На вторичном рынке жилья Екатеринбурга начался тектонический сдвиг.
Новое «подводное» течение пока почти незаметно, но в обозримом будущем оно может привести к возникновению на карте города «депрессивных кварталов», стоимость жилья в которых может опуститься чуть ли не до нулевой отметки. Портал METRTV.
ru изучил процессы, происходящие в течение последнего года на рынке жилой «вторички» и выявил 8 явно наблюдаемых трендов, о существовании которых полезно знать как покупателям, так и продавцам жилья.
Тренд 1. Растёт количество сделок
Основная примета екатеринбургского рынка жилья образца 2017 года – рост покупательской активности. По данным Уральской палаты недвижимости, за 8 месяцев текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2016 года) количество сделок с вторичными квартирами выросло на 8%. На первичном рынке рост составил 19%.
руководитель аналитического отдела УПН Хотя на рынке недвижимости сезонные колебания спроса стали менее заметными, тем не менее, летнее снижение активности покупателей в последние годы имело место. Лето нынешнего года стало исключением. В течение него спрос продолжал оставаться высоким. Но пока непонятно, имеет ли место перераспределение спроса внутри года, или мы наблюдаем начало роста активности покупателей жилья. Вероятно ситуация станет понятной в октябре-ноябре.
Тренд 2. Объём предложения не даёт расти цене
С января по октябрь 2017 года цены на екатеринбургскую «вторичку» опустились в среднем на 2,4%, то есть до 46,48 тыс. руб. за кв. м. Это на 13,3 % меньше пикового показателя, который был достигнут в феврале 2015 года. Объём предложения на вторичном рынке постепенно снижается (на 1,1% за последний месяц). Тем не менее, количество выставленных на продажу объектов ещё весьма велико. Сегодня в Екатеринбурге продаётся 9,76 тыс. вторичных квартир и 1,7 тыс. комнат, в городах спутниках – ещё 0,9 тыс. квартир. Плюс на первичном рынке представлено 17 тыс. квартир, в том числе 3,8 тыс. – в уже сданных новостройках.
руководитель аналитического отдела УПН Предложение всё ещё избыточное, и это не даёт расти ценам. Они ощутимо поднялись в отдельных районах, но говорить о каких-то принципиальных изменениях я бы не стал. Например, с начала года на 4% подорожало вторичное жильё в Парковом. Но вспомним, что в 2016 году Парковый дешевел вдвое быстрее, чем город в целом. Сегодня мы наблюдаем простое выравнивание цен. То есть нельзя сказать, что популярность Паркового вдруг резко выросла. Сходная ситуация и с другими территориями – ощутимых изменений в рейтинге популярности районов не наблюдается.
Тренд 3. Продаются квартиры только из первой пятёрки
По оценкам риэлторов, только 30% квартир, продающихся в Екатеринбурге, предлагаются по рыночной цене. И больше половины выставленных объектов почти гарантировано не будут проданы, если владелец не сменит тактику.
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость» Сегодня, когда агент выставляет квартиру клиента на продажу, он старается попасть в пятёрку самых дешёвых предложений (среди объектов с аналогичными характеристиками в том же районе). Квартира не попавшая в пятёрку почти наверняка «зависнет» – не будет ни звонков, ни осмотров. Во многих случаях даже снижение цены может не помочь. Если объект примелькался, то его не будут смотреть даже на новых условиях.
Подобные «примелькавшиеся» квартиры эксперты советуют снимать с продажи и выставлять после некоторого перерыва. Тогда они будут восприниматься как новое предложение и получат второй шанс на привлечение внимания покупателей. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях продажи вторичного жилья.
Тренд 4. Квартиры без ремонта перестали продаваться
Практически все опрошенные риэлторы отмечают, что в 2017 году почти нет спроса на «убитые» квартиры.
директор офиса АН «Новосёл» Сегодня покупательские предпочтения на стороне ухоженных квартир. В предыдущие годы если продавалась квартира в плохом состоянии, то достаточно было поставить цену ниже, чем у отремонтированных аналогов, и квартира продавалась. В этом году продаются только квартиры с ремонтом. Даже по заниженной цене «убитый» объект не купят. Вернулась ситуация начала нулевых, когда можно было купить запущенную квартиру, сделать минимальный ремонт и продать её с хорошей прибылью. Впрочем, некоторые люди сегодня так и делают.
Также встречаются случаи проведения предпродажного ремонта, чего в предыдущие годы не наблюдалось.
специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала» Совсем недавний пример: владелец непродающейся квартиры сделал в ней бюджетную «косметику», после чего квартира (за ту же цену) была реализована в две недели.
Тренд 5. Появился спрос на дорогие квартиры
В 2017 году в достаточно заметных количествах стали продаваться квартиры стоимостью от 10 млн руб. как замечает Елена Фаррахова, если раньше подобные объекты могли экспонироваться годами без единого просмотра, то сейчас их достаточно активно смотрят и покупают. Продажи квартир от 5 миллионов тоже пошли в рост.
Тренд 6. Падает спрос на «возрастное» жильё
Третий год на рынке жилья условия диктует покупатель. Следствием этого стал рост требований, предъявляемых к приобретаемым объектам, и в частности снижение спроса на старое и некомфортное жильё.
специалист по недвижимости АН «Линк» Прослеживается чёткая тенденция в плане отношения покупателей к качеству жилья. В этом году ощутимо упал спрос на пентагоны, хрущёвки, брежневки. Если рассматривать вторичный рынок, то позиции не сдают квартиры улучшенной планировки в домах построенных не раньше 90-х годов прошлого века. Вторичные квартиры в новостройках также востребованы.
Впрочем, из общей тенденции выбиваются квартиры, расположенные в стратегически важных точках.
Чем больше возраст жилья, тем сильнее на него падает спрос, и соответственно, цена. Но цена может сохраняться или даже расти, если дом удачно расположен – возле метро, в центре или рядом с парком. Но в целом уже явственно наблюдается увеличение разрыва в ценах на новое и старое жильё. И этот разрыв будет расти.
Тренд 7. Начали формироваться районы трущоб
Пока ни о каких трущобах и фавелах в Екатеринбурге речи не идёт. Более того, сегодня достаточно активно расселяются и застраиваются кварталы ветхих двух- и трёхэтажек.
Однако на этом благостном фоне у горожан начало формироваться понимание того, что у того или иного квартала (в том числе, квартала новостроек) может не быть рыночных перспектив, то есть жильё в нём через несколько лет, а может и раньше, перестанет пользоваться спросом, потеряет ликвидность и упадёт в цене.
эксперт ООО «БК-Недвижимость» Рост доступности информации о рынке жилья привёл к тому, что большинство покупателей сегодня способны достаточно объективно оценить предлагаемый на продажу объект. При этом учитывается не только локация дома, материал стен и квадратные метры, но и другие аспекты, влияющие на комфортность проживания. Пришло понимание того, что квартиры в таком районе как, например, Солнечный лучше, чем квартиры в другом районе новостроек, где застройка более плотная, и планировки менее дружелюбны к человеку. Люди стали понимать, что вот это жильё ещё долго останется актуальным, а вот это – устареет за несколько лет. Сегодня мало кто покупается на лозунги застройщика об «элитности» или «комфортности», смотрят на реальные характеристики. В частности все уже понимают, что дом, в котором преобладают крохотные студии и однушки, не может быть комфортным жильём. Я думаю, что подобные дома в перспективе перейдут в разряд или пустующего или совсем дешёвого жилья для определённых категорий граждан.
Практически все опрошенные эксперты отмечают снижение в 2017 году спроса на однокомнатные квартиры и на комнаты в коммуналках. Именно комнаты стали откровенным аутсайдером рынка.
руководитель аналитического отдела УПН Комнаты продолжают снижаться в цене. Также падает количество сделок с ними. Возможно, при достижении ими определённого ценового горизонта они станут интересными и начнут конкурировать за покупателя с квартирами-студиями. Но пока этого не произошло.
Эксперты замечают, что если не произойдёт никаких перемен, то в перспективе некомфортные для проживания дома и кварталы (в том числе и достаточно недавно построенные), превратятся в трущобы, квадратный метр в которых стоит очень дёшево, а жильцы – не самые благополучные граждане.
Тренд 8. Покупатели вторички не верят в престижность высоких этажей
Одна из примет сегодняшнего рынка ПЕРВИЧНОГО жилья – упор на более высокие характеристики квартир, расположенных на высоких этажах. Застройщики постоянно подчёркивают, что в таких квартирах чище воздух и из них открываются красивые виды. Покупатели вторичного жилья имеют по поводу высоких этажей собственное мнение.
Продажа квартир, вторичное жилье, вторичка, на вторичном рынке, 10667 объявлений в Екатеринбурге
Сортировка:
по дате объявления по цене за квартиру по цене за кв. метр по общей площади
8
3 240 000 ₽ 92 500 ₽ за м²
Ленинский район, мкр. Академический, проспект Академика Сахарова 31Б
Oтличнaя квaртирa в новoм сданном домe (поcтpоен из мoнoлитa и киpпичa. Удaчноe меcтopаспoлoжeниe нa границе двуx рaйoнoв: Aкaдeмичeский и Унц, рядом ocтaновкa aвтобусa, в соседнем доме пункты СДЭК, ОZON, гипермаркет Ве…
Агентство, 24.06.2021
9
7 000 000 ₽ 74 500 ₽ за м²
Кировский район, проспект Ленина 70
Собственник. Чистая продажа. Высокие потолки. Тёплая квартира. Дом образцового быта. Год назад капитальный ремонт дома. Окна, двери поменяны. Натяжные потолки. Благоустроенная детская площадка, парковка….
