В начале апреля эксперты зафиксировали спрос на квартиры и дома. Это связывают с падением рубля и прогнозируемым повышением ключевой ставки и процента ипотеки. По мнению экспертов, ажиотаж носит временный характер, при этом стоимость жилья в Российских городах продолжает расти.
Россияне, в поисках инвестиционных предложений, хотят узнать, как рассчитать стоимость квадратного метра. Ниже приведены актуальные данные по динамике стоимости недвижимости в различных городах России.
Актуальные показатели
В начале апреля 2020 года резко вырос спрос на жилье. По мнению экспертов, это связано с падением рубля и желанием вложить накопления во что-то, способное приносить доход в будущем.
На данный момент средняя цена квадратного метра в России равна 68 тыс. Один метр на вторичном рынке равен 59 тысяч.
Эти показатели увеличились на 0,5% с начала года и на 4,6% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.
Одной из причин увеличения можно считать новое законодательство в долевом строительстве. Новые эскроу-счета минимизируют риски дольщиков, но увеличивают стоимость квартир.
Стоимость метра за квартиру на рынке вторичного жилья в Москве, по оценкам некоторых экспертов, завышена и составляет 215 тыс. При этом наблюдается острый дефицит бюджетного и в то же время качественного жилья. Помимо покупательского спроса март 2020 года отметился снижением предложений на вторичном рынке.
Значительный спрос на квартиры и офисы традиционно отмечается в Москве и Санкт-Петербурге.
По годам
Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.
В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.
В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.
В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.
Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:
- В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
- В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
- В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
- В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.
По городам и регионам
Анализируя стоимость недвижимости в регионах, можно понять, что в Москве и Санкт-Петербурге цены значительно выше.
Для ответа на вопрос, как узнать среднюю расценку на квартиры, достаточно обратиться к статистическим данным. Эксперты аналитических агентств приводят среднюю цену за квадратный метр в регионах России на начало 2020 года:
- в Москве – 211 000.
- в Питере – 128 000.
- в Казани – 85 000.
- в Екатеринбурге – 74 700.
- в Омске – 49 100.
- в Челябинске – 42 000.
- в Самаре – 62 700.
- в Перми – 61 100.
- в Воронеже – 52 300.
- в Краснодаре – 65 800.
- в Уфе – 73 200.
- в Нижнем Новгороде – 73 800.
- в Волгограде – 52 000.
- в Подмосковье – 123 000.
- в Иваново – 44 600.
- в Калининграде – 66 400.
- в Кирове – 46 300.
- в Красноярске – 64 200.
- в Саратове – 40 500.
- в Тюмени – 68 300.
- в Томске – 57 00.
- в Чите – 54 900.
- в Новосибирске – 74 400.
Все регионы прибавили в цене за последний год, отрицательный индекс за последний месяц показал только Краснодар.
По типу недвижимости
Вторичная недвижимость традиционно уступает в цене новостройкам, хотя качественные предложения в хороших районах с инфраструктурой будут стоить дороже, чем вновь появившееся дома. Также введение эскроу-счетов привело к удорожанию квадратных метров. Цена земли в Москве и Московской области в 2 раза превышает сумму за квадратный метр квартиры.
Средняя цена в Москве за кв. метр в марте 2020 года:
- Жилая недвижимость – 230 тыс. рублей.
- Офисная недвижимость – 193 тыс. рублей.
- Торговая площадь – 443 тыс. рублей.
- Земля – 963 тыс. рублей.
Динамика
Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.
Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.
Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.
Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:
- В Москве – 6,80%.
- В Питере – 4,50%.
- В Казани – 4,20%.
- В Екатеринбурге – 4,90%.
- В Омске – 7,00%.
- В Челябинске – 1,40%.
- В Самаре – 2,70%.
- В Перми – 4,70%.
- В Воронеже – 4,60%.
- В Краснодаре – 6,40%.
- В Уфе – 3,50%.
- В Нижним Новгороде – 9,20%.
- В Подмосковье – 7,7%.
- В Волгограде – 4,2%.
- В Иваново – 5%.
- В Калининграде – 8%.
- В Кирове – 5%.
- В Красноярске -9,6 %.
