Строительство квартир невыгодно для Москвы

Современное московское жилье — это яркий дизайн фасадов, просторные квартиры с современной отделкой, благоустроенные придомовые территории.

На сегодняшний день в Москве ведется сооружение 400 жилых домов, все они строятся из самых современных строительных материалов.

Жилой квартал комфорткласса «SREDA»

  • Строительство квартир невыгодно для Москвы
  • Узнать больше
  • Строительство квартир невыгодно для Москвы

Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы Строительство квартир невыгодно для Москвы

Микрорайон «Домашний»

Узнать больше

Жилой комплекс «Гринада»

Узнать больше

Жилой комплекс «Татьянин Парк»

Узнать больше

Жилой комплекс «Поколение»

Узнать больше

Жилой комплекс «Ботанический сад»

Узнать больше

Как контролируют возведение новостроек, из каких материалов строят панельное жилье в Москве и почему коммунальные услуги в новом доме могут обойтись жильцам даже дешевле, чем в старой квартире, 

читайте далее

Сколько времени строят жилой дом?

Выбирая квартиру в новостройке, всегда можно высчитать, сколько времени будет идти стройка. Причем нужно учитывать, что сроки зависят не только от масштабов самого объекта, но и от технологии строительства.

Продолжительность строительства жилого дома нормируется в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП). 

Панельный дом Монолитный дом
6 000 кв. м 12 000 кв. м 6000 кв. м 12 000 кв. м
9 этажей 6,5 мес. 8 мес. 9,5 мес. 12  мес.
16 этажей 8  мес. 9  мес. 12  мес. 14  мес.
25 этажей 9 000 кв. м 18 000 кв. м 9 000 кв. м 18 000 кв. м
9,5 мес. 11 мес. 16 мес. 20 мес.

 

Контроль за качеством строительства

На проверку выезжают различные специалисты подразделений Мосгосстройнадзора, это зависит от этапа строительства объекта, в любом случае в группу включают от двух и более инспекторов. Например, строительство жилых домов контролируют и сотрудники специализированных управлений надзора, отвечающие за пожарный, санитарно-эпидемиологический, экологический контроль.

Цитата

«Инструментальный контроль позволяет нам уже сегодня своевременно выявлять и устранять дефекты в ходе строительства, обеспечивая тем самым качество, надежность и безопасность сдаваемых новостроек.», –

На определенных этапах строительства проводятся инструментальные обследования, которые выполняет подведомственное Мосгосстройнадзору ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве».

ГБУ «ЦЭИИС» оснащено всеми необходимыми современными инструментально-техническими комплексами, которые позволяют проверить стройматериалы и выполнение строительных работ на соответствие обязательным требованиям.

Как проходит стандартная проверка жилого дома

Инспекторы Мосгосстройнадзора должны проверить исполнительную документацию на строящийся объект, в состав которой входят:

  •  общий и специальный журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
  • исполнительная документация, в том числе акты освидетельствования скрытых работ,  ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, оказывающих влияние на безопасность, контроль за выполнением которых не может быть  проведен после выполнения других работ, а также без разборки или повреждения строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  •  акты об устранении нарушений, выявленных Мосгосстройнадзором на предыдущих  проверках;
  •  результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных  работ, проведенных в процессе строительного контроля;
  •  документы, подтверждающие проведение контроля качества применяемых  строительных материалов;
  •  документы, подтверждающие исполнение постановлений по делам об административном правонарушении.

После этого инспекторы начинают визуальный осмотр стройки, во время которого проверяют соответствие строящегося объекта утвержденному проекту, а также «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений» (384-ФЗ).

Технические регламенты и СНиПы, которым должен отвечать строящийся дом:

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», правительство РФ постановлением № 1521 от 26.12.2014 утвердило перечень национальных стандартов и свод правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Как выбрать и купить квартиру в Москве для себя или в качестве инвестиции

Покупка квартиры — сложное мероприятие. Потому что сделка с недвижимостью — это большие деньги и множество переменных для оценки. 

Где  деньги и неопределенность, там риски и мошенники, желающие их присвоить. Мы расскажем, как выбрать и купить квартиру в Москве с минимальными рисками как в новостройках, так и на вторичном рынке, включая и старый жилой фонд.

Подумайте о цели покупки. Одно дело — инвестировать в жилую недвижимость и совсем другое — покупать квартиру для жизни. Вы уверены, что хотите инвестировать в жилую недвижимость с доходностью от 7% и сложной системой управления активами?  Может, подумаете об этом, прочитав нашу статью: в какую недвижимость лучше вкладывать. 

 Строительство квартир невыгодно для Москвы

Это статья для людей, планирующих покупку дома себе или детям. Мы расскажем всё о выборе квартиры: 

  • критериях оценки района, дома, квартиры;
  • сервисах-помощниках; 
  • проверке документов;
  • вопросах, которые нужно задать продавцу. 

Подогнать желания под бюджет 

  • — Что вы хотите? 
  • — Что можете себе позволить? 
  • — Какая сумма есть на руках? 
  • — Сколько готовы платить в месяц с учетом ремонта, коммуналки и ипотеки? 

Первые мысли при покупке недвижимости всегда о деньгах. И это правильно. Покупайте квартиру себе по бюджету, чтобы она действительно стала вашей, а не активом банка. Выбирайте студию, однушку, двушку+  исходя из суммы, которая есть на руках, стабильности работы и вашего кредитного рейтинга. 

Глобальный вопрос — где купить квартиру:

  1.  В новостройке. Кажется, что квартиры в новостройках стоят дешевле, чем на вторичном рынке. Но это без учета ремонта. Вы получите квартиру с отделкой, которую придется переделывать или жить в некомфортных условиях. Если квартира стоит 5 000 000 р., то прибавляйте еще 30% на проект, ремонт, сантехнику и необходимую мебель. Получится, что реальная стоимость квартиры от 6 500 000 р. И это без учета времени ожидания, когда дом достроят. Покупать квартиру в новостройке у инвесторов, которые вложились на этапе котлована, невыгодно. Читайте о других нюансах покупки квартиры от застройщика. 
  2.  На вторичном рынке. Минусы: вам может не нравиться интерьер, возраст дома или ощущение, что здесь уже кто-то жил до вас. Однако и преимущества существенные: готовая и понятная инфраструктура вокруг, богатый выбор планировок, соседи известны, нет нужды срочно делать ремонт, покупать сантехнику и некоторую мебель. 

Подумайте, что для вас важнее: стабильность после покупки или совершенно новая квартира. Решение нужно принимать исключительно исходя из своего материального положения, пессимистичной и оптимистичной оценки перспектив. 

Покупать квартиру на первом этаже, чтобы перевести её в коммерческую недвижимость уже невыгодно (читайте почему). 

Строительство квартир невыгодно для Москвы

Критерии оценки округа и локации 

Единые критерии оценки помогают анализировать предложения на большом рынке Москвы. Но для начала их нужно сформировать. Подумайте, что для вас важно и выпишите эти критерии оценки или воспользуйтесь чек-листом агентства Retail-Realty.

Не идите по пути “округ — район — квартира”, основываясь на информации из интернета. Информация в аналитических статьях, которые есть в сети, давно устарела. Москва строится быстро. Там, где раньше были пробки, сегодня расширили дорогу и построили удобные развязки. Оценивайте место самостоятельно, сейчас.  

Максимальная цена, приемлемая для вас

Определите максимальную стоимость квартиры исходя из количества денег на счете, накоплений, ежемесячного дохода и имущества, которое можно продать. Если планируете взять ипотеку, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, который предлагают банки или независимые сервисы: “Калькулятор Яндекс.

Недвижимость”, Calcus.ru. Представьте, что вы выбрали квартиру в Москве, купили её и лишились всех доходов. У вас должны остаться деньги на ремонт, квартплату, ипотеку, еду и вещи, чтобы жить минимум 3 месяца.

Если вы не сможете прожить три месяца, не ущемляя себя, значит, эта квартира вам не по карману. 

Транспорт и близость к месту работы 

Для автомобилиста важнее удобный выезд на МКАД, наличие рядом крупных транспортных городских узлов, артерий и парковки. Для семьи без машины или семей, которые привыкли ездить на общественном транспорте — близость к метро, общественному транспорту. 

Покупать ли квартиру на этапе котлована

Уже летом 2019 года девелоперы могут отказаться от продажи квартир на старте. Поскольку дольщики будут переводить средства на эскроу-счета, и воспользоваться ими компании смогут только после окончания строительных работ, делать скидки им станет невыгодно…

Строительство квартир невыгодно для Москвы

Аналитики разбирались, нужно ли спешить вкладываться в жилье на старте сейчас.

Доводы за: можно сэкономить

Жилье на стадии котлована всегда покупалось из-за низкой цены. Правда, раньше сделка была более выгодной. Если несколько лет назад стоимость недвижимости в период со старта строительства и до завершения возрастала в цене более, чем на 30%, то сегодня показатель еле доходит до 25%, как поясняет Ирина Доброхотова.

Наталья Бланкова говорит, что обычно цена недвижимости за время строительных работ растет не больше, чем на 15%. Это немного, но поспешить с покупкой жилья стоит в домах, где предвидится активный рост цен, либо в недооцененных проектах (если они сразу шли со скидкой).

Читайте также:  Прописка больше не нужна для получения социальных услуг

Перспективными можно считать комплексы, рядом с которыми строится станция метро – там рост цены может быть существенным.

По словам Ирины Доброхотовой, стоимость квадратных метров в одном из ЖК Москвы выросла на 48% за 12 месяцев и на 70% за 24 месяца (это был весь срок реализации).

Мария Литинецкая упоминала, что в Discovery цены за 6 месяцев выросли на 19%, а в ЖК «Селигер Сити» с весны 2017 года на 39%.

Андрей Колочинский отметил, что ликвидные объекты во время строительных работ могут дорожать вплоть до 50%. Так случилось и с комплексом «Кварталы 21/19», где за 18 месяцев со дня старта продаж в отдельных корпусах средняя цена метра возросла на 35%, а стоимость студий и вовсе увеличилась на 45%.

Подорожание регулярно фиксируется в Новой Москве. По словам Марины Любельской, в ЖК «Новая Звезда» жилье на старте продавалось по цене от 110 тыс. руб. за кв. м, а сейчас стоимость выросла до 160 тыс. руб.

Доводы за: можно подобрать район

В 2018 году появилось много новостроек, так как застройщики спешили получить документы на работы до ужесточения закона 214-Ф3. Поэтому сегодня есть масса проектов на «нулевой стадии» – по Москве на их долю отводится 36% рынка, по словам Наталии Кузнецовой.

В «Метриум» считают, что доля жилплощади на старте во всех сегментах – 30%. В «БЕСТ-Новострой» поясняют, что квартиры есть в более, чем 75 проектах на нулевом цикле.

Доводы за: можно выбрать планировку

На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%).

Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов.

Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).

Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.

Доводы против: риски

Эксперты говорят, что в столице позже положенного срока сдается больше половины объектов — до 44% (в Подмосковье до 85%). На фоне нестабильной экономической ситуации, а также изменений на рынке, возрастает риск банкротства девелоперов. Следовательно, вложение в еще не возведенную недвижимость – это тоже риск.

Чтобы сэкономить и не прогадать, Андрей Колочинский советует внимательно выбирать застройщика, смотреть его документацию, ранее сданные проекты. Лучше покупать жилье в ЖК, где уже есть сданные корпуса, в которых живут люди.

У проверенных застройщиков можно вкладываться в новый проект, хотя не стоит забывать, что сейчас банкротство может грозить всем. Например, Urban Group долгие годы сдавала объекты практически в срок. Потом были просрочки и крах.

Доводы против: придется подождать

Даже если компания сдаст объект в срок, окончания работ все равно придется подождать.

Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки», говорит, что обычно, чтобы возвести многоэтажный панельный дом, нужно около 12 месяцев, а чтобы построить его по монолитной технологии – 18–24 месяца.

Андрей Колочинский поясняет, что потом придется ждать подвода коммуникаций, ремонта (если апартаменты приобретаются с отделкой), а это еще от 3–4 месяцев.

Да и ключи будущим владельцам выдают не сразу, по словам Ольги Тумайкиной. На это закладывается от 3 до 6 месяцев после сдачи дома. То есть, вкладывая в недвижимость на старте, нужно понимать, что въехать в нее удастся не раньше, чем через 3 года (и это если застройщик вложится в сроки).

Доводы против: нужно где-то жить

Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб.

, из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под  10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб.

, и жилья пока еще не будет.

В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.

Доводы против: стоимость возрастает не всегда

При подсчетах брался средний показатель роста цены – 15%. Но на практике спрогнозировать ситуацию сложно: стоимость может возрасти или упасть (тогда и вовсе невыгодно брать жилье на старте).

Дмитрий Таганов поясняет, что сегодня во многих объектах цена увеличивается всего на 5–7%. Татьяна Подкидышева утверждает, что в некоторых новостройках к концу периода продаж квартиры дешевеют на 5–10%, из-за ошибок в первоначальных расчетах, когда лоты ставятся дороже. По словам Ирины Доброхотовой, в столице есть объект, где стоимость упала практически на 34%.

Доводы против: выгодные лоты распродаются сразу не всегда

Наталья Шаталина утверждает, что доля проданных квартир в объектах, которые введены в эксплуатацию, либо где уже отделывается фасад, колеблется в пределах 16–99%. Татьяна Подкидышева говорит, что примерно 15% апартаментов распродается лишь после сдачи проекта (в последующие 2–3 года).

Хотя чаще всего в продаже остается менее ликвидное жилье или дорогое. К слову, некоторые девелоперы не сразу продают самые ходовые варианты. Мария Литинецкая отмечает, что компаниям тоже не интересно, чтобы ликвидные апартаменты уходили на старте, ведь позже их можно дороже продать.

Заключение

Приобретать квартиру на этапе котлована – это риск, особенно сейчас. Если какой-то объект очень понравился, и квадратные метры там раскупаются быстро, можно рискнуть, чтобы не упустить свой вариант. Но чаще всего лучше подождать и вложиться в недвижимость хотя бы на середине строительства, хотя и это тоже рискованно.

В какие новостройки москвы выгодно инвестировать?

Покупка недвижимости – это не только способ улучшить жилищные условия, но и хороший инструмент сохранения и приумножения денежных средств.

При этом вкладываться выгоднее всего на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья находится на минимальном уровне.

О том, на какие новостройки Москвы стоит обратить внимание сегодня, порталу «НовостройСити» рассказали в компании «Метриум».

Во втором квартале 2020 года на столичный рынок недвижимости в общей сложности вышло 7 комплексов, которые реализуются в рамках комфорт- и бизнес-классов.

Эксперты компании проанализировали эти проекты по семи критериям и выяснили, куда инвестировать средства будет лучше всего. В частности, учитывалась транспортная доступность новостроек, стоимость недвижимости, локация, масштаб проекта и проч.

Проекты премиального и элитного сегментов не учитывались, поскольку имеют определенную специфику инвестирования.

1 место. ЖК «Настоящее» и «Правда»

Лидирующую позицию между собой разделили сразу две новостройки: это проект бизнес-класса «Настоящее» на западе Москвы в Раменках и апарт-комплекс «Правда», расположенный в Беговом районе столицы.

В первую очередь эксперты отметили привлекательные цены, которые оказались на более, чем 30%, доступнее ближайших конкурентов. Так, в ЖК «Настоящее» средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 253 тысячи рублей, а в ЖК «Правда» — на уровне 244 тысяч рублей.

Кроме того, эти новостройки отличаются близостью к центру столицы и станциям метро, а также находятся в районах со сложившейся инфраструктурой.

При этом ЖК «Настоящее» представляет собой крупный проект, строительством которого занимается застройщик «Центр-Инвест». Стоимость предложения в данном этапе начинается от 9.3 млн рублей.

За такую сумму, к примеру, можно приобрести 35-метровую квартиру. ЖК «Правда» по масштабу намного меньше и возводится Группой ПСН. Здесь приобрести апартаменты метражом 33 квадратных метров можно от 7.

Читайте также:  Москвичи арендовали в январе на 30% больше квартир

9 млн рублей.

2 место. TopHills

Следующее место эксперты отдали крупному комплексу TopHills, который возводит известный девелопер ГК «Инград» в районе Нагорный.

Несмотря на то, что проект реализуется в рамках бизнес-класса и отличается относительно высокой стоимостью жилья, он обладает удобным расположением – в 15-ти минутах езды от ТТК и недалеко от станции метро «Нагорная».

Кроме того, рядом располагается просторный парк, где резиденты смогут проводить свободное время на свежем воздухе. Средняя стоимость «квадрата» в проекте сегодня составляет порядка 250 тысяч рублей, а цена лота начинается от 7.2 млн рублей.

Строительство квартир невыгодно для Москвы

3 место. ЖК «Соседи 21/19»

Замыкает тройку лидеров рейтинга новостройка в Рязанском районе — ЖК «Соседи 21/19». Несмотря на то, что проект относится к комфорт-классу, для такой локации уровень цен довольно высокий – средневзвешенная стоимость квадратного метра составляет около 213 тысяч рублей.

Существенным плюсом проекта можно назвать близость к ТТК и станции «Стахановская». Кроме того, рядом располагаются объекты инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой. Тем не менее, общую картину немного портит близость к бывшей промышленной зоне. Минимальный порог для вхождения в этот проект составляет 6.

7 млн рублей – по такой цене, например, реализуется 25-метровая квартира.

Также в рейтинг наиболее привлекательных для инвестирования проектов вошли жилой комплекс бизнес-класса City Bay в Покровское-Стрешнево, MySpace на Фестивальной и ЖК Светлый мир «Станция «Л»» на юго-востоке Москвы.

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в II квартале

Проект Цены Близость метро Доступность ТТК Удаленность от центра Окружение Масштаб Надежность девелопера Итог Качественный уровень
1 Настоящее 5 5 3 3 8 1 3 28 64%
Правда 5 4 5 4 6 3 1 28 64%
2 TopHILLS 0 5 3 3 4 2 5 22 50%
3 Соседи 21/19 0 5 4 3 3 4 1 20 45%
4 City Bay 2 1,5* 3 2 6 1 5 20,5 47%
5 MySpace на Фестивальной 1 1,5* 3 2 5 0 1 13,5 31%
6 Светлый мир «Станция “Л”…» 4 1 1 2 -4 1 3 8 18%

*Ближайшая станция МЦК/МЦД

Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек

 Мир квартирМир квартир

Введение программы льготной ипотеки

Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.

По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.

Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.

«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.

Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.

За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит

ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».

Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье

Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.

Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.

Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.

«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.

– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».

70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование

В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.

Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.

По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.

«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».

40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет

Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.

«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).

В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».

30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.

Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.

Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.

«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.

Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.

– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».

Обсуждение запрета на строительство апартаментов

В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.

«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.

В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.

И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».

Читайте также:  На вторичном рынке москвы 4 из 5 квартир продаются со скидкой

«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.

– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».

Льготная ипотека стала невыгодной: застройщики накрутили цены на квартиры — МК

Кто не успел — тот опоздал. Если вы купили жилье сразу после начала действия программы льготного кредитования, в апреле-мае, то, скорее всего, поступили правильно. Через два-три месяца льгота потеряла всякое значение, поскольку рост цен на квадратный метр в центральных российских регионах превзошел все разумные нормы.

Специалисты Дом.РФ подсчитали: за 9 месяцев 2020 года квартиры в российских новостройках в среднем подорожали на 10,5%. Виной тому — две волны роста цен.

Первая: с начала года рубль ослабевает относительно курса доллара почти на 30%, падают финансовые индексы.

Во времена таких «штормов» на фондовом рынке жилая недвижимость традиционно выступает одним из способов сохранения накоплений, особенно в экономически развитых регионах.

Цены на жилье с января по апрель в среднем по России выросли на 4,2%. Если смотреть по регионам, основное подорожание квадратного метра пришлось на Москву (на 8,8%), Московскую область (7,8%) и Санкт-Петербург (4,7%). В других крупных регионах рост цен не превысил 1-2%, на уровне инфляции.

Люди, имеющие накопления в рублях, на фоне его обесценивания старались купить квартиры, машины, дорогую технику. Обратный эффект получили те, кто копил на квартиру в долларах. У этих людей сбережения в пересчете на рубли в течение месяца выросли на 30%.

И если им не хватало некой суммы на первоначальный взнос, то вот — удачный момент, чтобы поправить бюджет и заключить сделку. Но — количество заключенных сделок упало в два раза, в том числе в Москве.

В апреле была запущена программа льготной ипотеки максимум под 6,5% годовых (некоторые банки предлагали и предлагают ставки 5,6-5,7%). Тем не менее количество сделок продолжало снижаться. И только летом, когда снова заработала промышленность, открылись рестораны и торговые центры, люди почувствовали себя увереннее — спрос вышел на уровень середины марта.

На фоне рекордного подъема ипотечного рынка началась вторая волна повышения цен на новостройки. В Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге квадратный метр с июня по сентябрь подорожал в среднем на 7,3-7,6%; в Ленинградской области — на 8,2%; в Краснодарском крае — на 4,8%; в Новосибирской и Свердловской областях — на 3,7-5,5%.

Аналитики беспокоятся: если рост цен продолжится такими темпами, эффект от льготной ипотеки очень быстро сойдет на нет.

Особенно обидно покупателям, которые не планировали брать кредит, а полностью скопили сумму для покупки квартиры, ведь теперь их потенциальное жилье стоит на сотни тысяч рублей больше, чем еще полгода назад.

Что в такой ситуации делать? Ждать, пока метр подешевеет? Знать бы еще, когда это случится, и случится ли.

Мы решили посчитать, во сколько обошлась бы одна и та же квартира при ее приобретении в кредит в январе по рыночной ставке 8,6% и в октябре — по льготной ставке 6,1%.

Для регионов, в которых стоимость квадратного метра с начала года выросла незначительно, польза программы льготного кредитования очевидна: 6 процентов годовых выгоднее 8-9%.

Кстати, в некоторых крупных российских регионах стоимость квадратного метра с начала года даже снизилась.

Например, «однушки» в Красноярском крае подешевели на 2,2%, «двушки» — на 0,4%, двухкомнатные квартиры в Ленинградской области — на 0,1%, а трехкомнатные в Свердловской области — на 1,8%. Выгодно? Выгодно.

Такой вывод подойдет для «дешевых» регионов или даже для средних российских показателей, но никак не для Москвы, которая обогнала средние показатели роста цен по стране в два раза.

За девять месяцев 2020 года однокомнатные квартиры типового класса подорожали в столице на 20,6%, двухкомнатные — на 18,9%, «трешки» — на 18,7%.

Ненамного отстает жилье комфорт- и бизнес-классов: однушки стоят соответственно на 16,4% и 17,8% больше, чем 9 месяцев назад. Даже на глазок очевидно: рост стоимости квадратного метра не просто съел выгоду от льготной ипотеки, но и сделал покупку убыточной.

Общие расходы на московскую квартиру, которую можно было купить в кредит, например, в декабре-январе по рыночной ставке, обходились гораздо меньше. Даже при «длинном» кредите — на 15-20 лет, не говоря уже о «коротком».

Произведем расчет для типовой московской однокомнатной квартиры, воспользовавшись ипотечным калькулятором.

Стоимость квартиры — 7 миллионов рублей, первый взнос — 15% (1,05 миллиона), срок кредита — 15 лет. Рост цен за январь-сентябрь — 20,6%.

При рыночной ставке 8,6% (до момента запуска льготной программы) такая квартира обошлась бы заемщику в 11,659 миллиона рублей (4,659 млн — проценты по кредиту).

В октябре стоимость такой же квартиры, как следует из данных Дом.РФ, увеличилась на 20,6% и составила 8,442 миллиона рублей (первый взнос – 1,266 млн). По ставке 6,1% жилье обойдется в 12,236 миллиона рублей.

Разница по сравнению с покупкой по коммерческой ставке в начале года — 577 тысяч рублей. Не в пользу льготной. Это – прямой убыток покупателя.

При этом прямая выгода застройщика — те самые 20,6%, то есть 1,442 миллиона рублей.

А вот что получится, если взять кредит на ту же самую квартиру сроком на 5 лет.

При рыночной ставке 8,6% (до момента запуска льготной программы) жилье обошлось бы заемщику в 8,391 миллиона рублей (1,391 млн — проценты по кредиту).

В октябре стоимость такой же квартиры выросла на 20,6% и составила 8,442 миллиона рублей (первый взнос — 1,266 млн). По ставке 6,1% жилье обойдется в 9,61 миллиона рублей. Разница — 1,219 миллиона рублей!

Президент Гильдии риелторов Москвы Александр Мальцев полагает: «Несмотря на снижение ставок по ипотеке, за такие цены, которые запрашивают продавцы, покупатели все реже готовы приобретать квартиры. Поэтому ажиотажный спрос скоро закончится».

Но даже при такой накрутке стоимости ипотечный пузырь, по мнению аналитика Дом.РФ Михаила Гольдберга, невозможен: «90-95% продаж сейчас происходят по льготной ипотеке. Удалось не допустить приостановки строительства, появления обманутых дольщиков. Бытует мнение, что сейчас на рынке формируется пузырь.

При этом мало кто понимает, о каком пузыре идет речь, — то ли на рынке ипотеки, то ли на рынке недвижимости. Классический пузырь был в Америке в середине 2000-х годов: в условиях десятилетнего роста цен на жилье очень большая доля ипотечных кредитов выдавалась с нулевым или очень низким первоначальным взносом.

Многие граждане, рассчитывая на вечный рост цен, брали кредиты с целью постоянного рефинансирования. И когда макроэконмическая ситуация изменилась, они стали неспособны выплачивать ипотеку. Итог — мощнейший экономический кризис. В России такая ситуация невозможна.

У нас ипотека — молодой сегмент финансового рынка, он составляет 8-9% ВВП в отличие от 60%, как было в США. Опять же в отличие от Америки все кредиты в России выдаются не с плавающей, а с фиксированной ставкой, то есть покупателю не прилетит сюрприз в случае неблагополучной экономической ситуации.

На какой процент заемщик договорился изначально, столько он и будет платить весь период. Поэтому я не вижу предпосылок для формирования ипотечного пузыря».

Напомним, что программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года. Продолжит ли расти стоимость квадратного метра? «Скачок цен, который случился в последние месяцы, произошел из-за отложенного спроса, льготной ипотеки, счетов эскроу.

Вряд ли такое будет впредь. Но и тотального снижения цен по стране не ожидается», — полагает вице-президент группы компаний Артем Бортневский.

«Восстановление доходов населения ожидается не раньше 2022 года, поэтому предпосылок для существенного роста цен нет», — заключает Гольдберг.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *