Рассказываем о главных особенностях апартаментов и в каких случаях они лучше подходят для инвестиций
Рекламный плакат на одном из зданий «Москва-Сити» ( ТАСС/ Виталий Белоусов )
Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.
Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.
Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы.
Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
Апарт-комплекс Balchug Viewpoint на Садовнической набережной ( Алексей Зотов/ТАСС )
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта.
В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»).
Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем.
По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
Что дорожает быстрее? ( ImageFlow/shutterstock)
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности.
Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков.
По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Апартаменты «Звезды Арбата» ( Ведомости/ТАСС)
Аренда: что выгоднее сдавать
Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.
Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.
Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.
Доходность: квартира vs апартаменты
Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб.
В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб.
, однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.
Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.
Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).
Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Куда инвестировать? ( G-Stock Studio/shutterstock)
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Массовые апартаменты обогнали по росту цен квартиры
Средняя стоимость квадратного метра в московских апартаментах массового сегмента выросла за год на 11%, опередив динамику повышения цен в квартирах того же сегмента, подсчитали эксперты «Метриум».
По итогам квартала средняя цена массового апартамента составила 182 тыс. рублей за кв.м, тогда как расценки на квартиры достигли лишь 172 тыс. рублей за кв.м.
По данным «Метриум», в III квартале 2019 года средняя стоимость апартаментов комфорт-класса достигла 182 тыс. рублей за кв.м, что стало рекордным уровнем за всю историю новостроек этого формата и сегмента.
Год назад, в третьем квартале 2018 года, такие объекты в среднем обходились покупателям в 164 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, за год массовые апартаменты подорожали на 11%. Расценки на многофункциональные комплексы комфорт-класса устойчиво растут с начала 2018 года.
Тогда такие объекты обходились в среднем в 145 тыс. рублей.
По динамике увеличения цен массовые апартаменты обогнали квартиры того же класса. К концу сентября средний «квадрат» в квартирах комфорт- и эконом-класса стоил 172 тыс. рублей, тогда как в сентябре 2018 года – 158 тыс. рублей.
Таким образом, за год цена на такое жилье возросла на 9%. Аналитики «Метриум» отмечают, что массовые апартаменты оказались дороже квартир на 10 тыс.
рублей, хотя обычно апартаменты были более доступными по цене, чем помещения, имеющие статус жилья.
«Несмотря на то, что средние значения стоимости по рынку апартаментов выше, чем в квартирах, это не означает утраты апартаментами своего основного преимущества – более доступных цен, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
– Ценовые различия вызваны структурой предложения – апартаменты как массового, так и бизнес-класса, как правило, находятся ближе к центру, поэтому имеют более высокий уровень цен, чем многие жилые комплексы, расположенные на окраинах.
Помимо этого, в комплексах апартаментов застройщики чаще передают покупателям помещения с отделкой, нежели в жилых комплексах. Именно эти факторы влияют на средние цены.
Однако если мы будем рассматривать проекты апартаментов на локальном уровне, то все равно увидим различие в цене на 15-20% в пользу «нежилых» помещения по сравнению с соседним жилым комплексом-конкурентом».
Между тем апартаменты бизнес-класса не продемонстрировали столь внушительную ценовую динамику. В III квартале их средняя стоимость составила 259 тыс. рублей за кв.
м, что на 4% больше, чем в аналогичный период 2018 года (250 тыс. рублей за кв.м). В бизнес-классе динамика цен в квартирах и в апартаментах была схожей.
За прошедший год квартиры бизнес-класса подорожали на 6% – с 225 тыс. до 238 тыс. рублей.
«Динамика цен на апартаменты показывает, что этот формат жилья живет по таким же рыночным законам, как и сегмент квартир, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
– Активное повышение цен началось в 2018 году, когда снизившиеся ставки по ипотеке создали ажиотажный интерес к покупке новостроек, в том числе и комплексов апартаментов. В связи с этим начался быстрый рост цен.
Это привлекло внимание и инвесторов, которые предпочитают вкладываться в апартаменты ввиду их более выгодной сдачи в аренду».
По данным «Метриум», всего в Москве на сегодняшний день представлены 3,3 тыс. апартаментов массового сегмента и 3,4 тыс. в бизнес-классе. Самые доступные из них продаются в ЮВАО в среднем за 148 тыс. рублей за кв.м, а самые дорогие – в ЦАО по 303 тыс. рублей за кв.м.
«Застройщики апарт-комплексов, как правило, стараются создать на порядок более ликвидный продукт по сравнению с ближайшими конкурентами в локации, имеющими статус жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Именно это приводит к высокому спросу на отдельные проекты апартаментов и быстрый рост цен в них. Помимо этого, структура предложения апартаментов такова, что они часто расположены в очень выгодных локациях (недалеко от центра, в частности). Это делает их еще более привлекательными».
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Фото Сергея Ермохина / ТАСС В Москве больше 50 000 готовых апартаментов и еще больше строится. Эксперты предупреждают, что часть проектов будет заморожена, а цены вырастут
Правительство продолжает реформировать отрасль жилищного строительства — на этот раз чиновники планируют запретить строить апартаменты, а уже готовые перевести в статус жилых помещений. «Лавочка закрывается» — так высказался в конце ноября об апартаментах замминистра строительства Никита Стасишин. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: «Проблема в течение полугода должна решиться».
Что не так с апартаментами: в них нельзя зарегистрироваться, девелопер апартаментов не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, услуги ЖКХ обходятся дороже, чем владельцам другого жилья.
Сейчас Минстрой прорабатывает критерии, в чем именно апартаменты будут приравнены к жилью. В ближайшие два месяца правительство намерено внести соответствующий законопроект в Госдуму.
В результате заявлений чиновников количество запросов на покупку апартаментов выросло, по данным ВТБ, на которые ссылается ТАСС, в 2-2,5 раза.
Апартаменты — это помещения, пригодные для жилья, но не обладающие пока юридическим статусом жилых. Девелоперы строят апартаменты, так как зачастую это проще и дешевле.
Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд. «Перевод [ участка в другой статус.
— Forbes] может быть очень долгим и дорогим.
Есть участки, которые в принципе невозможно перевести, и единственный вариант, который остается застройщику, — это строительство апартаментов», — говорит Александр Гуторов, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент», тюменской компании, которая строит комплекс апартаментов на юго-востоке Москвы. По его словам, в центральных районах столицы почти не осталось мест под жилую застройку. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уточняет, что участки найти можно, но стоят они очень дорого.
Вторая причина — отсутствие жестких требований по строительству. Если строишь апартаменты, соблюдение норм шумоизоляции и инсоляции не обязательно.
«Сейчас девелоперы могут строить дома с апартаментами «плотнее» и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры — в отличие от корпусов с квартирами, — объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
— При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости».
Третий фактор — собственно инфраструктура, то есть отсутствие обязательств по строительству детсадов, школ и так далее. «Социалка» в проекте — существенный ценовой фактор, — объясняет Мария Литинецкая.
— Стоимость строительства детского сада — 150-200 млн рублей, школы — 500-800 млн рублей. Один жилой корпус — около 1 млрд рублей. Соответственно, если жилой проект состоит из пяти корпусов, то «шестой» фактически приходится строить бесплатно.
В комплексе апартаментов его нет».
Всего, посчитали в агентстве элитной недвижимости Savills, с 2003 года в Москве введено в эксплуатацию 50 000 апартаментов разных классов суммарной площадью свыше 3 млн кв. м.
Предполагается, что эта площадь может удвоиться. Мария Литинецкая из «Метриум» приводит такие цифры: сейчас в столице на разных этапах проектирования 4,5 млн кв. м апартаментов.
В целом в столице строят порядка 3-5 млн кв. м жилья в год.
По словам Попова из ЦИАН, в 2019 году в городе ввели 500 000 кв. м апартаментов, их доля в общем объеме ввода была 13%.
С января по октябрь 2020 года количество ДДУ (договоров долевого участия) на покупку апартаментов увеличилось на 11% к аналогичному периоду прошлого года.
В общей структуре сделок доля апартаментов не превышает 10% от всех договоров на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы. По данным ЦИАН, в ноябре 2019 года объем предложения апартаментов составлял 10 000 лотов, сейчас — 7,4 тыс.
Рост цен на столичные апартаменты (без учета премиум и элитного классов) составил 9%: год назад кв. м стоил 223 000 рублей, сейчас — 244 000 рублей (ЦИАН). По данным Savills, стоимость апартаментов в центре города увеличилась на 8,5%.
Это сопоставимо с ростом цен на обычное жилье. Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», рассказывает, что цена на апартаменты в ЖК «Спутник» с января по октябрь выросла на 30%.
Пресс-служба Capital Group отмечает рост средней цены квадратного метра по всем проектам за 10 месяцев на 15%.
Попов говорит, что на фоне новостей о возможном пересмотре статуса апартаментов девелоперы изменили подход к ценообразованию: пять лет назад апартаменты в среднем стоили на 15-20% дешевле схожего по качеству и локации жилья, сейчас дисконт составляет порядка 10%.
У властей есть несколько причин для недовольства апартаментами. Во-первых, они увеличивают нагрузку на социальную инфраструктуру города.
«Наличие частных клубов не может решить возникшую проблему дефицита «социалки» — апартаменты нередко покупают именно из-за меньшей по сравнению с квартирами стоимости, то есть собственники вряд ли располагают средствами, чтобы платить за детский сад ребенка от 40 000 рублей в месяц», — объясняет Попов из ЦИАН.
Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, апартаменты неудобны мэрии Москвы. «В последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки под строительство апартаментов (а не жилья.
— Forbes), чтобы городские власти не смогли их привлечь к участию в программе реновации для переселения жильцов», — объясняет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Город может потребовать у застройщиков часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек.
В апартаменты жители сносимых домов не переезжают. Наконец, еще один повод для недовольства — сотни тысяч квадратных метров, которые не учтены в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда, говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Строительство апартаментов выгодно всем, — рассуждает партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP) Виталий Можаровский. — Оно выгодно властям, потому что власти получают стабильно налоги от девелоперских компаний и от собственников апартаментов (потому что там налоговая ставка выше, чем у жилья).
Выгодно поставщикам коммунальных ресурсов и муниципалитетам, потому что тем не нужно субсидировать тарифы на ЖКХ. Почему их хотят запретить? Я не знаю мотивацию людей. Законопроект сырой, пояснительная записка невнятная. Мое подозрение в том, что инициаторы пытаются создать бутылочное горлышко, через которое можно конвертировать запреты, свой административный ресурс в персональный доход».
Чем обернется инициатива властей для сотен застройщиков и десятков тысяч покупателей апартаментов? Опрошенные Forbes эксперты ожидают замораживания проектов, задержки ввода объектов, увеличения себестоимости и повышения цен.
По словам Попова, основная проблема будущих проектов с апартаментами, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, — это строительство на территориях, не предназначенных для реализации жилья.
Девелоперам придется менять статус земли, заниматься переводом — все это огромные расходы и в целом другая экономическая модель и концепция проекта, говорит он. По мнению аналитика, запретить строительство апартаментов — значит поставить на паузу запуск проектов, отложив их на несколько лет.
На практике это может выглядеть так. «В проектах, где градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) еще не получен, велик шанс либо приостановки проекта, либо отказа в получении назначения строительства «комплексы с апартаментами», — говорит Халин из Savills.
К проектам, по которым уже сейчас получают ГПЗУ, будут предъявляться такие же требования, как к жилым объектам.
А значит, рассказывает Литинецкая, понадобится добавлять в крупные проекты социальную инфраструктуру, менять архитектуру, особенно в элитных и премиальных новостройках в центре на технически сложных площадках. Все это повлияет на себестоимость.
«Что касается уже начавшихся или почти начавшихся строек, то их судьба будет зависеть от того, как в новом законе будут сформулированы переходные положения, — рассуждает советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев.
— В частности, будут ли апартаменты признаны жилыми и если да, то будут ли на них распространяться градостроительные и строительные требования к жилым объектам. Последнее может привести к удорожанию текущего проекта или последующих очередей проекта, если они планировались.
Безусловно, отчасти именно со сложностью решения всех этих вопросов связана «задержка» в подготовке законопроекта, потому что здесь возможно множество вариантов.
Например, придется решать, какие дома с апартаментами станут обычными многоквартирными (то есть полностью жилыми) домами, а какие здания станут так называемыми многофункциональными домами, если эта категория все-таки будет введена».
Как быть с уже готовыми апартаментами? «Построенные апартаменты разношерстны по формату и статусу, — говорит Халин из Savills.
— Как и кто будет доказывать, что это апартаменты, которые могут быть трансформированы в жилое помещение, и что нужно будет для этого сделать их собственникам — пока вопрос открытый.
Я не исключаю, что перевод апартаментов в жилье станет дополнительной нагрузкой на карман их собственников».
«Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны соответствовать многочисленным требованиям, позволяющим обеспечить защиту жильцов от вредных факторов, — объясняет адвокат коллегии адвокатов «Делькредере» Никита Петреев. — На собственников апартаментов, возможно, лягут расходы по соблюдению таких требований.
Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью переоборудования инженерных систем, устранению высокого уровня шума, несоответствия температурного режима в холодное время года, уровню относительной влажности и так далее».
Кроме этого, владельцам апартаментов придется в обязательном порядке уплачивать взносы за капремонт.
С другой стороны, какие-то расходы в случае признания дома жилым могут и снизиться.
«Земельный участок, занятый многоквартирным домом, переходит в собственность собственников помещений в таком доме в силу закона, то есть автоматически после завершения строительства, — говорит Алексеев из «Егоров, Пугинский и партнеры.
— При этом такие участки не облагаются земельным налогом.
Соответственно, если это правило будет распространено хотя бы на часть домов с апартаментами, то их собственники могут забыть либо о налоге за участок, если он в собственности, либо об арендной плате и размышлениях о выкупе, если участок в аренде. Кроме этого, для жилья традиционно ниже и ставка налога на имущество. Не говоря уже о возможности применения социальных льгот, которые сейчас к апартаментам могут не применяться, так как последние не признаются местом проживания».
Правительство взяло два месяца на финальную подготовку законопроекта, в Госдуму документ может быть внесен в феврале. «По большому счету, запретят строительство апартаментов или нет — это ничего не меняет, — полагает Виталий Можаровский из BCLP.
— Ведь никто не запрещает строить офисы, гостиницы, общежития. По закону никто не ограничен в правах покупать помещения в офисных зданиях, в «Москва-Сити» вот много предложений.
А что вы поставите в этот офис, рабочие столы или кухонный гарнитур, кому какое дело».
«Обратный процесс»: вернутся ли цены на жилье в Москве к доковидному уровню
Несмотря на ожидания, что цены на жилье в Москве на фоне пандемии и экономического кризиса пойдут вниз, на рынке недвижимости произошел обратный процесс.
Вопреки надеждам, стоимость и на первичном, и на вторичном рынке продолжает расти.
«Вечерняя Москва» узнала у экспертов, как отразилась эта ситуация на покупательной способности москвичей и есть ли шанс, что цены вернутся к доковидному уровню.
По словам эксперта в сфере столичной недвижимости Алины Степановой, резкий рост цен на квартиры в Москве начался летом минувшего года. По словам специалиста, эта тенденция продолжится и далее.
— Стоимость квартир в столичном регионе выросла нереально. Сами представители сферы, занимающиеся много лет куплей-продажей жилья, пришли в оторопь, когда увидели обновленный ценник на недвижимость, — поделилась она.
Степанова заметила, что квартиры, которые еще четыре года назад не превышали по стоимости 9 миллионов рублей, в 2020 году выросли в пять раз и достигли 14 миллионов.
По словам эксперта, резкий скачок был зафиксирован в летний сезон:
— В августе начался рост, который по сей день продолжается. И, по всем прогнозам, этот процесс вряд ли удастся остановить в ближайшие пять–шесть лет.
Я сама купила квартиру в начале сентября по вполне приемлемой цене. И следила, как цены продолжали расти.
Например, однокомнатная квартира на вторичном рынке, которая могла до пандемии стоить 5–6 миллионов рублей, выросла в цене до 10 миллионов.
Несмотря на то, что в период ограничений продажи просели, ожидания затяжного кризиса, который должен был бы оставить сферу продаж без сделок и клиентов, не оправдались:
— Дело в том, что предложенная правительством льготная ипотека стала главным драйвером восстановления «приболевшего» рынка. Соответственно, спрос на недвижимость потихоньку начал расти даже с ныне существующими ценами.
После выхода из изоляции, заметила специалист, спрос на жилье вырос практически в два раза. И даже те, кто в летний период не хотели возвращаться на рынок, сделали это, поскольку многих, уточнила Степанова, раскачали привлекательные проекты по льготной ипотеке.
— Мало свободных продаж, но зато ипотека стала свободна. Банки активно их раздают, и люди охотно пользуются. Единственное, приобрести такое жилье с низкими ставками можно лишь в новостройках, — добавила собеседница «Вечерней Москвы».
Что же касается рынка загородной недвижимости, он во многом отличается от ситуации, которая складывается в столице:
— Загородная недвижимость — это все-таки роскошь, а не предмет необходимости. Даже поддерживать жизнь в частном доме гораздо дороже, чем в квартире. Дом требует больших расходов.
Но ажиотажного спроса на загородное жилье так и не возникло, как и не было ранее, с учетом того, что специалисты рынка предполагали, что все ринутся из городов в область в период карантина.
Да, многие переехали в область, но на время арендовав жилье. Но арендовать — это не покупать.
В целом же эксперт исключила вероятность того, что цены на столичную недвижимость когда-либо вернутся к доковидным показателям.
— Это вопрос не одного месяца и даже не одного года, — сказала эксперт. — Помню, когда упали цены после кризиса 2014 года, можно было однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров приобрести меньше чем за 4 миллиона — 3 миллиона 800 тысяч рублей.
Сейчас такая квартира стоит около 8 миллионов. И даже в то кризисное время собственники говорили, что все равно цены взлетят. Но они реально выросли лишь спустя семь лет.
И вряд ли они, в принципе, теперь будут идти на спад, если только не появятся новые кризисные факторы или санкции, которые могут отразиться в том числе и на рынке.
В свою очередь Владимир Лизин, аналитик рынка недвижимости, заметил в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы», что все-таки ипотека с государственной поддержкой и сниженными ставками позволила многим, кто мечтал о столичной недвижимости, приобрести ее, наконец-то увеличив свой бюджет, а также дав возможность выбрать не крохотную квартиру или студию, а более просторные варианты:
— Цены на жилье реально растут, и происходит это всецело. То есть увеличилась стоимость среднего чека, а за лето в Москве подскочили цены на жилье уровня «комфорт» и «бизнес».
Так, в «комфорте» цена за один «квадрат» выросла практически на 2,4 процента, а в сегменте «бизнес» — на 1,8 процента. За год цены на вторичном и первичном рынке выросли на 1,2 миллиона рублей:
— В Старой Москве квартира за 11 миллионов будет стоить 12,2 миллиона рублей. А на территории Новой Москвы ценник увеличился на 0,5–0,7 миллиона, поднявшись с 6 миллионов рублей до 6,5–6,7 соответственно. В общем, прежних цен больше не будет.
Лизин уточнил, что цены на недвижимость растут, но резких подъемов не наблюдается. Эксперт связывает этот процесс не только с последствиями пандемии, но и с инфляцией, увеличением себестоимости строительства, иными процессами в экономике:
— Многие скажут, что за предлагаемые цены никто не будет покупать жилье. Да, верно, но данный принцип больше применим к «вторичке». От нее постепенно отказываются.
А вот льготная ипотека, добавил эксперт, позволяет крупным застройщикам контролировать цены в новостройках, самостоятельно решая, повышать их или нет.
Кабмин закрепил возможность погашать военную ипотеку за счет маткапитала
Апартаменты – это как квартира, только дешевле? Рассказываем, в чем подвох
Нас часто спрашивают, что покупать – квартиру или апартаменты? На этот вопрос однозначно не ответишь. Апартаменты дешевле, однако считаются коммерческой недвижимостью. В них нельзя прописаться, но можно получить временную регистрацию, продлевать ее и жить, как в обычной квартире.
Но это в общем, а есть еще много нюансов. Давайте теперь о них.
Те же яйца, только… дешевле?
В ЖК РФ нет такого официального статуса помещения, как «апартаменты». Это название придумали застройщики. Апартаменты строят там, где в силу разных ограничений запрещено строить жилье – например, в центре города, в промзонах, рядом с вокзалами и аэропортами и т. д. Это не значит, что у них плохое расположение – часто даже наоборот.
Казалось бы, «апарты» покупать выгоднее. Потому что они на 5-15% стоят дешевле квартиры, а сдавать их в аренду можно за столько же, что и квартиру.
Часто владельцы апартаментов сдают их с отельным сервисом. Мир Квартир
Часто владельцы апартаментов сдают их с отельным сервисом. Мир Квартир
Владельцы апартаментов не платят взносы на капремонт, потому что их недвижимость считается коммерческой, в отличие от владельцев жилых помещений.
Обычно ответственные жители «апартов» сами создают какой-то свой резервный фонд, потому как если общее имущество сломается или испортится, взять деньги на ремонт будет неоткуда.
В апартаментах можно запросто распоряжаться пространством, делать какие угодно перепланировки, ни с кем их не согласовывая. В некоторых зданиях можно устраивать даже офисы или склады.
Подводные камни и камешки
Однако плата за жилищно-коммунальные услуги, воду, электричество в апартаментах на 10-20% выше, чем в квартире.
Арендодатели могут сдать апартаменты дороже квартиры, например, из-за услуг прачечной. yandex.ru
Арендодатели могут сдать апартаменты дороже квартиры, например, из-за услуг прачечной. yandex.ru
В комплексах апартаментах не действует Закон «О тишине». Сосед за стенкой может играть на трубе, а на первом этаже завсегдатаи караоке-клуба – орать песни, но вы не сможете вызвать участкового для установления тишины и спокойствия. И вообще, законы, касающиеся жилья, на апартаменты не распространяются.
Очень пугает покупателей апартаментов налог. Так, налоговая ставка на имущество для квартир равняется 0,1%. А для апартаментов она выше.
Есть комплексы с апартаментами, для которых установлена налоговая ставка 0,5%. И есть МФК (многофункциональные комплексы), в которых доля чисто коммерческих помещений больше 40% – там действует ставка 1,3-1,4%.
Существуют и комплексы полностью с коммерческими помещениями, налог там 2%.
База расчета налога – это кадастровая стоимость, которая на многих объектах далека от рыночной.
Например, при рыночной стоимости апартаментов 15 млн рублей его кадастровая стоимость равна 3 млн рублей.
Поэтому если выбираете апартаменты, узнайте, какая ставка действует на выбранный вами комплекс, и посчитайте, сколько придется платить.
В ЖК Loft Garden жильцы собирают деньги в свой фонд для решения разных проблем. Мир Квартир
В ЖК Loft Garden жильцы собирают деньги в свой фонд для решения разных проблем. Мир Квартир
И еще важный момент. Покупая квартиру, можно заявить вычет и вернуть налог. А при покупке апартаментов, даже не для сдачи в аренду, а для проживания, вычет не получить.
Материнский капитал тоже нельзя потратить на приобретение апартаментов. И ни одна программа господдержки на покупку апартаментов не действует.
Вот три истории реальных жителей апартаментов в Москве, которые, надеемся, помогут вам понять, что значит жить в апартаментах.
История первая. Без прописки трудно продать
У Инны апартаменты на Сходненской. Купила она их для того, чтобы сдавать. Но какое-то время жила там сама.
«Никакой разницы между квартирой и апартаментами я не вижу. «Коммуналка» такая же, как и в квартирах этого дома. Сейчас проблема в их продаже. Мы сделали там отличный ремонт, потенциальные покупатели приходят смотреть, но, как слышат фразу «без регистрации», исчезают».
История вторая. Шумно, но лес рядом
Анна купила апартаменты в ЖК TriBeCa Apartments на Бауманской (фото ЖК ниже) для мамы. Мама маломобильна, передвигается на коляске.
«Покупали мы апартаменты, потому что они стоили дешевле квартиры такой же площади и потому, что рядом лесополоса, мама там часто гуляет. В ЖК также живут молодые семьи с детьми, много студентов, которым апартаменты приобрели родители.
ЖК TriBeCa Apartments в Москве. Мир Квартир
ЖК TriBeCa Apartments в Москве. Мир Квартир
Мама постоянно жалуется, что в доме отличная слышимость. Студенты громко слушают музыку, некоторые сами играют на музыкальных инструментах. Плохая звукоизоляция – единственный минус наших «апартов».
Коммунальные услуги не намного дороже, чем «коммуналка», которую плачу я за свою квартиру. Налог на имущество тоже не так уж высок».
История третья. Наш собственник – самодур
Темпы продаж жилья в новостройках Москвы выросли на 44%
По итогам первых пяти месяцев 2021 года девелоперы в Москве продали 1,26 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке, что на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом «Известиям» сообщили аналитики Capital Group во вторник, 22 июня.
По сравнению с январем–маем 2019-го объем продаж увеличился на 12%.
Выводы об изменении темпов продаж жилья в столице показательнее делать в сравнении с 2019 годом, поскольку действовавшие в апреле–мае 2020-го ограничения влияли на увеличение скорости принятия решений о покупке, которые люди откладывали до возможности личного посещения объекта или офиса продаж, отметили в компании.
Наиболее заметными темпами в 2021 году росли продажи апартаментов. Объем реализованных площадей этого формата жилья составил 160 тыс. кв.
м — для сравнения, в январе–мае 2020 года показатель был меньше на 90%, или 84 тыс. кв. м. В аналогичный период 2019 года застройщики реализовали 99 тыс. кв.
м апартаментов — на 62% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2021-го, рассказали аналитики.
В Capital Group связывают интерес к апартаментам с растущей инвестиционной привлекательностью сегмента. Цены на данные лоты увеличиваются меньшими темпами, по сравнению с квартирами, при этом формат пользуется высоким спросом для приобретения в качестве актива для получения арендного дохода.
По данным аналитиков, в денежном выражении объем продаж апартаментов составил в первые пять месяцев 2021 года 55,5 млрд рублей, что на 198% и 109% выше показателей 2020 и 2019 годов соответственно. Выручка девелоперов от продажи квартир в анализируемый период составила 362 млрд рублей, что на 79% больше января–мая 2020 года. С первыми пятью месяцами 2019-го разница составила 69%.
Кроме того, вырос интерес покупателей к предложению с готовой отделкой. Также снизилась доля апартаментов в структуре предложения, в то время как такие лоты стоят в среднем на 25% дешевле квартир, добавили в компании.
Ранее, 16 июня, стало известно, что инвесторы, вложившие деньги в недвижимость на фоне льготной ипотеки, могут недополучить средства от продажи квартир.
Участники рынка недвижимости рассказали «Известиям», что в 2022 году средняя стоимость новых квартир может снизиться на 5–8%.
На это будут влиять рост предложения от инвесторов, которые выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, и снижение спроса из-за повышения средних ипотечных ставок.
Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир
МАКСИМ БЛИНОВ / РИА НОВОСТИМАКСИМ БЛИНОВ / РИА НОВОСТИ
Престижный район, недорого
По данным компании «Метриум», к началу второго квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта на 10,8 тысячи лотов.
Географически формат шире всего представлен в ЦАО и САО (26,7 и 25 процентов первичного предложения соответственно), довольно много апартаментов строится и продается в СВАО и ЗАО (18,6 и 14,5 процента).
Доли остальных округов заметно меньше, а в самых непрестижных ВАО и ЮВАО апартаментов почти нет (0,6 и 0,5 процента всего предложения).
Главное преимущество апартаментов — цена: «недожилье» дешевле сопоставимых по характеристикам квартир аналогичной локации на 10-20 процентов. Самые дешевые предложения среди московских новостроек — это именно апартаменты. К началу апреля 2018 года ценовые минимумы в сегменте отмечались в следующих ЖК:
- Nord (СВАО, район Северный): студия площадью 26,2 квадратного метра за 2,05 миллиона рублей;
- CleverLand (СВАО, район Марфино): студия площадью 16,03 квадратного метра за 2,3 миллиона рублей;
- Citimix (ЗАО, район Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей.
Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость квартир-студий в районе Северный начинается от 3,7 миллиона рублей, в Марфино — от 2,9 миллиона (правда, на вторичном рынке можно купить «самопальные», переделанные из более просторных квартир, студии от 2,2 миллиона), в Тропарево-Никулино — от 11,4 миллиона рублей.
Обратная сторона
Апартаменты — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за приемлемые деньги. Но, поскольку это не жилье, на апартаменты, во-первых, не распространяются некоторые нормы (например, по обеспечению инфраструктурой и по инсоляции), а во-вторых, они по-другому облагаются имущественным налогом. Коммунальные платежи тоже рассчитываются иначе.
И, наконец, владельцы апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация спокойно продлевается раз в пять лет.
С другой — у обладателей постоянной регистрации приоритет в пользовании социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники).
«Нам пришлось создавать инициативную группу и договариваться с муниципалитетом, чтобы решить вопрос с прикреплениями к школам и садам», — рассказывает Ирина, жительница одного из первых столичных апарт-комплексов.
Справедливости ради, нехватка инфраструктуры и вольный подход к инсоляции — это проблемы в основном именно первых апарт-комплексов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.
Попросту говоря, темные апартаменты никто не купит (только с огромным дисконтом) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.
А нормы пожарной безопасности, говорит Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», даже выше, чем для жилья.
Что действительно существенно, так это размер коммунальных платежей и будущего имущественного налога на недвижимость.
Как рассказывает Стюрин, в среднем коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут процентов на 20 выше, чем у владельцев квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — уточняет эксперт.
«Коммуналка расстраивает, — делится Елена, жительница апарт-комплекса на севере Москвы. — Мы платим за 40-метровое жилье более 10 тысяч в месяц. По-моему, это как-то до фига».«У меня коммунальные платежи — 3800 в месяц плюс счетчики, — говорит Игорь, владелец 33-метровых апартаментов в СЗАО. — Нормальные расценки, меня не напрягают».
В целом сейчас застройщики апарт-комплексов знают, что вопрос будущей коммуналки волнует покупателей. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.
Старикам тут не место
Еще один животрепещущий вопрос — налог на недвижимость. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем для квартир.
Конкретная сумма зависит от того, к какому типу недвижимости (офисная, гостиничная, торговая и т.п.
) относится конкретный апартамент, разброс серьезный — от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка — 0,1-0,3 процента.
При этом, как подчеркивает Юрий Стюрин, сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем жилья, — тогда налог будет сопоставим с тем, который начислят владельцу аналогичной квартиры.
Но никакой гарантии этого нет: некоторые покупатели апартаментов в этом году получили от налоговой уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра еще вырастет, поскольку перестанут действовать понижающие коэффициенты.
По словам Стюрина, если статус московского ЖК с апартаментами торгово-офисный (это как раз имущественный налог в 2 процента от кадастровой стоимости), можно попробовать добиться его снижения до 0,5 процента.
Это возможно, если объект включат в городской реестр. Правда, добиться этого удается не всем — у Ирины и других жителей ее апарт-комплекса, например, это не получилось, несмотря на многочисленные обращения.
Кстати, и налоговый вычет владельцам апартаментов не дадут. Материнский капитал использовать в счет оплаты тоже не получится.
«Семейным такой вариант не назовешь, — соглашается Марина, недавно купившая апартамент для своей дочери-студентки. — Но мне кажется, это и так понятно. Апартаменты — жилье для молодых и мобильных».
Кроме того, апартаменты — хороший вариант для арендного бизнеса, отмечает Юрий Стюрин:
«Как пример: 26-метровые лофт-апартаменты на Тульской спокойно сдаются за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».
Игорь, владелец 33-метровых апартаментов на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:
«Покупал за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт — нормальная экономика», — делится он расчетами.