Собственник, 24.06.2021
10
7 199 000 ₽ 90 000 ₽ за м²
Чкаловский район, мкр. Ботанический, Родонитовая 22
Прекрасная квартира. Отличный ремонт. Стекло-пакеты, навесной потолок, ламинат, сейф-дверь. Кухонный гарнитур остается. Инфраструктура развита. Магазины, школы, детсады, транспорт в шаговой доступности. До метро «Чкаловс…
Агентство, 24.06.2021
10
3 669 160 ₽ 107 600 ₽ за м²
Октябрьский район, мкр. Автовокзал, ЖК Исеть Парк, жилой комплекс Исеть Парк к2
Продается 1-комн. квартира c отделкой. Квартира расположена на 15 этаже 24 этажного монолитного дома (Корпус 2, Секция 1) в ЖК «Исеть парк» от ПИК. «Исеть парк» располагается в Октябрьском районе Екатеринбурга, в 15 м…
Агентство, 24.06.2021
10
3 800 000 ₽ 86 800 ₽ за м²
Октябрьский район, ЖК Центральный, Луначарского 135
Продаем, 2 комнатную квартиру типа хрущевка.Дом, выполненный из кирпича, располагается в самом центре города Екатеринбурга.Квартира находится на третьем этаже 6 этажного дома. Расположение дома имеет отличную транспортну…
Агентство, 24.06.2021
10
4 950 000 ₽ 97 900 ₽ за м²
Кировский район, мкр. Втузгородок, ЖК Базилик, Библиотечная 27
Евродвушка. Светлая квартира, летом нет жары и духоты.
Хорошая планировка. 2 лоджии (на кухне и в спальне). В спальне 2 окна с лоджией (можно сделать перегородку и будет 2 смежные комнаты).
Просторная прихожая и кухня.
2…
Агентство, 24.06.2021
10
4 000 000 ₽ 112 100 ₽ за м²
Железнодорожный район, ЖК Центральный, Физкультурников 30
Продаю 2 -х комнатную,компактную,уютную,теплую квартиру в кирпичном доме в самом центре. Рядом Храм на Крови,»Космос»,ТЮЗ, Харитоновский парк, Динамо, ДИВС, плотинка ,элитная гимназия 104 (по прописке дети могут учиться …
Агентство, 24.06.2021
10
2 750 000 ₽ 49 100 ₽ за м²
Седова 52
Продам квартиру в чистой продаже, один взрослый собственник.Квартира освобождена.Дом теплый, рядом вся инфраструктура района.Квартира требует ремонта, но все можно сделать под себя.Окна выходят во двор….
Агентство, 24.06.2021
10
5 150 000 ₽ 96 700 ₽ за м²
Кировский район, мкр. Пионерский, Асбестовский переулок 3к3
Продаем квартиру с отличным ремонтом! В соседях благополучная семья. Спальный район, с шаговой доступности продуктовые магазины, парк, вся инфраструктура. Рядом два детских сада, гимназия. В квартире есть все, заезжай и …
Агентство, 24.06.2021
5
3 200 000 ₽ 76 800 ₽ за м²
Верх-Исетский район, мкр. Юго-Западный, Серафимы Дерябиной 25
Продается отличная 2-х комнатная квартира!
Просторная гостиная , совмещенный санузел, хорошее состояние.
Перед домом просторная парковка, всегда есть свободные места. Зимой очень тепло, а летом не жарко. Отличная транс…
Агентство, 24.06.2021
10
4 200 000 ₽ 92 000 ₽ за м²
Кировский район, мкр. Пионерский, Блюхера 49
Продаётся двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом и огромной лоджией. Отличная транспортная доступность. Рядом вся инфраструктура. Тц Аида, дендрологический парк, УРФУ, институт МЧС. 108 гимназия по прописке. Нет пробл…
Агентство, 24.06.2021
10
3 220 000 ₽ 73 200 ₽ за м²
Викова 44к1
Уютная, светлая квартира с изолированными комнатами, сан .узел раздельный.
Состояние квартиры хорошее, сделан косметический ремонт, пластиковые окна, в одной комнате натяжной потолок, сейф дверь. В доме свое ТСЖ, поэтому…
Агентство, 24.06.2021
10
5 190 000 ₽ 102 700 ₽ за м²
Ленинский район, мкр. Автовокзал, ЖК Чемпион Парк, Машинная 1Бк2
Дом Бизнес класса. Ключи на руках. Право собственности оформлено. Обременений нет. Один собственник. Возможна продажа в ипотеку….
Агентство, 24.06.2021
10
3 399 000 ₽ 89 500 ₽ за м²
Верх-Исетский район, мкр. Заречный, Бебеля 112
Продается просторная, светлая, однокомнатная квартира на улице Бебеля, в микрорайоне Заречный. Квартира с отличной планировкой: большая комната с выходом на широкую лоджию с прекрасным панорамным видом из окна, вместител…
Агентство, 24.06.2021
9
6 600 000 ₽ 120 700 ₽ за м²
Октябрьский район, ЖК Центральный, проспект Ленина 48
Тихая , светлая (Ю-З) квартира в центре города. Сделана дизайнерская перепланировка. Большая ванная комната (8кв.м). с джакузи и стиральной машинкой. Кухня оснащена всей бытовой техникой. Балкон застеклен. Окна из деревя…
Агентство, 24.06.2021
10
4 600 000 ₽ 97 900 ₽ за м²
Кировский район, ЖК Центральный, Мичурина 47
Квартира расположена в центре Екатеринбурга, рядом всё в доступности — магазины, банки, кафе, университеты. До остановки (трамвай, автобус) 5 минут пешком. До центра города Площади 1905 года 30 минут ходьбы. В квартире к…
Агентство, 24.06.2021
8
2 400 000 ₽ 92 400 ₽ за м²
Чкаловский район, мкр. Уктус, ЖК Тихий Берег-4, Рощинская 26
Продам однокомнатную квартиру с видом на город!!! Дом находится в самом удобном месте микрорайона УКТУС, весь транспорт(автобусы, троллейбусы, маршрутные такси, метро) рядом с вашим домом. Школа, садики, фитнес-центр, …
Агентство, 24.06.2021
10
3 399 000 ₽ 89 500 ₽ за м²
Верх-Исетский район, мкр. Заречный, Бебеля 112
Продается просторная, светлая, однокомнатная квартира на улице Бебеля, в микрорайоне Заречный. Квартира с отличной планировкой: большая комната с выходом на широкую лоджию с прекрасным панорамным видом из окна, вместител…
Агентство, 24.06.2021
1
1 749 000 ₽ 79 500 ₽ за м²
Октябрьский район, мкр. Компрессорный, ЖК Хрустальные Ключи, Латвийская 56/3
Продаю срочно в связи с переездом в другой город свою небольшую, но очень светлую, тёплую и уютную квартиру-студию. Дом сдан в конце 2020 г.
В квартире — южная сторона; чистовая отделка: качественная, металлическая cейф…
Собственник, 24.06.2021
10
2 950 000 ₽ 101 800 ₽ за м²
Октябрьский район, ЖК Центральный, Карла Маркса 66
Продам 1 комнатную теплую, светлую квартиру в пятиэтажном доме в самом центре города на пересечение улиц Карла Маркса и Бажова. Состояние среднее.
Чистый подъезд, дружные соседи.
Во дворе детский садик. В шаговой досту…
Агентство, 24.06.2021
6
4 990 000 ₽ 105 300 ₽ за м²
Симова 3/2
Продам новую евро двушку в Пионерском районе! Номер на плане 123
Дом введен в эксплуатацию, чистовая отделка квартиры, выполнена из современных материалов: качественные обои под покраску, ламинат, межкомнатные двери, са…
Агентство, 24.06.2021
10
2 690 000 ₽ 74 000 ₽ за м²
Чкаловский район, мкр. Вторчермет, Малахитовый переулок 6
ОЧЕНЬ срочная продажа, ПРЕКРАСНАЯ цена!!!!!! Уютная двушка в районе с развитой инфраструктурой, школами, детскими садами, транспортом и замечательными парками. Все для комфортной жизни, квартира отдается практически со в…
Агентство, 24.06.2021
10
3 090 000 ₽ 96 600 ₽ за м²
Железнодорожный район, ЖК Центральный, Мельковская 11
Продам теплую, светлую квартиру в трёх минутах от станции метро «Динамо». Квартира готова к капитальному ремонту, в это году проводится ремонт дома снаружи и внутри управляющей компанией. Заменены все трубы по стояку, вн…
Агентство, 24.06.2021
10
7 799 000 ₽ 83 400 ₽ за м²
Верх-Исетский район, мкр. Широкая Речка, ЖК Аврора, Соболева 19
К ВАШЕМУ ВНИМАНИЮ ПРОСТОРНАЯ ТРЕХ КОМНАТНАЯ КВАРТИРА!!!
О КВАРТИРЕ:- качественный и дорогой ремонт, огромная кухня — гостиная, две изолированных комнаты,3 раздельных санузла, большая лоджия, встроенная мебель и техника …
Агентство, 24.06.2021
10
3 250 000 ₽ 98 500 ₽ за м²
Викова 61к2
Продается теплая, уютная однокомнатная квартира с большой лоджией, в доме улучшенной планировки. Кухня удобной, квадратной формы 8 кв.м., комната 17 кв.м. Санузел раздельный. Просторный, общий коридор на 4 квартиры (поря…
Агентство, 24.06.2021
4
8 600 000 ₽ 113 100 ₽ за м²
Кировский район, мкр. Втузгородок, ЖК Дискавери Резиденс, жилой комплекс Дискавери Резиденс
Продаётся 2-комнатная квартира в строящемся доме (2 очередь), срок сдачи: I-кв. 2024, общей площадью 76.1 кв.м., на 24 этаже. Жилой комплекс DISCOVERY RESIDENCE — это три жилые башни высотой 26, 31 и 26 этажей, а также т…
Агентство, 24.06.2021
7
6 650 000 ₽ 73 700 ₽ за м²
ул. Народн
Продаётся 3-комнатная квартира в строящемся доме (2 очередь 1 секция), срок сдачи: I-кв. 2023, общей площадью 90.34 кв.м., на 2 этаже. Народные кварталы — это пример, того, каким должно быть народное жилье не с точки зре…
Агентство, 24.06.2021
7
2 250 000 ₽ 99 900 ₽ за м²
ул. Народн
Продаётся 1-комнатная квартира в строящемся доме (2 очередь 1 секция), срок сдачи: I-кв. 2023, общей площадью 22.53 кв.м., на 9 этаже. Народные кварталы — это пример, того, каким должно быть народное жилье не с точки зре…
Агентство, 24.06.2021
7
3 850 000 ₽ 83 100 ₽ за м²
Орджоникидзевский район, мкр. Уралмаш, ЖК Народные Кварталы, Народного Фронта
Продаётся 1-комнатная квартира в строящемся доме (2 очередь 1 секция), срок сдачи: I-кв. 2023, общей площадью 46.34 кв.м., на 18 этаже. Народные кварталы — это пример, того, каким должно быть народное жилье не с точки зр…
Агентство, 24.06.2021
7
6 600 000 ₽ 83 800 ₽ за м²
Орджоникидзевский район, мкр. Уралмаш, ЖК Народные Кварталы, Народного Фронта
Продаётся 2-комнатная квартира в строящемся доме (2 очередь 1 секция), срок сдачи: I-кв. 2023, общей площадью 78.78 кв.м., на 13 этаже. Народные кварталы — это пример, того, каким должно быть народное жилье не с точки зр…
Агентство, 24.06.2021
Цены стабилизируются, но не сразу. Что ждет рынок недвижимости Екатеринбурга в 2021 году
архив 66.RU
Цены на квартиры еще будут повышаться какое-то время по инерции, но к весне рынок перестанет «лихорадить».
В этом году рынок недвижимости Екатеринбурга стабилизируется. Спадет ажиотаж, который был летом после введения программы льготной ипотеки в связи с пандемией, и девелоперы выведут новые проекты, что остановит рост цен на жилье. Такой прогноз 66.RU дал глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
После прошлогоднего ажиотажа на вторичном рынке в городе «осталось слишком мало квартир, при этом «первичка» растет».
Из-за введения программы льготной ипотеки в 2020 году количество сделок по новостройкам увеличилось на треть — 33%–35%.
После охлаждения спроса и стабилизации ситуации количество таких сделок снизится на 15%. Предполагается, что это произойдет к концу весны.
Фактор дешевой ипотеки привел к тому, что в регионе средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась с 65 300 до 74 368 рублей, что близко к пределу, когда цены «съедают» льготу. По прогнозам Хорькова, цены на квартиры по инерции какое-то время еще будут повышаться, но совершенно незначительно и по отдельным сегментам.
К этому году девелоперы уже адаптировались к программе льготной ипотеки и «просто так свернуть ее не получится» — перенастраивать рынок вновь будет сложно.
— Рынок уже адаптировался под новые условия: проекты рассчитываются на спрос по льготной ипотеке. Правительство РФ уже заявило, что программу совсем не уберут, но при этом ее изменят. Сейчас важно, чтобы правила игры, которые сформируют, действовали два-три года — весь девелоперский цикл, а не менялись за несколько недель до часа «икс», как это было осенью прошлого года.
На перенастройку рынка недвижимости, если будут приняты кардинальные изменения, по словам специалиста, может уйти год. Сейчас ему как раз «не хватает стабильности».
- Программа льготной ипотеки действует в России с апреля 2020 года. Она позволяет взять кредит под 6,5% на жилье в Москве и Санкт-Петербурге на 12 млн рублей, в других регионах страны — на 6 млн рублей. Программа истекала в ноябре, но ее продлили до июля 2021 года.
