В Москве люди все чаще сдают собственное жилье и снимают квартиры подешевле

Ставки на аренду жилья в Москве в этом году вырастут на 10–12 процентов. Причина — рост спроса после пандемии. Такой прогноз дают аналитики портала «Дом. РФ».

В столице, по данным риелторов, сдается в аренду около 300 тысяч квартир и десятки тысяч коммерческих помещений. Социологи отмечают, что в городе уже появился особый социальный слой — рантье.

Кто эти люди? Правда ли, что они не работают и живут лишь на доходы от аренды? Попытаемся разобраться.

Класс рантье в Москве, безусловно, есть, и он достаточно многочисленный. В этом убежден ведущий научный сотрудник Института социологии ФНИСЦ РАН Игорь Кузнецов.

— Проблема в том, что изучать его крайне сложно. Более 90 процентов жилой недвижимости, например, сдается в Москве без уплаты налогов. Договоры аренды заключаются, но их никто не фиксирует, поэтому не то что изучать, а даже просто выявить рантье крайне непросто.

Плоды цивилизации и бизнес для любимых

Кандидат экономических наук, преподаватель МГУ имени Ломоносова Виктор Кудрявцев считает, что класс рантье сейчас активно растет.

— Спасибо за это, как ни странно, кризису. Рубль ослабевает, к тому же депозиты обложили налогом, поэтому десятки тысяч москвичей в 2020 году бросились перекладывать рубли в квадратные метры. Причем, разумеется, для того, чтобы их сдавать, — пояснил эксперт.

Однако, по мнению Кудрявцева, класс рантье неоднороден.

— Да, большинство арендодателей сдают квартиры. Но есть и те, кто сдает коммерческую недвижимость. Этих рантье я бы разделил на три крупных подвида. Первый — это те, кто еще в 1990-е удачно поучаствовал в приватизации.

Встречаются среди них и силовики. Я, например, знаю одного такого, сдающего переделанную в офис квартиру на Патриарших. Аренда — 150 тысяч в месяц, — рассказывает эксперт.

— Но обычно, конечно, помещения куда больше — их сдают под магазины, кафе, салоны и офисы.

Второй подвид подобного рода коммерсантов, объясняет эксперт, это бывшие или действующие бизнесмены, в свое время вложившиеся в недвижимость, способную приносить стабильный пассивный доход.

— Третья категория — бывшие жены и любовницы богатых людей, которым мужчины подарили нехитрый бизнес, — рассказывает Кудрявцев. — Сдавать 500 «квадратов» под магазин — много ума не надо. Ну вот и сдают, и живут на эти деньги. Но таких людей — если учесть масштабы Москвы — ничтожно мало.

Такие разные доходы

— Тех, кто сдает жилую недвижимость, я бы тоже разделил на два крупных подвида, — рассуждает Кудрявцев. — Первый и самый крупный — это наследники бабушкиной или родительской квартиры. Если учесть, что, по статистике, большинство московских семей традиционно однодетны, то таких наследников немало. Ведь на квартиру зачастую претендует не толпа родственников, а один человек.

С этим согласен Игорь Кузнецов:

— Таких рантье в Москве — большинство. И доход от сдачи квартиры для них — отнюдь не основной источник дохода. Ну что такое в Москве 30 тысяч? Скорее приятная прибавка к зарплате.

По словам Виктора Кудрявцева, вторая категория арендодателей — профессиональные инвесторы.

— Они массово вышли на рынок в начале 2000-х, когда в Москве и ближнем Подмосковье развернулось масштабное строительство. Схема была проста: на этапе строительства, а то и котлована, покупается одна или несколько квартир.

После достройки дома она стоит уже минимум на 30 процентов дороже. Затем в этой квартире делают ремонт, обставляют ее мебелью, оснащают бытовой техникой и сдают.

Тогда цена на аренду часто исчислялись в долларах, потому что курс был стабильно около 24 руб лей, — рассказывает эксперт. — Рентабельность сдачи квартир в аренду составляла 8–10 процентов годовых.

Иными словами, квартира полностью окупалась за 10–12 лет и потом уже приносила чистый доход. Я знал людей, которые скупали в новостройках целые этажи и сдавали потом в аренду. Но сейчас все обстоит намного скромнее.

В Москве люди все чаще сдают собственное жилье и снимают квартиры подешевле Кирилл Зыков / АГН Москва

«Больше мороки, чем денег»

Но рантье уверены, что подобный взгляд на них весьма поверхностен, ведь в реальности все обстоит не так просто. Например, домохозяйка Светлана Полякова — одна из таких рантье.

— Я сдаю две однушки. Одна досталась от бабушки, вторую муж купил под сдачу. Ты, говорит, не работаешь, вот и будет тебе зарплата, — рассказывает Светлана. — Как выяснилось, чтобы получить деньги, нужно действительно поработать.

Главная, по словам Светланы, проблема — найти адекватных и платежеспособных жильцов. Однажды она сдала одну из квартир семейной паре с ребенком — договор, во всяком случае, был заключен с ней.

— А потом мою квартиру взяла штурмом полиция, потому что в ней организовали бордель — «девочки» принимали клиентов. Когда соседи пожаловались, что в квартире каждый вечер музыка и меняются люди, приехали полицейские с проверкой, им не открыли, и участковый проник в квартиру через балкон, для чего выбил окно.

Вставлять, понятно, потом пришлось мне, — рассказывает женщина. — Хотели завести уголовное дело за содержание притона, но в итоге только оштрафовали на 2,5 тысячи за то, что допустила проживание без регистрации. Повезло. А ту семейную пару так и не нашли. Они же не в Москве прописаны.

А там, где прописаны, не живут.

Обе квартиры, по словам Светланы, требуют постоянных вложений.

— Нужно менять то обои, то старый унитаз, то сломавшуюся стиральную машину, то холодильник, — перечисляет она. — А еще приходится туда регулярно ездить, проверять, все ли в порядке — история с борделем многому научила. К тому же жильцы постоянно меняются и нужно искать новых. И всегда приходится бояться — тех ли пустила.

Одну квартиру Светлана сдает за 31 тысячу в месяц, другую — за 33. Примерно по 5 тысяч в месяц «съедает» коммуналка.

— Жильцы у меня платят по счетчикам, то есть отдают деньги за свет, воду и электричество, — рассказывает «бизнесвумен». — После всех вычетов остается меньше 50 тысяч в месяц.

Если вычесть еще и расходы на ремонт, поверку счетчиков, налог на недвижимость, получается того меньше. Муж недавно посчитал, что при продаже за квартиры можно получить миллионов 14. Если положить деньги в банк, на процентах заработаешь больше, причем без всякой мороки.

Но мы так не делаем — эти однушки достанутся детям. В общем, для нас это не бизнес, а так, сбережения.

По словам Светланы, в Москве выгоднее сдавать квартиры «без претензий».

— Однушки в нашем районе могут стоить и 35, и 38 тысяч в месяц. Но это с хорошим ремонтом и новой бытовой техникой. Я посчитала, но ремонт и новая техника обойдутся мне минимум тысяч в 300–400. А ежемесячная разница в аренде — всего 4–7 тысяч.

Вложения будут полвека отбиваться! — рассуждает рантье. — Поэтому, например, мебель и бытовую технику мы покупаем подержанные, на «Авито». А ремонт делаем только когда совсем «припрет». Но жильцы довольны, потому что за «красоту» мало кто готов переплачивать.

Времена не те: все экономят.

По словам Светланы, во время весеннего локдауна один из жильцов, парень-айтишник, неожиданно съехал, перебрался на родину, в Воронеж. Сейчас в этой квартире живет семья из Киргизии: семейная пара и взрослый сын.

— Все работают, хозяйка — чистюля, поэтому я спокойна, — рассказывает Светлана. — Сейчас, мне кажется, на рынке аренды выживают только те, кто готов сдавать дешево и не особо «перебирать» жильцов. Не маргиналы — и ладно. А кто привередничает — с детьми не пущу, с животными — тоже, — может месяцами арендатора ждать. Скромнее надо быть!

Кстати, по словам рантье, цены на аренду не растут уже несколько лет, в отличие от квартплаты и налогов на недвижимость. Зарабатывать на аренде жилья становится все проблематичнее.

Дауншифтинг — удел избранных

— Золотое время для рантье было до 2015 года, — рассказывает риелтор Константин Махнев. — Тогда в Москве был в моде дауншифтинг. У меня были доверенности на управление несколькими квартирами, чьи хозяева уехали в Таиланд или Индию. Помню, сдавал одну двушку у станции метро «Беляево».

Читайте также:  Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

Конечно, за рубли, но в пересчете она стоила около 900 долларов. Хозяин на эти деньги прекрасно жил на Гоа. Йогой занимался, саморазвитием. Но когда доллар вместо 38 рублей вдруг стал стоить дороже 60, всю его йогу пришлось свернуть — долларов на жизнь уже не хватало. Вернулся.

С другой стороны, те, кто уехал на ПМЖ и имеет за границей жилье и работу, сдавать свои московские квартиры продолжают. Сейчас я сотрудничаю с одной семьей, переехавшей в Болгарию, у которой четыре квартиры у станции метро «Юго-Западная». Это около двух тысяч евро в месяц.

Для жизни в Болгарии вполне достаточно.

Как пояснил Константин, многое зависит не столько от размера, сколько от местоположения квартиры.

— Стоимость аренды однокомнатной квартиры — от 30 тысяч в месяц, двушки — от 35, трехкомнатной — от 40. Те же самые квартиры в пределах Третьего кольца, да еще в хорошем состоянии, стоят примерно в полтора раза дороже.

А такие же в пределах Садового кольца — уже в два раза, — пояснил риелтор. — Хорошую трешку где-нибудь в районе Арбата легко сдать и за тысячу евро. В Европе, конечно, на эти деньги жить проблематично, а вот где-нибудь в Турции или даже на Бали — вполне.

Если, конечно, не шиковать. Другой вопрос — что там делать.

В Москве люди все чаще сдают собственное жилье и снимают квартиры подешевле Александр Кожохин / Вечерняя Москва

Декаденс на 300 долларов

— У меня был клиент, молодой мужчина. Он жил в доставшейся от родителей квартире, а «убитую» бабушкину сдавал. И сам все время «искал работу», — рассказывает Константин Махнев. — Раньше полудня я ему не звонил, потому что он спал. Ночами, как я понял, парень пил пиво и играл в компьютерные игры. Его доход от бабушкиной квартиры был 25 тысяч — примерно долларов 300. Вот на них он и жил.

Причем ему, похоже, хватало, потому что работу он так и не нашел. Но это единственный случай в моей практике. А в основном рантье — это такие же, как и все, люди. Просто у них есть недвижимость, которую они сдают. Как правило, это одна недорогая квартира.

Что получается? История о богатых москвичах, беззаботно живущих на «нетрудовые доходы», похоже, придуманный в российской провинции миф.

Мне и самому хотелось бы верить, что я когда-нибудь смогу позволить себе не работать и жить у теплого моря, сдавая чего-нибудь там в аренду. Но не все так просто.

К тому же новый закон, предлагаемый правительством, наверняка рано или поздно выведет рынок сдачи в аренду квартир из тени. Рантье — что справедливо — придется делиться доходами с обществом. И миф о возможности шикарной жизни станет еще призрачнее.

ИСТОРИЯ

Класс рантье, как считают экономисты, появился в XIX веке. Тогда часть дворянства и разбогатевших простолюдинов, купцов, военных, накопив достаточно, уходили из бизнеса и превращались в рантье. Ведь для этого было достаточно просто купить государственные ценные бумаги, обещавшие фиксированный доход на все время, что вы ими владеете.

Можно было купить недвижимость, сдавать ее в аренду и тоже получать ренту. Или купить землю, тоже сдавать ее в аренду, получая ренту с фермеров.

В начале XX века во Франции, например, из 40 миллионов населения было 2 миллиона рантье — около 5 процентов населения. Проблемы начались во время Первой мировой войны, когда экономика зашаталась, и серьезно усугубились в 1929 году — во время Великой депрессии.

Класс рантье стал куда меньше. В России, как считают социологи, он крайне малочислен — из-за нестабильной экономики.

ЦИТАТА

Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России:

— В России планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья. Цифровизация рынка аренды призвана обеспечить повышение его прозрачности.

  • РЕПЛИКА
  • Рента — лишь дополнение к зарплате
  • Светлана Кос, гендиректор риелторской компании:

— Да, в Москве есть целый класс рантье. Как правило, это работающие люди в возрасте от 35 до 50 лет. Среди них довольно много тех, кто сдает жилье через посредников. Вообще, сдача жилья в аренду — это бизнес, который затягивает.

Я знаю людей, которые начинали с одной квартиры, а теперь у них их несколько. Есть те, кто покупает в ближнем Подмосковье таунхаусы, разделяет их на комнаты и сдает студентам или тем, кто приехал в город на заработки.

Таунхаусы — довольно популярная у рантье история.

Вмести с тем бизнес сейчас, прямо скажем, не цветет.

Ну вот, допустим, решил человек вложиться в недвижимость. В пяти-шести станциях от Кольцевой линии метро он покупает двушку за 8 миллионов. Еще 2 миллиона уйдет на хороший ремонт, покупку мебели и бытовой техники. Сдавать ее можно максимум за 50 тысяч. Минус коммуналка, мелкий ремонт, налоги — остается чуть больше 40 тысяч.

Квартира будет окупаться лет 20! И зачем такой бизнес? Больше того: жить на 40 с небольшим тысяч, да еще с семьей, в Москве нереально. Эта сумма может служить лишь дополнением к зарплате.

В Москве реально жить на ренту, только если квартир у тебя пять-семь. Но если ты имеешь такую недвижимость, то из беззаботного рантье автоматически превращаешься в бизнесмена, потому что о жилье нужно постоянно заботиться.

Одна смена жильцов чего стоит! Так что разговоры о том, что москвичи могут сдавать квартиры и красиво жить на эти деньги, развлекаясь в клубах, — сказки. Во всяком случае, я таких счастливчиков не встречала.

Московские рантье — это люди, для которых сдача жилья в аренду либо бизнес, либо подспорье, один из источников доходов. Как правило, источник не самый крупный — 30–50 тысяч.

Первый сервис аренды городских пространств заработал в Москве

«Я снимаю, свою покупать не планирую»: люди, которые собираются арендовать квартиры всю жизнь

  • «Покупка жилья кажется неоправданно дорогой историей»
  • Рома Мазутский
  • нью-бизнес менеджер в брендинговом агентстве

Я в Москве шесть лет, а квартиру снимаю последние два года. Сейчас живу на Сухаревской с друзьями. Здесь есть ощущение дома — удачно сложилось и с друзьями, и с самим жильём. Главный плюс съёма для меня в том, что я остаюсь гибким и мало от чего завишу. Могу сменить район или выбрать другую квартиру, если прежнее место надоест. Это не так уж сложно — последнюю я нашёл и переехал в неё буквально за три дня.

Минус съёмного жилья — несговорчивые лендлорды (арендодатели  — прим. ред.). Мало кто готов идти навстречу арендаторам и, например, улучшать что-то в квартире: менять кухню, обновлять ванную комнату. Приходится либо делать всё своими силами, либо забить.

Собственное жильё я пока не рассматриваю. Во-первых, это кажется неоправданно дорогой историей.

Своим сбережениям хочется найти лучшее применение, например, вложить их в классный проект и его развитие, а не в ипотеку, где ещё придётся переплачивать банкам.

К тому же ипотека кажется мне каким-то якорем, который будет удерживать меня на месте. Сейчас я могу запросто уехать в Берлин или ещё куда-то — мне нравится эта непривязанность к месту. 

Единственной причиной покупки собственного жилья может стать желание пустить корни на каком-то определённом месте. Бизнес-проект, дети, всё, что требует долгого нахождения в одном месте, — это уже повод задуматься о собственном жилье.

По поводу будущего я пока не строю планов. Конечно, в глубокой старости хотелось бы иметь свой дом, но времени ещё много и хочется осмотреться по сторонам.

  1. «Надеюсь, я не доживу до того момента, когда придётся жить только на пенсию, — буду работать до упора»
  2. Руслан Мусаев
  3. менеджер проектов

Я из Минска, и в Москве живу четыре года, до этого 8 лет провёл в Петербурге. Снимаю жильё последние семь лет, переезжаю редко, в Петербурге всё время жил в одной квартире, в Москве пока тоже, но скоро мы с котом переедем в новое жильё.

Ощущение дома в съёмном жилье у меня довольно специфическое. Находясь в путешествиях, далеко от Москвы, я чувствую, что это мой дом. Бывая в самой квартире, я это чувствую редко. Поэтому  практически не вкладываюсь ни в какие улучшения, не пытаюсь обставить квартиру на свой вкус или что-то кардинально обновить. И вообще бываю дома редко. 

Сложно говорить о плюсах съёма, у меня просто не было другой опции. Приезжая в Москву из другого города, имею только один вариант — снимать. Недостатки съёмного жилья — это и долгий процесс поисков, и невозможность найти идеальное жильё, и необходимость мириться с какими-то бытовыми проблемами. Собственное жильё, например, я бы оформил иначе.

Купить квартиру пока не могу. То, что нравится мне, стоит от 12–15 миллионов рублей — такой суммы я ещё не накопил. Покупать недорогую квартиру в каком-нибудь Томилино — не вариант.  Был период, когда я жил в общежитии в Санкт-Петербурге и ездил на учёбу по два часа. Так себе удовольствие.

Поэтому мне сложно понять людей, которые готовы тратить по несколько часов, добираясь каждый день до работы. Ипотека, с учётом всех процентов и переплат, — это рабство, ввязываться в него очень не хочется.

Читайте также:  Могу ли я требовать у сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Если это будет действительно хорошая квартира в районе, который мне нравится, я буду платить банку раз в пять больше, чем сумма, которую я сейчас отдаю за съёмное жильё. 

Единственный вариант для меня — низкопроцентная ипотека (1–2%) в другой стране. Такой вариант в будущем я готов рассмотреть. Что касается отдалённого будущего, надеюсь, я не доживу до того момента, когда придётся жить только на пенсию, — буду работать до упора, так что и на оплату жилья по идее должно хватить.

  • «Денег на съём нам не жалко. Мы платим за возможность жить где и как хочется»
  • Настя Дюжарден
  • контент-директор

Я родилась в Магадане, в 17 лет переехала в Петербург учиться, а в 2011-м перебралась в Москву. Квартиры снимаю уже более 12 лет. Недавно я переехала в 22-й раз. Это было вынужденно: хозяйка квартиры из-за финансовых проблем решила её продать. Теперь живу в ЦАО в огромной трёшке вместе с мужем, двумя котами и собакой.

Любую из своих съёмных квартир я всегда воспринимала как дом — приводила в порядок, облагораживала. И каждый переезд надеялась, что теперь это точно надолго. Но ничего нельзя предсказать.

Правда, в этот раз мы немного подстраховались и заключили с хозяйкой договор с пунктом, что она обязана нас предупредить о съезде за три месяца, иначе она не только возвращает залог, но и платит неустойку.

Естественно, это правило работает в обе стороны.

Денег на съём нам не жалко. Мы платим за возможность жить где и как хочется. При этом в съёмном жилье много плюсов. Например, возможность в любой момент переехать, потому что работа теперь слишком далеко от дома, под окном стройка началась или просто надоел район.

Ипотека — отстой. Во-первых, мы с мужем не можем позволить себе такую квартиру, какую захотим, а абы какую, лишь бы своя, нам не хочется. А ещё нужны деньги на ремонт или съёмное жилье, если квартира строящаяся. Во-вторых, нужен первоначальный взнос везде. А у нас его нет.

И копить специально мы не собираемся — тогда придётся отказаться от путешествий и других радостей жизни. В-третьих, любая ипотека — это бешеные переплаты. Мне мой банк недавно предодобрил ипотеку: 8,6 миллиона на 25 лет.

Я посчитала и выяснила, что за 25 лет сверху мы переплатим ещё почти 15 миллионов.

Единственная ситуация, которая заставит меня задуматься о покупке собственной квартиры, это если где-то в Европе у меня умрёт неизвестная мне тётушка и оставит в наследство кучу денег.

На счёт старости я особо не задумывалась. Но, скорее всего, есть два варианта развития событий: я либо умру раньше, либо буду жить в какой-нибудь глухой деревне в Норвегии. В обоих случаях ипотечная квартира мне будет не нужна.

  1. «Ипотеки и кредитов я боюсь как огня, а просто так купить квартиру не смогу никогда»
  2.  Катя Иванова
  3. реставратор

Я родилась во Владимире, в Москве живу пять лет. И все эти годы иду дорогой приключений. Переезжала за это время трижды. Сейчас снимаю квартиру с друзьями. Ощущения дома нет, это всё временно и ненадёжно. Я даже не особо из коробок вещи достаю. Впрочем, у меня нет такого ощущения с 14 лет, когда я покинула отчий дом. 

Но в съёме есть и плюсы. Во-первых, я вообще не привязана ни к чему. Я ни при каких обстоятельствах не стану тратить на дорогу до работы больше получаса, потому что всегда могу переехать.

Ещё могу уехать жить и работать в Карелию или в Грецию и ничто меня не удержит. Дом может попасть под реновацию, упасть или у него может треснуть стена: мне это нипочём, я просто открою сайт с объявлениями и закажу грузовичок.

Мне не надо делать ремонт, чинить краны, думать о соседях снизу, о полах, о вывозе мусора. 

Конечно, съёмное жильё — не самая надёжная история. Я постоянно жду подвоха, и после длительного отсутствия боюсь обнаружить свои чемоданы на лестничной клетке. Ещё я не могу завести собаку.

Ипотеки и кредитов боюсь как огня, а просто так купить квартиру я не смогу никогда.

