Перед тем как принять решение: купить землю, либо домик недалеко от Москвы, важно иметь подробную информацию о стоимости сотки и квадратного метра в разных районах, а также удаленности от МКАД. Помимо этого, на цену участков и коттеджей влияет очень много факторов, на которых мы подробно остановимся в данной статье.
Недвижимость в Подмосковье – от чего зависит цена?
Есть множество факторов, оказывающих влияние на стоимость загородной недвижимости:
- направление (по основным шоссе, веткам железных дорог);
- расстояние от МКАД;
- наличие коммуникаций;
- развитость поселка, его класс, обустроенность;
- местоположение участка;
- наличие подъездных путей;
- пробки;
- сезонность.
- Есть еще и второстепенные факторы, касающиеся рельефа участка, права собственности, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
- Поэтому, подойти к покупке загородной недвижимости в Московской области, нужно со всей ответственностью, опираясь на свои финансовые возможности и предпочтения.
- Для прояснения картины, рассмотрим все основные факторы более предметно и с анализом цен.
1. Направление от Москвы
Этот фактор оказывает самое главное влияние на цену подмосковной недвижимости.
Многие обыватели считают, что популярность того или иного направления, шоссе вызвана престижем и модой, что соответственно и влияет на стоимость домов и участков – это ошибочное мнение. В последние годы, в Подмосковье самыми популярными у покупателей являются северо-западные, западные и юго-западные направления:
- Киевское;
- Новорижское / Волоколамское;
- Рублевское / Ильинское;
- Минское / Можайское.
Это неудивительно, на этих направлениях самый хороший экологический фон, так как большую часть дней в году ветер постоянно дует с северо-запада в сторону Москвы — поэтому здесь воздух чистый практически везде, даже недалеко от столицы. По разным оценкам, от 60% до 70% всех сделок по продаже участков и домов сконцентрировано в этих районах. Высокий спрос порождает высокую стоимость сотки и квадратного метра.
Напротив, жители юго-востока и востока области, дышат тем же воздухом, что и москвичи.
Ситуация усугубляется еще тем, что в этих районах самая высокая плотность застройки и самое большое количество пробок, а следовательно — и выхлопных газов.
Неудивительно, что здесь самые низкие цены на недвижимость. Но, несмотря на это, доля продаж в этих районах не превышает и 10% относительно всего Подмосковья.
Средняя стоимость участков в Подмосковье в 2017 г, в зависимости от шоссе и удаленности от Москвы:
| Шоссе | Зона удаленности от МКАД | Цена, руб за сотку |
| Горьковское ш. | До 30 км | — |
| 31-60 км | 122,9 тыс. | |
| 61-90 км | 84,4 тыс. | |
| Более 91 км | — | |
| Дмитровское ш. | До 30 км | 407,0 тыс. |
| 31-60 км | 192,6 тыс. | |
| 61-90 км | 152,6 тыс. | |
| Более 91 км | — | |
| Калужское ш. | До 30 км | 617,2 тыс. |
| 31-60 км | 354,9 тыс. | |
| 61-90 км | — | |
| Более 91 км | — | |
| Каширское ш. | До 30 км | 426,8 тыс. |
| 31-60 км | 193,9 тыс. | |
| 61-90 км | 97,6 тыс. | |
| Более 91 км | 46,9 тыс. | |
| Киевское ш. | До 30 км | 446,9 тыс. |
| 31-60 км | 490,2 тыс. | |
| 61-90 км | 72,3 тыс. | |
| Более 91 км | — | |
| Ленинградское ш. | До 30 км | 351,2 тыс. |
| 31-60 км | 272,9 тыс. | |
| 61-90 км | — | |
| Более 91 км | — | |
| Новорижское ш. | До 30 км | 701,2 тыс. |
| 31-60 км | 414,0 тыс. | |
| 61-90 км | 166,8 тыс. | |
| Более 91 км | 79,7 тыс. | |
| Новорязанское ш. | До 30 км | 287,6 тыс. |
| 31-60 км | 108,1 тыс. | |
| 61-90 км | 75,7 тыс. | |
| Более 91 км | 22,8 тыс. | |
| Симферопольское ш. | До 30 км | 496,4 тыс. |
| 31-60 км | 216,7 тыс. | |
| 61-90 км | 130,6 тыс. | |
| Более 91 км | 63,5 тыс. | |
| Ярославское ш. | До 30 км | 492,9 тыс. |
| 31-60 км | 193,7 тыс. | |
| 61-90 км | 83,0 тыс. | |
| Более 91 км | — |
По данным портала zemer.ru
2. Расстояние до МКАД
Это еще один предопределяющий момент, напрямую влияющий на ценообразование. Если проанализировать рынок подмосковной недвижимости в целом, то каждые 30 км стоимость участков с коммуникациями сильно снижается. Например:
- Первые 30 км от МКАД стоимость одной сотки земли оценивается в 400-600 тыс. рублей (а в некоторых местах — например, Рублевка и рядом с ней, цифры за сотку доходят до 100 000 долларов и выше);
- На расстоянии от 30 до 50 км — стоимость существенно снижается и можно подобрать участок за 150-300 тыс. руб. за сот.;
- На отдалении от 50 до 100 км от Москвы – здесь можно найти участки с ценой 60-80 тыс. руб.;
- Затем идет стокилометровая граница, за которой цены практически не меняются, при любой удаленности, и варьируется в пределах 20-60 тыс. рублей за сотку.
Общая тенденция последних лет такова, что наибольшим спросом пользуются именно удаленные участки (от 50 км и далее), при условии, что поблизости проходит скоростная магистраль, позволяющая быстро добраться до Москвы.
Эта тенденция вполне объяснима – с двумя последними экономическими кризисами, денег у населения больше не стало, а такие участки стоят очень дешево. К тому же, при наличии шоссе поблизости, на дорогу будет уходить не так уж и много времени — в таких районах значительно меньше машин на дорогах, и нет таких пробок как в Москве и ближайших ее пригородах.
Средняя стоимость участков в Подмосковье в 2017 г, в зависимости от шоссе и класса поселка:
| Шоссе | Класс | Цена, руб за сотку |
| Горьковское ш. | Эконом | 111,9 тыс. |
| Бизнес | — | |
| Элит | — | |
| Дмитровское ш. | Эконом | 172,6 тыс. |
| Бизнес | 418,4 тыс. | |
| Элит | — | |
| Калужское ш. | Эконом | 248,9 тыс. |
| Бизнес | 482,7 тыс. | |
| Элит | 902,1 тыс. | |
| Каширское ш. | Эконом | 173,7 тыс. |
| Бизнес | 426,9 тыс. | |
| Элит | — | |
| Киевское ш. | Эконом | 67,7 тыс. |
| Бизнес | 496,9 тыс. | |
| Элит | 693,5 тыс. | |
| Ленинградское ш. | Эконом | 164,8 тыс. |
| Бизнес | 401,2 тыс. | |
| Элит | — | |
| Новорижское ш. | Эконом | 102,4 тыс. |
| Бизнес | 551,5 тыс. | |
| Элит | 1 млн 106 тыс | |
| Новорязанское ш. | Эконом | 102,3 тыс. |
| Бизнес | 496,5 тыс. | |
| Элит | — | |
| Симферопольское ш. | Эконом | 147,3 тыс. |
| Бизнес | 382,6 тыс. | |
| Элит | — | |
| Ярославское ш. | Эконом | 138,8 тыс. |
| Бизнес | 377,9 тыс. | |
| Элит | 818,3 тыс. |
3. Коммуникации
Стоит сразу оговориться, что земля без нормального подъезда и коммуникаций в Московской области спросом не пользуется, поэтому мы рассматриваем наделы с уже проведенными линиями электропередач и водопроводом. От этого фактора многое зависит.
Низкая цена — не гарантия, что к новому поселку будет интерес. Застройщикам, чтобы привлечь покупателей, необходимо построить дороги, провести освещение и поставить ограждения – и это минимум. Земля пользуется большим спросом даже на значительном удалении от МКАД, если к ней подведен стационарный водопровод, действующий бесперебойно круглый год и магистральный газ.
Однако, чем больше удаленность участка от Москвы, тем меньше вероятность, что эти удобства там будут присутствовать. И не потому, что нет на них спроса. Просто на больших расстояниях от Москвы, обеспечить участки определенными коммуникациями — становиться намного сложнее, а иногда — просто невозможно.
Конкретное местоположение объекта покупки тоже играет немаловажную роль. Например, участок, расположенный недалеко от лесной полосы или находящийся на берегу реки, будет стоить на порядок дороже аналогичного по характеристикам варианта, но который расположен просто в поле.
Еще дешевле будет стоить земля, расположенная рядом с шумной автомагистралью, или расположенная в непосредственной близости с промышленными или сельскохозяйственными объектами.
В рамках определенного поселка этот момент также влияет на стоимость – участки на окраине с видом на лес, озеро, речку и прямым подходами к ним, ценятся покупателями больше, чем те, которые стоят посередине поселка, хотя и имеют ту же площадь.
5. Подъездные пути
Локальный фактор – дорога, которая ведет непосредственно к участку. Если она ухабистая, на ней нет асфальта, бетона или, на худой конец, — щебня, то, даже при наличии поблизости скоростного шоссе, такую недвижимость покупать крайне рискованно. Вы просто не сможете приехать в свой дом. Стоит ли говорить, что такие участки не могут стоить дорого?
Многие покупатели отказываются покупать недвижимость на большом расстоянии от города именно из-за отсутствия хорошего подъезда к участку.
Кому интересно потратить час-полтора на дорогу по скоростному шоссе, а потом разбивать подвеску своей машины по проселочным ухабам такое же количество времени? Тем более, что рынок предлагает большое количество вариантов, с хорошими отремонтированными дорогами.
6. Пробки
Безусловно, в Подмосковье — это мощный и определяющий фактор. Например, по Минскому, Киевскому, Симферопольскому и Новорижскому направлениям можно свободно проехать как в будни, так и в выходные дни.
Что касается противоположных шоссе (восточных и юго-восточных районов МО), то там движение очень плотное и сильно затруднено, с периодическим образованием пробок. И, как результат, стоимость участков на этих направлениях на порядок ниже.
7. Категория участка
Мы подробно описывали на страницах нашего сайта в чем различие между землями сельхозназначения и ИЖС, и какие ограничения на строительство накладываются законом. Безусловно, это тоже отразилось и на стоимость участков:
8. Сезонность
Ни для кого не секрет, что цены на загородную недвижимость растут весной и сильно дешевеют с осени. Именно в этот момент, у потенциального покупателя, высока вероятность получить интересное предложение от застройщика. Это могут быть скидки, какие-то опции в подарок или более интересные условия покупки, например – рассрочка до года без процентов.
Причины снижения стоимости, в общем-то объективны – под снегом очень тяжело определить, насколько качественный участок предлагает продавец. Кроме того, по зимним проселочным дорогам проехать на простом легковом автомобиле бывает проблематично. Но если вы уже смотрели этот участок летом, то покупать его в зимний период достаточно рационально:
- его стоимость будет ниже;
- за зиму вы определитесь с проектом и ландшафтом;
- точно рассчитаете свои возможности, как физические, так и финансовые;
- наметите план действий.
Несколько советов по выбору дома
Мы рассмотрели выше ценообразование продажи участков, и причины столь высоких различий в цене за сотку в зависимости от расстояния до МКАД. Что касается стоимости домов – тут все намного сложнее.
Если планируется купить уже построенный дом, в таком случае цена будет складываться из двух составляющих: стоимости земли и конкретного дома. И тут все зависит от застройщика, и того, сколько денег он вложил в дом, при его строительстве и при каких обстоятельствах он решил его продать.
Сейчас что только не продают: дачи, садовые домики, элитные коттеджи, особняки, дуплексы, таунхаусы… Рынок загородного жилья настолько разнообразен, что цены на постройки в одном и том же месте могут отличаться в разы.
Тем не менее, даже в этой ситуации, их можно классифицировать. Так, например:
- если вам предлагают дом по цене до 1,5 млн. руб., при этом участок снабжен всеми коммуникациями — имейте ввиду, что такой дом либо очень старый, либо построен из самых дешевых материалов, в нем можно жить только летом;
- качественные одноэтажные дома для круглогодичного проживания, обычно стоят от 2,5-3 млн. руб.;
- постройки в 2-3 этажа: коттеджи, таунхаусы, дуплексы стоят от 5 млн. рублей и выше в зависимости от расстояния до Москвы.
Если вам предлагают купить дом сильно ниже приведенных цен, будьте настороже. С высокой вероятностью у такой недвижимости есть подводные камни. Тщательно проверьте все документы, закажите георазведку участка, строительную экспертизу дома. Изучите рекомендации экспертов на профильных сайтах (например, нашем блоге).
Конечно, тенденции в российской экономике последних лет, привели к тому, что спрос на загородное жилье сильно упал, а следом — и цены. К примеру, 5 лет назад, коттеджи в пригородах Москвы (до 15 км от МКАД) площадью 150-200 кв. м., застройщики предлагали, как минимум, за 10-15 млн. руб. Сегодня цены упали почти на 30%.
Однако ожидать еще большего падения цен нет смысла. Так как есть такое понятие как себестоимость. И сегодняшние цены — на ее грани. Никто из продавцов не будет продавать дом с участком дешевле, чем он вложил, если только не вынудят срочные обстоятельства.
Вот и получается сейчас такая картина на рынке загородной недвижимости — выставлены на продажу десятки тысяч дач, домов и участков, а продаются — единицы.
В заключение
Практика показывает, что цены на недвижимость в Московской области, напрямую зависят от удаленности от МКАД. И уж из этого фактора, вытекают все последующие условия: дороги, коммуникации, направления и т. д.
Важно понимать, для чего вы хотите купить дом или участок? Имеет ли смысл переплачивать за близость к Москве, если ваша цель — отдых? Или, напротив, вы хотите сменить квартиру на просторный загородный дом, в котором будете жить постоянно? В таком случае, расстояние до МКАД — будет играть первостепенную роль.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Предельные размеры земельных участков
Для того, чтобы купить готовый дом или надел под его строительство, необходимо определиться с размерами территории. При этом стоит ориентироваться на минимальные и максимальные размеры земельных участков, закрепленные на законодательном уровне.
Индивидуальное жилое строительство
Речь идет о земельных территориях, предназначенных для частных лиц. Признаки, закрепленные в законе:
- Назначение – под строительство жилого коттеджа или дачного домика.
- Коттедж для одной семьи (не многоквартирный).
- Максимально разрешенная высота – не более трех этажей.
- Строение отдельно стоящее, не совмещенное с другими.
Дополнительно выделяемый приусадебный надел разрешен для землепользования:
- Фермерского хозяйства (КФХ) – разведения животных, выращивание культур с целью получения дохода.
- Личное подсобное (ЛПХ) – используется для пропитания семьи.
- Садоводство – выращивание плодовых деревьев и кустарников, ягод и проч.
- Огородничество – растениеводство не промышленных масштабов, для использования одной семьей.
При этом участок с коттеджем и хозпостройками, находящийся в собственности граждан, может располагаться:
- В городской черте.
- За границами города (пригород).
- В сельской местности.
Сфера действия правовых положений по оформлению недвижимости
Рассматриваемые параметры касаются видов наделов под постройку:
- Приобретение нового и целого участка.
- Выдается доля из земель государства или муниципалитета.
- Производится раздел площади, уже принадлежащей гражданам страны.
Правила не относятся к покупке частного строения и территории.
Где не применяется определение предельно допустимых значений?
Рассматриваемые нормативы минимума и максимума не относятся к случаям:
- Приобретение за плату территории, которая находится в ведении государства или муниципалитета.
- Планирование и строительство учреждений и предприятий федерального или местного значения.
При этом на участке допускается расположение:
- Дороги для движения транспорта – частные, региональные, федеральные.
- Отопительных объектов, либо снабжающих водой, электроэнергией, и принадлежащих субъекту федерации.
Правовые акты
Минимальная и максимальная площадь земельного участка устанавливается законодательными актами, на федеральном уровне:
Цель регулирования размеров – почему граждане не могут получать сколько угодно земли – сделать ее использование оптимальной и полезной по максимуму. Кодексы – первая инстанция, которая дает общие требования к решениям, принимаемым на региональном уровне.
Конечным пунктом, где устанавливаются параметры наделов, является муниципалитет конкретного района. Он издает нормативные акты, где четко прописаны цифры. Местная администрация использует в работе градостроительные регламенты и «Правила землепользования и застройки».
На практике в законодательстве используется такой порядок:
- Акты Правительства страны регулируют правоотношения, связанные с землями, принадлежащими федерации.
- Региональные нормативные документы касаются льгот, которые относятся к индивидуальному строительству.
- Постановления местных административных органов действуют по отношению к ИЖС в целом.
Правило, которое должно соблюдаться во втором и третьем случаях – отсутствие противоречий между федеральными законами и актами муниципальных образований.
Как устанавливаются предельные размеры земельных участков?
В итоге размер земли под ИЖС устанавливает администрация области. Факторы, которые учитываются при регулировании границ наделов под застройку:
- Размер территории субъекта Федерации, которая еще не занята жилыми домами и приусадебными площадями.
- Общее количество заявок, поданных в территориальные органы власти гражданами, претендующими на регистрацию и строительство в районе.
- Состояние экономики и социальной сферы в регионе (в том числе количество жителей на квадратный метр общей территории субъекта).
- Состав семьи заявителя (сколько несовершеннолетних детей, пожилые лица на попечении и т.п.).
- Цель использования – ферма или ЛПХ, насколько это перспективно.
- Особенности проекта здания.
Так города федерального значения с плотной застройкой (Москва, Санкт-Петербург) не относятся к субъектам, где можно получить участки под ИЖС – здесь проще купить квартиру. Напротив, в сельских местностях Московской и Ленинградской областей вполне реально приобрести наделы для личного подсобного хозяйства, размеры которых широко варьируются.
Размер земельного участка в 2021 году: количество соток под дом
Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в городах и поселках устанавливает государство.
Минимальная площадь участка
Минимум – это три сотки. В том случае, если семья соберется приобрести меньший надел, он не будет зарегистрирован в Росреестре как объект под ИЖС. Аналогично соответствующие органы не выдадут разрешение под строительство дома или дачи. Это следует учитывать на стадии выбора земли под будущую застройку.
Некоторые регионы устанавливают гораздо больший показатель – шесть соток (Ленинградская область, Новосибирск и проч.). В Подмосковье, Екатеринбурге и Краснодарском крае значение равняется четырем.
Максимальная площадь земельного участка
Нормативы максимум могут варьироваться, это зависит от условий в конкретном регионе. Средний показатель – тридцать соток. Точные цифры необходимо уточнить в администрации региона, где планируется выделить надел в собственность. Даже если удастся получить большую территорию, зарегистрировать ее уже не получится.
Минимальные показатели также сильно разнятся:
- Санкт-Петербург – 15 сот, Ленинградская обл. – 25 сот.
- Москва – не выдается, Подмосковье – 30 сот.
- Новосибирск и Краснодар – 10 сот.
- Екатеринбург – 25 сот.
Как и где получить точную информацию?
Подробности можно узнать в виде консультации:
- Лично на приеме в местной кадастровой службе.
- Задать вопрос по телефону – позвонить на горячую линию администрации.
- На сайте местных органов самоуправления – данные опубликованы под значением «параметров землепользования и застройки». Для их поиска нужно найти общие правила, касающиеся ИЖС.
В любом из трех случаев необходимо указать, что интересует зона Ж1, т.е. надел для коттеджа с малым количеством этажей и личного пользования. Важно учесть и то, что все указанные ограничения по площадям касаются безвозмездного приобретения недвижимости. Проблему можно решить путем покупки объекта.
Минимальный размер участка под иные нужды (не ИЖС)
Порядок определения минимума территории для наделов прочего назначения будет иным. Вопрос касается фермерской деятельности и дачных массивов. Это также указано в нормативных документах конкретного субъекта России. Для примера – данные по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:
- Под сад – от 200 кв. м до 0,05 гектар.
- Под огород – от 200 кв. м до 0,1 гектар.
- Для разведения животных – от 0,01 до 5 гектар.
- Для строительства гаража – 18 кв. м.
- Ферма – от одного до 50 гектар.
Средний минимальный показатель по стране – 6 соток, максимальный – 0,15 гектар. Пределы уменьшаются в зависимости от того, какими площадями обладает муниципалитет в целом, имеет ли место их дефицит.
Общее требование к земле под сельское хозяйство – не более 10 процентов от общей территории, которой владеет муниципальное образование.
Территориальные зоны под некоммерческие, религиозные образования
Основные правила, касающиеся пределов и застройки:
- Расстояние от здания до границы – три метра. На практике правило носит рекомендательный характер, т.к. некоторые, уже построенные храмы (речь идет о реконструкции) располагаются краю территории.
- Максимально площадь не должна быть застроена более, чем на 80 процентов.
- Разрешено сооружение до двух этажей.
- Можно делать пристрой.
Допустимо использовать двор храма под:
- Жилой дом для служащих.
- Подсобные помещения.
- Гостиницу для паломников.
- Торговую точку.
- Посадку деревьев и кустарников.
Подача заявки на земельный надел: как не получить отказ?
Для того, чтобы избежать ошибок и сэкономить время на процедуры оформления, необходимо:
- Изучить регламент градостроения: найти материалы по конкретным размерам земельного участка.
- Ознакомиться с законами, касающимися ИЖС данного региона, уточнить основные требования.
- Подать заявку в местный геодезический отдел. Специалисты составят план межевания с точным указаниям границ надела.
Начинать строительные работы можно только после процедуры регистрации в кадастровой службе – на отрезок земли будет получен паспорт.
Документы, которые необходимы для выделения земли в собственность:
- Паспорт РФ и свидетельство ИНН.
- Паспорт из кадастровой службы.
- План межевания.
- Чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Перераспределение уже существующего участка
Процедуру регулирует Земельный кодекс РФ – статья 39. Речь идет как о частной, так и муниципальной собственности.
При этом установлены ограничивающие правила:
- Является обязательным общее соглашение между собственниками об изменении уже имеющихся границ надела.
- Не допускаются излом, вклинивание и расположение одного участка на другом.
- Увеличить территорию можно только до максимально допустимой в регионе.
После того, как заключено соглашение, обязательной является процедура межевания – после этого составляются акт и схема новых границ, участникам выдаются новые кадастровые паспорта.
Земельные участки в Подмосковье подорожали из-за роста курса доллара и пандемии
В этом году загородная недвижимость дорожает, и земельные наделы в коттеджных поселках и садовых товариществах – не исключение. За год, с ноября 2019 года, сотка земли в Московской области прибавила в цене 6,4%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели исследование цен на участки по основным транспортным направлениям Подмосковья и Новой Москвы.
Мир Квартир
Для анализа были взяты все участки для индивидуального строительства, огородничества и садоводства из базы недвижимости Mirkvartir.ru.
Выяснилось, что самые дорогие объекты располагаются на Рублево-Успенском, Ильинском и Боровском шоссе.
Средний участок на Рублевке стоит 46,8 млн рублей, но при этом здесь находятся и самые большие лоты, размером порой в несколько гектар. Что позволяет возвести в этом престижном месте целую усадьбу или резиденцию.
Самые доступные наделы расположены по Егорьевскому, Новорязанскому и Горьковскому шоссе. Средняя сотка на Егорьевском направлении почти в 30 раз дешевле рублевской.
За 12 месяцев, начиная с ноября 2019 года, цены на подмосковную землю прирастали неравномерно.
Больше всего они поднялись на дорогих западных направлениях – Волоколамском (+19,3% за сотку), Рублево-Успенском (+17,2%), Боровском (+16,7%), Новорижском (+16,2%), Калужском (+16%), Киевском (+15,9%) и Ильинском (+12,5%) шоссе.
Однако в первую десятку подорожавших вошли также и южная трасса М-4 Дон (+18,7%), и два северных направления – Ярославское (+17,5%) и Осташковское (+10,8%).
Мир Квартир
Девять трасс подешевели: Рогачевское (–9%), Пятницкое (–7,6%), Каширское (–6,5%), Симферопольское (–5,9%), Егорьевское (–5,7%), Новорязанское (–4,4%), Дмитровское (–3,1%), Ленинградское (–2,2%) и Горьковское (–1,6%).
В среднем сотка земли в Подмосковье и Новой Москве стоит 368 250 рублей, за год она подорожала на 6,4%. Средний участок торгуется за 4,3 млн, с ноября прошлого года он вырос в цене на 6,1%.
«Земля в популярных загородных локациях, особенно под элитную недвижимость, часто оценивается в долларах. Таким образом, в этом году в связи с ростом курса мировых валют недвижимость довольно сильно «просела» (в долларах – на 23%).
Так что подъем ценников на участки – это попытка собственников компенсировать себе эти потери, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Не стоит сбрасывать со счетов и тенденции, появившиеся в связи с пандемией.
Многие люди решили, что на случай эпидемий полезно иметь свое жилье за городом, и часть из них решили строиться самостоятельно, купив участок под дом».
Цены на землю в Московском регионе
- Источник: mirkvartir.ru
- Также читайте:
- Рекорды недели: пять самых дешевых апартаментов в Москве
- В III квартале цены на загородные дома выросли в 51 регионе из 85
- По итогам III квартала новостройки подорожали почти во всех городах
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Средняя площадь загородного дома в Подмосковье сокращается
Средняя площадь домовладения, представленного на рынке коттеджных поселков московского региона*, сокращается.
По данным компании «Метриум», за год к I кварталу 2018 года средний метраж дома уменьшился на 11%.
При этом на Рублево-Успенском шоссе по-прежнему предлагаются самые просторные коттеджи, которые в среднем в два раза больше, чем объекты на всем загородном рынке столичного региона.
*)В обзоре представлен анализ рынка организованных коттеджных поселков Дмитровского, Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского направлений, на которые приходится более половины предложения Московского региона. В расчет принимались проекты в пределах 35 км от МКАД, с объемом экспозиции свыше 5 коттеджей и/или земельных участков с подрядом.
По данным аналитиков «Метриум», в I квартале 2018 года средняя площадь дома на первичном рынке жилой недвижимости московского региона1 составила 491 кв. м, тогда как в аналогичный период прошлого года она достигала 555 кв. м. Таким образом данный показатель снизился на 11%.
Наиболее заметное сокращение площади выставленного на продажу коттеджа зафиксировано на Новорижском направлении, где средняя площадь объекта уменьшилась на 32%. По данным «Метриум», в I квартале 2017 года она достигала 623 кв.
м, а по итогам января-марта 2018 года – 421 кв. м. При этом по некоторым направлениям был отмечен рост средней площади. К примеру, среднее домовладение на Киевском шоссе стало больше на 26%. Сейчас оно увеличилось до 436 кв.
м, а год назад его площадь составляла 364 кв. м.
Эксперты «Метриум» отмечают, что тенденция к сокращению средней площади домовладения наблюдается на загородном рынке первичной недвижимости не первый год. С 2016 года средний метраж дома на наиболее популярных у покупателях направлениях уменьшился на 18%, хотя в I квартале 2016 года он достигал 597 кв. м.
«Уменьшение метража объектов на загородном рынке связано с целым рядом различных факторов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE.
– Во-первых, застройщики загородных поселков с началом кризиса быстро начали адаптировать свое предложение под изменившиеся возможности покупателей. Поскольку клиенты сосредоточились на поисках сравнительно небольших домовладений площадью порядка 400-450 кв.
м, то и девелоперы начали возводить больше таких объектов, хотя в докризисные времена нормой элитного рынка считались загородные дома по 800 – 1 000 кв. м. Во-вторых, сокращение средней площади связано с изменением структуры предложения.
Не секрет, что скидки на загородные объекты могут достигать значительных размеров, поэтому иногда девелоперы изымают из продажи самые крупные (и, как следствие, самые дорогие объекты), чтобы возобновить их реализацию в более активный сезон с точки зрения спроса, когда размер скидки может быть меньшим».
Вслед за уменьшением средней площади выставленных на продажу домов снизились и их бюджеты покупки. За последний год средняя стоимость загородного домовладения по наблюдаемым направлениям сократилась на 33% с 99 млн до 67 млн рублей.
Как и в случае с площадью, заметнее всего изменилась средняя стоимость коттеджа на Новорижском шоссе: со 114 млн до 54 млн рублей (-52%).
Аналитики «Метриум» отмечают, что уменьшение бюджета покупки затронуло практически все направления, кроме Киевского, где за последний год средняя стоимость не поменялась.
Метриум
Средняя площадь коттеджа в Подмосковье уменьшилась за пять лет почти на 10%, бассейны и бильярдные стали редкостью — раздел "Новости рынка"
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость выяснили, как за пять лет изменились метражи жилья на первичной «загородке» Подмосковья и наполнение домов. Так, средний размер коттеджей за указанный срок сократился на 8% и теперь составляет 264 кв. м, а площадь таунхаусов выросла на 9%, до 175 кв. м.
Заметна тенденция, что люди устали от лестниц: почти все дома строятся максимум в два этажа. Тренажерные залы, бильярдные и, тем более, бассейны постепенно уходят в прошлое даже в дорогих сегментах: клиенты отдают предпочтение рабочим кабинетам, комнатам отдыха или гостевым спальням.
В целом, покупатели стремятся к компактности: средний размер приобретенного коттеджа на 21% уступает метражу выставленного на продажу дома, в случае таунхаусов эта разница составляет 19%. Эксперты компании отмечают, что чаще всего клиенты ищут дома площадью до 160 кв. м в массовом сегменте и до 350 кв. м — в элитном.
Все, что больше, рискует со временем превратиться в неликвид.
Сегодня средняя площадь коттеджа, находящегося в продаже на первичной «загородке» Подмосковья, составляет 264 кв. м. Пять лет назад данный показатель был на 8,4% больше — 288 кв. м.
Что интересно, другой популярный формат загородного жилья — таунхаус — напротив, прибавил в метраже: средний размер такого домовладения сейчас равен 175 кв. м, в то время как в 2015 году он не превышал 160 «квадратов», т. е. был на 9% меньше.
Впрочем, особых поводов для радости за таунхаусы нет: в последние годы на рынке просто не появлялось проектов с таким типом застройки, вот в экспозиции и остались построенные ранее дома.
Близкому «родственнику» таунхаусов — дуплексам — повезло больше: такие домовладения хоть и нечасто, но появляются на рынке. За пять лет их средний метраж уменьшился всего на 1 кв. м, до 172 «квадратов».
«Сейчас почти все новые дома на „загородке“ являются двухэтажными, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Цокольные этажи мало востребованы из-за сложностей их обустройства, зато может быть чердак или мансарда.
Однако полноценные трехэтажные дома — большая редкость. Люди быстро устают от постоянных подъемов и спусков, к тому же лестница занимает полезную площадь жилья.
Более того, многие покупатели понимают, что для жизни удобнее всего одноэтажное строение, однако если мы говорим о площади свыше 100 „квадратов“, есть риск, что такой дом займет почти весь участок».
Кстати, размеры придомовых участков за пять лет изменились аналогично форматам самого жилья: у коттеджей земельные наделы уменьшились на 28%, до 12,8 сотки, в случае таунхаусов их метраж вырос на 37%, до 3,7 сотки, у дуплексов участки стали меньше на 15% и теперь составляют 4 сотки.
«Если говорить о наполнении домов, то сегодня даже в коттеджах высокого ценового сегмента редко встречаются тренажерные залы, бильярдные или, тем более, бассейны, — продолжает Дмитрий Таганов.
— Покупатели стали прагматичнее, они скорее сделают комнату отдыха, рабочий кабинет или еще одну гостевую спальню.
Такими же отголосками прошлого стали большие библиотеки, винные погреба, шубохранилища и прочие атрибуты дорогой жизни».
Любопытно, как отличаются размеры реализованных загородных домов от того, что находится в предложении. Например, площадь проданного коттеджа равна в среднем 209 кв. м, т.е. на 21% меньше среднего метража лотов в экспозиции. У таунхаусов и дуплексов эта разница составляет 19%: в первом случае средний размер купленного домовладения равен 141 «квадрату», во втором — 139 кв. м.
«В массовом загородном сегменте покупатели чаще всего ищут дома площадью от 80–90 до 150–160 кв. м, — замечает Дмитрий Таганов. — В элитных классах эти параметры колеблются от 250 до 350 „квадратов“. А вот коттеджи метражом 400–500 кв.
м и более имеют все шансы превратиться в неликвид: у нынешних, даже состоятельных, клиентов далеко не всегда находятся силы и ресурсы для обустройства и поддержания таких площадей.
Что по-настоящему интересует покупателей — это качественная, интересная отделка домов, но такое предложение на „загородке“ в большом дефиците».
Итоги 2019 г на рынке загородной недвижимости Подмосковья — версия экспертов
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошлого года на вторичной «загородке» Московской области.
По мнению специалистов компании, лишь 25% выставленных лотов имеют адекватный ценник, стоимость остальных объектов завышена в диапазоне от 30% до нескольких раз.
При этом средняя цена коттеджа выросла за год на четверть, до 10 млн руб., дачи, напротив, подешевели на 5%, до 5 млн руб.
Впрочем, для многих клиентов это все равно дорого: сумма покупки в дачном сегменте составляет сейчас в среднем 1,5 млн руб.
Обзор количественных показателей
Сделок на загородной «вторичке» в 2019-м стало на 21% меньше, чем было годом ранее. Эксперты компании отмечают, что помимо некачественного товара в стагнации сегмента виноваты продавцы, 30% из которых вообще не готовы предоставлять скидку, а 50% согласны уступить не более 10% от стоимости лота.
В конце 2019 года на подмосковной вторичной «загородке» в продаже находилось 56 763 объекта, что на 3% уступает показателям годичной давности. 48% предложения составили коттеджи, 38% – участки без подряда (УБП), 9% – дачные дома и 5% – блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы).
«В прошлом году темпы сокращения экспозиции на загородной “вторичке” ощутимо замедлились, – отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Для сравнения: за 2018-й предложение в сегменте уменьшилось на 28%.
Я считаю, что подобная стабилизация объясняется общим подъемом активности на рынке жилья. Он производит психологический эффект, который сильнее всего действует именно на владельцев “вторички”.
Как итог – мы видим, что все больше людей на загородном рынке решают выставить свой лот на продажу или, если он уже находится на реализации, продолжают ждать покупателя».
Впрочем, отсутствие перемен в экспозиции таит в себе определенные риски: из-за него не происходит оздоровление предложения, а число низколиквидных объектов растет.
«Лишь 25% представленных в продаже лотов имеют адекватную стоимость, – говорит Дмитрий Таганов. – У большей части объектов цены завышены: в среднем на 30-40%, а в отдельных случаях – в несколько раз.
Многие лоты имеют юридические проблемы, плохое техническое состояние, неудачное расположение, слишком большую площадь и т.д.
Все эти факторы значительно снижают возможность их продажи, и даже скидка не всегда помогает».
По данным Аналитического центра компании, средняя площадь выставленного на «вторичке» коттеджа составляет 281 кв. м, таунхауса – 200 кв. м, дачи – 76 кв. м, УБП – 13 соток. При этом наиболее частый запрос клиентов – это дом метражом не более 150 «квадратов».
Цены
Если рассматривать цены на вторичном рынке загородного жилья, то самым дорогостоящим форматом здесь являются таунхаусы: их средняя стоимость равна 16 млн руб., с учетом общего дефицита таких строений она поднялась за год на 45%.
Коттеджи предлагаются в среднем за 9,9 млн руб., что на 24% превышает прошлогодние показатели. Средний ценник дачи, в свою очередь, понизился на 5% и сейчас равен 5 млн руб.
Стоимость предложения УБП осталась неизменной и составляет в среднем 2 млн руб.
Интересно заметить, как различаются установленные продавцами цены и реальные бюджеты сделок на загородной «вторичке». Так, таунхаусы приобретают в среднем за 11,1 млн руб., т.е. в 1,4 раза дешевле.
Примерно такая же разница наблюдается в сегменте коттеджей, которые находят нового владельца при средней сумме сделки 7,2 млн руб. Земельные участки покупают за 1,3 млн руб., или по стоимости в 2,6 раза ниже средней цены предложения.
Однако «рекордсменом» оппозиции «ожидания – реальность» являются дачи: их приобретают в среднем за 1,5 млн руб., что в 3,3 раза меньше суммы, которую за них обычно просят.
«При разумной ценовой политике дачи являются весьма популярным товаром на “загородке”, – комментирует Дмитрий Таганов. – Особым спросом пользуются дома в хорошем состоянии, построенные из качественных материалов, с коммуникациями и удобным расположением».
Эластичность спроса и предложения
Средний срок экспозиции домостроения на «вторичке» составляет сегодня 6-8 месяцев в зависимости от состояния объекта, его удаленности от столицы и т.д. Участки, а также дома больших размеров могут ожидать покупателя год-полтора.
«Проблема загородной “вторички” заключается еще и в том, что около 30% продавцов вообще не готовы к торгу, – добавляет Дмитрий Таганов. – Половина владельцев жилья согласна предоставить скидку, но не более чем 10%. И только каждый пятый собственник готов к плодотворному диалогу с покупателем».
Как следствие, в 2019-м спрос в сегменте сократился на 21% в годовом выражении. За указанный период на подмосковной вторичной «загородке» было реализовано 1513 лотов. 45% клиентов выбрали коттеджи (на 1 п.п. меньше, чем годом ранее), 41% – УБП (+4 п.п.), 10% – дачи (-3 п.п.) и 4% – таунхаус или дуплекс (без изменений).
Среди наиболее популярных направлений в 2019 году оказались Новорижское и Егорьевское шоссе (по 14% сделок у каждого), Дмитровское и Ленинградское направления (по 8% продаж), а также Калужское и Киевское шоссе (по 7% спроса). При этом 18% приобретенных объектов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 28% – от 31 до 60 км, 54% – далее 60 км.
Обзор подготовлен Пресс-центром ИНКОМ-Недвижимость