Стоимость кв. метра на вторичном рынке снижается

Какова средняя стоимость квадратного метра в Москве — это один из первых вопросов, который мы задаем себе при покупке квартиры. Эта информация важна при выборе района местожительства, анализа его престижности, доступности. Цена вторичного жилья зависит от множества факторов, но одним из самых важных является популярность района.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве

Цена зависит от:

Типа и времени постройки — какой это дом: блочный, панельный, монолитный или кирпичный, и когда было возведено здание
Развитости, популярности района и его инфраструктуры и транспортной доступности
Месторасположения дома и вид из окон. Естественно, что цена метра жилья в Москве, окна которого выходят во двор или на живописный берег будет дороже стоимости квартиры, окна которой выходят на оживленный проспект или магистраль
Документов, устанавливающих право собственности, количества собственников
Нюансов продажи: стоимость 1 кв. жилья, находящегося в непогашенной ипотеке, под арестом будет значительно дешевле, чем у вторичной квартиры, находящейся в свободной собственности
Состояния всего дома и квартиры в частности: качества ремонта, наличия или отсутствия мебели и техники, наличия благоустроенных площадок, парковок у дома и видеонаблюдения на придомовой территории

Помимо этого, стоимость квадратного метра на вторичке в Москве зависит от экономических факторов и развития рынка жилья:

Уровень инфляции
Ключевая ставка по кредиту, ипотеке
Снижение или повышение объема предложений на новостройки
Отложенный спрос на вторичку, формирование цен на жилье в новостройках
Доступность ипотеки

Средняя рыночная стоимость жилья в Москве на конец 2018 года

В 2018 году наблюдался всплеск покупательской активности, но при этом не привел к большому росту цен на жилье. В среднем, цена квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла всего на 3%, а количество сделок на рынке вторичной недвижимости сильно увеличилось. Уже к концу 2018 года всплеск активности пошел на спад. На данный момент спрос на вторичное жилье находится на неплохом уровне, но постепенно он будет снижаться все больше. Это может привести к снижению средней цены квадратного метра вторичных квартир.

В целом, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве в 2018 году увеличилась на 3,4% и составила приблизительно 172 500 рублей. А это ниже официальной инфляции, уровень которой в 2018 году равен 4,3%. Курс квадратного метра в Москве «дорогого» жилья увеличился всего на половину процента, а средняя стоимость метра жилья «дешевого» сегмента поднялась аж на 9%.

Таким образом, по итогам 2018 года средняя стоимость квартир в Москве находилась на уровне 23 500 000 рублей. Квартиры эконом-класса подорожали на 13,5% и достигли 9 000 000 рублей.

Цена вторичного жилья комфорт-класса увеличилась приблизительно 3,7%, и в итоге составляет около 19 млн. рублей. Квартиры сегмента бизнесс-класса, напротив, подешевели на 4,7%, стоимость такого объекта снизилась до 41 млн.рублей.

Естественно, данные показания усреднены и не учитывают ряда факторов: района, планировки жилья и т.д.

Цена квадратного метра в Москве в 2019 году

По данным экспертов, в феврале 2019 года рублевый индекс стоимости кв.м. жилья на вторичном рынке вырос на 1,6% и составил 2 650 $. Рублевый эквивалент увеличился меньше: на 0,4%, что примерно составляет 174 000 рублей за 1 квадратный метр. При этом, спрос в основном на небольшие квартиры: однушки и двушки. Однокомнатное вторичное жилье поднялось в цене на 0,7%, а квадратный метр более популярных двухкомнатных квартир подорожал заметнее: на 1,2% по сравнению с январем 2019 года. А вот средняя цена квадратного метра жилья в 3- и 4-х комнатной квартире увеличилась на 0,3% и 0,4%. Что касается квартир в кирпичных домах советской постройки, то их цена упала по сравнению с январем на 0,4%.

Эксперты предполагают, что в 2019 году спрос на жилье снизится на четверть. Причины очевидны: снижается доступность жилья, уменьшаются реальные доходы россиян. Вырастет стоимость строительства жилья, в связи с переходом на проектное финансирование строительства, увеличением НДС и курсов валют.

Заметно должна снизиться стоимость квартир старого жилого фонда, которое морально и физически изношено (постройки 40-х годов XX века). Рыночная стоимость 1 кв.м. жилья в зданиях 70-90-х годов практически не изменится. Несколько должны вырасти в цене квартиры в домах, построенных в 2000-х годах.

Планируя продажу квартиры, лучше назвать цену, близкую к нижней границе аналогичных предложений в Вашем районе. Если завысить цену, объект может «зависнуть» на рынке недвижимости из-за снижения спроса. В результате, в итоге ее придется продать по значительно более низкой цене.

Приблизительная стоимость квадратного метра в Москве по районам

В порядке уменьшения цены (руб.) за 1 кв.м.:

Китай-город — 380 000
Остоженка — 373 000
Тверской — 356 700
Якиманка — 331 586
Арбат — 331 000
Хамовники — 309 700
Пресненский — 291 518
Красносельский — 278 100
Замоскворечье — 277 000
Мещанский — 270 500
Таганский — 270 000
Дорогомилово: 258 100
Беговой — 231 700
Раменки, Гагаринский, Ломоносовский — 221 700
Проспект Вернадского — 214 800
Басманный — 207 500
Сокол, Аэропорт — 207 200
Черемушки — 201 277
Сокольники — 199 000
Хорошевский — 197 400
Академический — 197 000
Савеловский — 195 000
Марьина Роща — 194 700
Алексеевский — 194 100
Хорошево-Мневники — 189 900
Крылатское — 189 200
Обручевский — 189 100
Коньково- 189 000
Филевский парк — 188 900
Преображенское — 187 400
Нижегородский — 185 000
Тропарево-Никулино — 180 400
Ростокино, Останскинский — 179 900
Тимирязевский — 172 700
Бутырский — 172 500
Войковский, Коптево — 172 200
Соколиная гора — 171 400
Южнопортовый — 170 000
Щукино, Покровское-Стрешнево — 169 900
Даниловский, Котловка — 169 000
Фили-Давыдково, Можайский — 168 000
Нагорный — 167 900
Зюзино — 167 800
Очаково-Матвеевское — 167 700
Строгино — 167 400
Кунцево — 165 000
Северное и Центральное Чертаново — 164 000
Свиблово — 163 700
Нагатино-Садовники и Нагатинский Затон — 160 100
Ховринои Левобережный — 157 200
Метрогородок — 157 100
Богородское — 155 759
Северное и Южное Тушино — 155 200
Головинский — 154 400
Лефортово — 154 000
Текстильщики — 151 000
Кузьминки — 150 700
Бабушкинский и Южное Медведково — 148 700
Марфино — 148 000
Молжаниновский и Куркино — 147 800
Ясенево — 145 800
Северное Медведково — 145 400
Первово — 144 400
Митино — 142 500
Лосиноостровский — 142 000
Ярославский — 141 700
Царицыно, Москворечье-Сабурово — 141 400
Южное Чертаново — 141 000
Орехово-Борисово Северное и Южное — 140 800
Северное Гольяново — 137 900
Отрадное — 137 800
Теплый Стан — 137 500
Бибирево, Алтуфьевский — 137 100
Новогориеево и Ивановское — 137 000
Люблино — 135 000
Печатники — 135 200
Солнцево — 134 300
Марьино и Капотня — 134 000
Лианозово — 132 900
Бескудниковский, Восточное и Западное Дегунино, Дмитровский — 132 700
Северный — 132 500
Братеево, Зябликово — 132 000
Рязанский — 131 800
Кожухово, Косино-Ухтомский, Новокосино, Восточный — 129 900
Некрасовка и Жулебино — 129 800
Северное Бутово — 127 800
Ново-Переделкино — 127 500
Внуково — 127 400
Вешняки и Выхино — 127 000
Бутово Южное — 122 000
Восточное и Западное Бирюлево — 117 000
Крюково и Старое Крюково, Матушкино, Савелки, Силино — 105 000

Если говорить о рыночной стоимости 1м2 вторичного жилья в Москве по округам, то самым «дорогим» традицинно является центр столицы — около 300 000 рублей. Квартира на севере и западе будет стоит около 200 000 кв.м. В Южном округе квадратный метр вторички обойдется примерно в 152 000 руб, а на востоке — около 170 000 руб.

На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё

В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.

При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.

Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.

В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».

«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.

По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.

«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.

Также по теме

Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость

В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…

Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.

Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.

«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.

Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.

РФ» Михаил Гольдберг.

Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.

Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.

Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.

По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.

Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.

«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.

Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.

Добавьте RT в список ваших источников

Эксперты предсказали снижение цен на квартиры до конца 2021 года

Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.

Так, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников допустил снижение цен на вторичное жилье по итогам года на 3—7% по сравнению с 2020 годом. По его мнению, это произойдет в случае стабилизации спроса, передает RT.

Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2021 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.

В итоге на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда в некоторых ЖК готовую квартиру в уже построенном корпусе можно приобрести на вторичном рынке по той же цене или даже ниже, чем в строящемся.

«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтвердил «РБК» тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин.

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.

Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей просто-напросто «морально устала» от роста цен. «Когда люди видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую можно было приобрести за пять миллионов, это вызывает вопросы», — пояснил он.

Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. Московский рынок отличается от петербургского, но чаще всего переживает те же тенденции.

Ранее «Ридус» рассказывал о возможных долгосрочных последствиях падения спроса на недвижимость.

Вторичный рынок жилья: счет на тысячи

Насколько подорожала «вторичка» в мае и в целом за год в среднем по стране и, в частности, в Москве и Московской области?

ТАСС

Вторичный жилой рынок классически находится в информационной тени первичного, а уж сейчас — особенно: льготная ипотека на нем не начиналась и, соответственно, не заканчивается пока неизвестно чем, новых законов не принимается, да и старые не особо есть, проектное финансирование и связанное с ним бодание застройщиков и банков отсутствует как класс, ценовой рост налицо, но в нем не обвинишь ни субсидируемые государством ипотечные ставки, ни отсутствующих рабочих-мигрантов, ни жадных застройщиков… Словом, «что же это у вас, чего ни хватишься — ничего нет». Хотя кое-что, конечно, есть — спрос, предложение, а главное, цены, которые, как следует из майской аналитики ЦИАН, находятся в динамичном движении.

Согласно подсчетам экспертов (а подсчеты включали 146 городов страны с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), средняя цена вторичного квадратного метра в РФ показала майский прирост на 1,1% и дошла до 74,6 тысячи рублей.

Столь скромный показатель дает аналитикам право говорить о продолжающейся на рынке стагнации и об осторожности, с которой продавцы подходят к повышению цен. В предыдущие разы помесячная динамика была чуть более выраженной: +1,5% в апреле по отношению к марту, +1,6% в марте по отношению к февралю.

Всего с начала 2021 года рост цен составил 6,3%, а по отношению к маю 2020 года — 18,9%.

Стоимость квартиры в продаже дошла до средней отметки в 4,21 млн рублей при площади 56,6 квадратного метра. За месяц стоимость увеличилась на 10 тысяч рублей (+0,3%), за год — на 615 тысяч рублей (+17,1%). А вот средняя площадь за месяц, напротив, немного уменьшилась — на 0,5 квадратного метра, хотя подобное уменьшение — в рамках статпогрешности.

Интересно, что стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в мае составила 78,1 тысячи рублей за квадратный метр — это на 1,3% выше, чем в апреле, и на 24% выше, чем год назад.

Отметку в 150 тысяч рублей средняя цена «квадрата» превышает в 11 городах, без учета столичного региона самые дорогие квартиры в Сочи — 193,7 тысячи рублей за квадратный метр. Быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО.

И только в трех городах из 146 — Новомосковске, Новокуйбышевске и Орске — в мае средняя цена квадратного метра на вторичном рынке снизилась.

Что касается столичного региона, то, по оценкам экспертов ЦИАН, в Москве по итогам мая средняя стоимость вторичного «квадрата» выросла на 0,8%, дойдя в итоге до отметки 260,4 тысячи рублей (за год +15,7%).

В городах Московской области с населением от 100 тысяч человек цена квадратного метра в среднем составляет 125 тысяч рублей (+1,1% за месяц и +19% за год).

Так, в январе 2021 года в Подмосковье насчитывалось пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тысяч рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово и Химки. Теперь к этому списку добавились еще два города — Люберцы и Мытищи.

А вот аналитики компании «Азбука жилья», в основном опираясь на данные портала irn.ru, утверждают, что вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в мае на 1,6% — до 221 300 рублей за квадратный метр в среднем. На первом месте по темпам роста цен — многокомнатные квартиры (+2,3%), на последнем — однокомнатные, отстающие от лидера почти на 1 процентный пункт.

Похожая картина наблюдается и при рассмотрении ценовой динамики по типам жилья: в лидерах рынка оказались дорогие «сталинки» и монолитно-кирпичные дома, подорожавшие на 2,1%, а главным аутсайдером в мае стал самый дешевый сегмент — квартиры в панельных пятиэтажках, прибавившие за месяц лишь 0,8%, то есть существенно меньше, чем рынок в среднем. Впрочем, типовая панель и старые кирпичные пятиэтажки отстали от лидирующих сегментов лишь на 0,1 и 0,2 процентного пункта соответственно, отмечают эксперты.

Кто бы ни был правее другого, все равно приходится признать: такие цены на «вторичку» — не дай бог никому. Хотя если, согласно подсчетам компании «Метриум», в Москве больше не осталось округов с новостройками дешевле 200 тысяч рублей за «квадрат», то какие претензии к вторичному рынку?

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Исследование: Средняя стоимость кв. м вторичного жилья в ЦАО за год упала на 2,1%

13.07.2017 12:52

Средняя стоимость кв. м вторичного жилья в Центральном административном округе (ЦАО) за год снизилась на 2,1% — с 381 тыс. руб. до 373 тыс. руб., причем наибольшее падение цены наблюдается в престижных районах, таких как Якиманка, где за указанный период стоимость снизилась на 14%. Соответствующие данные приведены в исследовании Аналитического центра «Инком-Недвижимость».

«За год средняя стоимость кв. м на вторичном рынке жилья в Центральном административном округе снизилась на 2,1% – с 381 тыс. 306 руб. до 373 тыс. 214 руб. Сокращение данного показателя было отмечено практически во всех районах ЦАО, причем лидирует среди них Якиманка, где средняя цена кв. м по сравнению с июнем 2016 г. уменьшилась на 14%», — говорится в исследовании.

Помимо Якиманки, лидерами по снижению стоимости квадратного метра являются Арбат и Хамовники, где цены за кв. м упали на 8,5% (до 534 тыс. 605 руб.) и 5,4% (до 487 тыс. 366 руб.) соответственно.

Средняя стоимость квартир в этих районах также снизилась, в районе Якиманка падение составило 15,3%, а цена среднего лота упала с 49,2 до 41,7 млн руб. Средняя цена лота на Арбате снизилась на 7,8% — с 68,8 до 63,4 млн руб.

В Хамовниках эта цифра составила 5% — с 45,8 до 43,5 млн руб.

В то же время, в двух районах Центрального округа в 2017 г. квартиры подорожали. В первую очередь, это Мещанский район, в котором за указанный период стоимость жилья увеличилась – на 0,9%, с 332 тыс. 084 руб. до 334 тыс. 918 руб. за кв. м. Второй район, где средняя стоимость кв.

м жилья немного выросла, это Замоскворечье (374 тыс. 229 руб. в июне 2016 г. против 374 тыс. 501 руб. в июне 2017 г.). Также Мещанский – единственный район ЦАО, в котором за год увеличилась средняя стоимость квартир на 2% — с 26,1 млн руб. до 26,7 млн руб.

В Замоскворечье эта цифра не изменилась: в аналогичный период прошлого года, как и сейчас, она была равна 29,7 млн руб.

«Небольшой рост цен на вторичное жилье в пределах ЦАО отмечен в районах Замоскворечье и Мещанский, которые считаются менее престижными, чем Якиманка, Арбат и Хамовники.

Это вызвано, во-первых, тем, что в последних трех локациях на продажу выставлена в основном крайне дорогая недвижимость, у собственников которой теоретически есть возможность значительно снижать цены в процессе торга. А у продавцов в Мещанском и Замоскворечье ценовая чувствительность гораздо выше, каждая сотня тыс. руб.

имеет для них значение, и они не могут настолько сильно уменьшать стоимость предложения. Кроме того, в этих районах в отчетный период была весьма велика активность покупателей, которые не могли позволить себе приобретение квартиры в более статусных и дорогих локациях ЦАО.

Поэтому они останавливали свой выбор, например, на Замоскворечье, где преобладает доля жилья комфорт-класса – 46%, или на Мещанском, где число лотов эконом-класса больше, чем во всех перечисленных выше районах ЦАО, – 22%», — приводятся в сообщении слова руководителя Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганского.

В исследовании также обозначается еще одна характерная для последнего года тенденция на рынке — это существенное изменение доли людей, продавших свою дорогостоящую загородную недвижимость, чтобы перебраться в центральный округ столицы.

«Значительно увеличилась – на треть по отношению к их количеству до кризиса – доля потребителей, которые, продав элитное загородное жилье в Подмосковье, приобретают взамен его квартиру, относящуюся к высшим ценовым сегментам и расположенную в пределах Садового кольца.

Зачастую эти покупки имеют место тогда, когда дети подрастают, и родители отдают их учиться в престижные столичные вузы.

Понимая, что чадо уже стало совершеннолетним и готово жить самостоятельно, родители начинают подыскивать еще одну квартиру либо для себя, либо для новоиспеченного студента.

При этом кризис подталкивает их к решению сократить необоснованные издержки на содержание загородного жилья, которым по факту пользуются от случая к случаю. Поэтому они отказываются от ежемесячного «груза» в виде немалой платы за обслуживание дорогого загородного дома», – рассказывает Дмитрий Таганов.

Помимо этого, с июня 2016 г. происходил стабильный отток покупателей в соседние округа. Это особенно заметно в сегменте бизнес-класса, но также прослеживается и в сегменте комфорт-класса. Связано это с тем, что стоимость вторичной недвижимости в других округах существенно ниже, чем в центре.

Например, стоимость кв. м вторичного жилья в Мещанском (334 тыс. 918 руб.) более чем в 1,5 раза превышает аналогичный показатель в соседней Марьиной Роще, относящейся к СВАО (200 тыс. 915 руб.).

Особенно выражена эта тенденция в сопредельных с ЦАО районах, где активно происходит ввод качественного жилья на первичный рынок.

Вторичное жилье в Москве подорожало на 34% | Телеканал 360°

Стоимость вторичного жилья в Москве за последний годы выросла почти на 30%, а в Санкт-Петербурге на 50%. Эксперты консалтинговой группы SRG сравнили цены на квартиры в 2017 и 2021 годы.

«Если посмотреть данные по рынку недвижимости, то с мая 2017 года, в Москве цены выросли на 33,87%, в Санкт-Петербурге на 47,38%», — рассказал РИА «Новости» партнер консалтинговой группы SRG Борис Терехов.

Средняя стоимость недвижимости в Москве на вторичном рынке в этом году составила 257 108 рубля за квадратный метр, в 2017 году — 192 056. С начала годы цены на жилье в столице выросли на 7,45%, всего за год стоимость на вторичное жилье увеличилась на 19,02%.

По словам экспертов, меньше всего подорожали однокомнатные квартиры. Их средняя стоимость составила 9,3 миллиона рублей. Двухкомнатные квартиры оцениваются в 15 миллионов рублей, а трехкомнатные квартиры в Москве в 23,4 миллиона рублей.

В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра жилья выросла со 102 454 рубля до 159 996 рублей.

Ранее стоимость аренды жилья в России за год снизилась в среднем на 10-15%.

Цены на жилье в Москве: скоро средняя стоимость «квадрата» ниже 200 тысяч останется только за пределами МКАД

С января по апрель 2021 года средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 4,19% до 221 тысячи рублей за кв м. Самый значительный рост в процентном отношении был отмечен в Северо-Восточном административном округе столицы, где цена «квадрата» с начала года увеличилась на 5,33%.

По оценкам аналитиков «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», при сохранении нынешних тенденций по итогам года средняя стоимость квадратного метра недвижимости в столице может достигнуть 239,5 тысячи рублей за кв м. При этом цена ниже 200 тысяч рублей останется только в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД.

Комментируя ситуацию на рынке, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков отметил, что основным фактором, который влияет на стоимость жилья на вторичном рынке, является стоимость недвижимости на первичном рынке.

«Таким образом, цены на новостройки либо поддерживают, либо отражают стоимость вторичного жилья. А вот на стоимость строящегося жилья влияет себестоимость возведения объекта.

Не секрет, что себестоимость строительства постоянно растет, так как в этот показатель входит и стоимость земли, и стоимость работ, и стоимость строительных материалов и много чего другого», – пояснил он.

По его оценке, растущую ценовую динамику может сдержать, прежде всего, покупательская способность.

«Если люди не смогут покупать недвижимость по тем ценам, которые устанавливают застройщики и собственники жилья, то это остановит рост.

Если людям начнут повышать зарплаты, то цены на недвижимость будут расти, если покупательская способность останется на нынешнем уровне или снизится, то и ценам расти будет некуда», – уточнил Летенков.

Как считает эксперт, более чем 5-процентного снижения цен на вторичном рынке столице не будет. «При этом это снижение будет отыграно обратно в течение полугода. По первичному рынку возможно падение чуть более заметное – на 7-10%. Но это снижение будет не явным, а за счет скидок, акций и прочих маркетинговых мероприятий.

Эти амплитуды, как на вторичном, так и на первичном рынках нельзя назвать чем-то необычным, так как только расти рынок не может. По нашим данным, 200 тыс. рублей за кв. м. москвичи отдают уже около полугода. К этой цене жители столицы привыкли.

А вот цен по 250-270 тысяч рублей за «квадрат» покупательская способность горожан может не выдержать», – отметил Летенков.

Москва, Светлана Антонова

Москва. Другие новости 20.05.21

Самый молодой криптомиллиардер мира выбыл из списка миллиардеров. / Почта России займется онлайн-продажей вина. / Золотой год: сколько производители еды и ретейл заработали на пандемии. Читать дальше

Подписывайтесь на каналыЯндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube

Когда прекратится рост стоимости квартир? — Офлайн на vc.ru

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются.

На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru