового автотранспорта.
Вторым этапом предполагается строительство многофункционального комплекса «Планета ЗИЛ» общей площадью около 350 тыс. кв. м. на земельном участке 6 га.
Инвестиционные затраты на реализацию проекта строительства многофункционального — комплекса оцениваются экспертами на уровне 20 млрд. рублей, 1 млрд. из которых составляют затраты на изменение варианта разрешенного использования земельного участка.
В свою очередь доходы от реализации и эксплуатации помещений оцениваются, ориентировочно, в 41 млрд. рублей.
- В целом же освоить территорию ЗИЛа планируется до 2020 года.
- Структура затрат
- Упрощенно, структура инвестиционных затрат при реализации проектов застройки промышленных территорий выглядит следующим образом:
- проектно-изыскательские работы;
- снос существующих строений (700-800 рублей за 1 куб. м. строительного объема здания);
- рекультивация земель (ориентировочно 0,7-1 млн. долл. США за 1 га);
- смена вида разрешенного использования земельного участка;
- подведение коммуникаций и получение технических условий;
- строительно-монтажные работы;
- прочие затраты (перенос ж/д веток, линий ЛЭП и др).
Ожидания инвестора
Доходность от реализации проектов застройки промышленных территорий на различных этапах проекта может значительно варьироваться. Уровень ожидаемой доходности в первую очередь зависит от рисков, связанных с проектом.
Таким образом, чем ближе проект к завершающей стадии, тем ниже риски, а соответственно, и ниже ожидаемая доходность. Так на начальных этапах проекта (проработка ГПЗУ, первичное согласование технико-экономических показателей) ставка доходности может достигать 30 %.
Но по мере реализации плановых работ ставка снижается и при выходе проекта «на стройку» в среднем составляет 18-25 %.
Подводя итоги вышеизложенного, можно сделать вывод, что преобразование промышленных территорий является очень перспективным вектором развития города Москвы. Количество проектов застройки с каждым днем только растет. Активная политика правительства Москвы, подкрепленная высоким интересом со стороны инвесторов, уже сегодня дает положительные результаты.
Перечень промышленных зон Москвы
| Номер промзоны | Наименование промзоны | Состав объектов |
| 1 | «Павелецкая» | Московский электромеханический завод имени Владимира Ильича, Авторемонтный кузовной завод, МЗКРС, «Мостекстильпром», бывший Московский кожевенный завод «Дербеневка», Даниловский строительный завод, бывший «Стройдеталь-9», Завод нетканых материалов, Мосхладокомбинат № 3, Реалбаза хлебопродуктов им. Дубова, Московская экспериментальная трикотажная фабрика |
| 2 | «Варшавское шоссе» | Фабрика производства платков, Завод строительных красок и мастик «Ским», Комбинат Мосинжбетон, Химико-фармацевтический завод «Ферейн», Фабрика швейных изделий № 3 |
| 3 | «Донские улицы» | ТЭЦ-20, Автокомбинат № 29 Мосстройтранса, Комбинат строительных конструкций, Мазутное хозяйство ТЭЦ-20 |
| 4 | «Звенигородское шоссе» | КБ «Мотор», Хлебзавод № 16 |
| 5 | «Магистральные улицы» | ТЭС «Международная», РТС «Красная Пресня», ПК «Термосервис», База механизации Мостеплосетьстроя, ПС «Магистральная» № 844, ГБУ «Автомобильные дороги», Плодоовощная база «Красная Пресня», «МАЗД», «ДСК-1», Управление механизации № 4, «Мосгорсвет», Хладокомбинат № 7 |
| 6 | «Силикатные улицы» | ЖБИ-17, База механизации «866 ССУ», ЖБИ «Краснопресненский», Бетонный завод ЗАО «Ингеокомпром» |
| 7 | «Боткинский проезд» | «Знамя Труда», ОКБ имени П.О. Сухого, «Гражданские самолёты Сухого» |
| 8 | «Площадь Развилки» | КБ ПВО «Алмаз – Антей» имени акад. А.А. Расплетина, ОКБ им. А. И. Микояна, Завод по ремонту электроподвижного состава, Электродепо «Сокол», НПП «Радий» |
| 9 | «Улица Правды» | МПО им. И. Румянцева, НПП «ЭГА», «Дукс» |
| 9а | «Улица Зорге» | «Мосстрой-16», Управление дорожного хозяйства и благоустройства «Фрунзенское» |
| 10 | «Владыкино» | «Московский институт теплотехники», Центр холодильно-транспортных технологий «МОТЕК-Ц», Специализированное дорожно-механизированное предприятие–2, РТС «Отрадное», Мусоропрессовочная станция |
| 11 | «Огородный проезд» | «СМУЭР» (филиал ГУП «Мосгортранса»), Останкинский пивоваренный завод, Останкинский мясоперерабатывающий комбинат, Завод «Искра», «Мосвторцветмет», Московский завод плавленых сыров «Карат», Останкинский молочный комбинат, Останкинский завод напитков, МОЛМАШ, ПС № 46 «Бутырки», Московский троллейбусный завод, «Аэроэлектромаш», Московский комбинат твердых сплавов, Компрессорный завод «Борец», Авторемонтный завод № 5 |
| 12 | «ТСХА» | Завод низковольтной аппаратуры |
| 13 | «Котпево» | Московский машиностроительный завод «Авангард», Управление механизации № 3, ПС № 299 «Коптево», ПС № 810 «Ленинградская», Московский комбинат игрушек, Фармацевтический завод «Фармакоптево» |
| 14 | «Калибр» | Калибровский завод, Мосстройпрогресс, Кондитерско-булочный комбинат «Звёздный» |
| 15 | «Алексеевские улицы» | НПО «Гидромаш», МЭМРЗ, НПП «Квант», Завод «Водоприбор» |
| 16 | «Митьковская ветка» | Электродепо «Северное», Московская макаронная фабрика № 1, Концерн «Бабаевский», НИКИЭТ |
| 17 | «Курская» | Завод «Плутон», «Мосгаз», Завод «АРМА», ОАО «Туполев» |
| 18 | «Грузинский Вал» | Московский электромашиностроительный завод, Локомотивное депо имени Ильича, Электродепо «Красная Пресня», Хлебозавод имени В.П. Зотова |
| 19 | «»Хапиловская»» | «Электрозавод», АТЭ-1, МЭЛЗ, Вымпел |
| 20 | «Семёновская» | Московское машиностроительное предприятие «Салют», Московский инструментальный завод |
| 21 | «Кирпичные улицы» | Завод полиграфических красок, НПП «Рекстром-М», НПП «Пульсар», НПП ВНИИЭМ, Завод «АРЕМЗ‑1» |
| 22 | «Соколиная Гора» | ТЭЦ-11 им. М. Я. Уфаева, «Нефтепродукт», «Компрессор», 403-й Военный завод, Московский машиностроительный завод «Вперёд», ОКБ «Кристалл», ОАО «Энергоремонт» |
Бюллетень «Rway», № 231 от июня 2014 г.