- В Саратове – -2,27% (падение).
- В Тюмени – 3%.
- В Томске – 6,9%.
- В Чите – 10,1%.
- В Новосибирске – 6,30%.
Мировые показатели
2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет.
В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов.
Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.
Самая дорогая недвижимость остается в Гонконге, где квадратный метр стоит от 18 тыс. долларов. Индикатором являются развитая экономика, свободные рынки и уровень жизни в странах. Самой дорогой страной Европы остается Норвегия, где стоимость квадратного метра начинается от 4 тыс. евро.
Прогноз
Эксперты прогнозируют спад потребительского спроса и возможное снижение цены квадратного метра. Распространение вируса COVID-19 замедлило экономические процессы, люди вынуждены сидеть дома, некоторые производства законсервировали. Это скажется на общем спросе на рынке недвижимости и на расценках.
Помимо стоимости за квадратный метр на общую калькуляцию влияет ставка по ипотеке. Потребители могут задать вопрос, как посчитать процент по ипотеке у консультантов банков. Сейчас уже наблюдается рост процентных ставок на 1%-1,5%. Банки подстраховываются перед новыми рисками.
Рост спроса может начаться с улучшением экономической ситуации в мире и со стабилизацией эпидемиологической обстановки в стране и в мире.
«Бабушкин вариант» против квартиры с ремонтом – велика ли разница в цене?
При выборе квартиры многим покупателям важно оценить вещи, изменить которые они не в силах – стороны света, на которые выходят окна квартиры, этаж да соседи на ближайшую перспективу. А состояние жилища – дело наживное, ремонт можно сделать на свой вкус. Главное, чтоб было без клопов – их вывести сложно.
Ремонт – дело наживное, но не у всех остаются деньги на это. ok.ru
Тем не менее, есть и такие покупатели, кому нужна квартира с дорогим ремонтом. Конечно, эти объекты стоят дороже жилья «из-под бабушки». Но насколько? Мы сравнили объявления о продаже тех и других квартир, одинаковой площади и расположенных в одном месте.
Преображенское: 6,1 и 8,2 млн
В базе Mirkvartir.ru на улице 2-я Пугачевская мы нашли однокомнатную квартиру размером 32 «квадрата» на первом этаже панельной двенадцатиэтажки. Это жилье без балкона, с совмещенным санузлом и итальянской сантехникой, с обычным ремонтом. Его предлагают приобрести за 8,2 млн рублей.
Дом построен в 1967 году. До метро от него 20 минут ходьбы. В качестве бонуса – интеллигентные, по словам собственника, соседи.
Кухня в «однушке» стоимостью 9 млн рублей. Мир Квартир
Следующий вариант подойдет тем, для кого ремонт – не главное. На этой же улице, тоже на первом этаже и тоже в панельном доме, но пятиэтажном, 1965 года постройки, продается «однушка» площадью 30,5 кв.м. Дом расположен в тихом зелёном дворе, вдали от дорог, чистый подъезд, без запахов. В подъезде жильцы без опасений оставляют на хранение коляски и самокаты. До метро от дома идти 15 минут.
В квартире собственники сняли обои, чтобы подготовить помещение к ремонту. «Квартира не угловая, сухая и теплая», – сообщает собственник в объявлении, – что для первого этажа немаловажно. Обременений, долгов и перепланировок нет, а даже имеется существенная переплата за электроэнергию. Под ипотеку подходит. Стоимость такого объекта – 6,1 млн рублей.
А так выглядит кухня в квартире за 6 млн рублей. cian.ru
Как видим, разница между двумя квартирами на одной улице существенна – 2,1 млн рублей.
Дегунино: 8 и 8,3 млн
В Восточном Дегунино двухкомнатную квартиру с ремонтом размером 38 кв. м на пятом этаже 16-этажного дома собственник продает за 9 млн рублей (ниже на фото). Панельный дом, в котором располагается квартира, построен в 1979 году.
Комнаты в квартире изолированные, санузел раздельный, установлена новая сантехника. На полу постелен ламинат. Большая лоджия застеклена. В прихожей есть большой шкаф-купе и видео-домофон. Сделан ремонт среднего уровня.
Квартира со средним ремонтом стоимостью 9 млн рублей. Мир Квартир
Другая квартира аналогичной площади в этом районе – типичный «бабушкин вариант» со старым паркетом, жуткими стенами и плесенью в ванной. Находится она нашестом этаже девятиэтажного дома, на таком же расстоянии от станции метро, что и первая квартира, и продается за 8 млн рублей.
В одной из комнат собственник сделал выход в кухню. Квартире нужен хороший ремонт, за счет чего стоимость ее намного ниже стоимости квартиры, описанной выше, – разница в 1 млн рублей.
А эта квартира в Дегунино дешевле той, что на фото выше, на целый миллион. Мир Квартир
Бабушкинская: 8,5 и 9,2 млн рублей
На 11 этаже 16-этажного дома на Бабушкинской продается полуубитая однокомнатная квартира размером 38 «квадратов».
«Полуубитая» она потому, что ванная в ней вроде в приличном состоянии, а кухня и комнаты определенно требуют ремонта: старый линолеум, ободранные обои, которые даже не были поклеены за мебелью.
Маленькое окно, маленькая плита и железная раковина, и на все это со стены взирает патриарх (все ниже на фото).
Стоимость такой «патриархальной» недвижимости не маленькая – 8,5 млн рублей. Виной тому близость к станции метро – 5 минут ходьбы.
От страха жить в такой квартире спасет разве что молитва самого патриарха. Мир Квартир
В девятиэтажке на Бабушкинской, в 15 минутах ходьбы от метро, мы нашли в свободной продаже такую же по площади квартиру со свежим ремонтом. В квартире светлые обои и светлый же ламинат, светлая мебель и приличный кухонный гарнитур. Жилье находится на третьем этаже. Стоимость его – 9,2 млн рублей.
Разница между квартирами с ремонтом и без получилась здесь 700 тыс. рублей.
Светлая квартирка на Бабушкинской. cian.ru
«О чем мы только думали?!» К каким последствиям могут привести ужасные планировки. Три истории из жизни
- Рекорды прошлой недели: пять самых дешевых апартаментов в Москве
- Как моя подруга сделала ремонт для своих арендаторов. Не повторяйте ее ошибок
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Динамика цен на недвижимость в России с 1990 по 2021 годы
Приобретение жилья – это одна из важнейших покупок для большинства людей. Но недвижимость также является и способом получения прибыли, например, при ее продаже. Стоимость жилья ежемесячно изменяется. Многие эксперты считают, что цены на недвижимость постоянно растут. Действительно ли, что за последнее время недвижимость в России только дорожала? Или наблюдались и спады на фоне экономических кризисов? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проконсультировались у экспертов.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла.
Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз.
На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса.
Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров.
Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России
Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.
Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:
Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов.
Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся.
Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.
Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:
Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.
То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.
Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен
Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию.
По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей.
Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.
Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.
Динамика цен в зависимости от региона
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»
Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.
Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.
Ценовая политика недвижимости по категориям
Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.
Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»
Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.
Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.
В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.
В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
Сколько стоит ваша квартира (или не ваша). Как объективно оценить жильё — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Исключить эмоции и не возлагать больших надежд на хороший ремонт
Многие оценивают квартиру очень эмоционально: своя кажется лучше остальных и поэтому должна стоить дороже.
Отдельная категория эмоциональных манипуляций при оценке квартиры — ремонт. Покупатели в первую очередь смотрят на неизменяемые параметры квартиры (район, тип дома, площадь квартиры и т. д.
) и иногда «базу» ремонта (коммуникации, окна, двери, выровненные стены и потолок, хорошее напольное покрытие — то, что прослужит десятилетия).
«Косметика», которую можно быстро и бюджетно поменять: обои, линолеум или недорогой ламинат, розетки и выключатели, плинтусы, покраска радиаторов — скорее, приятный бонус, который позволит выделить квартиру среди аналогичных предложений.
Не стоит переоценивать важность хорошего ремонта при продаже. Чтобы «заехать и жить», многим достаточно просто более или менее аккуратной квартиры. По исследованию Яндекс.
Недвижимости, большая часть покупателей согласна на «косметику» на первое время, чтобы в будущем сделать квартиру под себя, либо ищут жильё «под ремонт».
«Убитые» варианты лишь чуть менее популярны, чем квартиры с хорошим ремонтом.
Стоит учесть свежесть и актуальность ремонта, а также помнить, что вкусы и представления о качестве ремонта у всех разные. То, что для одного «стильный евроремонт», для другого «бюджетная косметика» или вообще «безвкусица».
Попросите друзей честно «покритиковать» ваше жильё — можете обнаружить неожиданные минусы (или плюсы!).
Стратегии ценообразования
Сразу установить рыночную цену и не менять её. Как показало наше исследование, так поступают около половины собственников. С такой стратегией квартиры и продаются быстрее всего — в Москве на это уйдёт 2–3 месяца.
Установить завышенную цену (а вдруг?) и постепенно снижать её. Таких продавцов около трети. Они продают квартиры дольше всех. Такая тактика подходит, если у вас не ограничен запас времени на продажу квартиры и вы верите в «своего покупателя». В среднем в Москве с такой стратегией сделку придётся ждать около 10 месяцев.
Установить заниженную цену и постепенно повышать её. Так поступают всего 13–15% продавцов (в зависимости от региона). Покупателей в Москве придётся ждать около 9 месяцев.
Если решаете «поиграть» с ценой, не затягивайте время экспозиции объявления с ней. 2–3 недель хватит, чтобы прощупать спрос на текущей отметке. Это тоже, скорее, эмоциональный момент: кажется, что как только ты изменишь цену, появится «тот самый покупатель», который был готов заплатить больше, стоит только немного подождать. Так продажа и растягивается на месяцы.
Как узнать реальные цены квартир в своём доме или в соседнем
Завышение цены в одном объявлении толкает других собственников выставлять квартиры по нерыночным ценам. В результате проигрывают все: продавцы не могут найти покупателей (и не понимают, в чём проблема — цены-то у всех вокруг примерно одинаковые), покупатели не могут найти квартиру по адекватной цене.
На Яндекс.Недвижимости можно посмотреть историю объявлений в доме: когда и за сколько продавали квартиры, как менялась цена, сколько висели объявления.
Фотографии листаются — так можно обнаружить, что одну и ту же квартиру перефотографировали и выставляли несколько раз по разной цене (а не просто постепенно снижали цену в одном объявлении).
Не факт, что в объявлении указана та же цена, что и в договоре купли-продажи. Она может быть ещё ниже.
Смотрите фото, сравнивайте ремонт и планировки «конкурентов» и то, сколько времени они потратили на продажу жилья.
Что закладывать в цену квартиры
На цену квартиры влияют десятки факторов и их сочетание. Но основные из них — неизменяемые параметры.
Район
Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, чаще всего покупатели ищут жильё на севере, северо- и юго-западе столицы. Топ популярных станций метро выглядит так:
Посмотрите, какие планы у города на ваш район на ближайшие годы. Возможно, скоро откроют метро или новую школу (это плюс) или грядёт большая стройка (это минус).
Яндекс делал большое исследование районов Москвы, оценивая их удобство для жизни и развлечений. Локация тоже может относиться к эмоциональным оценкам: люди часто привыкают к определённому району и не хотят из него переезжать.
- Транспортная доступность
- Идеально, если метро рядом и есть удобные выезды на основные магистрали города.
- Инфраструктура
Топ-3 — магазины (рынки и торговые центры), детские сады и школы, а также парки и зоны отдыха. Большинство будет ориентироваться именно на эти параметры. Если у вас рядом с домом консульство Испании или популярная кофейня, покупатели вряд ли сочтут это серьёзным преимуществом (хотя в объявлениях часто пишут про подобное соседство в качестве плюса квартиры).
Тип (серия) дома и материал стен
Тут всё очень индивидуально и зависит от того, как дом эксплуатировался и когда в нём был капитальный ремонт (если был). Узнать о графике капитальных ремонтов можно на сайте «Реформа ЖКХ».
Самые дешёвые дома — хрущёвки и брежневки, но квартиры в них и дорожают быстрее всего. Если ваш дом относится к первой половине ХХ века (или даже старше), узнайте, какие в нём перекрытия — железобетонные, деревянные или смешанные. Два последних варианта не всегда нравятся потенциальным покупателям, за них они могут попросить скидку.
Площадь квартиры
Чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра. Не стоит умножать цену «квадрата» в объявлении о продаже однушки на количество своих метров в трёшке.
Этаж
Первый этаж — это минус 10–15% от цены (зависит ещё от того, куда выходят окна). За квартиры на последнем этаже тоже часто просят скидку. Хорошо, если в доме есть технический этаж — некоторые специально ищут такие варианты, чтобы «сверху не топали», так что есть шанс найти своего покупателя, не сильно уступив в деньгах.
Планировка
Если не считать квартир-студий, то выделяют смежную (с проходом из одной комнаты в другую), смежно-изолированную (когда из одной комнаты можно попасть в другую, а третья комната — отдельно) и изолированную планировки.
Обычно покупатели предпочитают изолированную. Но есть нюансы — например, у вас дореволюционный дом и анфилада комнат. В этом случае такой проход может стать плюсом.
В остальных — смежные планировки ценятся меньше изолированных.
Узнайте, какие стены в вашей квартире несущие. Возможно, неудачную планировку можно переделать, тогда она скажется на цене чуть меньше (если вы продаёте квартиру под ремонт).
- А ещё покупателям нравятся евродвушки и евротрёшки — квартиры, в которых гостиная соединена с кухней — подумайте, можно ли у вас сделать так.
- Потенциальная возможность более удачной перепланировки, скорее всего, мало скажется на текущей цене, но станет дополнительным плюсом.
- Балкон или лоджия
- В Москве это в среднем добавляет квартире около 500 000 рублей.
- Вид из окна
Вид должен быть действительно потрясающим и уникальным, чтобы за него захотели заплатить. В остальных случаях это просто преимущество, которое выделит ваше предложение. Скорее всего, вас попросят о скидке, если окна выходят на оживлённую магистраль или дом стоит «окно в окно» рядом с другим.
Остальные параметры влияют на цену в очень небольшой степени или не влияют на неё совсем, но могут стать плюсами, которые помогут быстрее найти покупателя.
Что с документами?
Хорошую юридическую историю квартиры закладывать в стоимость не стоит — это «база». А вот различные «нюансы», которые увеличивают риски покупателя, могут снизить стоимость жилья в среднем на 10–15%. К ним относятся:
«Свежее наследство». Покупатели очень неохотно связываются с такими вариантами, потому что опасаются появления новых наследников, а часто руководствуются и чисто эмоциональным «в квартире недавно кто-то умер».
Занижение стоимости в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты налогов. Часто идёт вместе со свежим наследством, что усложняет ситуацию.
Кстати, с 2020 года совсем уйти от налогов, если квартира недавно в собственности, скорее всего, не получится. Да и покупатели всё неохотнее соглашаются на такие варианты.
Лучше хорошо обдумать, нужен ли вам такой риск, — ведь это нарушение закона.
Квартира недавно в собственности. Владение жильём менее года точно насторожит — часто квартиру быстро перепродают несколько раз, чтобы скрыть мошенническую схему. Придётся рассказать о причинах продажи и быть готовым сделать скидку.
Перепланировка, которую невозможно узаконить. Есть риск, чтоквартиру отберёт государство (в худшем сценарии), поэтому скидка может быть и больше, чем 10–15%, в зависимости от объекта. Почитайте, какие перепланировки незаконны и как о них могут узнать, если беспокоитесь, что зашли слишком далеко с ремонтом.
Пожилой собственник. «А потом бабушка передумает, а денег у неё уже не будет».
В России с опаской относятся к собственникам в возрасте 80+, но сильно снижать цену из-за такого нюанса не стоит: это может ещё больше насторожить покупателя.
Вдруг владелец действительно уже не отдаёт отчёта в своих действиях, что продаёт так дёшево (и такую сделку, кстати, будет проще оспорить). Лучше заложить небольшой дисконт или соглашаться на торг.
Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь выделить детям доли в другом жилье до сделки или проводите альтернативную сделку день в день с продажей квартиры — это должно снизить опасения покупателя и уменьшить размер потенциальной скидки (или вообще обойтись без неё).
Прописанные люди, отказавшиеся от приватизации. Если выписать такого человека некуда (или он не хочет), то вы, по сути, продаёте квартиру с жильцом. Это говорит, что скидка должна быть большой или очень большой.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова
Как получить скидку от продавца квартиры: как торговаться при покупке квартиры
Торговаться можно и нужно. Главное знать, на что обращать внимание. Рассказываем, как получить скидку от продавца квартиры.
Что нужно сделать перед встречей с продавцом
Узнайте рыночную стоимость выбранной квартиры
Это поможет определиться с бюджетом, найти подходящий вариант и аргументированно торговаться с продавцом.
Максимально просто и быстро узнать реальную стоимость квартиры можно с помощью сервиса «Анализ цены» — комплексной оценки стоимости квартиры, основанной на математических алгоритмах, использующих «большие» данные об ипотечных сделках СберБанка, данные из объявлений на ДомКлик и выписок из ЕГРН.
Квартиры поблизости со схожими характеристиками, но по более низкой цене — веский довод в пользу скидки.
Заранее изучите инфраструктуру, оцените транспортную доступность и загруженность, «погуляйте» по гугл-картам в выбранном районе и поищите информацию о доме в открытых источниках.
Получить информацию о доме поможет сервис «Мой дом». Помимо технических характеристик, в карточке дома представлены фотографии, оценки и отзывы реальных жильцов.
Если после даты публикации объявления прошло длительное время — это маячок, свидетельствующий о том, что продать эту квартиру не так-то легко. Отказав вам в скидке, продавец рискует упустить потенциального покупателя и неизвестно сколько прождать следующего. Также сигналом о возможной скидке станет пометка «срочно» — продавец экономит время, а вы — деньги.
Например, если квартира продается с обременением или продавец предполагает альтернативную сделку — все юридические риски или временные затраты могут быть оправданы небольшой скидкой.
На что нужно обратить внимание в квартире, чтобы получить скидку
При покупке квартиры объективными поводами для снижения цены могут быть только те пункты, которые вы не можете изменить, или исправление которых потребует значительных финансовых и временных ресурсов.
Первый этаж может быть неудобен из-за соседства с подвалом — возможно придется потратиться на установку «теплого пола», из-за сырости может образоваться плесень, а если за соседней стеной находится магазин или ресторан — вам могут мешать шум и посторонние запахи.
Так же возможно стоит позаботиться о дополнительной безопасности: решетки на окнах, установка сигнализации. Квартиры на первом этаже чаще подвергаются ограблениям, т.к. в них проще попасть.
Риск последнего этажа — протечки крыши. Но если под крышей расположен технический этаж, то этот аргумент неуместен. В угловых квартирах часто может быть холодно зимой и жарко летом.
Если вид из окна: бесконечные стройки, стены соседнего дома, пустыри, свалки — просите скидку. Кроме того, важно оценить уровень естественного освещения — если все окна в квартире выходят на север, света будет мало. Может быть такое, что в комнате вообще нет окон — это повод для скидки.
При ремонте замена сантехнических труб и электрики — самые дорогостоящие работы. Тщательно проверьте состояние всех инженерных коммуникаций: труб в санузлах и на кухне, радиаторов. На них не должно быть конденсата, ржавчины, протечек. Узнайте какая в квартире электропроводка, и когда ее последний раз меняли. Если есть очевидные недочеты — просите скидку.
Узнайте, проводились ли в квартире перепланировки — если да, узаконены ли они. Купить квартиру с незаконной перепланировкой — большой риск, ответственность и веский повод для приличной скидки.
Для достоверности попросите у продавца план квартиры из техпаспорта. Так вы точно сможете понять, какие в планировке квартиры произошли изменения.
???? Найти квартиру, которая подходит именно вам, вы всегда можете на ДомКлик
О чем еще нужно помнить
Набиваться в друзья не нужно, но доброжелательные отношения — залог успеха.
Золотое правило торга. Действуйте согласно известной шутке «Вы предлагаете свою цену, я свою, затем мы оба смеемся и переходим к серьезному разговору».
Если вы понимаете, что квартира вам нравится и существенных недостатков у нее нет, всегда можно просто спросить, не мог бы продавец уступить некоторую сумму. Продавец вряд ли сам предложит скидку, а согласиться на небольшой финансовый реверанс вполне может.
Что делать нельзя
Не надо просить скидку с порога и уж тем более по телефону до осмотра квартиры. Продавец, не готовый к такому напору, может сгоряча отказать. Взять свои слова обратно — всегда психологически труднее.
Любая критика должна быть обоснованной. Цвет обоев или выбор штор — вопрос вкуса, а не качества, и на стоимость квартиры не влияет. И в желании получить скидку не нужно доводить ситуацию до абсурда и высасывать причины из пальца: странно жаловаться на постоянный шум и загруженность дорог, если окна квартиры выходят на Тверскую улицу или Невский проспект.
Шантаж, давление на жалость, уговоры и другие манипуляции мало того, что неприятны, но и неэффективны — продавец скорее займет «оборонительную позицию» и откажет не только в скидке, но и в самой перспективе сделке. Относитесь к продавцу как к партнеру, с которым вы преследуете общую цель с правом на личные интересы.
Важно!
Торг — дело эмоциональное. Даже если вы условились о скидке, нет гарантии, что продавец не передумает. Поэтому устную договоренность очень важно зафиксировать на бумаге.
Настаивайте на внесении задатка и заключении предварительного договора, в котором обязательно должны быть прописаны: финальная стоимость квартиры, сумма задатка и условия штрафа при отказе любой из сторон от обязательств.
За сколько можно продать квартиру | Как оценить квартиру
За решением продать квартиру всегда следует потребность выбора ее стоимости. Подбор цены продажи будет неверен, если строится на предположениях и догадках, либо на потребности в какой-либо определенной сумме. Так не получится продать жилья ни выгодно, ни быстро.
Ценовой диапазон по квартирам всегда образуется расценками трех видов:
- цена предложения. По этой стоимости жилье хочет продать квартировладелец;
- цена спроса. По этой стоимости квартиру хочет купить покупатель;
- цена рыночная. За эту сумму квартира в конце концов будет продана.
В идеальной обстановке на местном рынке недвижимости рыночная стоимость находится примерно посередине между наименьшей ценой предложения и наиболее высокой ценой спроса.
Если в объявлении продавца квартиры названа заведомо высокая стартовая цена, то покупатели звонить не будут. В условиях растущего рынка недвижимости квартировладелецу имеет смысл ожидать, пока рыночные цены достигнут интересующего его уровня. Однако при падающем рынке – спрос ниже предложений – ожидать высоких цен бесполезно. Нужно выбирать цену, близкую к рыночным расценкам.
Метод сравнительной оценки
Чаще проводится самостоятельный анализ цен по лотам продажи жилья в вашем районе из данного сегмента рынка (площадь, этажность и т.д.), опубликованным за 30 последних дней. Однако этот метод опирается на среднюю стоимость предложений по квартирам, интересную их продавцам – т.е. практически на стартовую цену.
Актуальные расценки по рынку можно выяснить только через агентства недвижимости и эффективных риэлторов, отслеживающих статистику сделок за последние два месяца.
Не следует ориентироваться на цены, заявляемые друзьями-знакомыми, ранее продававшими свою недвижимость. Ими всегда называется нереально высокая стоимость, с их точки зрения демонстрирующая «крутизну» продавца.
Завышенная цена не дает покупательских звонков и просмотров. К примеру, располагая бюджетом в 2,5 млн рублей покупатель будет искать квартиру дешевле 2,5 млн, а чаще всего – не дороже 2 млн.
И если продавец завысит стоимость квартиры в сравнении с рыночными ценами – например, он хочет за жилплощадь рыночной ценой в 2,4 млн свыше 2,7 млн рублей и указывает последнюю стоимость в объявлении – то покупатели вообще не увидят этого предложения.
Объяснить просто: все рекламные интернет-площадки позволяют искать лоты по ценовому диапазону. Покупатели вводят цену «до 2,3 млн» и более дорогих предложений в поисковой выборке не появляется.
Рассмотрим методику относительно точного определения цены квартиры. Ищем десять объявлений продажи жилья, аналогичного вашей недвижимости. Минусуем предложения с максимально низкой и высокой стоимостью, с худшими и лучшими показателями (в сравнении с вашей квартирой). Получаем среднеарифметическую цену, которая запрашивается квартировладельцами-продавцами по соседству с вами.
Подчеркнем еще раз: правильным будет ориентироваться по цене именно на объявления риэлт-агентств, называющих сразу адекватные расценки.
Отдельные собственники квартиры имеют привычку завышать цену, считая свое жилье заведомо лучше прочих или прибавляя 10-15% для торга.
Кстати, некоторые продавцы-частники увеличивают стоимость квартиры, плюсуя к ней бытовую технику и меблировку, что неправильно. Имущество, несвязанное напрямую с отделкой и коммунальным оснащением жилья, следует реализовывать отдельно.
К примеру, мебель квартировладельца современному покупателю обычно не нужна, ее чаще оставляют бесплатно – бонусом.
В сравнительную оценку стоимости квартиры входят также критерии, повышающие или понижающие цену лота. И при намерении продать недвижимость быстро и за достойную цену эти критерии учитываются обязательно.
Что влияет на цену квартиры
Назовем факторы, прямо влияющие на стоимость жилой недвижимости:
- местоположение. Квадратные метры жилья в центральных городских районах всегда дороже окраинных квартир. Последние, в свою очередь, всегда дороже недвижимости в пригороде;
- развитая инфраструктура. Квартира ценится дороже, если вблизи ее многоэтажки находятся транспортные узлы, удобные парковки, торгово-развлекательные объекты, парковые зоны и т.п.;
- возраст многоэтажки. Чем старше дом, тем выше износ его коммуникаций – электрических, водопроводных, канализационных и транспортных (лифт). Соответственно, чем многоэтажка новее, тем дороже квартиры в ней;
- планировка жилья. Удобное расположение жилых комнат, санузла и кухни, наличие балконов и лоджий, гардеробная и высокие потолки повышают цену квартиры. Жилье неудобной планировки трудно реализуемо, поэтому всегда стоит дешевле;
- этажность квартиры. Первый (уличный шум и подвальная сырость) и последний (протекающая крыша) этаж неходовые, их цена ниже.
Помимо основных ценообразующих критериев имеются дополнительные факторы, учитываемые при правильной оценке стоимости квартиры. Итак, на цену жилья косвенно влияют:
- близость мест для прогулки. Отсутствие или наличие территории для прогулок является решающим для практикующих регулярные пробежки покупателей, семей с детьми малого возраста и/или с домашними питомцами;
- близость детских образовательных учреждений. Статистически частыми покупателями квартир являются молодые семьи, в своем большинстве – с детьми. Поэтому шаговая доступность детсадов и школ для них будет значимым преимуществом лота;
- вид за окном. Выходящая окнами на парковую зону квартира всегда дороже аналогичного лота, чьи окна смотрят на проезжую часть;
- юридическая чистота лота. Идеальное предложение на вторичном рынке – приватизированная или новая квартира с единственным собственником. Унаследованная недвижимость или состоящая в долевой собственности маленьких детей (в том числе) наименее интересна покупателям;
- экологическая обстановка. Близость промышленных предприятий, крупных транспортных узлов ухудшает экологию района, отчего квартиры в нем торгуются дешевле прочих.
В завершении отметим, что цена квартиры не может определяться по кадастровой стоимости, какой бы не была последняя. Жилье оценивается кадастром исключительно для налогообложения собственников.
Для выбора стартовой цены квартиры можно обратиться в оценочную компанию, эта услуга стоит 2-4 тыс. рублей. Однако многие оценщики выполняют сравнительный анализ цен по доступным объявлениям продавцов, т.е. ориентируясь больше на лоты завышенной стоимости. Реалистичную цену квартировладельцам способны назвать лишь риэлторы, постоянно работающие на рынке жилой недвижимости.