21.02.2017
С активным развитием строительного бизнеса в России, застройщики все чаще стали нарушать прописанные нормы и правила.
До недавнего времени даже серьезные нарушения застройщиками строительных норм сходили им с рук и вопрос 5-летней гарантии застройщика на свои сданные объекты все чаще стал волновать дольщиков. Данные волнения дошли и до законодательного уровня. В результате чего, Госдума всерьез занялась этим вопросом.
Совсем недавно появился законопроект, который после возможного вступления в силу обяжет дольщиков давать на пятилетний период гарантию на каждый свой выстроенный объект.
Смысл нового проекта
Проект нового закона предполагает, что гарантийный срок для новостройки, элементов внутренней отделки, благоустроенных площадок будет прописан в ДУДС.
Длительность обязательств девелоперской фирмы не должна быть менее пятилетнего периода. Начинается гарантийный срок с того момента, когда объект по ДУДС принят «дольщиком».
Исключением станут технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав жилого объекта.
Новый проект подогрел интерес к новостройкам у тех, кто раздумывал что выбрать – жилье в новом фонде или вторичную квартиру. В проекте закона подробно расписана ответственность стройфирмы при нарушении сроков удовлетворения требований клиента.
В документе сказано, что фирма-застройщик должна будет выплатить пострадавшей стороне неустойку в размере от трёх процентов стоимости работы (согласно ст. 31 закона «О защите прав потребителей»).
Цена работы должна рассчитываться исходя из цены конкретного объекта.
Следует сказать о том, что принятие этого закона не станет поводом для придирок «по мелочам», так как в учет будут браться только существенные недостатки, которые не просто портят эстетическую привлекательность объекта, а влияют на его качество. Гарантия на качество элементов внутренней отделки и благоустройства тоже оговаривалась чиновниками. Представители власти пришли к выводу, что гарантийные обязательства на описанные выше работы должны составлять как минимум два года.
Дополнения
В законопроекте также рассматривался вопрос обязательств дольщика. Требования к покупателю: дольщик, затянувший перевод денег – заплатить штраф.
Подобные санкции должны накладываться и на застройщиков, если они не во время передают объект, причем застройщики должны будут заплатить штраф в двойном размере, санкции составят 1/300 от средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц в конкретном регионе, где находится кредитор в день исполнения обязательств, от стоимости соглашения за каждый день просрочки.
В проекте также оговаривается срок, в пределах которого должны быть рассмотрены претензии пострадавшей стороны, обнаружившей изъян. Представители власти предлагают обязать компанию-застройщика в случае ее несогласия с изъяном — проводить за свой счет экспертизу.
В качестве проверяющих должны быть приглашены эксперты с независимой экспертной организации. И именно независимые эксперты должны будут выдать свое заключение, в котором пропишут перечень недостатков, цену их устранения.
Застройщик должен будет ликвидировать все изъяны в течение 10 дней.
Кроме явно выраженных нарушений, нередко дольщики сталкиваются и с «хитростями» девелоперов, которые придумывают разные уловки для того, чтобы обхитрить дольщика и получить от такого выигрыша «бонусы», выраженные в денежном эквиваленте. За такие «хитрости» девелопера трудно наказать, но о них следует знать каждому дольщику, чтобы не дать себя обмануть.
Мнение застройщиков
Фирмы-застройщики, которые уже ознакомились с новым законопроектом, выразили свое отрицательное отношение к содержимому документа.
Девелоперские фирмы в один голос заявили о том, что законопроект нарушает баланс прав и обязанностей.
Они считают, что если законопроект поддержат и он вступит в силу – недобросовестные участники «долевки» получат хорошую возможность злоупотреблять своими правами.
Эксперты, изучившие суть предложенных в Госдуме поправок, утверждают, что ранее, к примеру, год назад, подобный законопроект вряд ли бы приняли. Но сегодня, в период комплексного переосмысливания положений 214-ФЗ, существует шанс того, что предложения депутата Андрея Барышева полностью или частично будут поддержаны Правительством.
Нельзя не сказать о том, что сегодня гарантийные обязательства существуют и в действующей редакции закона, но на практике, они должным образом не работают.
Их бездействие объясняется отсутствием санкций, направленных на застройщика.
Сегодня, когда законопроект «о гарантиях» еще не принят, а только находится на рассмотрении, пострадавшие, от некачественных работ строителей, граждане вынуждены искать защиту в гражданских судах.
Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам
Въехав в квартиру в новостройке, хозяева часто обнаруживают скрытые дефекты, которые могут усложнить жизнь: заледенение окон и образования плесени, протечки, неправильная работа инженерных коммуникаций…
Застройщик несет гарантийные обязательства перед жильцами и обязан устранить эти проблемы. Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, что входит в гарантию, а также как дольщику реализовать свое право на исполнение обязательств со стороны строительной компании.
Начинать с акта
Передать дольщику квартиру надлежащего качества входит в обязанности девелопера. После передачи жилья обе стороны подписывают акт приемки-передачи.
Директор департамента жилой недвижимости GORN Development Михаил Бузулуцкий рекомендует дольщику убедиться в том, что квартира и всё её оборудование соответствует требованиям, заявленным в проектной документации, нормам и регламенту, а лишь затем подписывать документ.
Директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская отмечает, что вместе с квартирой застройщик должен предоставить дольщику инструкцию по безопасной и правильной эксплуатации жилья со сроками службы и списком объектов, которые передает вместе с ним. В документе должно быть определено, какие дефекты и поломки оборудования подпадают под гарантию, говорит эксперт.
Застройщик должен выдать инструкцию по эксплуатации как самого жилья, так и всего оборудования, которое в нем находится – например, окон и радиаторов.
Как заявил на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли», как правило, к подготовке таких документов застройщики подходят формально – делают их в последний момент, а зачастую просто распечатывают стандартные, которые нашли в интернете. Однако именно по инструкции по эксплуатации определяются гарантийные обязательства девелопера: если квартира или оборудование эксплуатировалось не в соответствии с документом, жильцу откажут в гарантийном ремонте. Таким образом, несмотря на формальность таких инструкций, необходимо их тщательно изучить.
Разный срок
Согласно ФЗ-214, гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Это распространяется на несущие конструкции, целостность стен, фасада, стеклопакеты, кровлю и прочее.
Что касается инженерного и технологического оборудования, срок гарантии составляет три года. К ним относятся системы отопления, вентиляции, электро-, водо- и газоснабжения, лифты, мусоропроводы и прочее.
По желанию застройщики могут увеличить этот срок, но обычно они этого не делают.
Михаил Бузулуцкий сетует, что даже IKEA дает большую гарантию на приобретенный диван, чем застройщики – на строящееся из бетона и камня жилье. Многие эксперты уверены, что гарантийный срок на квартиры должен быть на порядок больше.
Важно отметить, что отсчет гарантийного срока начинается не со дня ввода дома в эксплуатацию, а с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Таким образом, срок гарантии для разных жителей одного и того же дома будет истекать в разное время, если даты подписания актов не совпадают.
Что входит в гарантийные обязательства
В январе этого года на рассмотрение Госдумы подали проект изменений в ФЗ-214, дополняющий список объектов, на которые распространяется гарантия, элементами благоустройства и внутренней отделки. Правда, в документе не уточнялось, что конкретно подразумевали новые пункты, к тому же, застройщики утверждали, что перечисленные объекты подпадали под гарантийное обслуживание и прежде.
Михаил Бузулуцкий отмечает, что под гарантию подпадают все элементы и конструкции новостройки и купленной в ней квартиры, даже если это не отражено в договоре.
По словам директора департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлии Симановской, гарантийные обязательства девелопера распространяются на дефекты, которые связаны с качеством переданного дольщику жилья.
К примеру, трещины стен, протекающая кровля, образование плесени, заледенение окон, поломки инженерного оборудования и прочее.
В законодательстве указаны случаи, не подпадающие под гарантийный ремонт. Это несоблюдение правил эксплуатации со стороны жильцов, естественный износ, неправильная установка и использование бытовых приборов и сантехники. Также гарантия не распространяется на вышедшие из строя элементы конструкции и оборудование, если дольщик принял их по акту без претензий.
Однако этот пункт касается только видимых изначально дефектов. То есть если при подписании акта дольщика устроили стеклопакеты, но потом выяснилось, что окна промерзают, он может требовать от застройщика гарантийный ремонт.
Также под гарантию не подпадают аварийные ситуации с инженерным оборудованием (водопровод, канализация, отопление и другие), которые возникли по вине жильцов.
