Свыше 3 тысяч застройщиков завершат проекты без эскроу

Источник: Life

24-03-2021, 16:04

8 047

Главное следственное управление ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области возбудило уголовное дело о мошенничестве против руководства одного из крупнейших местных застройщиков — компании «Петрострой». По версии следствия, бизнесмены собирали с покупателей деньги по договорам бронирования квартир. Около шести тысяч клиентов передали застройщику более шести миллиардов рублей, однако ни жилья, ни своих денег обратно до сих пор не получили. Эксперты говорят, что это новая схема мошенничества на российском рынке новостроек.

В начале марта следователи регионального УМВД РФ возбудили уголовное дело по статье 159 УК (мошенничество в особо крупном размере в составе группы) по факту хищения у дольщиков ЖК «Северный вальс», ЖК «Чистый ручей» и ЖК «Материк» более 5,2 миллиарда рублей. По аналогичной статье возбуждено дело, потерпевшими в котором выступают дольщики ЖК «Ломоносов». Примерный ущерб оценивается почти в миллиард рублей. Всего более шести тысяч дольщиков, заключивших договоры с «Петростроем», остались без своего жилья и без денег. Все они признаны потерпевшими. Схема, по которой застройщик собирал деньги клиентов, довольно необычная. Как она работала, можно посмотреть на примере ЖК «Лампо» в Мурино. До недавнего времени «Петрострой» считался надёжным — он даже занимал четвёртое место в топе застройщиков Ленинградской области. В 2018 году компания получила участок в Мурино, после чего стала завлекать клиентов выгодными предложениями: например, за квартиру-студию фирма просила 1,3 миллиона рублей. Клиенты не заставили себя ждать. Менеджеры компании объясняли, что желающих купить квартиры по такой интересной цене слишком много, поэтому лучше заключить договор бронирования. Согласно этому документу, жилплощадь закрепляется за потенциальным покупателем на определённый срок, пока он подаёт заявку на ипотеку или оформляет другие документы. За бронь у клиента просили сумму, сопоставимую со стоимостью квартиры. Юридическая хитрость заключалась в том, что это была оплата услуг по бронированию, а не самой недвижимости, поэтому получить деньги обратно было невозможно. Не разбирающиеся в юридических тонкостях люди подписывали договоры, вносили деньги и ждали свои квартиры. Некоторые клиенты не соглашались, с ними заключали договоры долевого участия. ЖК «Лампо»Деньги в «Петрострой» текли рекой, откуда их выводили дальше. В конце 2018 года оперативники управления экономической безопасности ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленобласти провели ряд обысков в офисах застройщика и юридической фирмы «Доверие». По делу об обналичке было задержано шесть менеджеров. По словам источника редакции, одной из подозреваемых якобы стала главбух «Петростроя» Ольга Портнова, которая в статусе и.о. гендиректора заключала с дольщиками договоры бронирования.С лета 2019 года в России заработала новая схема продаж квартир в новостройках, которая защищает покупателей от обмана. Застройщик теперь не имеет права напрямую привлекать деньги дольщиков. Средства клиентов размещаются на специальных счетах уполномоченных банков (их около 60), а доступ к ним строители получают только после передачи квартир. Стройка ведётся на банковские кредиты по льготному проценту. От имени государства эту схему курирует АО «Дом.рф».Однако в схеме «Петростроя» мало что изменилось. Менеджеры обещали новым клиентам, что внесённые по договору бронирования средства будут перечислены на их эскроу-счета. Люди верили и платили, а затем выяснялось, что их счета пустые. Дольщикам, которые хотели вернуть свои средства по договору о бронировании, в компании говорили, что денег нет, мол, берите бетоном. А когда обманутые клиенты пошли в суды и на застройщика посыпались иски, оказалось, что счета самого «Петростроя» абсолютно пустые.

В августе 2019 года СМИ сообщили о том, что компания «Петрострой» и банк «Дом.рф» договорились о проектном финансировании ЖК «Лампо». На тот момент у застройщика уже были серьёзные проблемы с другими объектами. Например, компания задерживала передачу квартир дольщикам ЖК «Материк» на восемь месяцев. По словам одного из бывших сотрудников «Петростроя», компания тогда строила в долг, а с партнёрами расплачивалась квартирами. Также застройщик сдавал свою технику в аренду, чтобы хоть что-то заработать.

Так застройщик объяснял отсутствие денег на эскроу-счетахВ июне прошлого года УМВД России по Московскому району Санкт-Петербурга возбудило уголовное дело по профильной статье 200.3 УК (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов). Речь идёт о строительстве ЖК «Лампо».Дольщики уверены в том, что «Петрострой» связан с председателем Заксобрания Санкт-Петербурга Вячеславом Макаровым, потому что ещё в 2011 году его дочь Анна Селегень стала владелицей компании. Однако реакция выяснила, что существует две фирмы с таким названием. Формально связи между ними не прослеживается. Основным бенефициаром компании-застройщика является бывший военный Дмитрий Ипатов, который переехал в Северную столицу из Перми. Другим совладельцем «Петростроя» числится некая Людмила Яковлева. Не исключено, что это номинальные руководители. Ситуация, когда бизнесмен из Перми вдруг стал крупным застройщиком в Ленинградской области, выглядит более чем странной. Дмитрий ИпатовСогласно базе СПАРК, Ипатов за несколько лет создал в Санкт-Петербурге и области настоящую империю. В бизнесе ему помогают жена Ирина, а также брат Станислав. На них записаны охранные фирмы Ипатова — «Адмирал» и «Адмирал-безопасность». Другими родственными компаниями владеют земляки бизнесмена — братья Михаил и Дмитрий Пономарёвы из Соликамска.Дмитрий Ипатов с женой ИринойСам Ипатов и другие менеджеры «Петростроя» отвергают претензии. Они утверждают, что компания продолжает строить дома, идёт на контакт с клиентами. По словам дольщиков, на стройках действительно появляются менеджеры, которые продолжают убеждать их в успехе проекта. На днях стало известно о задержании Ипатова в аэропорту Пулково, откуда он с семьёй собирался вылететь на Занзибар. Оперативники сняли его с рейса в рамках дела ЖК «Лампо». Бизнесмена доставили в суд, чтобы избрать для него меру пресечения, однако адвокаты его спасли. Они убедили суд в том, что на момент вылета у их подзащитного не было ограничений по выезду из России, а само уголовное дело возбуждено в отношении неустановленных лиц и неоднократно приостанавливалось. Суд отказал следствию в запрете определённых действий для Ипатова.Пострадавшие клиенты могут рассчитывать только на активы, которые поступят в конкурсную массу в случае банкротства застройщика. Однако «Петрострой» активно сопротивляется. По данным инициативной группы обманутых дольщиков, компания имитирует стройку, одновременно переводя квартиры из ЖК «Ломоносов», ЖК «Чистый ручей», ЖК «Прибрежный» и ЖК «Ласточка» на баланс других юрлиц. По этой схеме застройщик выводит коммерческие помещения и земельные участки, например, в ЖК «Северный вальс». Непроданные квартиры «Петрострой» активно выводит по договору долевого участия на компанию ООО «Специализированный застройщик «Петрострой» по балансовой стоимости. Об этом свидетельствуют попавшие в распоряжение редакции выписки из кадастра и другие документы.»Петрострой» распродаёт активы, но его финансовое состояние остаётся печальным. Застройщик погряз в долгах. Если судить по картотеке арбитражных судов, то компания сегодня не в состоянии выплатить даже относительно небольшие суммы. Например, 115 412 рублей, которые с ООО «Петрострой» пытается взыскать ООО «Петербургтеплоэнерго». Не исключено, что сделки по продаже земельных участков были притворными и проводились без фактического перечисления денег на счёт, чтобы вывести с баланса активы.Некоторые дольщики ЖК «Лампо» продолжают верить в то, что «Петрострой» закончит стройку, хотя особых иллюзий не питают.

— Эти люди даже не дольщики, которых государство как-то всё-таки защищает. Они даже не в пирамиду вложились, а просто отдали свои деньги, — говорит член инициативной группы обманутых дольщиков ООО «Петрострой» .

В настоящее время Ленинградская область является лидером по аферам в сфере новостроек: более 200 объектов с истекшими сроками сдачи, общее число обманутых дольщиков достигло 100 тысяч человек, которые потеряли более 100 миллиардов рублей.

Редакция направила вопросы в пресс-службу АО «Дом.рф» и обратилась за комментарием в компанию «Петрострой», однако на момент выхода материала оперативного ответа от них не получила.

#Ольга Портнова #Вячеслав Макаров #Анна Селегень #Дмитрий Ипатов #Людмила Яковлева #Дмитрий Пономарёв #Михаил Пономарев #Владимир Побежимов #Петрострой

214-ФЗ: Эскроу счета для застройщиков

Введите запрос для поиска

ГлавнаяНовости банковФинансовая грамотность 8 Октября 2018

С 1 июля 2018 года застройщики официально могут предлагать дольщикам всего 2 способа обеспечения обязательств по договору долевого участия (далее ДДУ). Первый – застройщик обязуется обеспечить страховые взносы в компенсационный фонд. Второй — предоставить покупателю возможность произвести расчёты через счёт эскроу.

Однако, уже с июля 2019 года все расчёты с дольщиками по новым строительным проектам будут вестись только с помощью эскроу-счетов (п.5.ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018 года).

Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В случае с долевым строительством в России эскроу-агентом являются банки. Центробанк ведёт перечень кредитных учреждений, уполномоченных на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.

Таким образом, схема расчётов с застройщиком через эскроу-счёт выглядит так: дольщик после регистрации ДДУ оплачивает его, но деньги он вносит на открытый уполномоченным банком специальный счет, на котором они блокируются для обеих сторон сделки вплоть до завершения строительства.

Средства на счёте будут застрахованы агентством страхования вкладов (АСВ), в размере всей суммы, депонированной на нём, но не более 10 миллионов рублей (п.3, статья 12.2, ФЗ-177).

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к деньгам на счёте. Если же по какой-то причине застройщик не завершил строительство – деньги возвращаются покупателю недвижимости. Застройщик ведёт строительство на собственные оборотные средства или на заём, оформленный опять же в уполномоченном банке.

Наталья Табаринцева, управляющий филиалом банка ВТБ в Красноярске, рассказывает: «В рамках вступившего в силу 214-ФЗ, деятельность участников рынка долевого строительства стала более регламентированной. Законодатель обязывает застройщиков проводить операции, используя спецсчета в банках, тем самым осуществляя дополнительный контроль за деятельностью строительных организаций и расходованием средств дольщиков. Банк ВТБ заблаговременно провел большую подготовительную работу со строительными компаниями Красноярска и приступил к открытию счетов застройщиков в рамках разрешений, полученных до 1 июля 2018 года (по закону строительные организации обязаны открыть спецсчета до 1 сентября 2018 года). На сегодняшний день 11 компаний города в качестве партнера выбрали именно ВТБ. Те застройщики, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не останутся без внимания: мы готовы проработать индивидуально все вопросы по банковскому сопровождению наших клиентов. К моменту запуска продукта в части открытия эскроу-счетов физическим лицам мы планируем запустить пилот по проектному финансированию жилищного строительства с учетом новых требований законодательства. В целом в рамках проектного финансирования мы имеем все возможности для кредитования экономически интересных проектов не только в жилищном строительстве, но и в других отраслях. Таких, как горнодобывающая, нефтехимическая промышленность, портовая и аэропортовая инфраструктуры, а также проекты в сфере государственно-частного партнерства».

Андрей Федосов, начальник управления крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка: «Сбербанк полностью готов работать и уже работает с эскроу-счетами. Отмечу, открытие и ведение эскроу-счетов для физических лиц по договорам ДДУ бесплатно.

С 1 июля Сбербанк запустил два новых кредитных продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, связанное с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 августа 2018 года.

Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию — до 85% бюджета проекта — и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки). Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты осуществляются с использованием счета эскроу.

Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита.

Среди преимуществ этого механизма — возможность снижать процентную ставку в зависимости от продажи квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков. Чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка.

Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка снизится на 30%, а когда средства дольщиков покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое.

Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%.

В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается. Второй инструмент, который предлагает Сбербанк, — банковское сопровождение счета застройщика.

Банк контролирует целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов и административных расходов. По данному продукту сейчас в Сбербанке проходит акция (до февраля 2019г) по открытию спец.

счетов для застройщиков — открытие счета бесплатно, обслуживание 1 000 рублей в месяц».

Большой плюс для потенциальных покупателей жилья в новой системе в том, что именно банк обязан следить за целевым расходованием кредитных средств и финансовым состоянием застройщика, снижая риски «дольщиков», средства которых, повторимся, ещё и застрахованы. Но есть и нюансы, о которых лучше знать заранее.

Информация по счету эксроу для покупателей – физических лиц

На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит. При использовании эскроу-счетов, как указано в тексте, застройщик освобождается от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома). Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (п.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214): • если закончился срок депонирования; • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке); • если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ); • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214). Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (покупателю).

эскроу-счет
долевое строительство

Азиатско-Тихоокеанский банк запустил вклад «Мед» Российская валюта подорожала по отношению к американской до уровня 72 рублей за доллар, приблизившись к максимуму за последние 11 месяцев ВТБ запускает акцию «Время – деньги!», по условиям которой клиенты, открывшие с 10 июня по 10 июля вклад «Новое время» на срок 181 день, смогут получить дополнительную доходность в 0,4 п.п. Почти половина опрошенных жителей Сибири поддержали продление на год госпрограммы льготной ипотеки ВТБ обеспечил возможность оформления кредитных карт в цифровом формате всем клиентам банка Фестиваль в память о знаменитом поэте будет проходить на родине Роберта Рождественского, в Алтайском крае, с 16 по 19 июня Компании МСБ могут получить в банке «Левобережный» до 10 млн рублей в кредит в дату подачи заявки Консорциум «Альфа-Групп» в партнерстве с агентством АС&М запустил Индекс готовности россиян к цифровому обслуживанию 8 июня 2021 года банк «Открытие» выступил ко-менеджером вторичного публичного размещения (SPO) обыкновенных акций квази-казначейского пакета BELUGA GROUP Ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся доме или на вторичном рынке у застройщика можно получить по ставке от 5,15% годовых

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

квартиры в многоквартирном доме,
таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Переход на эскроу: банкиры — о новой модели и будущем ставок по кредитам

С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.

Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.

«Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых»

Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:

— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс.

счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено.

Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу.

Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.

Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу. «Проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства» Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:

— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию.

Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб.

На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.

Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.

«Конкуренция между банками станет одним из факторов для снижения ставок»

Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка ДОМ.РФ:

— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м.

Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски.

Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.

На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.

«Активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля»

Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:

— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года.

За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов.

При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.

Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.

«Переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни ставок»

Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:

— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов.

В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено.

Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.

Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%. Подробнее на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/5d03b4b89a7947c705ee8eb5

Правительство утвердило критерии неприменения эскроу к строящемуся жилью

МОСКВА, 22 апреля. /ТАСС/. Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил список критериев, согласно которым строительство жилья после 1 июля 2019 года может быть завершено с привлечением средств дольщиков и без перехода на проектное финансирование. Соответствующее постановление он подписал в понедельник, сообщается на официальном сайте кабмина.

«Установлены критерии, при условии соответствия которым застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу», — говорится в сообщении.

По старой схеме, с прямым привлечением средств дольщиков могут быть достроены объекты, которые уже готовы на 30%. Однако из этого правила есть несколько исключений.

«Если проект строительства реализуется в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении (развитии) территории, других договоров, которыми предусмотрены обязательства застройщика по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья, то степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%», — говорится в справке к постановлению, подготовленной Минстроем.

Также исключение делается для проектов строительства, которые реализуют компании, включенные в перечень системообразующих организаций, «при условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв.

м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырех субъектов Федерации, либо застройщиком, заключившим соглашение о завершении строительства проблемного объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами».

В этом случае степень строительной готовности может составлять 6%.

Кроме того, при оценке соответствия проекта критериям будет приниматься во внимание объем уже привлеченных средств дольщиков. Согласно документу, «критерий количества заключенных договоров долевого участия установлен в размере, подтверждающем передачу участникам долевого строительства по таким договорам не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

Как будут оценивать соответствие критериям

Вместе с постановлением опубликована методика расчетов соответствия проектов установленным критериям. Согласно документу, при оценке степени готовности объекта будут учитываться фактически понесенные затраты на строительство, а также готовность конструктивных элементов.

Вычислять степень готовности конструктивных элементов проекта будут кадастровые инженеры, следует из текста документа.

Подтверждать расчеты должны органы исполнительной власти, которые уполномочены осуществлять региональный государственный строительный надзор.

«Степень готовности исходя из фактически понесенных затрат на строительство осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета», — говорится в документе.

Оценивать количество заключенных ДДУ будет уполномоченный орган исполнительной власти региона, на территории которого идет строительство проекта. Контролирующий орган должен подготовить заключение о степени готовности проекта в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления и документов.

Региональные особенности

В середине февраля министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев сообщал, что регионам с высокой бюджетной обеспеченностью может быть предоставлено право самостоятельно определять критерии, по которым проекты будут достраиваться по старым правилам. Эта идея также поддержана в итоговом постановлении правительства.

В документе отмечается, что критерии могут уточняться на основании соглашения правительства РФ с федеральными органами исполнительной власти и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ.

«Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Российской Федерации по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов, которые не соответствуют указанным критериям и по которым на основании такого соглашения застройщикам предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов… по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года», — говорится в документе.

О постепенном отказе от долевого строительства

Изменение системы финансирования жилищного строительства, которое предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков, является частью федерального проекта «Ипотека» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

Строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. Возводить дома по старой схеме с прямым привлечением средств граждан смогут компании, чьи проекты соответствуют критериям строительной готовности и объема привлеченных средств по ДДУ.

Как следует из паспорта нацпроекта, к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн.

«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»

С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.

Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».

Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?

Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.

Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?

«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты.

Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.

Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?

Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2.

, которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена законодательно.

Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?

Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.

Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?

Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.

На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало.

Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов.

Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.

Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?

Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.

Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?

Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки.

Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота.

В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков.

Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.

Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?

Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов.

Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков.

При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов.

Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?

Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают.

В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года.

При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.

Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?

Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.

«Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»
В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам

Дата публикации 02 мая 2019