Фото Getty Images В «Москва-Сити» растет число сделок с офисами, ближайшие три года могут стать одними из самых активных в истории делового района, считают аналитики. В другие московские бизнес-центры арендаторы, покинувшие их в пандемию, пока так и не вернулись
В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.
Больше всего площадей с начала года арендовали в башнях «Империя» (10 000 кв. м) и Neva Towers (5100 кв. м), «Северной Башне» (3200 кв. м), «Башне на набережной» (3000 кв. м) и в «Федерации» (2100 кв. м). Крупнейшими арендаторами стали компании «Интернет решения» (юрлицо Ozon, 3100 кв. м), «Нижфарм» (2800 кв. м), Московский кредитный банк (2600 кв. м) и Renaissance (2500 кв. м).
В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв.
м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м.
До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.
Если в целом по Москве ставки аренды, как утверждают опрошенные Forbes эксперты, практически не изменились, то в «Москва-Сити» на фоне повышенного спроса, наоборот, выросли. По данным JLL, за год средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 7,2% и составляет 36 000 рублей за кв.
м в год. На рост ставок влияет и сокращающаяся вакантность — доля свободных площадей с начала года снизилась на 1,3% до 10,8%. Ефимов из JLL объясняет это тем, что с рынка была временно снята часть площадей в недавно введенном в эксплуатацию Neva Towers.
Планируется, что эти площади (всего около 20 000 кв. м) уйдут под внутренние структуры собственника — компании Metrika Investments, входящей в концерн «Россиум» Романа Авдеева. Metrika Investments выкупила офисные площади в Neva Towers (всего около 60 000 кв.
м) у девелопера здания Renaissance в начале 2020 года.
В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв.
м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв.
м, большего ввода за квартал не было с 2014 года.
Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области.
По словам аналитика Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, предложение крупных офисных пространств (20 000 кв. м и больше) в Москве крайне ограничено.
«Поэтому большинство потенциальных арендаторов площадей такого объема рассматривают вариант заключения сделки built-to-suit [под конкретного клиента. — Forbes]», — говорит она.
По данным Colliers International и JLL, около 80% всех новых офисов в Москве строились под конкретную компанию.
Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия.
По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м.
Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL.
Значительно уменьшился средний размер сделок. По данным Knight Frank, если в 2019 году средняя сделка по аренде офиса составляла 2200 кв. м, в 2021-ом она сократилась до 1200 кв. м.
«В результате изменений посткризисного мира меняется само представление об офисном пространстве — теперь оно воспринимается как место встреч и совместной работы, а не только как оборудованные рабочие места.
Арендаторы заинтересованы во flex-пространствах, лаунж-зонах, с постепенным снижением количества рабочих мест», — поясняет Мария Зимина.
Власти Москвы пообещали отмену платежей в обмен на снижение ставок аренды
Власти отметили, что дополнительные меры поддержки для компаний, которые пойдут на такой шаг, составят 8,6 млрд руб.
Собственников торговых центров и других объектов коммерческой недвижимости в Москве освободят от всех имущественных платежей при условии, что те вдвое уменьшат плату для своих арендаторов. Об этом заявил журналистам заместитель мэра столицы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов.
«Со сложностями сталкиваются арендаторы частной недвижимости, и мы предложили механизм, что мы освободим от всех имущественных платежей тех собственников, которые снизят не менее чем в два раза арендную плату для своих арендаторов», — сказал вице-мэр (цитата по «РИА Новости»).
Заммэра отметил, что дополнительные меры поддержки для таких компаний составят 8,6 млрд руб.
Ефимов признал, что введенные мэром Москвы Сергеем Собяниным в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19 ограничения сказались на работе бизнеса. Однако, по словам вице-мэра, эти ограничения «ни в коем случае не парализовали работу московских предприятий и экономическую жизнь столицы».
Накануне, 2 апреля, Ефимов заявил, что около 11 тыс. компаний, арендующих землю и недвижимости у властей Москвы и приостановивших работу в связи с введением ограничительных мер, могут получить возможность не оплачивать аренду до конца июня.
«Обращение в департамент можно подать после отмены режима повышенной готовности, вплоть до конца этого года. Город не будет начислять пени и другие штрафные санкции, предусмотренные условиями договора, на время приостановки работы компаний», — пояснил глава департамента городского имущества Максим Гаман.
3 апреля Ефимов также сообщил, что еще более 12 тыс. организаций Москвы получат поддержку от города в виде отсрочки по уплате земельного и имущественного налогов за первый квартал до конца года.
- Коронавирус
- Россия Москва Мир
- 0 (за сутки)
- Выздоровели
- 0 (за сутки)
- Заразились
- 0 (за сутки)
- Умерли
- 0 (за сутки)
- Выздоровели
- 0 (за сутки)
- Заразились
- 0 (за сутки)
- Умерли
- 0 (за сутки)
- Выздоровели
- 0 (за сутки)
- Заразились
- 0 (за сутки)
- Умерли
- Источник: JHU,
Роспотребнадзор, mos.ru - Источник: JHU, Роспотребнадзор, mos.ru
- Читать подробнее
- Источник
Арендаторы офисов перешли на рублевые ставки — МК
По оценкам аналитиков, в 2014 году в Москве было введено 1,4 млн кв. м качественных офисов, что на 58% превышает показатель предыдущего года и является наивысшим результатом за пять лет.
https://www.youtube.com/watch?v=fcwHgn3M7zs
За прошедший год на рынок вышло около 713 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что является абсолютным рекордом годового ввода за всю историю офисного рынка столицы. Таким образом, объем рынка качественных офисов в Москве достиг 17 млн кв. м.
«Еще около 1 млн кв. м офисных площадей заявлено к вводу в 2015 году, причем почти треть нового предложения должна выйти в ММДЦ «Москва-Сити».
Тем не менее макроэкономическая неопределенность побуждает многих девелоперов пересмотреть планы строительства, и мы не исключаем, что итоговый результат года может быть ниже, — пояснил руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков.
— Из крупнейших проектов, заявленных к вводу в 2015 году, стоит отметить башню «Эволюция», башню «Восток», комплекс «Федерация» и IQ-квартал в Москва-Сити, МФК «Оружейный», БЦ «Большевик» и деловой квартал «Сириус парк».
На протяжении 2014 года спрос на офисные площади в Москве оставался заложником тяжелой макроэкономической ситуации. Всего в Москве в 2014 году было куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м офисов, что на 24% ниже показателя 2013 года и является наименьшим результатом за последние пять лет.
Структура спроса на офисные площади также претерпела заметные изменения: доля сделок продления и перезаключения договоров аренды выросла до 40% от общего объема транзакций на рынке по итогам 2014 года по сравнению с 20% в 2013 году. Крупнейшей транзакцией по итогам прошлого года является сделка 1-го квартала — аренда 17,4 тыс. кв.
м «Группой компаний Систематика» в офисном парке Comcity — Фаза Альфа.
Макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году.
По прогнозам аналитиков JLL, при ожидаемом падении ВВП России на 4–6% в 2015 году объем спроса на офисные площади в Москве может сократиться к прошлому году на 25–30% и составить 700–800 тыс. кв.
м, что сопоставимо с показателем 2009 года.
Уровень вакантных площадей в московских офисах в 2014 году вырос до 16,6% по сравнению с 13,7% по итогам 2013 года. В результате выхода на рынок большого количества качественных объектов доля вакантных площадей в классе А достигла 28,4%, в то время как в 2013 году пустовало лишь 18,2%. В классе B+ уровень вакантных помещений увеличился с 13% до 15,5%.
В 2014 году ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22%, и по итогам года в премиальном сегменте они составляют $750–900 за кв. м в год, в классе А — $450–650 за кв. м, в классе B+ — $275–450 за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне $450–650 за кв. м.
«Внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества нового предложения, оказали значительное давление на ставки аренды в 2014 году.
На протяжении прошлого года наблюдался рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки.
Тем не менее фактический переход на рублевые ставки наблюдался в основном в классах B+ и B-, тогда как для объектов класса А по-прежнему характерны контракты в валюте, — сообщил аналитик JLL Алексей Ефимов.
— Стоит также отметить, что для офисов одного и того же класса разброс ставок аренды зачастую определяется уровнем вакантности в конкретном здании. Собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов».
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №26732 от 3 февраля 2015
Заголовок в газете: Гудбай, доллар!
Арендаторам офисов предлагают каникулы вместо рублевых ставок
Большинство арендаторов офисной недвижимости в Москве намерены сократить свои расходы на аренду помещений в условиях кризиса.
Согласно опросу компании CBRE среди 60 компаний-арендаторов (32 международные и 28 российских), наиболее популярным способом сокращения расходов стал пересмотр ставки аренды по действующему договору аренды. Так, в первом квартале 2015 года объем сделок продления и пересмотра условий составил 85 тыс. кв. м, из которых объем сделок по пересмотру коммерческих условий составил 55 тыс. кв. м.
На вопрос, какие факторы могут мотивировать арендатора на переезд в новый офис и на какие уступки готовы пойти девелоперы, были получены прямо противоположные ответы.
Арендаторы с наибольшим интересом рассмотрели бы ставку аренды, номинированную в рублях, менее охотно — увеличение срока арендных каникул и отделку помещения за счет арендодателя.
Девелоперы же предпочитают инвестировать в отделку помещения для арендатора и увеличение срока арендных каникул. Наиболее нежелательный вариант для девелопера — номинирование ставки аренды в рублях.
Традиционно важнейшими факторами при выборе офисного помещения принято считать местоположение и транспортную доступность. Арендаторы, принимавшие участие в опросе, практически полностью удовлетворены своим настоящим офисом, а при наличии хорошего местоположения, важным фактором улучшения офиса, является качество управляющей компании, обеспеченность инфраструктурой, а также планировка офиса.
Мнения респондентов опроса совпали по ожиданиям по составу сопутствующей инфраструктуры. Наличие корпоративной столовой, кафе и ресторанов было признано наиболее важным составляющим, далее следуют банковские услуги, а магазины и фитнес-центр оказались менее важными.
Результаты опроса CBRE показали, что наличие эффективного парковочного коэффициента остается важным для арендаторов, сотрудники не готовы отказаться от личного авто в пользу общественного транспорта. При этом из опроса следует, что личным автомобилем пользуются в среднем всего лишь 20-30% сотрудников.
Основная часть опрошенных арендаторов не готова к переводу сотрудников на удаленный доступ ради сокращения расходов на аренду офисного помещения. Также арендаторы не готовы и к применению концепции desk-sharing (рабочее место, которое не закреплено за определенным сотрудником и может быть использовано любым сотрудником) — ее одобрили лишь 36% опрошенных компаний.
Консолидация интересна практически половине респондентов и при выборе места для нового офиса в таком случае предпочтительно зона между ТТК, но в пределах МКАД или в пределах ТТК.
По результатам опроса, наличие зеленого сертификата у офисного здания имеет значение лишь для 13% арендаторов.
Блиц: Что произойдет с рынком коммерческой недвижимости при переходе на рублевые ставки аренды
Минпромторг предлагает собственникам коммерческой недвижимости пока на добровольных началах перейти на заключение и перезаключение договоров аренды в рублях. При этом если собственники не сделают этого добровольно, то в Минпромторге есть законопроект, который, видимо, будет лоббироваться через Госдуму. Портал ComEstate.ru решил выяснить отношение рынка к данной инициативе.
Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium
Инициативу Минпромторга мы оцениваем в целом позитивно, однако стоит сказать, что она слегка несвоевременна.
Дело в том, что большинство столичных собственников уже перешли в рубли под давлением арендаторов, а не властей: тот, кто сегодня предлагает долларовые ставки без валютного коридора, сознательно проигрывает.
Рублевые ставки аренды – это логичный путь развития нашего рынка, к нему рано или поздно рынок должен был прийти, просто кризис достаточно сильно ускорил этот процесс и сделал его менее комфортным для собственников.
Полагаем, что прислушаться к Минпромторгу постараются все собственники объектов, однако существенной проблемой переход станет для тех, кто имеет валютные кредиты. Здесь уже компаниям придется договариваться с банками для реструктуризации кредитов, и в таком случае однозначно потребуется помощь властей.
Для комфортного перехода на рубли участникам рынка необходима экономическая стабильность и определенные гарантии со стороны государства. Пока нет ни того ни другого, один простой запрет не сделает ситуацию лучше.
Нужно не только запрещать номинировать ставки в долларах, но и помогать их переходу в рубли в адекватных рамках.
Вероятность принятия законопроекта, если до этого дойдет дело, довольно высока, но в законопроекте должны быть указаны четкие условия перехода, границы валютного коридора, по которому нужно пересчитывать ставки, а также сроки перехода, поскольку все это невозможно сделать одним днем. И, конечно же, некие банковские преференции для собственников с валютными кредитами: это сейчас большая проблема рынка коммерческой недвижимости, именно из-за кредитной нагрузки многие собственники не могут перейти в рубли и вернуть спрос со стороны арендаторов в свои объекты.
Даже при переходе рынка коммерческой недвижимости полностью в рубли, полный уход западных компаний из России вряд ли возможен: наоборот, при наличии хотя бы ощущения политической стабильности интерес инвесторов к российской недвижимости постепенно возвращается. Однако западным представителям придется сразу ориентироваться на расчеты в рублях, создавать российские компании: это условие нашего нового рынка и его необходимо выполнять для комфортной работы в стране.
Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome
Во-первых, следует отметить, что в сегменте торговой недвижимости большинство собственников уже перешли на рубли, поэтому данная инициатива на них повлияет в меньшей степени.
Кроме того, многие арендаторы работают с собственниками по принципу «процент с оборота».
Что касается качественных бизнес-центров класса А, то большинство их собственников номинируют ставки в валюте, поскольку имеют кредиты в валюте.
Любое вмешательство извне в рыночные механизмы вредит самому рынку, который должен регулироваться экономическими факторами – спросом, предложением.
Собственники не от «хорошей жизни» в текущих тяжелых экономических условиях номинируют свои ставки в долларах или евро по текущему курсу, в результате чего теряют арендаторов. Те из них, кто мог перейти на рубли, уже сделали это.
Если же в рыночные механизмы вмешиваются какие-либо внешние «искусственные» факторы, то в большинстве случаев это негативно сказывается на рынке, нарушая его баланс.
Каков процент собственников недвижимости прислушаются к рекомендациям Минпромторга? Все зависит от размера и происхождения компании-собственника площадей. Для небольших российских компаний не составит труда перейти на рублевые ставки, что многие уже и сделали еще год назад.
Сложно прогнозировать, будет ли принят законопроект. По нашему мнению, если будет введен жесткий запрет на номинирование ставок в долларах, то может произойти практически полный уход с рынка западного капитала.
Западных инвесторов всегда смущали непредвиденные риски, вызываемые нерыночными факторами при работе на российском рынке, а инициатива перейти на рублевые ставки в законодательном порядке как раз и относится к таким рискам.
Антон Белых, генеральный директор DNA Realty
Данная инициатива Минпромторга — просто очередная попытка госорганов сунуть нос не в свое дело, «попиариться» и сделать вид, что от них вообще хоть что-то зависит.
Дело в том, что весь рынок и так перешел на рубли без всяких законопроектов и вмешательства чиновников, просто в силу рыночной конъюнктуры, а те, кто все еще не перешел, находятся в очень сложном положении, теряют арендаторов и доходы.
При этом способы перехода с валютных договоров на рублевые бывают разные: кто-то просто снижает валютную ставку аренды пропорционально падению рубля, кто-то фиксирует верхнюю границу валютного коридора, устанавливая стоимость доллара на уровне 38, 40 или 55 рублей, а кто-то просто переводит договор в рубли.
При этом 99% новых договоров на рынке торговой недвижимости сейчас подписывается либо в рублях, либо в квазирублях (договор номинально подписан в долларах, но на весь срок его действия установлена максимальная фиксированная стоимость 1 доллара, то есть по сути — это тоже рубли).
Поэтому я крайне негативно отношусь к таким инициативам чиновников, которые, не понимая данный рынок, пытаются его регулировать. И главное, это все абсолютно бессмысленно в долгосрочной перспективе. Если вдруг в будущем конъюнктура изменится и спрос снова будет превышать предложение, арендодатели найдут способ привязать ставки аренды к стабильным мировым валютам (например, введя понятие условная единица), а законопроект просто будет лежать никому не нужный. Поэтому я считаю, что ни депутатам, ни Минпромторгу не стоит тратить время на него.
Для западных инвесторов, безусловно, ограничение на валютные договоры на законодательном уровне создаст дополнительные риски при работе на российском рынке, так как они не привыкли действовать по «кривым» схемам, в отличие от наших бизнесменов, которые с легкостью обходят все запреты правительства.
Поэтому, увы, это просто очередное сотрясение воздуха и трата времени. На рынке коммерческой недвижимости работают очень опытные и профессиональные люди, которые не нуждаются в защите на законодательном или правительственном уровне.
Нам главное, чтобы не мешали, а уж помочь мы себе способны и сами, как и защитить свои права и отстоять свои интересы. И ни Минпромторг, ни Госдума для этого нам не нужны.
Пусть лучше с валютной ипотекой разбираются, а также другими социальными проблемами людей, которые сами защитить себя не могут.
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Москва)
Очень многое на долларовом рынке аренды будет зависеть от решения, которое примет апелляция по суду по делу «Вымпелком» против «Тизрибор».
(В рамках 1-й инстанции решили зафиксировать курс доллара на уровне 42 рубля за доллар). Мнение юристов, что апелляция должна отклонить принятое решение.
При этом, конечно, рынок идет к тому, что все больше и больше договоров подписывается в рублях. Уровень вакансии и уход арендаторов стимулируют владельцев объектов пересматривать условия договоров аренды.
Считаю, что рынок сам урегулирует это взаимодействие и придумает выгодные обеим сторонам инструменты. Принимать для этого закон, делать отдельное «правило» не нужно. Конечно, долларовые обязательства перед банками и рублевые арендные ставки, которые при этом еще и снижаются, могут привести к серии банкротств.
Из недавних переговоров: при подписании рублевого долгосрочного договора очень жарко обсуждали обеспечительный платеж, поскольку фактически арендатор вносит надолго рублевую сумму и, конечно, его это беспокоит.
Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE
Переход в рублевую зону был одним из ключевых трендов прошлого года. 60-90% рынка уже перешли в рубли в зависимости от сегмента: большая часть новых договоров подписывается в рублях, а по существующим договорам в иностранной валюте предоставляются скидки на определенный период, либо фиксируется коридор обменного курса, что позволяет минимизировать риски обеих сторон.
Некоторые собственники не готовы добровольно отказываться от долларовых ставок и тем самым снижать свой арендный доход, так как до сих пор в успешных торговых проектах, например, существует лист ожидания из арендаторов.
Если закон все-таки будет принят, это затронет собственников объектов недвижимости, а за ними и банки, которые предоставляли кредиты, так как валютные обязательства перед банками зачастую не позволяют собственникам переходить на рублевые ставки без согласования с банком-кредитором. В связи с этим такие арендодатели, скорее всего, будут искать альтернативные способы сохранения привязки арендной ставки к иностранной валюте.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Сама по себе инициатива не является каким-то революционным для рынка событием, это, скорее, закрепление уже существующей тенденции. Мера нацелена на поддержку ритейлеров, с трудом выживающих в сегодняшних экономических условиях.
Покупательский спрос сильно просел и продолжает снижаться, рубль ослаблен, оснований ожидать смягчения ситуации нет.
Арендные ставки в валюте сегодня не могут себе позволить даже самые устойчивые к кризису арендаторы, относящиеся к самым востребованным сферам — аптеки, бытовые услуги, продуктовые магазины.
В целом, инициатива здравая и, думаю, переход на рублевые ставки действительно может быть закреплен на законодательном уровне. В перспективе это может привести к снижению доли пустующих площадей на рынке торговой недвижимости.
Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci
Все изменения на рынке коммерческой недвижимости должны формироваться на основе спроса и предложения и регулироваться самим рынком, в договорном порядке или в рамках судебных разбирательств.