Как добиться правды
Михаил Бузулуцкий говорит, что основной объем претензионной работы и рекламаций приходится на первый год после сдачи дома в эксплуатацию.
В основном дольщики обнаруживают дефекты во внутренней части жилья, но активные и юридически грамотные жильцы жалуются не только на качество приобретенной квартиры, но и в случае ненадлежащего состояния придомовой территории или мест общего пользования.
По словам юриста девелоперской группы «Сити-XXI век» Василия Шарапова, выявив в квартире скрытые дефекты до истечения гарантийного срока, дольщик вправе направить застройщику претензию либо требовать устранения недостатков в судебном порядке. Обращаться в суд следует, если после получения претензии застройщик не устранит дефекты добровольно и за свой счет. Также у жильцов есть право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.
Девелоперы могут ссылаться на то, что дефекты возникли по вине управляющей компании (УК), которая не выполняла требования к эксплуатации. Поэтому специалисты советуют сначала подать заявку в УК, чтобы та собрала комиссию, обследовала жилье и провела экспертизу.
Как говорит Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», обычно в состав комиссии входят представители УК, генерального подрядчика и технического заказчика. Если комиссия придет к заключению, что дефект подпадает под гарантийный случай, застройщик будет обязан его устранить.
Эксперт рекомендует составить претензию к застройщику в двух экземплярах: один вручить под роспись представителей компании (либо отправить заказным письмом с описью вложения), а второй держать у себя.
По словам Натальи Шаталиной, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», как правило, застройщики устраняют недостатки достаточно быстро. Однако эксперт помнит и случаи судебных тяжб с привлечением экспертной комиссии. Как говорит Мария Кошеверская, гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля, в большинстве случаев сторонам удается договориться в досудебном порядке.
Так или иначе, претензии необходимо оформлять в письменной форме, так как устные переговоры оказываются неэффективными. Приведем реальный пример. Покупательница квартиры в петербургском ЖК «Шлиссельбург» после заселения обнаружила существенные дефекты: продувание стеклопакетов и промерзание углов.
Женщина обратилась в товарищество собственников жилья и к застройщику, квартиру даже осмотрел главный инженер и прораб. Но реальных действий никто не предпринимал.
Затем жительница отправила письменную претензию, и в течение 10 дней застройщик устранил недостатки – провел изоляцию углов и во время летнего сезона заменил стеклопакеты.
Как правило, самостоятельные действия оказываются более эффективными. Часто жильцы новостроек общаются на форумах, обнаруживают общие недостатки и составляют коллективные претензии. К примеру, в 2013 году так поступили жильцы микрорайона Катюшки в Лобне. Один из них на форуме начал опрашивать соседей о найденных дефектах.
Оказалось, что у многих промерзают окна, появляются щели в балконных дверях, мокнут и протекают углы. Жильцы пытались самостоятельно устранить эти недостатки, а также обращались в УК. Но удалось добиться лишь приезда мастера, который сверлил в углах отверстия и заполнял их пеной, добавляя, что это вполне нормально и «у других тоже так».
Эффективность такого ремонта длилась максимум до наступления следующих холодов.
В итоге жители создали инициативную группу, чтобы вести переговоры с застройщиком и УК. Им посоветовали направить претензию в УК, чтобы та в свою очередь разобралась со строительной компанией. Жильцы обращались индивидуально, по испробованной стандартной схеме. В итоге многим починили окна, а некоторым даже заменили стеклопакеты, кроме того, альпинисты сделали изоляцию стен снаружи.
В большинстве случаев судебные споры решаются в пользу жильцов, поэтому застройщикам невыгодно доводить дело до суда. По этой причине официальные претензии оказываются эффективными. Однако часто застройщик создается под реализацию конкретного проекта.
Как говорит Мария Кошеверская, таким способом стремятся избежать гарантийных обязательств. После ввода дома в эксплуатацию такая компания может прекратить свою деятельность.
Последние поправки в ФЗ-214 призваны бороться с этим, прежде всего, за счет увеличения минимальной суммы уставного капитала, который на сегодняшний день составляет 2,5 миллиона рублей (для строительства объектов площадью не более 1,5 тысячи кв.м.).
Максимальный размер уставного капитала равен 1,5 миллиарда рублей, если площадь проекта превышает 500 тысяч «квадратов». Когда речь идет о таких суммах, создавать фирмы-однодневки становится невыгодно.
Депутаты хотят лишить россиян права не принимать у застройщика «дефектную» квартиру
Дмитрий Кандинский / vtomske.ru
Госдума в первом чтении приняла законопроект, который уточняет процедуру передачи квартиры от застройщика покупателю. Из закона убрали право граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
В конце марта в Госдуме был зарегистрирован проект закона, который предлагает внести изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Поправки в палату внесла группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по собственности Николаем Николаевым (инициаторы — представители разных фракций).
Согласно действующему законодательству (части 5 статьи 8 № 214-ФЗ), участник долевого строительства до подписания передаточного акта может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Также он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
Законопроект оставил только половину от действующей нормы, указанной в части 5 статьи 8 № 214-ФЗ, что покупатель вправе потребовать от застройщика зафиксировать недостатки.
Эксперты назвали две причины, по которым данное нововведение может быть выгодно застройщикам, пишет «Интерфакс». Первое — платежи за ЖКХ.
По закону, обязанность оплаты комуслуг переходит от застройщика к покупателю квартиры сразу после подписания передаточного акта. Но если в квартире есть недостатки, застройщику сначала нужно их устранить.
Эксперты говорят, что плата за ЖКХ мотивировала компании на оперативное устранение проблем с квартирой.
Другая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта. Если застройщик опаздывает с передачей жилья покупателю, тот вправе взыскать с компании неустойку. А устранение недостатков могло привести к срыву сроков.
О необходимости доработки документа ранее говорил комитет Госдумы по финансовому рынку. В частности, он обращал внимание на пункт о праве граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорилось в отзыве комитета.
12 мая депутаты приняли законопроект в первом чтении. Ожидается, что в течение месяца будут представлены поправки. Для полного принятия проект закона должен пройти еще второе и третье чтения.
Дарья Бердникова
Предлагается ввести 5-летнюю гарантию на жилье от застройщика при долевом строительстве
Пятилетнюю гарантию на жилье от застройщика при долевом строительстве могут ввести в РФ, следует из законопроекта депутата Госдумы от «Единой России» Андрея Барышева на сайте ГД.
В настоящий момент, в соответствии со статьей 31 Закон «О защите прав потребителей», в случае нарушения сроков удовлетворения требований потребителя уплачивается неустойка в размере 3% от цены работы.
При этом расчет неустойки в данной ситуации производится исходя из стоимости объекта долевого строительства, что приводит к ситуации, когда размер неустойки может многократно превышать размер стоимости устранения выявленных недостатков.
Применение неустойки приводит к нарушению баланса прав и обязанностей застройщика и участников долевого строительства, а также позволяет недобросовестным участникам злоупотреблять своими правами, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
«Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, элементов внутренней отделки, благоустройства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотренного договором», — говорится в законопроекте.
Также на элементы внутренней отделки и благоустройства предлагается установить гарантийные обязательства застройщика не менее чем два года.
При этом обязательства законопроектом налагаются и на дольщика, который обязан будет уплачивать штрафные санкции за просрочки при перечислении денег по договору покупки жилья. аналогичные меры законопроект предлагает принимать к застройщику при несвоевременной передаче дольщику, причем дольщику-физлицу девелопер платит штраф в двойном размере.
Штрафные санкции в этих случаях – 1/300 от средней ставки банковского процента по вкладам физлиц в регионе места жительства или места нахождения кредитора на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки, говорится в тексте документа.
РИА Недвижимость
295
20.01.2017 17:03
«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»
Чем грозят дольщикам новые поправки в закон
Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могутлишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.
Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков.
Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий.
Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.
Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.
— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель.
Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги.
А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.
Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.
— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.
Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.
), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов.
Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома в эксплуатацию в 2019 году
Квартира в новостройке должна соответствовать технической и проектной документации. На случай выявления несоответствий, на строительную компанию возложены гарантийные обязательства застройщика. В каких пределах они реализуются, что дает гарантия на дом и как долго действуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома в эксплуатацию?
Гарантийные обязательства застройщика: пределы действия
Статья 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» обязывает СК передавать дольщикам квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, технических и строительных нормативов, проектов.
На случай их возможного несоблюдения, предусмотрена гарантия на дом от застройщика по закону. Так, если стройкомпания допустит нарушение нормативов, что ухудшит качество квартиры или создаст иные недостатки, качественно ухудшающие эксплуатацию жилья, дольщик вправе потребовать:
- бесплатного устранения выявленных недостатков в адекватный срок;
- снижения цены квартиры по договору;
- возмещения расходов на самостоятельный ремонт.
Важно! Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов исполняются в срок, оговоренный с дольщиками. Он не должен превышать 30-45 дней. Если они выявлены до приемки квартиры, до момента их исправления дольщик вправе не принимать объект и не подписывать передаточный акт, основываясь на п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.
Если выявленные нарушения со стороны застройщика являются существенными или девелоперская компания в оговоренный срок не исправила некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе аннулировать ДДУ и потребовать возврата внесенных сумм.
В качестве компенсации за использование средств взыскивается возмещение в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ от уплаченной застройщику суммы за каждый день использования средств — п. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Важно! Гарантия на новостройку от застройщика покрывает не только конструкцию дома, но и все его элементы, в том числе и системы инженерного оборудования и коммуникаций, даже если их монтаж осуществлялся привлеченной подрядной организацией.
Гарантия застройщика действует в силу закона, потому ее отмена договором невозможна. Если в ДДУ содержатся положения, освобождающие девелоперскую компанию от ответственности за несоответствия проданного по ДДУ жилья требованиям регламентов и проектов, такие положения признаются изначально недействительными, что указано в п. 4 ст. 7 ФЗ № 214.
Выявление несоответствий происходит на этапе осмотра объекта. Это позволяет дольщику требовать от представителя строительной организации составления акта о несоответствиях в двух экземплярах. В нем же согласовываются и сроки исправления некачественной работы.
Важно! Если застройщик отказывается составлять акт о несоответствии, дольщик вправе провести экспертизу выявленных дефектов при помощи эксперта-оценщика.
А после этого потребовать возмещения затрат на ремонт либо непосредственного устранения дефектов в претензионном или судебном порядке.
Гарантийный срок
Гарантийные обязательства действуют на протяжении ограниченного промежутка времени. Минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке определяется в размере 5 лет. Но указанный гарантийный срок на объект долевого строительства предусмотрен только для конструкции новостройки. Для систем инженерных коммуникаций минимальный срок обслуживания составит 3 года.
Конкретный гарантийный срок на дом от застройщика определяется условиями ДДУ и может быть увеличен, в том числе и на отдельные конструктивные элементы.
Важно! Гарантия на конструкцию крыши устанавливается в пределах 10-летнего срока. Начало его течения, если иное не определено договором, определяется датой подписания акта приемки объекта или иного документального оформления приемки-передачи жилья.
Что не покрывает гарантия на новостройку
Гарантия качества покрывает только те дефекты и недостатки, которые возникли по вине застройщика, при условии, что гарантийный срок на новостройку продолжает на момент их выявления действовать.
Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, гарантия застройщика на многоквартирный дом не покрывает неисправностей, возникших по причине:
- нормального износа дома, элементов отделки, систем инженерных коммуникаций, иный конструктивных и прочих элементов новостройки;
- нарушений нормативов и иных обязательных требований эксплуатации объекта;
- некачественного ремонта дома или его частей и элементов, проведенного самими жильцами или управляющей компанией;
- нарушения условий проживания, а также эксплуатации конструктивных частей новостройки;
- не связанной с деятельностью строительной компании, в связи со стихийным бедствием или техногенной катастрофой.
Как заставить застройщика исполнить гарантийные обязательства
В случае выявления дефектов в течение 5-летнего гарантийного срока, согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, в первую очередь дольщику рекомендуется направить в строительную компанию письменное требование — претензию — об их устранении в срок.
Если ответа на претензию не последовало либо требования удовлетворяются частично, либо дольщику было отказано, он имеет право направить иск в суд с аналогичным требованием.
Помимо требования по устранению дефекта, если установленный дольщиком разумный срок для устранения указанного дефекта пропущен, гарантия на новостройку по закону дает право требовать взыскания с застройщика неустойки.
Она рассчитывается в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка либо от стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты не допускают проживания в квартире — п. 8 ст. 7 ФЗ № 214.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Гарантии на квартиру в новостройке: что нового предлагает законодательство
В конце января в Госдуму был внесен законопроект, предполагающий ввести 5-летнюю гарантию не только на квартиры, которые покупаются у застройщика по 214-ФЗ (ДДУ), но и на элементы внутренней отделки, благоустройства и на технологическое оборудование дома. Novostroy-M.ru решил разобраться, какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов.
Автор проекта депутат Госдумы от «Единой России» Андрей Барышев предложил внести поправки в действующий ФЗ-214. Основная цель законопроекта – урегулирование правовой неопределенности и гарантийных обязательств при сдаче застройщиком объектов долевого строительства.
Так, проект закона предлагает установить гарантийный срок на новостройки длительностью пять лет, а на элементы внутренней отделки и благоустройства — на два года.
Срок гарантии исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.
При этом гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование должен устанавливаться договором и не может быть менее гарантийного срока от изготовителя.
Если Госдума примет законопроект, то дольщики смогут предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Недостатки могут быть выявлены в течение всего гарантийного срока, а не только в момент приемки новой квартиры.
Какие новые обязательства будут возложены на застройщиков
Эксперты, опрошенные порталом Novostroy-M.ru отмечают, что в законе о долевом строительстве ФЗ-214 уже содержатся нормы, которые определяют гарантийные сроки на новостройки. Согласно закону, на конструкцию здания срок гарантии от застройщика составляет не менее 5 лет, а на технологическое оборудование – не менее 3 лет.
То есть уже сейчас все новостройки имеют гарантию пять лет и никаких новшеств с этой точки зрения законодательная инициатива не предлагает. Любой покупатель новостройки может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию.
Более того, это прописано не только в законе, но и в договоре долевого участия (ДДУ).
Однако депутаты намерены несколько изменить подход к определению гарантийных сроков технологического оборудования (коммунальные сети, лифты, вентиляция и т.п.), комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19).
В Госдуме предлагают установить гарантийные сроки на эту технику, равные тем, что закладываются ее производителями.
Но в этом нововведении нет большого смысла, ведь возникшие проблемы с оборудованием может решить управляющая компания, обратившись напрямую к производителю, что собственно, и сделал бы сам девелопер.
Прежде всего, необходимо уточнить, что действующий ФЗ-214 определяет два вида гарантийных сроков: на сам объект и на инженерное и технологическое оборудование объекта, комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Гарантийный срок на сам объект составляет не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование — не менее трех лет.
Согласно указанной законодательной инициативе предлагается ввести еще несколько объектов, на которые устанавливаются обязательные гарантийные сроки — это элементы внутренней отделки и благоустройства.
Что такое элементы внутренней отделки и благоустройства и устранение каких недочетов в праве требовать дольщики
К сожалению, депутаты не разъясняют в законопроекте, что именно они понимают под «элементами внутренней отделки, благоустройства», отмечают спикеры.
«По-видимому, речь идет об отделке от застройщика, элементы которой могут быть прописаны в договоре долевого участия: отделочные материалы, фурнитура, сантехника и т.п, — комментирует Андрей Колочинский.
Соответственно, если законопроект будет принят, дольщики, которые приобретают квартиру с готовым ремонтом от застройщика, смогут рассчитывать на двухлетнюю гарантию. Полагаю, что на практике это может обернуться большими сложностями и судебными спорами.
Условно говоря, если в капитальной стене появилась трещина, а лифт перестал работать до окончания гарантийного срока, то доказать вину застройщика в этом случае и получить компенсацию (или разорвать договор) легко.
А вот если в квартире отклеились обои или вздыбился ламинат, то здесь, вполне вероятно, имеет место неправильная эксплуатация объекта покупателем. Кроме того, некоторые элементы отделки не могут иметь срок эксплуатации два года, скажем, лампочки».
«Эта норма законопроекта, скорее, навредит наметившейся тенденции к увеличению числа новостроек с отделкой, и она нуждается в доработке»
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»
Если речь идет о ремонте от застройщика, то на отделку, согласно ДДУ, распространяется гарантия в пять лет, отмечает директор по строительству IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Василий Осипов.
Претензии могут касаться любых вещей (отклеились обои, скрипит ламинат, промерзают окна, не закрывается межкомнатная дверь и пр.). Не совсем понятно, чего добиваются законопроектом.
Логично, что на элементы внутренней отделки должна быть такая же гарантия, как и на всю квартиру.
