Федеральные новости
01.04.2021
Роспотребнадзор подготовил поправки в 214-ФЗ об увеличении размера неустойки девелопера за задержку передачи квартиры дольщику. Согласно законопроекту, неустойка будет увеличена до 3% в день от цены ДДУ. Снизить в судебном порядке сумму неустойки будет нельзя, — соответствующие поправки ведомство предлагает внести в Гражданский кодекс РФ.
Федеральные новости
29.03.2021
Нет предела совершенству: группа депутатов-единороссов во главе с председателем Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым внесла на рассмотрение Госдумы очередной законопроект, направленный на решение проблем в долевом строительстве. Парламентарии предлагают ещё раз подправить 214-ФЗ. Разумеется, «в целях совершенствования законодательства о долевом строительстве» и «повышения гарантии прав и законных интересов» дольщиков.
Федеральные новости
08.07.2020
Госдума приняла в третьем чтении очередной пакет поправок в законодательство о жилищном строительстве.
Принятый закон разрешает использовать средства компенсационного фонда, который формируется из взносов застройщиков, на достройку всех проблемных объектов вне зависимости от того, уплачивала ли компания взнос по конкретному объекту, устанавливает основания для исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, включая членов жилищно-строительных кооперативов.
Федеральные новости
21.11.2019
Депутаты Госдумы Николай Николаев и Александр Якубовский внесли в парламент очередные поправки в закон о долевом строительстве. Документ устанавливает основания для исключения объектов строительства из реестра проблемных и предусматривает возможность в случае банкротства девелопера осуществлять выплаты гражданам вне зависимости от уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд.
Федеральные новости
18.06.2019
В понедельник, 17 июня, комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента принять во втором чтении законопроект с очередными поправками 214-ФЗ. Документ направлен на поддержку граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, и реализацию поручений Президента РФ по совершенствованию регулирования долевого строительства.
Мнения
12.12.2018
Общественная организация «ОПОРА РОССИИ» подготовила экспертное заключение на законопроект № 581453-7, вносящий очередные поправки в законодательство о долевом строительстве. Проект уже прошёл первое чтение в Госдуме и в настоящее время готовится ко второму. Кстати, эксперты «ОПОРЫ…» имеют претензии не только к самим поправкам, но и к процедуре их принятия.
Новости отрасли
10.12.2018
Ведущие застройщики жилья настаивают на смягчении будущей схемы эскроу-счетов. От их имени Клуб инвесторов Москвы направил в Госдуму, Совет Федерации и Минстрой РФ свои поправки ко второму чтению законопроекта об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Об этом известил журналистов исполнительный директор клуба Владислав Преображенский.
Федеральные новости
08.11.2018
Внесённый правительством в Государственную Думу законопроект, разработанный Минстроем России в целях усиления контроля за расходованием средств участников долевого строительства, требует серьёзной доработки, заявил председатель думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Довести до ума представленный документ решено на площадке комитета.
Региональные новости
11.10.2018
В Ленобласти готовятся к совещанию, на котором Комитет по строительству совместно с региональным управлением Росреестра и прокуратурой будут искать возможность вернуть регистрацию ДДУ застройщикам, чьи объекты попали в «черный список» домов, где запрещено привлекать средства новых дольщиков, но их достройка запланирована на ближайшее время. Власти Ленобласти могли бы им дать послабление, чтобы позволить сдать эти объекты. Если бы позволяло законодательство…
«Метриум»
05.07.2018
С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют неминуемый рост цен на новостройки и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний.
- Страница 1 из 5
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- >
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Заседание в Госдуме «Коммерсантъ» |
Прошлые поправки, вступившие в силу 4 месяца назад, принесли в и без того не очень стройные ряды застройщиков настоящую панику. Но отрасли не привыкать — в этом году она празднует 13–летие закона, защищающего дольщиков от застройщиков.
«Мы ответственные налогоплательщики! Я — один из крупнейших застройщиков России! За что нас пытаются уничтожить? Новый закон погубит отрасль!» — так комментировали обновленный закон российские строители на совещании в Минстрое.
И министерские сердца дрогнули — чиновники вспомнили об интересах второй стороны в вечном противостоянии дольщик — застройщик.
В новых поправках, по словам замминистра строительства России Никиты Стасишина, будут учтены несколько важнейших моментов.
Перво–наперво четко закреплены сроки открытия эскроу–счетов и правила работы с ними. Еще в сентябре вице–премьер по строительству Виталий Мутко и представители Минстроя были поставлены перед фактом: если не изменить правила работы, то стройка встанет.
Оказалось, что без денег проекты не возводятся и нужно как–то обеспечить возможность застройщикам снимать деньги дольщиков со счетов эскроу в процессе возведения объектов, тогда как обновленный 214–ФЗ не позволяет этого до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Новые поправки, если, конечно, они будут приняты, также обяжут банки выдавать застройщику проектное финансирование, если он уже начал собирать деньги дольщиков на счета эскроу, открытые в данном банке. Для застройщиков, сумевших максимально быстро продать квартиры участникам долевого строительства, заработает новый механизм снижения ставок по проектным кредитам.
Законные основания приобретут и разъяснения Минстроя и ЦБ РФ, которые они выпустили в формате ведомственных актов. А ведь далеко не все банки отнеслись к ним как к нормативно–правовым актам. «Застройщикам станет проще получить банковское сопровождение», — подчеркнул замглавы Минстроя. «Ох… ваши бы слова да банкирам в уши», — сокрушаются девелоперы.
Работа над Федеральным законом № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» продолжается второе десятилетие, за это время документ меняли более 15 раз.
Принятый в 2005 году закон был очень слабым. В 2008–м обнаружилось, что по закону, то есть без срывов сроков строительства, на рынке работают лишь 15 компаний.
Дабы соблюсти баланс интересов дольщиков и застройщиков, строительное сообщество инициировало ряд поправок.
Например, если задержка строительства была связана с бездействием властей или законодательными изменениями, начисление неустойки откладывалось до решения всех проблем.
В 2009 году в закон № 214–ФЗ внесено сразу 11 поправок, предложенных строительным сообществом: об оптимальном использовании территории земельного участка, повышении эффективности инвестиционных процессов, снижении себестоимости строительства и сокращении расходов строительных компаний.
В 2013 году в закон № 214–ФЗ предлагалось ввести новеллу, позволяющую отнести расходы на строительство дорог, школ, детских дошкольных учреждений на затраты инвесторов, чтобы застройщикам не приходилось строить эти объекты из средств, полученных от результатов их коммерческой деятельности после уплаты налога на прибыль. Это должно было серьезно сократить нагрузку на строительные компании.
Еще 10 лет назад юристы строительных компаний говорили, что этот закон не будет никогда идеален для застройщиков, так как направлен он на защиту интересов граждан.
«Мы, конечно, считаем, что закон должен защищать права покупателя жилья, но в России это не совсем так. Изменения всегда сопровождаются привлечением в жилищный бизнес новых и новых капиталов.
Мы не верим, что это устойчивый путь развития.
Очередные изменения поднимут стоимость жилья, и за них придется вновь платить потребителям», — говорит Кари Каунискангас, генеральный директор и президент концерна «ЮИТ».
В июле этого года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, которые усиливают защиту прав дольщиков и ужесточают условия работы, а уже в начале октября в Госдуму был внесен проект закона, разрешающий соинвесторам строительства жилья расторгать договор с девелопером без судебных разбирательств.
Благодаря новому закону доля застройщиков по госконтракту снизилась до 7,5%. Новый документ запрещает девелоперам, осуществляющим привлечение средств дольщиков, заниматься иной деятельностью. Указанные требования распространяются лишь на те случаи, когда средства дольщиков привлекаются по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года.
Что в итоге получится, строители не знают. «Будет лучше — будем радоваться и смеяться, а вот хуже уже не будет», — уверен глава «Главстроя–СПб» Александр Лелин.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
214 фз — изменения в 2020 году
В 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.
Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.
Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.
Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.
Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.
Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.
Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.
Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.
Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г.
, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.
Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.
При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее.
Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.
Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.
То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.
Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.
Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.
Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.
Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.
, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.
Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ
Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.
Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.
Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.
Адвокат Геннадий Ефремов
Новости
В Госдуму внесены очередные поправки в 214-ФЗ. Они в основном касаются качества передаваемого дольщикам жилья, устранения недостатков и недопущения «потребительского экстремизма» при приемке квартир.
Автор законопроекта – депутат Госдумы Андрей Барышев. Он предлагает устранить правовую неопределенность в случаях, когда права дольщиков нарушаются в результате неисполнения застройщиком обязательств по качеству передаваемых квартир. В документе более четко прописан порядок приемки жилья гражданами, сроки устранения недостатков и разрешения споров по качеству.
По действующему порядку дольщик должен компании неустойку за каждый день просрочки платежа в размере одной трехсотой ставки рефинансирования. А застройщик за несвоевременную передачу квартиры выплачивает дольщику вдвое больше. Законопроект предлагает использовать для расчета неустоек одну трехсотую средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц в конкретном регионе.
Общий минимальный гарантийный срок остается прежним – пять лет. Для технологического и инженерного оборудования срок гарантии устанавливает производитель, но не менее трех лет. Гарантия на внутреннюю отделку квартиры – минимум два года (в действующем законе об отделке не упоминается).
При этом дольщик сможет предъявлять застройщику претензии в течение гарантийного срока, лишь если недостатки не могли быть выявлены в момент приемки.
Застройщика обязывают проверять качество квартиры (порядок устанавливают законы, стандарты СРО, самой компании или договор) и давать гражданину доказательства проведения такой проверки.
В законопроекте упор делается на то, чтобы дольщик в первую очередь требовал безвозмездного устранения недоделок, а не бежал в суд. При обнаружении недостатков гражданин должен направить претензию в компанию, а застройщик – устранить нарушения за 30 дней.
В спорных ситуациях компания должна будет за 10 дней организовать экспертизу, на которую отпущено еще 20 дней. Если строители этого не сделают, экспертизу вправе заказать покупатель, а затем требовать в суде соразмерного снижения цены либо возмещения расходов.
Кстати, о судах. В законопроекте устанавливаются и ограничения по штрафам и пеням. Если застройщик добровольно не устранил недоделки, он заплатит неустойку и штраф. Но общий размер неустойки (пени) и штрафа не может превышать половины стоимости работ по устранению недостатков.
Дольщика документ обязывает принять квартиру по акту в тридцатидневный срок с момента получения уведомления от компании. Отказаться он может только в одном случае – наличие недостатков, которые не позволяют использовать объект долевого строительства по назначению. И это должно быть подтверждено заключением технической экспертизы.
О «потребительском экстремизме» застройщики говорят все чаще, и уравнивание прав в этих вопросах вполне закономерно. Однако чиновники неоднократно подчеркивали, что 214-ФЗ направлен именно на защиту граждан.
Так что к предложениям об устранении «перекосов» Госдума, как правило, относится скептически. Хотя поправки в закон, вступившие в силу 1 января, все же содержат ряд норм, защищающих добропорядочных застройщиков.
В законопроекте есть еще одна любопытная новелла: правом привлекать деньги граждан помимо коммерческих застройщиков наделяются также некоммерческие организации, созданные субъектом РФ или муниципалами (для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан).
Источник: газета «Недвижимость и строительство»
Новые поправки к 214-ФЗ «перекроют кислород» девелоперам?
Несколько дней назад, 21 июля 2017 года, Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который заставил девелоперов буквально вздрогнуть.
Текст законопроекта вызвал бурные обсуждения. По замыслу законодателя, новый закон призван ужесточить требования к застройщикам, защитить граждан и конкретизировать положения предыдущего пакета поправок к 214-ФЗ, в том числе, о компенсационном фонде.
Все меньше свободы
Еще на этапе первых чтений девелоперы высказывали свои опасения и предположения о том, как изменится рынок.
Каждое изменение правил игры отражается на всех участниках: и на застройщиках, и на покупателях. Стратегия «закручивания гаек» только на первый взгляд может казаться удачной.
Чем тяжелее девелоперу, чем больше он тратит времени и средств, тем больше он перекладывает на дольщика.
Без сомнения, государство обязано встать на защиту обманутых дольщиков: их по всей стране и в Санкт-Петербурге достаточно. Нововведение, принятое в январе 2014 года в виде страхования гражданской ответственности застройщиков, показало свою неэффективность.
Старому долгострою оно не помогло, так как закон не распространялся на ранее заключенные договоры. А страхование ответственности по новым договорам оказалось сложной процедурой, учитывая, что не всякая страхования компания может взять на себя многомиллиардные риски.
Назрела необходимость другого механизма защиты.
Новый механизм компенсации
Законодатель предлагает новую модель: создание компенсационного фонда. Средства Фонда защиты граждан-участников долевого строительства должны использоваться:
- для выплат возмещения гражданам-участникам долевого строительства, если застройщик признан банкротом;
- с целью финансовой помощи для завершения строительства объекта лицу, которому переданы обязательства изначального застройщика.
Поступление средств в фонд обеспечивается самими застройщиками: они уплачивают взносы в определенном законом размере – 1,2% от цены каждого договора о передаче жилья. Размер процентной ставки может меняться, но не чаще одного раза в год. Предполагается, что новая структура решит проблемы дольщиков. Но все ли так однозначно?
Поправки не повлияют на текущие проблемы: разбираться с ними властям придется с помощью привычных инструментов. У дольщиков остается выбор: достраивать жилье самим, создавая ЖСК, либо ждать, пока город подыщет нового застройщика.
Спорным представляется пункт о предельном размере возмещения гражданам. В качестве максимальной площади приобретаемой квартиры в формуле расчета используется значение 120 кв.м. Все метры за этой границей не учитываются, следовательно, их стоимость не будет компенсирована.
Так, размер выплат равен цене заключенного договора, но не более предельной суммы, которая равна произведению общей площади жилых помещений в доме, подлежащих передаче гражданину и средней рыночной цены одного кв.метра общей площади на первичном рынке в регионе.
При этом, поправки на инфляцию нет.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает следующее: «Почему компенсация должна ограничиваться, если все действия производятся легально, платятся честные деньги за квартиру, уплачиваются честные отчисления в фонд и налоги в казну».
И это не единственная проблема. Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев: «Не совсем понятно, почему застройщики будут отчислять в компенсационный фонд процент от рыночной цены жилья, а компенсации дольщикам будут выплачиваться по нормативам, где расчетная цена квадрата значительно ниже рынка».
Реальная защита граждан или бюрократия?
Помимо норм о компенсации новые поправки в 214-ФЗ содержат и другие неоднозначные положения.
- Застройщиком признается только такое лицо, которое имеет трехлетний опыт участия в строительстве в качестве застройщика, заказчика или генерального подрядчика;
- Средства граждан могут привлекаться застройщиками только в пределах одного разрешения на строительства. Одновременное строительства по нескольким разрешениям запрещено;
- Застройщик обязан иметь на банковском счету минимум 10% от планируемой стоимости строительства объекта.
Каждое из этих положений дает дополнительную гарантию для дольщиков. А вот застройщикам придется не сладко. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова справедливо отмечает: «Очередные ужесточения 214-ФЗ, если сказать в двух словах, способствуют удорожанию и осложнению деятельности застройщика».
Новые требования создадут бумажную волокиту, застройщики начнут искать лазейки в законе и будут активнее создавать «дочек» с целью реализации сразу нескольких проектов. При этом, каждое такое юридическое лицо необходимо обеспечить уставным капиталом, минимальные размеры которого указаны в ст. 2.1 214-ФЗ и зависят от объемов строительства.
К примеру, уставный капитал в 2,5 млн рублей должен быть у застройщика при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс кв.м. Все дополнительные финансовые затраты лягут на плечи дольщиков: они из своего кармана заплатят за благонадежность застройщика.
Что станет с девелоперами? На этот вопрос отвечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев: «Нововведения в 214-ФЗ отразятся на всей отрасли.
Никто не сомневается, что целью законодателя является максимальная защита интересов дольщиков и создание гарантий благонадежности застройщиков.
Однако некоторые нововведения выглядят достаточно драконовскими и с высокой долей вероятности приведут к уходу с рынка многих малых и средних компаний и снижению конкуренции».
Поправки к закону 214-ФЗ всколыхнули строительную отрасль
Поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу с 1 июля 2018 года, всколыхнули строительную отрасль.
Суть их состояла в том, чтобы защитить дольщиков, не допустить кривых схем со стороны недобросовестных застройщиков, из-за которых государство вынуждено было выплачивать компенсации обманутым гражданам, так и не дождавшимся заветных квадратных метров, или достраивать на бюджетные средства долгострои.
Согласно поправкам застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщика напрямую. Они будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках. Там же застройщики должны занимать и средства на строительство жилья. Когда объект будет готов, деньги с эскроу-счетов перейдут к застройщику.
В переходный период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года даются некоторые послабления. Параллельно с новым используется старый механизм привлечения средств дольщиков.
А вот с 1 июля 2019 года согласно последним изменениям закона прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности.
Критериями станут степень готовности объекта, количество заключенных договоров долевого участия.
Более подробно о последних изменениях в долевом строительстве нам рассказал Кирилл Науменко, исполнительный директор Союза строителей Алтайского края.
– Кирилл Юрьевич, как закон о долевом строительстве повлиял на работу отрасли?
– Сейчас идет подготовительный этап. Насколько мне известно, по эскроу-счетам работают единицы. Строители осуществляют деятельность по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, то есть по старым правилам. Коренные изменения начнутся с 1 июля 2019 года.
Раньше закон трактовал, что строители смогут работать по-прежнему, если получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Согласно последним изменениям законодательства почти все с 1 июля 2019 года переходят на эскроу-счета. Минстрой должен к концу февраля разработать методику.
Госинспекция по этим методическим рекомендациям будет оценивать строительные объекты, которые начинали возводить в рамках действующего в тот момент законодательства.
– На ваш взгляд, новые изменения в законодательстве сделают отношения между строителями и клиентами более простыми, прозрачными?
– На этот вопрос нет однозначного ответа. С одной стороны, проблема обманутых дольщиков, наверное, канет в Лету. С другой стороны, представьте такой случай: застройщик начал строить долевку по полученному до 1 июля 2018 года разрешению.
В июле 2019 года Госинспекция оценивает объект и говорит застройщику, что ему следует перейти на эскроу-счета. Застройщик идет в банк, а тот по какой-то причине не финансирует.
Возникает вопрос, как ему быть? Средства дольщиков-то уже привлечены, и к ситуации придется подключаться властям, решать проблему совместно с банком.
– Спровоцирует ли игра по новым правилам в строительной отрасли рост квадратного метра жилья?
– Думаю, да. Насколько мне известно, рост цен на жилье происходит уже сейчас. По оценкам риелторских агентств, с декабря по январь некоторые квартиры на вторичном рынке подорожали на 100 – 150 тысяч рублей. Думаю, что рост цен продолжится и дальше.
– Строительные организации как-то пробуют себя защитить в переходный период работы отрасли?
– Конечно, каждый определяет для себя дальнейшую стратегию развития. Сначала старались получить разрешения на строительство в период до 1 июля 2018 года.
С новейшими поправками в законе о долевом строительстве возникла другая проблема, и многие пытаются наладить взаимоотношения с банками.
Кто-то решил, что в сложившихся обстоятельствах выгоднее строить по одному-два небольших дома, но на свои средства.
В тему
Переходный период
Ксения Белоусова, директор ИСК «Алгоритм»:
– Стремясь защитить интересы физических лиц, законодатель хочет создать эффективную систему обеспечения обязательств застройщика и контроля за его деятельностью. Закон о долевом строительстве планомерно уводит нас от привычной схемы привлечения денежных средств к проектному финансированию с участием банков.
Может показаться, что отрасль становится более громоздкой за счет привлечения в ее деятельность банков. На мой взгляд, более системной и прозрачной для клиентов и более профессиональной по составу.
Сложно оценить влияние банков на заключение договоров долевого участия в связи с использованием счетов эскроу, поскольку данный механизм проходит тестовый режим. Я полагаю, что система будет выстраиваться длительное время и потребует большой совместной работы застройщиков и банков. Отрасли придется встать на новые рельсы и работать по новым правилам.
Увеличение стоимости квадратного метра, пожалуй, самая очевидная и прогнозируемая реакция отрасли на изменения порядка ведения работы, поскольку нам придется платить проценты за целевые кредиты банков.
Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок.
Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц.
Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный «новогодний подарок»», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации.
Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова.
«Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов.
Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей.
Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка.
Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании.
ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка.
«Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».
Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов.
Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования.
Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв.
м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона.
«Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров.
На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков.
«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются.
Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу).
Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев.
«В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию.
По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли.
Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей.
Снижение объемов предложения может стать кратным.
Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м.
То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м).
В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
Михаил Кулыбин, asninfo.ru