Любое искусственное вмешательство, в том числе принудительный перевод арендных ставок в рубли в сегменте торговой (офисной, складской) недвижимости только усугубит ситуацию на рынке и повлечет за собой большое количество негативных последствий, включая сокращение инвестиций в российскую недвижимость и уменьшение объемов нового строительства.
Собственники коммерческих объектов уже прислушиваются к ситуации на рынке и делают выводы.
Владельцы торговых и офисных центров понимают, что в современной сложной экономической ситуации лучше пойти на уступки арендаторам (скорректировать размер арендной ставки, установить валютный коридор, процент с оборота для ритейлеров), чем остаться с пустующими площадями.
В тех торговых центрах, где это было возможно, владельцы уже перешли на рублевые расчеты. В 2015 году многие собственники пошли навстречу торговым операторам и заменили долларовые ставки аренды на процент с оборота, который исчисляется в рублях.
Поэтому можно сказать, что переход на рубли на рынке уже происходит естественным путем. Сейчас в сегменте торговой недвижимости около 80% всех сделок заключается с процентом от товарооборота. Конечно, в самых успешных ТРЦ сохраняются и листы ожидания, и ставки в долларах.
В обычных ТРЦ остались долгосрочные договоры аренды, заключенные ранее. К сожалению, в данной ситуации не все зависит от желания или нежелания владельца здания перейти на рубли. Возможности собственников зачастую ограничены кредитными договорами. Совсем не многие девелоперы строят на свои деньги, большинство использует кредиты.
Как правило, девелоперы брали долларовые кредиты, ставки по которым были ниже по сравнению с рублевыми и составляли от 3 до 6%. Срок кредита — до 20 лет.
Многие высококачественные коммерческие объекты с долларовой арендной ставкой были построены за счет валютных кредитов, поэтому пересмотру условий аренды зачастую препятствуют кредитные организации.
Общий объем инвестиций в 2015 году уже достиг своего минимального значения за последние 5 лет и составил всего $2,6 млрд. При этом сокращение объема инвестиций наблюдается второй год подряд: по сравнению с показателем 2014 года ($6,1 млрд.) снижение составило 57%, а по сравнению с показателей 2013 года ($9 млрд.) – 72%.
Принудительный переход на рублевые ставки приведет к еще большему падению объема инвестиций, неисполнению кредитных обязательств, снижению инвестиционной стоимости объектов, череде банкротств и переходу целого ряда качественных объектов недвижимости в собственность кредиторов, часто являющихся международными финансовыми институтами. Кроме того, многие собственники не смогут справляться со своими обязательствами перед кредиторами и столкнутся с необходимостью передачи кредитору дополнительных активов для покрытия своего убытка, что в отдельных случаях может привести к потере не только конкретных объектов, но и целых компаний. Такое развитие событий окажет крайне негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости: паника и недоверие инвесторов к рынку, отток капитала, снижение бизнес-активности, сокращение объемов нового строительства, снижение налоговых отчислений.
Офисы: скрытое повышение арендных ставок — CRE
Экспертный анализ
Офисный сегмент, долгое время «лежащий на боку», похоже, начал восстанавливаться.
Помимо постепенного снижения доли вакантных площадей, которое эксперты отмечали на протяжении всего года, в последние месяцы наблюдается и повышение арендных ставок.
По свидетельству специалистов ГК «ЭКООФИС», новые арендаторы заключают договоры уже по повышенным ставкам, а компании, арендующие площади на «кризисных» условиях, постепенно замещаются.
Стабильное превышение сдаваемых офисных площадей над освобождаемыми, которое наблюдалось на протяжении всего 2016 г., позволило собственникам подумать о «реванше» и в плане стоимости аренды. По сообщению ГК «ЭКООФИС», начиная с осени во всех офисных проектах размер ставок для новых арендаторов стал на 5-10% выше.
Впрочем, говорить о росте заявленных в предложении арендных ставок пока рано, считает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. На сегодняшний день постепенно компенсируется то снижение, которое происходило в рамках торга с теми компаниями, которые приходили в прошлом, 2015 г.
«Не секрет, что в отличие от предыдущего кризиса, когда цены на рынке буквально рухнули, в этот раз основное дисконтирование происходило уже на этапе переговоров. По разным объектам уступка арендодателя могла составлять 5-10 и даже 20%, — поясняет Андрей Ковалев. — Кроме того, многие компании поднимали вопрос снижения ставок в рамках уже действующих договоров.
Удерживать арендаторов мы старались, расширяя объем предоставляемых услуг, делая пребывание в наших бизнес-парках и торговых центрах более комфортным. Однако иногда и здесь приходилось идти на компромисс в плане расценок. Сейчас соотношение спроса и предложения таково, что необходимости предоставлять скидки уже нет».
Естественно, речь идет про давно действующие и успешные объекты в хороших локациях, подчеркивает эксперт.
Еще одна мера, которая позволяет собственникам офисов поднимать ставки – ротация арендаторов в объектах с высокой заполняемостью: собственники повторно выставляют в рекламу наиболее ликвидные помещения, которые пришлось в свое время сдать по заниженным ставкам.
Данная тенденция характерна пока, в основном, для офисов среднего касса, в которых возможна аренда небольших площадей. Однако и в премиум-классе происходят позитивные перемены.
«Только в октябре-ноябре мы моги наблюдать закрытие сделок по аренде офисов площадей в бизнес-центрах касса А, которые до этого пустовали больше года», — подчеркивает Андрей Ковалев.
При этом говорить о сколь-нибудь значительном росте среднестатистических арендных ставок пока рано, уверен эксперт. Рынок стабилизировался на данном уровне цен, и любая попытка повышения, скорее всего, приведет новому дисбалансу спроса и предложения.
«При сохранении нынешних тенденций, в этом году собственникам недвижимости удастся постепенно восполнить тот дисконт, на который им пришлось пойти ранее. Возможно, мы также увидим небольшой плавный рост рынка, но не более, чем на 5-10%», — резюмирует Андрей Ковалев.
«Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%»: как бизнес решает арендный вопрос
Павел Шинкаренко, основатель сервиса для автоматизации документооборота Solar Staff:
У нас офисы в нескольких странах, и везде пришлось сокращать расходы. Мы уменьшили арендуемые офисные площади в Москве и на Кипре. Это позволило мягче проводить переговоры и договориться с арендодателями об изменении контрактов.
В Москве мы отказались от аренды одного из трех помещений у одного арендодателя. На Кипре мы в процессе переговоров, там мы отказываемся от половины одного из помещений. Офис в Нидерландах решили перенести из Амстердама в пригород, чтобы снизить стоимость аренды.
Роман Хорошев, CEO краудлендинговой платформы JetLend:
Еще в марте мы готовились к расширению в «Москва-Сити». Но в середине месяца стало ясно, что расширение в таких экономических условиях — безумие. Нужно было срочно снижать издержки.
Мы договорились о снижении арендной ставки на 50% с нашим арендодателем в башне «Империя». Еще была предварительная договоренность о снижении на 75% в случае введения жесткого карантина. Но в условиях кризиса даже такое снижение мы посчитали недостаточным и решили съехать в офис более низкого класса. Расходы на аренду удалось снизить на 75%.
Максим Морозов, СЕО AI-стартапа Intelligence Retail:
Наш стартап занимается распознаванием товаров на полке. Мы — резиденты «Сколково». Технопарк идет навстречу своим резидентам. Они понимают, что не у всех сейчас есть возможность вовремя платить за аренду.
Поэтому по запросу разрешили вносить оплату без соблюдения сроков, предусмотренных договорами субаренды помещений. Скорее всего, мы воспользуемся этой возможностью. Самое важное для нас — сохранить команду.
- СЕО Intelligence Retail Максим Морозов
- Виктория Пантелеева, основатель интернет-агентства Digital Generation:
Для своего интернет-агентства я арендую офис в гостинице. Сейчас в этом здании нет никого, кроме администрации и охранников. Но когда объявили о карантине, я сразу же связалась с арендодателем.
Оказалось, что в российских реалиях нужно сражаться за то, чтобы не оплачивать неоказанные услуги. Нам отказывались вернуть оплату за апрель или перенести ее на июль. Мы решили отказаться от офиса, если нам не снизят ставку. Упрашивали арендодателя пойти на уступки: писали письма, звонили. После долгих переговоров мы добились только скидки в размере 25%.
Ожидали большего, но рады и этому. Менять офис после отмена режима самоизоляции пока не собираемся. Заранее забрали из офиса принтер, печати, документы и сейчас работаем удаленно.
Никита Цаплин, управляющий партнер IT-компании RUVDS:
Мы уже месяц работаем удаленно. Наша компания арендует офис у частной организации. Поэтому разговоры о каникулах, про которые говорит правительство, к нам не имеют отношения. Сейчас это относится только к тем, кто арендует площади у города. Но нам сделали небольшую скидку и дали рассрочку платежей.
В целом арендодатели не делают больших скидок. Многие компании закрываются, доход собственников зданий уменьшается. Логично, что они будут стараться взять оплату с тех, кто продолжает работать — пусть и удаленно.
Дмитрий Чебанов, генеральный директор кадрового агентства для IT-отрасли Spice IT:
У нас классный большой офис на 300 кв. м. в центре Москвы, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Арендная плата за него — 600 тысяч рублей в месяц. Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%.
Считаю, что размер скидки мог бы быть и больше. Хотя могу понять и арендодателя, у которого тоже есть свои расходы.
Еще было предложение от арендодателя на случай, если у нас совсем нет денег — заплатить за апрель из обеспечительного залогового платежа. Он у нас соответствует двум месяцам аренды. Но я не вижу в этом особого смысла: залог все равно придется вносить обратно.
- CEO Spice IT Дмитрий Чебанов
- Елизавета Осокина, основатель брендингового агентства Osoka Project:
Наш офис в Санкт-Петербурге пустует с середины марта. Мы написали письмо в администрацию бизнес-центра, что находимся в сложной ситуации и хотели бы получить какое-то антикризисное предложение. Предложили по бартеру услуги по брендингу или рекламной коммуникации.
В администрации пообещали проработать этот вариант. Думаю, что после «нерабочих дней», в которые весь наш коллектив работает на удаленке, мы вернемся в наш бизнес-центр.
Наталия Пекшева, генеральный директор компании «Цвет диванов»:
По требованию властей нам пришлось полностью остановить работу розницы. Вслед за Москвой и Московской областью мы получили под копирку написанные постановления по каждой из областей нашего присутствия. И закрыли 200 салонов.
Руководитель компании «Цвет диванов» Наталия Пекшева
Еще за неделю до массового закрытия торговых центров трафик стал резко падать, и мы начали договариваться с арендодателями о льготных условиях. Уже тогда мы столкнулись с крайне нелояльным отношением владельцев и управляющих компаний.
В 40 магазинах нам категорически отказали в скидках. В большинстве ТЦ предложили лишь небольшое сезонное снижение ставок — в районе 10%. Когда я читала ответы арендодателей на наши запросы, я была поражена неадекватной оценкой реальной ситуации и нежеланием идти к партнерству.
Сейчас правительство официально урегулировало ситуацию: арендодателям придется принять условия простоя. Но проблема в том, что представители ТЦ залегли на дно. До многих мы не можем ни достучаться, ни дозвониться, не можем дать официальный ход нашим запросам.
Видимо, разборки с арендой перенесутся на «после карантина», и нас ждет очень турбулентный период. Мы уже решили закрыть 16 магазинов. Это либо очень низкорентабельные площадки, либо точки в нелояльных торговых центрах, где мы идем на принцип.
У «Цвета диванов» были периоды, когда приходилось волевым решением резко сокращать количество площадок. Потом мы опять наращивали масштаб. Пройти таким путем еще раз нам легче, чем «кормить» пустующие торговые центры.
Мнение арендодателей
Мария Бокова, управляющий партнер сети коворкингов Cabinet Lounge:
Довольно скоро после введения ограничений в стране мы начали получать запросы от арендаторов на предоставление льгот. К сожалению, некоторые арендаторы съехали.