Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько раз

Дания обыграла Чехию и вышла в полуфинал Евро-2020В деревне под Петербургом заметили верблюда, наслаждающегося солнцемПетербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеПредыдущие новостиАрхив материалов

Впервые в Петербурге средняя цена квадрата в новостройках в масс-маркете превысила аналогичный показатель в готовом жилье: 153 тыс. рублей против 140 тыс. рублей. На первичном рынке стоимость квадратного метра за прошлый год и два месяца 2021 года выросла на 31,5%, на вторичном — на треть.

Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько раз Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/АрхивПоделиться

За 5 млн рублей сегодня можно приобрести «однушку» как в готовом доме, так и в строящемся. Казалось бы, такое соотношение не в пользу новостройки, сдачи которой еще надо дождаться.

Но наиболее ликвидное жилье на вторичном рынке на эти деньги все-таки купить не получится.

Поэтому выбор предстоит между устаревшим, но готовым, и более современным, но еще находящимся в процессе строительства.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей.

«Рост объясняется большим числом домов на завершающей стадии с высокой ценой квадратного метра, выводом новых проектов с возросшей стоимостью на фоне активного спроса на жилье», — объясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

На вторичном рынке также отмечался небывалый рост — средняя стоимость «квадрата» увеличилась с начала января 2020-го по конец февраля 2021-го примерно на треть. И достигла порядка 140 тыс.

рублей за 1 кв. м. Правда, стоит отметить, что в сегменте готового жилья отмечается существенное расслоение — цена квадратного метра в зависимости от типа дома и района варьируется от 100 до 200 тыс.

рублей.

Таким образом, сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке выше, чем на вторичном. Начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина отмечает, что квартиры в строящихся домах стоили дешевле готовых до введения эскроу-счетов.

«Это была своеобразная скидка за «полуфабрикат» и риск недостроя, — уверена она. — Например, если в конце 2019 года квартиры в готовых домах были дороже аналогов в строящихся объектах на 8–12%, то сегодня, наоборот, новостройки стали стоить больше на 3–5%».

Сейчас уже около 39% в предложении на рынке строящегося жилья Петербурга — это недвижимость, которая реализуется через эскроу-счета.

Бюджеты растут

Впрочем, средняя стоимость «квадрата» — величина, важная скорее для аналитиков, чем для обычных покупателей. Большинство людей оценивает в первую очередь конечную стоимость квартиры. Само собой, этот показатель тоже в последнее время усиленно рос.

Бюджет покупки квартиры в новостройке успел увеличиться уже с января текущего года. Так, сейчас в Северной столице в среднем студию можно купить за 3,7 млн рублей, что на 150 тыс. рублей дороже, чем было в декабре 2020-го. «Однушку» — за 5,5 млн рублей, что больше на 200 тыс. рублей, а «двушку» — за 8,1 млн рублей, что дороже на 400 тыс. рублей.

На вторичном рынке, если смотреть за год, бюджет покупки вырос вообще в среднем на 1 млн рублей.

Так, однокомнатная квартира в доме 137-й серии в Приморском районе в локации Лахты сейчас стоит около 5,1–5,2 млн рублей против 4,2 млн в прошлом году.

За «однушки» в хрущевках в районе Черной речки просят уже больше 5 млн рублей. Объем предложения на рынке сократился примерно на 15–20%, что позволяет продавцам диктовать условия.

«Новую вторичку» не догнать

Особое место на рынке готового жилья занимает «новая вторичка». По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в 2020 году на вторичном рынке существенно выросла доля сделок с квартирами в кирпичных и кирпично-монолитных домах, которые построены до 10 лет назад.

Сейчас таких сделок — около 56%. При этом продолжает сокращаться доля продаж квартир в старых панельных, старых кирпичных домах и сталинках.

Цены на «новую вторичку» также росли быстрее всего — за 2020-й прирост составил 28%, тогда как «хрущевки» и «брежневки» увеличились в цене на 10–20% в зависимости от района.

«Главный конкурент новостроек на вторичном рынке — дома, построенные в последние 5–10 лет», — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». И потому именно эта категория жилья, пользующаяся наибольшим спросом, стоит по-прежнему дороже, чем квартиры в строящихся домах.

По данным юридической компании «Первый агент», средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в категории «новая вторичка» составляет порядка 180 тыс. рублей. Это на уровне такого сегмента на первичном рынке, как «комфорт плюс».

Если же говорить о бюджетах, то однокомнатная квартира в сравнительно свежем кирпичном доме, например в Приморском районе, может стоить около 7 млн рублей. И это далеко не предел.

Хрущевка против новостройки

Что касается вариантов в хрущевках и брежневках, они практически сравнялись по стоимости с первичным рынком. Допустим, имея те же 5–5,5 млн рублей, можно приобрести «однушку» в старом доме и заехать сразу.

Квартира в хрущевке за эту цену может располагаться в престижном районе, например Московском, в малоэтажных кварталах с зелеными дворами.

Но, само собой, это будут дома со старыми коммуникациями, квартиры с маленькой кухней, небольшой прихожей… Новостройку же придется подождать, но тут за эту цену можно будет приобрести квартиру с готовой отделкой, с современными планировочными решениями, часто — закрытыми от машин дворами, новыми детскими площадками.

По мнению Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», жилая среда во многих новостройках зачастую более комфортна, чем в домах, построенных много десятилетий назад.

«Подход застройщиков к возведению жилых комплексов сегодня изменился существенно — они уделяют много внимания архитектуре, благоустройству мест общего пользования и придомовой территории, предлагают удобные и продуманные планировки, используют современные качественные строительные материалы», — объясняет различие эксперт.

«Кроме того, сейчас многие покупатели стремятся переехать сразу после получения ключей: именно поэтому большим спросом пользуются квартиры с отделкой от застройщика, — полагает Анжелика Альшаева. — Тогда как вторичное жилье обычно требует долгого и затратного ремонта».

По ее мнению, квартиры на первичном рынке более привлекательны и для инвесторов. Можно заработать на разнице цен на начальном и завершающем этапе строительства, даже с учетом перехода застройщиков на проектное финансирование. Кроме того, квартиры в удачных проектах, в хорошей локации и с продуманной концепцией продолжают дорожать и после ввода дома в эксплуатацию.

Ипотека поддерживает спрос

Одно из существенных различий в приобретении строящегося и готового жилья — ипотечные ставки. Так, на первичном рынке пока действуют льготные условия, и ставка составляет 6,5% годовых.

Правда, и на вторичном рынке сейчас ставки одни из самых низких за всю его историю — в среднем 7,5%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке сегодня составляет 73%.

На вторичном рынке тоже около 75% сделок заключается с ипотекой.

По словам директора по продажам ГК «Полис Групп» Яны Кадомцевой, если говорить о строящихся домах, в большинстве банков сейчас можно взять ипотеку с первоначальным взносом от 15%, а платежи за счет льготной ипотеки сегодня меньше, чем было раньше до ее введения. Соответственно, с учетом более комфортных условий покупки люди могут себе позволить более дорогое жилье.

Балансируют на уровне

Многие прогнозы относительно средних цен на первичном рынке уже не сбылись — стоимость «квадрата» выросла с начала года, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 5,4%. Тем не менее увеличения на треть ни на рынке строящегося жилья, ни на вторичном в 2021-м аналитики не ожидают.

По подсчётам Яна Фельдмана, рост цен на первичном рынке Петербурга составит порядка 9–12%. Наиболее качественные проекты в удачных местах будут дорожать в первую очередь. Стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в удаленных районах города или в области, будет дешевле примерно на 15–20%.

«Очень сложно прогнозировать движение цен в 2021 году, так как никто не ожидал такого стремительного роста в 2020 году, — соглашается Яна Кадомцева. — Но, по нашим оценкам, вторичная недвижимость должна подтянуться к первичной. Пока цены на новостройки продолжают расти, но уже не такими большими скачками, менее динамично».

По мнению же Екатерины Пчелкиной, рынок постепенно возвращается в стабильное, «допандемическое» состояние.

«Если нас минуют очередные экономические или иные катаклизмы, рынок в этом году постепенно придет в состояние, в котором находился в 2019 году, — говорит она.

— Оно характеризуется равномерными темпами продаж и умеренной «инфляционной» корректировкой цен. Стабильность сохранится даже в случае отмены программы льготной ипотеки».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»

Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько раз Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/Архив

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько разdomepic17 Мар 2021 в 22:59Отличная реклама льготной ипотеки прошла. Народ ринулся покупать. Это как со скидками в магазинах, сперва цену повысили, а потом сбавили немного. В итоге, льготная ипотека с таким подорожанием ничего не дала. При этом, транспортная инфраструктура не успевает за такими темпами строительства. Программа реновации полностью провалилась. КАД, который был построен во времена хороших нефтяных доходов, скоро из-за такого строительства тоже встанет, так как строят в основном у КАДа. Не очень понятно, если по документам КАД перегружен, зачем строить новое рядом с КАД, не расширяя его. Почему сразу не резервировать место под новую дорогу. Ведь ясно, что планируемая новая кольцевая по бетонке никак вопросы загруженности КАД не решит, так как строят слишком близко к КАД.Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько разВалерий Мазнев17 Мар 2021 в 18:36Господа! Как же мы все обрадуемся осенью, когда налог на недвижимость повысится процентов на 30! Поздравляю всех с великим достижением нашей обнуленной власти!Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько разFranklin_Delano_Roosevelt16 Мар 2021 в 18:443-ка во вторичке в Рыбе в черте города за 7 200, а вы пишите про 2-ку за 8 100…. =)))) проще во вторичке брать тогда у тех, кто трубы уже поменял с металла на пластик и живёт по счётчикам… заехал, сделал ремонт под себя и радуйся — ведь они уже столько лет стоят эти дома…. а новостройки фиг знает как делают — тяп-ляп и готово… у меня у знакомых на 1-м этаже строители стяжку положили для пола прямо на минвату безо всякого армирования… ну и само собой всё потрескалось и провалилось… =))))) теперь заливают новый пол за свой счёт… вот такие они — новостройки…. =))))читать все комментариидобавить комментарий

Читайте также:  Риелторам нужны экзамены и фиксированные комиссионные

Цены на жилье в Петербурге перестанут расти 1 июля

Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько раз

В Петербурге за год (с марта 2020 г. по март 2021 г.) цены на новостройки выросли на 28% /Pixabay

В случае если программа льготной ипотеки завершится 1 июля, спрос на квартиры в Петербурге снизится во втором полугодии на 25–30% по сравнению с тем же периодом прошлого года, считают аналитики консалтинговой компании Colliers. Участники рынка полагают, что на продажах жилья комфорт- и бизнес-класса это не скажется.

Программа льготной ипотеки была введена постановлением правительства России 23 апреля прошлого года. Новым постановлением от 24 октября она была продлена до 1 июля.

В Петербурге, по данным Росреестра, с апреля прошлого по март этого года было подписано 71 082 договора долевого участия. 64% сделок были совершены с привлечением ипотечных средств.

По данным Colliers, доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки, в экспозиции сокращалась: с 85% в прошлом апреле до 67% в апреле этого года.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина выступает против продления льготной ипотеки для Петербурга, Москвы и большинства других регионов.

19 марта Набиуллина заявила в ходе онлайн-конференции, что программу льготной ипотеки «если и сохранять, то не дальше конца года». И только в 24 регионах – тех, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам.

К негативным эффектам она относит «разгон цен» на квартиры, снижение доступности жилья и формирование предпосылок ипотечного пузыря.

В прошлом году, по данным Северо-Западного главного управления ЦБ, банки выдали в Петербурге 82 800 ипотечных жилищных кредитов на 283,5 млрд руб.

Это в 1,3 раза больше количества аналогичных кредитов, предоставленных горожанам в 2019 г. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила около 3,4 млн руб.

Объем задолженности по ипотечному кредитованию в Петербурге вырос на 22,3% и составил к концу прошлого года 581 млрд руб.

Низкие ставки по кредиту привели к значительному росту цен, говорится в исследовании, проведенном порталом по продаже недвижимости ЦИАН.

В России больше всего цены выросли в Сочи (+40% за год) – средняя стоимость новостройки там достигла 10 млн руб., обогнав находившийся на втором месте Петербург, но еще уступая Москве.

Значительный рост (свыше 30%), по данным ЦИАНа, отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

В Петербурге цены на новостройки за год (с марта 2020-го по март 2021 г.) выросли на 28%: средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке увеличилась со 123 000 руб. до 157 000 руб., подсчитали в Colliers.

Программа льготной ипотеки перестала быть выгодной в Петербурге, Москве, Перми, Казани и Краснодаре, уверяют в ЦИАНе. В Петербурге льготная ипотека сейчас позволяет сэкономить 1% от общей переплаты за 20 лет (в ЦИАНе сравнивают льготную ипотеку с обычной год назад при покупке жилья по прежней цене).

Гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев говорит, что бенефициарами программы льготной ипотеки сначала были и покупатели жилья, и девелоперы, и землевладельцы, и банки. «Несколько месяцев в выигрыше было население, для которого льготная ипотека и вводилась.

Больше всего выиграли те, кто «заскочил в первый вагон», но и сейчас еще можно улучшить жилищные условия на относительно выгодных условиях», – объясняет Косарев. Второй бенефициар программы, по его словам, – застройщики. Оценить, какую прибыль от программы получили девелоперы, Косарев затрудняется, поскольку многие компании не публичные.

Наконец, говорит Косарев, есть бенефициары с долгосрочным эффектом – это землевладельцы и банки. «Они будут еще долго чувствовать себя счастливыми», – заключает Косарев.

В случае отмены льготной ипотеки Косарев ожидает снижения темпа роста цен в 3 раза по сравнению с 2020 г. Общий прирост цены по итогам года при завершении программы составит 10–15%, говорит Косарев. Большая часть прироста придется на первое полугодие, во втором рост цен будет незначительным, поясняет он.

Отмена льготного ипотечного кредитования создаст трудности на рынке, предупреждают в ЦИАНе.

Директор по развитию строительной компании «Балтийская коммерция» Иван Архипов с этим не согласен – он считает, что проблема падающего спроса не сильно ударит по реализации квартир бизнес-класса: «За счет ограниченности предложения все будет куплено.

Мы работаем в центральных районах города, здесь предложение моментально вымывается». Стоимость земельных участков растет, поэтому рассчитывать на снижение цен нельзя, говорит Архипов.

Отмена льготной ипотеки практически никак не отразится на продаже жилья в сегментах «комфорт плюс», «бизнес» и «премиум», считает гендиректор инвестиционно-строительного холдинга AAG Александр Завьялов.

Он полагает, что в строительстве жилья большую роль будет играть ключевая ставка ЦБ. 23 апреля Центробанк повысил ее на 0,5% – до 5% годовых. Завьялов говорит, что если ставка будет увеличена до 6%, на рынке останутся только сильные игроки.

«Думаю, некоторые предприниматели скоро пойдут наемными менеджерами в большие компании», – прогнозирует Завьялов.

Отмена льготной ипотеки скажется на спросе, но не катастрофически, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента.

Вероятно, доля ипотечных сделок снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%», – считает Трошева. Она ожидает, что будут развиваться совместные программы надежных застройщиков и банков с привлекательными условиями.

«К примеру, уже работает программа Сбербанка со ставкой 1,3%», – говорит она.

Трошева напоминает, что в 2016 г. средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла 11,3%, а в 2017 г. – 10,5%.

Квартиры не в законе. В Петербурге вырос интерес к апартаментам

Владимир Сергачев

Владимир Путин поручил правительству страны определить правовой статус апартаментов до 1 августа, но законодательно утвердить его удастся лишь к концу года: на прохождение проекта через Госдуму и Совет Федерации потребуется несколько месяцев. Однако это не мешает людям активно покупать квартиры, прописаться в которых постоянно пока нельзя. В Петербурге этот вид недвижимости пользуется особым спросом, и даже в «ковидный» 2020 год интерес к ним заметно вырос.

Спрос на новостройки в Петербурге вырос в несколько раз

ФОТО pixabay

Цена имеет значение

На самом деле для жильца (но не инвестора) минусов в апартаментах сейчас больше, чем плюсов. Но одно-единственное преимущество зачастую перевешивает все недостатки.

Да, из-за отсутствия статуса жилого помещения на такой площади невозможно получить постоянную регистрацию. Жильцы остаются без целого списка социальных сервисов: прикрепиться к поликлинике, устроить ребенка в детский сад или стать получателем местных льгот им не удается.

Платить за метры приходится больше: расценки на «коммуналку» для них установлены как для коммерческих помещений. Да и налоги соответствующие. В результате стоимость «коммуналки» по сравнению с обычным жильем может оказаться на 20 – 30% выше. Получить налоговый вычет при покупке возможности нет, а налог на недвижимость в пять раз выше.

Не говоря уже про то, что социальную «обвязку» в виде детсадов, школ и поликлиник застройщик апартаментов производить не обязан.

Что в плюсах? Их немного. Часто выгодным оказывается расположение, поскольку условия возведения апартаментов позволяют «втыкать» их даже в плотной городской застройке. Обычное жилье сейчас в основном появляется на окраинах, зато апартаментные комплексы строят и в центре, и рядом с метро. К тому же многие комплексы подразумевают наличие сервисных услуг, похожих на гостиничные.

Но главное – разница в стоимости площади. В среднем по России разница доходит до 20% – естественно, в пользу апартаментов. Сэкономить миллион или два – кого это не заинтересует?

Впрочем, в последнее время и этот плюс не так очевиден, как раньше. Во всяком случае в Петербурге разница в ценах стремительно сокращается.

Растет с опережением?

По данным международной компании Colliers International, в 2020 году на первичном рынке апартаментов Северной столицы было реализовано 116 тыс. кв. м – на 13% больше, чем в 2019-м. В первую очередь у нас востребованы сервисные апартаменты комфорт-класса, на которые пришлось 87% всего объема продаж.

Читайте также:  Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

«Хотя в 2020 году апартаменты несколько проигрывали жилью из-за того, что на них не распространяется льготная ипотека, волна инвестиций частных лиц захлестнула и этот сегмент, – говорит генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев. – Спрос был большим – и рынок апартаментов двинулся в сторону повышения средних цен».

Сколько в Петербурге таких комплексов? Тут данные разнятся. Becar Asset Management, к примеру, уже подразделяет сегмент на три большие группы, которые включают сертифицированные апартаменты и апарт-отели, сервисные апартаменты и псевдожилье.

По данным этой компании, общий объем предложения на конец 2020-го в 45 петербургских проектах составил 3761 квартиру, из которых на псевдожилье пришлось лишь около 14%.

А сейчас в основном продолжают строиться апарт-отели: из реализуемых в Петербурге 18 проектов 11 приходится на них.

При этом расхожее мнение о значительно более низкой стоимости апартаментов эксперты подвергают сомнению. Может быть, для России в целом это так, но в Северной столице картина другая.

По данным Colliers, средняя цена метра в сервисных апартаментах Петербурга в 2020 году выросла на 24% (до 183 тыс. руб./кв. м), а в несервисных – на 28,5% (до 201 тыс. руб./кв. м). В результате разница средней стоимости между апартаментами и жильем стремительно сокращается.

Но есть и другие оценки. Так, расчеты Becar показывают, что цены росли куда более скромными темпами – на 16% у псевдожилья и на 10% в сегменте сервисных апартаментов. Здесь вряд ли можно говорить о разнице в ценах с жильем обычным, где цены за прошлый год, по различным оценкам, выросли на 15 – 25%.

С надеждой на туристов

Вместе с тем на двух смежных рынках действуют разные тенденции. Отмена льготной ипотеки может привести к снижению спроса на обычные новостройки, но почти не повлияет на апартаменты. Интерес к ним, напротив, может вырасти.

«Ожидаем, что в 2021 году продажи апартаментов будут на достаточно высоком уровне, а цены, скорее всего, продолжат плавно расти, – говорит Андрей Косарев. – Постепенно будет восстанавливаться туристический поток, особенно внутрироссийский, это будет подогревать ожидания инвесторов».

В этой связи на рынке появляются новые большие проекты. Так, группа компаний «ПСК» заявила о намерении инвестировать 4 млрд рублей в создание сети апарт-отелей под единым брендом Avenir. В новую сеть с общей номерной емкостью свыше 1,1 тыс.

комнат войдут два строящихся объекта в Кировском районе и один в Московском. Ввод новых объектов намечен на 2021 – 2022 гг. Управлять отелями будет компания «ПСК-Инвест», принадлежащая, по данным сервиса Kartoteka.ru, Андранику Вардазаряну.

«Да, рынок будет продолжать расти, – уверена Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. – Новые проекты все равно станут появляться, что означает и прямой прирост объемов. Однако темпы роста, безусловно, замедлятся».

При этом еще с конца 2019-го наблюдается усиление конкуренции между апартаментами и традиционными отелями. Появляются и гибридные варианты, когда под одной крышей размещают и гостиницы, и апартаменты. «Эти сегменты начинают влиять друг на друга, перетягивать гостей и персонал», – отмечает Андрей Косарев.

По его мнению, возрастает и значение расположения – для успешной конкуренции сервисным апартаментам теперь нужны уже не жилищные, а отельные локации.

Этот подвид апартаментов стал интересен и международным компаниям – в ближайшие 4 года на рынке появятся сразу три проекта с брендами Mercure Residences, Ramada Encore, Adagio Access и Novotel.

Останется «недожильем»

Грядущее принятие закона о статусе апартаментов обещает более жестко разделить их по видам. И те, что все же будут приравнены к жилью, позволят их хозяевам получить такие же права, что и в случае обычных квартир. Почти такие же…

Как пояснил член Совета Федерации Олег Мельниченко, под льготную ипотеку и иные государственные жилищные программы они не попадут, но в них можно будет регистрироваться, получая различные виды соцуслуг по месту прописки. Но тарифы на «коммуналку», скорее всего, в них останутся такими же, как для нежилых помещений, а собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.

Как считает Ольга Шарыгина, «в зависимости от того, что будет изложено в новом законе об апартаментах, станет понятно и то, какие типы апартаментов получат дальнейшее развитие». «На мой взгляд, это будут сервисные апартаменты и отели», – говорит она.

Вместе с тем вероятность перевода несервисных апартаментов в жилье подогревает спрос: по данным одного из интернет-порталов, в течение последнего года число предложений в новостройках сократилось на 9%, тогда как спрос вырос на 23%, схожая картина и на вторичном рынке. Так что интерес к псевдожилью растет еще до принятия закона, который должен сделать его более привлекательным.

#недвижимость #рынок жилья #апартаменты

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 53 (6891) от 29.03.2021 под заголовком «Квартиры не в законе».

Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2021 году?

2020 год был непредсказуемым и сложным, сейчас самое время подвести итоги. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил, какие события больше всего повлияли на рынок недвижимости и строительную отрасль в уходящем году, и каким будет 2021-й для покупателей квартир и застройщиков.

2020 год: главные события и общая обстановка

2020 год оказался одним из самых странных и непростых за последние десятилетия. Главным его событием стал, конечно, коронавирус. Его последствия отразились на всех сферах жизни не только в России, но и по всему миру.

Локдаун и принятые меры по борьбе с распространением инфекции сказались на доходах граждан и их покупательской способности.

Однако вовремя разработанная властями программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 6,5% помогла восстановить сильно просевший спрос и поддержать как строительную отрасль в целом, так и покупателей.

При этом, заемщики теперь стали намного более ответственными, чем 10 лет назад, отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. Даже под субсидированный процент, который ниже 6,5%, они берут деньги, сообразуясь со своими реальными доходами и возможностями.

«Одно из главных событий года – снижение ставок по ипотеке. Без этого на восстановление рынка после весенних ограничений ушло бы гораздо больше времени»

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»

Из-за пандемии осложнилась работа застройщиков, не все смогли быстро адаптироваться к изменившимся условиям. В 2020 году было отмечено рекордное сокращение предложения из-за уменьшения объемов вывода новых объектов.

К концу года на первичном рынке предложение оценивается всего 3,3 млн квадратных метров – это на 25% меньше, чем в конце 2019 года, сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Отрасль ощутила рост цен на строительные материалы и оборудование. Кроме того, из-за изменения работы государственных органов и перехода общественных обсуждений в онлайн значительно увеличились сроки подготовки градостроительной документации.

По оценке Александра Свинолобова, заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», в среднем застройщики потеряли около полугода. Все эти задержки могут сыграть свою роль при выводе новых проектов на рынок.

 Несмотря на то, что девелоперами в целом заявлен большой объем строящегося жилья, в будущем предложение может начать сокращаться, и это окажет влияние на цены.

«Словом года в 2020 году стал «коронавирус». Но отрасли жилищного строительства, особенно в Петербурге, можно сказать, повезло: стройки не останавливались, а спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Пандемия повлияла и на предпочтения покупателей – запрос на комфорт не только в рамках квартиры, но и за ее пределами, вырос в разы, рассказывает Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development.

«Голые» квадратные метры, не обеспеченные качественной инфраструктурой внутри жилого комплекса, теперь мало интересуют клиентов. Качество проектов меняется.

 В новых кварталах появляются пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха жителей разных возрастов.

Девелоперы пересмотрели также бизнес-модели и взяли курс на более активную диджитализацию своей деятельности, стали развивать новые компетенции.

К примеру, если ранее онлайн-покупка и онлайн-ипотека использовались скорее в качестве инструментов маркетинга, то сейчас коронавирус заставляет пользоваться этими инструментами практически всех, говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).

В 2020 году вошел в активную стадию процесс перехода рынка на эскроу-счета. В этом были как плюсы, так и минусы. Отрицательный момент – это растущая себестоимость проектов, реализуемых с привлечением проектного финансирования. Положительный – дольщики получили дополнительную гарантию надежности: если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу-счетов вернутся покупателю.

Кроме того, рынок взбудоражило обсуждение в Минстрое закона о получении апартаментами жилого статуса. В случае если эти инициативы будут приняты, цены на апарт-комплексы поднимутся до уровня классического жилья, полагает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон».

«2020 год был очень сложным, но интересным. Рынок столкнулся с новыми вызовами, которые потребовали от всех игроков умения быстро перестраиваться и адаптироваться к новым условиям.

Продажи перешли в электронный, дистанционный формат, что оказалось непривычным и для покупателя. Волнообразный спрос провоцировал повышение цен и т.д.

Однако вызовы, которые дает рынок, прежде всего, помогают выявить слабые места, и понять, насколько правильно в компании выстроена командная работа»

Читайте также:  Возможна ли регистрация в квартире, принадлежащей иностранцу?

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

В целом, несмотря на позитивное влияние на рынок программы льготной ипотеки, переход на дистанционные сделки, ускорение диджитализации строительной отрасли и сокращение бюрократических процедур при оформлении сделок купли-продажи, назвать уходящий год успешным довольно сложно, считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Инфляция, обесценивание рубля, банкротство малого бизнеса, падение реальных доходов населения, закрытие границ – эти события навсегда оставят в памяти людей 2020 год как период жестоких уроков.

Спрос, предложение и предпочтения покупателей в 2020 году

На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале 2020 года. Затем влияние данного негативного фактора удалось нивелировать за счет государственной программы льготной ипотеки. Несмотря на все изменения, спрос на первичном рынке недвижимости в 2020 году остался на уровне 2019 года и составил 4,2 – 4,3 млн квадратных метров, приводит данные Ольга Трошева.

Также за 2020 год изменилась структура спроса: уменьшилась доля приобретаемых студий за счет роста популярности одно- и двухкомнатных квартир. Свою роль в этом также сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, которая позволила ряду покупателей рассматривать более просторное жилье.

При этом анализ продаж говорит о том, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются компактные лоты: прежде всего студии и однокомнатные квартиры. Покупатель в среднем ориентирован на приобретение жилья площадью 40-42 кв. м, информирует Роман Мирошников.

В 2020 году доля ипотечных сделок выросла не только в масс-маркете, но и высокобюджетных сегментах, отмечает Руслан Сырцов. Так, в новостройках стандарт- и комфорт-класса она составила около 70-80% в общем объеме сделок, в бизнес-классе – около 60%, в премиум-классе – до 40%.

Наблюдалась также тенденция к уменьшению общей площади квартир при повышенном спросе на функциональность планировок и дополнительные места для хранения.

По мнению покупателей, за счет грамотного зонирования квартира должна трансформироваться и приспосабливаться под жизненные ситуации жильцов. Особенно актуально это требование стало в период пандемии.

Впрочем, здесь есть один нюанс: если недвижимость приобреталась «для себя», а не для инвестиций, то людей интересовали более просторные, а не компактные лоты.

Особым спросом пользовались новостройки высокой степени готовности и так называемая «новая вторичка».

«В 2020 году спрос и предложение имели волнообразный характер. Наибольший спад был в апреле, в период объявленных нерабочих дней, когда люди не понимали, что происходит в стране и на рынке и откладывали покупку до лучших времен. После введения льготной ипотеки под 6,5% спрос вновь начал расти.

Максимального уровня он достиг в октябре, когда люди готовились к отмене госпрограммы. После ее продления ситуация снова стабилизировалась.

Сейчас спрос замедлился – покупатели могут не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков работать в спокойном, а не авральном режиме»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Как вели себя цены, что на них влияло

На рост цен в 2020 году оказало влияние множество факторов. Прежде всего – экономическая ситуация в стране и мире: падения курса рубля, информационные «вбросы» о возможной заморозке вкладов, законопроекты о дополнительном налогообложении вкладов, переход на эскроу-счета.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале года прирост цены квадратного метра составлял 2-4% за квартал, в III квартале прирост зарегистрирован уже на 7-9%. В VI квартале тренд на повышение сохранился. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 26%, в пригородных районах Ленобласти – на 23%.

Но это усредненные данные. Очень многое зависит от класса новостройки, ее месторасположения, транспортной доступности и наличия поблизости инфраструктуры.

Например, в проектах «Бонава Санкт-Петербург» ценовая коррекция за этот год составила в среднем порядка 15%.

«Это закономерная динамика, учитывая резкий скачок спроса и сокращение предложения наиболее качественного, ликвидного жилья», – считает Александр Свинолобов. «Есть и другие существенные причины для роста цен, например, удорожание стройматериалов и расходов застройщиков».

На стоимости жилья сказался также и длительный период сдерживания цен ради поддержания спроса, а дешевая ипотека повысила интерес к недвижимости со стороны покупателей и закономерно вызвала ускоренное подорожание квадратных метров во второй половине 2020 года, говорит Ася Левнева.

А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

«Недвижимость всегда останется «тихой гаванью» для сбережения средств во времена нестабильности. Поэтому спрос на нее в условиях некоторого дефицита предложения будет подталкивать цены к росту, хотя это и не единственная причина подорожания»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Перспективы рынка недвижимости в 2021 году

Константин Гриценко считает, что 2021 год окажется вполне предсказуемым, и ситуация будет развиваться по привычным законам сезонности спроса, если не будет введен режим всеобщей самоизоляции, не произойдет резкого скачка валют или иных рыночных/внерыночных потрясений.

В январе случится традиционный спад покупательской активности, обусловленный праздничными каникулами. Во второй половине февраля – начале марта рынок оживится, вырастет спрос, застройщики выведут новые проекты.

Рост цен на недвижимость, по мнению эксперта, возможен в пределах инфляции.

Сейчас себестоимость квадратного метра и спрос на ликвидные квартиры растут, а предложение и покупательская способность падают. Эти разнонаправленные векторы станут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году, полагает Надежда Калашникова. «Никто из застройщиков не испытывает эйфории от выросших продаж.

Все понимают, что 2021 год не будет простым. Вирус пока не собирается никуда уходить, и экономика находится в сложном положении». Тем не менее, девелоперы готовы работать в новой действительности и с учетом потребностей покупателей.

Например, выводить на рынок новый формат квартир с мини-офисами и коворкинг-пространствами в нежилой части комплексов.

Руслан Сырцов не исключает снижения покупательской активности в следующем году: «Пиковый спрос, который пришелся на летние месяцы и сохранялся до ноября, уже прошел. Декабрь проходит в более спокойном режиме.

В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости и уменьшение спроса.

 Интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, сохранится».

Что касается нынешнего драйвера рынка, программы льготной ипотеки, то многое зависит от того, будет она продлена или нет, считает Александр Свинолобов. Возлагать надежды на ее пролонгацию после 1 июля 2021 года, скорее, не стоит.

Но до этого времени спрос на квартиры будет оставаться высоким. Цены также продолжат свой рост. Не стоит ожидать их падения даже после окончания госпрограммы – в следующем году спрос по-прежнему будет значительно превышать предложение.

«На рынке продолжается сокращение предложения – тенденция сформировалась еще в прошлом году. В 2021 году можно также ожидать сокращения рынка новостроек в силу объективных причин. Будет актуальным также рост цен на уровне 15-17%»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Ася Левнева делает следующий прогноз: «Рынок рано или поздно стабилизируется. Подорожание недвижимости нивелирует выгоду от дешевой ипотеки. Без экономического роста и повышения реальных доходов населения ажиотажный спрос скоро исчерпает себя.

Рынок движется к монополизации. В итоге на арене останутся только лидеры отрасли со своими качественными предложениями по ценам более высокой ценовой категории и их финансово обеспеченные клиенты.

Доступность жилья для остальных категорий населения будет регулироваться государственными программами».

Виталий Коробов уверен, что в 2021 году в тренде останутся онлайн-сделки и будет отмечено увеличение онлайн-продаж, так как сервисы по дистанционной покупке квартир успешно прошли обкатку в 2020 году. А с учетом тренда на удаленный формат работы в теории можно будет наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону пригородных локаций с развитой инфраструктурой.

На самый популярный вопрос декабря: что будет с ценами в 2021 году, Светлана Денисова отвечает следующим образом: «Вероятно, ситуация на рынке стабилизируется и рост цен не превысит 7-8%.

Недвижимость вряд ли будет дешеветь, так как для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось.

К тому же, Петербург традиционно привлекает региональных покупателей, в последние несколько лет даже обгоняя столицу.

Что касается возможности сэкономить для покупателя, то по-прежнему выгоднее приобретать недвижимость на ранних этапах строительства, хотя с переходом застройщиков на счета эскроу ситуация изменилась.

Еще 6-7 лет назад разница между стоимостью квадратного метра на старте продаж и перед вводом в эксплуатацию могла достигать 40-50%. Сейчас она намного меньше – 15-20%. Поможет сэкономить покупка квартиры с отделкой от застройщика, так получается намного дешевле.

К тому же, качество отделки в последние годы заметно выросло.

Серьезных скидок от застройщиков ждать не стоит. По крайней мере, пока. Со временем они обязательно появятся, так как это лучший способ привлечь внимание покупателей к определенному товару. Но пока недвижимость неплохо продается и без них».

  • Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем
  • Слабый рубль обирает покупателя, но спрос на новостройки пока есть: как рынок Петербурга реагирует на колебания курсов валют
  • Евгения Рекшан 

Дата публикации 30 декабря 2020

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *