Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.
Ипотека уже считается своего рода локомотивом банковской системы. Это кредиты, которые выдаются под залог и на длительный срок по ставкам выше ставок по вкладам. То есть, для банков это неплохая возможность «играть по долгому», получая практически гарантированный доход в течение 20-30 лет с каждого заемщика.
Центробанк поддерживает эту идею, поддерживая развитие ипотечного кредитования в России. Результаты уже есть: 2018 год стал рекордным для этого сегмента.
Ипотечное кредитование в 2018 году показало впечатляющие результаты:
| Количество выданных кредитов | 1 476 376 единиц |
| Сумма выданных кредитов | 3 триллиона рублей |
| Общая задолженность заемщиков | 6,4 триллиона рублей |
| Просроченная задолженность по ипотеке | 64,7 миллиардов рублей (около 1%) |
| Средневзвешенный срок кредитования | 195 месяцев (16 лет и 3 месяца) |
| Средневзвешенная процентная ставка | 9,56% годовых |
То есть, за год банки смогли выдать столько ипотечных кредитов, что практически удвоили общую сумму задолженности заемщиков. Другая примечательная цифра – это ставка, она впервые за все годы стала ниже 10% годовых.
Причин, по которым банковский сектор в прошлом году показал такой небывалый рост ипотеки, было несколько.
Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2019 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.
Во-вторых, это низкая процентная ставка. Здесь, кроме прочего, есть заслуга Банка России, который до осени активно снижал ключевую ставку.
В-третьих, свою роль сыграл запуск льготных программ кредитования для семей с детьми. Но куда больший объем кредитования по программам пришелся на 2019 год.
Текущий, 2019 год начался с мрачных прогнозов касательно ипотеки: Центробанк с сентября 2018-го начал повышать ключевую ставку, а в обратном направлении процесс был запущен лишь к осени.
Но еще больше скепсиса у представителей отрасли было из-за вступления в силу с 1 июля 2019-го нового порядка финансирования долевого строительства.
Напомним, теперь застройщики при долевом строительстве обязаны открывать специальный эскроу-счет, на котором деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства.
Финансировать расходы по строительству компаниям приходится за счет кредитов.
Уже сейчас можно утверждать, что большая часть негативных прогнозов оказались не очень точными:
- Банк России начал снижать ключевую ставку с июня 2019 года, сейчас она составляет 6,5% – что соответствует «докризисным» цифрам;
- переход на эскроу-счета не был резким – все дома, которые построены минимум на 30%, и в которых продано минимум 10% квартир, можно достраивать по старым правилам;
- в 2019 году была расширена программа льготной ипотеки – процентная ставка в 6% теперь гарантируется на весь срок кредитования для любой семьи, которая имеет право на такой кредит.
Кстати, банки конкурируют за таких клиентов – на данный момент самую низкую ставку предлагает Промсвязьбанк, это 4,5% годовых. Сбербанк, ВТБ и многие другие предлагают от 5 до 6% годовых.
Но ставки упали и для «обычных» клиентов. Так, по данным за сентябрь средневзвешенная ставка упала до 9,68% годовых – это практически уровень 2018 года.
Если учесть, что Центробанк снизил ключевую ставку до 6,5% годовых и намерен провести еще некоторое снижение, 2019-й по объему выданных кредитов вполне может догнать прошлый год.
Что будет с ипотекой в 2020 году – официальный прогноз
Ипотечное кредитование вписано в национальный проект «Жилье и городская среда» – это один из ключевых элементов проекта, наряду с планами увеличить ввод жилья и обеспечить им максимум семей.
Основными целями в рамках национальных проектов стали уровень процентной ставки и количество выданных кредитов:
- ставка должна будет составить в 2020 году значения в 8,7% годовых – с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году;
- количество выданных кредитов должно составить в 2020 году 1,57 миллиона, а к 2024 году – 2,26 миллионов.
Кроме прочего, власти намерены переориентировать значительную часть ипотечного кредитования в сторону первичного жилья (цифра по таким кредитам даже вынесена в отдельный план).
В «Единой России» уверены, что это позволит развиваться жилищному строительству. Как говорит ответственный за общественный контроль над этим нацпроектом внутри партии Антон Мороз, кроме прочего, нужно развивать и индивидуальное строительство:
На сегодняшний день серьёзный перекос ипотеки идёт именно на вторичный рынок. Для развития жилищного строительства, как и для развития ипотечного кредитования необходима переориентация этих денежных средств на первичный рынок или на рынок индивидуального жилищного строительства.
Для этого необходимо внедрение новых систем ипотеки для ИЖС, для граждан, участвующих в процессах развития, покупки или строительства индивидуального жилья.
При этом уже существуют прецеденты, такие как ДФО, где президент для определённых групп населения уже в принудительном режиме понизил ипотечную ставку кредита до 2%.
При этом, он подчеркнул, что данная мера не будет распространена на остальные регионы страны, поэтому на Дальнем Востоке такая мера будет иметь существенное влияние.
И для определённых групп населения стоимость ипотеки с учётом снижения ключевой ставки станет совсем минимальной, что позволит этой ставкой воспользоваться даже тем гражданам, которые не имеют на нынешний момент возможности выплаты ипотечного кредита по средневзвешенной ставке.
Антон Мороз, Вице-президент НОСТРОЙ, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда»
Что касается процентной ставки по ипотеке, за 2019 год согласно паспорту нацпроекта, она должна составить 8,9% годовых. Год уже заканчивается, но цифры в статистике Центробанка далеки от этого – ставка пока составляет 9,68% годовых, а в первой половине года доходила до 10,5%.
Очевидно, что план на текущий год выполнен не будет, но чего ждать от 2020-го? Антон Мороз считает, что рынку поможет дальнейшее снижение ключевой ставки:
Что может послужить объективным показателем снижения ставки ипотечного кредита для 2020 года? Кончено, понижение ключевой ставки. Оно сейчас и происходит.
В этом плане, естественно, уменьшается маржинальность депозитов населения, и в то же время уменьшается и стоимость ипотечного кредитования для граждан страны.
Поэтому мы прогнозируем с учётом того, что по состоянию на конец 2019 года, а скорее всего и в 2020 году ключевая ставка Центрального Банка склонна к незначительному снижению, что уменьшит стоимость ипотечного кредита.
Антон Мороз, Вице-президент НОСТРОЙ, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда»
Ипотечный кредит – это долгосрочный инструмент для банка, но в этом кроются серьезные риски. Ни банк, ни сам заемщик не могут быть уверены, что в ближайшие 15-20-30 лет у него будет работа с доходами, которые позволят выплачивать кредит.
Аналитики уже неоднократно предупреждают о «новом ипотечном пузыре», который надувается уже в России. Цифра в полтора миллиона кредитов за год означает, что банки максимально снижают свои требования к заемщикам – иначе их просто некому будет брать.
Но, как считает Мороз, рынок уже достаточно сузился, чтобы отбросить потенциальных заемщиков с низкими доходами:
По территории России, несмотря на то, что ставка ипотечного кредита скорее всего будет снижена, я не прогнозирую серьёзного изменения в потребности или доступности ипотечного кредита в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования все равно уже достаточно сузился и минимальное снижение ставки не позволит гражданам с заработной платой ниже или равной 50 тыс. рублей участвовать в реализации этих продуктов. Поэтому, скорее всего рынок сохраниться на прежнем уровне, хотя возможно даже снижение определённого количества получаемых ипотечных кредитов на рынке первичного жилья.
Антон Мороз, Вице-президент НОСТРОЙ, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда»
Кстати, в «Единой России» тоже понимают, что планы 2019 года уже не реализовать. Антон Мороз говорит, что строительный комплекс должен обеспечить 88 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, и, чтобы это жилье было кому покупать, ставка по ипотеке должна снижаться.
Неофициальные прогнозы
Вопреки пессимистическим прогнозам, что озвучивались в начале года, к настоящему моменту ипотечное кредитование в стране снова растет, о чем отчитывается Центробанк:
Можно заметить, как ипотечное кредитование начало расти с июля 2019-го, когда банки положительно оценили первый сигнал – снижение ключевой ставки. Кроме того, появилось понимание, что большая часть жилья в новостройках все еще продается по старым правилам (и, соответственно, по старым ценам).
Основную роль в дальнейшем изменении ставок будет играть политика Центробанка, уверены эксперты. Так, Елена Балашова, эксперт в области недвижимости и информационных технологий, говорит, что очередная волна снижения ставок приведет, скорее, к росту числа обращений за рефинансированием ипотеки:
Изменение ставок по ипотечному кредитованию неразрывно связано с ключевой ставкой ЦБ. За 10 месяцев 2019 г. ставка менялась четыре раза, с 7,5 до 6,5%, что привело к снижению ставок по ипотечному продукту на 1-1,5%. Если ЦБ снизит ключевую ставку и в декабре 2019 г. (как прогнозируется), то стоит ожидать снижения процентных ставок по ипотечным продуктам.
После бурного роста ипотечного рынка в 2017-2018 годах, текущий год, к сожалению, стал для большинства банков годом не сбывшихся надежд, даже лидеры рынка не выполнили свои бизнес-планы в 1 полугодии 2019 года.
На это повлияло как введение эскроу-счетов (из-за чего стоимость недвижимости во второй половине года выроста до 10%) и снижение покупательской способности населения, так и увеличение ключевой ставки в 2018 году, и, как следствие, увеличение ставок банками.
Введение дополнительных льгот, в виде субсидий для многодетных семей и военнослужащих, конечно поможет поддержать спрос, но не нарастить ипотечные портфели, так как средний чек по таким сделкам не велик.
Хедлайнером в перераспределении ипотечных портфелей в 2020 г. может опять стать «Рефинансирование», так как физические лица, взявшие кредиты под 10-11% годовых захотят их рефинансировать. И в этой гонке выиграют те, кто вовремя «удержит» своих клиентов, предложив им снижение ставок в своем же банке, и привлечет клиентов из других банков.
Елена Балашова, Директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» ГК SRG
Действительно, на рефинансирование приходится достаточно большая доля из всех выданных кредитов. Эти кредиты не меняют статистику по общей сумме задолженности – долг просто переходит из одного банка в другой.
Кстати, большинство банков не выдают рефинансирование на выданные у них же кредиты, их предлагают только клиентам других банков. «Своим» же клиентам обычно предлагают специальные программы по снижению ставки (но без заключения нового ипотечного договора).
Что же касается возможного роста числа просроченных кредитов, то такие риски остаются достаточно серьезными. Так, в России уже несколько лет подряд не растут реальные доходы населения – при этом резко возрос объем выданных кредитов. В результате заемщики все большую часть доходов вынуждены отдавать на обслуживание долгов.
По ипотечным кредитам риски, конечно, ниже, чем по потребительским благодаря залогу недвижимости, но массовые дефолты заемщиков банкам точно не помогут. Эксперты видят угрозу, если государство будет бездействовать дальше. Ведущий аналитик QBF Олег Богданов говорит, что продолжение падения реальных доходов населения ставит под удар весь кредитный рынок:
Думаю, что в 2020 году в процессах кредитования в России будут нарастать негативные тенденции: рост просрочек и неплатежей по различным типам кредитов.
Конечно, ипотечное кредитование пока стоит особняком, так как российское население дорожит недвижимостью и старается платить несмотря на финансовые трудности, поэтому по ипотеке неплатежи низкие.
Однако, если правительству не удастся стабилизировать ситуацию с реальными располагаемыми денежными доходами населения, то под ударом окажется весь кредитный рынок, включая ипотеку.
Ситуацию не спасет даже снижение ключевой ставки до 6%, так как Банк России намерен и дальше опускать её уровень. Неизбежно упадут объемы кредитования и по причине, указанной выше, и из-за усложнения процесса выдачи кредитов: напомню, что ужесточения Банка России недавно вступили в силу.
- Олег Богданов, ведущий аналитик QBF
- Однако позиция Банка России пока неизменна, и она соответствует целям в национальных проектах – ипотечное кредитование должно и дальше расти.
- Оправдаются ли опасения по поводу «ипотечного пузыря», покажет время, но на ближайший год эксперты не делают настолько мрачных прогнозов.
Стоит ли брать ипотеку сейчас?
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, как сказано выше, в октябре опустилась до 9,68% годовых. Это не рекорд – в прошлом году ставки были еще ниже, но у отдельных банков можно найти весьма интересные предложения.
После того, как Центробанк опустил ключевую ставку с 7 до 6,5%, достаточно быстро банки пересмотрели свои кредитные предложения, снизив ставки по кредитам (и заодно по вкладам).
Например, ВТБ теперь предлагает базовую ставку по ипотеке 8,6% годовых, а ставка по рефинансированию составляет 9% годовых. Эта ставка доступна лишь при оформлении комплексного страхования (объект недвижимости, права на него, жизнь и здоровье заемщика). Без страховки ставка будет больше на 1%.
Другие банки не отстают – базовые ставки составляют от 8,2% годовых (это Россельхозбанк). Но все дополнительные условия остаются, это первоначальный взнос от 20%, оформление страховки и т.д.
Целевой уровень ставки – 8% годовых, такой ориентир озвучивал президент России. Примерно то же следует и из национального проекта до 2024 года (там ставка будет 7,9%).
То есть, если заемщик сможет найти ставку около 8% годовых, то такой кредит стоит оформлять – меньше ставка уже не будет, если он не попадает под льготную программу.
По программе условия еще более интересные: самая низкая ставка составляет всего 4,5% годовых – ее предлагают Промсвязьбанк и банк «Возрождение». Другие банки установили ставку чуть выше, но у них надбавка на отсутствие страховки будет меньше.
Поскольку федеральные субсидии банкам на компенсацию разницы по процентам рассчитываются, исходя из ключевой ставки Банка России, еще ниже ставка вряд ли будет – и таким заемщикам стоит оформлять кредит уже сейчас.
Что касается цен на жилье, оно постепенно дорожает – по мере того, как застройщики завершают старые проекты и начинают новые, уже по новым правилам. По оценкам экспертов, «запаса» уже начатых домов хватит на 2-3 года, это и будет своего рода переходный период.
Резюмируя, можно сделать такой вывод:
- тем, кто попадает под семейную ипотеку – кредит можно брать уже сейчас, дешевле 4,5% годовых он вряд ли станет;
- тем, кто рассматривает обычную ипотеку, стоит ориентироваться на цифру в 8% годовых. Такую ставку можно получить, например, по совместным проектам банков и застройщиков;
- непосредственно цены на жилье будут расти – пусть не очень быстро, но поводов для снижения у них точно нет.
Путин заявил, что объем ипотеки в России станет рекордным в 2020 году
МОСКВА, 29 октября. /ТАСС/. Объем выданных ипотечных кредитов в России станет рекордным в 2020 году и превысит 3,5 трлн рублей, этого удалось достичь в том числе благодаря запуску программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Такие данные привел президент России Владимир Путин, выступая в четверг на форуме «ВТБ капитала» «Россия зовет!».
На эту тему
Глава государства еще раз подчеркнул важность достигнутой макроэкономической стабильности. Он отметил, что такая устойчивость позволила Банку России снижать ключевую ставку, повышать доступность кредита, а правительство смогло запускать новые механизмы в интересах малого и среднего бизнеса и российских семей.
«В качестве примера приведу программу льготной ипотеки по ставке 6,5%. Такая целевая поддержка граждан сработала, — сказал Путин. — По оценке, объем выданной ипотеки за год станет рекордным для нашей страны и превысит 3,5 трлн рублей».
Как считает президент, российские власти тем самым не только «подставили плечо» строительной отрасли, но и сформировали дополнительный спрос на продукцию смежных секторов экономики, где также заняты миллионы граждан. Путин напомнил, что уже принято решение продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых до 1 июля 2021 года.
Кроме того, в 2021 году планируется увеличить финансирование сельской ипотеки. «Добавим значительные средства из федерального бюджета на развитие сельской ипотеки, увеличим их в следующем году практически втрое», — сказал глава государства.
' ТАСС/Ruptly'
Российские власти должны работать над увеличением предложения на рынке жилья, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на фоне повышения доступности ипотеки, заявил президент РФ.
«С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье», — сказал глава государства.
По его словам, российские власти «эту угрозу видят». «Иначе весь эффект от снижения ставок сойдет на нет, сведется к нулю», — пояснил Путин.
Как считает российский лидер, в этой связи нужно уделить особое внимание инфраструктурному обеспечению строительства и в целом развитию региональной инфраструктуры: автомобильных дорог, коммунальных сетей, общественного транспорта, социальных объектов.
Чтобы компании и регионы могли привлекать дополнительные ресурсы на эти цели, российские власти будут развивать инструменты долгосрочного долгового финансирования, устранять нормативные ограничения, создавать интересные возможности для надежного вложения свободных капиталов и накоплений, отметил президент.
«Тем более, что сейчас в России отмечается рост активности внутренних инвесторов, в том числе розничных. Это показатель доверия к перспективам отечественной экономики, — уверен Путин. — Это серьезный инвестиционный источник, который нужно задействовать для устойчивого развития, для реализации инфраструктурных и других проектов российских компаний».
Каждому по новостройке — Правительство готовится увеличить финансирование льготной ипотеки в 2,5 раза
Российское правительство может направить 12 миллиардов рублей на реализацию мер по снижению ставки по ипотеке в 2021 году. Данные меры отражены в общенациональном плане восстановления экономики, который был одобрен правительством на минувшей неделе.
Прописанная в обновлённой версии плана сумма более чем в два раза превышает ту, что была обозначена в июньской версии. Предоставление льготных ипотечных кредитов смогло поддержать отрасль в кризис, вызванный коронавирусом, но, по мнению экспертов, продолжать реализацию этой программы нужно осторожно.
Дело решённое
Программа субсидирования льготных ставок до 6,5 процента была запущена в мае текущего года в рамках поручений президента РФ Владимира Путина по антикризисным мерам, сообщают «Известия». Действующая программа была рассчитана до 1 ноября 2020 года.
В соответствии с условиями льготной программы, жители Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области могут взять кредит до 12 миллионов рублей. Россияне из других регионов страны могут взять под льготный процент кредит до 6 миллионов рублей.
Принять участие в программе льготного кредитования могут все жители России, при этом главным условием является наличие у них российского гражданства. С помощью этой меры государство рассчитывало поддержать рынок новостроек в кризисные времена.
Как сообщает вице-премьер Марат Хуснуллин, выполнить эту задачу удалось. Многие россияне благодаря льготному кредитованию смогли обзавестись собственным жильём, при этом в отрасль было привлечено порядка 500 миллиардов рублей. Издание со ссылкой на свой источник сообщает, что в правительстве решено продлить программу в 2021 году.
Журналисты ознакомились с финальным вариантом общенационального плана по восстановлению экономики. В соответствии с документом, в 2021 году будет выделено 12 миллиардов рублей на финансирование мер по снижению ставок по ипотеке ниже 8 процентов.
При этом в качестве основной выступает программа под 6,5 процентов. В соответствии с июньской версией документа, на эти цели было предусмотрено всего 5 миллиардов рублей.
Отмечается, что в следующем году бюджетные траты на льготную ипотеку заметно превысят соответствующие расходы в 2020 году.
При этом планируется урезать другие социальные программы, в числе которых «Семейная», «Дальневосточная» и «Сельская» ипотеки. Вместо 24 миллиардов, запланированных в июньской версии документа, на эти цели будет потрачено 17,2 миллиарда.
В Минфине прокомментировали содержание документа, отметив, что для сбалансированности бюджета на следующий год провели распределение остатков финансирования по программам. Как отметили в ведомстве, перераспределение не повлияет на объёмы выдачи льгот, и все претендующие на помощь от государства россияне смогут получить её.
Вместе с этим представители Хуснуллина отметили, что окончательное решение о продлении программы ипотеки под 6,5 процента ещё не принято, в настоящее время кабмин изучает различные варианты поддержки отрасли.
Банки не против
Запланированные изменения в беседе с «Известиями» прокомментировали представители крупных российских банков.
К примеру, в «Сбере» позитивно оценили новшества и отметили, что ипотека под 6,5 процента пользуется большим спросом среди населения – по этой программе выдается порядка 90 процентов кредитов на приобретение жилья в новостройках.
Оптимистично настроены и в ВТБ, в банке отметили демонстрируемую заёмщиками высокую платёжную дисциплину. В СКБ сообщили, что льготное кредитование дало реальную поддержку рынку новостроек в период кризиса.
В банке «Санкт-Петербург» подчеркнули, что продление программы льготного кредитования под 6,5 процента может дать положительный эффект только в случае роста платёжеспособности россиян. Эксперты банка также предупредили о риске появления «ипотечного пузыря», перекоса рынка в сторону новостроек и других проблем.
Поддерживать, но аккуратно
Как отмечают эксперты, льготные кредиты, с одной стороны, действительно благотворно сказываются на рынке, создавая дополнительные рабочие места в строительной отрасли, но вместе с этим несут в себе определённую угрозу.
Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев полагает, что каждый третий заёмщик в стране находится в группе риска.
Он предупредил, что в случае бездумной раздачи кредитов может сложиться ситуация подобно той, что получилась в США в 2007 году.
Льготная программа подразумевает весьма жёсткие ограничения по первоначальному взносу и размеру самого кредита, тогда как риски не становятся выше, чем у стандартных ипотечных продуктов, полагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Вместе с этим эксперт согласился, что возросший ажиотаж на новостройки уже обернулся ростом цен примерно на 8 процентов, что частично обесценило эффект от льготного кредитования.
Запуск льготной программы привёл к тому, что почти всё доступное жильё с адекватными сроками сдачи оказалось раскуплено. По мнению экспертов, запускать такие программы стоит с некоторым интервалом, чтобы дать рынку подготовиться. В противном случае возникает риск необоснованного роста цен на первичку, который не сможет оправдать рисков «недостроя».
Метров строй: финансирование льготной ипотеки увеличат в 2,5 раза
На меры по снижению средней ипотечной ставки правительство в 2021 году выделит 12 млрд рублей. Это следует из общенационального плана восстановления экономики, одобренного кабмином на прошлой неделе (документ есть у «Известий»). Главная из таких программ — льготная ипотека на новостройки под 6,5%.
Сумма, предусмотренная в утвержденном плане, в два с половиной раза больше той, что фигурировала в июньской версии документа.
Льготные жилищные кредиты поддержали отрасль в коронакризис, но продолжать программу нужно с осторожностью, так как она создает диспропорцию на рынке недвижимости и может грозить стране «кредитным пузырем», заявили эксперты.
Решенный вопрос
Программу субсидирования ставок по ипотеке на покупку новостроек под 6,5% годовых запустили в мае 2020 года в качестве антикризисной меры по поручению президента Владимира Путина. Срок ее действия рассчитан до 1 ноября.
Льготная ипотека позволяет взять кредит до 12 млн рублей жителям Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также до 6 млн рублей покупателям из остальных регионов страны. В программе могут участвовать все категории россиян, а основным требованием выступает наличие гражданства РФ.
Таким образом государство планировало поддержать спрос на новостройки, стабилизировав финансовое состояние девелоперских компаний.
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, добиться этого удалось. Программа оказалась успешной, позволив многим гражданам приобрести жилье и привлечь в отрасль 500 млрд рублей, заявлял он журналистам ранее. Источник «Известий» в финансово-экономическом блоке правительства сообщил, что программа будет продлена в 2021 году, и это уже решенный вопрос.
Согласно финальной версии общенационального плана по восстановлению экономики, с которой ознакомились «Известия», в 2021 году на финансирование мер по снижению ипотечных ставок до уровня менее 8% (основной программой выступает как раз льготная ипотека под 6,5%) в следующем году выделят 12 млрд рублей. Это почти в два с половиной раза больше, чем было заложено июньской версией нацплана, предусматривающей лишь 5 млрд на указанные цели. Более того, в 2021 году бюджетные траты значительно превысят и уровень 2020-го: в нынешнем году на антикризисную ипотеку потратили 6 млрд рублей.
Однако на другие государственные программы, а именно «Семейную», «Дальневосточную» и «Сельскую» ипотеки, бюджетные траты, наоборот, урежут. В июньской версии национального плана на это планировалось заложить 24 млрд рублей в 2021 году, однако в результате потратят 17,2 млрд.
В Минфине «Известиям» заявили, что для сбалансированности бюджета на 2021 год было проведено распределение остатков финансирования по программам, в том числе ипотечным. Это не повлияет на объем выдачи, и все граждане, претендующие на льготы, смогут ими воспользоваться в полном объеме, заверили в ведомстве.
В пресс-службе Марата Хуснуллина «Известиям» заявили, что окончательное решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% еще не принято и кабмин рассматривает различные варианты поддержки рынка. В пресс-службе Минстроя на момент публикации не ответили на запрос.
Банковский перекос
«Известия» спросили российские банки о том, как они относятся к нововведениям, заложенным в национальном плане, и потенциальному продлению программы.
В «Сбере» оценили это позитивно: в организации заявили, что льготная ипотека под 6,5% — самая востребованная в линейке продуктов: по ней выдается более 90% кредитов на покупку квартир в новостройках. Там полагают, что, если программу продлят, она будет такой же популярной, как сейчас.
В «Сбере» добавили, что по состоянию на 25 сентября 2020 года по программе ипотеки с господдержкой объем выдач составил 267 млрд рублей.
Перераспределение финансирования отражает фактический и ожидаемый объем выдачи в рамках госпрограмм, оптимистичны в ВТБ. Там добавили, что пока заемщики демонстрируют высокую платежную дисциплину. В СКБ нововведения тоже оценили позитивно. Программа льготной ипотеки под 6,5% оказала наиболее заметное влияние и решающую поддержку ипотечному рынку в период пандемии, заявили в организации.
Продление мероприятий могут дать позитивный эффект лишь при одновременном росте платежеспособности населения, предупредили в банке «Санкт-Петербург».
Также необходимо учесть, что без частичной корректировки программы ее реализация может повлечь за собой еще больший перекос рынка в сторону строящейся недвижимости, рост цен на квартиры и зарождение «ипотечного пузыря», заявили там.
При этом на сегодняшний день банк выдал 3,5 тыс. таких кредитов на сумму более 10 млрд рублей.
Благими намерениями
Льготная ипотека, с одной стороны, действительно позитивно влияет на экономику (создает рабочие места в строительстве и смежных отраслях, поддерживает девелоперов), но в то же время несет в себе угрозу: по оценкам банкиров, каждый третий заемщик в России находится в группе риска, заявил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Если бездумно выдавать ипотеку, можно повторить ситуацию в США 2007 года, предупредил эксперт.
В рамках льготной программы действуют относительно жесткие ограничения по размеру первоначального взноса и величине кредита, поэтому ее риски не выше стандартных ипотечных продуктов банков, возразил управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Однако ажиотажный спрос уже привел к тому, что при снижении объемов вводимого жилья цены на новостройки выросли на 8% с начала года, и это частично нивелировало эффект от кредитов по низкой ставке, констатировал эксперт.
— Увеличение лимита по субсидиям и продление программы способны снизить ажиотаж и стабилизировать цены, при этом обеспечив застройщикам спрос на квартиры на более длительную перспективу, — уверен Михаил Доронкин.
Несколько месяцев действия программы привели к тому, что доступное жилье на первичном рынке со сроками сдачи в ближайший год практически распродано, согласился аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк.
Целесообразно было бы регулярно запускать подобные программы субсидирования с определенным интервалом времени между ними, чтобы строительный рынок успевал адаптироваться.
В противном случае возникает «пузырь» необоснованных цен на первичном рынке, которые не оправдывают риск «недостроя».
Российскую экономику накрывает ипотечный пузырь
В этом году российские банки могут установить очередной рекорд по выдаче ипотеки, обновив исторический максимум 2020 года.
По оценкам экспертов агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в 2021-м объем одобренных кредитов на жилье может достичь 4,6−4,8 трлн руб. против 4,4 трлн руб. годом ранее.
При этом число новых ипотечных кредитов будет на уровне прошлого года — 1,7 миллионов договоров.
По данным ЦБ, в январе—апреле российские банки уже выдали 1,7 трлн руб. ипотечных ссуд. Это на две трети превышает результат за четыре первых месяца 2020 года и вдвое — выдачи в начале 2019-го. В июне, перед сворачиванием программы льготной ипотеки, выдача кредитов может достичь максимума — 600 млрд. рублей в месяц по прогнозу НКР.
Во втором полугодии темпы кредитования замедлятся, так как будут изменены условия льготной ипотеки. Минимальная ставка будет увеличена с 6,5% до 7% годовых, а максимальная сумма снижена с 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и 6 млн руб. в остальных регионах до общей для всех цифры в 3 млн руб.
В то же время факторы поддержки рынка остаются в виде расширения 6-процентной программы семейной ипотеки — на нее смогут претендовать даже семьи с одним ребенком, а лимиты останутся прежними.
Еще в апреле в Банке России говорили о том, что ситуация в ипотечном сегменте кредитования остается перегретой, поэтому и ратовали за изменение параметров льготной программы. Но несмотря на то, что условия были ужесточены, риски на рынке остаются, причем тревожные звоночки раздаются уже сейчас.
В июне количество квартир, выставленных на продажу с обременением, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказал руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, это в основном квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств маткапитала.
Как считают эксперты, увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено прежде всего продолжающимся снижением уровня доходов населения. Тем более что цены на недвижимость продолжают расти.
Только в мае цены на вторичную недвижимость в Москве выросли на 2,2%, а с начала года скачок составил 7,54%. При этом реальные располагаемые доходы населения в первом квартале 2021-го упали на 3,6%.
Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок.
Напомним, что именно с лопнувшего пузыря на ипотечном рынке США начался мировой финансово-экономический кризис 2008 года.
Кандидат экономических наук, глава «Союза предпринимателей и арендаторов России» Андрей Бунич поясняет, что повторение американского сценария нам не грозит, а вот к дальнейшему обнищанию населения и усугублению экономического кризиса ипотечный ажиотаж привести может:
— Прямые параллели с американской ситуацией 2008 года проводить не стоит, так как у нас по-разному выстроена финансовая система. В США роль ипотечных облигаций и вторичных ценных бумаг, основанных на них, измерялась триллионами долларов и была огромной.
У нас ипотечное кредитование не в такой степени влияет на финансовый рынок в силу меньших объемов. Кроме того, у нас речь идет о прямом кредитовании без деривативов. В США же эти кредиты отрывались от рынка и не были связаны с их реальной стоимостью.
Поэтому риска падения финансового рынка из-за ипотечных бумаг у нас нет. Но у нас существует другая проблема.
«СП»: — Какая?
— Это разрыв между доходами людей и перспективами заработка с одной стороны и тем, как они набирают кредиты и ценой недвижимости — с другой. Ипотека двояко влияет на рынок недвижимости.
У нас сначала правительство провозглашает доступное жилье, а потом говорит банкам снизить ставки, чтобы была доступная ипотека. Но загвоздка в том, что доступная ипотека не означает дешевое жилье.
Напротив, когда ставки низкие, жилье может дорожать гораздо быстрее их снижения и становиться менее доступным.
У нас многие на рынке рассчитывают на дальнейший рост цен на жилье, но риэлторам некуда сбывать эти объемы недвижимости, кроме инвестиционного спроса, так как нет большой категорий людей с деньгами для улучшения жилищных условия. Может оказаться, что многие люди, которые набрали кредитов, будут неспособными платить по ним.
Объем ипотечного портфеля у нас превышает 10 триллионов рублей. Если по ним начнутся неплатежи, государству придется вмешиваться, объявлять кредитные каникулы и так далее. Это тоже ляжет на финансовую систему, но не в той степени, чтобы возник кризис, подобный американскому.
Вместо этого у нас этот процесс может привести к обнищанию населения. Люди, которые зависли с ипотекой, окажутся в тяжелом положении.
Они будут пытаться продать эту недвижимость, у них это не будет получаться, им станет не хватать денег на текущие расходы. Это повлияет на общий экономический кризис, так как все больше домохозяйств окажется в долговой кабале.
На фоне этой искусственной закредитованности и другие экономические показатели начнут ухудшаться.
«СП»: — Что предпринимают власти, чтобы избежать этой проблемы?
— У нас никто системно рынком недвижимости не занимается. Банкам просто интересно наживаться, и чем больше они раздадут кредитов, тем лучше для них. Им-то ничего не грозит, потому что в случае чего они просто поотнимают недвижимость у неплательщиков.
Строители тоже будут строить, пока есть такая возможность, иногда даже без связи со спросом. Анализа общего положения, который основан на совмещении кредитного рынка и рынка недвижимости, у правительства нет. Похоже, оно полагается на авось и надеется, что все устаканится само собой.
Если же ситуация начнет выходить из-под контроля, они просто начнут повышать ставку по ипотеке, чтобы предотвратить раздутие пузыря. Но это только ударит по заемщикам и еще больше ухудшит ситуацию. Все пущено на самотек, что открывает перспективу неудачных решений в дальнейшем и еще большее ухудшение.
В итоге когда эта проблема проявится, это повлияет на другие экономические показатели и может усугубить общий кризис в стране, тем более, что у нас и без того много факторов, которые действуют на понижение роста. Наш рост и так стремится к нулю, а из-за ситуации на ипотечном рынке он может уйти и в минус.
Как вырос спрос на ипотеку в 2020 году?
Текущий 2020 год выдался непростым для всех сегментов экономики, включая рынок новостроек. Однако поддержать спрос и подтолкнуть многих покупателей к покупке квартиры помогли рекордно низкие ставки по ипотечному кредитованию. О том, насколько такой инструмент приобретения жилья оказался востребован у граждан, порталу «НовостройСити» рассказали в банке ДОМ.РФ.
Итоги января-октября 2020 года
Как отмечают эксперты, начиная с января по октябрь этого года потенциальные покупатели подали 58.5 тыс. заявлений на приобретение квартир в новостройках в ипотеку, при этом совокупный объем составил более 155 млрд руб. Это в 2.5 раза больше, чем в начале года, и практически в три раза больше по отношению к октябрю 2019 г.
За первые 10 месяцев этого года на приобретение квартир в новостройках покупатели получили 11 тыс. ипотечных кредитов, общая сумма которых составила 33 млрд руб.
Таким образом, объем кредитования увеличился, и это в два раза превышает результаты аналогичного периода 2019 года. В общей структуре выданных кредитов ипотека заняла долю в 43%.
При этом в среднем сумма заемных средств по ипотеке на покупку квартиры теперь составляет 3 млн рублей.
Так, в ДОМ.РФ рост объемов ипотечного кредитования за весь 2020 год составил порядка 40%.
Почему растет спрос?
Среди ключевых причин такого спроса на инструмент ипотечного кредитования эксперты называют низкие годовые ставки. Так, например, в банке ДОМ.
РФ по программам, которые распространяются как на новостройки, так и на «вторичку», ставки находятся ниже рыночного уровня.
Кроме того, сегодня действуют разнообразные ипотечные программы, которые упрощают процедуру оформления ипотеки и делают такой инструмент еще более доступным для покупателей.
При этом весь процесс – от момента подачи заявления до оформления документов и регистрации сделки – можно осуществлять в удаленном режиме, что особенно актуально в условиях распространения коронавируса.
Какие сегодня минимальные ставки?
На рынке новостроек минимальная ставка ипотечного кредитования, отмечают в ДОМ.РФ, составляет 5.9%. При желании покупатель, взявший кредит в другом банке, может рефинансировать ипотеку по ставке от 7.3%. На «вторичке» эта ставка чуть выше – от 8%.
Получить такую ставку могут покупатели, которые выступают зарплатными клиентами банка, или кто в качестве подтверждающих документов предоставляет выписку из ПФР.
При этом эксперты отмечают еще один бонус для таких заемщиков – более удобное оформление.
К примеру, выписка может заменить документ, который подтверждает доходы и занятость заемщика, а заказать ее можно сразу через специалиста в банке.
Оформить такой ипотечный кредит можно на сумму до 30 млн рублей. Максимальный срок кредитования составляет 30 лет.