Даже если решу взять ипотеку, это сильно ударит по моему финансовому благополучию, а переплата банку двух или трёх миллионов опредёленно разрушит мою и так неважную психику. Ещё боюсь, что со мной что-то случится.

Например, я сломаю ногу и останусь совсем одна с ипотекой, без денег и возможности подлатать здоровье, не смогу ходить на работу и у меня отнимут квартиру за долги. 

Разумеется, моё положение более шаткое, чем у человека с собственным жильём, но сейчас не вижу для себя другого пути. Кроме того, не собираюсь провести в этом городе всю жизнь: мне нужна собака, а ей нужен дом в селе с садом и рекой неподалёку. 

Платить за съёмное жильё жалко, но снимать большую квартиру на троих гораздо дешевле, чем выкладывать те два или пять миллионов, которые придётся отдать банку. Я не сильна в расценках, но это одинаково астрономические для меня суммы. 

Заставить подумать о собственном жилье меня сможет разве что только внезапное безумное желание завести детей. Но я их пока не планирую. умаю, что у меня будет дом в селе с садом и рекой и собака. Не в ипотеку!

  • «Когда придёт время выбирать среднюю школу для детей или просто захочется её поменять, мы сможем легко переехать в другой район»  
  • Мария Ксенофонтова
  • cпециалист по детскому досугу

Я из Москвы и жильё начала снимать года в 23–24, когда переехала от родителей. С тех пор возвращалась только однажды на полгода. За эти годы я успела пожить с друзьями, с партнёрами и одна.

Сейчас живу уже своей семьёй с мужем, двумя детьми и собакой в районе Фили-Давыдково. Сняли эту квартиру, когда я была беременна вторым ребёнком, а муж выходил на работу в офис.

Нашли жильё в лёгкой транспортной доступности от его офиса — 3 остановки на метро.

Конечно, сначала главным плюсом съёмного жилья была возможность отделиться от родительской семьи.

Когда вышла замуж, проснулся инстинкт гнездования и хотелось своё гнездо. У меня есть своя квартира в одном из отдалённых районов Москвы, в пятиэтажке, которая включена в программу реновации сейчас. Сама жить в этом районе и в этой квартире я не хотела и надеюсь, что никогда не придётся! Можно было бы заморочиться и купить квартиру для молодой семьи, но делать этого не хочется.

Самый большой плюс съёма жилья — мобильность. Для меня очень важно образование детей. Я не готова согласиться на сад, тем более школу «по прописке». Сейчас наши дети ходят в Монтессори школу в 15–30 минутах от дома на автомобиле. И мне нравится, что, когда придёт время выбирать среднюю школу или просто захочется её поменять, мы сможем легко переехать в другой район. 

Жизнь в съёмном жилье, можно сказать, помогает мне следовать концепции минимализма. Не покупать лишних вещей, не захламлять пространство, в котором живёшь. Единственной проблемой вижу перевоз детской и своей библиотеки. Книги — моя слабость, и тут концепция минимализма не работает.

С детьми снимать не так уж сложно! Из моего опыта, сложнее найти квартиру с животным. Этот фильтр всегда отсеивает большое количество вариантов. У меня маленькая такса и даже она кажется многим большой проблемой.

Я даже предлагала хозяевам квартиры включить отдельный пункт в договор про покрытие расходов в случае порчи имущества собакой! Но нет — она поцарапает паркет! А вдруг вы заведёте ещё одну? Или у этой появятся щенки!

Ипотека для нашей семьи на данный момент не выгодна. Я сдаю свою квартиру в пятиэтажке и это покрывает значительную часть нашей аренды. У мужа в собственности только доля квартиры, которую на данный момент извлечь не представляется возможным.

Разница между моей и квартирой, в которой я хотела бы жить, тянет на ипотеку лет на 15 — мы не готовы ввязываться в такой долгосрочный проект. Вообще мы живём в очень быстро меняющемся мире. Переезд внутри одного города или изменение суммы платежа в нашей вселенной не самые драматичные метаморфозы.

Я для себя не исключаю переезд и вовсе в другую страну. Получается, что какое-никакое своё жильё у меня есть, даже в случае самой драматичной ситуации я не останусь с детьми на улице.

Может быть, задумаюсь о собственной квартире, в которой хотелось бы жить, ближе к старшим классам школы детей, когда они смогут и сами ездить куда-то, если что. Если, конечно, ещё буду жить в России.

Слишком заманчивые объявления на сайтах недвижимости

Обидно снять квартиру за 20 тысяч рублей, если видишь на сайтах аренды похожую за 13 тысяч.

Мария Яковлева

помогала снимать квартиры

Иногда встречаются объявления со слишком привлекательными ценами. Три года я помогала людям снимать квартиры и поняла, что на деле такие варианты оказываются не такими и выгодными. Вот семь причин, почему арендодатели и риелторы занижают цены на квартиры для аренды.

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.

Суть. Квартира действительно сдается по низкой цене и никакого обмана нет. Но вместо денег человеку ставят дополнительное условие, например просят доделать ремонт или ухаживать за пожилым человеком. Мне встречались и дикие условия: собственник просил за квартиру 2000 рублей и «немного женской ласки» четыре раза в месяц. В качестве арендатора искал симпатичную девушку.

Читайте также:  Строительство является одним из наиболее теневых секторов экономики

Если о дополнительных условиях предупреждают еще по телефону и называют их, это нормально. Человек соглашается или отказывается. А если по телефону ничего не говорят и только на просмотре сообщают условие, лучше уйти. Есть шанс, что вскроется что-то еще.

Как себя обезопасить. Лучше сразу по телефону поинтересоваться причиной низкой цены. Или прямо спросить о том, есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли кто-то еще жить в квартире. На прямой вопрос, скорее всего, честно ответят.

На дополнительные условия укажут двусмысленные фразы в описании объявления. О таких лучше сразу сообщать в поддержку сайта, где вы ищете жилье. Мне встречались следующие формулировки:

  • сдам квартиру симпатичной девушке;
  • квартира за красивые глаза;
  • рассмотрю только красивых девушек;
  • перед тем как звонить, пришлите фото;
  • только девушкам до 30 лет.

Примеры объявлений, где собственники прямо написали, что требуют за проживание в квартире

Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.

Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.

Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.

Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.

Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.

Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.

Примеры объявлений, где наймодатели написали о закрытых комнатах

Суть. На фото в объявлении аккуратная, чистая квартира с косметическим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Если приехать на просмотр, окажется, что обои порваны, диван заляпан, а холодильника нет вообще. Квартиру сфотографировали лет десять назад или отретушировали все в фотошопе. Либо взяли фотографии вообще другой квартиры.

Если фотографий в объявлении нет, спрашивайте обо всем подробно.

Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.

Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.

Квартиры с фотографиями удобно искать через Яндекс по фото. Если квартира продается на нескольких сайтах, это отобразится в результатах поиска

Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.

Квартиру продадут быстро, если:

  1. Ее продает риелтор.
  2. С начальной цены сбросили большую сумму.
  3. Цена на квартиру такая же или ниже, чем на аналогичные рядом.

Квартиру продадут не сразу, если:

  1. Цена выше аналогичных рядом.
  2. Уже давно работает реклама, но просмотры редкие.
  3. Неудобная или неузаконенная перепланировка.
  4. Требуется ремонт или сделан специфический ремонт (например, в готическом стиле).
  5. Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние.

Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать.

Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора.

Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.

Объявления, в которых собственники прямо написали, что квартира в продаже

Некоторые собственники адекватно оценивают свои квартиры и снижают цены из-за объективных минусов. Чаще всего встречаются такие недостатки.

Состояние квартиры. Течет потолок, старая сантехника, нет света на кухне. Квартира может быть в идеальном состоянии, но есть какой-то серьезный недочет.

Соседи. Шумные либо делают ремонт. Собственник вряд ли расскажет о таких, поэтому придется схитрить.

Можно поговорить с соседями и узнать, не шумит ли кто по ночам. Соседи также могут вам рассказать подробнее о квартире, которую вы собираетесь снять, и о ее собственниках. Главное — говорить с соседями нужно в одиночку, а не вместе с наймодателем.

Обстановка. Если мебели и бытовой техники нет, обычно цена ниже. Но не всегда. Некоторые наниматели переезжают со своей мебелью и техникой и выбирают только пустые квартиры. Наймодатели это знают и сдают по среднерыночной цене.

Необычные причины. Не все случаи заниженной цены можно описать, встречаются и единичные, оригинальные варианты. Например, я снимала квартиру, на которую собственники скинули цену из-за кота — оставили его новым жильцам и попросили ухаживать.

Чаще всего о таких причинах говорят либо при первом звонке, либо при первой встрече. Главное, не забыть спросить: «Почему такая низкая цена?»

Объявление, где собственник честно написал о своей квартире — и сразу понятно, почему такая цена. На фотографиях виден «стиль модного минимализма», из-за которого снижена стоимость аренды

Если сдавать по средней рыночной цене, а рядом есть похожие варианты, это может затянуться. Дохода собственник не получит, а коммунальные услуги оплачивать придется. Поэтому если собственнику квартиры срочно нужны деньги — на свадьбу, отпуск или лечение, он сдает квартиру дешевле. Скидка может составлять от 15% рыночной цены, а бывает, люди сбрасывают до 50%.

В этом объявлении видно, что собственнику срочно понадобились деньги. Такую квартиру можно сдать за 18 тысяч рублей, но за 15 тысяч ее снимут быстрее

Чтобы не ехать на просмотр зря, лучше выяснить в первом разговоре по телефону максимум подробностей о квартире. Для этого я составила скрипт. Держите его перед глазами, чтобы ничего не забыть во время звонка.

Приветствие. При первом звонке нужно поздороваться, выяснить, сдается ли квартира, и понять, кто сдает квартиру — агент или собственник. Если предложение актуально, продолжить разговор. Если нет — поблагодарить и прощаться.

«Здравствуйте! Меня зовут Мария. Я по объявлению на «Авито». Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?»

Если вы ищете квартиру от собственника, уточните:

«Я правильно понимаю, что вы собственник? Не агент?»

Говорите правду, иначе котов и детей вам придется скрывать каждый месяц. И следы их присутствия тоже.

«Мы семейная пара, 25 и 27 лет. Работаем, из Москвы, регистрация есть. С нами спокойная кошка, попугай и 2 ребенка — 3 года и 10 месяцев. Покажете нам квартиру?»

Расспрашиваем о квартире. Если собственник сказал, что готов показать квартиру, узнавайте подробности:

«Можете рассказать немного подробнее о квартире? Из объявления не все понятно…»

Обычно после такого вопроса собственник начинает рассказывать историю квартиры с момента постройки дома. Пересказывает полностью все, что написал в объявлении, упоминает, в каком году клеили обои, насколько мягкий диван, описывает мелочи.

Чем больше говорит — тем больше вероятность, что он в этой квартире хотя бы был.

Только собственник рассказывает про скрипучие двери, мошенники говорят кратко: «Всё есть, всё новое, муха не сидела, никто не жил, покажу хоть ночью, только приезжайте».

Если собственник о чем-то не рассказал, спрашиваем дальше:

  1. Коммунальные платежи включены?
  2. Квартира однокомнатная? Нет закрытых комнат?
  3. Бытовая техника, мебель — все как в объявлении?
  4. Почему квартира так дешево стоит?
  5. А вы единственный собственник?

Договариваемся о просмотре. Когда вы все узнали о квартире, поняли, почему такая низкая цена, и вас все устроило, договоритесь о просмотре:

«Вам будет удобнее показать квартиру сегодня вечером или завтра?»

Если вам отвечают заранее заготовленным «Завтра ровно в 18:00 я буду там, приходите» и не хотят обсудить варианты, насторожитесь. Это признак аукциона.

«Я правильно понимаю, завтра вы показываете квартиру только мне?»

Этот вопрос задавайте осторожно и только если он уместен.

Подтверждаем договоренности. В конце разговора еще раз проговорите день и время просмотра. Обязательно скажите, что сделаете контрольный звонок, иначе рискуете приехать на просмотр квартиры, которую уже сдали.

«Договорились: завтра в 18:00, Ленинский, 54. За 2 часа до встречи я позвоню вам, чтобы подтвердить, что все в силе».

Также если у вас есть принципиальный момент, уточните его сразу. Например, у меня был клиент, которому нужен был кафель в ванной красного цвета определенного тона. Я так и спрашивала у собственников при первом звонке: «Моему клиенту очень важен красный кафель насыщенного цвета, без рыжего и алого отлива. У вас такой?»

Чтобы вы ничего не забыли и не запутались во время звонка, мы подготовили краткую памятку. Держите ее рядом, когда звоните собственнику.

  1. Не стесняйтесь задавать вопросы. Спрашивайте все, что вас интересует о квартире, и уточняйте детали.
  2. Внимательно изучайте объявления перед звонком и просмотром. Рассматривайте фото и вчитывайтесь в описание.
  3. Подходите к цене трезво. Все качественное стоит дорого, а если нет, значит, на чем-то сэкономили. У низкой цены на хорошую квартиру всегда есть причина.
  4. Помните, что низкая цена может быть признаком мошенничества.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *