Цены на аренду квартир в москве больше не падают

Финансовые пирамиды 90-х годов подорвали доверие русского человека к банкам и инвестированию. Времена «МММ», «Хопёр-Инвест» и «Чары» прошли.

Но до сих пор простые люди, у которых появились сбережения, стремятся купить на них не акции, а что-нибудь «понятное», например, недвижимость. Если купить квартиру, можно сдавать ее в аренду.

Так и денежки надежно вложены, и ежемесячная прибавка к основному доходу неплохая. 

Но все ли так просто? Попробуем разобраться.

Как рассчитывается доходность аренды недвижимости

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, важно спрогнозировать доход. Есть простая формула расчета прибыльности недвижимости. Нужно годовой доход от аренды разделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на сто. Делим именно на рыночную стоимость, а не на цену, по которой мы покупали квартиру. Так будет понятна прибыльность этой затеи на текущий момент.

Цены на аренду квартир в Москве больше не падают

Как рассчитать доходность, и по какой цене выгодно брать квартиру для сдачи в аренду, смотрите в этом видео:

Чтобы было совсем понятно, возьмем для примера какую-нибудь реальную квартиру на Циане и сделаем расчёт для неё.

Вбиваем на cian.ru «снять двушку в Смоленске». Выбираем средненький вариант: 51 м², непримечательный, но аккуратный ремонт, первый этаж. Цена: 14 000 руб/мес. Теперь ищем похожую квартиру в продаже — двушка, такая же площадь, на той же улице, похожие фото. Цена: 1 670 000 руб.

На этом примере и посчитаем. 14 тысяч умножим на 12 месяцев, получается 168 тысяч — годовой доход хозяина квартиры от аренды. Делим на 1 670 000 (примерная рыночная стоимость такой квартиры) и умножаем на 100%. Получается годовая доходность 10%. Смотрим проценты по вкладам на banki.

ru — они редко превышают 8%. Ого! Очень неплохо.

Кажется, наш эксперимент удался. Купить и сдавать квартиру выгоднее, чем сделать вклад в банк. Но все ли учтено в формуле?

Расходы, которые важно учесть

А что если хозяин этой квартиры найдет арендаторов не сразу, и 14 тысяч нужно будет умножать не на 12 месяцев, а на 7, например? А что если первые же квартиранты «убьют» жилье, и к заезду следующих ему придётся делать серьёзный ремонт за свой счёт?

Попробуем учесть все возможные дополнительные расходы:

  • услуги риэлтора, который поможет купить квартиру;
  • стоимость ремонта, минимального набора бытовой техники и мебели (абсолютно пустую квартиру сдать трудно);
  • коммунальные платежи (если их не оплачивают арендаторы);
  • налоги;
  • месяцы «простоя» без квартиросъемщиков, когда недвижимость не приносит дохода и коммуналку приходится оплачивать из своего кармана;
  • и снова риэлторы. Они помогут найти арендаторов, а потом вместо вас будут «бегать» за ними каждый месяц, чтобы забрать арендную плату, проверить уплату коммунальных платежей и т.д.

Конечно, от риэлторских услуг можно отказаться. Купить квартиру самостоятельно помогут сервисы Авито, Циан, Домофонд, ДомКлик и другие. С их же помощью можно найти жильцов.

Примеры объявлении об аренде квартир в Москве

Тот, кто рассматривает вариант сдачи квартиры посуточно или на короткое время для туристов, может разместить свое предложение на агрегаторах Airbnb и Booking. Но посуточная аренда — это уже целый бизнес, хлопотный и непредсказуемый. Его прибыльность нужно рассчитывать по совершенно другим формулам, и это тема для отдельной статьи.

Мы же собираемся сдавать квартиру вдолгую и ищем способы минимизировать расходы.

Как сократить расходы

Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно. 

Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась.

Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки.

Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.

Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.

Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.

Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.

Цены на аренду квартир в Москве больше не падаютПримерная стоимость квартиры с хорошим ремонтом в Москве

Есть еще один способ сократить расходы на покупку квартиры — купить ее на первичном рынке. Когда цель — перспективное вложение денег, можно принять участие и в долевом строительстве.

Квартира на стадии котлована стоит гораздо дешевле уже построенной. Конечно, сдавать ее получится не сразу, и есть опасность попасть на «долгострой».

Но разве бывают выгодные инвестиции без риска? К тому же, сейчас многие застройщики сдают квартиры со стандартной отделкой, готовые к заселению — это тоже плюс.

Можно ли сэкономить на налогах? Это, пожалуй, самый актуальный вопрос для тех, кто сдаёт жилье в аренду.

Вот какие есть варианты:

  1. не заключать договор с арендаторами и не платить налоги;
  2. платить НДФЛ;
  3. оформить ИП;
  4. оформить самозанятость.

Первый вариант самый глупый, даже если не бояться налоговой. Пускать незнакомых людей в дом без договора опасно. За время проживания они могут вполне приличную квартиру с ремонтом превратить в сарай. А могут съехать через месяц, не расплатившись. С такими ситуациями сталкиваются все, кто сдаёт жилье «неофициально».

Второй вариант — платить НДФЛ. Подоходный налог с физических лиц, сдающих недвижимость в аренду, составляет 13%.

Третий вариант — оформить ИП. В этом случае нужно будет обязательно уплачивать взносы в ПФР и ФОМС. А также платить единый налог или купить патент. 

Покупка патента означает, что мы на определенный срок приобретаем право заниматься какой-то деятельностью. В нашем случае — сдавать квартиру в аренду.

Стоимость патента варьируется в зависимости от площади квартиры, региона. Этот вариант может быть выгодным, если недвижимость не будет простаивать без жильцов.

Патент приобретается наперёд, и если жильцов найти не получится, деньги никто не вернет.

В упрощённой системе налогообложения индивидуальных предпринимателей сейчас происходят серьезные изменения, связанные с коронавирусным кризисом. В некоторых регионах ставку единого налога снижают. Кое-где в 2021 году вообще планируются кредитные каникулы для некоторых категорий ИП. Поэтому лучше уточнять налоговую ставку в местных налоговых органах.

Четвёртый вариант — самозанятость. Он самый выгодный. Самозанятый не уплачивает страховые взносы и не заполняет налоговую декларацию. Он лишь платит 4% от дохода, если сдает квартиру в наем физлицу, и 6% при сдаче жилья в аренду юрлицу. Например, заключив договор с агрегатором Airbnb или Booking.com, нужно платить 6%.

И последний вопрос об экономии: стоит ли включать коммунальные платежи в арендную плату? Практика показывает, что не стоит. Пусть жильцы оплачивают сами электричество, воду, газ. Так они будут экономнее. Проверять чеки каждый месяц, конечно, не очень удобно. Но лучше это делать, чтобы не получить сюрприз в виде задолженности по коммуналке, когда арендаторы съедут.

Подведем небольшой итог. Чтобы сократить расходы при сдаче жилья в наем:

  • не пользуемся услугами риэлторов;
  • покупаем квартиру с отделкой на «первичке» или недорогую квартиру с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели на «вторичке»;
  • оформляем самозанятость и обязательно заключаем с жильцами договор;
  • оплату коммунальных платежей возлагаем на жильцов.

Что делать, если нечем платить кредит?

Какую квартиру проще сдать

Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да.

Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу.

Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.

А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.

Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.

Цены на аренду квартир в Москве больше не падают

Вот такая формула уже ближе к истине. И это в режиме максимальной экономии!

Как выбрать квартиру, чтобы гарантированно ее сдавать

Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.

Количество комнат и площадь

Не все жилье одинаково привлекательно для квартиросъемщиков. По статистике чаще всего в аренду берут однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». Большие квартиры снимают гораздо реже.

При этом небольшая разница в метраже не играет для арендаторов ключевой роли, но отражается на цене квартиры для покупателя. «Двушка» площадью 52 м² стоит дороже «двушки» на 44 м². Но сдавать их будут по одной цене (конечно, если они расположены в одном районе, не сильно различаются по качеству ремонта и т.д.)

Место расположения в городе

Где расположен дом, очень важно. Это не обязательно должен быть исторический центр города (там квартиры обычно очень дорогие). Можно купить квартиру в доме, расположенном в спальном районе.

Главное, чтобы транспорт в центр хорошо ходил и была развитая инфраструктура. Крупные супермаркеты, парк, детский сад в шаговой доступности позволяют поднять арендную плату за квартиру.

Читайте также:  Подмосковье готовится ввести платную парковку

И уж точно она быстрее найдет жильцов, чем недвижимость в живописном месте на окраине города, куда ходит один автобус.

Выводы

Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.

Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным.

Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой.

Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.

Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство.

Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги.

Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.

Полезные советы для желающих выгодно арендовать квартиру в Москве

Цены на аренду квартир в Москве больше не падают

Как выгодно арендовать квартиру в Москве? Если смотреть статистические данные, то на сегодняшний день рынок предоставления арендного жилья в столице страны держится в уравновешенном состоянии. Стоимость никак не падает и не поднимается, поэтому арендовать квартиру достаточно просто.

Цены на аренду квартир в Москве больше не падают

Какой район выбрать для жизни?

Выбор района — это один из аспектов, который будет влиять на стоимость проживания. Он может как-то колебаться как от 1000 рублей, так и заканчивать десятками тысяч. Когда для человека требуется экономно снять жильё, то лучше всего сразу осуществить свой поиск за пределами центра и развязки метро.

Но, здесь нужно сразу добавить и транспортные расходы, которые каждый день у вас будут превышать средние. Лучше всего заранее просчитать весь маршрут, по которому вы передвигаетесь, и высчитать определенную сумму, которая будет выходить за один месяц.

Если вы разумно подойдете к этому вопросу, то тогда сможете сэкономить и достаточно приличную сумму и отложить на другие более полезные растраты.

Но, в каком, же районе выгоднее всего будет обжиться?

  1. Если вы ищете самое дешевое жилье, то можно отправить критерии не по Москве, а поПодмосковью. Среди самых оптимальных районов выделяется Ногинское иОрехово-Зуево. Если говорить о Люберцах, Реутово, то цены будут московскими, потому что здесь имеются ответвления на метро.

  1. Если говорить о самой Москве, то тут также существуют как более дешевые районы, так и более элитные. Когда вы хотите сэкономить деньги, то нужно обращать внимание на восток и северо-восток.

    Одним из выгодных районов можно отметитьГольяново, потому что там сейчас не идет строительство новых многоэтажек. Чаще всего там можно встретить старую постройку.

ВНИМАНИЕ !!! Если вы не переживаете за состоянием своего здоровья, то можно обратить внимание на Капотню.

Там экологическая обстановка недостаточно благоприятная. Но однокомнатную квартиру можно найти по ставке от 20000 рублей.

  1. Если говорить о юге и юго-востоке, то ставки будут выше. Одним из самых выгодных вариантов является Бирюлёво. Минимальная ставка будет начинаться от 18000 руб.
  1. Если говорить о юго-западе, то тогда можно отметить Бутово. Там однокомнатная квартира обойдётся вам примерно в 21000 руб. Но всё это всё равно будет подбираться индивидуально, потому что кто-то может проживать в менее удобных условиях, а для кого-то нужно предоставить более уютное помещение.

Когда лучше снимать квартиру?

Период, в который вы собираетесь осуществить эту операцию, также влияет на стоимость. Лучше всего прибегнуть к концу весны, а также началу лета.

Очень часто многие жители именно в этот период берут отпуска и хотят перебраться куда-то за пределы столицы. В этом случае, в квартире проще всего оставить съемщиков.

И, даже несмотря на то, что период будет достаточно маленьким, вы сможете всё равно выбрать какое-то подходящее жилье, а в дальнейшем искать более стабильное и удобное.

Если говорить о некоторых особенностях, то в зависимости от сезона здесь могут возникать:

  1. Весна — это период, когда цены будут стабильны на протяжении всего сезона и немного дальше. Арендодатели могут предлагать абсолютно любое количество жилья для тех людей, доход которых варьируется в различных пределах.
  1. Зимой спроса намного меньше, а, значит, и стоимость будет ниже. Чаще всего такой фактор можно учесть сразу после новогодних праздников.

    Но, посуточная аренда на конец года и летом будет стоить намного дороже. Зимой это чаще всего связано с тем, что столицу хотят посетить на большие каникулы множество туристов. А летом часто это связано с тем, что люди просто приезжают в отпуск отдохнуть.

  1. Август — это самый дорогой месяц.

    Населения в столице больше из-за того, что возвращаются студенты, возвращаются на рабочие места многие иногородние жильцы. И именно это даёт право продавцам выбирать более выгодных клиентов, а значит, и повышать цену.

  1. Начало лета – это ценовой спад. Обычно здесь можно встретить жилье дешевле на 10-20%, нежели в другой период.

    Предложение увеличивается благодаря тому, что в столице живёт много дачников. На это время также и студенты уезжают из города. Но, это всё будет зависеть только от района.

Такой фактор не часто будет действенным. В некоторых ситуациях влияют на цены ещё и мировые процессы, а также отечественные, которые не связаны ни с какими календарными датами.

Лучше всего искать жилье сразу в нескольких источниках и лично переговорить с каждым владельцем. Очень часто они идут на уступки только при личной встрече и при подписании договора.

Что нужно учитывать при оформлении бумаг?

Если говорить о самом договоре аренды, то тут нужно обращать внимание на его суть, все условия, которые там прописаны, а также на остальные мелочи.

Главными особенностями можно отметить даты, сроки проведения процедуры, стоимость или ежемесячные платежи, предмет договора, а также все реквизиты и данные от обеих сторон. В документе устанавливаются условия и сроки внесения платежей.

На это нужно обращать детальное внимание и чаще всего люди привязывают их к выплате заработной платы или стипендии. Это позволит не допускать просрочки платежей, а также не выплачивать либо штрафные санкции, либо сталкиваться с какими-то трудностями.

Помимо этого, должно учитываться ещё и досрочное погашение договора. Если вы нашли более приемлемый вариант, то нужно обсуждать это с владельцем. Если же всё это будет прописано в договоре, то вы на юридической основе сможете доказать свою правоту.

Перед тем, как вы хотите заключить договор, нужно потребовать документы от собственника по его правам на недвижимость. Также следует узнать, нет ли на жилье каких-то обременений в виде ареста.

Сделать это можно в том случае, если вы попросите документальное подтверждение из органов Росреестра.

ВАЖНО !!! Нужно также узнать и о самом владельце. Имеются ли у него какие-то задолженности, судебные тяжбы и многое другое. Всё это про репутацию можно узнать в районных судах, а также по информационной базе России.

Многие арендодатели просят выплаты залога, который очень часто приравнивается к сумме одного ежемесячного платежа. В условиях договора всё это должно быть прописано, потому что очень часто можно наткнуться на мошенников, которые могут забрать этот платеж, а в последующем потребовать выплаты ещё такого же в качестве ежемесячного.

Если же арендодатель хочет потребовать от вас сохранения имущества, то это также лучше прописать в договоре.

Необходимо сразу тщательно осматривать целостность всего находящегося в квартире, чтобы потом не наткнуться на проблемы. Лучше всего составить акт, который будет считаться приложением к соглашению.

Несмотря на то, что большинство из нас в повседневной жизни часто сталкиваются с оформлением различной документации, в действительности можно столкнуться с различными ситуациями.

Именно поэтому лучше всего разбираться с такой ситуацией, когда у вас под рукой есть опытный юрист. 

Как убедиться, что цена будет правильной?

Очень часто, когда вы снимаете квартиру и просматриваете перед этим ряд предложений, ценовая политика на одинаковые объекты может быть абсолютно разной. И вы очень часто не понимаете, почему такая существенная разница.

Убедиться в том, что цена будет выгодной, можно только в том случае, когда вы соберете необходимый перечень информации по объявлениям и сайтам.

Но, даже если вы уверены в том, что цена выгодная, можно постараться ее снизить ещё больше.

При этом, существуют специальные методики, которые позволяют уменьшить ежемесячный платеж практически на 3.000 руб. Как правило, многие люди пытаются сдавать жилье и увеличивать ежемесячный платёж. Но, как же правильно снизить стоимость аренды?

Здесь существует три основных метода, которые проверены временем и действуют:

  1. Вы должны четко аргументировать принцип того, почему арендодатель должен уменьшить ежемесячный платёж. Среди основных причин обычно люди называют некачественный ремонт, отсутствие техники, мебели. Часто всё бывает связано с наличием под рукой магазинов, метро, а также других муниципальных объектов.

  2. Предложите своему арендодателю отказаться от дополнительных услуг. Очень часто квартиры сдают с местом для парковки, которое многим не понадобится. Лучше всего заранее от этого отказаться и спросить про уменьшение цены.
  3. Вы можете предложить сделать ремонт в счёт того, как вы будете оплачивать аренду.

    Чаще всего этот процесс можно провести для новостроек, где люди ещё не успели сделать все ремонтные работы. Также можно предложить и покупку дополнительной техники или проведения каких-то коммуникаций. Для старого же дома это сделать будет труднее, потому что люди уже скорее всего запаслись всем необходимым.

Что же посоветовать ещё?

Для тех людей, кто уже несколько раз искал подходящее жилье и переезжает из одного района в другой, актуальной будет информация по быстрому и качественному поиску необходимых условий.

Кто-то хочет найти более приемлемый вариант жилья по оформлению, кто-то по существующей инфраструктуре, кто-то хочет просто сэкономить, но при этом получить хотя бы среднее качество.

Именно в таком случае существует еще несколько главных советов, которые действуют на практике практически в любой ситуации.

К ним можно отнести:

  1. Снять выгодно жилье можно по рекомендации друзей. Опросите всех своих знакомых по поводу того, где можно снять выгодно жилье. В большинстве случаев у кого-то из них вы найдете родственников или знакомых, которые сдают ту или иную квартиру. С ними можно договориться намного быстрее.

  1. Если вы обращаетесь в риэлторские фирмы, то можете столкнуться с обманом. Обычно действующая организация не приобретает нужный вариант в установленный период. Лучше всего заключать с ней договорные условия, которые обеспечат вам безопасность и могут даже предоставить некоторую компенсацию, если компания недобросовестная.

  1. При оформлении всей документации следует в обязательном порядке учесть и тот пункт, который заключается в оплате коммунальных услуг. Помимо этого, перед этим лучше всего проверить состояние жильцов на наличие предыдущих долгов.

    В этой ситуации вы сможете убедиться в правильности подбора квартиры и снять с себя некоторые дополнительные расходы.

  1. Если у вас поблизости имеются какие-то дворы, то лучше всего на доске объявления или на каждом подъезде прописать свою заявку с целью того, что вы хотите найти то или иное жилье.

    Если обойти сразу несколько таких дворов, то отклик сможете получить сразу же в тот же день. При этом, у вас не будет никаких посредников и риэлторов, которые за свои услуги также берут дополнительную стоимость. Но, тут нужно тоже соблюдать некоторые условия и иметь навыки.

ВАЖНО !!! Очень часто вы можете наткнуться на мошенников, которые будут предлагать свои услуги. Если вы хотите получить действительно хорошее предложение по получению услуг той или иной формы, то лучше всего обойти все предложения и поговорить с каждым владельцем.

Помимо этого, вам могут звонить и риэлторские фирмы, которые случайно увидели ваше объявление. Их также лучше всего обходить стороной, чтобы не наткнуться на дополнительные проблемы. 

Выводы

Как видно, одним из важных моментов при снятии жилья является контакт с владельцем.

Очень часто люди уже даже после того, как нашли подходящее жилье и живут там определенный период, могут столкнуться с непониманием и обычно расторгают договор.

Именно такие условия помогут снять действительно качественное жилье на выгодных условиях. Но, лучше всего всё делать честно и тогда вы сможете действительно жить спокойно и комфортно, а также недорого.

«Цена аренды может вырасти до 15 процентов»: вытащит ли «закон Мутко» жилье из серой зоны?

Профильное ведомство объявило о готовности внести в Госдуму законопроект, который сделает рынок аренды жилья прозрачным для налоговиков.

Минстрой планирует ввести информационную систему учета договора найма жилья и объединить ее с платформами ФНС.

Эксперты «БИЗНЕС Online» полагают, что вывести всех арендников из серой зоны нереально, но шансы на успех поправок вырастут, если законодатель предусмотрит неотвратимость наказания для нарушителей.

Цены на аренду квартир в Москве больше не падают Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России до конца 2021 года внесет в Госдуму законопроект, который должен вывести из серой зоны рынок аренды жилья «БИЗНЕС Online»

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России до конца 2021 года внесет в Госдуму законопроект, который должен вывести из серой зоны рынок аренды жилья. Данную информацию в правительстве подтвердили «Известиям».

По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, ведомство предлагает ввести информационную систему учета договоров найма жилья.

Ее планируется сразу объединить с системами ФНС, чтобы упростить процедуру начисления и сбора налогов. 

Впервые об указанной инициативе стало известно еще в августе, ее выдвинул новый гендиректор госкорпорации «Дом.РФ», в прошлом вице-премьер Виталий Мутко.

Тогда же приводились оценки минстроя, согласно которым сейчас в стране сдается 5,2 млн квартир, а после легализации рынка бюджет сможет собирать дополнительно 200 млрд рублей налогов ежегодно.

Мутко рассчитывал, что законопроект будет принят уже осенью, а заработает с 2021 года. Однако до сих пор, по сведениям «Известий», не готов даже окончательный текст документа. 

Напомним, аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом. Согласно последнему налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%. Но выгоднее зарегистрироваться в качестве самозанятого, в этом случае ставка налога составит всего 4% при сдаче жилья физлицу и 6% — юрлицу.

О том, как авторы будущего законопроекта предполагают ловить и наказывать «уклонистов», пока не сообщается.  Но, как считают эксперты, механизм появится.

В первую очередь под подозрение попадут собственники нескольких квартир, которых можно будет выявлять по базам Росреестра. Еще один источник сведений — данные миграционного учета об адресах временной регистрации иностранных граждан.

Кроме того, никто не отменял традиционный метод с облавами на тех, кто подает частные объявления — налоговики вполне могут устроить «контрольную закупку».

  • Цены на аренду квартир в Москве больше не падают Рынок аренды неконтролируемый, и этот законопроект может только частично вывести его из серой зоны, обелить, но не на 100% «БИЗНЕС Online»
  • По просьбе «БИЗНЕС Online» эксперты оценили шансы законопроекта вывести рынок аренды из серой зоны. 
  • Руслан Садреев — директор агентства недвижимости «Премьер»: 

— Рынок аренды жилья России находится в тени многие годы, и законодатель и фискальные органы периодически планируют взять его под свой контроль. К счастью или сожалению — смотря для кого — пока это не особо удается. В последнее время ввиду цифровизации многих процессов это становится более-менее реально достижимой целью.

Успех данных изменений зависит от того, каким способом они будут реализованы. Если станет обязательной регистрация договора аренды на специальной платформе или портале госуслуг под страхом штрафа как административного наказания, вероятно, программа имеет шансы на реализацию.

И, возможно, какой-то процент арендодателей — не 90 процентов конечно, а чуть меньше — выйдут из тени. Если же обязательств по регистрации арендных отношений введено не будет, а применят другие способы информирования — от управляющей компании или соседей, участковых уполномоченных, — вряд ли удастся вывести из тени большое количество договоров найма квартир.

Наверное, законодатель попробует завязать контроль именно в цифровом формате.

Можно предположить и другие способы реализации законопроекта, например через интеграцию с данными из Росреестра и налоговых органов. Премьер-министр России Михаил Мишустин хорошо знаком с цифровыми технологиями, поэтому предположу, что дело, наверное, пойдет в эту сторону.

Что касается стоимости аренды, законопроект, в случае принятия, однозначно повлияет в сторону ее увеличения. Как и в любой сфере, если поставщик услуги несет больше расходов, они отражаются на стоимости товара или услуги.

В недвижимости мы видим это на примере введения эскроу-счетов — цены на квартиры выросли. Повышение стоимости аренды жилья возможно до 15 процентов.

Не думаю, что это полностью ляжет на арендатора, но до 15 процентов повышение ставки возможно.

Рынок аренды жилья в Казани очень большой, но оценить его сложно, так как он в большинстве своем находится в тени. Дай бог, чтобы не перегнули палку и законопроект не стал драконовским. Доходы сейчас у всех падают, всем становится тяжелее вести бизнес.

Думаю, программа легализации рынка аренды у физлиц и государственная программа арендного жилья у юрлиц будут развиваться в паре. Для государства удобнее работать с юрлицами и контролировать их доходы, и, вероятно, оно будет искать более оптимальные формы контроля.

Анастасия Гизатова, АН «Счастливый дом»:

— Рынок аренды неконтролируемый, и данный законопроект может только частично вывести его из серой зоны, обелить, но не на 100 процентов. Тем, кто арендует жилье, все равно — отчитывается ли арендодатель (в этой системе — прим. ред.) или нет, будет ли зарегистрирован договор или нет.

Правда, они могут настаивать на регистрации договора, если она даст им гарантии юридической чистоты сделки. Это может защитить квартиросъемщика от проблем, которые ему может создать наймодатель.

Если подобное, как в Европе, даст указанную гарантию арендатору, защиту от самоуправства арендодателя, то тогда рынок станет белым и появится возможность его как-то контролировать и вывести из тени. А если это будет нести только информационный характер, то никак не повлияет. 

Сильного роста стоимости ценника за аренду не будет, в Казани, например, очень много предложений арендного жилья. Но, опять же, смотря какого.

Если это центр или Ново-Савиновский район и однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры, то они могут «выпендриваться», что может привести к росту цен.

А если «однушка» в Азино, то  подобного не произойдет просто потому, что ее никто не снимет дороже.

Андрей Савельев — директор «НЛБ-Недвижимость»:

— Как можно вывести из тени то, что абсолютно никому не подконтрольно и неизвестно? Как они себе это представляют? Те, кто хочет сдать квартиры, станут официально подавать эти данные? Как будет совершаться наполнение базы? Я не представляю, как это хотят сделать. Ведь даже риелторы не контролируют данный рынок.

На сегодня на рынке аренды Казани профессиональные риелторы занимают нишу в 5–7 процентов. Из остальных половина — это посредники, 15–20 процентов — это мошенники, и еще процентов 15 — непонятные лица, которые неясно как оказались на рынке.

Я поддерживаю любое выведение из тени, любой сегмент рынка. Но мне кажется, что это нереально.

Чтобы действительно навести порядок и вывести рынок из тени, надо создать доходные дома, когда у муниципалитета будет собственный арендный фонд и он станет формировать на рынке ценовую политику, тогда какие-то движения по выводу из тени возможны. А то, что хотят, — думаю, это абсолютно провальный проект.

Длительная аренда квартир в Москве: спрос падает, цены – тоже

22.06.2017

Чтобы сдать квартиру в аренду в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли.

Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным, а в сравнении с некоторыми областными центрами и вовсе сравнялись с ними.

Ценовая динамика по данным ЦИАН, на аренду квартир в Москве на длительный срок, наблюдается довольно интересная. Давайте рассмотрим, как менялась стоимость квартир с начала 2017 года.

Аренда квартиры в центре Москвы

Общая ценовая тенденция, четко обозначенная с начала года, говорит о том, что арендодатели Центрального округа Москвы все еще могут себе позволить поднимать цены на квартиры. Если в других одиннадцати округах наблюдается либо снижение ставки, либо ее незначительное увеличение, то центр показывает бурный рост за первые четыре месяца года.

Цены на аренду квартиры в центре Москвы:

  • Ставка от 44 до 50 тысяч рублей среди однокомнатных квартир;
  • И от 65 до 75 тысяч рублей среди двухкомнатные квартиры;

В сегменте двухкомнатного жилья с центром может сравниться только аренда квартиры на западе Москвы, где средняя ставка тоже выросла примерно на 10 тысяч рублей – с 49 до 59 тысяч рублей. «Однушки» в ЗАО подорожали всего на 2 тысячи рублей.

Кстати, на «двушки» ценники в целом в большинстве округов стали стремиться вверх. Самая большая динамика после запада наблюдается в Зеленоградском округе, где прибавка к стоимости составила 6 тысяч рублей. Аренда квартиры на юго-западе Москвы выросла на 4 тысячи рублей.

На 3 тысячи рублей выросла аренда квартиры в САО и СВА, и всего на 2 тысячи подорожала аренда квартиры в ЮАО Москвы.

Эксперты объясняют такое отличие центра от других округов большей избирательностью и требовательностью арендаторов к квартирам. Такой тренд четко обозначился еще в прошлом году.

Как известно, большинство рабочих мест сосредоточено именно в ЦАО, поэтому сотрудникам удобно снимать жилье недалеко от места труда, чем ежедневно тратить долгие часы на дорогу.

К тому же в Центре можно найти больше вариантов достойных квартир.

  Анатолий Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости»:

– Люди стали ценить качество уровня жизни, поэтому важным фактором длительной аренды жилья в Москве становится ремонт квартиры: отделка, мебель, современная бытовая техника. Одним словом, выросло молодое поколение XXI века, которое желает арендовать комфортную, современную и удобную квартиру.

Дефицит арендаторов

Прямо противоположная ситуация, по сравнению с центром, обстоит в Троицком АО, где, наоборот, наблюдается существенное снижение стоимости аренды. Так, ценник на «однушку» опустился больше чем на 5 тысяч рублей – с 25 до 20 тысяч. На «двушки» цены там тоже упали, но всего на 2 тысячи.

Что касается остальных округов, то в сегменте однокомнатных квартир можно отметить небольшое повышение ставки в Юго-Западном и Южном округах – примерно на 1,5 тысячи рублей. В других административных единицах столицы колебания в разные стороны составили в пределах 500 рублей.

При этом общая картина говорит о том, что в целом собственники все-таки снижают цены

«Однушка» в районе Богородское, на Погонном проезде, сдается за 20 тысяч рублей. В квартире есть жилая и кухонная мебель, необходимая бытовая техника. Общая площадь жилья — 24 «квадрата». В 10 минутах ходьбы — станция МКЦ Белокаменная.

В районе Вешняки, на улице Вешняковская, сдается в аренду на длительный срок однокомнатная квартира-студия общей площадью 24 кв. метров. Стоимость аренды — 21 тыс. рублей в месяц. Жилье находится в 14 минутах ходьбы от станции метро Новогиреево.

В квартире сделан косметический ремонт, имеется мебель и бытовая техника. В районе Бирюлево Западное, на Медынской улице, сдается уютная двухкомнатная квартира площадью 44 кв. метра. Стоимость месяца аренды — 25 тысяч рублей. В квартире выполнен косметический ремонт, есть балкон.

Жилье обставлено современной мебелью. Ближайшая станция метро Пражская находится в 7 минутах езды на автомобиле.

Риэлторы говорят, что заявленная в объявлениях цена не окончательная. Владельцы, как правило, стали более гибкими и устанавливают цену с расчетом на то, что при торге с реальным арендатором скинут еще несколько тысяч. Деваться некуда – желающие снять квартиру сегодня если не на вес золота, то точно в дефиците.

Анатолий Пысин:

– У населения снижаются доходы как номинально, так и в связи с инфляцией.

В Москве закрылось очень много банков, после сноса так называемых «незаконных построек» уничтожены торговые центры, магазины, кафе и рестораны, что привело к значительному оттоку трудовых мигрантов.

Все это привело к снижению спроса на аренду жилья в Москве на длительный срок и, как следствие, к снижению стоимости. Докризисные цены на  долгосрочную аренду квартиры в Москве были слишком завышены, а сейчас снижаются до реальных размеров.

  Армен Гаспарян, ИП, оказывающий услуги в сфере недвижимости:

– Москва уже не та, что была до кризиса, когда шел поток трудовых мигрантов из российских городов и бывших республик, когда можно было найти работу в любой сфере, а заработка хватало на аренду жилья. Сегодня наблюдается обратный отток в связи с потерей работы или существенным снижением заработков. Дешевую рабочую силу работодатели сами размещают в общежитиях.

К тому же положение дел в современной экономике таково, что вчерашние арендаторы превратились в ипотечников по причине удивительного и выгодного для них соотношения арендных и ипотечных ставок. Последние снизились до такого уровня, что средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту практически сравнялся со стоимостью аренды за месяц.

Естественно, арендаторы со стабильным заработком, особенно молодые семьи, освободили арендуемые квадратные метры в пользу собственных. Таким образом, на рынке образовался целый пласт свободных и сдаваемых в аренду квартир.

На фоне этого рынок аренды пополнился и еще одним «ручейком», еще больше перевесившим чашу весов под названием «предложение». В период начала кризиса многие для сохранения сбережений вложились в недвижимость, но ожидаемого повышения цен не случилось, как в прежние годы.

Продавать такие квартиры пришлось бы с убытком, поэтому многие решили купленное сдать в аренду в надежде на повышение цен в будущем или до тех пор, пока не поймут, что повышения не предвидится.

И еще один влияющий на снижение цен фактор – это возможность арендовать жилье, не оплачивая услуги риэлтора.

Рынок как никогда сместился на сторону арендаторов, и агентства в большинстве случаев предлагают собственникам теперь брать расходы на себя, зная, что, возлагая эту обязанность на потенциальных жильцов, они обрекут объект на бесконечную экспозицию.

К тому же с распространением сайтов, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду жилья, желающие снять квартиру без проблем подбирают для себя хорошие варианты. Также там все чаще можно встретить объявления напрямую от собственников.

Еще несколько лет назад это считалось мифом, и люди понимали, что, помимо стоимости аренды, придется выкладывать на стол комиссионные в размере 100% от месячной ставки, а где-то еще и залог (раньше это называлось правилом «трех сумм»). Сейчас, судя по всему, это скорее исключение, чем правило.

Надежды на снижение сроков экспозиции

За четыре месяца 2017 года, как отметили аналитики ЦИАН, сроки экспозиции квартир в аренду увеличились в среднем на шесть дней. При этом дольше всего квартиры ждали своих жильцов в ЦАО – в апреле около 22 дней, хотя в январе собственникам требовалось всего 10 дней, чтобы заключить договор с арендаторами.

Не менее долго – по 20 дней – в апреле сдавались квартиры в Троицком АО и ЗАО, увеличение сроков по сравнению с началом года произошло тоже примерно в два раза. Зато на востоке столицы, где расположены самые бюджетные квартиры, с момента выставления объекта и до подписания договора проходит не более 13 дней. Для сравнения – в январе можно было уложиться и вовсе за 9 дней.

Немногим дольше сдается жилье в ЮАО, ЮВАО и СВАО – за 14 дней.

Сложившаяся ситуация абсолютно не радует собственников и расстраивает риэлторов. Рынок аренды для агентств – совершенно не выгодный в данный момент сегмент. Хлопот много, а отдачи практически нет.

При этом опытные специалисты и агентства продолжают отслеживать ситуацию в этой сфере и ждут летне-осеннего периода.

Ежегодные наблюдения показывают: летом рынок аренды даже в самые худшие времена немного сдвигается с мертвой точки.

Анатолий Пысин:

– В ближайшее время на рынке аренды Москвы возможен небольшой подъем за счет абитуриентов, которые приедут поступать в столичные вузы.

С другой стороны, основные арендаторы – это «средний класс», который в большей степени зависим от экономического кризиса. Если будет общий подъем экономики, то и рынок аренды будет расти.

Сейчас наибольшим спросом будут пользоваться квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц.

Даниил Пятецкий, частный риэлтор:

– Никаких существенных изменений в ближайшей и среднесрочной перспективе ожидать не стоит. Рынок аренды по-прежнему будет находиться в состоянии стагнации, без каких-либо значительных положительных изменений.

Ближе к осени стоит ожидать увеличения активности со стороны потенциальных арендаторов, которая на общем фоне существенного и постоянно увеличивающегося объема предложения никак не скажется на ценообразовании.

При этом даже поток новых поступающих в вузы и жителей регионов, решивших попытать счастья в столице, не спасет владельцев сдаваемого жилья от трудностей удачно пристроить свои квадратные метры и получить за это хоть какую-то прибыль.

Как правило, люди, ступающие на тропу поиска квартиры, осведомлены о ситуации на рынке, поэтому требования будут все те же – максимально комфортные условия при минимальной цене. Только так сейчас можно привлечь арендатора, считают риэлторы.

К тому же большую конкуренцию квартирам в самой Москве составляет жилье в ближайшем Подмосковье, которое выгодно отличается более современной архитектурой самих домов, планировок, при такой же или более низкой стоимости.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *