Спрос на жилье эконом-класса в Петербурге за год сократился почти вдвое

Какова была ситуация на рынке недвижимости в 2020 году? 

В Петербурге во второй половине 2020 года начался рост цен на жильё. Расходы на покупку недвижимости в последнем квартале 2020 года достигли максимума с 2013 года. Рост цен на первичном рынке привёл к росту цен на вторичном рынке жилья, а также к тому, что квартиры на этапе котлована сравнялись по стоимости с готовым жильём. Щёлкните по картинке для её увеличения.

Спрос на жилье эконом-класса в Петербурге за год сократился почти вдвое

Жильё в Питере дорожало всегда. Чтобы убедиться в этом, достаточно глянуть динамику цен за последние годы. Но во второй половине 2020 года произошёл скачок цен.

Рост цен на новостройки в городе с начала 2020 года составил 25% по данным аналитики, в области – 20%, опередив прирост цен в целом по стране. Трудно припомнить за последние десять лет нечто аналогичное.

Это абсолютный рекорд на рынке недвижимости.

Потребителя такое подорожание повергает в шок, так как он оказался не готов к такому быстрому росту рынка. Этот факт плохо отражается на покупательной способности и в целом на рынке недвижимости. 

Причины подорожания

Льготная ипотека на новостройки

Одним из факторов, способствующих подорожанию квадратных метров в новостройках специалисты называют льготную ипотеку под 6,5 % в новостройках.

Всем известно, что льготная ипотека будет действовать не всегда, у неё есть определённые сроки действия. Многие покупатели решили, что нужно не упустить шанс.

Возможно, если бы не было льготной ипотеки, многие отложили бы покупку жилья до лучших времён. Таким образом, льготная ипотека выступила катализатором на рынке недвижимости.

Рост спроса

Из тех, кто бросился покупать, было много людей, которые просто хотели спасти накопления от продолжающейся инфляции.

Снижение ставок по вкладам, ухудшение общей экономической ситуации привело к тому, что у людей началась паника, они стали снимать деньги с банковских счетов и вкладывать их в валюту, криптовалюту, драгоценные металлы и недвижимость.

Что покупают прежде всего? Наиболее привлекательными в плане инвестиции люди считают студии и однокомнатные квартиры, комнаты для их дальнейшей сдачи.

Наличие покупателей

Недвижимость Петербурга всегда востребована. В городе есть покупатели, уровень доходов которых позволяет им приобретать недвижимость. Многие приобретают для детей «на вырост», некоторые в качестве инвестиции.

Питерская недвижимость пользуется спросом и у иногородних, её приобретают жители регионов, а также СНГ. Пользуется популярностью недвижимость у жителей Украины, Белоруссии и Казахстана.

Кто-то берёт для себя, многие приобретают для детей-студентов.

А что же могли предложить застройщики?

А ликвидных предложений на рынке было не так уж много. После принятия в 2018 году изменений в 214 Федеральном законе, произошли качественные изменения на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Главное нововведение реформы – участие банков в процессе строительства – привело к удорожанию строительства в целом.

Застройщик по новой реформе должен строить не на деньги дольщика, а на собственные или заёмные средства. Только у очень крупных застройщиков есть собственные средства для строительства нескольких объектов, у большинства средства заёмные.

Этот факт приводит к удорожанию строительства, ведь за кредиты нужно платить.

Выгодно ли застройщику в заданных условиях строить ликвидное жильё класса масс-маркет? Судя по всему, более дорогое жильё строить выгоднее. Видимо, по этой причине выросло количество более дорогих объектов, комфорт-плюс и бизнес-класса. Стали появляться элитные объекты в обычных районах города, чего не было раньше.

Спрос на жилье эконом-класса в Петербурге за год сократился почти вдвое

Примером может служить жилищный проект «Институтский 16» элит-класса в Выборгском районе, где цена на однокомнатную квартиру на этапе котлована начиналась от 16 миллионов рублей. Раньше такие объекты строились в исторической части города, в Петроградском, Адмиралтейском районах, на Крестовском острове, где традиционно возводят жильё бизнес и элит-класса.

Так как популярные и недорогие предложения стали исчезать с рынка, возник дефицит предложения в этом секторе. К тому же многие застройщики притормозили продажи в связи с пандемией. Сокращение строительства недорогого жилья – одна из причин резкого роста стоимости жилья.

Удорожание строительства

Это причина или следствие? С одной стороны, удорожание строительства – это следствие перехода строительного рынка на проектное финансирование. С другой стороны, удорожание строительства в целом привело к удорожанию стоимости квадратного метра.

Пандемия тоже сделала своё чёрное дело. Сначала из-за закрытых границ и общей нестабильности экономической ситуации выросли цены на строительные материалы. Затем случился массовый отъезд мигрантов из Средней Азии весной и летом 2020 года. Вследствие чего появился дефицит рабочей силы. Стоимость рабочей силы подорожала на 25-30%. Скачки курсов валют не улучшили ситуацию.

Дефицит участков для строительства в центральных районах города, выход на рынок дорогих объектов – дополнительные факторы удорожания жилья.

Рост цен на жильё в разных секторах по уровню комфортности

В 2020 году Спрос на жилье эконом-класса в Петербурге за год сократился почти вдвоецены на жильё класса масс-маркет (эконом-класс) выросли примерно на 25%. Подорожание привело к стиранию границы между новостройками на этапе котлована, со сроком сдачи через несколько лет, с рынком готового жилья. Понятное дело, что лучше выбрать готовое жильё, заехать и жить, чем ждать его несколько лет.

Согласно аналитическому отчёту компании «Colliers International» на декабрь 2020 года стоимость жилья в сегменте бизнес-класса выросла на 19%.

Средняя стоимость одного квадратного метра в этом сегменте составила 205 тысяч рублей за метр. В премиум-классе (элитное жильё) эти показатели ещё выше, что объясняется тем, что предложений в этом сегменте меньше.

В премиум классе показатель за год увеличился на 34% и составил 297 тыс. рублей за квадратный метр.

Что говорят эксперты

На рынке недвижимости произошёл очередной скачок цен. Снизятся ли цены до прежнего уровня? Вернётся ли рынок к прежним позициям? Вряд ли. Я не помню случая, когда за последние годы после скачка цен происходило понижение.

Пока объективных причин для снижения мало, а вот для подорожания сразу несколько:

1. Изменение в 214 ФЗ вступило в полную силу. Продолжается переход строительства от долевому к проектному финансированию, в 2020 году около 40% строящейся недвижимости – это объекты строящейся недвижимости по новому закону.

Это сказывается на ценообразовании строящегося жилья.2. Льготная ипотека.3. Инфляция и девальвация. Падение курса рубля. Введение налога на банковские депозиты свыше 1 миллиона рублей.4.

Санкции и нездоровая политическая и экономическая ситуация в целом.

Прогноз цен на недвижимость в 2021 году

Обзор рынка недвижимости говорит о том, что начавшееся повышение на жильё в 2020 году скорее всего плавно продолжится в 2021 году. Мне очень хочется надеяться на снижение цен, но для оптимизма нет экономических предпосылок. Это печально, так как подорожание, как правило, приводит к стагнации рынка недвижимости.

  • Спрос на жилье эконом-класса в Петербурге за год сократился почти вдвое
  • Выводы:
  • Нестабильное экономическое и политическое положение России, санкции, пандемия и сокращение реального сектора экономики привели к повышению цен на рынке недвижимости.

Что будет дальше?  На рынок недвижимости влияет политическая и экономическая ситуация в стране, законопроекты правительства, доходы населения. 

Самые главные факторы в удорожании жилья, на мой взгляд, экономический – девальвация рубля и политический – общая неопределённость в стране. Неизвестность и страх перед будущим толкали людей покупать жильё осенью 2020 года.

Многие покупатели были уверены, что если они не успеют купить жильё, то не смогут купить его в будущем из-за резкого подорожания. Поэтому брали кредиты и покупали, в основном, недорогое жильё.

Их опасения оправдались, жильё дорожало с августа по декабрь и стало недоступно для населения с невысоким уровнем дохода.

Что касается прогноза на 2021 год, многое зависит от того, что предложит нам в 2021 году строительная индустрия, какие действия предпримёт правительство.

Большой вопрос вызывает сохранение покупательского спроса, а именно сохранение уровня доходов населения. Упадут ли цены на недвижимость? Отмена программы льготной ипотеки может серьёзно повлиять на рынок строительной индустрии.

Если ипотеку отменят, спрос упадёт, поэтому есть вероятность снижения цен, но значительного снижения цен, на мой взгляд, не будет.

В начале 2021 года спрос несколько снизился в связи с уменьшением интересных предложений, а также увеличением цен. Доходы населения не растут и платежеспособность остаётся на том же уровне в лучшем случае. Мало кому по карману резко подорожавшее жильё в Санкт-Петербурге.

Людям с регионов всё сложнее купить недвижимость в Петербурге, так как разница цен в регионах и Санкт-Петербурге стала гораздо ощутимее.

Если пару-тройку лет назад можно было купить однокомнатную квартиру в городе на уровне котлована за 4 млн рублей, то сейчас однокомнатные квартиры в новых объектах на уровне котлована идут от 6–8 миллионов рублей в зависимости от класса жилья.

Стоимость квартир на вторичном рынке подтягивается к уровню стоимости новостроек. Остаётся, как и раньше, бросать взгляды в сторону окраин и ближайших пригородов Ленинградской области, где больше строится дешёвого и недорогого жилья.

  1. В своих рассуждениях я исхожу из своего опыта и знаний, не претендуя на то, что моё мнение – истина в последней инстанции.
  2. Желаю удачи! Галина Черкис
  3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
  4. Инвестирование в недвижимость

Предложение апартаментов в Петербурге сократилось почти вдвое

Спрос на жилье эконом-класса в Петербурге за год сократился почти вдвое

Главная особенность рынка апартаментов в Петербурге – преобладание сервисного формата /Pixabay

Предложение на рынке апартаментов в Петербурге уменьшилось на 41%. В течение 2020 г. объем выставленных на продажу апартаментов сократился на 128 тыс. кв. метров, сообщили в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». На 30% поднялись в прошлом году цены на несервисные апартаменты в Петербурге. Это цифра аналогична росту цен на жилье, говорят аналитики компании Knight Frank SPb.

Средняя цена предложения несервисных апартаментов на начало 2021 года составила 211 000 руб. за 1 кв. м. Сервисные апартаменты (их покупают для сдачи в аренду) подорожали меньше – на 17%, цена на декабрь 2020 года составила 179 000 руб.

за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank SPb. Главная особенность рынка апартаментов в Петербурге – преобладание сервисного формата, объясняют эксперты. За последние пять лет доля сервисных апартаментов в предложении увеличилась с 15 до 85%.

Читайте также:  Путин поручил поставить городские леса на кадастровый учет

Спрос на апартаменты остается стабильным последние три года – объем реализации держится на уровне 150 000 — 170 000 кв. м.

В консалтинговом центре отметили, что в пандемию многие владельцы апартаментов перешли на средне- и долгосрочную аренду, чтобы сохранить их доходность. На сегодняшний день наиболее востребованными являются сервисные апартамент-отели.

В течение последних двух лет, продавать их стали в 1,7 раз больше, сообщили в пресс-службе «Петербургской Недвижимости».

В конце 2020 года арендная плата за студию в апарт-комплексе составляла от 28 000 до 50 000 руб. в месяц, ее размер зависел от выбранного апарт-отеля и срока проживания, сообщает Knight Frank SPb.

В среднем стоимость долгосрочной аренды снизилась на 18% по сравнению с концом 2019 г. Ставки на краткосрочную аренду для студии (20–30 кв. м) находились в пределах 2000 –4000 руб.

в сутки, это ниже на 8–10% относительно 2019 га.

По данным консалтингового центра, в конце прошлого года в Петербурге продавали апартаменты в 30 апарт-отелях. В начале 2021 г. холдинг Setl Group сдал в эксплуатацию ЖК «Artline в Приморском», который включает в себя два корпуса апартаментов.

Правовой статус апартаментов должен быть определён до 1 августа 2021 г., изменения могут коснуться несервисного типа апартаментов и, вероятно, повлекут за собой увеличение цен на данный тип недвижимости, поясняют в Knight Frank SPb.

Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2021 году?

2020 год был непредсказуемым и сложным, сейчас самое время подвести итоги. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил, какие события больше всего повлияли на рынок недвижимости и строительную отрасль в уходящем году, и каким будет 2021-й для покупателей квартир и застройщиков.

2020 год: главные события и общая обстановка

2020 год оказался одним из самых странных и непростых за последние десятилетия. Главным его событием стал, конечно, коронавирус. Его последствия отразились на всех сферах жизни не только в России, но и по всему миру.

Локдаун и принятые меры по борьбе с распространением инфекции сказались на доходах граждан и их покупательской способности.

Однако вовремя разработанная властями программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 6,5% помогла восстановить сильно просевший спрос и поддержать как строительную отрасль в целом, так и покупателей.

При этом, заемщики теперь стали намного более ответственными, чем 10 лет назад, отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. Даже под субсидированный процент, который ниже 6,5%, они берут деньги, сообразуясь со своими реальными доходами и возможностями.

«Одно из главных событий года – снижение ставок по ипотеке. Без этого на восстановление рынка после весенних ограничений ушло бы гораздо больше времени»

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»

Из-за пандемии осложнилась работа застройщиков, не все смогли быстро адаптироваться к изменившимся условиям. В 2020 году было отмечено рекордное сокращение предложения из-за уменьшения объемов вывода новых объектов.

К концу года на первичном рынке предложение оценивается всего 3,3 млн квадратных метров – это на 25% меньше, чем в конце 2019 года, сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Отрасль ощутила рост цен на строительные материалы и оборудование. Кроме того, из-за изменения работы государственных органов и перехода общественных обсуждений в онлайн значительно увеличились сроки подготовки градостроительной документации.

По оценке Александра Свинолобова, заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», в среднем застройщики потеряли около полугода. Все эти задержки могут сыграть свою роль при выводе новых проектов на рынок.

 Несмотря на то, что девелоперами в целом заявлен большой объем строящегося жилья, в будущем предложение может начать сокращаться, и это окажет влияние на цены.

«Словом года в 2020 году стал «коронавирус». Но отрасли жилищного строительства, особенно в Петербурге, можно сказать, повезло: стройки не останавливались, а спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Пандемия повлияла и на предпочтения покупателей – запрос на комфорт не только в рамках квартиры, но и за ее пределами, вырос в разы, рассказывает Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development.

«Голые» квадратные метры, не обеспеченные качественной инфраструктурой внутри жилого комплекса, теперь мало интересуют клиентов. Качество проектов меняется.

 В новых кварталах появляются пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха жителей разных возрастов.

Девелоперы пересмотрели также бизнес-модели и взяли курс на более активную диджитализацию своей деятельности, стали развивать новые компетенции.

К примеру, если ранее онлайн-покупка и онлайн-ипотека использовались скорее в качестве инструментов маркетинга, то сейчас коронавирус заставляет пользоваться этими инструментами практически всех, говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).

В 2020 году вошел в активную стадию процесс перехода рынка на эскроу-счета. В этом были как плюсы, так и минусы. Отрицательный момент – это растущая себестоимость проектов, реализуемых с привлечением проектного финансирования. Положительный – дольщики получили дополнительную гарантию надежности: если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу-счетов вернутся покупателю.

Кроме того, рынок взбудоражило обсуждение в Минстрое закона о получении апартаментами жилого статуса. В случае если эти инициативы будут приняты, цены на апарт-комплексы поднимутся до уровня классического жилья, полагает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон».

«2020 год был очень сложным, но интересным. Рынок столкнулся с новыми вызовами, которые потребовали от всех игроков умения быстро перестраиваться и адаптироваться к новым условиям.

Продажи перешли в электронный, дистанционный формат, что оказалось непривычным и для покупателя. Волнообразный спрос провоцировал повышение цен и т.д.

Однако вызовы, которые дает рынок, прежде всего, помогают выявить слабые места, и понять, насколько правильно в компании выстроена командная работа»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

В целом, несмотря на позитивное влияние на рынок программы льготной ипотеки, переход на дистанционные сделки, ускорение диджитализации строительной отрасли и сокращение бюрократических процедур при оформлении сделок купли-продажи, назвать уходящий год успешным довольно сложно, считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Инфляция, обесценивание рубля, банкротство малого бизнеса, падение реальных доходов населения, закрытие границ – эти события навсегда оставят в памяти людей 2020 год как период жестоких уроков.

Спрос, предложение и предпочтения покупателей в 2020 году

На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале 2020 года. Затем влияние данного негативного фактора удалось нивелировать за счет государственной программы льготной ипотеки. Несмотря на все изменения, спрос на первичном рынке недвижимости в 2020 году остался на уровне 2019 года и составил 4,2 – 4,3 млн квадратных метров, приводит данные Ольга Трошева.

Также за 2020 год изменилась структура спроса: уменьшилась доля приобретаемых студий за счет роста популярности одно- и двухкомнатных квартир. Свою роль в этом также сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, которая позволила ряду покупателей рассматривать более просторное жилье.

При этом анализ продаж говорит о том, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются компактные лоты: прежде всего студии и однокомнатные квартиры. Покупатель в среднем ориентирован на приобретение жилья площадью 40-42 кв. м, информирует Роман Мирошников.

В 2020 году доля ипотечных сделок выросла не только в масс-маркете, но и высокобюджетных сегментах, отмечает Руслан Сырцов. Так, в новостройках стандарт- и комфорт-класса она составила около 70-80% в общем объеме сделок, в бизнес-классе – около 60%, в премиум-классе – до 40%.

Наблюдалась также тенденция к уменьшению общей площади квартир при повышенном спросе на функциональность планировок и дополнительные места для хранения.

По мнению покупателей, за счет грамотного зонирования квартира должна трансформироваться и приспосабливаться под жизненные ситуации жильцов. Особенно актуально это требование стало в период пандемии.

Впрочем, здесь есть один нюанс: если недвижимость приобреталась «для себя», а не для инвестиций, то людей интересовали более просторные, а не компактные лоты.

Особым спросом пользовались новостройки высокой степени готовности и так называемая «новая вторичка».

«В 2020 году спрос и предложение имели волнообразный характер. Наибольший спад был в апреле, в период объявленных нерабочих дней, когда люди не понимали, что происходит в стране и на рынке и откладывали покупку до лучших времен. После введения льготной ипотеки под 6,5% спрос вновь начал расти.

Максимального уровня он достиг в октябре, когда люди готовились к отмене госпрограммы. После ее продления ситуация снова стабилизировалась.

Сейчас спрос замедлился – покупатели могут не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков работать в спокойном, а не авральном режиме»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Как вели себя цены, что на них влияло

На рост цен в 2020 году оказало влияние множество факторов. Прежде всего – экономическая ситуация в стране и мире: падения курса рубля, информационные «вбросы» о возможной заморозке вкладов, законопроекты о дополнительном налогообложении вкладов, переход на эскроу-счета.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале года прирост цены квадратного метра составлял 2-4% за квартал, в III квартале прирост зарегистрирован уже на 7-9%. В VI квартале тренд на повышение сохранился. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 26%, в пригородных районах Ленобласти – на 23%.

Но это усредненные данные. Очень многое зависит от класса новостройки, ее месторасположения, транспортной доступности и наличия поблизости инфраструктуры.

Например, в проектах «Бонава Санкт-Петербург» ценовая коррекция за этот год составила в среднем порядка 15%.

«Это закономерная динамика, учитывая резкий скачок спроса и сокращение предложения наиболее качественного, ликвидного жилья», – считает Александр Свинолобов. «Есть и другие существенные причины для роста цен, например, удорожание стройматериалов и расходов застройщиков».

Читайте также:  Страхование строительства могут переложить на плечи дольщиков

На стоимости жилья сказался также и длительный период сдерживания цен ради поддержания спроса, а дешевая ипотека повысила интерес к недвижимости со стороны покупателей и закономерно вызвала ускоренное подорожание квадратных метров во второй половине 2020 года, говорит Ася Левнева.

А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

«Недвижимость всегда останется «тихой гаванью» для сбережения средств во времена нестабильности. Поэтому спрос на нее в условиях некоторого дефицита предложения будет подталкивать цены к росту, хотя это и не единственная причина подорожания»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Перспективы рынка недвижимости в 2021 году

Константин Гриценко считает, что 2021 год окажется вполне предсказуемым, и ситуация будет развиваться по привычным законам сезонности спроса, если не будет введен режим всеобщей самоизоляции, не произойдет резкого скачка валют или иных рыночных/внерыночных потрясений.

В январе случится традиционный спад покупательской активности, обусловленный праздничными каникулами. Во второй половине февраля – начале марта рынок оживится, вырастет спрос, застройщики выведут новые проекты.

Рост цен на недвижимость, по мнению эксперта, возможен в пределах инфляции.

Сейчас себестоимость квадратного метра и спрос на ликвидные квартиры растут, а предложение и покупательская способность падают. Эти разнонаправленные векторы станут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году, полагает Надежда Калашникова. «Никто из застройщиков не испытывает эйфории от выросших продаж.

Все понимают, что 2021 год не будет простым. Вирус пока не собирается никуда уходить, и экономика находится в сложном положении». Тем не менее, девелоперы готовы работать в новой действительности и с учетом потребностей покупателей.

Например, выводить на рынок новый формат квартир с мини-офисами и коворкинг-пространствами в нежилой части комплексов.

Руслан Сырцов не исключает снижения покупательской активности в следующем году: «Пиковый спрос, который пришелся на летние месяцы и сохранялся до ноября, уже прошел. Декабрь проходит в более спокойном режиме.

В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости и уменьшение спроса.

 Интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, сохранится».

Что касается нынешнего драйвера рынка, программы льготной ипотеки, то многое зависит от того, будет она продлена или нет, считает Александр Свинолобов. Возлагать надежды на ее пролонгацию после 1 июля 2021 года, скорее, не стоит.

Но до этого времени спрос на квартиры будет оставаться высоким. Цены также продолжат свой рост. Не стоит ожидать их падения даже после окончания госпрограммы – в следующем году спрос по-прежнему будет значительно превышать предложение.

«На рынке продолжается сокращение предложения – тенденция сформировалась еще в прошлом году. В 2021 году можно также ожидать сокращения рынка новостроек в силу объективных причин. Будет актуальным также рост цен на уровне 15-17%»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Ася Левнева делает следующий прогноз: «Рынок рано или поздно стабилизируется. Подорожание недвижимости нивелирует выгоду от дешевой ипотеки. Без экономического роста и повышения реальных доходов населения ажиотажный спрос скоро исчерпает себя.

Рынок движется к монополизации. В итоге на арене останутся только лидеры отрасли со своими качественными предложениями по ценам более высокой ценовой категории и их финансово обеспеченные клиенты.

Доступность жилья для остальных категорий населения будет регулироваться государственными программами».

Виталий Коробов уверен, что в 2021 году в тренде останутся онлайн-сделки и будет отмечено увеличение онлайн-продаж, так как сервисы по дистанционной покупке квартир успешно прошли обкатку в 2020 году. А с учетом тренда на удаленный формат работы в теории можно будет наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону пригородных локаций с развитой инфраструктурой.

На самый популярный вопрос декабря: что будет с ценами в 2021 году, Светлана Денисова отвечает следующим образом: «Вероятно, ситуация на рынке стабилизируется и рост цен не превысит 7-8%.

Недвижимость вряд ли будет дешеветь, так как для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось.

К тому же, Петербург традиционно привлекает региональных покупателей, в последние несколько лет даже обгоняя столицу.

Что касается возможности сэкономить для покупателя, то по-прежнему выгоднее приобретать недвижимость на ранних этапах строительства, хотя с переходом застройщиков на счета эскроу ситуация изменилась.

Еще 6-7 лет назад разница между стоимостью квадратного метра на старте продаж и перед вводом в эксплуатацию могла достигать 40-50%. Сейчас она намного меньше – 15-20%. Поможет сэкономить покупка квартиры с отделкой от застройщика, так получается намного дешевле.

К тому же, качество отделки в последние годы заметно выросло.

Серьезных скидок от застройщиков ждать не стоит. По крайней мере, пока. Со временем они обязательно появятся, так как это лучший способ привлечь внимание покупателей к определенному товару. Но пока недвижимость неплохо продается и без них».

  • Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем
  • Слабый рубль обирает покупателя, но спрос на новостройки пока есть: как рынок Петербурга реагирует на колебания курсов валют
  • Евгения Рекшан 

Дата публикации 30 декабря 2020

Сколько будет стоить жильё в петербургских спальных районах в конце 2021 года?

Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:– Ещё Егор Тимурович Гайдар предупреждал: «Прогнозируйте всё, кроме цен!» Все факторы учесть сложно: есть стагнация доходов, общий уровень инфляции, отдельно – повышение цен на основные строительные материалы. Полагаю, основным будет боковой тренд: удорожание в пределах инфляции, то есть на 5-6%. Средний уровень цен на новостройки в спальных районах к концу года доползёт до 190 000 рублей за кв.м. 

Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти компании «СПб Реновация»:– Ставлю на круглое число – 200 000 рублей за «квадрат».

Лимит по сумме ипотечного кредита вряд ли заметно повлияет на спрос: у застройщиков есть совместные программы с банками, а у покупателей – желание улучшать жилищные условия, продавая имеющееся жильё.

Андрей Останин, EdTech-предприниматель:– Моё мнение, что цена вырастет на 7% и составит 192 000 рублей. Стоимость «квадрата» будут тянуть вверх незакрытый спрос (по количеству кв.

м на одного жителя Петербург по-прежнему уступает многим регионам России), продление ипотечной ставки, наличие денежной массы на руках, отсутствие альтернативных и понятных инвестиционных инструментов, заинтересованность игроков рынка в сохранении цен.

На понижение цен сыграет то, что отложенный спрос уже отработан, доходы населения падают, волатильная экономическая ситуация сохраняется. Но факторов, работающих на подорожание жилья, больше.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:– Новые условия льготной ипотеки вряд ли окажут серьёзное влияние на колебание спроса. Сама корректировка ставки для многих застройщиков означает лишь то, что их затраты подрастут.

Потому что многие застройщики в Петербурге уже субсидируют льготную ставку.Предположу, что стоимость квадратного метра в конце 2021 года будет держаться на нынешнем уровне. Стратегия государства подразумевает регулирование цен на рынке жилья.

Думаю, эти действия возымеют результат.

Кроме того, ажиотажного спроса, связанного с тем, что люди пытались сохранить деньги и рассматривали недвижимость как инвестиционный продукт, альтернативу депозитам, акциям и валютам, уже нет.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg:– По данным нашей компании, средняя цена новостроек в массовом сегменте на конец первого квартала 2021-го составила 169 600 руб./кв.м. По предварительным прогнозам, к концу года этот показатель увеличится на 16% и может достигнуть 196 000 рублей за «квадрат».

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:– На стоимость квадрата окажет влияние, с одной стороны, сокращение покупательской активности, а с другой – превалирование спроса над предложением, особенно ликвидным.

Рынок достиг таким нетривиальным путём своеобразного равновесия. На этом фоне не думаю, что мы увидим значительный рост стоимости квадрата, и если сейчас она составляет около 180 000 рублей, то к концу года вряд ли поднимется выше 195 000 рублей.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:– Думаю, что после продления программы льготной ипотеки и повышения ставки ажиотаж немного пойдёт на спад. Подорожание недвижимости замедлится, хотя и не прекратится. Мы ориентируемся на прирост на уровне 10-12% и стоимость квадратного метра в районе 200 000 рублей к концу этого года.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI:– К концу года мы ожидаем 185 000-187 000 рублей за кв.м на рынке жилья комфорт-класса в Петербурге. Последние пару месяцев наблюдается снижение темпов роста цен, а продление ипотеки – это скорее формальность.

Ограничения по сумме кредита достаточно жёсткие, на рынке мало подходящих вариантов, если первый взнос у заёмщика невелик. Кроме того, повлиять на среднюю стоимость метра могут локации и ценовая политика новых проектов, которые выйдут в продажу до конца года.

Предстоящий запуск крупных строек на периферии не даст сильно вырасти средним по городу цифрам.

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:– С учётом того, что 3 млн рублей – недостаточная сумма в Петербурге для приобретения большей части квартир, можно утверждать, что льготная ипотека будет существенно ограничена. И это несомненно скажется на спросе.

Уверен, что привыкшие к быстрому росту цен застройщики будут инертно реагировать на снижение интереса покупателей и не станут до конца года как-то уменьшать цены. Средняя стоимость квадратного метра чуть снизится. При этом уровень продаж компактных квартир сохранится (такие сделки в целом будут соответствовать ограничениям льготной ипотеки).

Думаю, средняя цена в конце года составит 172 000 рублей за кв.м.

Иван Носов, директор департамента маркетинга и рекламы Группы ЦДС:– Рост цен в последние девять месяцев спровоцирован внешними факторами (льготная ипотека, снижение доходности депозитов, рост валютного курса) и не поддержан соответствующим объёмом предложения. Влияние этих факторов падает, поэтому рост неизбежно затормозится. До конца года стоимость «квадрата» прибавит не более 5-7%. Моя ставка – 190 000 рублей за кв.м!

Читайте также:  В Петербурге дольщики отсудили миллионные неустойки у девелопера Л1

Владимир Мечтаев, управляющий партнёр адвокатского бюро «ФРЕММ»:– Примите нашу ставку. Вангуем, что к концу года новостройки подорожают до 200 000 рублей за метр. Пока есть спрос, стоимость жилья будет расти вне зависимости от изменения условий кредитования.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:– Если с начала года цены выросли на 19%, то до декабря увеличатся ещё примерно на 8%.

То есть к концу 2021-го квадратный метр будет стоить около 194 400 рублей. Объяснение очень простое: за прошлый год число застройщиков сократилось на 20%, а значит, рынок монополизируется. Сокращаются и объёмы ввода.

А монополизация рынка и сокращение объёмов однозначно приводят к росту цен. 8% – это моя экспертная оценка.

Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:– Как и раньше, хочется быть оптимистом и верить в то, что рост цен, наконец, замедлится, если не остановится совсем.

Но, мне кажется, среди новых вводных ещё не учтены планы по строительству небоскрёба «Лахта-центр 2» и по полному переводу группы «Газпром» в Петербург. Это не может не сказаться на ценообразовании на рынке жилья. Поэтому ждать падения цен от текущего уровня вряд ли приходится. Надеюсь, что за 200 000 руб. за кв.

м ценник всё-таки не перевалит. Прогнозирую около 195 000 рублей за «квадрат», то есть ещё +10% к текущему уровню.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:– Мы прогнозируем, что к концу года средняя стоимость квадратного метра в петербургских новостройках будет находиться в районе 195 000 рублей.

Оснований для роста цен на текущий момент нет: основной спрос 2021-го был реализован ещё в конце прошлого года. В июне, пока всё ещё действуют прежние условия льготной ипотеки, цены могут показать положительную динамику, но без рекордов.

Далее они если и будут расти, то не более чем на 1% в месяц – из-за увеличения стоимости строительных материалов.

Дмитрий Плавник, руководитель ГК «СК ПСП»:– По моим прогнозам, к концу года средняя стоимость метра в спальных районах составит 203 000 рублей.

Повышение цен неизбежно и обусловлено ростом себестоимости строительства примерно в 1,5 раза за последние полгода. На комплексах в высокой стадии готовности это не сильно сказалось, но новые проекты возводятся уже совсем по иным ценам.

Очевидно, что девелоперы не будут нести убытки, поэтому разница ляжет на покупателей.

Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service:– Для девелоперов, работающих в сегменте апартаментов, стоимость жилого «квадрата» – важный показатель, потому что с удорожанием жилья снижается его привлекательность для частных инвесторов.

Полагаю, всё определится во взаимодействии противоположно направленных сил. Продление льготной ипотеки на петербургском рынке скажется несущественно. И спрос пойдёт на спад. Но дефицит предложения всё же будет подталкивать цены вверх. Условный ориентир – 189 000 рублей за кв.

м в спальных районах к концу года.

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП
«Дювернуа Лигал»:
— Если следовать предложенным вводным, то квадратный метр в
спальнике должен стоить 240 000 в конце года. Но меня одолевают сомнения.

Полагаю, что нас впереди ожидает
новый локдаун, который скажется на покупательской способности и подрежет спрос
на недвижимость в черте города осенью. Поэтому в конце 2021 года, скорее всего,
1 кв.

м жилья эконом-класса будет стоить 200 000 рублей.

Почему подорожало жилье. в Петербурге? Ответы

За прошедший год в Петербурге резко подорожала недвижимость. По данным аналитиков, цены на жилье бизнес-класса и массовое прибавили более 30 %. А по росту цен на элитные квартиры город обогнал Москву и Лос-Анджелес.

Эксперты говорят, что у такой ситуации много причин — от льготной ипотеки до пандемии и неустойчивого курса рубля. «Бумага» отвечает на главные вопросы о ценах на жилье в Петербурге.

Рост цен за последний год отличался в зависимости от класса жилья, но составил 16–33 %, говорит «Бумаге» руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, сильнее всего подорожали квартиры в бизнес-классе (на 33 %). Жилье массового спроса увеличилось в цене на 29,5 %.

Цены выросли одновременно и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости, говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она оценивает рост в 25–28 %. По данным компании, которые «Бумаге» предоставили в мае, студии в Петербурге подорожали примерно на 32 %, трехкомнатные квартиры — в среднем на 24 %.

Согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, элитное жилье в Петербурге за год подорожало на 13,4 % — сильнее, чем в Москве (12,4 %) и даже Лос-Анджелесе (12,6 %). Петербург занял шестое место в топе городов по росту цен на недвижимость, хотя ранее занимал 43-е. В марте 2021 года продажи первичного и вторичного жилья начали падать: эксперты объясняют это тем, что люди ждали снижения цен, но этого не произошло. Объем сделок с жильем бизнес-класса в Петербурге за первый квартал 2021 года сократился на 54 %, отмечают в Knight Frank St Petersburg.
Нет, цены выросли только на покупку. По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших городах России, включая Петербург, за год повысилась всего на 2,7 %. Цены на аренду двухкомнатных квартир выросли за год на 1,9 %. Как писал «Коммерсантъ», спрос на долгосрочную аренду всё еще ниже докризисного. Заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова говорила газете, что рассчитывает на активизацию арендаторов к осени, но всё равно не видит предпосылок для роста ставок. Причина в том, что у россиян на фоне кризиса не увеличиваются доходы.
Эксперты выделяют несколько причин. В Becar Asset Management упоминают льготную ипотеку, нестабильность рубля, низкие ставки по банковским вкладам, введение в середине 2019-го эскроу-счетов (банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки), отток дешевой рабочей силы из Петербурга на период пандемии и рост цен на строительные материалы.

В Knight Frank St Petersburg объясняют, что колебание цен всегда зависит от уровня спроса и предложения, которые отличаются по ценовым сегментам. Покупатели массового и элитного жилья по-разному реагируют на события в экономике и государственные меры стимулирования. В 2020 году, по данным компании, основными факторами роста цен стали льготная ипотека и кризис.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:

— На фоне повышенной активности покупателей предложение на рынке сокращалось очень стремительно, а его восполнение было ограничено, девелоперы предпочли сосредоточиться на реализации текущих проектов, а не выводить новые объекты в ситуации неопределенности и пандемии.

Власти, в том числе президент Владимир Путин, признают существенный рост цен на жилье. «Мы видим, что на изменение цен оказал влияние комплекс факторов, среди которых можно выделить и отток трудовых мигрантов, и увеличение цен на стройматериалы, и переход на проектное финансирование, и, конечно, эпидемиологическая ситуация», — говорили «РБК» в пресс-службе вице-премьера Марата Хуснуллина.
С середины апреля 2020 года в России действует льготная ипотека на новостройки по ставке до 6,5 % годовых. Как объяснял Владимир Путин, эта мера должна была поддержать во время пандемии и граждан, и строительную отрасль.

Программа должна была завершиться 1 ноября, но ее продлили до 1 июля 2021 года. Чтобы получить кредит на квартиру в новостройке, нужно внести первоначальный взнос от 15 %, а также уложиться в лимит (для Петербурга это 12 миллионов рублей). Срок кредита — 20 лет.

Однако в трети городов России льготная ипотека уже не компенсирует рост цен на недвижимость, рассказали «Бумаге» в ЦИАН.

«Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1 % от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене)», — говорится в отчете компании.

По данным ЦИАН, средний размер ежемесячного платежа по ипотеке, несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем у заемщиков, взявших кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготной программы. В Петербурге платеж по кредиту вырос на 18 %.

В Центробанке соглашаются, что, несмотря на льготную ипотеку и снижение ставок по кредитам, жилье в России не стало доступнее.

В Knight Frank St Petersburg считают, что сейчас никаких предпосылок к снижению цен на жилье в Петербурге нет. В Becar Asset Management говорят, что единственное, чего можно ждать — это стабилизации цен. Причина в том, что факторы, из-за которых подорожала недвижимость, продолжают действовать.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:

— Восстановление предложения на рынке происходит достаточно медленно, стоимость строительных материалов продолжает увеличиваться, а программа с льготной ипотечной ставкой способствует поддержанию спроса на высоком уровне.

В некоторых регионах льготную ставку по ипотеке могут не отменить и в июле 2021 года, говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. О каких регионах идет речь — он не уточнил. Окончательное решение правительство примет в июне. Эксперты по недвижимости, опрошенные «РБК», считают, что это действительно может помочь развитию строительной отрасли и поддержке граждан, но в Москве и других мегаполисах льготу всё же придется отменить. Вероятно, это произойдет и в Петербурге.

Ранее ФАС пообещал проверить обоснованность роста цен на жилье в России.

На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Читайте партнерский материал «Бумаги» о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.

Фото на обложке: группа компаний «Еврострой»

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *