Разбираемся, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость
Роман Пименов / ТАСС
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность
курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.
Инвестиции
в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Семен Лиходеев / ТАСС
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром.
Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации
и негативных новостей на рынке недвижимости.
И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Александр Демьянчук / ТАСС
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го.
Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля.
Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса.
Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать.
Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Shutterstock
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп.
Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей».
А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
Сафрон Голиков / ТАСС
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь.
Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке.
Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%.
Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв.
м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать.
Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале.
Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию
», — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Недвижимость по Маслову: «Почему в периоды экономического бума цены на недвижимость опережают инфляцию, а в кризис — наоборот»
Наконец мы подошли к чрезвычайно важному вопросу, тревожащему сердце инвесторов по всему миру, горе-спекулянтов на недвижимости и просто заинтересованных в покупке заветных метров людей.
В статье Цены на колбасу выросли. Покупайте недвижимость, она тоже подорожает я уже немного поиронизировал над наивным смешиванием потребительской и «квартирной» инфляции. Практика отчетливо показала: одно с другим связано крайне слабо.
В другой работе Почему в кризис деньги лучше недвижимости я обратил внимание читателей на еще одну важную закономерность: в период экономической нестабильности цены на недвижимость проигрывают вложениям в ликвидные активы (деньги). Кроме того, попутно выявляется еще одна удивительная вещь, которая способна ошеломить неподготовленного человека. Я даже выделю это правило в отдельный тезис, звучащий примерно так:
Недвижимость может устойчиво снижаться в цене.
Именно!
Подобно тому, как деревья растут только вверх, так и потребительская инфляция в современной экономике – всегда дорога в один конец. Цены на товары либо стоят на месте, либо растут. Иногда – очень редко — например, на фрукты-овощи летом, цены могут ненадолго снижаться, но очень быстро отыгрывают все потери. После чего все равно – выше и выше. На все. Всегда. И практически без исключений.
С недвижимостью все на первый взгляд странно. Она может расти, порой намного быстрее, чем обычные товары. Но может и удивительно долго находиться в нисходящем тренде. Как разгадать данный парадокс?
Для начала вспомним, что:
Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив
Вообще говоря, недвижимость – не совсем товар. Точнее, не только товар. Это еще и финансовый актив.
- Перечислим особенности финансовых активов:
- — У них отсутствует амортизация.
- — У них нет производственной себестоимости.
- — Финансовые активы способны генерировать прибыль (дивиденды).
- — Принимаются в качестве денег или квази-денег.
- — Спрос может расти по мере роста цены (в отличие от потребительских товаров).
- — Являются средством сбережений.
- Легко увидеть, что недвижимость вполне соответствует перечисленным свойствам.
- — Амортизация на нее настолько низкая, что часто ею пренебрегают.
— На вторичный фонд себестоимость отсутствует, т.к. все эти дома и строения давно построены.
- — Недвижимость позволяет получить собственнику арендный доход.
- — Спрос действительно может расти по мере роста цены (когда активизируются спекулянты).
- — Квартиры успешно выполняют функцию сбережений.
- Теперь разберем подробнее перечисленные свойства недвижимости как финансового актива, и как это отражается на динамике цен:
- У вторичной недвижимости нет себестоимости.
Отсутствующая себестоимость означает, что цена может опуститься до нуля. По крайней мере, теоретически ничего этому не мешает. То есть «снизу» цену ничто не ограничивает. В этом коренное отличие от потребительского товара, который не будут производить, если цена спроса ниже определенного уровня.
Недвижимость медленно амортизируется, генерирует арендный доход и является средством сбережения
Эти свойства, наоборот, означают, что владелец недвижимого актива может сколь угодно долго держать его у себя, не продавая. Извлечение пассивного дохода позволяет отбить любые затраты на приобретение.
Что привлекает новых покупателей, которых интересует не потребительская ценность квартиры, а накопление богатства. Спрос на богатство, в отличие от спроса на продукты, неисчерпаем. Заметим, что обычные потребительские блага (продукты питания, одежда и т.д.
) этими свойствами не обладают – хранить их долго невыгодно и пассивного дохода из них не извлечешь.
Спрос на недвижимость может расти по мере роста цены.
Если цена на обычный товар растет, его привлекательность в глазах населения снижается, и его меньше покупают. С недвижимостью это правило не работает. Наоборот, растущая цена увеличивает привлекательность недвижимости как финансового актива, на рынок приходят новые покупатели, цена вновь растет и т.д.
Это классическая схема формирования финансового пузыря. Ровно так растут цены на тюльпаны, акции или биткойны. Увы, на недвижимость тоже.
Кредиты еще больше усугубляют ситуацию. При растущих ценах на финансовый актив, прибыль можно получать буквально воздуха. Это приводит к неконтролируемому росту спроса и цены. До того момента, пока пузырь не лопнет. После этого, цена, естественно, идет уже в обратном направлении.
Причем, если во времена кредитного бума почти ничего не мешало расти недвижимости неограниченно, то в период депрессии все будет происходить с точностью до наоборот: падающая цена приводит к тому, что инвесторы избавляются от убыточного актива, что вызывает новый спад и новый виток продаж.
То, что мы перечислили, относится в большей степени к вторичному рынку. А что «новостройки»? Оказывается, и тут есть коренные отличия от обычных потребительских товаров.
Длительный цикл строительства.
С момента запуска проекта, до его завершения проходит несколько лет (от 3-х и более). За это время экономическая ситуация часто кардинально меняется, однако застройщики бессильны что-либо изменить: запуск проекта требует время, а уже запущенный проект остановить практически нереально.
Приходится достраивать, вне зависимости, ожидается прибыль или нет. Из-за этой своей инертности, строительство постоянно реагирует с задержкой на экономическую ситуацию. Когда в экономике бум, на рынке еще мало квартир. А когда наступает кризис, то у застройщиков квартир уже много.
Выражаясь экономическим языком, эластичность предложения на недвижимость очень низка. Поэтому краткосрочную динамику определяет исключительно спрос. Итог – во время экономического бума цены на недвижимость стремительно растут (предложение не поспевает за спросом), а во время кризиса – наоборот (предложение превышает спрос).
На обычные товары корректировка предложения к изменению спроса происходит в десятки, если не в сотни раз быстрее.
Высокая рентная составляющая в цене.
Период растущих цен приводит к формированию специфических рентных затрат на строительство. Это стоимость земли, административные и коррупционные затраты.
Во время кризисов, эти рентные затраты начинают сокращаться параллельно сокращению цены (например, снижается цены участков), что позволяет застройщикам относительно безболезненно пережить снижение цен.
Как бы они не стенали о «высокой себестоимости», в реальности ценовая гибкость застройщиков гораздо выше, чем принято считать.
Давайте подытожим:
— Ценовые закономерности на рынке недвижимости принципиально отличаются от тех, что мы наблюдаем на потребительских рынках. Приравнивать инфляцию тут и там – большая ошибка.
— Основное отличие недвижимости в том, что это не только товар, но и финансовый актив. На финансовые активы цены ведут себя иначе.
— Даже с точки зрения товарной сущности недвижимости она обладает важным отличием от других благ, что связано с инертностью строительства, а также с наличием рентных затрат в структуре себестоимости.
— Как результат всего этого, во время бума цены на недвижимость, как правило, растут быстрее, чем на другие товары. А во время кризисов – медленнее или вовсе снижаются.
— Недвижимость может устойчиво и продолжительное время дешеветь.
Рост цен на недвижимость останется в пределах инфляции в 2021 году
В 2021 году рост цен на недвижимость в России замедлится и в целом не превысит уровень инфляции в 4%. Этому будет способствовать стабилизация уровня ставок по ипотеке, сокращение инвестиционного спроса на недвижимость и повышение объемов ввода нового жилья. Об этом свидетельствуют аналитические данные экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ).
Комментирует генеральный директор компании «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.
В качестве первого фактора, который повлияет рынок недвижимости РФ в этом году, можно отметить тренд на повышение объемов вывода застройщиками на рынок новых проектов.
В 2020 году объем ввода жилья в эксплуатацию снизился относительно 2019 года всего на 1,8%, составив 80,6 млн кв. м. Одним из факторов был дефицит рабочей силы на стройплощадках, вызванный ограничениями из-за пандемии коронавируса.
Тем не менее, даже в таких форс-мажорных условиях рынок показал сравнимые с 2019 годом результаты. При настоящей позитивной динамике, которая будет поддерживаться дальнейшей вакцинацией населения, ситуация будет постепенно выправляться.
При этом нацпроектом «Жилье и городская среда» предусмотрено увеличение объемов ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья до 120 млн кв. м к 2030 году (+50% к 2020 году).
Также с сентября 2021 года ожидается либерализация требований в строительстве, предполагающая отмену более 50% обязательных требований — признание 11 стандартов и сводов правил в строительстве полностью рекомендательными, а не обязательными к применению.
С ростом количества предложений на рынке повышательная динамика цен должна приобрести менее выраженный характер, так как покупателям будет доступно множество объектов «на любой кошелек».
Кроме того, в 2021 году мы ожидаем перераспределение части спроса с первичного на вторичный рынок, который в 2020 году значительно отставал по росту цен.
Во многих регионах вторичка стала заметно более выгодна с точки зрения цены за квадратный метр, чем первичная недвижимость.
Не исключено, что ряд покупателей в 2021 году переключится именно на такие объекты, что дополнительно снизит «давление» спроса на первичном рынке.
Вторым фактором повышения устойчивости рынка будет сокращение инвестиционного спроса граждан на объекты недвижимости.
Снижение ключевой ставки в 2020 году повлекло за собой снижение ставок по депозитам. За 2020 год объем остатков на депозитах физических лиц сроком свыше 1 года, размещенных в российских банках, снизился на 0,6 трлн руб. /-5% (против роста на 1,1 трлн руб./+10% за 2019 год). При этом часть депозитов граждан была вложена в растущий рынок недвижимости.
С 2021 года налог на недвижимость будет рассчитываться не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. Тарифы на ЖКХ вырастут примерно на 4% (данные могут отличаться в зависимости от региона).
Хотя переход будет постепенным, и прирост налога в силу действующих ограничений не сможет превышать 10% в год, итоговое увеличение выплат будет существенным.
Кроме того, с учетом введения с 2021 года прогрессивной шкалы налога на доходы физических лиц, гражданам, продающим квартиру до окончания релевантного минимального срока владения, придется заплатить налог с доходов, превышающих 5 млн руб., по ставке 15%, а не 13%, как в 2020 г.
Третьим фактором станет стабилизация уровня ставок по ипотеке при сохранении льготных кредитов.
В 2020 году, по данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, снизилась на 2,5 п.п. (с 8,3% в декабре 2019 г. до 5,8% в декабре 2020 г.). Ставки сократились почти на треть, кредиты стали доступнее населению, что повысило спрос на жилье.
Аналогичным по силе влияния было бы снижение ипотечной ставки в 2021 году до 4% — в таком случае цены на недвижимость снова могли вырасти.
В 2021 г. программа льготной ипотеки действует до 1 июля, сейчас активно обсуждается возможность ее дальнейшего продления.
Кроме того, Президент России утвердил поручение предоставить предложения по порядку реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев, в том числе, возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей.
Без сомнения, эти меры дают возможность гражданам планировать приобретение жилья заблаговременно и иметь долгосрочный доступ к покупке недвижимости на выгодных условиях.
Почему растут цены на недвижимость
РОССИЙСКИЙ РЫНОК
В 2020 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».
Почему такой сильный рост
Во второй половине 2020 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.
Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2020 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.Так за 2020 г.
прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%.
Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности
сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.
В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2020 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:
• Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».
Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.
• Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.
• Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г.
При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г.
Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.
• Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г.
значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках.
Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.
Что дальше
В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.
В первые месяцы 2021 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2020 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.
Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.
В начале 2021 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2021 г.
ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.
БКС Мир инвестиций
#В России #Недвижимость #Новости #Среднесрочные тренды #ЦБ
Откройте брокерский счет в БКС и инвестируйте Откройте брокерский счет и зарабатывайте
с «БКС Мир инвестиций»
Покупайте и продавайте валюту на бирже
Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель
Совершайте операции с ценными бумагами
Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт
Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.
Понятно
Опережая инфляцию: почему начали расти цены на новостройки — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Снижения процентных ставок по ипотеке, смещение спроса в благоустроенные городские районы и рост цен на жилье – какими были первые шесть месяцев на рынке новостроек Петербурга и пригородов, и что ждет покупателей в оставшиеся полгода, выяснял LIVING.
Разрешений выдали впрок
Первые шесть месяцев рынок активно обсуждал изменения законодательства в сфере долевого строительства, которые теперь уже вступили в силу. С 1 июля на рынке начался переходный период – в течение последующих трех лет власти планируют полностью уйти от долёвки, чтобы окончательно закрыть тему обманутых дольщиков.
Пока у застройщиков есть выбор: использовать им при строительстве деньги дольщиков или нет. Однако по части других нововведений выбирать не приходится – новые предписания необходимо будет выполнять для всех объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля.
Причем многие из поправок будут действовать всего 1 год, а это неудобно с точки зрения организации и административного управления. «Поэтому застройщики постарались получить максимально возможное количество разрешений на строительство.
Этот запас позволит в ближайшие пару лет работать по старым правилам», — прокомментировала Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». В результате, по данным компании, в первом полугодии объем предложения в сегменте масс-маркет оказался выше на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По этой же причине во второй половине года, скорее всего, новые проекты будут выводиться на рынок менее активно, ведь полученные до 1 июля разрешения застройщики захотят растянуть на год или на еще более длительный срок.
*Данные в таблице предоставлены «Главстрой-СПб»
В первом полугодии в продаже появилось много интересных проектов, в том числе совершенно новых, где еще можно купить квартиру по стартовым ценам. ГК «ЦДС», которая давно не выводила на рынок новых проектов, начала продажи квартир сразу в трех крупных ЖК.
Все они строятся на месте бывших заводов и включают собственную инфраструктуру. Это ЖК «Московский», располагающийся на Пулковском шоссе, ЖК «Елизаровский» на улице Невзоровой и ЖК «Полюстрово» на Пискаревском проспекте. У Setl City – новый проект в Кронштадте и ЖК бизнес-класса в районе Большого Сампсониевского пр.
– «Притяжение». Застройщики продолжили осваивать Каменку – здесь появились новый проект NewTime от ГК «РосСтройИнвест» и Ariosto! от «Арсенал-Недвижимость». «ЛенСпецСму» запустила новый ЖК – «Дом на Блюхера» недалеко от метро «Лесная», а «Аквилон Инвест» — «ARTквартал.Аквилон» рядом с метро «Фрунзенская».
У Seven Suns Development стартовал новый проект на намыве – «Светлый мир «Тихая гавань», а у «СПб Реновация» — ЖК «Живи! в Курортном», являющийся единственной новостройкой в п. Песочное. ГК «КВС» начала строительство дома бизнес-класса «Наутилус» на территории микрорайона «Балтийская жемчужина».
«Ленстройтрест» запустил продажу квартир в новом жилом квартале «Янила Драйв», который входит в состав «Янила Кантри» в Янино.
строительная площадка ЖК Ariosto! Источник: vk.com/ariostoarsenal
Также вышли в продажу новые очереди в большинстве проектов квартальной застройки: в «Северной долине», «Юнтолово», «Цивилизации», «Life-Лесная», «Огни залива», «Балтийской жемчужине» и пр.
Заманчивая ипотека и рост спроса
В первой половине текущего года активнее стали не только застройщики, но и покупатели. Объем спроса в сегменте массового спроса составил 49 718 квартир, что на 40% выше показателей за первые шесть месяцев 2017 года, — поделились аналитическими данными в «Главстрой-СПб».
Кто-то из покупателей отреагировал на новость о скорой отмене долёвки, но глобально на спрос положительно повлияли приятные ипотечные ставки, считают эксперты. Сегодня до 70% сделок в Петербурге заключается с привлечением кредитных средств. За 2017 год размер ипотечной ставки снизился на 2 п.п., а с начала этого года – еще на 0,5 п.п.
В июне произошла очередная корректировка условий от Сбербанка. Сейчас базовая ставка у него составляет от 7,1% до 9,5% годовых.
ЖК «Дом на Блюхера». Источник: vk.com/gk_etalon
«Если за ближайшие полгода не произойдет никаких резких экономических изменений, то можно ожидать, что спрос по итогам 2018-го будет больше, чем в прошлом году и превысит 4,5 млн кв. м. Во втором полугодии, а особенно – в конце года, когда рынок обычно очень активный, — прогнозирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
— Показатели вывода новых объектов в продажу и спроса достаточно уравновешены. Так, за первое полугодие 2018-го выведено 2,2 млн кв. м, реализовано около 2,2-2,3 млн кв. м». Восстановление баланса между предложением и спросом обычно ведет к росту цен на квартиры. Кстати, по оценке экспертов, в первом полугодии цены уже начали расти, обгоняя инфляцию.
Цены, обогнавшие инфляцию
Рост цен на квартиры в первом полугодии стал более активным, превысив темпы инфляции. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в классе «масс-маркет» с начала года увеличилась на 2.
9%, составив 99,6 тыс. руб. за кв.м. Наибольший прирост цены отмечается в Выборгском районе (+8%), Красногвардейском (+7%), Колпинском (+8,1%), Невском (+5,7), Фрунзенском (+7.1%).
В Ленобласти больше всего цены выросли во Всеволожском районе: на 5,8%.
строительная площадка ЖК «ARTквартал. Аквилон». Источник: vk.com/moskowsky83
Предпосылок к росту цен было немало. Это и увеличение себестоимости строительства (за 2017 год на 6-7%), и рост спроса, и, собственно, те самые новые правила игры, которые постепенно начали вступать в силу еще с 2017 года.
К примеру, недавно компания Bonava заявила, что собирается повышать цены на текущие объекты на 15-20%, а на новые – на 20-30%. При другой ценовой политике создавать качественные проекты и сохранить текущий уровень доходности труднодостижимо, — считают в компании. Другие застройщики называют более скромные цифры.
«На фоне увеличивающейся себестоимости строительства, мы не исключаем повышение цены в пределах 5-10 % до конца года», — предполагает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». «До конца года, по нашим оценкам, цены могут увеличиться в пределах инфляции – на 1-2%.
Предпосылок для более быстрого роста цен при текущем объеме предложения пока нет», — дает еще более скромный прогноз Петр Буслов, руководитель группы маркетинга «Группы ЦДС».
строительная площадка ЖК «Светлый мир Тихая гавань». Источник: tihayagavan.ru
Однако о повышении цен в долгосрочной перспективе пока мало кто сомневается: «Законодательные нововведения кардинально изменят сферу строительства жилой недвижимости. Уже сейчас мы понимаем, что есть ряд факторов, которые неизбежно окажут влияние на цену квадратного метра.
Это и переход на проектное финансирование, и увеличение взносов в компенсационный фонд.
К сожалению, эти новые расходы застройщики не смогут компенсировать без увеличения стоимости продаваемого жилья», — считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
Назад к городской прописке
В первом полугодии стала заметна еще одна тенденция – смещение застройщиков из области в город.
«Многие компании еще в конце прошлого года заявили о том, что теперь в приоритете для них городские объекты с хорошей транспортной доступностью и понятной рентабельностью, география вышедших за первые 6 месяцев в продажу новых проектов подтверждает это заявление», — замечает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест».
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость» новых жилых комплексов в продажу на территории Ленобласти вышло на порядок меньше, чем в городе: 59 новых объектов площадью 1,7 млн кв. м в Петербурге против 26 объектов площадью 0,5 млн кв. м в пригороде.
ЖК «Живи! в Курортном». Источник: vk.com/livekurortniy
«На протяжении последних месяцев мы видим снижение спроса на объекты, расположенные в Ленинградской области. Это вызвано рядом факторов, в том числе, низким товарным запасом в наиболее популярных локациях, таких как Кудрово и Мурино.
Отсутствие новых объектов, находящихся на начальном этапе строительства, лишает эти локации главного козыря – доступного предложения.
В связи с этим, мы видим постепенное перетекание покупателей в приграничные районы Санкт-Петербурга, где в последний год на рынок было выведено несколько проектов, цены в которых незначительно превышают стоимость аналогичного предложения в Ленинградской области», — анализирует Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС».
Подводим итоги
Рынок в первом полугодии был достаточно активным. Его подталкивали новые правила и привлекательные ипотечные ставки. Застройщики более активно выводили в продажу новые объекты, чтобы не усложнять себе жизнь нововведениями, которые вступили в силу с 1 июля. Вторая часть года в этом смысле, скорее всего, будет менее активной. Покупателей квартир тоже стало на порядок больше.
Эксперты предполагают, что до конца года тенденция продлится, тем более что ипотечные ставки вверх идти пока не собираются. Цены тоже пошли вверх, хоть и не существенно, но быстрее инфляции. На этот счет прогнозы у игроков рынка самые разные: в основном застройщики пока не анонсируют резкого повышения цен, но предполагают, что положительная ценовая динамика до конца года продолжится.