«Иначе получается, что после устранения, к примеру, протечки трубы по гарантии через три года, собственник останется с раскуроченной ванной по причине того, что на сам ремонт гарантия действует только два года»
Василий Осипов, директор по строительству IKON Development
Необходимо отметить, что ни на законодательном уровне, ни в правоприменительной практике не сложилось и не выработано понятие элементов внутренней отделки и благоустройства, считает Наталья Шаталина.
В отдельных случаях под элементами отделки понимают отделочные слои стен, потолков и полов. При этом практика, как правило, рассматривает некоторые элементы отделки в качестве составных частей объекта долевого строительства и распространяет на них общий гарантийный срок не менее 5 лет.
Элементами благоустройства принято считать удобные и обустроенные с практической и эстетической точки зрения пространства (скорее всего, законодатель подразумевает под данным понятием придомовую территорию, детские площадки, ландшафтные формы и т.д).
Полагаем, что в случае принятия законопроекта в предложенной редакции неминуемы разночтения в толковании предложенных понятий.
Сколько может составить штраф при несвоевременной передаче квартиры дольщику
Законодательство РФ рассматривает объект долевого строительства как товар, поэтому на него распространяется действие закона о защите прав потребителя, отмечает Андрей Колочинский.
Данный закон предусматривает расчет неустойки за несвоевременно выполненные работы по устранению в размере 3%.
В случае с квартирами размер такой неустойки может исчисляться сотнями тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры.
Обычно застройщик старается не доводить дело до штрафа, рассказывает Василий Осипов. Если становится ясно, что подрядчик, выполнявший работы, не может вовремя исполнить гарантийные обязательства, то девелопер устраняет недостатки за счет гарантийной суммы, которая удерживается с подрядчика на определенный срок (от 2 до 5 лет), в зависимости от вида выполняемых работ.
Согласно действующей редакции Федерального закона, застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, рассказывает Наталья Шаталина. С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, которая составляет 10,00.
Таким образом, неустойка составляет 0,066% (10/150 = 0,066) за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства. Для подсчета конкретных сумм неустойки можно смоделировать конкретную ситуацию. К примеру дольщик — физическое лицо приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей. Объект долевого строительства был передан на 6 месяцев позже срока, предусмотренного договором.
В данном случае размер неустойки составит 495 800 рублей.
Что в итоге получат дольщики
Гарантия от застройщика распространяется буквально на любые недочеты. Это могут быть, к примеру, неровности стен ввиду усадки дома, трещина в стеклопакете, провисшая входная дверь, неработающий замок, протечка труб и многое другое, комментирует Василий Осипов.
Причем если дом дал серьезную усадку, из-за чего был испорчен ремонт, то застройщик обязан не только устранить последствия усадки, но и возместить затраты на переклейку обоев. Естественно, каждое обращение проверяется представителем застройщика.
То есть случайно повредить окно и отремонтировать его за чужой счет в любом случае не удастся.
Согласно концепции законопроекта, участники долевого строительства должны получить дополнительные гарантии по качеству передаваемого объекта, сообщает Наталья Шаталина.
А в случае если в течение эксплуатации новостройки обнаружатся дефекты в элементах внутренней отделки или благоустройства, покупатель уже может общаться к застройщику с требованием об их устранении.
Кроме того, планируется установить общий срок устранения выявленных недостатков — 30 дней с даты получения требования от участника долевого строительства. Согласно действующей редакции Федерального закона такой срок является разумным и устанавливается между застройщиком и участником долевого строительства самостоятельно.
В случае обращения дольщика к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков застройщик должен предоставить документы, свидетельствующие о проведении проверки качества объекта, отмечает эксперт. В том случае если возникает спор о качестве объекта, то застройщик в течение 10 дней после получения обращения должен организовать проведение технической экспертизы.
Квартиры с отделкой — тренд на рынке жилья
В последнее время квартиры с отделкой пользуются большой популярностью: не нужно делать ремонт, тратить на него дополнительное время и средства. Все больше застройщиков предлагают покупателям готовые квартиры. «Самолет девелопмент» строит только квартиры с отделкой, «Ведис Групп» предлагает жилье с отделкой в ЖК «Вершинино». У многих застройщиков отделку при покупке квартиры можно заказать.
Читайте на Novostroy-M.ru статьи, в которых наш Тайный покупатель сравнивает проекты, где предлагаются квартиры с ремонтом.
Дата публикации 09 февраля 2017