Дольщики, вложившиеся в покупку апартаментов или торговых помещений, вероятно, смогут в будущем избежать потери своих денег, если стройка окажется заморожена. В Госдуме подготовлен проект изменений в закон о банкротстве, которым предполагается уравнять их в правах с покупателями жилья.
Покупатели квартир сейчас защищены законом гораздо лучше, чем те, кто приобрел нежилые помещения (к ним относятся и апартаменты) в том же доме. Потенциальные жители при банкротстве компании могут в итоге через Фонд защиты прав дольщиков получить либо квартиру, либо денежную компенсацию.
Эти же правила распространяются на приобретение в новостройке машино-мест или нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров (как правило, кладовок).
Но для покупателей остальных нежилых помещений законом о банкротстве не предусматривается ни компенсаций, ни даже передачи им помещений, если дом впоследствии все-таки будет достроен, поясняет руководитель общественной организации защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андрей Тютюнин.
Единственное, что им позволяет закон, — это предъявить финансовые требования к застройщику и стать кредиторами 4-й очереди по денежным требованиям. Но раз застройщик разорился — их требования обычно остаются только на бумаге.
Почему обманутые дольщики предпочитают деньги вместо квартиры
«Все, кто покупают помещения в новостройках, знают про закон об участии в долевом строительстве, по которому все дольщики — и граждане, и организации независимо от типа приобретаемого помещения — находятся в равных условиях.
А в случае банкротства застройщика всплывает вот этот нюанс — некоторые из них почти не имеют шансов вернуть вложенные деньги, и для людей это становится невероятным сюрпризом», — отмечают в организации.
Те, кто приобрел, к примеру, апартаменты, собираясь в них жить, и готов был мириться с отсутствием рядом школ и детских садов, сталкиваются с безвозвратной потерей немалых сумм. Те же проблемы у предпринимателей, купивших помещения на первых этажах домов, чтобы открыть там магазин, парикмахерскую или кафе.
Как отмечает Тютюнин, коммерсантам нередко указывают, что их вклад в недвижимость — инвестиции, и они несут инвестиционные риски. Однако по закону об инвестиционной деятельности дольщики к инвесторам не относятся.
«Нынешние формулировки закона о банкротстве исключают из состава дольщиков юридических лиц, а также покупателей нежилых помещений более 7 квадратных метров, в том числе апартаментов, вне зависимости от того, физическими или юридическими лицами они являются», — говорит инициатор законопроекта, который вскоре планируется внести в Госдуму, депутат Алексей Кобилев. Документ предлагает устранить это противоречие и предоставить всем дольщикам равные права.
Покупатели нежилых помещений рискуют не получить их, даже если дом достроят
По данным Фонда защиты прав дольщиков, в России насчитывается около 200 тысяч покупателей жилья, пострадавших от недобросовестных застройщиков, им предполагается в ближайшие годы выплатить компенсации или достроить жилье.
«Доля покупателей нежилых помещений, пострадавших от застройщика-банкрота, зависит от конкретного здания. В 10-этажном доме нежилые помещения могут занимать 10% дома, а есть, например, здания, целиком состоящие из апартаментов», — говорит Тютюнин.
Ориентировочно число пострадавших «нежилых» дольщиков оценивается как минимум в один-два десятка тысяч.
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Фото Сергея Ермохина / ТАСС В Москве больше 50 000 готовых апартаментов и еще больше строится. Эксперты предупреждают, что часть проектов будет заморожена, а цены вырастут
Правительство продолжает реформировать отрасль жилищного строительства — на этот раз чиновники планируют запретить строить апартаменты, а уже готовые перевести в статус жилых помещений. «Лавочка закрывается» — так высказался в конце ноября об апартаментах замминистра строительства Никита Стасишин. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: «Проблема в течение полугода должна решиться».
Что не так с апартаментами: в них нельзя зарегистрироваться, девелопер апартаментов не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, услуги ЖКХ обходятся дороже, чем владельцам другого жилья.
Сейчас Минстрой прорабатывает критерии, в чем именно апартаменты будут приравнены к жилью. В ближайшие два месяца правительство намерено внести соответствующий законопроект в Госдуму.
В результате заявлений чиновников количество запросов на покупку апартаментов выросло, по данным ВТБ, на которые ссылается ТАСС, в 2-2,5 раза.
Апартаменты — это помещения, пригодные для жилья, но не обладающие пока юридическим статусом жилых. Девелоперы строят апартаменты, так как зачастую это проще и дешевле.
Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд. «Перевод [ участка в другой статус.
— Forbes] может быть очень долгим и дорогим.
Есть участки, которые в принципе невозможно перевести, и единственный вариант, который остается застройщику, — это строительство апартаментов», — говорит Александр Гуторов, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент», тюменской компании, которая строит комплекс апартаментов на юго-востоке Москвы. По его словам, в центральных районах столицы почти не осталось мест под жилую застройку. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уточняет, что участки найти можно, но стоят они очень дорого.
Вторая причина — отсутствие жестких требований по строительству. Если строишь апартаменты, соблюдение норм шумоизоляции и инсоляции не обязательно.
«Сейчас девелоперы могут строить дома с апартаментами «плотнее» и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры — в отличие от корпусов с квартирами, — объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
— При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости».
Третий фактор — собственно инфраструктура, то есть отсутствие обязательств по строительству детсадов, школ и так далее. «Социалка» в проекте — существенный ценовой фактор, — объясняет Мария Литинецкая.
— Стоимость строительства детского сада — 150-200 млн рублей, школы — 500-800 млн рублей. Один жилой корпус — около 1 млрд рублей. Соответственно, если жилой проект состоит из пяти корпусов, то «шестой» фактически приходится строить бесплатно.
В комплексе апартаментов его нет».
Всего, посчитали в агентстве элитной недвижимости Savills, с 2003 года в Москве введено в эксплуатацию 50 000 апартаментов разных классов суммарной площадью свыше 3 млн кв. м.
Предполагается, что эта площадь может удвоиться. Мария Литинецкая из «Метриум» приводит такие цифры: сейчас в столице на разных этапах проектирования 4,5 млн кв. м апартаментов.
В целом в столице строят порядка 3-5 млн кв. м жилья в год.
По словам Попова из ЦИАН, в 2019 году в городе ввели 500 000 кв. м апартаментов, их доля в общем объеме ввода была 13%.
С января по октябрь 2020 года количество ДДУ (договоров долевого участия) на покупку апартаментов увеличилось на 11% к аналогичному периоду прошлого года.
В общей структуре сделок доля апартаментов не превышает 10% от всех договоров на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы. По данным ЦИАН, в ноябре 2019 года объем предложения апартаментов составлял 10 000 лотов, сейчас — 7,4 тыс.
Рост цен на столичные апартаменты (без учета премиум и элитного классов) составил 9%: год назад кв. м стоил 223 000 рублей, сейчас — 244 000 рублей (ЦИАН). По данным Savills, стоимость апартаментов в центре города увеличилась на 8,5%.
Это сопоставимо с ростом цен на обычное жилье. Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», рассказывает, что цена на апартаменты в ЖК «Спутник» с января по октябрь выросла на 30%.
Пресс-служба Capital Group отмечает рост средней цены квадратного метра по всем проектам за 10 месяцев на 15%.
Попов говорит, что на фоне новостей о возможном пересмотре статуса апартаментов девелоперы изменили подход к ценообразованию: пять лет назад апартаменты в среднем стоили на 15-20% дешевле схожего по качеству и локации жилья, сейчас дисконт составляет порядка 10%.
У властей есть несколько причин для недовольства апартаментами. Во-первых, они увеличивают нагрузку на социальную инфраструктуру города.
«Наличие частных клубов не может решить возникшую проблему дефицита «социалки» — апартаменты нередко покупают именно из-за меньшей по сравнению с квартирами стоимости, то есть собственники вряд ли располагают средствами, чтобы платить за детский сад ребенка от 40 000 рублей в месяц», — объясняет Попов из ЦИАН.
Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, апартаменты неудобны мэрии Москвы. «В последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки под строительство апартаментов (а не жилья.
— Forbes), чтобы городские власти не смогли их привлечь к участию в программе реновации для переселения жильцов», — объясняет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Город может потребовать у застройщиков часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек.
В апартаменты жители сносимых домов не переезжают. Наконец, еще один повод для недовольства — сотни тысяч квадратных метров, которые не учтены в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда, говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Строительство апартаментов выгодно всем, — рассуждает партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP) Виталий Можаровский. — Оно выгодно властям, потому что власти получают стабильно налоги от девелоперских компаний и от собственников апартаментов (потому что там налоговая ставка выше, чем у жилья).
Выгодно поставщикам коммунальных ресурсов и муниципалитетам, потому что тем не нужно субсидировать тарифы на ЖКХ. Почему их хотят запретить? Я не знаю мотивацию людей. Законопроект сырой, пояснительная записка невнятная. Мое подозрение в том, что инициаторы пытаются создать бутылочное горлышко, через которое можно конвертировать запреты, свой административный ресурс в персональный доход».
Чем обернется инициатива властей для сотен застройщиков и десятков тысяч покупателей апартаментов? Опрошенные Forbes эксперты ожидают замораживания проектов, задержки ввода объектов, увеличения себестоимости и повышения цен.
По словам Попова, основная проблема будущих проектов с апартаментами, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, — это строительство на территориях, не предназначенных для реализации жилья.
Девелоперам придется менять статус земли, заниматься переводом — все это огромные расходы и в целом другая экономическая модель и концепция проекта, говорит он. По мнению аналитика, запретить строительство апартаментов — значит поставить на паузу запуск проектов, отложив их на несколько лет.
На практике это может выглядеть так. «В проектах, где градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) еще не получен, велик шанс либо приостановки проекта, либо отказа в получении назначения строительства «комплексы с апартаментами», — говорит Халин из Savills.
К проектам, по которым уже сейчас получают ГПЗУ, будут предъявляться такие же требования, как к жилым объектам.
А значит, рассказывает Литинецкая, понадобится добавлять в крупные проекты социальную инфраструктуру, менять архитектуру, особенно в элитных и премиальных новостройках в центре на технически сложных площадках. Все это повлияет на себестоимость.
«Что касается уже начавшихся или почти начавшихся строек, то их судьба будет зависеть от того, как в новом законе будут сформулированы переходные положения, — рассуждает советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев.
— В частности, будут ли апартаменты признаны жилыми и если да, то будут ли на них распространяться градостроительные и строительные требования к жилым объектам. Последнее может привести к удорожанию текущего проекта или последующих очередей проекта, если они планировались.
Безусловно, отчасти именно со сложностью решения всех этих вопросов связана «задержка» в подготовке законопроекта, потому что здесь возможно множество вариантов.
Например, придется решать, какие дома с апартаментами станут обычными многоквартирными (то есть полностью жилыми) домами, а какие здания станут так называемыми многофункциональными домами, если эта категория все-таки будет введена».
Как быть с уже готовыми апартаментами? «Построенные апартаменты разношерстны по формату и статусу, — говорит Халин из Savills.
— Как и кто будет доказывать, что это апартаменты, которые могут быть трансформированы в жилое помещение, и что нужно будет для этого сделать их собственникам — пока вопрос открытый.
Я не исключаю, что перевод апартаментов в жилье станет дополнительной нагрузкой на карман их собственников».
«Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны соответствовать многочисленным требованиям, позволяющим обеспечить защиту жильцов от вредных факторов, — объясняет адвокат коллегии адвокатов «Делькредере» Никита Петреев. — На собственников апартаментов, возможно, лягут расходы по соблюдению таких требований.
Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью переоборудования инженерных систем, устранению высокого уровня шума, несоответствия температурного режима в холодное время года, уровню относительной влажности и так далее».
Кроме этого, владельцам апартаментов придется в обязательном порядке уплачивать взносы за капремонт.
С другой стороны, какие-то расходы в случае признания дома жилым могут и снизиться.
«Земельный участок, занятый многоквартирным домом, переходит в собственность собственников помещений в таком доме в силу закона, то есть автоматически после завершения строительства, — говорит Алексеев из «Егоров, Пугинский и партнеры.
— При этом такие участки не облагаются земельным налогом.
Соответственно, если это правило будет распространено хотя бы на часть домов с апартаментами, то их собственники могут забыть либо о налоге за участок, если он в собственности, либо об арендной плате и размышлениях о выкупе, если участок в аренде. Кроме этого, для жилья традиционно ниже и ставка налога на имущество. Не говоря уже о возможности применения социальных льгот, которые сейчас к апартаментам могут не применяться, так как последние не признаются местом проживания».
Правительство взяло два месяца на финальную подготовку законопроекта, в Госдуму документ может быть внесен в феврале. «По большому счету, запретят строительство апартаментов или нет — это ничего не меняет, — полагает Виталий Можаровский из BCLP.
— Ведь никто не запрещает строить офисы, гостиницы, общежития. По закону никто не ограничен в правах покупать помещения в офисных зданиях, в «Москва-Сити» вот много предложений.
А что вы поставите в этот офис, рабочие столы или кухонный гарнитур, кому какое дело».
Покупателей апартаментов могут уравнять с обманутыми дольщиками
Источник: Российская газета
Дольщики, вложившиеся в покупку апартаментов или торговых помещений, вероятно, смогут в будущем избежать потери своих денег, если стройка окажется заморожена. В Госдуме подготовлен проект изменений в закон о банкротстве, которым предполагается уравнять их в правах с покупателями жилья.
Покупатели квартир сейчас защищены законом гораздо лучше, чем те, кто приобрел нежилые помещения (к ним относятся и апартаменты) в том же доме. Потенциальные жители при банкротстве компании могут в итоге через Фонд защиты прав дольщиков получить либо квартиру, либо денежную компенсацию.
Эти же правила распространяются на приобретение в новостройке машино-мест или нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров (как правило, кладовок).
Но для покупателей остальных нежилых помещений законом о банкротстве не предусматривается ни компенсаций, ни даже передачи им помещений, если дом впоследствии все-таки будет достроен, поясняет руководитель общественной организации защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андрей Тютюнин.
Единственное, что им позволяет закон, — это предъявить финансовые требования к застройщику и стать кредиторами 4-й очереди по денежным требованиям. Но раз застройщик разорился — их требования обычно остаются только на бумаге.
«Все, кто покупают помещения в новостройках, знают про закон об участии в долевом строительстве, по которому все дольщики — и граждане, и организации независимо от типа приобретаемого помещения — находятся в равных условиях.
А в случае банкротства застройщика всплывает вот этот нюанс — некоторые из них почти не имеют шансов вернуть вложенные деньги, и для людей это становится невероятным сюрпризом», — отмечают в организации.
Те, кто приобрел, к примеру, апартаменты, собираясь в них жить, и готов был мириться с отсутствием рядом школ и детских садов, сталкиваются с безвозвратной потерей немалых сумм. Те же проблемы у предпринимателей, купивших помещения на первых этажах домов, чтобы открыть там магазин, парикмахерскую или кафе.
Как отмечает Тютюнин, коммерсантам нередко указывают, что их вклад в недвижимость — инвестиции, и они несут инвестиционные риски. Однако по закону об инвестиционной деятельности дольщики к инвесторам не относятся.
«Нынешние формулировки закона о банкротстве исключают из состава дольщиков юридических лиц, а также покупателей нежилых помещений более 7 квадратных метров, в том числе апартаментов, вне зависимости от того, физическими или юридическими лицами они являются», — говорит инициатор законопроекта, который вскоре планируется внести в Госдуму, депутат Алексей Кобилев. Документ предлагает устранить это противоречие и предоставить всем дольщикам равные права.
Покупатели нежилых помещений рискуют не получить их, даже если дом достроят По данным Фонда защиты прав дольщиков, в России насчитывается около 200 тысяч покупателей жилья, пострадавших от недобросовестных застройщиков, им предполагается в ближайшие годы выплатить компенсации или достроить жилье.
«Доля покупателей нежилых помещений, пострадавших от застройщика-банкрота, зависит от конкретного здания. В 10-этажном доме нежилые помещения могут занимать 10% дома, а есть, например, здания, целиком состоящие из апартаментов», — говорит Тютюнин.
Ориентировочно число пострадавших «нежилых» дольщиков оценивается как минимум в один-два десятка тысяч.
Земельные новости
Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость, рассказал РБК источник, знакомый с инициативой Минстроя.
Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения. Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами.
В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов. «Это касается не только Urban Group, а в целом дольщиков нежилых помещений, — рассказывает собеседник РБК.
— Но в последнее время именно из-за Urban Group количество таких обращений сильно увеличилось — в ее домах продано много кладовок и паркингов. Например, при банкротстве СУ-155 таких помещений было меньше, поэтому и протестов на их счет было меньше», — пояснил собеседник РБК.
«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.
РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений».
«Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.
Источник РБК, знакомый с ходом разработки законопроекта, рассказал, что подготовить изменения планируется в сентябре. Позднее Минстрой опубликовал проект закона, предусматривающего защиту покупателей нежилых помещений в многоквартирных домах в случае банкротства застройщика. Выяснилось, что изменить предлагается статус только некоторых видов нежилых помещений.
В частности, Минстрой предлагает внести поправки в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», благодаря чему не на денежную компенсацию, а на само помещение, расположенное в доме, смогут рассчитывать покупатели помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м. Особо прописано, что покупатели машиномест также смогут их получить.
В пояснительной записке к документу говорится, что «законопроектом решается вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований по машиноместам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов».
Тот же законопроект вносит изменения в 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», которые урегулируют вопросы продажи квартир в домах застройщиков, признанных банкротами. Согласно аудиту Urban Group, компания не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв.
м (площадь квартир — 812,6 тыс. кв. м). Стоимость завершения проектов оценили в 67,6 млрд руб., из них 11,9 млрд руб., по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. В уже строящихся жилых комплексах компании к моменту аудита было продано 6,3 тыс. нежилых помещений на 1,7 млрд руб.
(они реализовывались во всех шести незавершенных проектах Urban Group). Больше всего нежилых помещений продано в ЖК «Опалиха О3» — около 1,5 тыс. почти на 450 млн руб. Более 1 тыс. дольщиков, купивших места в паркингах, кладовые и коммерческую недвижимость, есть также в ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2» и ЖК «Солнечная система».
О проблемах дольщиков нежилых помещений говорилось, в частности, в открытом письме дольщиков Urban Group (есть в распоряжении РБК), направленном президенту Владимиру Путину, премьер-министру Дмитрию Медведеву и в различные госорганы.
Как банкротится Urban Group В апреле 2018 года Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия в жилых комплексах компании Urban Group, которая по итогам прошлого года была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Также в апреле владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.
В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»).
В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство. В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия. Беззащитные нежилые помещения В России за первое полугодие 2018 года, по данным Росреестра, было заключено 338,4 тыс. договоров долевого участия, на жилые помещения, по данным «Дом.РФ», пришлось 309 тыс. сделок, на нежилые, соответственно, 29,4 тыс. Чтобы уравнять дольщиков нежилых помещений и участников строительства жилья, необходимо внести изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», поясняет руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal Константин Бойцов. «Эти изменения должны предусматривать по аналогии с действующими нормами создание реестра требований передачи нежилых помещений», — уточняет он.
«Между тем в настоящее время, пока такие изменения не приняты, суд будет руководствоваться действующими положениями законодательства.
Поэтому покупателям нежилых помещений в данной ситуации было бы логичнее как можно скорее позаботиться о том, чтобы признать свое право собственности на приобретенные ими объекты в судебном порядке.
При этом если здание введено в эксплуатацию, то нужно подать иск о признании права собственности, если не введено, то о признании права на долю в объекте незавершенного строительства», — советует партнер АБ «Деловой фарватер» Павел Ивченков.
«Подобные изменения в законодательство, конечно, не только дадут некоторую защиту для покупателей нежилых помещений, но и снимут градус напряженности, который возник сейчас в связи с ситуацией с Urban Group», — говорит гендиректор компании Key Capital Сергей Камлюк.
По его словам, коммерческие помещения на первых этажах часто покупают «ипэшники, малый бизнес, люди, которые сами часто живут в этом же доме — так удобнее управлять». «Но все-таки даже они зачастую покупают эти помещения, когда дом уже построен и заселен, то есть когда есть трафик. Хотя есть и специализированные компании, которые скупают пул коммерческих помещений во всем жилом комплексе на этапе строительства», — рассуждает Камлюк.
По словам партнера «Лидер Групп» Александра Рассудова, такие специализированные инвесторы покупают помещения под магазины в жилых комплексах с хорошим расположением сразу, как только они появляются в продаже.
«Покупают для рентного дохода, и определяющим является расположение, будущий пешеходный и автомобильный трафик», — поясняет он.
При этом коммерческие помещения в жилых комплексах «в чистом поле» сейчас часто остаются нераспроданными ко времени окончания строительства дома.
rbc.ru
Предыдущая новость Следующая новость
Москомстройинвест разработал памятку для покупателей апартаментов
«Преимущество апартаментов – в их цене: как правило, они дешевле квартир. Но чтобы составить полное представление об этом виде недвижимости, мы подготовили и опубликовали на своем сайте «Памятку покупателя апартаментов».
В ней изложили все их недостатки и преимущества, указали перечень документов, который нужно запрашивать у застройщика. Надеюсь, материал будет полезен всем, кто задумывается об оформлении такой покупки», – сказала А. Пятова.
По ее словам, покупка апартаментов может оказаться рискованной для любого, кто планирует приобрести их на стадии строительства и в качестве единственного жилья.
Москомстройинвест как орган, контролирующий соблюдение законодательства о долевом строительстве, не раз обращался к гражданам с просьбой быть предельно внимательными при покупке апартаментов на стадии строительства. Но их продажи растут, а вместе с этим и опасения по поводу появления обманутых граждан.
«Апартаменты – востребованный формат недвижимости в мире, этот рынок регулируется местным законодательством. В российских нормативных актах до сих пор отсутствует их точное определение», – пояснила А. Пятова.
При внешней схожести апартаменты и квартиры имеют существенное отличие – применение норм 214-ФЗ. Закон о долевом строительстве распространяется на покупателей и жилья, и апартаментов, но если в отношении первых он применим в полном объеме, то по вторым «работает» только как гарант от двойных продаж.
Оформление покупки апартаментов обычно проходит по той же схеме, что и покупки квартиры: через государственную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Именно это и защищает покупателя от двойных продаж.
Но на этом распространение правил 214-ФЗ на покупателей апартаментов заканчивается. Значительная часть из них уверена, что ДДУ гарантирует им исполнение обязательств застройщика, но это не так.
«На помощь государства в вопросах воздействия на застройщика апарт-комплекса рассчитывать будет сложно. У него просто нет таких полномочий. А что делать при срыве сроков строительства? Как достраивать апартаменты, если застройщика, например, признают банкротом? Эти аспекты никак не регламентируются 214-ФЗ, в отличие от объектов жилой недвижимости», – отметила А. Пятова.
Кроме того, в Москве продолжают выявляться случаи заключения «предварительных договоров купли-продажи» апартаментов, разрешения на строительство которых не выдавались.
«Недавно мы информировали общественность о скандальной ситуации вокруг лофтов компании Red Development. От действий застройщика пострадало 450 человек, которые по закону не могут быть признаны обманутыми дольщиками.
Сегодня сталкиваемся с продажами апартаментов в помещениях бывшего завода на ул. Серпуховский вал, д. 7, стр. 2, 3, 4, 7.
И опять граждане отдают деньги, не запрашивая документы на строительство, а ведь это первое, что нужно требовать у застройщика», – подчеркнула А. Пятова.
К обязательным для проверки документам при заключении ДДУ относятся:
- разрешение на строительство (выдается Мосгосстройнадзором),
- проектная декларация (должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте объекта или застройщика),
- правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды).
Юридический статус апартаментов накладывает ряд ограничений, значение которых застройщики стараются преуменьшить. Речь идет о налогах и тарифах на коммунальные платежи, которые значительно выше для собственников апартаментов, чем для владельцев квартир.
Также действуют «усеченные» нормы СанПин. Например, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, ниже нормы по вентиляции и шумоизоляции, чем у квартир.
Обеспечение апарт-комплексов социальной инфраструктурой также необязательно для такого типа недвижимости. Между тем, приоритет для зачисления в садик или школу отдается детям с постоянной регистрацией по месту жительства. Остальных прикрепляют по остаточному принципу, если в районных учреждениях образования остались свободные места.
Памятка покупателя апартаментов
«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»
Чем грозят дольщикам новые поправки в закон
Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могутлишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.
Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков.
Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий.
Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.
Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.
— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель.
Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги.
А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.
Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.
— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.
Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.
), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов.
Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.
Отобрать жилье у собственников стало проще
Квартирные мошенники плетут новые схемы и осваивают цифровые технологии
Ровно 20 лет назад нашу семью угораздило вляпаться в мошенническую схему под названием «двойные продажи» и пополнить скорбные ряды обманутых дольщиков.
В полностью оплаченной нами квартире живут-поживают другие люди. Гендиректор кинувшей нас компании благополучно оттрубила в колонии три года и уже, не исключено, морочит голову другим клиентам.
А мы, несмотря на многочисленные суды, не получили ни жилья, ни денег.
На фоне коронавируса тема обманутых дольщиков отошла на второй план. Но она никуда не делась — в стране таких бедняг около 200 тыс. Государство пытается их защитить. В июле Госдума приняла важные поправки к законам.
Например, люди, вложившиеся в будущую квартиру, но не получившие ее, могут рассчитывать на компенсацию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Причем в ценах сегодняшних, а не многолетней давности.
Кроме того, есть документ, разрешающий исключать жилой дом из реестра проблемных объектов только после того, как его либо достроят, либо дольщики получат денежное возмещение.
И это все здорово — но, вероятно, работает в отношении обманутых в последние годы. Мы же, столкнувшиеся с жуликами в начале 2000-х, продолжаем получать отписки, что о нас помнят, но механизмов решения нашего вопроса как не было, так и нет.
С юристом Дмитрием Романенко мы хотим предупредить тех, кто отважился на покупку жилья, на какие недобросовестные схемы есть риск нарваться.
Семья народного артиста СССР Алексея Баталова (в круге) обвинила актрису Наталью Дрожжину и ее мужа, юриста Михаила Цивина, что те обманом переписали на себя их имущество. Фото Бориса Кудрявова и Legion-media.ru
Двойные продажи
Сегодня все сделки по системе долевого строительства должны проводиться через специальный банковский счет. Деньги дольщиков становятся доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике многие строительные компании еще не перешли на эту схему. Особенно это касается не очень больших фирм, у которых есть проблемы с источниками финансирования.
Если решили вложиться в объект на стадии строительства, изучите каталог новостроек на сайте Фонда защиты прав дольщиков и убедитесь, что ввод дома, квартиру в котором вы рассчитываете получить, гарантирован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
«Экспресс газета» помогла вывести на чистую воду жулика Анатолия Васина. Тот положил глаз на квартиру Тамары Носовой (актриса в «Королевстве кривых зеркал»). Кадр из программы «Пусть говорят»
Мнимое банкротство
При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!
Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником.
Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте.
Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы.
Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.
Засветившийся в «Покровских воротах» Владимир Сынгаевский (в круге) осужден на пять лет за аферы с жильем умерших людей. Соцсети и кадр из фильма «Покровские ворота»
Электронная подлость
С внедрением электронно-цифровой подписи перед злоумышленниками открылись новые перспективы. На сегодняшний день человек практически лишен возможности контролировать, выпущена ли на его имя такая подпись.
Если она есть, вполне возможно, мошенники используют ее для совершения сделки с недвижимостью, и человек не сразу об этом узнает.
Чтобы хоть как-то защититься от мошенников, есть смысл написать заявление в Росреестр, что все сделки с недвижимостью возможны только при вашем личном участии.
Поддельный паспорт
Договор купли-продажи сейчас можно заключить в простой письменной форме. И вот представьте ситуацию.
Приходит в МФЦ человек с поддельным паспортом, который можно купить за три-четыре тысячи рублей, и подает документы замученному посетителями сотруднику, который точно не будет заморачиваться проверкой подлинности.
Можно привести с собой человека, похожего на того, что изображен на паспортном фото, — тоже никто сличать не станет.
Кстати
- Иногда злоумышленники, продающие квартиру, прибегают к совершенно завиральным приемам. Например, показывают квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продают убитую — по другому. В спальных районах много однотипных домов, которые различаются, например, номером корпуса. При заключении сделки указывается настоящий адрес, однако расположенное там жилье не соответствует тому, что показали покупателю.
Как не попасть на удочку
- На сайте Федеральной службы судебных приставов посмотреть, не идут ли судебные процессы о взыскании в отношении продавца. Но имейте в виду: там можно отследить процессы, которые шли до сделки по продаже недвижимости. Если кредитор объявится после ее совершения — страховочного механизма, к сожалению, нет.
- Запросить выписку по квартире из Росреестра — это стоит не больше 400 руб. Только после этого можно отдавать аванс.
- Внимательно читать договор, который подписываете, особенно то, что написано мелким шрифтом.
- Заручиться поддержкой юриста или риелтора.
И все сделки обязательно проводить с участием нотариуса, хотя сейчас закон позволяет обходиться без него. Нотариус смотрит, действует ли паспорт, все ли чисто с объектом, нет ли судебных споров вокруг квартиры, не скрываются ли претенденты на объект и нет ли зарегистрированных родственников в квартире.
Лучше заплатить 20 — 50 тыс., чем лишиться всего.
Особенно опасно, если:
- за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
- жилье получено по наследству, открытому менее трех лет назад;
- есть неузаконенные перепланировки;
- недвижимость продают по доверенности без личного участия собственника или по цене намного ниже рыночной.
Собственника убили за неделю до сделки
Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.
— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке.
Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся.
Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.
После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.
Алина Степанова. Фото из личного архива
Наш агент предложила клиенту квартиру, соответствующую его запросу. Предыдущим продавцом выступала бабушка 84 лет, которая, как потом установили, к тому моменту уже умерла. Мы доказали, что подпись бабули на документах о продаже жилья фальшивая. Но в ОВД по району Северное Тушино мое заявление приняли с большим скрипом.
Выяснилось, что нынешним продавцом квартиры был некий гражданин Токмаков, который только освободился из колонии, где отбывал срок вместе с сотрудниками того самого ОВД за махинации с квартирами умерших граждан. Отсидел семь лет и занялся ровно тем же самым. Я написала заявление в Департамент городского имущества.
Бабушка не имела наследников, и ее квартиру уводили буквально из-под носа столичных властей. Департамент подал в суд — но не на Токмакова, а на людей, которые успели эту квартиру купить. Что удивительно: Сбербанк ничуть не смутился, получив странные документы, и принял квартиру в качестве залога по ипотеке.
Его все устроило! На данный момент право собственности покупателей прекращено, но от ипотечных выплат их никто не освободил.
Еще был случай. Дочь разъехалась с матерью — продали две комнаты в коммуналке в Москве и купили две квартиры в Балашихе. Как только девушка со своим парнем переехали туда, к ним пришел участковый с вдовой предыдущего собственника. Оказалось, он был убит за неделю до сделки.
Ее провел двойник — 40-летний мужик после шести отсидок, его фото было вклеено в чужой паспорт. Я обратила на это внимание, ведь настоящему продавцу было 20 лет. Но никто, кроме меня, этого не заметил.
В итоге двойника задержали, но сделку расторгли, и квартиру девочке пришлось вернуть.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Марлен Григорьевич пострадал из-за своей доверчивости. Фото Анастасии Варданян/«Комсомольская правда»
Получив помещение в собственность, художник в течение 25 лет сдавал его в аренду. Однако съемщики часто задерживали оплату. В результате накопился приличный долг — около 1,5 млн руб. Плюс коммуналка — порядка 8 млн. Разобраться с проблемами взялся сын давнего друга Марлена — Карапет Мартиросян.
Он предложил подписать документ якобы на оказание юридических услуг, а на деле дал подмахнуть полуслепому художнику генеральную доверенность на свое имя и договор на продажу акций ЗАО «Свадебное», принадлежащего Чтчяну, — тот был единственным акционером. В итоге активы, включая особняк, были проданы за 6 тыс.
И ведь формально не подкопаешься: художник собственноручно поставил подпись.
Здание расположено в «золотом» месте. Фото Михаила Фролова/«Комсомольская правда»
В довершение несчастий Чтчяна из принадлежащего ему свадебного салона пропали все украшения. Дверь в помещение не взломали — кто-то открыл ее своим ключом.
Я позвонила Карапету Мартиросяну.
Человек битый час убеждал меня, что в данной истории именно он — пострадавшая сторона, потому что хотел помочь старику, рассчитывая взамен получить помещение, которое занимал тот самый свадебный салон.
Но город изъял его у художника за долги. И Карапет сильно на дедушку осерчал. Решил, проще от актива избавиться, чем возиться с погашением долгов и ремонтом, — Марлен Григорьевич якобы сам попросил его об этом.
В павильоне «Армения» на ВДНХ тоже есть росписи Чтчяна. Depositphotos.com
Мартиросян уверяет: помещение разрушено на 82 процента — с худой крышей, грибком на стенах, вечными лужами на полу. Сплошная обуза, а не капитал — художник должен быть ему благодарен, что избавил его от горе-актива.
Но покупатель нашелся — несмотря на обращение Чтчяна в полицию, арест на продажу недвижимости не наложен. И уже новый владелец выставил особняк на продажу. На сайте одного из агентств его предлагают за 160,640 млн.
Вот вам и развалюха, за которую художнику «подарили» всего 6 тыс. руб. Уметь надо.
Надежда Пантелеева
#3/2021 мошенничество недвижимость черные риелторы эксперты