- 16 февраля 2021 года Владимир Путин заявил о продлении этой программы до 2024 года. В числе поручений — рассмотреть возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей.
Квартиры в Екатеринбурге продолжают дешеветь
На фото: аналитик УПН Михаил Хорьков, президент-элект Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок. Иллюстрация: Архив DK.RU
За восемь месяцев вторичные квартиры в Екатеринбурге стали дешевле на 4,1% — темпы снижения цен по-прежнему остаются в пределах 0,1-0,2% в неделю. Эксперты ждут дальнейшего спада стоимости — до 15%.
По итогам восьми месяцев стоимость вторичного жилья в Екатеринбурге опустилась на 4,1%. На конец августа средняя цена предложения 1 кв. м. слегка превысила 73 тыс. руб. Как сообщают аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН), темпы снижения по-прежнему остаются в пределах 0,1-0,2% в неделю:
«Спрос же, несмотря на некоторое оживление рынка, фиксировавшееся в июле, остается низким. При этом весной и летом продавцы продолжали активно выставлять объекты на продажу.
В результате объем предложения в городе с февраля вырос на 46%. Сейчас через агентства недвижимости продается более 11,4 тыс. квартир и 1,8 тыс. комнат в коммуналках.
Срок экспозиции при этом остается в пределах 5-6 месяцев».
По данным УПН, отрицательные корректировки фиксируются во всех районах Екатеринбурга, за исключением центра города, где квартиры сегодня предлагаются на 2,6% дороже, чем в декабре прошлого года. Средняя цена в самом дорогом районе выросла за эти восемь месяцев с 99,4 тыс. за метр до 102 тыс. руб.
Если говорить о квартирах различных размеров, то положительных корректировок нет. Стоимость однокомнатных объектов с начала года опустилась на 6,3% — за квадратный метр в «однушках» продавцы сегодня просят 78,9 тыс. руб. (в декабре прошлого года — 84,2 тыс.).
Двухкомнатные квартиры предлагаются по 71,5 тыс. за квадрат или на 4,9% дешевле, чем декабре (75,2 тыс. руб.). Цены на «трешки» снизились на 4,1% — до 71,2 тыс. руб. за метр. Квартиры с четырьмя и более комнатами подешевели меньше — на 3,1% (с 77,4 тыс. руб.
до 75 тыс.).
Отметим, что ранее аналитик УПН Михаил Хорьков прогнозировал дальнейшую коррекцию цен на вторичном рынке Екатеринбурга:
«До конца года объем предложения на рынке останется высоким, число сделок не вырастет — останется на текущем уровне.
На вторичном рынке плавная коррекция стоимости метра продолжится — продавцы будут вынуждены снижать цены, идти на уступки.
Уже сегодня некоторые готовы скинуть до 10%, хотя многие по-прежнему пытаются продать не саму по себе квартиру, а свой дорогой ремонт, включая его стоимость в цену объекта».
Президент-элект Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок также считает, что стоимость метров до конца года изменится:
«Стоимость метров на вторичке будет корректироваться. Старое жилье в домах 1950-1970 гг. постройки может потерять в цене до 15%. Современные квартиры, вероятнее всего, будут стагнировать — изменение цен ожидается небольшим».
Старое и новое. Как меняется рынок жилья Екатеринбурга, итоги 2019
В Екатеринбурге прошел традиционный Рождественский саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов. Представители бизнеса и власть обсуждали вопросы развития города в контексте 300-летия и предстоящей универсиады.
В России любые крупные события связаны с процессом создания чего-то нового, строительством новых зданий и инфраструктурных объектов. Глобальные мероприятия являются инструментом привлечения инвестиций в городское развитие, вокруг крупных проектов выстраивается остальная логика развития территорий.
Но для развития города и рынка жилья всегда важна сбалансированность и последовательность. Показывая перспективы развития мы должны понимать как новое отражается в старом и как производимые действия стыкуются со сложившимися процессами.
Именно с этой точки зрения был построен наш доклад о рынке жилья Екатеринбурга. Многие диспропорции и проблемы, которые мы обозначили в этой презентации касаются не только Екатеринбурга, но и характерны для других крупных российских городов.
Старое предложение существенно отличается от нового
В последние два года Екатеринбург перешел на более высокий уровень по объему строящегося жилья. Сейчас единовременно в работе находится более 3 млн. кв. м. Дополнительно к этому в резерве находится более 1 млн. кв. м в проектах, которые получили разрешения на строительство, но пока не вышли на строительную площадку.
В 2019 году рынок жилья обновил рекорд предыдущего года
В 2019 году рынок жилья обновил рекорд предыдущего года
Объем предложения также существенно вырос. К концу года на рынке новостроек присутствовало более 24 тысяч квартир.
На фоне высоких объемов строительства изменился и вторичный рынок квартир.
Основу вторичного рынка составляют квартиры современной постройки
Основу вторичного рынка составляют квартиры современной постройки
Вторичный рынок уже давно перестал быть рынком «хрущевок», на 38% он сформирован современным жильем. Изменился не только вторичный рынок, существенно скорректировался жилой фонд.
Жилой фонд города значительно помолодел
Жилой фонд города значительно помолодел
Более трети многоквартирного жилого фонда города формируют квартиры, построенные после 2000 года. Доля «хрущевок» снизилась до отметки в 12%.
На сколько существенны отличия старого жилого фонда и современного можно обсуждать долго. Среди того, что явно бросается в глаза — с каждым годом мы строим более высокие дома, в которых преобладает малогабаритное жилье. Эта особенность текущего рынка рано или поздно будет сглажена.
25 – этажей – типичная новостройка Екатеринбурга , для всего жилого фонда города модальным показателем является 9-этажный дом.
25 – этажей – типичная новостройка Екатеринбурга , для всего жилого фонда города модальным показателем является 9-этажный дом.
За последние несколько лет существенно выросло предложение в домах с этажностью 25 и выше. При этом выбор в малоэтажном и среднеэтажном формате практически отсутствует.
Существенные отличия между жилым фондом и рынком новостроек скрыты в том, для кого мы строили жилье ранее и для кого строим сейчас.
Для студий и 1-комнатных квартир в предложении на первичном рынке
Для студий и 1-комнатных квартир в предложении на первичном рынке
На относительно коротких отрезках развития рынка жилья отдельные диспропорции развития рынка могут выглядеть логичными и обоснованными. Так, большое число студий и однокомнатных квартир на рынке всегда объясняли дефицитом предложения и стабильно высоким спросом на такие квартиры.
То, что текущее предложение выбивается из реальных рыночных пропорций хорошо видно по структуре предложения вторичного рынка и структуре жилого фонда. Рынок долгое время производил то, что было легче продать. Но к текущему моменту можно говорить о том, что сегмент малогабаритного жилья уже насыщен. Предложение начало меняться в пользу квартир с несколькими комнатами.
Еще недавно доля студий и 1-комнатных квартир превышала 50% в предложении. Сейчас на такие квартиры приходится лишь 42%.
Спрос на новое жилье упростился
Ожидаем, что по итогам 2019 года число сделок на рынке новостроек и на вторичном рынке снизится. Но снижение это будет незначительным в сделках. Чуть более заметным в метрах. Но в денежном выражении рынок объем рынка не претерпит заметных изменений.
По итогам 2019 года рынок ждет умеренное сокращение числа сделок.
По итогам 2019 года рынок ждет умеренное сокращение числа сделок.
На протяжении последних лет первичный рынок упрощался и смещался в сторону все более компактных квартир во всех категориях.
Нужна небольшая дешевая квартиры — ищите новостройку, хотите просторную, не рассчитывайте на большой выбор в новых домах.
Нужна небольшая дешевая квартиры — ищите новостройку, хотите просторную, не рассчитывайте на большой выбор в новых домах.
Еще в 2016 году средняя площадь проданной квартиры в новостройках составляла 56 кв. м. К 2019 году она упала до 47 кв. м. При том, что аналогичный показатель для вторичного рынка остается стабильным — около 49 кв. м.
Несмотря на то, что предложение на рынке жилья Екатеринбурга стало более дифференцированным и широким, массовый спрос в 2019 году упростился. В структуре продаж выросла доля эконом-класса. До этого на протяжении нескольких лет мы фиксировали обратный процесс — заметно рос комфорт-класс.
С одной стороны данный разворот отражает возможности покупателей, чьи доходы не растут. С другой — это следствие того, что продавцы более дорого и качественного жилья в 2018 — начале 2019 года существенно подняли цены. Для некоторых проектов такой подход привел к заметному снижению спроса.
Ожидаем, что в следующем 2020 году объем продаж на рынке Екатеринбурга не будет существенно отличаться от показателей 2019 года. Выбор на рынке останется большим, у компаний пока есть резервы для сохранения объема предложения в диапазоне 20-25 тысяч квартир.
Прежняя формула «новое-дорожает, старое-дешевеет» перестанет работать
До настоящего момент рынок новостроек демонстрировал лучшею ценовую динамику по отношению ко вторичному рынку. Несколько упрощая ситуацию, можно было утверждать, что по отношению к общей ситуации на рынке новое жилье дорожало, а старое дешевело.
Новостройки продолжают дорожать более высокими темпами
Новостройки продолжают дорожать более высокими темпами
Вероятно, такая ситуация сохранится в ближайшее время, но в среднесрочной перспективе рынок начнет меняться. Связано это как с процессом упрощения рынка новостроек и смещением предложения в качественную плоскость вторичного рынка, так и с изменением потребительского поведения и параметров спроса.
Полагаем, что в среднесрочной перспективе ценность территории, места и района расположения жилого комплекса будут определять цену объекта недвижимости в большей степени, чем сейчас. Общий рост цен на рынке жилья в последние годы почти не повлиял на ценовую политику окраинных проектов.
Общий рост цен на рынке жилья в последние годы почти не повлиял на ценовую политику окраинных проектов.
Это не значит, что новостройки перестанут влиять на вторичный рынок, а процесс качественной переоценки отдельных продуктов остановится. Самым ярким примером такого влияния остается рынок комнат в коммунальных квартирах, который пострадал от значительного роста недорогих студий.
Новостройки могут радикально менять условия для развития вторичного рынка
Новостройки могут радикально менять условия для развития вторичного рынка
Развитый рынок новостроек продолжит перекраивать «вторичку». Битва последних лет «студии против комуналок» закончилась безоговорочной победой первых.
На 2020 год мы не ждем заметного ускорения темпов роста цен. Ситуация по сегментам может быть контрастной, но общие темпы роста цен останутся сопоставимыми с уровнем инфляции.
Подешевевшая ипотека должна будет поддержать рынок жилья, но экономическая стагнация не позволит извлечь из этого максимальный эффект.
Большой объем предложения будет также ограничивать возможности повышения цен, как минимум в 1 половине года.
С сокращение числа новых проектов и «эффектом от проектного финансирования» рынок может столкнутся уже в 2021 году.
«Старый друг лучше новых двух»
В завершение обзора рынка жилья, необходимо напомнить о том, что условия для развития и функционирования рынка формируются не только тем, что планируется построить и создать. Эти факторы определяют динамику изменений. Но не менее важно то, что уже создано и насколько оно эффективно используется.
- И здесь к текущей модели развития рынка есть масса претензий и вопросов.
- Как правило заявления о необходимости дальнейшего наращивания объемов строительства жилья базируются на том, что жилой фонд в России низкого качества и его необходимо обновлять.
- Но по факту, то чем мы занимались в последние годы связано с увеличением жилого фонда, но не с его обновлением.
Ежегодно бизнес и власть отселяют около 10 тыс. кв. м.
Ежегодно бизнес и власть отселяют около 10 тыс. кв. м.
Темпы выбытия устаревшего жилья остаются крайне низкими. На долю снесенного старого фонда приходится менее 1% от объема ввода.
Сегодня можно часто услышать предложения по тиражированию московского опыта реновации на всю страну. Но вряд ли опыт, построенный на избыточных бюджетных возможностях может быть тиражируемым. Тем более, что основные проблемы в российских городах связаны далеко не с хрущевками.
Для большинства российских городов актуальной проблемой остаются 2-3 этажные дома их дерева, шлакоблоков и других материалов, которые критичны к плохой эксплуатации.
Для большинства российских городов актуальной проблемой остаются 2-3 этажные дома их дерева, шлакоблоков и других материалов, которые критичны к плохой эксплуатации.
Для многих городов до сих пор актуален вопрос благоустройства жилого фонда, сноса аварийных и ветхих домов. О «хрущевках» пока никто системно не думает. Либо думает в логике — когда, кто и сколько даст денег на новый мегапроект. А между тем, исходя из текущих темпов отселения, на снос бараков и устаревших шлакоблочных домов могут потребоваться десятилетия. Этот процесс идет крайне медленно.
Екатеринбургу может понадобиться около 100 лет для того, чтобы решить проблему физического устаревания деревянных и шлакоблочных домов.
Екатеринбургу может понадобиться около 100 лет для того, чтобы решить проблему физического устаревания деревянных и шлакоблочных домов.
Очевидно, что проблема быстрого физического и морального устаревания старого жилого фонда будет обостряться. И городу необходима долгосрочная программа действий — что необходимо сохранять и обновлять, что реконструировать, а что сносить.
Когда очередь дойдет до домов хрущевского периода, станет понятно, что путь реконструкции и обновления старых кварталов — наиболее эффективный вариант, который мы можем себе позволить.
Но главные проблемы в этом направлении лежат далеко не в плоскости строительных технологий, а связаны с организационными вопросами вовлечения жителей в процесс преобразования советских районов.
И этот опыт, в отличие от строительных решений, нельзя импортировать из Восточной Европы, его можно лишь наработать.
Скачать полную презентацию к докладу
Если темы рынка жилья, ипотеки и развития городов интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube.
Михаил ХорьковУральская палата недвижимости05.12.2019