В Ростове-на-Дону с 21 по 22 сентября проходил Международный форум арендных и строительных компаний. Организатором выступила «Национальная ассоциация арендодателей строительной техники» при поддержке ERA («Европейской арендной ассоциации»). Участвовало порядка 250 компаний.
Источник фото: exkavator.ruМеждународный форум арендных и строительных компаний проходил в Ростове-на-Дону
Будущее за комплексными решениями. Развитие аренды в Европе
Читайте
Опрос: более 40% игроков арендного рынка отметили увеличение спроса
По словам генерального секретаря ERA Мишеля Петижана, на протяжении 5 лет арендный рынок Европы показывал 5-7-процентный рост ежегодно. Сейчас развитие этого сегмента приостановилось, и даже ожидается небольшое снижение в связи с выходом Великобритании из ЕС.
Последняя, в свою очередь, является ведущей страной с наилучшими показателями в Европе. Германия и Франция — на второй и третьей позициях соответственно, следом за ними — Испания и Италия. Общий оборот арендного рынка в 2015 году составил 24,29 млрд евро.
При этом на долю трех лидеров пришлось 65% общего оборота средств.
Источник фото: exkavator.ruОбщий оборот европейского арендного рынка в 2015 году составил 24,29 млрд евро
Отвечая на вопрос, кто является мировым лидером в арендной отрасли, Мишель Петижан, не раздумывая, назвал Америку.
«Она является лидером, во-первых, потому что активно привлекает новые технологии, ищет новые модели техники и проникает на новые рынки, — пояснил генсекретарь Европейской ассоциации.
— Если мы говорим о европейских лидерах, то здесь нам есть чему поучиться у северных стран. Проблема заключается в том, что каждый рынок уникален, поэтому нужно находить свою модель ведения бизнеса».
Источник фото: exkavator.ruВо время форума проходила выставка строительной техники и оборудования
Развитие арендного сегмента, так или иначе, связано со строительной отраслью. Однако ведущие компании сегодня пытаются расширить свои предложения и выйти за пределы строительного рынка. В этом хорошо преуспели американские фирмы: лишь 50% их заказов связано со строительством. В Европе доля таких контрактов составляет 60-70%, в России — 90%.
Источник фото: exkavator.ruКомпания JLG продемонстрировала три подъемника — два ножничных и один коленчатый
Арендные компании сегодня не ограничиваются поставкой техники, они развивают услуги по техобслуживанию оборудования, обучению персонала, разработке правил техники безопасности, а также создают различные онлайн-сервисы.
«Будущее арендного бизнеса видится за комплексными решениями, — уверен М. Петижан. — Помимо всего прочего, важным инструментом сотрудничества между производителем и арендодателем является лизинг.
В Европе и Северной Америке к 2019 году ожидаются большие перемены на рынке лизинга в частности и в отрасли в целом».
Источник фото: exkavator.ruОдин из экспонатов выставки — бетоносмеситель Carmix 3500 TC
Еще одна тенденция на европейском арендном рынке — объединение и слияние компаний. Например, компания Loxamприобрела Lavendon и Hune. Таким образом парк техники увеличился с 16 000 до 44 000 единиц, а совокупный доход теперь составляет более 1,3 млрд евро.
Стремительный рост и другие тенденции арендного рынка России
Последние годы арендный рынок России развивается ускоренными темпами. Если раньше наша страна отставала от Европы, то теперь идет в ногу со всеми современными тенденциями.
Однако, несмотря на положительную динамику, уровень развития американского и российского арендного бизнеса разный. Для наглядного сравнения президент НААСТ Валерий Клименко привел следующие цифры: «Парк самой крупной компании United Rentals насчитывает 122 тыс.
подъемников, в то время как в арендном парке всей России насчитывается лишь 8 тыс. подъемных машин».
Источник фото: exkavator.ruНачиная с 2016 года арендные услуги в России набирают популярность
Вместе с тем в России отмечается рост экономических показателей (ВВП, производство, розничные продажи), так что отечественным рынкам (как строительному, так и арендному) есть куда расти. Еще прошлогодний блиц-опрос в рамках форума показал, что большинство представителей арендных компаний настроены позитивно.
Смотрите
Все объявления об аренде спецтехники
Начиная с 2016 года арендные услуги набирают популярность.
Объясняется это резким снижением закупок строительной техники, старением имеющегося оборудования, отсутствием финансирования компаний, низкой платежеспособностью населения, неуверенностью в экономической стабильности, а также повышением качества арендных услуг.
Сегодня отечественные компании предоставляют не просто машины, а комплекс решений. Ведь вместе с бизнесом меняются и запросы клиентов. Если раньше арендаторы обращали внимание только на цену, то сейчас их интересует качество оборудования, год выпуска техники, наработка, наличие сервиса и подменных машин.
Источник фото: exkavator.ruКомпания Haulotte представила электрические подъемники
По мнению В. Клименко, в отличие от мирового рынка на отечественном в ближайшее время не предвидится поглощений или объединений компаний. Появления крупных инвесторов также не планируется.
«Кидать станут чаще»: зачем ужесточают контроль за арендой жилья
Правительство России планирует навести порядок на рынке аренды жилья. Соответствующий законопроект внесут в Госдуму до конца года. Документ призван обеспечить прозрачность сферы, а также дать правовую защиту участникам сделок. Кроме того, предполагается цифровизация рынка аренды, что сделает удобнее подготовку и регистрацию договоров найма жилья.
Поможет ли новый нормативный акт легализоваться теневым арендодателям и увеличить приток средств в казну, «Вечерняя Москва» спросила у экспертов в области предпринимательства, налогов и недвижимости.
Общественный и политический деятель, руководитель Центра законодательных инициатив Инна Гориславцева пока не готова назвать инициативу полезной.
— Я пока не понимаю, чем новый закон о прозрачности рынка аренды жилья может помочь мне как арендодателю. Я не знаю, как он защитит мои права. Единственная его функция, как я полагаю, — это взыскание налога. Хотелось бы услышать от инициаторов законопроекта, что они планируют предложить взамен как стимулы, — сказала Гориславцева.
Сегодня, напомнила собеседница «ВМ», можно внести через интернет долгосрочный договор аренды без каких-либо трудностей. По ее мнению, дополнительные новшества в области цифровизации для этого не нужны.
Эксперт заметила, что обновление договора раз в год позволяет в случае необходимости вносить корректировки, поэтому в реальной жизни договор на аренду квартиры сроком более 12 месяцев никто не заключает. Это, по ее словам, дает возможность не регистрировать договор в государственных органах.
Общественный деятель пока не видит инструментов позитивной мотивации арендодателей к легализации, кроме «ужесточения наказания за сокрытие дохода». Она назвала страх плохим стимулятором и предположила, что «выйти из тени захотят немногие».
Руководитель проекта «Квартиры без риска» Кирилл Манаенков считает, что законы, необходимые для регулирования отношений на рынке недвижимости, есть, но они не работают.
— Я считаю, что вся нормативная база, которая регулирует аренду, уже имеется. Это Гражданский кодекс РФ. Надо просто добиться соблюдения этих норм. Но обеспечить жесткий контроль сложно, люди уклоняются от поборов. До одного года договор аренды по закону можно не регистрировать, — напомнил в свою очередь эксперт по недвижимости.
Маненков уточнил, что доля профессиональных рантье на рынке сдачи жилья мала. Это, как правило, люди с невысокими доходами. Собеседник «ВМ» заметил, что для них даже налог 4 процента согласно Закону о самозанятых — это много. По словам Маненкова, такие люди стараются брать деньги наличными и не афишировать то, что сдают квартиры.
Московский фонд реновации жилой застройки
Как напомнил специалист, Закон о самозанятых действует в четырех субъектах: Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах от полученных за сданное жилье денег придется отчислить 13 процентов подоходного налога. Это, по его мнению, еще сильнее затруднит установление контроля за частными лицами — арендодателями.
Манаенков добавил, что рынок аренды просел из-за пандемии: уехали гастарбайтеры, нет туристов. В связи с этим предложение по аренде опережает спрос, и съем жилья вряд ли, по мнению эксперта, поднимется в цене.
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Александр Саяпин предположил, что стоимость аренды в наступившем году поднимется незначительно, не более чем на 3 процента. Это «будет реакцией на инфляцию».
— Арендодатели и так должны регистрировать свои сделки и платить налоги. Просто это никто не делает, и вряд ли еще один закон на эту тему сам по себе сможет что-то изменить. Я полагаю, сдающие квартиры в аренду постараются остаться в тени. Механизма по выявлению подобных сделок пока нет, — признался Саяпин.
Он допустил, что особо ответственные и законопослушные люди, возможно, легализуются. В лучшем случае «таких будет не более трети от всего рынка».
Саяпин также предположил, что многие из упомянутых рантье пойдут на «компромисс»: они не станут указывать в договоре полную стоимость аренды, чтобы скрыть доход.
Квартиранты станут делать то же самое, чтобы не платить лишнее за аренду. Это, по мнению эксперта, увеличит риски арендодателей — их «чаще станут кидать».
Депутат Госдумы, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил, что работы предстоит много.
— Текст законопроекта пока я не видел. Если бы он был достаточно готов, его бы нам представили. Идея о необходимости легализации рынка аренды жилья возникла давно. Кроме того, должны быть защищены те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает. Пора начинать обсуждение формализации этих отношений. Существующее законодательство весьма либерально, — сказал депутат.
Пахомов уточнил, что перечисленное им необходимо, но не является острой проблемой. Он согласился, что не все имеющиеся нормативные акты соблюдаются, а иногда граждане уклоняются от выполнения тех или иных норм. Политик назвал решение описанных проблем вопросом будущего.
Пресс-служба мэра и правительства Москвы / Владимир Новиков
Депутат также считает, что ставка 4 процента, утвержденная как налог для самозанятых, по понятным причинам будет воспринята арендодателями лучше, чем 13 процентов подоходного налога.
Собеседник «ВМ» выразил надежду, что в процессе обсуждения рабочая группа рассмотрит минимальный вариант налогообложения.
Он также допустил возможность дискретного подхода по налогообложению в этой области, учитывающего форму собственности, арендную ставку и другие факторы.
Депутат Госдумы, заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Сергей Чижов заверил, что позитивные стороны для граждан новый закон также будет иметь, «надо лишь правильно все сделать».
— Любые механизмы, которые делают взаимодействие с государством быстрым, удобным и прозрачным и создают дополнительные гарантии защиты прав граждан, необходимо развивать. Крайне важно, чтобы не было перекосов, — уточнил политик.
Чижов пока не видел документов законопроекта, поэтому ему сложно судить об инициативе. Депутат заявил, что «насильно рынок не обелить». При этом преференции и льготы гораздо эффективнее работают для тех, кто действует легально. Это подтверждает практика, сказал парламентарий.
Как пример правильно интегрированного в жизнь закона парламентарий назвал Закон о самозанятых с минимальной налоговой ставкой и полноценным доступом ко всем мерам поддержки бизнеса. Он подчеркнул, что люди сами принимают решение работать в правовом поле, так как это выгодно: к концу 2020 года в качестве самозанятых зарегистрировались 1,5 миллиона человек.
«Вечерняя Москва»
Заместитель председателя комитета по налогам сообщил, что «в тени» сегодня находится порядка 90 процентов арендного рынка — это около 5 миллионов квартир общей площадью свыше 230 миллионов квадратных метров. Сфера давно требует наведения порядка, уверен он.
Депутат напомнил о просрочках ежемесячных платежей, порче имущества, несоблюдении тех или иных договоренностей, жалобах соседей, с которыми сталкиваются нелегальные рантье, а также о возникающих спорах с квартирантами.
— Важно, чтобы при регулировании рынка арендного жилья не пострадали люди.
Легализация арендных отношений должна быть выстроена таким образом, чтобы граждане не потеряли деньги, а с другой — приобрели дополнительные преимущества.
Кроме того, налог следует дифференцировать: для одних сдача квартир в аренду — хорошо налаженный теневой бизнес, а для других — жизненно важная прибавка к семейному бюджету, — подчеркнул Чижов.
Собеседник «ВМ» отметил, что правительство планирует внести законопроект ближе к декабрю. Он пообещал при обсуждении отстоять нормы, которые повысят гарантии правовой защищенности граждан, и пригласил заинтересованные стороны к личному диалогу.
В Госдуме назвали условия для индексации пенсий работающим пенсионерам
Рынок аренды квартир: что произошло в 2020 и чего ожидать в будущем | Rusbase
Дмитрий Сидоркин, основатель сервиса управления недвижимостью в аренде «Трастрент», следит за происходящим на рынке недвижимости и раз в год делится наблюдениями.
Рынок аренды квартир: что произошло в 2020 и чего ожидать в будущем Ирина Печёрская
«ПИК-Аренда» экспериментировала и начала масштабироваться
Показатели
В Москве и Санкт-Петербурге через сервис ежемесячно сдается до двух тыс. квартир. За два года в основном в Москве и частично в Санкт-Петербурге сервис сдал 40 тыс. квартир.
- В феврале запустили приложение подбора жилья по механике Tinder. На конец 2020 оба приложения отсутствуют в сторах.
- В апреле анонсировали запуск услуги «ПИК-Аренда плюс» для автоматической регистрации собственников как самозанятых и генерацию чеков за 2% в месяц от суммы аренды. Зарегистрированы как партнер налоговой в приложении «Мой налог». На основном сайте ничего нет.
- В августе запустились в Санкт-Петербурге с отличными условиями от московских: помимо комиссии 50% для жильцов, появилась комиссия 30% для собственников.
- В ноябре запустились в Татарстане. Для собственников квартир услуги бесплатны, для жильцов по желанию ежемесячно 5% за отсутствие депозита и разовая комиссия 50% при заселении.
- В ноябре запустились в Нижнем Новгороде и в Воронеже.
«Циан» растет и развивает начатое в 2019 направление для работы без посредников
Развивает сдай/сними
Проверяют и страхуют, показы не проводят. Для жильцов услуга стоит: 15% разовая комиссия и 990 рублей в месяц на протяжении всего срока проживания.
- Хвалят сдачу квартиры с уплатой налогов на самозанятости, в партнерах налоговой не числятся, зато есть банк-партнер «Банк 131» и страховой партнер «Манго Страхование».
- В конце 2020 купили N1.RU
Подписано соглашение о приобретении одного из лидирующих региональных порталов-классифайдов по недвижимости — N1.ru.
Готовится к IPO
Выход на американскую биржу может состояться в 2022 году, и компания уже начала подготовку.
«Яндекс» с декабря начал тестировать сервис аренды со страховкой
Размер разовой комиссии — 50% от арендного платежа и ежемесячно плавающая стоимость 6–7% от арендного платежа (считается по формуле, описанной в оферте).
«Локалс» тестирует сервис со страховкой
Предлагают три тарифа:
- Мини. Разовая комиссия с арендатора — 19 900 руб. И ежемесячный платеж — 250 руб.
- Стандарт. Разовая комиссия с арендатора — 9 900 руб. И ежемесячный платеж — 990 руб.
- Премиум. Разовой комиссии нет, ежемесячный платеж — 1 990 руб.
Государство
Министерство строительства и «Дом.рф» легализуют рынок аренды жилья
Первое упоминание о платформе-агрегаторе появилось в январе 2020 года. Тогда публикация законопроекта планировалась на конец 2020 года, и запуск платформы в 2021 году.
В январе 2021 года публикация законопроекта была перенесена на конец 2021 года, а запуск агрегатора, вероятно, на 2022 год.
По ожиданиям правительства новая платформа будет ежегодно пополнять бюджет страны на 200 млрд рублей. Составить впечатление о платформе можно уже сейчас по упоминаниям в публикациях.
Какой она может быть:
- витрина объявлений, на которой помимо прямых собственников смогут размещать информацию об объектах агрегаторы и брокеры;
- оформление временной регистрации;
- оплата коммунальных услуг;
- оплата налогов;
- заключение договора;
- связь с Росреестром.
Чтобы все сработало и собственники оформляли аренду недвижимости официально, возможно, будут действовать три силы:
- Создадут благоприятный налоговый режим и дадут налоговые льготы. Например, чем дольше гражданин использует платформу для заключения сделок, тем меньше его налоговая ставка.
- Введут ответственность в административный Кодекс РФ.
- Создадут механизм выявления собственников жилья, которые не платят налоги: живут ли собственники нескольких квартир в них или нет, зарегистрирован ли временно кто-то в этих квартирах или нет.
Минфин предложил ЦБ и ФНС обменяться тайнами
Для борьбы с укрытием от налогов планируется наладить обмен данными юридических лиц между налоговой службой и Центральным банком. Министерство финансов опубликовало документ, подробно описывающий обмен банковской и налоговой тайнами.
Доступ к данным об операциях физических лиц пока не предусмотрен.
«Авито», «Циан» и «Авто.ру» могут подключить к «Госуслугам»
Минцифры предлагает крупнейшим порталам-агрегаторам присоединиться к ЕСИА «Госуслуг». «Циан» и «Авито» приняли предложение. На декабрь 2020 года способа авторизации по ЕСИА ни у кого нет.
Собирать информацию о продавцах и покупателях правительство пока не планирует. Однако, по мнению экспертов, в будущем эти данные могут заинтересовать многие ведомства.
Росреестр борется с перепродажей
Росреестр запретит создавать сайты-двойники, а также будет блокировать перепродажу сведений ЕГРН. При этом руководитель ведомства заверил, что данные будут доступны к использованию для разработки аналитических инструментов и продолжат применяться в интересах людей.
Росреестр переходит на «цифру»
Ежегодно Росреестр оказывается 35 млн услуг. Через ведомство проходит около 90 млн запросов в год о предоставлении данных ЕГРН.
В связи с этим к 2023 году эти услуги будут переведены на портал «Госуслуги». Передачу и обработку сведений планируют осуществлять с помощью национальной системы управления данными.
По прогнозам, 96% опций Росреестра будут выполняться в электронном пространстве.
Будет создана единая база данных граждан под управлением ФНС
Сведения о каждом россиянине внесут в отдельный регистр.
В регистре будут собраны Ф.И.О., дата и место рождения, пол, гражданство, СНИЛС, ИНН, семейное положение, сведения о выданных паспортах, образовании, регистрации индивидуального предпринимателя, воинской обязанности и пр.
С помощью этой информации станет возможным рассчитывать доходы граждан и их семей.
По словам главы ФНС, с введением нового ресурса будет проще осуществлять контроль и тем самым оказывать содействие правительству и президенту в случае необходимости.
Персональные данные москвичей соберут в единую систему
В январе 2021 в правительстве Москвы объявили о создании системы хранения сведений о жителях города. Планируют затратить на эту инициативу 185 млн рублей.
Новая база данных будет содержать подробную информацию о документах москвичей, доходах, месте жительства, семье, успеваемости школьников и даже сведения о питомцах.
Государство семимильными шагами оцифровывается, и, хоть с задержками на годы, но дело свое сделает. Кризис только ускорил изменения. Укрыться от неуплаты налогов скоро будет практически невозможно.
Бизнес делает одно и то же, к сожалению, а все значимые экспериментальные сервисы по аренде имущества работают с прекрасными «Манго Страхованием».
Обеление рынка принесет повышение цен на аренду. Собственники привыкли к определенному уровню дохода с квартир и с учетом регулярного роста стоимости услуг ЖКХ лишаться ещё 4% не захотят.
Платить за цивилизованные арендные отношения будут арендаторы, кто больше всех и жаловался.
Фото на обложке: inxti/Shutterstock.com
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности — МСФО (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.
ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату. Исключение сделано для трёх объектов договора:
- участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
- результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
- объекты концессионного соглашения.
Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».
Какие новые понятия вводит стандарт
ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием.
Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.
ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:
- предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
- предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
- арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
- арендатор имеет право сам определять, как использовать предмет аренды в рамках его технических характеристик.
Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учёт-15).
8 декабря пройдёт онлайн-конференция об изменениях учёте.
Участвовать
Что меняется для арендатора
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую.
В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация.
В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
В стандарте говорится, что учёт ППА должен быть аналогичен учёту схожих по характеру активов арендатора. Поэтому ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: чаще всего это счёт 01 «Основные средства», но может быть счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.
ППА оценивается исходя из фактических затрат. Как и в случае с собственными активами, кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки, к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.
Если арендатор применяет упрощённые методы учёта, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.
Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом ещё одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.
Если аренда длительная, размер платежей и процентные ставки могут меняться — придётся корректировать сумму активов и обязательств.
Арендатор может отказаться от бухучёта аренды по ФСБУ 25/2018 и отражать в текущих расходах лишь арендные платежи без ППА и обязательства по аренде. Это право есть в трёх случаях (п. 11 ФСБУ 25/2018):
- срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
- рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тыс. рублей, а актив можно использовать независимо от других активов;
- организация имеет право применять упрощённый бухучёт (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора
ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.
В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:
При получении батута:
- Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;
Ежемесячно в течение срока аренды:
- Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
- Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
- Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;
По окончании аренды:
- Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.
Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.
Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Его могут расценить как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придётся делать ретроспективный пересчёт за весь срок аренды.
Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018
Организация получила в аренду станок.
- Срок аренды — 24 месяца.
- Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
- Авансовых платежей нет.
- Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых.
- Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.
Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей
В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.
| 1 | 100 000,00 | 1 | 0,992088943 | 99 208,89 |
| 2 | 100 000,00 | 2 | 0,984240472 | 98 424,05 |
| 3 | 100 000,00 | 3 | 0,984240472 | 97 645,41 |
| 4 | 100 000,00 | 4 | 0,968729306 | 96 872,93 |
| 5 | 100 000,00 | 5 | 0,961065634 | 96 106,56 |
| 6 | 100 000,00 | 6 | 0,953462589 | 95 346,26 |
| 7 | 100 000,00 | 7 | 0,945919693 | 94 591,97 |
| 8 | 100 000,00 | 8 | 0,938436469 | 93 843,65 |
| 9 | 100 000,00 | 9 | 0,931012445 | 93 101,24 |
| 10 | 100 000,00 | 10 | 0,923647153 | 92 364,72 |
| 11 | 100 000,00 | 11 | 0,916340128 | 91 634,01 |
| 12 | 100 000,00 | 12 | 0,909090909 | 91 634,01 |
| 13 | 100 000,00 | 13 | 0,901899039 | 90 189,90 |
| 14 | 100 000,00 | 14 | 0,894764065 | 89 476,41 |
| 15 | 100 000,00 | 15 | 0,887685536 | 88 768,55 |
| 16 | 100 000,00 | 16 | 0,880663006 | 88 066,30 |
| 17 | 100 000,00 | 17 | 0,873696031 | 87 369,60 |
| 18 | 100 000,00 | 18 | 0,866784172 | 86 678,42 |
| 19 | 100 000,00 | 19 | 0,859926993 | 85 992,70 |
| 20 | 100 000,00 | 20 | 0,853124062 | 85 312,41 |
| 21 | 100 000,00 | 21 | 0,84637495 | 84 637,49 |
| 22 | 100 000,00 | 22 | 0,83967923 | 83 967,92 |
| 23 | 100 000,00 | 23 | 0,83303648 | 83 303,65 |
| 24 | 100 000,00 | 24 | 0,826446281 | 82 644,63 |
| ИТОГО | 2 400 000,00 | 2 176 456,76 |
Аренда квартиры. Основные тренды 2019 года — блоги риэлторов | ЦИАН
Один из способов получать пассивный доход – сдать квартиру в аренду. Давайте поговорим об основных трендах 2019 года: как оформить арендные отношения, стоит ли платить налоги и сколько, какие права и обязанности у арендатора и собственника.
Обратимся к законодательству. ГК РФ определяет аренду как передачу собственником арендатору имущества за плату во временное владение и пользование. Специальной главы, посвященной аренде квартир, нет. Поэтому ориентируемся на общие правила об аренде и регулирование социального найма, т.е. когда собственник — государство.
Сразу понятно, что есть две стороны арендных отношений. У каждой свои интересы. Собственник намерен получать доход и требовать сохранности своего имущества. Арендатору нужно пользоваться квартирой по своему усмотрению, чтобы ему никто не мешал, в течение определенного срока. Он готов за это платить.
Долгое время арендные отношения вообще никак не оформлялись. Собственник передавал арендатору ключи. Раз в месяц получал деньги. В лучшем случае оформлял расписку. А то и нет. Можно сказать, всё на доверии.
Вопрос налогообложения доходов от аренды был урегулирован законодательно лишь 6 лет назад. До этого налоговые органы применяли два варианта: начисление НДФЛ на доходы физических лиц, или УСН на доходы ИП.
Вопрос о необходимости уплаты страховых взносов с таких доходов решался неоднозначно. Причем не только в разных субъектах РФ, но и в налоговых инспекциях и судах разных районов одного города. Процедура регистрации ИП было не простой.
К тому же нужно было сдавать налоговую отчетность, вести книгу доходов. Как следствие, не более 10% арендодателей заявляли о себе.
В то же время, объем арендного рынка исчисляется миллиардами рублей. Конечно, государство заинтересовано в выводе этих доходов из тени. Поэтому в июне 2012 года в Налоговый Кодекс была включена новая глава 26.5 «Патентная система налогообложения».
Ее положения распространяются на лиц, сдающих в аренду принадлежащие им жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки. Плательщики этого налога — индивидуальные предприниматели. Арендодатель не пойдет регистрироваться как ИП, подумаете Вы. И будете не правы. Число вставших на учет ежегодно растет.
Об этом свидетельствует статистика сбора налогов ФНС.
Сейчас существует четыре варианта уплаты налога на доход от аренды: НДФЛ — 13%, УСН — 6%, Патент или налог на профессиональный доход — 4% или 6% (зависит от плательщика — физическое или юридическое лицо).
Кратко отмечу основные моменты по каждому из этих вариантов.
1. При уплате НДФЛ до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Налог рассчитывается самостоятельно. Срок оплаты до 15 июля года, следующего за отчетным. Заполнить декларацию можно непосредственно в налоговом органе, либо с использованием программных средств. Программу заполнения 3-НДФЛ обновляют ежегодно и размещают на сайте ИФНС nalog.ru.
2. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой по месту жительства. Это не сложно. Заявление можно заполнить на сайте nalog.ru, записаться в ИФНС на прием. Прийти с паспортом и заявлением. При наличии ЭЦП, всё это можно сделать не выходя из дома. Госпошлину за регистрацию с 01.01.2019 г.
отменили. Срок регистрации индивидуального предпринимателя 5 рабочих дней. Неделя – и Вы уже не просто физическое лицо — предприниматель. Одновременно с регистрацией нужно подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). Дополнительно любой ИП оплачивает страховые взносы. В 2019 это 36 238 рублей.
3. Патент могут оформить ИП. Подать заявление и оплатить его нужно заранее. Заявление также подается в ИФНС, можно через сайт. Стоимость расчитывается исходя из потенциально возможного к получению дохода от деятельности. Величина налога определяется ежегодно для каждого региона. Размер платежей (их два) и сроки оплаты будут указаны в выданном бланке Патента.
Главное не забыть оплатить вторую часть, чтобы не лишиться права на применение этого налогового режима. Такие случаи, по моему опыту, встречаются не редко. Решение об аннулировании патента налоговый орган принимает без предварительного уведомления налогоплательщика. Прямо на следующий день после истечения срока платежа. Результат – доначисление налога на доход, НДС и штраф.
Это реально большие суммы!
4. Налог на профессиональный доход – это нововведение 2019 года. Действует в качестве эксперимента в нескольких регионах РФ (Москва, Московская и Калужская области, Татарстан).
Здесь также требуется регистрация в налоговом органе в качестве плательщика налога. Но система взаимодействия с ФНС еще проще. Все действия производятся через бесплатное мобильное приложение «Мой налог».
Налоговой отчетности и страховых взносов не предусмотрено!
Применять режим могут арендодатели, чей ежемесячный доход от аренды не превышает 200 000 рублей и только в определенных субъектах РФ. Пока это эксперимент.
Почему арендодателям пора выходить «из тени»? Современные технологии, удорожание наличных расчетов и использование онлайн банка позволяют государству контролировать доходы и расходы граждан. И выявлять неплательщиков.
Для нарушителей установлен штраф 10% от суммы полученного дохода, но не менее 40 000 р. (ст. 116 НК РФ). Кроме того, начисляют пени. Сумма недоплаты будет расчитана по ставке НДФЛ — 13%. Дополнительно статья 14.1 КоАП РФ устанавливает штраф в размере от 500 до 2000 рублей за незаконную предпринимательскую деятельность.
Департамент информационных технологий (ДИТ) Москвы разработал систему, которая позволяет проводить анализ сетевых ресурсов, на которых размещаются объявления об аренде квартир. Эти данные будут передаваться в налоговый орган для проверки.
Ждите вызова в ИФНС. Но не сейчас. Запустить эту систему в полном объеме пока нельзя. Нет соответствующего законодательного регулирования. Но в тестовом режиме она работает. Поэтому представление о масштабах теневого бизнеса государство имеет.
Думаю, это самое перспективное направление контроля. Ведь основной поток рекламы проходит через Интернет. И количество сайтов-агрегаторов ограничено. Конечно, не все объекты находят своего арендатора. Но проверить это – дело техники.
Содействие в этом вопросе оказывают и банки, через которые проводятся расчеты между арендатором и арендодателем. Если это регулярные платежи через онлайн банк – будьте уверены, они уже на контроле. Даже если в назначении платежа ничего не написано. Будьте реалистами! Это же очевидные вещи.
Не стоит забывать о соседях и самих арендаторах. Они тоже могут сообщить либо в полицию, либо в налоговый орган о том, что в квартире проживают посторонние лица. Это будет поводом для проверки.
Важную роль в процессе выявления играет участковый уполномоченный полиции. Проверять, кто и на каком основании живет на подведомственной территории, его прямая обязанность.
В моей практике бывали разные варианты оформления договорных отношений арендатора с арендодателем. Раньше вообще без договора, позднее по типовому договору от агентства недвижимости, теперь все чаще по индивидуально согласованному сторонами документу.
Я считаю, что договор заключать нужно обязательно. Даже если арендатор Вам хорошо знаком или вообще дальний родственник. Только так можно оговорить все права и обязанности сторон и достичь в этом вопросе полного понимания. Зафиксированные на бумаге условия лучше соблюдаются. А уж в суде такой документ просто не заменим.
Распоряжаться имуществом может только собственник. Поэтому проверить документы арендодателя на передаваемое имущество нужно обязательно до подписания договора. Причем лучший вариант — выписка из ЕГРН, полученная на текущую дату.
Это гарантия того, что сюрпризов потом не будет. Квартира не продана, не находится в залоге, нет ограничений в пользовании. И главное, лицо, с которым вы ведете переговоры – собственник. Паспорт посмотреть, конечно, тоже.
Не стоит надеяться на то, что агентство все проверило за вас. Спрашивайте, читайте, анализируйте.
Я бы рекомендовала проверить и документы технического учета (технический паспорт или поэтажный план, экспликацию). Сравнить имеющуюся планировку квартиры с данными этих документов. Если сделана перепланировка, отразить это в договоре аренды.
По закону арендатор не вправе производить перепланировку квартиры без письменного согласия собственника. Оговорка в договоре аренды о наличии неузаконенной перепланировки не позволит арендодателю в будущем предъявить претензии арендатору.
ГК РФ (ст. 674) предусматривает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения (аренды). А если он заключен на срок более года, то нужно зарегистрировать ограничение (обременение) права на квартиру в Росреестре. Сам договор регистрировать не нужно. Сделать это можно по заявлению одной из сторон.
Вместе с арендатором могут проживать члены его семьи или другие люди. Перечислить их в договоре аренды будет не лишним. Арендатор должен понимать, что именно он отвечает перед собственником за всех, кто с ним живет в арендованной квартире.
Если в квартире есть какие-либо недостатки (что-то сломано или отсутствует) лучше это сразу отметить в договоре аренды. В противном случае ответственность за их устранение лежит на арендаторе.
Необходимо согласовать размер арендной платы, сроки и порядок её внесения. Если расчеты проводятся наличными, подтверждением будет расписка или акт, подписанный сторонами. Если через банковский счет – квитанция или чек.
Расходы на содержание имущества по общему правилу разделяются так: собственник осуществляет капитальный ремонт, арендатор – текущий. Но договором можно установить иной порядок.
Статья 617 ГК устанавливает правило, по которому договор аренды сохраняет силу даже в случае продажи квартиры собственником. Это важное условие, реализовать которое можно только имея на руках документ, составленный в письменной форме и подписанный сторонами.
- Договором можно предусмотреть различные основания для его расторжения по инициативе собственника. А закон устанавливает четыре обязательных:
- 1. использование имущества с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями
- 2. существенное ухудшение состояния имущества
- 3. нарушение сроков оплаты два и более раза
- 4. если арендатор по договору обязан сделать капитальный ремонт, но он его не делает
То есть, когда вы сдали квартиру семье для проживания, а они открыли там цех по пошиву одежды – это использование не по назначению. По закону вы вправе расторгнуть договор и потребовать освободить помещение. Но сначала нужно направить письменное уведомление об этом и установить срок для передачи квартиры.
- Арендатор тоже может досрочно расторгнуть договор. Такое право у него возникает если:
- 1. имущество пришло в негодность
- 2. арендодатель препятствует его использованию или вообще не передает
- 3. не производит ремонт, если это его обязанность
При передаче имущества стороны подписывают акт приема-передачи. Если арендатор своевременно не освободит квартиру, собственник вправе взыскать с него убытки. А также неустойку, если она установлена договором.
Нужно определить, что арендатор может менять в квартире, а что трогать категорически запрещено. Это право собственника.
Кто-то не разрешает даже гвоздь забить в стене, другим все равно, что жильцы будут делать, лишь бы деньги платили. Если арендатор сделает ремонт без ведома арендодателя, стоимость ему не компенсируют.
А вот если это предусмотреть договором аренды, тогда вполне возможно.