Каждый, кто приобретает квартиру на вторичном рынке, задумывается о скидке на недвижимость. В каких случаях лучше быть осторожнее с выгодными предложениями, а в каких, наоборот, нужно не задумываясь настаивать на снижении цены? В новой статье мы разобрали основные случаи, когда возможен торг с продавцом. Скидки на вторичную недвижимость для покупателя появляются по разным причинам. Татьяна Агеева, основатель Ageeva Estate, риэлтор, эксперт по недвижимости в Москве и Московской области выделяет несколько таких случаев:
– Когда продавцу нужно быстро продать квартиру. К примеру, когда человек приобрел жилье больше по площади и ему нужно в срочном порядке продать старую квартиру.
– Личные обстоятельства: срочный переезд за границу или в другой регион, внутрисемейные конфликты.
– Сложная юридическая история у квартиры: обременения в виде ипотечных кредитов, долгов перед бюджетом. Квартиры, продаваемые по доверенности или по «свежему» наследству.
– Если вы готовы купить квартиру за наличный расчёт. Так как оформление ипотеки или материнского капитала может удлинить сделку до нескольких месяцев.
– Квартиры, купленные с торгов по банкротству. Обычно такие объекты выставляются на продажу с хорошем дисконтом.
Также скидки появляются в тех случаях, когда жилье долгое время не продается. В такие моменты продавцы обычно снижают цену на 3-5%.
Однако важно не забывать и про подводные камни, которые могут быть из-за сильных скидок на недвижимость.
«Но стоит помнить, что в Москве в старом фонде 99% – это квартиры с историей, редко найдёшь такую, чтобы в ней не было нескольких переходов прав собственности, приватизации, наследства, ренты и т.д.
И перед покупкой квартиры со скидкой, всегда советую тщательно проверить все документы и получить для себя четкий ответ на вопросы: а с чем связана эта скидка? Почему продавец готов продать квартиру в ущерб своим финансовым интересам? И в последствии проявлять особую бдительность на всех этапах сделки», – поясняет Татьяна Агеева.
Как получить скидку на недвижимость?
Торги можно начинать в тех случаях, когда вы ознакомились с жильем и с ситуацией самого покупателя. Также мы советуем рассмотреть цены и характеристики на аналогичные квартиры, так как это тоже можно использовать, как аргумент.
- Но есть и универсальные случаи, когда можно запросить торг:
- – В ситуации, если вы покупаете квартиру на первом или последнем этаже.
- – С видом на шумную улицу, которая может доставлять дискомфорт.
- – Если есть какие-то проблемы с ремонтом: состояние санузла, кухни или в других частях жилья.
– В угловых квартирах. Обычно в таком жилье гораздо холоднее находиться, нежели в обычных квартирах.
– Если под квартирой находиться ресторан, супермаркет. В данной ситуации можно аргументировать постоянным шумом.
– Перепланировка квартиры. Если в квартире проводилась перепланировка, то необходимо уточнить узаконена или она. Приобрести жилье с неузаконенной перепланировкой – это большой риск. Мы разобрали основные случаи, когда есть возможность получить скидку на недвижимость. Далее уже зависит от того, как вы самостоятельно выстроите коммуникацию с продавцом.
- А также читайте:
- – Как выбрать ЖК для инвестиций: советы от экспертов
- – Что нужно при заселении в новую квартиру: публикуем минимальный набор вещей
- – Как продать долю в квартире: условия и особенности процесса
- – Хрущевка под снос или новостройка: куда лучше вложиться?
- – Как хранить вещи в гостиной: публикуем несколько интересных решений
- Советы покупателям Сейчас многие жители России предпочитают увеличивать доход с помощью вложений в квартиры. В новой ст…
- Советы покупателям Как комфортно прожить в новой квартире в первое время, если жилье полностью не обставлено? В новой с…
- Советы покупателям Гостиная – это место в квартире не только для встреч с близкими и друзьями, но и для хранения…
Вторичный рынок жилья в Москве 2015-2016
09.12.2015
Скидки на вторичное жилье в Москве достигли десятилетнего максимума.
В сентябре средний размер дисконта составил 9,8%, со снижением цены было продано 78% квартир на вторичном рынке столицы
В третьем квартале 2015 года усредненный размер скидки на вторичные квартиры в Москве поставил десятилетний рекорд: в августе дисконт составил 10%, в сентябре — 9,8%, подсчитали в риелторском агентстве «Инком-Недвижимость».
В 2014 году средний размер скидки колебался в диапазоне от 4,5% до 5,6%.
Среди всех столичных квартир, продающихся с дисконтом, 10% предложений формируют объекты со скидкой в 15–20%: по сведениям «Инком-Недвижимости», к осени 2015 года такие скидки перестали быть штучным предложением.
Вместе с величиной дисконта увеличилась разница между ожидаемыми ценами на жилье у продавцов и покупателей: в сентябре 2015 года разброс составил 30%.
«В «штатном режиме» на рынке жилья расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10%.
Разница в 30% не только затрудняет процесс достижения компромисса, но и крайне ограничивает количество сделок», говорится в пресс-релизе «Инком-Недвижимости».
В настоящий момент на вторичном рынке Москвы продается 50,9 тыс. квартир, сообщает риелторское агентство «Миэль». За сентябрь объем предложения сократился на 5%. При этом товарооборот происходит только в 20% случаев: по утверждению представителей «Инком-Недвижимости», «за редким исключением продаются только те объекты, собственники которых готовы идти на уступки по цене».
Доля квартир, продающихся с дисконтом, стабилизировалась на отметке 78%: аналогичный показатель фиксируется с августа 2015 года. Рекордная величина в 80% наблюдалась в июле.
Доля квартир, реализуемых с дисконтом, постоянно растет с мая — в тот момент скидочная недвижимость формировала только 60% московского рынка жилья.
На протяжении 2014 года доля квартир со скидкой держалась на отметке 63–69%, указано в исследовании «Инком-Недвижимости».
Средняя удельная цена 1 кв. м во вторичной квартире в Москве опустилась до 229,15 тыс. руб.: в сентябре стоимость упала на 4% по сравнению с августом.
Первой причиной для удешевления недвижимости стало снижение цен продавцами, второй — уменьшение объема предложения в наиболее дорогих районах столицы (в ЦАО и ЗАО), говорится в пресс-релизе агентства «Миэль».
Средняя удельная цена 1 кв. м в Москве откатилась на уровень декабря 2014 года.
В третьем квартале 2015 года усредненный размер скидки на вторичные квартиры в Москве поставил десятилетний рекорд: в августе дисконт составил 10%, в сентябре — 9,8%, подсчитали в риелторском агентстве «Инком-Недвижимость».
В 2014 году средний размер скидки колебался в диапазоне от 4,5% до 5,6%.
Среди всех столичных квартир, продающихся с дисконтом, 10% предложений формируют объекты со скидкой в 15–20%: по сведениям «Инком-Недвижимости», к осени 2015 года такие скидки перестали быть штучным предложением.
Вместе с величиной дисконта увеличилась разница между ожидаемыми ценами на жилье у продавцов и покупателей: в сентябре 2015 года разброс составил 30%.
«В «штатном режиме» на рынке жилья расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10%.
Разница в 30% не только затрудняет процесс достижения компромисса, но и крайне ограничивает количество сделок», говорится в пресс-релизе «Инком-Недвижимости».
В настоящий момент на вторичном рынке Москвы продается 50,9 тыс. квартир, сообщает риелторское агентство «Миэль». За сентябрь объем предложения сократился на 5%. При этом товарооборот происходит только в 20% случаев: по утверждению представителей «Инком-Недвижимости», «за редким исключением продаются только те объекты, собственники которых готовы идти на уступки по цене».
Доля квартир, продающихся с дисконтом, стабилизировалась на отметке 78%: аналогичный показатель фиксируется с августа 2015 года. Рекордная величина в 80% наблюдалась в июле.
Доля квартир, реализуемых с дисконтом, постоянно растет с мая — в тот момент скидочная недвижимость формировала только 60% московского рынка жилья.
На протяжении 2014 года доля квартир со скидкой держалась на отметке 63–69%, указано в исследовании «Инком-Недвижимости».
Средняя удельная цена 1 кв. м во вторичной квартире в Москве опустилась до 229,15 тыс. руб.: в сентябре стоимость упала на 4% по сравнению с августом.
Первой причиной для удешевления недвижимости стало снижение цен продавцами, второй — уменьшение объема предложения в наиболее дорогих районах столицы (в ЦАО и ЗАО), говорится в пресс-релизе агентства «Миэль».
Средняя удельная цена 1 кв. м в Москве откатилась на уровень декабря 2014 года.
Реклама
Сильнее всего в сентябре подешевели многокомнатные квартиры — в этом сегменте снижение цен составило 4,2%, подсчитали в компании «Миэль». Медленнее остальных дешевеет однокомнатное жилье: за месяц такие квартиры потеряли в цене всего 1,2%.
- Доля продаж с дисконтом и средний размер скидок на вторичном рынке жилья Москвы в 2015 году
- Данные: Инком-Недвижимость
Антон Погорельский
Источник: Информационная служба портала: stroi.mos.ru
«Вторичка» с дисконтом: где и сколько удастся сэкономить
Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные основаны на анализе изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019-го. Учитывались только завершенные сделки — квартиры, снятые с продажи.
Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы уменьшается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи — это на 7% ниже, чем в 2018-м.
7 из 10 продавцов готовы подвинуться
В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не стали скидывать стартовую стоимость.
На 12% объектов цена за время продажи выросла.
Для сравнения: в Московской области стоимость в процессе продажи снижается реже (для 67% объектов), 21% всех квартир был реализован без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.
Торг уместен: как грамотно сбивать цену
Чаще всего дисконт предоставляется в наименее престижных округах (с большой площадью промзон, удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (в 73% всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена).
Наименьшая доля жилья со скидкой предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения — 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей).
Средняя скидка на вторичном рынке недвижимости равна 4,9%.
Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке
| Округ | Доля квартир, проданных со скидками | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| ВАО | 73% | –4,85% | 10,2 |
| ЮВАО | 73% | –4,56% | 9,4 |
| ЗелАО | 73% | –3,90% | 7,6 |
| ЮЗАО | 72% | –4,69% | 15,1 |
| СЗАО | 71% | –4,86% | 15,0 |
| ЗАО | 69% | –5,25% | 25,4 |
| СВАО | 69% | –4,65% | 11,1 |
| ЮАО | 69% | –4,46% | 11,7 |
| НАО | 68% | –4,53% | 8,0 |
| САО | 68% | –4,90% | 15,7 |
| ЦАО | 68% | –6,20% | 42,0 |
| ТАО | 62% | –4,76% | 5,9 |
| Всего | 70% | –4,90% | 17,7 (14*) |
По данным Аналитического центра Циан
* Без учета элитных квартир с ценой 1 кв. м от 400 тыс. рублей
Среди всех столичных районов самые большие скидки зафиксированы в районах Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и Новокосино.
Столичные районы с максимальной скидкой
| Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| Арбат | –7,4% | 52,0 |
| Тверской | –7,4% | 43,8 |
| Сокольники | –7,0% | 19,5 |
По данным Аналитического центра Циан
Столичные районы с минимальной скидкой
| Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| Матушкино | –3,5% | 6,7 |
| Силино | –3,3% | 7,2 |
| Новокосино | –3,0% | 9,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Средний срок поиска покупателя
По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.
Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной — 87 дней, трехкомнатной — 95 дней, многокомнатной — 105 дней. Сроки варьируются в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» удастся всего за 59 дней.
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней
| Стратегии продавцов | 1-к. | 2-к. | 3-к. | Многокомн. (4+) | Все типы комнатности |
| Снизили стартовую цену | 84 | 95 | 101 | 116 | 96 |
| Цена не менялась | 59 | 59 | 63 | 63 | 60 |
| Повысили стартовую стоимость | 96 | 98 | 105 | 113 | 101 |
| Все стратегии продавцов | 81 | 87 | 95 | 105 | 90 |
По данным Аналитического центра Циан
«По итогам 2019 года в Москве две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка. Например, в 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали порядка 87%. С запуском программы редевелопмента, а также реновации старого жилого фонда в Москве остается все меньше районов, в которых готовые дома не конкурируют с более доступными по цене новостройками».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
По словам Алексея Попова, поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4–5%.
«Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ.
Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье», — уверен руководитель Аналитического центра Циан.
Размер дисконта
По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.
Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт — 6,3%.
От 1 до 3 млн рублей сэкономили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений — 23,1 млн рублей, скидка достигла 9%.
Оставшиеся 7% продавцов скинули от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка — 12%.
Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на такую сумму была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское.
Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.
Скидка на возраст
Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года, — в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.
Высокий бюджет покупки объясняется расположением подобных объектов преимущественно в центре города.
Основные претензии покупателей к подобным вариантам: устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую нет собственной придомовой территории.
Но квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость 1 кв. м — 340 тыс. рублей.
По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920–1939 гг. строительства — 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, бюджет сделки — 22 млн рублей.
Средний уровень дисконта — в домах, построенных за последние два десятилетия (2000–2019 гг.), — 5,1%, или 1,6 млн рублей.
Эксперты Циан указывают на значительное количество квартир с неудачными планировками, появившихся на заре развития монолитного домостроения: большими площадями, «лишними» и нефункциональными помещениями (узкими длинными коридорами и пр.). Средняя стоимость проданной квартиры в домах 2000–2019 гг. постройки — 23,8 млн рублей.
Средний дисконт в зависимости от года постройки
| Год строительства | Средний дисконт по всем проданным лотам | Средний дисконт для лотов со сниж. ценами | Средний дисконт, млн руб. | Средний чек сделки с дисконтом, млн руб. |
| до 1920 | –3,8% | –6,2% | 2,6 | 30,5 |
| 1920–1939 | –3,2% | –5,4% | 1,4 | 22,0 |
| 1940–1959 | –3,4% | –5,3% | 1,0 | 16,1 |
| 1960–1979 | –3,0% | –4,7% | 0,5 | 9,0 |
| 1980–1999 | –2,8% | –4,5% | 0,7 | 12,8 |
| 2000–2019 | –2,7% | –5,1% | 1,6 | 23,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Последний этаж — без дополнительных уступок
По подсчетам аналитиков Циан, 9% проданных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы располагалось на последних этажах. Средняя скидка на такие объекты составила 5,1%. На квартиры, расположенные на других этажах, продавцы, как правило, готовы снизить цену на 4,9%. Средний срок экспозиции квартиры на последнем этаже составил всего 53 дня против 55,5 дней на остальных этажах.
В 2019 году наибольший дисконт предоставлялся в малоэтажных корпусах (до четырех этажей включительно) — 6,9%. Речь идет преимущественно об элитной застройке в центре города.
Достаточно неплохо удастся сэкономить при покупке квартир в высотных домах (от 20 этажей) — 5,6%. Эксперты связывают это с активной конкуренцией: в одном доме продается до нескольких десятков сопоставимых по характеристикам объектов.
Уровень скидок в зависимости от этажности здания
| Этажность здания | Средний дисконт |
| до 4 | 6,9% |
| от 5 до 9 | 5,0% |
| от 10 до 19 | 4,6% |
| от 20 до 35 | 5,6% |
| более 35 | 5,6% |
По данным Аналитического центра Циан
Пересмотр в сторону увеличения
В 59% столичных квартир, стоимость которых увеличилась во время продажи, прирост цен не превысил 500 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи таких лотов с учетом пересмотра прайса составляет 11,1 млн рублей. Среднее повышение цены — 2%.
Для 18% объектов стоимость была пересмотрена от 500 тыс. до 1 млн рублей. Средний бюджет таких объектов на момент продажи составил 16,7 млн рублей. Средний прирост цены — 5,6%.
Еще для 16% квартир стартовая стоимость выросла от 1 до 3 млн рублей. Средняя стоимость объектов — 27,2 млн рублей. Средний прирост цены — 8,9%.
Для 7% объектов с положительной ценовой динамикой первоначальная стоимость выросла от 3 до 44 млн рублей. Это касается преимущественно объектов элитного класса: средняя стоимость таких лотов составляет 60,6 млн рублей, прирост цен — 14%.
Максимальный прирост цены за время продажи зафиксирован для квартиры площадью 325 кв. м в доме 1914 года постройки, расположенном в Тверском районе. Изначально собственник выставил объект в продажу за 150 млн рублей, конечная цена объекта достигла 190 млн рублей.
«Увеличение стартовой стоимости квартиры при продаже не всегда связано с заниженной оценкой. Чем дороже объект, тем чаще покупатель может рассчитывать на значительный дисконт. Многие собственники закладывают в стоимость объекта ценовой запас на потенциальный торг — именно с этим и связан прирост стоимости в несколько миллионов рублей».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
В среднем по рынку средний прирост стоимости квартир в продаже составляет 4,5% — обычно столько и закладывают продавцы на скидку во время торга.
Большим площадям — большие скидки
На максимальные дисконты следует рассчитывать покупателям больших по площади квартир. В 2019 году скидку от 25 до 30% почти в половине случаев (48%) давали продавцы трехкомнатных лотов. Пятая часть сделок со значительными уступками прошла с четырехкомнатными квартирами (21%).
Минимальные скидки (до 5%) в равной степени удастся получить покупателям «однушек» (28%) и «трешек» (29%). 37% лотов со скидкой до 5% — «двушки», 6% — многокомнатные квартиры.
По данным Аналитического центра Циан
В москве продажи вторичного жилья со скидками побили 4-летний рекорд
В июне 2016 года на вторичном рынке жилья в Москве был установлен новый исторический рекорд.
Доля сделок с дисконтом достигла 83% в общем объеме, перешагнув тем самым прежние максимумы с 2012 года. В то же время цены на «вторичку» в столице продолжают хоть и плавно, но падать.
Сколько сейчас стоят вторичные квартиры в Москве и какие еще тенденции характерны на сегодняшний день для этого рынка?
Платежеспособность потенциальных покупателей вторичных квартир в Москве остается на низком уровне. При этом они не ждут повышения цен в ближайщее время и не спешат заключать сделки. Также традиционно влияние на рынок оказывает сезонность. В итоге во второй половине июня 2016 года число ежедневно подписываемых договоров о предоплате уменьшилось на 10%, передает ИНКОМ-Недвижимость.
По словам главы Департамента вторичного рынка компании Сергея Шломы, в то же время в сравнении с маем суммарные данные по спросу за июнь демонстрируют положительную динамику.
Так, потенциальный спрос — количество звонков и консультаций по лотам — вырос почти на 10,5%. Актуальный реальный спрос — количество обязательств о проведении сделок — на 9%.
Причем в годовом отношении показатели прибавили около 38% и 21% соответственно.
Однако по результатам первой половины 2016 года покупательская активность граждан сократилась: число обращений по договорам купли-продажи упало практически на 6%, договоров о предоплате стало на 4% меньше.
В общей сложности в июне продавалось более 41,7 тысячи лотов. Что ниже майского объема на 4%. Такое снижение максимально с начала года. К июню 2015 года количество вторичных объектов в реализации выросло на 6,5%.
Кроме того, в настоящее время квартир до 5 миллионов рублей по-прежнему предлагается в 2 раза больше, чем год назад, — 2,5 тысячи. Подобный тренд начался в июле 2015 года.
В общем объеме дешевые лоты составляют 5-6%. По уточнению Шломы, наблюдается некоторое затоваривание рынка таким жильем — с низкими потребительскими характеристиками.
Это и устаревшие типовые дома, и 5-17-этажные «панели».
В июне в среднем «вторичку» в Москве можно было купить за 183,8 тысячи рублей за квадратный метр. Цена к апрелю снизилась на 0,2%, к началу года — 1,6%, к июню 2015-го — на 6,4%.
При этом продажи с дисконтом вновь побили исторический рекорд за все время наблюдений с 2012 года, достигнув 83% в общем объеме. В среднем собственники делали скидку в 8,5%.
Что на 0,1 процентных пункта выше майского уровня.
Как пояснил Шлома, на сегодняшнем рынке представлено много клиентов-туристов, занимающихся просмотром большого количества лотов и предлагающих владельцам продать недвижимость по существенно заниженной стоимости.
Например, квартиру в 6 миллионов рублей за 4,5 миллиона. Эксперт уверен, что сейчас нет нужды сбрасывать 25-30% от заявленной цены, чтобы быстрее реализовать помещение, хватит и 10-15%. Однако в целом положение нервозное.
В итоге просмотров до сделок стало в 2-3 раза больше — раньше было достаточно пяти.
В среднем лоты в экспозиции находятся 74 дня. В мае — на три дня больше. С января срок уменьшился на две недели. А февраль ознаменовался максимумом в 100 дней. Причем чем выше ликвидность объекта, тем быстрее его продают. Обычно за месяц.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Скидки, дефицит, потолок цен: что происходит со вторичным жильем Москвы | Московский Союз Недвижимости
Таблица: «Миэль»
Дефицит не навсегда
Качественного предложения на рынке немного — сказался покупательский ажиотаж последних 12 месяцев.
Но медленное восполнение экспозиции уже началось и, скорее всего, будет продолжаться до конца года, считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С начала года предложение вторичных квартир в Москве выросло, по оценке эксперта, на 0,7% — с 45,3 тыс. до 45,6 объектов. За год — май 2021 к маю 2020-го — объем предложения сократился на 5% (с 48 тыс. объектов).
«Если экспозиция на вторичке будет восполняться, конкуренция между продавцами усилится и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда предложение было невелико», — прогнозирует Шлома. С ним соглашается и Екатерина Бережнова из «Миэль». «Объем предложения восстановится ближе к осени. Это может привести к коррекции цен на объекты с завышенной стоимостью», — прогнозирует она.
Большинство квартир в экспозиции на вторичном рынке за исключением ЦАО сегодня расположены в панельных домах, рассказала аналитик. Жилье в центре столицы в основном продается в кирпичных и монолитных зданиях.
Доля квартир в экспозиции на вторичном рынке в округах Москвы по типам домов
Парки, маткапитал и панельные дома
Портрет покупателя заметно изменили прошлогодняя ситуация с пандемией и самоизоляция. «У многих сменилась семейная ситуация: кто-то развелся с супругом (то есть такие покупатели покупают квартиры для разъезда); кто-то, наоборот, вступил в брак (такие люди покупают жилье большей площади).
Также после изоляции появилось много маленьких детей — их родители приобретают большие семейные квартиры у парков, это настоящий тренд последних месяцев, количество таких лотов в экспозиции стремительно сокращается», — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Другое существенное изменение — увеличение роли маткапитала в расчетах. Люди используют эти средства очень активно, их не останавливает юридическая сложность, то, что детям по закону при использовании маткапитала нужно выделять долю; также не останавливает обязательное участие опеки в последующих сделках с такими лотами, пояснил аналитик Est-a-Tet.
Главная особенность покупателя вторички сейчас — это то, что люди живут сегодняшним днем, без взгляда на перспективу, отметил эксперт. «Покупатели вторичного жилья в Москве стали с большей охотой выбирать панельные дома, потому что покупка в монолитных и кирпичных домах зачастую невозможна из-за роста цен.
Главное — бюджет, и для сохранения локации клиенты часто стали выбирать жилье более бюджетного класса. Например, покупатель не хочет уезжать из, допустим, Академического района, и вместо монолита за 40 млн он приобретает аналогичное жилье в панельном доме в бюджете до 25 млн руб.», — объясняет Родионцев.
Больше половины сделок на вторичке (58%) в мае 2021 года прошло с привлечением ипотечного кредитования, уточнила Бережнова из «Миэль». В мае прошлого года показатель составлял 77%. При этом средняя сумма жилищного кредита на вторичке в столице сегодня достигла 6,6 млн руб.
Что будет до конца года
Сейчас спрос на вторичную недвижимость остается высоким, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
«Это происходит за счет покупателей-ипотечников и консервативных инвесторов, которые приобретают квартиры в первую очередь для сохранения своих сбережений.
Кроме того, из-за действующих сейчас ограничений, касающихся в том числе поездок за границу, некоторые люди сдвигают отпуск на осень и пока остаются в столице. Помимо прочего, они будут заниматься решением своих жилищных вопросов», — уточнил Сергей Шлома.
Спрос остается высоким, несмотря на летний период
( Pavel L Photo and Videoshutterstock)
Несмотря на высокий спрос, цены уперлись в потолок, уверен эксперт. «Пик роста цен в этом сегменте жилья был зафиксирован в конце 2020-го, затем в начале этого года средние бюджеты сделок в наиболее востребованных у покупателей спальных районах несколько снизились. Несмотря на это, сейчас средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным и им уже некуда расти», — считает он.
Летом при отсутствии значительных политических или экономических событий не ожидается каких-то глобальных изменений на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, согласна и аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, при восстановлении объема предложения до допандемийного уровня цены могут немного снизиться, однако это не будет существенное падение.
«В случае же если число вторичных квартир в продаже не будет расти, можно ожидать и плавной корректировки цен вверх в отдельных локациях.
По некоторым районам Москвы наблюдается дефицит предложения, а недостаток предложения порождает спрос и рост стоимости», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но, помимо этих локальных трендов, оснований для роста цен на вторичку опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не видят.
К тому же в перспективе предложение пополнится и новой вторичкой — квартирами во вчерашних и сегодняшних новостройках, которые по завершении витка роста цен начнут выходить на рынок.
Покупаем квартиру в новостройке: что нужно знать о технических деталях
Квартиры в новых домах могут не соответствовать заявленным в проекте техническим характеристикам и иметь дефекты. Поэтому при осмотре на некоторые технические аспекты новоселу следует обращать внимание самостоятельно
Строители и риэлторы часто говорят, что главный критерий для большинства покупателей жилья в новостройках — цена. Далее идут потребительские характеристики: локальные, видовые и т. д. Однако некоторые специалисты также добавляют, что растет число клиентов, которые подходят к выбору и осмотру жилплощади более детально, в числе прочего обращая внимание на технические и технологические нюансы.
На ранних стадиях
Учитывая то, что продажи в жилых комплексах открываются уже на стадии котлована, то первое, что нужно внимательно изучить при покупке жилья, — это технические документы.
«Проектная декларация с подробным техническим описанием будущего дома должна быть представлена на сайте застройщика», — утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
В офисе продаж новостройки также обязательно должен быть макет, по которому можно составить представление о расположении дома и квартир, задать вопросы по технологиям строительства.
По словам руководителя внешних продаж «НДВ-Недвижимость» Сергея Комарова, на этой стадии людей интересует информация об используемых строительных материалах, структуре наружных стен и облицовке. Часто вопросы касаются марки стеклопакетов.
«Интерес к технической стороне подтверждают дни открытых дверей, которые многие застройщики проводят в формате экскурсий и презентаций», — рассказывает Сергей Комаров. Однако интерес, как правило, не выходит за рамки несложных вопросов.
«Марка бетона никого не интересует», — добавляет специалист.
На завершающей стадии строительства
В ходе строительства, по словам Софьи Лебедевой, можно оценить качество стройматериалов. Одинокого дольщика, конечно, на стройку пропустят вряд ли. Однако в формате инициативных групп с застройщиком можно договориться о контрольных посещениях.
В панельных домах нужно обратить внимание на фасады: на качественной панели нет трещин и потеков, она хорошо герметизирована. Например, при возведении этажей панельного жилого дома ширина стыков между панелями стен и перекрытий может быть больше, чем требуемая проектом или строительными нормами. Последствиями некачественной термо- и звукоизоляции стыков станут потери тепла и проблема шума.
Квартиры без отделки
При покупке квартиры, где не предусмотрена чистовая отделка, важно проверить стены и пол на отсутствие щелей или трещин.
«Был прецедент, когда жильцы, делая стяжку пола, залили раствором через перекрытия квартиру этажом ниже — в полу оказалась трещина, которую при беглом осмотре не заметили», — рассказывает Софья Лебедева.
Известны случаи, когда бетонные плиты на полу были положены неровно — отдельные выступали на несколько сантиметров. Чтобы выровнять все полы, пришлось засыпать огромным количеством пескобетона всю квартиру, что привело к дополнительным расходам на материалы и услуги рабочих.
Квартира с отделкой
По словам директора по развитию Kalinka Group Алексея Сидорова, при осмотре новой квартиры нужно оценивать конструктивные особенности дома, инженерные системы и качество отделки. «Особенно это актуально в сегменте элитного жилья, где данные критерии играют большую роль в ликвидности объекта», — говорит специалист.
Застройщик, как правило, прописывает в договоре купли-продажи материалы и оборудование, которое применяется при строительстве, с четким названием и описанием производителя. Проверить их визуально и соотнести с тем, что используется фактически, может каждый.
Например, сверить производителя системы вентиляции.
«Нужно сверять каждую позицию и фактические результаты; проверять качество установки входной и межкомнатных дверей, качество поклейки обоев и остекления балконов и лоджий», — отмечает Софья Лебедева.
Случается, что в целях экономии строители устанавливают более дешевые и менее качественные радиаторы отопления, оконные блоки, приборы учета воды и тепла.
В квартире отсутствуют обозначенные в техническом паспорте строительные элементы, например защитные короба стояков инженерных коммуникаций.
В подобных случаях могут возникнуть ошибки и несоответствия при оформлении прав собственности на квартиру.
Коммерческий директор «ЮИТ Московия» Сергей Китаев советует перед осмотром квартиры в новостройке подробно изучить официальные стандарты.
Например, при проверке окон важно обратить внимание на их внешний вид и особенно на герметичность — створки должны закрываться плавно, без посторонних звуков, при закрытом окне воздух с улицы не должен поступать в квартиру.
При покупке квартиры в новом доме необходимо проверить электроснабжение, водоснабжение, работу системы отопления.
«У нас был случай, когда клиент соглашался подписать договор купли-продажи на квартиру в строящемся элитном объекте только при условии, если застройщик подпишет дополнительное соглашение, в котором он обязуется выполнить все те заявления в отношении материалов и технической оснащенности инженерных систем, которые он указал в рекламной брошюре. — рассказал Алексей Сидоров. — Застройщик оказался в затруднительном положении. Как говорится, одно дело обещать, другое — жениться».
Все обнаруженные недоделки и дефекты покупатель должен указать в акте приема-передачи жилого помещения. В соответствии с 214-ФЗ, для объектов долевого строительства устанавливается гарантийный срок.
Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. В случае выявления брака подрядчик устраняет его за свой счет. Или же это делает застройщик за счет гарантийных удержаний.
Правда, как показывает практика, вопросы финансирования ликвидации дефектов очень часто становятся предметом судебных разбирательств.
***
Несколько практических советов
• При проверке шпаклевочных работ можно на стену под углом направить луч фонаря (по возможности мощного). Так легче обнаружить неровности, раковины и другие дефекты. Шпаклевание под обои не требует идеальной поверхности. Под покраску стену нужно вывести идеально ровно.
• С помощью отвеса и линейки можно проверить вертикальность стен. По нормам, отклонение от вертикали при простой штукатурке не должно превышать 15 мм на высоту помещения, при улучшенной — 10 мм, при высококачественной — 5 мм.
• Если обои наклеены внапуск, то кромки полотнищ должны быть направлены в сторону падающего света (в сторону окон). Иногда строители заклеивают обоями кромки наличников и плинтусов. На это стоит обратить внимание.
• Качество покраски потолка лучше оценивать в светлое время суток. Потолок должен быть ровным, без затенений и пятен.
• В ванной следует обратить внимание на саму ванную. В углах не должно быть никаких щелей. Качество укладки плитки на наличие пустот определяется простукиванием. Специалисты советуют также использовать двухметровую рейку, которую следует приложить к облицованной поверхности и перемещать во всех направлениях. Она не должна подпрыгивать на неровностях.
• В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве — Мосгорстройнадзор, а в Подмосковье — органы местного самоуправления. Несмотря на это, специалисты советуют покупателям проявлять внимательность на предмет технических недочетов при подписании акта приемки-передачи.