Самоизоляция внесла серьезные изменения в поведение участников рынка долгосрочной аренды. Собственники квартир перестали быть столь лояльными, как во время карантина, отказывая в заселении в половине случаев.
Арендаторы после самоизоляции стали чаще заводить домашних питомцев. Проще всего найти квартиру семье с детьми, а «удаленщики» теряют доверие рантье из-за повышенной мобильности.
Об этих и других изменениях в сегменте рассказали эксперты сервиса «Сдай/Сними» на Циан.
Как считали:
Сервис «Сдай/Сними» на Циан предназначен для прямой аренды квартир между собственниками и арендаторами.
Потенциальные наниматели заполняют анкету, где указывается семейное положение, состав проживающих, наличие детей, домашних животных, сферу деятельности. На основе данных в заявке собственник принимает решение о заселении.
Для дальнейшего отчета было проанализировано более 10 тыс. анкет от клиентов, планирующих арендовать квартиру в столице.
- Во время самоизоляции собственники квартир готовы были заселить 7 из 10 потенциальных арендаторов. После снятия ограничений — только половину, остальные получают отказ.
- Снимает квартиру в одиночку почти треть всех арендаторов. После самоизоляции доля планирующих арендовать жилье вдвоем выросла с 52 до 58%.
- Завершение самоизоляции как повод жить вместе: после длительного карантина доля пар, официально не зарегистрировавших отношения, но планирующих снимать квартиру вместе, выросла с 23 до 32%.
- Арендодатели — за официальный брак: положительное решение получают 49% неженатых пар и 58% официально расписанных. Рейтинг идеальных арендаторов, по мнению рантье: семьи и одинокие арендаторы (55% одобренных заявок), неженатые пары (49%), не родственники — друзья, знакомые (44%).
- Из 10 потенциальных квартиросъемщиков восемь не имеют детей. Шансы на аренду квартиры резко снижаются с появлением третьего ребенка в семье. В целом к арендаторам с детьми собственники более лояльны, чем к бездетным клиентам.
- После самоизоляции арендаторы массово стали заводить домашних питомцев: доля таких клиентов выросла с 12 до 27%. Менее половины собственников готовы заселить таких арендаторов (47%).
- «Удаленщики» теряют доверие рантье из-за повышенной мобильности. Несмотря на высокие зарплаты, у специалистов IT-сферы теперь меньше шансов на заселение.
- Арендаторы переезжают в спальные районы, но жить за МКАД отказываются.
Чем больше удаленки, тем лояльнее арендодатели
Объявленный в конце марта 2020 года режим самоизоляции привел к снижению доходов многих жителей столицы, среди них были и арендаторы, отказавшиеся от дальнейшего проживания в прежнем объекте.
Одни стали искать более доступные и бюджетные варианты, другие переехали к родственникам, в том числе и вовсе уехали в другие регионы.
Это коснулось и сотрудников на удаленке, которым во время самоизоляции уже не имело смысла переплачивать за квартиру в центре рядом с офисом.
По подсчетам сервиса «Сдай/Сними» на Циан, массовый отказ от дальнейшей аренды способствовал росту лояльности собственников квартир.
В апреле 2020 года (первый месяц самоизоляции) 65% желающих арендовать жилье получили согласие от собственника на аренду.
В мае и июне, когда также действовали ограничительные меры, положительное решение по заселению принималось в отношении 63% потенциальных арендаторов.
После отмены карантина, когда столичные компании постепенно стали возвращаться к привычному формату работы, арендодатели стали снова строже оценивать потенциальных арендаторов. В июле доля положительных решений снизилась сразу на 11 п. п. — до 52%. А в сентябре был обновлен новый минимум — только 47% арендаторов подходили собственникам квартир для заключения договора аренды.
В октябре 2020 года, когда компании снова были обязаны перевести как минимум 30% сотрудников на удаленку, арендодатели также стали лояльнее: 57% потенциальных арендаторов получили положительное решение.
Таким образом, чем больше сотрудников находятся на удаленке, тем лояльнее собственники квартир под сдачу. Однако, несмотря на рост конкуренции, рантье не готовы снижать планку и соглашаться на первого же обратившегося жильца ради скорейшего заселения. Примерно треть потенциальных арендаторов все равно получают отказ, даже когда спрос минимален.
Доля потенциальных арендаторов, получивших положительное решение от собственников квартир, Москва
По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
Снимать квартиру по одному стали реже, вдвоем — чаще
В период самоизоляции (апрель — июнь 2020 года) 29% всех потенциальных арендаторов планировали жить в съемной квартире в одиночку. После снятия ограничений (июль–октябрь) доля одиноких арендаторов снизилась в среднем до 27%.
Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% — после. В сентябре 2020 года отмечен абсолютный максимум по доле заявок на аренду квартиры вдвоем (66% от общего количества).
- Сколько человек будут жить в арендованной квартире
По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан- Завершение самоизоляции как повод жить вместе
По данным сервиса «Сдай/Сними» на ЦианПосле снятия ограничительных мер на рынке аренды существенно увеличилось количество пар, желающих совместно арендовать квартиру после вынужденной разлуки. Доля таких потенциальных арендаторов выросла с 23 до 35% (среди тех, кто планирует жить вдвоем).
Одновременно доля пар, официально зарегистрировавших брак (семьи без детей), снизилась с 66% во время самоизоляции до 57% после снятия ограничительных мер.
Субсидирование ставки по ипотеке способствовало оттоку спроса семейных пар на рынок купли-продажи, а кто-то, напротив, не смог сохранить отношения после нескольких месяцев постоянного пребывания вместе. Еще примерно десятую долю рынка аренды занимают несемейные арендаторы (друзья/знакомые и т. д.).
Кто планирует снимать квартиру вдвоем
| Друзья | Пара | Семья | |
| Самоизоляция (апрель–июнь) | 10% | 23% | 66% |
| После самоизоляции (июль–октябрь) | 11% | 32% | 57% |
По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
Рантье охотнее заселяют официально зарегистрировавших брак
Увеличение доли пар, решивших жить вместе после самоизоляции, не способствовало росту лояльности в отношении таких арендаторов.
К примеру, семейная пара без детей, которая пока не дошла до ЗАГСа, получает положительное решение сегодня только в 49% случаев, тогда как семейная пара без детей, официально зарегистрировавшая брак — в 58%.
Во время ограничительных мер лояльность была выше: одобрение получало 73% заявок от неженатых пар и 68% от пар, зарегистрировавших брак.
- Состав будущих жильцов (кто планирует жить вдвоем) и процент положительного решения от собственников квартир
- По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
- Среди всех потенциальных арендаторов в целом по рынку (не только тех, кто собирается жить вдвоем) самые большие шансы на заселение в арендованное жилье имеют:
- Семьи, а также арендаторы, снимающие жилье по одному (55% заявок одобряется).
- Пары, не зарегистрировавшие брак (49%).
- Не родственники (друзья/знакомые) — 44% одобренных заявок.
Последних рантье считают наименее надежными: именно несемейные люди, живущие под одной крышей, могут проще разъехаться, а вопросы с платежами придется решать уже собственнику.
Шансы на аренду квартиры резко снижаются с появлением третьего ребенка в семье
79% потенциальных арендаторов в Москве не имеют детей. Во время и после самоизоляции их доля на арендном рынке не изменилась. Оставшийся 21% планирует заселиться с детьми.
Рантье сегодня выбирают стабильность: для тех, у кого нет детей, шанс заселиться в арендованное жилье составляет сегодня в среднем 51% против 62% во время карантина.
Наличие ребенка, наоборот, повышает шансы на заселение — сегодня 55% потенциальных клиентов с детьми могут рассчитывать на согласие собственника, сдающего жилье. В период самоизоляции доля была выше — 65%.
Впрочем, число детей в семье напрямую влияет на шанс арендовать понравившуюся квартиру.
Семьи с одним ребенком получают одобрение в 55% случаев (против 67% в период самоизоляции), с двумя детьми — в 59% (против 66% в период карантина).
Сложнее становится снять квартиру, когда детей трое — только 48% одобрений (51% во время самоизоляции). Семьи с четырьмя детьми и более готов заселить только 21% собственников квартир (во время самоизоляции — 29%).
Вероятность для семей с детьми и без арендовать квартиру в Москве
По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
Наличие семей с детьми, с одной стороны, повышает шансы порчи ремонта, особенно если ребенок еще маленький.
С другой стороны, семьи с детьми заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве, так как привязаны к соседним детским садам и школам. Поэтому семейные люди в приоритете у рантье, если только детей не больше двух.
Более половины арендаторов с детьми (61%) родили одного ребенка, 32% — двоих детей, 6% — троих, 1% — четверых и более.
Структура спроса у семейных покупателей
По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
После самоизоляции арендаторы массово стали заводить домашних питомцев
Вынужденная самоизоляция и переход на удаленку стали причиной завести домашнего питомца. В период самоизоляции только 12% арендаторов хотели заселиться с домашним животным. После самоизоляции их доля достигает уже 27%.
Чаще стали заводить домашних животных пары (официально не расписанные) — во время самоизоляции только 21% из них имел домашнее животное. Сегодня — уже 47%. Значительно выросла доля с домашними животными и у семейных арендаторов (с 13 до 27%).
Более чем у половины (66%) владельцев домашних животных — потенциальных арендаторов есть кот. На втором месте по популярности оказались собаки (30%). Остальные 4% имеют птиц и рептилий или выбрали грызунов в качестве домашних любимцев.
- Доля потенциальных арендаторов с домашними животными
- По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
Впрочем, сами собственники не поддерживают энтузиазма арендаторов. При наличии домашнего животного доля одобрения по заявке на аренду составляла во время самоизоляции 61%. После самоизоляции она снизилась до 47%. Для тех, кто не имеет домашних питомцев, лояльность рантье снизилась с 63 до 54%.
В числе всех владельцев животных среди потенциальных арендаторов наибольший шанс арендовать жилье имли владельцы собак: в период самоизоляции положительные решения по ним приняли 65% рантье, а после карантина — только 49%. То есть заселиться с собакой сегодня сложнее.
Аналогичная ситуация и с владельцами кошек: во время самоизоляции 57% собственников согласились заселить таких арендаторов. После снятия ограничительных мер доля снизилась до 45%. Таким образом, самоизоляция была лучшим моментом, чтобы выбрать подходящую квартиру тем, кто имеет домашних питомцев.
«Удаленщики» теряют доверие рантье из-за повышенной мобильности
Массовое расторжение договоров аренды в период самоизоляции подорвало доверие рантье ко многим сферам деятельности. В период карантина шансы выше среднего заселиться в понравившееся жилье имели специалисты IT-сферы (73% одобренных заявок).
После самоизоляции доля положительных решений для таких специалистов снизилась до 59%. Отчасти это связано с возможностью удаленной работы, что стало причиной отказа от столичной аренды многих специалистов.
Считаются надежными среди арендаторов сотрудники банковской сферы, по ним во время самоизоляции одобрили 70% заявок. Сегодня их доля на уровне 60%.
- Одновременно выросла лояльность к сотрудникам сферы общепита вместе со снятием ограничений — с 39 до 47%, а также медицинской сферы — с 54 до 62%.
- Фитнес-индустрия, несмотря на отсутствие ограничений, оценивается рантье как ненадежная: во время самоизоляции 79% специалистов по отрасли получили положительное решение, сегодня — всего 52%.
- Арендаторы переезжают в спальные районы, но за МКАД жить отказываются
После завершения самоизоляции арендаторы стали чаще рассматривать квартиры в СВАО (доля запросов на этот округ — 16%), в сравнении с карантином доля выросла на 7 п. п. Чаще стали переезжать в СЗАО (+2 п. п.) и ЮВАО (+2 п. п). Одновременно потеряли часть арендаторов собственники квартир в ВАО (–3 п.п.), НАО и САО (по –2 п. п.).
Аналитики отмечают, что рантье, сдающие квартиры в округах с падением спроса, стали реже отказывать потенциальным арендаторам, несмотря на общее снижение лояльности в среднем по рынку. Сразу на 5 п.
п — c 51 до 56% — вырос процент одобрения потенциальных арендаторов в ВАО.
Рантье, сдающие квартиры в центре города (ЦАО), потеряв часть клиентов, также стали чаще соглашаться на заселение: процент положительных решений увеличился с 62 до 64%.
Самая высокая доля спроса приходится сегодня на СВАО (16%), ЮВАО (12%), а также ЗАО и ЮАО (по 11%). ЦАО, несмотря на высокую стоимость аренды, забирает 4% потенциального спроса после самоизоляции.
В аутсайдерах — ЗелАО и ТАО — несмотря на удаленку, арендаторы не готовы далеко уезжать от МКАД. Одновременно рантье в СВАО на треть снизили лояльность: с 69% во время самоизоляции до 42% после снятия ограничительных мер.
Именно этот округ стал пользоваться наибольшим спросом у арендаторов.
По данным сервиса «Сдай/Сними» на Циан
«Рынок аренды оперативно реагирует на любые изменения предпочтений клиентов, — отмечает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан.
— В этом сегменте можно отметить первые изменения потребительского спроса, которые в дальнейшем будут характерны и для рынка купли-продажи. Спустя всего три месяца после самоизоляции мы наблюдаем первые признаки децентрализации спроса, его смещение на периферию.
Увеличивается доля арендаторов, которым потребуется квартира больше однокомнатной. С ростом доли владельцев домашних животных клиенты будут чаще выбирать проекты с созданной для братьев меньших инфраструктурой.
Все эти незначительные на первый взгляд изменения необходимо учитывать не только рантье, но и продавцам, а также девелоперам. Поскольку большинство сегодняшних арендаторов — это будущие покупатели».
Залив квартиры арендатором или квартирантом | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита
КОГДА ЗАЛИВ ПРОИСХОДИТ ПО ВИНЕ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ, всё предельно ясно: иск следует предъявлять именно к нему. Но как быть, если ущерб квартире и находящемуся в ней имуществу причинён квартиросъемщиками (арендатором)? Ответ на этот вопрос не всегда однозначен и зависит от многих обстоятельств конкретного дела.
Залив квартиры нанимателями
ВЫ УСТАНОВИЛИ, ЧТО СВЕРХУ ПРОЖИВАЮТ НАНИМАТЕЛИ ПОМЕЩЕНИЯ: теперь необходимо узнать, по каким причинам случилось затопление.
Если в ходе составления Акта осмотра выяснилось, что непосредственная вина лежит на квартирантах (забытый кран, неаккуратное использование сантехнического оборудования и т.д.
), то следующим шагом станет получение контактных данных собственников квартиры.
- Установить владельцев можно в Управляющей компании, которая располагает данными на всех жильцов.
- Если данные УК или ТСЖ неверны, то можно узнать их у соседей — как правило, люди, сдающие жильё в наём, просят соседей приглядывать за квартирантами и сразу сообщать обо всех инцидентах.
- Если и второй вариант не помог, то на помощь придёт сервис Росреестра для заказа выписки ЕГРН, с последующим поиском контактов собственника в соцсетях.
После того, как Вы установили владельцев, с ними необходимо встретиться и обсудить сложившуюся ситуацию.
Если между собственником и нанимателем был заключен письменный договор, внимательно изучите его условия.
Зачастую в нём сказано, что вред, причинённый нанимателем третьим лицам, возмещается за его счёт в полном объёме. В этом случае алгоритм действий следующий:
1) Проведение независимой оценки с целью определения величины ущерба, причинённого квартире и находящемуся в ней имуществу. Иногда требуется проведение технической экспертизы, например, если виновник аварии не очевиден, либо не удаётся установить реальную причину протечки коммуникаций.
2) Направление письменной претензии в адрес нанимателя. Важно учесть, что надлежащим считается уведомление по месту регистрации ответчика, который может отличаться от адреса квартиры, в которой произошёл залив. Выяснить адрес можно изучив всё тот же договор аренды (найма) помещения.
3) Заключение соглашения с нанимателем о возмещении ущерба. Документ составляется, когда у квартиранта нет возможности заплатить «здесь и сейчас», но он согласен с предъявленными требованиями. Часто наниматели возмещают ущерб добровольно, особенно если они живут в квартире продолжительное время и съезжать не собираются.
4) Если требования в претензии не были удовлетворены – обращение в органы правосудия. Иск направляется по месту регистрации нанимателя и, для подстраховки, по месту фактического проживания. Собственника жилья необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьего лица либо соответчика.
Аналогичный порядок действий справедлив и в том случае, если сосед сверху – сторона договора социального найма. Ст.
67 ЖК РФ предусматривает, что наниматель обязан обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт.
Поэтому, если причиной аварии явились действия (бездействие) нанимателя и (или) проживающих с ними лиц, то все требования направляются именно им.
Очень часто указанная категория граждан соглашается на добровольное возмещение причинённого вреда, чтобы не иметь проблем с наймодателем, особенно это актуально для государственных служащих.
Посмотрите пример успешно разрешённой ситуации, когда из квартиры, занимаемой по договору социального найма, протекли наливные полы и виновник добровольно возместил пострадавшим весь ущерб.
Когда в договоре нет ответственности нанимателя
КАК БЫТЬ, ЕСЛИ В ПОТОПЕ ВИНОВНЫ КВАРТИРАНТЫ, но в договоре условия об ответственности за вред третьим лицам не прописаны? Тогда пострадавшему лицу следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о возмещении ущерба, в частности, ст. 1064 ГК РФ, в которой сказано, что причинённый вред подлежит возмещению лицом, его причинившим.
Даже отсутствие письменного договора не влечёт его недействительности, а в некоторых случаях это, наоборот, хорошо, потому что требования можно предъявить непосредственно к владельцу помещения.
К сожалению, далеко не всегда наниматели и собственники других квартир способны взаимодействовать мирно. Иногда стороны находятся в довольно напряжённых отношениях, и тогда квартиранты могут игнорировать требования потерпевшей стороны, не сообщать ей данные наймодателя, не показывать договор и т.д.
Аналогичная история может происходить в случае наличия множественных собственников пострадавшего жилья, которые не в состоянии договориться между собой о получении размера компенсации.
В нашей практике случалось, что допустившие оплошность квартиранты спешно сбегали из квартиры. Тогда потерпевшая сторона, руководствуясь ст. 210 ГК РФ и 30 ЖК РФ, может предъявить требования к собственнику жилья. Выяснить, кто является хозяином жилья, можно путём получения соответствующей выписки из ЕГРН, о чём мы говорили выше.
Если квартирант залил соседей по своей вине, будьте уверены, что собственник сданной квартиры приложит все усилия, чтобы помочь Вам собрать информацию о нанимателе и привлечь его к ответственности. Объясняется это просто — он заинтересован в том, чтобы материальный ущерб был взыскан именно с квартиранта.
- Если Вы опасаетесь, что квартиранты не смогут возместить причинённый ущерб, то иск можно предъявить и к нанимателю, и к наймодателю.
- Это также делается в случаях, когда вину и того, и другого субъекта разграничить не представляется возможным.
- Существует и иной вариант, когда иск подается к одному ответчику, а квартиросъемщики затем привлекаются в качестве соответчиков уже по ходу процесса.
- Стоит отметить, что часто владельцы сдаваемых помещений оформляют страховку для урегулирования подобных споров, предполагая недобросовестность квартирантов.
Залил арендатор коммерческого объекта
ЧТО КАСАЕТСЯ ЗАЛИВА АРЕНДАТОРОМ, снимающим помещение под офис, склад или под другие нужды, то здесь также необходимо, во-первых, выяснить причину аварии, во-вторых, изучить заключенный договор. Если в ходе осмотра обнаружилась вина арендатора, и в договоре имеется пункт о его ответственности перед третьими лицами – решайте вопрос о компенсации с ним.
Если в заливе виноват арендодатель (например, не содержавший своё имущество и технические помещения в надлежащем техническом состоянии, не производивший капремонт), то и требовать компенсацию следует с него. Иск также можно предъявить и к той, и к другой стороне одновременно: суд самостоятельно решит, с кого именно следует взыскать ущерб. Как правило, в подобных делах речь о солидарной ответственности не идёт.
- Однако обращаем Ваше внимание, что сторона, к которой предъявлялись требования и в удовлетворении которых отказал суд (один из соответчиков), может предъявить иск о взыскании судебных расходов с истца.
- Если Вы объективно понимаете, что среди виновников есть недобросовестный участник, необходимо правильно определить ответчика с первого раза, благо помочь в этом всегда может профессиональный юрист по заливам.
- «Подкованный» виновник также сможет использовать выводы суда, отказавшего в требованиях к другому участнику спора, в качестве преюдиции — обязательности ранее установленных фактов другим судом.
Как решить вопрос с виновниками в том случае, если залили Ваше коммерческое помещение и причинили ущерб оборудованию и товару, читайте в ЭТОЙ статье.
Залил наниматель: что делать наймодателю?
ТЕПЕРЬ РАССМОТРИМ СИТУАЦИЮ СО СТОРОНЫ НАЙМОДАТЕЛЯ, поскольку ущерб от залива может быть причинён его квартире и имуществу. Часто такой ущерб даже превышает убытки затопленных соседей, особенно если были предприняты своевременные меры по устранению протечки. Возможных вариантов решения проблемы может быть несколько.
1) Если наниматель предоставлял наймодателю гарантийный депозит, то последний вправе его удержать для того, чтобы провести ремонт. Этот вариант возможен, если в контракте нет прямого запрета на такое использование депозита. Подобные условия могу быть прописаны при поиске квартиранта агентством недвижимости или риелтором в корыстных целях.
2) Заключение с квартирантом соглашения о возмещении ущерба. Закон допускает прописывать в данном документе любые условия. Стороны могут предусмотреть, что наниматель устраняет повреждения своими силами либо выплачивает наймодателю сумму причинённого ущерба. Стороны могут договориться и о рассрочке в выплате компенсации.
3) Обращение в судебные органы с иском о возмещении ущерба. Этот вариант подходит для случаев, когда между сторонами есть конфликт правового характера (например, наниматель не согласен, что он виноват в произошедшем, его не устраивает сумма ущерба и активно возражает против предъявленных обвинений).
Проблема с заливом арендатором решается аналогичным образом. Дополнительно к изложенному отметим, что если имеются другие пострадавшие в результате коммунальной аварии, арендодатель может взыскать в порядке регресса выплаченные им средства с нанимателя (арендатора) своих помещений.
Итак, остановимся еще раз на наиболее важных моментах, связанных с заливом квартиросъёмщиком.
А) Выясните, кто именно виноват в произошедшем, внимательно изучите договор найма (аренды). Если виноват наниматель, и договор закрепляет его ответственность перед третьими лицами – предъявляйте претензии к нему.
B) Иск можно предъявить как к нанимателю, так и к наймодателю (например, если разграничить вину этих субъектов невозможно). При этом помните о праве неправильно установленного ответчика предъявить судебные расходы.
С) Проблему можно урегулировать как путём заключения соглашения, так и посредством обращения в суд. Однако не сто`ит верить затянувшимся обещаниям должника, который намеренно оттягивает момент «расплаты».
Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам с участием нанимателей сформировалась в России довольно разнообразная.
На итоговое решение может повлиять большое число факторов, начиная с условий заключенного договора и заканчивая результатами независимой экспертизы или рецензии на неё.
Не приходить без звонка, не придираться к пыли — какие права на квартиру теряет собственник, если сдал её в аренду — Аренда — Журнал Недвижимости
Неприкосновенность жилища и частной жизни
Многие считают, что право собственности выше всех остальных прав. Но это не так. Человек, который снял квартиру, имеет право на неприкосновенность жилища (да-да, той самой съёмной квартиры) и неприкосновенность частной жизни (то есть своей).
Неприкосновенность жилища означает, что никто не может заходить в квартиру без согласия арендатора. Даже собственник квартиры, если он её сдал. Закон определяет несколько случаев, когда владелец вправе это сделать без согласования с жильцом. И желание проверить свою квартиру к ним не относится.
Неприкосновенность частной жизни — это право человека не допускать получения и распространения информации о своей жизни без его согласия. Собственник больше не может являться в квартиру, когда ему вздумается, а особенно — когда нанимателя нет дома. Потому что жильё — это часть частной жизни человека, там он хранит свои документы, переписку и другую личную информацию.
- Разберём самые популярные «арендные» кейсы во взаимоотношениях квартирантов и хозяев квартир, какие у кого права и обязанности.
- Может ли хозяин квартиры приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие жильца
- Коротко: нет, визиты и их время согласуются заранее
В договоре найма указывают, как часто собственник может приходить с проверками квартиры. Реже можно, чаще — нет. Обычно это 1 посещение в месяц, о времени которого договариваются заранее. Этот вопрос лучше обсудить до подписания договора.
В другое время, особенно когда нанимателей нет дома, заходить в квартиру владелец недвижимости не имеет права.
Любителя являться в квартиру без согласия квартирантов можно привлечь к ответственности — от штрафа (если это предусмотрено договором) и расторжения договора, если хозяйские визиты мешают жильцу пользоваться квартирой, до уголовной ответственности — за нарушение неприкосновенности жилища.
По ней предусмотрено наказание в виде штрафа до 40 000 рублей / испытательных работ до 1 года / ареста на срок до 3 месяцев. Если у нанимателей что-то пропадёт, то могут обвинить собственника квартиры.
Это тоже уголовная статья.Имеет ли право собственник квартиры устраивать во время визитов проверки чистоты и порядка
Коротко: в меру разумного
Наниматель обязан поддерживать квартиру в «надлежащем состоянии», делать в ней текущий ремонт, а вот соблюдать идеальную чистоту — нет. Разбросанные вещи и даже грязные полы — личное дело квартиранта, собственник не может указывать жильцу, как и когда нужно убираться. До тех пор, пока это не причиняет вреда квартире. Например, пятна плесени уже считаются вредом, а слой пыли — нет.
- Если жилец действительно портит квартиру, то у её хозяина есть право не только сделать ему замечание, но и расторгнуть договор.
- Если собственник беспокоится за порядок, в договоре нужно прописать обязательную уборку перед выездом.
- Может ли собственник квартиры трогать вещи жильцов
- Коротко: нет, этого делать нельзя
Некоторые собственники думают, что они вправе прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как им нравится. Но это не так. Делать это нельзя даже во время ежемесячного обхода.
Конечно, всё в рамках разумного: владелец квартиры может сесть на стул во время визита, но вот передвигать шкафы или проверять их содержимое вправе только с согласия нанимателя. Которое вряд ли получит.
А вот жильцы могут сделать перестановку мебели, снять картины или ковёр со стены, сложить книги из книжного шкафа в коробку и убрать её на антресоли и т. д. Главное — чтобы при отъезде из квартиры наниматели всё вернули на свои места.
Имеет ли право хозяин съёмной квартиры поменять замки, пока жильцов нет дома
Коротко: нет, не имеет
Любая смена замка должна проходить с согласия нанимателя и только с его ведома. В противном случае собственника квартиры можно обвинить в том, что он препятствует использованию жилья.
Если это произошло, наниматель имеет право обратиться в суд и потребовать с собственника деньги, которые ему пришлось потратить из-за того, что он не попал в квартиру. Например, за проживание в гостинице или билет до ближайших родственников, а сверх того — компенсацию морального вреда.
Имеет ли право собственник выселить квартирантов до окончания действия договора найма, если они ничего не нарушали
Коротко: по закону — нельзя, по договору — в согласованные сроки
Обычно в договоре найма прописывают, что собственник и наниматели могут прекратить действие договора просто так, нужно только заранее предупредить другую сторону. И если все согласились на такой порядок и соблюдают его, то он, конечно, работает.
По закону всё сложнее:собственник имеет право выселить жильцов из квартиры до истечения срока действия договора только через суд и только за нарушения:
- если наниматель портит или разрушает жильё;
- если квартирант не платит за жильё: больше 2 месяцев в случае, если договор действует менее года, и больше 6 месяцев — для договоров найма на срок от года;
- если наниматель использовал квартиру не по назначению или мешал соседям.
Любое из этих нарушений нужно доказать в суде. Но этот сценарий встречается очень редко: как правило, стороны предпочитают мирно договориться о сроках расторжения договора заранее.
Но ни закон, ни среднестатистический договор не дают собственнику право выставить из квартиры жильцов, которые ничего не нарушали, когда ему вздумается. Это чревато судебным разбирательством. В любой ситуации нужно предупредить о своём решении заранее.
Может ли собственник приносить в квартиру вещи для хранения
Коротко: только с согласия квартирантов
Как мы уже писали, хозяева недвижимости утрачивают свои права пользования квартирой, если сдают её в аренду. Во время действия договора только наниматель может разрешать собственнику пользоваться квартирой, в том числе приносить туда вещи или, наоборот, забирать что-то.
До конца действия договора квартира должна быть в том состоянии, в каком собственник передал её нанимателю и которое стороны описали в акте приёма-передачи. Все новые вещи — диван или стиральную машину, купленные собственником с согласия нанимателя, нужно оформить отдельным документом.
Можно ли приехать «пожить» или подселить родственников, если сдал квартиру
Коротко: нет, нельзя.
Как только квартиру начали снимать, для собственника это — чужое жильё. Жить там или подселять родственников он не имеет права.
«Закрытая комната» в арендованной квартире: может ли ей пользоваться собственник по своему усмотрению в удобное для него время
Коротко: нет, не может
Собственник сдаёт в аренду всю квартиру целиком, со всеми открытыми и закрытыми комнатами, кладовками и балконом, если в договоре не прописано что-то другое. К нанимателю переходит вся квартира.
Банально: к закрытой комнате собственнику придётся идти по коридору, которым в данный момент владеет квартирант, чьё право на неприкосновенность жилища будет нарушено.
Поэтому, если наниматели согласились снять квартиру с закрытой комнатой, о визитах хозяин должен договариваться заранее.
Может ли собственник запретить проживание детей арендатора в квартире
Коротко: нет, не может
Формально, если договор уже подписан, то наниматель может воспользоваться своим законным правом и заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей даже без согласия хозяина. Это прямо разрешает закон. Квартирант даже не обязан соблюдать нормы жилой площади на человека.
Но на практике для собственника очень важно, кто живёт в его квартире. Поэтому в договоре обычно перечисляют всех будущих жильцов. На конфликт арендаторы, при формальном соответствии своих действий закону, идут нечасто.
Может ли хозяин квартиры запрещать арендаторам заводить животных
Коротко: непонятно
Закон ничего не говорит по поводу животных в квартире, поэтому лучше прописать все нюансы в договоре, чтобы потом не было споров. В любом случае наниматель будет отвечать за весь ущерб, нанесённый квартире питомцем, даже если завёл его с согласия хозяина квартиры.
- Может ли собственник заставить квартиранта ремонтировать жильё
- Коротко: смотря какой это ремонт
- По закону, наниматель должен решать только текущие проблемы, а капитальный ремонт квартиры всё ещё лежит на собственнике.
В законе нет чёткого определения, что считать капитальным, а что — текущим ремонтом.
Но обычно считается, что капитальный — это ремонт, который касается несущих конструкций, крупных частей снабжающих систем и т. д.
Текущий — более мелкий и недорогой ремонт в квартире: покраска стен, замена сломанного смесителя. Но стороны могут договориться и о другом распределении обязанностей: закон это позволяет.
Можно ли не платить за квартиру, если не платит квартирант
Коротко: нет, нельзя
В договоре можно предусмотреть, какие из платежей за квартиру лежат на квартиранте, а какие — на хозяине жилища. Обычно нанимателю достаются платежи за коммунальные услуги по счётчикам: воду, электричество и счета за телефон и интернет.
Но обязанным перед управляющей компанией, ТСЖ или ресурсными компаниями остаётся собственник. За просрочку платежей будет отвечать тоже владелец недвижимости, даже если наниматель задержал оплату за квартиру или не оплатил какие-то коммунальные услуги.
Может ли владелец продать или заложить квартиру, если сдал её в аренду
Коротко: может
То, что в квартире живут наниматели, не значит, что её нельзя продать или заложить: договор найма не ограничивает право собственника распоряжаться квартирой. Продать её владелец имеет полное право.
Если квартира выставлена на продажу, собственник обязан предупредить покупателя о том, что она сдаётся, — это считается обременением. Все обязанности по договору найма перейдут к новому собственнику.
Если покупатель ищет жильё с инвестиционной целью, то он может даже обрадоваться, что квартира уже сдаётся и не придётся искать арендаторов. Но таких немного. Поэтому если в договоре прописаны условия досрочного расторжения и жильцы с ними согласны, то лучше попросить арендаторов съехать перед продажей.
- А как быть, если собственник сдаёт одну из комнат, а сам живёт в соседней
- Коротко: придётся договариваться
- Если наниматель снимает одну комнату, а в другой продолжает жить собственник, то о том, как пользоваться общими помещениями, придётся договариваться.
Тут прав у собственника намного больше: он может пользоваться и закрытой комнатой, и хранить свои вещи в коридоре, и селить к себе своих родственников при соблюдении одного правила: все это не должно мешать нанимателю пользоваться его комнатой и жить в ней. Так, нельзя поселить родственников на кухне или поставить пианино в проходе к арендованной комнате.
Чтобы избежать недопонимания, лучше прописать в договоре, как делится общее пространство с собственником квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова
Риелторы в аренде жилья и недвижимости – зачем нужны посредники при съеме жилья
Риелторы, как известно, бывают разных видов. Две самые большие группы — специалисты по купле-продаже недвижимости и риелторы, которые занимаются арендой. Про вторую группу мы сегодня и поговорим.
Если и возникают порой поводы говорить о бесполезности (или даже вредности) посредников, то, пожалуй, нигде это не ощущается так остро, как при аренде жилой недвижимости. Судите сами: вы хотите снять квартиру. Находите искомую, вас всё устраивает — и жильё, и собственник, и цена.
Но рядом всё время крутится какой-то тип, который не предоставляет вам никаких полезных услуг (да вы и не просили его об этом), но комиссию, и немаленькую, ему извольте заплатить. В лучшем случае риелтор покажет вам квартиру, если собственник отсутствует.
Но зачастую даже такого минимума нет. Показывает квартиру собственник, отвечает на вопросы он же. Все документы подписывает хозяин, о бытовых вопросах вы договариваетесь только с ним.
Договоры аренды почти всегда типовые: скачать бланк в интернете всего пара минут, ещё минут пятнадцать, чтобы заполнить все данные.
Если при купле-продаже существует хотя бы иллюзия, что риелтор проверяет юридическую чистоту документов (что, кстати, тоже не соответствует действительности), то в аренде нет даже этого.
Арендатор отлично понимает, что платит риелтору не за услуги, настоящие или будущие, а за то, что кто-то очень умный оказался в нужное время в нужном месте.
И работа, и ответственность посредника заканчиваются в тот момент, когда он получил свою комиссию, а все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и арендатор между собой.
Кроме того, наличие риелтора не только не упрощает сделку, а, наоборот, усложняет. Поясню на примере. Когда я искал квартиру для родственника, то почти всегда попадал именно на риелторов, и самое сложное было не найти подходящую квартиру, а скоординироваться по времени друг с другом.
Ведь для этого необходимо было, чтобы совпали графики сразу трёх человек: а) потенциального арендатора, б) риелтора, в) собственника (реальное решение всё равно принимал он, поэтому в его отсутствие ни о чём договориться было нельзя). Естественно, трём контрагентам всегда сложнее договориться между собой, чем двум.
Если бы мы сразу звонили хозяевам, то сэкономили бы уйму времени.
Многих арендаторов подобная ситуация, скажем прямо, раздражает. Некоторых настолько, что они принципиально отказываются работать с риелторами, а сразу ищут варианты «без посредников».
Кроме того, и материальная сторона вопроса имеет тут не последнее значение, т.к.
у многих просто не хватает денег, чтобы оплатить все запросы собственника и риелтора (помимо оплаты первого месяца и комиссии, многие требуют ещё и залог).
Короче говоря, если смотреть поверхностно, то всё выглядит, как будто риелторы и собственники договорились между собой, чтобы стричь бедных арендаторов. При этом сами риелторы и вовсе получают деньги ни за что.
Однако не стоит делать поспешных выводов.
Опять обращусь к собственному опыту. Мне не раз приходилось мониторить арендный рынок, кроме того, я разговаривал со многими знакомыми москвичами, которые сдают квартиры, причём многие делали это напрямую.
Вот какую закономерность я обнаружил: все самые дешёвые варианты, которые предлагал рынок, как раз были с риелторами. А вот собственники, сдающие свои квартиры напрямую, требовали более высокую арендную плату, но зато без комиссии. Разница, если её привести к некоторому знаменателю, составляла доход риелтора.
Поясню на примере. Некая квартира в объявлении стоит 48 тыс. руб., но вас просят оплатить комиссию риелтору в размере 50% от месячной ставки, т.е. дополнительно 24 тыс. руб. Такой же вариант квартиры, но без комиссии, стоит 50 тыс. руб.
Несложно заметить, что если снять квартиру на год, то варианты становятся равнозначными, просто в первом случае комиссию с арендатора забирает собственник, а во втором — риелтор.
Но этот же пример можно развернуть по-другому. Считать, что собственник, помимо аренды, ещё и берёт комиссию с арендатора, само по себе абсурдно. Ведь никаких посреднических услуг хозяин не предоставляет.
Гораздо логичнее будет иная интерпретация. Считать, что настоящая цена и есть 50 тыс. руб. в месяц, а с этих денег собственник оплачивает услуги риелтора, получая на руки только 48 тыс.
, а остальное идёт риелтору.
Получается забавная вещь. В действительности комиссии риелторам оплачивают собственники, которым лень самим разместить объявление и договориться с потенциальными кандидатами о просмотре. Именно они фактически заказывают и оплачивают услуги риелторов, получая на руки меньше, чем если бы всё организовали сами.
Вот этот момент многие собственники и арендаторы не понимают. Первым кажется, что они получили услуги и ничего за них не заплатили, но как мы увидели, это не так.
Они сдали свои квартиры с дисконтом, а разницу положили в карман риелторы. Вторым кажется, что они несправедливо отдали комиссию за услугу, которую не заказывали. Но и они не правы.
В действительности, они ничего не заплатили (а может даже сэкономили, если срок аренды окажется большим).
Я чувствую, как у читателей появился скепсис на счёт того, а почему я решил, что «квартиры с риелторами» стоят дешевле, чем «квартиры от собственника». И ответ тут не только в моём опыте, но и просто в здравом смысле.
Представьте себя на месте арендатора. Перед ним множество вариантов на рынке, он их сравнивает и прикидывает затраты. Комиссию риелтору он тоже включает в цену объекта, мысленно раскладывая её на период действия договора (как правило, год).
Естественно, при прочих равных, квартиры без комиссии будут в его глазах более привлекательными, и он согласится на выплаты риелтору, только если такая квартира будет стоить дешевле (на размер комиссии, разложенный на период действия договора). Вот и ответ, почему риелторские квартиры дешевле: иначе бы их никто не снимал.
А как риелторы убеждают собственников, чтобы те снизили цену, это уже другой вопрос. Но делают они это весьма умело.