Сегодня затронем одновременно и банальную, и сложную взаимосвязь между ценой нефти и российской недвижимости.
С одной стороны, немало тех, кто отмечает удивительную схожесть движения цен на нефть и индексов московской (российской) недвижимости. В интернете гуляет множество графиков, который красноречиво фиксируют значительную корреляцию двух величин.
-
- Если мерить в рублях, то, в общем, имеем примерно то же самое.
-
С другой стороны, еще больше тех, кто полностью или частично отвергают эту взаимосвязь, не придавая большого значения тому, что происходит на сырьевых рынках. И совершенно зря.
Отрицающие взаимосвязь чаще всего просто не понимают, что деньги от продажи сырья могут поступать в экономику не через один какой-то канал, а разными способами.
Так или иначе, рынок недвижимости получает свою часть нефтяной ренты.
Низкая эластичность предложения довершает дело: строители не способны быстро отреагировать, и даже небольшой приток наличности приводит к моментальному росту цены.
Что же это за «разные способы»? Разберем подробнее.
Доходы государственного бюджета
Бюджет – крупнейший получатель нефтяных денег. Настолько, что «нефтегазовые доходы бюджета» выделены в отдельную группу, что сильно облегчает подсчет.
Официально 40-50% доходов федерального бюджета это прямые поступления от продажи нефти и газа. По итогам 2018 года нефтегазовые доходы бюджета превысили 9 трлн. руб. http://docs.cntd.ru/document/552237846 Правда, примерно 3 трлн. руб. из них было отложено в качестве резервов (см. ниже).
Как это связано с покупками недвижимости? – Влияние может быть довольно разнообразным, но главное это рост зарплат бюджетников, у которых становится больше возможностей приобрести себе жилье, как за счет личных средств, так и за счет ипотеки.
Например, учителю подняли зарплату на 20%. Он сумел быстрее накопить на первоначальный взнос, а банк увеличил ему сумму одобренного ипотечного кредита.
Резервы бюджета
Часть нефтегазовых доходов правительство «прячет», перекладывая в разные «кубышки», и потом вытаскивает обратно в моменты ухудшения внешней конъюнктуры. Сырьевая природа этих денег может быть завуалирована, т.к. момент их траты не совпадает со временем высокой цены на нефть, что однако не меняет дела.
До кризиса 2014 года излишки складировались в Резервном Фонде и Фонде Национального Благосостояния. Начиная с 2018 года тактика была изменена, и бюджетный профицит идет на скупку долларов Минфином. Но суть – все та же.
Часть нефтяной ренты временно изымается с рынка за счет искусственного ослабления курса рубля, а также частично перераспределяется в пользу экспортеров.
Может показаться, что зависимость благосостояния от цены на нефть ушла в прошлое («нефть растет, доходы населения нет»), но это лишь иллюзия, вызванная политикой правительства в области управления излишками от продажи нефти.
Доходы нефтегазовых корпораций
На долю сектора «нефть и газ» приходится 41,3% совокупной прибыли, или почти 2,56 трлн. руб. согласно рейтингу РБК.
Причем, в 2015-2016 годах доля нефтегаза была еще больше. Можно даже сказать, что почти вся нетто-прибыль (суммарная прибыль за вычетом суммарных убытков) российской экономики в то время была сосредоточена в этом секторе. И это уже с учетом того, что правительство обложило нефтяников триллионными налогами! Выглядело это примерно так:
-
- Чистая прибыль нефтегазовых корпораций косвенно влияет на рынок недвижимости, например, через выплаты дивидендов акционерам.
- Мультипликативный эффект
Выше мы прикинули прямое денежное вливание в экономику от продажи нефти и газа – 6 трлн. руб. (=9-3) получает бюджет и еще 2,5 трлн. в виде чистой прибыли – нефтяные корпорации. Итого, 8,5 трлн. руб. Для сравнения весь оборот розничной торговли немного превышает 30 трлн. руб.
Но это лишь вершина айсберга. Влияние на экономику не ограничивается только прибылью нефтяной отрасли. Только на три ведущие нефтегазовые компании (Газпром, Лукойл и Роснефть) приходится 17 трлн. руб. выручки согласно рейтингу РБК https://www.rbc.ru/rbc500/
Часть выручки уже подсчитана (сидит в прибыли и доходах бюджетах), но часть – это операционные затраты корпораций – закупка оборудования, инвестиции, выплата заработных плат и т.д.
Например, Газпром закупил трубы у металлургической компании. На эти деньги та выплатила зарплаты своим сотрудникам, а они уже получили возможность купить квартиры. Цепочка может быть и длиннее. Лукойл поучаствовал в строительстве стадиона «Спартак».
Для стройки был закуплен бетон у подмосковного завода, а тот за счет этого показал прибыль в отчетном году и тоже повысил зарплаты. Эти деньги поступили на оплату товаров в сети «X5», которое по итогам года тоже показала рекордную выручку и прибыль.
В итоге в прибыли X5 сидит некоторая часть нефтяной ренты, о чем само руководство гиганта, не говоря уж о рядовых сотрудниках, даже не задумывается.
Подсчитать мультипликативный эффект хотя бы приблизительно едва ли возможно. Разве что от обратного. Когда в моменты снижения цен на нефть начинают хворать отрасли, ранее чувствовавшие себя прекрасно и казалось бы не имеющие отношения к продаже сырья, начинаешь задумываться об истинном значении нефти для российской экономики.
Потребительская рента
Но и это еще далеко не все.
Выгоду от высокой цены на нефть мы с вами получаем каждый день, ничуть того не замечая. Как? – Да очень просто. В цене практически любого товара, который мы покупаем в магазине, даже если это отечественный продукт, «сидит» какая-то доля импорта. А цена импорта зависит от валютного курса, а валютный курс напрямую зависит от того, сколько нефти продано за рубеж и по какой цене.
Проще говоря, нефть позволяет потребителям покупать товары дешевле.
Сегодняшнюю экономику России можно описать как «нефть в обмен на все». Потребители долгое время наслаждались товарным изобилием по низким ценам, даже не подозревая, что оно было куплено на нефть.
Если Россия не получает достаточного количества долларов от экспорта углеводородов, то любой товар, в котором есть импортная составляющая, будет стоить дороже. Намного дороже. Например, сегодня вы можете купить компьютер за 20 тыс. руб.
Если нефть подешевеет, то этот же компьютер будет стоить для вас 40 тыс. руб. или больше. А чем дороже товары тем, разумеется, меньше у вас будет возможности откладывать деньги на что-то значительное (недвижимость).
Кстати, в себестоимости недвижимости практически нет импортной составляющей, поэтому сама недвижимость не дорожает во время скачков курса. Подробнее об этом написано в статье Парадоксы недвижимости. Почему на все товары цены выросли, а на недвижимость упали?
То, что эти рассуждения, не просто теория, а грустная реальность, все почувствовали на своей шкуре совсем недавно.
Очевидно, что кризис 2014-2016 ударил в первую очередь по потребительской ренте. Доходы бюджета, резервы и прибыль экспортеров пострадали значительно меньше.
Но чудес не бывает и кто-то должен был заплатить за снижение цены на нефть. Заплатили потребители. Это не только пресловутая инфляция, но и катастрофическое снижение качества продуктов.
Многие дорогие продукты просто-напросто исчезли из продажи, и их место заняли подделки.
Итак, с ростом цены на нефть, при прочих равных, происходит укрепление курса валюты, рост располагаемых доходов и у потребителей становится больше денег на покупку недвижимости. Падение цены на нефть наоборот, приводит к ослаблению валюты, сокращению располагаемых доходов и спроса на недвижимость.
Низкие процентные ставки
Наконец есть еще один канал, через который нефть влияет на спрос на недвижимость. Это процентные ставки. Бурный приток нефтедолларов в экономику имеет следствием профицит ликвидности в банковской системе.
Грубо говоря, денег много, а точек их приложения мало, что закономерным образом приводит к снижению процентных ставок. Кроме того дешевый импорт (см. предыдущий пункт) означает еще и низкую инфляцию, что также делает возможным снижать ставки.
Низкие ставки позволяют раздавать дешевые ипотечные кредиты, что естественно разгоняет цены на недвижимость. Самый свежий пример – это 2018 год, когда снижающаяся инфляция дала повод к раздаче 3 трлн. руб. ипотечных кредитов, и цены на недвижимость через несколько месяцев выросли.
Как только тренд на сырьевом рынке сменился, ставки пришлось поднимать, и рост выдачи ипотечных кредитов замедлился. Иными словами, связь цены на нефть и ипотечного спроса на недвижимость достаточно жесткая.
Выводы
Как мы увидели, нефтяные котировки прямо или косвенно влияют на спрос на недвижимость, а соответственно и на цены. Можно сколько угодно «не замечать» эту взаимосвязь, но для читателя, который смог осилить эту статью, надеюсь, стало более понятно, как деньги с сырьевого рынка попадают в карманы покупателей недвижимости.
В 2014-2015 году цены на нефть упали. Недвижимость тоже не удержалась, несмотря на истерические попытки ее поддержки.
В 2017-2018 цена на нефть начала отрастать. Рынок недвижимости тоже оживился.
Связать одно с другим большого труда не стоит. Более того, это еще и весьма ценная информация для инвесторов, которые рассчитывают правильную точку входа и выхода на рынок. Дело в том, что рынок недвижимости реагирует задержкой на нефтяные колебания, что дает некоторый запас времени для принятия решения. Подробно это было описано в статье Лайфках для ленивых: что будет с ценами на жилье.
Падение рубля: как это повлияет на рынок недвижимости
- Падение рубля: как это повлияет на рынок недвижимости
В понедельник, 9 марта 2020 года, резко изменился курс евро и доллара к рублю. Это новая реальность, которая поменяет рынок жилой недвижимости. Но пока этого не случилось — у девелоперов все еще есть рычаг, чтобы в последние недели марта обратить ситуацию в свою пользу — и на благо клиентов. О том, что нужно сделать прямо сейчас, говорит директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
Партнерский материал
Падение курса рубля, конечно, сразу или понемногу уменьшит покупательную способность — но для девелопера страшно не это.
Все мы живем в новой системе проектного финансирования, и возможные колебания ключевой ставки повлияют не только на ипотеку, как раньше, но и на главное для застройщиков — ставку в стоимости проектного финансирования.
Так что, если Центробанк примет решение увеличить ключевую ставку, последствия будут весьма и весьма тяжелыми для девелоперов.
Впереди моменты неопределенности. Правительство будет вынуждено создавать какие-то инструменты замещения или возмещения — это потребует времени, и здесь пока нет ясности.
Сможет ли стабилизироваться цена на нефть на приемлемых показателях для России? Стабилизируется ли курс? Все это неизвестно.
Но есть вещи, которые девелопер во всей неопределенности совершенно точно может сделать для себя и покупателей.
Нужно любой ценой донести до клиентов: если вы хотите купить квартиру сейчас, то лучшего времени нет. Я говорю именно о тех, кто активно ищет квартиру в данный момент и находится в подвешенном состоянии.
В спокойные времена такие люди «болтались» бы по рынку до полугода, но именно сейчас девелопер способен быстро мобилизовать их и подтолкнуть к покупке.
Тем самым — собрать по ДДУ или на эскроу-счетах максимальное количество средств с тем, чтобы обеспечить себе поток в моменте.
Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев
Для человека квартира — это капитал. По статистике, до 90% людей приобретают ее для себя. Кроме того, ставки депозитов сейчас небольшие — и последний тренд такой, что люди «перебрасывают» деньги оттуда в недвижимость. На этом можно выстраивать простую логику для клиентов, например: «Храните деньги в квадратных метрах» или «Держим цены до конца марта».
Кроме того, важно акцентировать внимание на том, что неопределенность сейчас велика и в случае пересмотра базовых параметров ключевой ставки ипотечные ставки могут измениться.
Каналы коммуникации с клиентом — любые доступные. Кроме того, стоит усилить работу с агентской панелью, потому что она взаимодействует с людьми напрямую. Как вариант, можно поднять им вознаграждение за сделки только в марте. А также провести сопутствующий комплекс мероприятий: обзвонить тех, кто долго думает, или ждет момента для трейд-ин.
На мой взгляд, важно чтобы «подвешенные» клиенты на любой стадии в разных сценариях четко услышали: или сейчас вы возьмете квартиру на этих условиях, или завтра вы останетесь один на один с не очень понятной ситуацией.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Сейчас читают
Где и как провести сделку без ипотеки
Инструкция: как купить квартиру в ипотеку
Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки
Была ли эта статья полезна?
Связь между нефтью и рынком недвижимости | Статьи по теме "Кризис" на портале недвижимости Move.ru
Связь между нефтью и рынком недвижимости
Это уже сложившаяся традиция – как только цены на нефть начинают падать, за собой тянет и курс рубля, а следовательно, российская валюта падает и повышаются цены на все, на недвижимость в том числе.
О том, какое серьезное влияние оказывает на рынок недвижимости цены на нефть, больше всего какой сегмент страдает от этого, а также чем грозит дальнейшее снижение и о возможных сценариях развития, рассказали эксперты.
Всем известен тот факт, что доходы от продажи нефти составляют основную часть бюджета Российской Федерации. Снижение ее стоимости привело к обесцениванию национальной валюты.
Падение курса рубля относительно доллара и евро означает увеличение себестоимости строительства объектов недвижимости.
Это связано с тем, большая часть строительных и отделочных материалов, а также строительное оборудование и комплектующие не имеют аналогов на отечественном рынке, и потому закупаются за рубежом. Как следствие, растет конечная цена квадратного метра во всех проектах рынка недвижимости.
«Низкая цена на нефть спровоцировала в России начало полномасштабного финансового кризиса, который привёл к увеличению ключевой ставки Центральным Банком и ужесточению условий по ипотеке, а также ухудшению ситуации на рынке труда, — рассказывает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.
— Это привело к упадку рынка жилой недвижимости, поскольку лишило потенциальных покупателей жилья «уверенности в завтрашнем дне» и возможности привлечь относительно дешёвую ипотеку.
Падение спроса на квартиры отрицательно влияет на бизнес застройщиков, которые реализуют строительство в том числе за счёт денег дольщиков».
Напомним, что с середины 1990-х до середины 2000-х годов цены на недвижимость в долларовом эквиваленте прогнозируемо менялись вслед за стоимостью нефти, реагируя на изменения в течение 3-6 месяцев.
Однако после кризиса 2008 года многое изменилось: в период восстановления прямой зависимости уже не было. В 2009 году цены на недвижимость в долларах упали, как и стоимость нефти. На протяжении 2011-2013 годов нефть дорожала: в 2014 году она достигла 100 и более долларов за баррель.
Но взаимосвязь стала менее очевидной: стоимость недвижимости в долларах не превысила показатели 2008 года.
«Почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль – медленнее, а в минувшем – наоборот, лежит в причинах кризиса, — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
— Если шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, то сейчас одновременно сыграли роль обостренная геополитическая обстановка, растущая сырьевая зависимость экономики, а также введение антироссийских санкций.
Причем ответные санкции также оказали негативное влияние скорее на собственную экономику, чем на те страны, против которых они были введены. В настоящее время во всей мировой экономике происходит стагнация».
Есть ли связь
По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в последние годы прямой зависимости нет по нескольким причинам.
«В 1990-е годы не было ипотечного кредитования: речь шла о прямом платежеспособном спросе, а сбережения граждан хранились в долларах, — вспоминает он.
— Затем на объем платежеспособного спроса стала сильно влиять ипотека, которая до кризиса 2008 года была в значительной мере валютной, а после 2009 года стала в основном рублевой. На рынке новостроек доля ипотечных сделок доходила до 70-80%, на вторичном превышала 35%».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», также утверждает, что прямой зависимости между ценами на нефть и развитием российского рынка недвижимости нет: кроме стоимости нефти, существенное влияние на рынок оказывают также объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара и евро и т.д. «Однако косвенно ценовые показатели нефти и жилья все же связаны, поскольку конъюнктура нефтяного рынка в значительной степени определяет векторы российской экономики, — говорит она. — От цен на нефть, в конечном счете, зависят объемы жилищного кредитования и количество денег на руках у граждан, уровень их доходов, темпы инфляции и ряд других факторов. Соответственно, и рынок недвижимости как одна из составляющих экономической системы в той или иной степени реагирует на «нефтяное» воздействие».
«Связь между ценами на эти товары, вероятно, есть, но она не столь очевидна, и совершенно точно не линейна, — считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». — Косвенно ее можно описать через валютные колебания.
Российская экономика ресурсозависима, при удорожании экспорта отмечается рост экономических показателей, растет объем инвестиций в том числе в наиболее развитые рынки, например, рынок недвижимости.
При росте цен на нефть, которая является основным экспортным товаром страны, укрепляется национальная валюта, а дополнительный приток денежной массы повышает общий уровень цен».
«Можно говорить о косвенном влиянии конъюнктуры нефтяного рынка на рынок недвижимости как составную часть российской экономики, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Прямой зависимости цен на недвижимость от цен на нефть нет. Снижение цен на нефть влияет на цены на жилье из-за ослабления курса рубля, как следствие снижаются долларовые цены на недвижимость».
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, также отмечает, что наиболее заметна связь цены на нефть и долларовых цен на недвижимость. «Конечно, на рынке жилья стоимость не может меняться так же стремительно, как цена нефти, — рассказывает он. — Но анализ более длительных временных периодов свидетельствует, что эта связь очевидна».
«В России цены на нефть напрямую влияют на наполняемость бюджета и курс национальной валюты, а также на доходы тех, кто «сидит на трубе», — комментирует Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Рынок недвижимости, пусть и опосредовано, но подвержен этому влиянию.
Вдобавок ко всему, нефтяники часто покупают дорогие квартиры в столице, повышая спрос. Конечно, наиболее подвержен этому влиянию рынок дорогих квартир, которые чаще всего номинировались в иностранной валюте. Думаю, что в будущем рынку недвижимости ничего не грозит, по крайней мере, в связи с нефтью.
Она будет постепенно дорожать, никакого дальнейшего снижения не будет».
«Пропорция нефти, рубля и доллара, по сути, идеальная, — считает Яна Сосорева, зместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость».
— Если нефть упадет примерно в 3,5 раза и будет стоить 30 долларов, то на такую же величину уменьшится и спрос. Посчитать, сколько будет стоить рубль в этом случае несложно. Например, недвижимость, которая продавалась за 120 рублей тысяч за кв.м.
или 3529 долларов по курсу в 34 рубля, по сегодняшним ценам должна стоить 225 тысяч рублей».
По мнению Сергея Ковалева, директора по маркетингу ООО «Бэст Консалтинг», снижение цен на нефть в наибольшей степени повлияло на сегмент коммерческой недвижимости – началось снижение цен как при продаже, так и при сдаче объектов в аренду.
«Помимо этого, в сегменте элитной недвижимости про всё чаще начинают назначать цены в рублях, — говорит он.
— Дальнейшее снижение цен на нефть в первую очередь приведет к дальнейшему снижению стоимости коммерческой недвижимости и снижению заполняемости арендаторами торговых центров».
Прогнозы
Под влиянием сложной экономической ситуации происходит прежде всего снижение покупательной способности населения, а значит, падает спрос на недвижимость – как жилую, так и коммерческую.
По словам Марии Литинецкой, из-за ухудшения экономической ситуации, компании сейчас будут жестко контролировать свои затраты, сворачивать программы по развитию, переезжать в более дешевые и меньшие по площади офисы.
«Соответственно, первое, что мы уже видим — снижение спроса и емкости рынка коммерческой недвижимости, который в кризис страдает в первую очередь, — утверждает она. — Арендаторов и покупателей становится меньше, что приводит к ужесточению конкуренции за клиента и снижению цен на аренду и покупку».
По оценкам аналитиков, колебания цен на нефть способны повлиять на ежемесячные изменения рынка жилой недвижимости с вероятностью до 50%, при этом период отставания показателей рынка недвижимости относительно цен на нефть обычно составляет не менее двух месяцев.
Несмотря на постоянные разговоры о диверсификации и инновациях, Россия все еще очень сильно зависит от продажи энергоносителей, поэтому снижение стоимости нефти приводит к ухудшению экономических показателей, что отражается на банках, финансовой ситуации застройщиков и снижении покупательской активности населения.
Соответственно, средне- и долгосрочное снижение стоимости барреля, безусловно, приводит к коррекции цен как городского, так и загородного жилья.
Однако коррекция цен вниз на столичном рынке жилья возможна лишь при заметном и длительном снижении платежеспособного спроса, да и то эта коррекция вряд ли превысит показатель в 10-15% — даже во время кризиса 2008 года максимальный дисконт составлял не более 20%.
Стоит отметить тот факт, что нефть не является сегодня главным фактором ценообразования на рынке недвижимости. Сегодня все зависит в первую очередь от ситуации внутри страны, поведения государства и регуляторов финансового рынка — ЦБ и АИЖК.
Каким образом будут рефинансироваться ипотечные сделки, какой объем денежных средств будет направлен в эту сферу, как это повлияет на платежеспособный спрос — все это внутренние вопросы, ответы на которые должны прозвучать внутри страны.
Важнейшая роль — у государства, которое может прямо или косвенно поддерживать отрасль с помощью дотаций, субсидий, компенсационных выплат и, в числе прочего, регулируя условия получения согласовательно-разрешительной документации.
Итог
Цены на нефть оказывают влияние на макроэкономическую ситуацию в стране и опосредованно на рынок недвижимости, как один из секторов национальной экономики, стимулируя потребительский спрос.
В общем и целом это выглядит так — высокие цены на нефть увеличивают приток нефтедолларов в страну, а доход, полученный компаниями-экспортерами, используется на различные нужны, в том числе на инвестиции, выплаты сотрудникам, акционерам и прочее.
Инвестиции приводят к расширению производства и созданию новых рабочих мест и, как следствие, появлению платежеспособных потребителей. В конечном итоге приток капитала из нефтегазовой отрасли стимулирует спрос на недвижимость.
По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, данный спрос предъявляется не только сотрудниками, но и всеми, кто, так или иначе, является бенефициарами данных компаний, а также всеми хозяйствующими структурами в стране, которые испытывают положительное влияние от доходов компаний-экспортеров. «Также увеличение доходов компаний-экспортеров приводит к повышению налоговых отчислений (НДПИ – налог на добычу полезных ископаемых), которые на половину формируют бюджет страны, — говорит он. — Это в свою очередь позволяет увеличивать расходные статьи бюджета. Таким образом, снижение цен на нефть негативно отражается на всей российской экономике».
Заметим, что официальные прогнозы Министерства экономического развития всегда привязаны к прогнозному уровню цен на нефть. По мнению аналитиков, при сохранении низкого уровня цен на нефть прогноз ВВП на 2015 год является отрицательным. В таком случае стоит ожидать и сокращения потребительского спроса на рынке недвижимости.
Однако, несмотря на это, стоит еще раз подчеркнуть, что в первую очередь на рынок недвижимости влияет не цены столько цены на нефть, сколько политика Центрального Банка РФ в части регулирования учетной ставки и поддержки ипотечных программ. Доступная ипотека – одно из основных условий позитивного развития строительной отрасли в России.
Тем более в отличие от коммерческого рынка, рынок жилья всегда может надеяться на поддержку государства. Поэтому в жилом секторе гораздо большее значение имеют действия внешних регуляторов в ответ на общее ухудшение экономической ситуации. Разработка социальных программ и субсидирование ипотеки может простимулировать спрос населения.
При отсутствии корректировки ситуации со стороны Правительства и Центробанка, нас ожидает снижение спроса на недвижимость и цен.
Сугра Гаджиева
Как стоимость недвижимости зависит от цены на нефть
Как цены на нефть влияют на стоимость недвижимости по стране – падение спроса, покупательской способности, активизация иностранных покупателей и дешевеющее элитное жилье.
Прямой зависимости между рынками нефти и недвижимости нет, однако, как утверждают эксперты, колебания цен на «черное золото» косвенно оказывает влияние на положение в секторе жилья. Впрочем, ничего странного тут нет, в экономике все взаимосвязано. И такое важное для России сырье, как нефть автоматически влияет не только на курс национальной валюты, но и на все остальные сегменты.
Эксперты уже не раз пытались вывести универсальную формулу влияния стоимости на нефть на рынок российского жилья. И в итоге пришли к выводу, что прямой взаимосвязи тут просто нет.
Однако нефтяной сектор оказывается тем самым базовым фактором, который влияет на всю экономику страны в целом и ее устойчивость. Падение цен на черное золото ослабило рубль и привело к падению долларовых расценок на российском рынке недвижимости.
Сейчас стоимость на объекты в валютном выражении оказываются чрезвычайно соблазнительными для потребителей, ведь они предлагаются в рублях, но по старому курсу, которого уже, скорее всего не будет.
А вот в другом отношении ситуация оказывается уникальной – валютный минимум сочетается с высокими рублевыми расценками. Срочно продать квартиру в Москве, цены на которые даже поднялись, теперь выгоднее покупать иностранцам.
«Черное золото» ударило по спросу
На фоне резкого падения цен на нефть существенно ослабилась национальная валюта и во всю силу появились кризисные явления в экономике.
Как результат, резко упал спрос и покупательская способность населения.
Как считают эксперты, в итоге все это окажет очень негативное влияние на рынок и в конце приведет к падению курса на недвижимость. Но, пока что, продавцы держат расценки на объекты.
Прямой зависимости нет
Однако нефтяной рынок действует на недвижимость медленно, и показывает большую динамику и волатильность.
В то время как цены на нефть находились в большом диапазоне и быстро менялись, расценки на жилье отзываются медленнее.
Как отмечают эксперты, на них влияют самые разные факторы, и именно все они в совокупности и оказывают требуемое влияние на рынок недвижимости и производят какой-то определенный эффект.
Если проследить динамику курса на нефть за последний год и стоимость квадратных метров, зависимости и взаимосвязи между ними не будет никакой. Явления на сырьевом рынке лишь со временем отзываются на других рынках, в том числе и в недвижимости.
Но аналитики сходятся в одном – в результате падения цен на нефть ухудшится положение девелоперов и в итоге снизятся цены на недвижимость. Поэтому выгодно продать квартиру скоро уже не получится.
Что будет со стоимостью жилья из-за падения цен на нефть
MAXIM SHIPENKOV/EPA/ТАСС
Каждый экономический кризис в России проходил на фоне падения мировых цен на нефть. Как следствие — снижались и цены на жилье. Рассказываем, к чему готовиться продавцам и покупателям московского жилья.
В понедельник, 9 марта, цена североморской нефти Brent упала более чем на 27% — до $30–32 за баррель. На фоне обрушения цен на нефть на международном валютном рынке взлетели курсы американской и европейской валют. Курс доллара достигал в понедельник 75 руб., евро — 85 руб.
Обвал цен на нефть сопровождал каждый экономический или финансовый кризис в России — 1998, 2008 и 2014-2015 годов, — а также всегда являлся опосредованной причиной снижения стоимости московского жилья. Вспоминаем, как проходили прошлые кризисы и чего они стоили продавцам и покупателям столичной недвижимости.
Три кризиса
В кризис 1998–2000 годов, причиной которого стали обвал рынка ГКО, огромный госдолг России, колебания на азиатских рынках и падение цен на нефть, цены на жилье в Москве рухнули в долларах на 30–35% — до уровня $700 за 1 кв. м.
Для справки: в октябре 1997 года за баррель американской WTI давали $22, а в декабре 1998 года — всего $11. Тогда в Москве пострадал рынок вторичного жилья — большинство москвичей получало зарплату в долларовом эквиваленте.
Кризис подстегнул развитие рынка недвижимости, началась активная массовая жилая застройка, рост цен возобновился в 2001 году.
Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м ( «РБК-Недвижимость»)
Мировой экономический кризис начался в 2008 году. Его причинами стали ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах, снижение цен на нефть. Падение цен на московском рынке жилья составило 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. В 2008 году цены на нефть в июле достигали $145 за баррель, в сентябре — упали до $91.
Тогда произошел масштабный отток западных инвестиций с развивающихся рынков, из России ушли все крупные инвестфонды. Это привело к ряду банкротств крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года.
Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м ( «РБК-Недвижимость»)
Кризис 2014 года в России называют внутренним. Он был обусловлен падением цен на нефть и рубля, антироссийскими экономическими санкциями, введением контрсанкций. До середины 2014 года цены на нефть оставались стабильными в пределах $105–115 за баррель.
В сентябре 2014 года котировки пошли вниз и к декабрю рухнули до $60 за баррель. Падение цен на московское жилье в конце 2014-го — начале 2015 года составило 55% в долларах и 15–20% в рублях.
Рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей.
Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии. Государство стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья.
Динамика средней стоимости жилья в Москве, $ за 1 кв. м ( «РБК-Недвижимость»)
Зависимость цен на недвижимость от курса цен на нефтьПрямой зависимости цен на недвижимость от курса цен на нефть нет, но есть опосредованная. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В.
Плеханова Геннадий Стерник, цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов:-условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе ипотечного; количество и доля ипотечных сделок;-макрофинансовые факторы (изменение курсов валют — девальвация и ревальвация);-макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости);
-инфляция и дефляция.
«Нефть — основной экспортный продукт Российской Федерации, и чем выше доходы от его продажи, тем больше денег вливается в отечественную экономику и на рынок недвижимости, который является ее неотъемлемой частью. Но не напрямую, а опосредованно — через фондовый рынок, увеличение прибыли госкомпаний, рост доходов населения и т.п.
Однако в итоге увеличение объема средств на рынке приводит к росту цен на жилье. И наоборот: чем ниже цены на нефть, тем меньше ликвидности в экономике и тем дешевле квадратный метр», — говорилось в статье 2016 года портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».«Для примера можно рассмотреть ситуацию 2008 года.
В то время с начала июля до конца декабря цены на нефть снизились почти на 73%. Цены на жилье в этот период продолжали расти, падение началось лишь в ноябре и продолжилось до сентября 2009 года — тогда долларовые цены снизились на 35%.
Рублевые цены потеряли меньше — всего около 10%», — рассказывал на страницах РБК руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Следующее не очень продолжительное снижение цен на нефть, как отмечает эксперт, пришлось на март—июнь 2012 года. За этот достаточно короткий период цены на нефть просели на 25%.
Цены на недвижимость начали снижаться с двухмесячной задержкой: с мая по август квадратный метр подешевел на 10% в долларах. Рублевые цены сначала отреагировали ростом на 9%, но к августу примерно так же снизились.
Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев, объяснял в мае 2019 года директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости ( По данным аналитики АН «Этажи»)
Колебания нефтяных котировок затрагивают 10% самых богатых россиянСтоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали в 2018 году эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников и Ольга Михеева.
Зависимость цен на нефть и столичные квартиры экономисты рассмотрели в своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости».
При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечали экономисты. Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах.
Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015-го — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос.
В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир, указывали экономисты.При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования.
Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты сделали вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.
При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняли аналитики ЦМАКП.
Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов.
В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.
www.realty.rbc.ru
Как повлияет «скачок» цен на нефть на акции российской «нефтянки»
- Сегодня участники рынка испытали ценовой «шок» от взлета нефтяных котировок более чем на 10% по всем сортам черного золота.
- В моменте цена достигала $70 по марки Brent, а рост котировок на 15% в течение нескольких минут явился одним из крупнейших дневных изменений стоимости энергоносителя за всю историю.
- Столь стремительный взлет котировок нефти обусловлен выбытием с рынка около 5% мирового объема сырья из-за атак террористов на нефтяную отрасль Саудовской Аравии.
- От величины ущерба и сроков, необходимых для восстановления нефтяной промышленности, будет зависеть дальнейшее ценообразование товара.
Новости для участников нефтяного рынка явились форс-мажором. Ввиду неожиданного движения нефтяных котировок многие участники торгов, работающие на понижение цен и имеющие открытые короткие позиции (шорт) по итогам недели, остались «запертыми» в своих позициях.
Маржинальность рынка приведет к малопрогнозируемым движениям на рынке нефти в ближайшие дни. С технической точки зрения, поддержкой выступает уровень $64, а сопротивлением – область $68-70 по Brent.
Участники рынка, опрошенные Reuters опасаются роста цен вплоть до $100 за баррель, если производство в Саудовской Аравии не будет восстановлено в ближайший месяц, а объемы предложения на рынке не восполнятся другими производителями сырья.
Все группы активов на международных рынках капитала — валюта, сырье, акции, облигации – ощутили на себе влияние фактора нефти.
Наибольшую чувствительность закономерно могут проявить акции нефтегазового сектора. Определим степень влияния «ралли» на рынке энергоресурсов на стоимость отечественных нефтегазовых компаний.
- Исходя из проведенного нами анализа влияния нефтяных котировок на стоимость акций, зависимость текущего «взлета» нефтяных цен на российскую «нефтянку» в среднесрочной перспективе будет носить сдержанный характер.
- Данный факт обусловлен иными факторами ценообразования российских акций – стоимостью национальной валюты, оценкой политического риска, международной санкционной войной.
- При этом оценка взаимосвязей проводилась по отношению к рублевым ценам нефти («рублебочка»), что обусловлено спецификой экспортоориентированной экономики России.
Динамика коэффициентов чувствительности (бета коэффициенты, таблица 2) цены акции нефтегазовых компаний от стоимости нефти отражает низкую чувствительность как на протяжении последних 5 лет, так и при оценке данных взаимосвязей по каждому году.
- Наибольшую чувствительность проявляли бумаги Лукойла, Роснефти и Татнефти-ао.
- С краткосрочной точки зрения данные акции наиболее полно отражают динамику нефтяных цен, а значит даже в случае краткосрочного изменения стоимости нефти бумаги этих эмитентов имеют наибольший потенциал.
- Исходя из статистических параметров риска по нефтегазовым акциям изменение котировок наиболее чувствительных бумаг ограничится 3-4%-ами, по достижению которых инвесторам следует проявить повышенную осторожность.
- На рассматриваемом периоде достаточно умеренную реакцию проявляют акции Сургутнефтегаза-ао, при этом «префы» имеют отрицательные значения бета коэффициента, что говорит об учете иных факторов в ценообразовании долевых инструментов эмитента.
По результатам корреляционного анализа (таблица 1) Лукойл также являются лидером по степени взаимосвязи рублевых цен и стоимости акций. На протяжении 6 лет значение коэффициента корреляции отражает высокую положительную направленность.
Акции Газпрома, Новатэка, Сургутнефтегаза-ап, Татнефти-ап характеризовались слабой отрицательной взаимозависимостью на всем временном интервале оценки.
Если ситуация с добычей в Саудовской Аравии стабилизируется и/или будут найдены источники покрытия дефицита сырья, то акции с околонулевыми или отрицательными значениями бета коэффициента будут наилучшим образом защищать инвесторов от существенного обесценения стоимости портфеля нефтегазовых акций.
Таким образом с позиции среднесрочного и долгосрочного инвестирования при прочих равных условиях в текущей ситуации не стоит удивляться, когда при изменении стоимости нефти акции российских эмитентов не торопятся в полной мере повторять ее динамику. Локальное падение нефти может и не приводить к снижению стоимости акций нефтегазовых компаний, как и резкий скачок цен на нефть не является гарантией роста курсовой стоимости их акций.
БКС Брокер