Сделки с недвижимостью, возможно, начнут оплачивать в долларах

Россияне стали чаще продавать жилье за доллары, хотя такой вид сделок в нашей стране законодательно запрещен. Такие сделки были популярны до финансово-экономического кризиса 2008 года.

Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» позволяет осуществлять сделки с валютой только в некоторых случаях — покупка жилья россиянами у российских компаний и физических лиц (валютных резидентов РФ) в число разрешенных не входит.

Тем не менее, по информации агентства недвижимости «Невский простор», сейчас специалисты заметили рост долларовых сделок с российской недвижимостью. Чаще всего субъекты таких договоров постоянно проживают за границей, но имеют российское гражданство.

Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков объяснил «360», что на самом деле долларовые договоры также часто выгодны бизнесменам и торговцам фондовых бирж, для которых важно держать валюту в обороте.

Схема сделки

По словам экспертов, долларовые сделки, запрещенные между резидентами РФ, проводятся так же, как любые «наличные» сделки в рублях. Другого способа заключения такого договора, уверен Бендриков, просто нет, так как через банковские счета провести нелегальную в стране операцию в валюте не получится.

«Такие сделки возможны только через банковскую ячейку, так как через любые открытые банковские счета это сделать невозможно — это запрещено, никто на это не пойдет», — подтвердил Бендриков.

Поэтому, если человек все же хочет продать недвижимость в России за валюту, ему приходится прибегать к менее привычным способам. Например, проводить операцию оплаты через банковскую ячейку.

«В день сделки просто закладывается в ячейку эквивалентная сумма в валюте и составляется соглашение о том, что в случае изменения курса доллара все зафиксировано или что будет какая-то доплата», — объяснил риелтор.

Источник фото: Pixabay

Доступ к ячейке продавец получает после того, как покупатель вступает в право владения приобретенной собственностью.

То же самое может происходить и непосредственно при наличном расчете сторон: после подписания договора покупатель может просто передать условленную сумму в валюте. Но такие «наличные» сделки, считает Бендриков, крайне редки и происходят только между людьми, которые беспрекословно друг другу доверяют, — слишком велики риски.

Нарушение без наказания?

При этом в большинстве случаев никаких последствий для участников сделки может и не наступить, но если правоохранители все-таки обнаружат, что сделка была проведена не в рублях, а в валюте, уверен адвокат правового центра «Человек и Закон» Михаил Николаец, нарушителей ждет административная ответственность и штраф — от трех четвертей до всей суммы незаконной валютной операции.

Банк же, в котором обнаружится валюта по такой незаконной сделке, никакой ответственности не понесет. За содержимое ячейки учреждение не отвечает.

«Он отвечает только за то, что в ячейку закладывают деньги. Сотрудники, когда заходят в ячейку вместе с клиентами, они потом выходят оттуда, то есть они не видят, что именно туда закладывается. И камер в депозитариях тоже нет», — объяснил Бендриков.

При этом у государства есть веские основания для того, чтобы запрещать подобного рода сделки. Михаил Николаец объяснил «360», что таким образом власти добиваются уравновешивания движения средств из страны в страну.

«Государство ограничивает такие платежи и увеличивает поступление валюты, чтобы укрепить курс национальной валюты. В условиях валютных ограничений валютный курс сосредоточен в руках государства, как правило, это национальный Центральный банк», — заключил адвокат.

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

Немного теории…
К кому применяются требования закона?
При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
— гражданам Российской Федерации,
— иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

Ситуация 3:
Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
Такая операция является разрешенной в двух случаях:
— если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
— если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
— если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
— если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

***

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

01.2020.

Авторы:

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова (maria@ftl-advisers.ru)

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева (natalie@ftl-advisers.ru)

С вами ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и мы вместе с Тарасом Шевченко, практикующим юристом, разберём валютный контроль в области недвижимости. Как рассчитываться иностранным гражданам, когда они покупают недвижимость в Крыму. Сейчас мы об этом узнаем.

Привет Тарас, давай поговорим с тобой на эту тему. Есть ли какие-то особенности в сделках между российскими и иностранными гражданами?

Тарас: В любых сделках, связанных с резидентами и нерезидентами, существует несколько моментов, которые имеют особенности.

Например, если это приобретение недвижимости за рубежом гражданином Российской Федерации, то есть разные аспекты вопросов, связанные с проверкой недвижимости, которую лицо не может осуществить в полном объёме, потому что не знает, как это делать на территории того или иного государства.

Ксения: На сегодняшний день приезжает огромное количество иностранных граждан для того, чтобы инвестировать свои деньги в Крым. Как правило, это покупка недвижимости. Какие есть особенности для иностранных покупателей в Крыму?

Тарас: Тут вопрос не только для покупателей, а и для продавцов граждан Российской Федерации очень большой. И не только для иностранных граждан, которые хотят приобрести недвижимость в Крыму, мы ещё говорим о том, что у нас много объектов недвижимости всё ещё принадлежит гражданам Украины, которые приезжают сюда, чтобы продать эту недвижимость, или делают это по доверенности.

И здесь существует очень скользкий момент, связанный с валютным контролем. Законодательство, которое регулирует валютный контроль, очень несовершенно. Оно прописано непонятными терминами и фактически под собой имеет двух- трехзначные трактовки. И недавно, на кануне нового года, участились понятия позиции самой налоговой службы, касающиеся заключения таких сделок (?).

Они подводят все сделки, связанные с приобретением недвижимости или её реализации с резидентом и нерезидентом Российской Федерации к тому, что если они происходят в наличной форме или через банковскую ячейку, то это является нарушением валютного контроля. Штраф за нарушение валютного контроля составляет от 2/3 до 1 от суммы осуществляемого валютного контроля (?). Т.е.

штраф может составлять четверть от суммы сделки.

Ксения: Т.е., если я иностранный гражданин хочу купить здесь недвижимость, то сделка обязательно должна проходить через банк?

Тарас: Через банк, через открытие специального счёта.

Ксения: Не наличкой, не через банковские ячейки, делать нельзя.

Тарас: Нет, и недопустимо указывать это в договоре. С другой стороны, у нас огромное количество сделок, которые так происходят, и всё заканчивается хорошо и не возникает никаких проблем с валютным контролем. Но, если сейчас обратиться к нотариусу и спросить, есть ли особенности по валютному контролю, то вам скажут, что с этого года они есть.

Потому что нотариальная палата занялась этим очень серьёзно, в т.ч. наша нотариальная палата, они начинают уведомлять нотариусов, чтобы те уделяли особое внимание тому, что сделка между резидентом и нерезидентом происходит по определённом порядку. Поэтому на данный момент они уже всех предупреждают об этом.

До этого никто не трактовал таким образом этот закон и не придавал этому значение, потому что считали, что это операции с валютой и валютными ценностями, когда это не связано с расчётами в рублях.

Но есть позиция, которая говорит о привлечении к административной ответственности за нарушение валютного контроля, в том числе при операциях с валютными ценностями, включая рублёвые, между резидентом и нерезидентом.

Как говорит закон, это необходимо делать через специальный счёт в уполномоченном банке, имеющем необходимое разрешение от Центробанка на проведение таких операций. Это фактически все банки, имеющие лицензию на совершение валютных операций и открытие валютных счетов. Да, это счёт в рублях, а не в валюте, ни в долларах, ни в евро.

Ксения: Всё-таки, мы рассчитываемся в рублях?

Тарас: Расчёт за недвижимость происходит только в рублях. Никаких фраз, что передаётся 50 тыс. долларов эквивалентно сумме в рублях, никаких подобных формулировок не должно быть, только в рублях. И в договоре не должно быть сказано о передаче наличных в момент заключения договора между резидентом и нерезидентом.

Ведь мы говорим о том, что федеральная налоговая служба следит за сделками, осуществляемыми с недвижимостью, потому что это связано как с налогом на само имущество, так и с налогом на получение прибыли и обязательным декларированием сделок. Т.е.

даже если вы не получили прибыль или вы освобождены от уплаты налога с продажи этой недвижимости, вы всё равно обязаны подать декларацию о том, что вы её продали и что вы освобождены от уплаты налогов в связи с какими-либо определённым условиями. Например, вы хотите сделать зачёт за счёт того, что вы потратили на эту квартиру 6 млн., а продали за 5 млн.

, и тогда у вас не возникает доходной части, вы должны в этом отчитаться. И налоговая увидит эту сделку. И, если будет указание ужесточения валютного контроля, то люди могут существенно пострадать, оплатив штраф от 2/3 до 1.

Ксения: Скажи, пожалуйста, значит ли это, что у нас перестанут быть возможными расчёты именно в долларах или в евро?

Тарас: У нас такие расчёты и раньше были незаконны.

Ксения: Да, они были незаконны, но, как правило, договор купли/продажи подписывается в рублях, а расчёты производится в валюте. И у нас это распространено, не будем этого скрывать. Но сейчас, если я иностранный гражданин, то я провожу свою сделку через банк только в рублях?

Тарас: Да, только в рублях.

Ксения: Закрыта, для нас друзья, возможность расчётов в долларах, евро и других валютах. Скажи, пожалуйста, если продавец является иностранным гражданином, то валютный контроль имеет те же особенности?

Тарас: Абсолютно.

Ксения: Т.е., если продавец гражданин Украины, то имейте ввиду, что проводить сделку необходимо только через счета.

Тарас: Да, только через спец.счёт. Причём банковская ячейка к этому не относится.

Ксения: А расчёт у нотариуса наличкой тоже не допускается?

Тарас: Нет, только через счёт. На самом деле, я приверженец того, что оплата по сделке должна осуществляться после регистрации этой сделки, а не до.

Потому что отменить сделку и вернуть себе имущество в случае, если лицо уклоняется от оплаты, легко, а получить деньги обратно в случае, если сделка не регистрируется, может быть практически не реально.

Мы говорим о том, что если это единственное жильё человека, то получить на него взыскание у приставов практически невозможно.

Ксения: Что делать людям, которые в начале этого года заключили сделки без соблюдения этих условий? Есть ли какой-то срок исковой давности, будут ли проверяться старые сделки, что делать в таких случаях?

Тарас: Конечно, сделки будут проверяться и здесь дело не в сроке исковой давности, а в сроке привлечения к административной ответственности. Если сделки уже были заключены, то уже ничего не сделаешь.

На данный момент, у нас нет такого жёсткого валютного контроля, пока нет лиц, привлечённых за его нарушения, связанные именно с заключением сделки с резидентом и нерезидентом.

Но появляется всё больше информационных писем, как в нотариальные палаты, так и в федеральные налоговые службы.

Ксения: Хорошо. Допустим, я приехала из Германии, хочу купить квартиру у гражданина Украины, то я должна пойти в банк открыть специализированный счёт, не обычный, а именно специализированный. Подхожу к работнику банка, говорю, что я иностранный гражданин и хочу заключить сделку с недвижимостью и мне нужен специализированный счёт для расчётов. И он должен быть именно валютный?

Тарас: Этот счёт должен быть в валюте Российской Федерации. При этом можно открыть несколько счетов, один в евро другой в рублях. Иногда бывает выгоднее не менять деньги и класть на счёт, а сделать между своими счетами автоматическую конвертацию. Банки в этом случае предлагают более выгодный курс.

Фактически, счёт открывают оба, как продавец, так и покупатель и расчёт происходит в рублях через специализированный счёт, который открывается в связи с проведением сделки с резидентом и нерезидентом.

Банки знаю, какой это счёт, что он под собой подразумевает и что это не просто депозитный счёт, на который кладутся деньги.

Ксения: В данном случае по сделке, как у нас будет проходит процедура? Сначала мы подписываем договор купли/продажи, потом совершаем расчёт или наоборот?

Тарас: В этом случае нет законодательного регулирования, всё зависит от того, как договорятся стороны, но моё мнение, что расчёты должны проводится только после регистрации сделки.

Потому что, повторюсь, что вернуть имущество в случае неоплаты легко, пусть через суд, пусть это займёт время.

А вернуть деньги, если у человека нет официального дохода и нет недвижимости, кроме этого, единственного жилья, будет практически нереально, если он не захочет возвращать добровольно. Поэтому моё мнение, что перевод денежных средств должен осуществляться только после регистрации сделки.

Ксения: С вами был ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и практикующий юрист в Крыму в области недвижимости Тарас Шевченко.

Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов

Ссылка на статью

Подобные операции были популярны до экономического кризиса 2008 года. Спустя несколько лет, когда рубль окреп, началась новая волна любви россиян к валюте при покупке и продаже дорогостоящих вещей: чаще всего квартир и домов.

Затем наступил памятный всем 2014 год, который оставил след в новейшей отечественной истории не только проведением Олимпиады, но и двукратным падением рубля, ну или ростом доллара и евро: тут кому что больше нравится, но результат один.

«Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» позволяет осуществлять сделки с валютой только в некоторых случаях. Покупка жилья россиянами у отечественных компаний и физических лиц (валютных резидентов РФ) в число разрешённых операций не входит», — поясняет адвокат по гражданским делам Михаил Николаец.

Тем не менее риелторы отмечают рост долларовых сделок с отечественной недвижимостью. Чаще всего субъекты таких договоров постоянно проживают за границей, но имеют российское гражданство. Договоры, номинированные в валюте, часто выгодны бизнесменам и торговцам фондовых бирж, для которых важно держать доллары и евро в обороте.

«Сделки, запрещённые между резидентами РФ, проводятся так же, как любые «наличные» сделки в рублях. Другого способа заключения договора просто нет, так как через банковские счета провести нелегальную в стране операцию в валюте невозможно.

Поэтому если человек всё же хочет продать недвижимость в России за доллары или евро, ему приходится прибегать к менее привычным способам.

Например, проводить операцию оплаты через банковскую ячейку», — уверен адвокат по гражданским делам Михаил Николаец.

В день сделки закладывается в ячейку эквивалентная сумма в валюте и составляется соглашение о том, что в случае изменения курса возможна некая доплата. Доступ к ячейке продавец получает после того, как покупатель вступает в право владения приобретённой собственностью. Можно провести сделку и по старинке — наличкой, но партнёры должны доверять друг другу, ведь риски высоки.

«В большинстве случаев никаких последствий для участников сделки может и не наступить, но если правоохранители всё-таки обнаружат, что сделка была проведена не в рублях, а в валюте, нарушителей ждёт административная ответственность и штраф — от трёх четвертей до всей суммы незаконной валютной операции. Государство ограничивает такие платежи, чтобы укрепить курс национальной валюты. В условиях валютных ограничений валютный курс сосредоточен в руках государства, как правило, это национальный Центральный банк», — говорит адвокат по гражданским делам Михаил Николаец.

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры при сделке с недвижимостью между резидентами и нерезидентами

В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём…

Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счёт, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
Расчётный счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
Счёт должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что неважно, продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчёт как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

www.relait.ru

(Новость) Изменения валютного законодательства с 1 июля 2021: использование иностранных электронных кошельков (электронных средств платежа) при проведении валютных операций

Нормативная база

1 июля 2021 года вступает в силу Федеральный Закон от 30.12.

2020 № 499-ФЗ “О внесении изменений в статью 12 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» и статью 8 Федерального закона «О национальной платежной системе», который вносит изменения в порядок использования валютными резидентами РФ иностранных электронных кошельков (платежных систем) и вводит новый термин: «Переводы денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных резидентам иностранными поставщиками платежных услуг«. Данный термин теперь используется в в нормах ст 12 ФЗ -173, при этом, более коротко его можно сформулировать как «расчет через электронный кошелек».

На кого распространяется

Закон распространяется на валютных резидентов РФ:

физических лиц, имеющих паспорт РФ или российский ВНЖ;
российских юридических лиц и ИП

Большая часть изменений касается российских юридических лиц и ИП, использующих в своей предпринимательской деятельности электронные кошельки в платежных системах.

Какие бывают электронные кошельки (платежные системы)

Использование электронных кошельков становится очень удобным. «Электронный кошелек» по своей сути это программное обеспечение, которое обслуживается платежной системой. Т.е.

в большинстве случаев корректно говорить «электронный кошелек в платёжной системе».

Однако, в большинстве случаев, говоря, «электронный кошелек» подразумевают «платежную систему» и наоборот, поэтому для данного обзора будем считать эти термины эквивалентными друг другу.

При этом само по себе использование электронных кошельков позволяет в некоторых случаях оставаться в тени с налоговой точки зрения, именно поэтому законодательно назрела необходимость регулирования данной области.

Обращаю внимание, что новые требования относятся ТОЛЬКО к зарубежным электронных кошелькам, то есть, если у Вас имеется электронный кошелек — уточните, в первую очередь, заключен ли между Вами договор с российским юридически лицом (кошельком, платежной системой) или с иностранным. Если с российским — данные изменения в законодательстве для Вас неактуальны.

Наиболее распространенные российские электронные кошельки: Яндекс Деньги (ЮMoney), WebMoney (может быть также и иностранным!), PayPal (может быть также и иностранным!), Qiwi, RBK Money, VK Pay.

Наиболее распространенные зарубежные электронные кошельки: WebMoney, PayPal, Qiwi, RBK Money, Skrill (Moneybookers), OKPay, Perfect Money, EasyPay, PaySera, Payeer, EuroPlat, Rapida, AdvCash, EcoPayz, Papara, Liqpay, ePayments, SolidTrustPay, Advanced Cash.
Еще раз обращаю внимание, что указанный выше список электронных кошельков — ориентировочный и для точного понимания статуса кошелька необходимо проанализировать договор (или оферту, расположенную на сайте).
Требуется ли подача Уведомления о наличии электронных кошельков в платежной системе

В ч 2 ст 12 ФЗ -173 «О валютном регулировании и валютном контроле», устанавливающую обязанность по подаче Уведомлений изменения НЕ вносились, ОДНАКО, сохраняется обязательство представлять Уведомления о счетах в иных организациях финансового рынка (ИОФР), к которым возможно отнести и платежную систему (В соответствии с Информацией ФНС РФ: «Организациями финансового рынка также признаются иные организации или структуры без образования юридического лица, которые в рамках своей деятельности принимают от клиентов денежные средства или иные финансовые активы для хранения, управления, инвестирования и (или) осуществления иных сделок в интересах клиента либо прямо или косвенно за счет клиента.»).

Некоторые занимают позицию о том, что в платежной системе открыт НЕ счет, поэтому подача уведомления не требуется и не требовалась.
С учетом того, что движение электронных средств по электронному кошельку необходимо будет отдельно представлять в налоговый орган (см ниже), считаю, что верным будет вариант подачи Уведомления об открытии электронного кошелька, если он открыт после 1 января 2021 года.
Запрет на использование электронных кошельков в целях получения оплаты за товары (работы, услуги), результаты интеллектуальной деятельности, а также по внешнеторговым контрактам и договорам займа
Данное нововведение актуально в первую очередь для российских юридических лиц и ИП, а также физических лиц-самозанятых. С 1 июля 2021 года в соответствии с ч 4 ст 12 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»:

запрещается принимать электронные деньги с электронных кошельков (платежных систем) в качестве оплаты за товары (работы, услуги), результаты интеллектуальной деятельности, за исключением расчетов через платежные карты, предоставленные в соответствии с правилами иностранной платежной системы;
запрещается использование электронных кошельков (платежных систем) для переводов, связанных с осуществлением внешнеторговой деятельности и / или по договорам займа;

Норма закона сформулирована довольно сложно, поэтому процитирую ее также здесь:
ч 4 ст 12 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» №173-ФЗ:
«Резиденты могут осуществлять переводы денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, за исключением приема таких электронных средств платежа для переводов денежных средств без открытия банковского счета на территории Российской Федерации в целях оплаты товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности, а также операций с использованием таких электронных средств платежа для переводов денежных средств без открытия банковского счета, связанных с осуществлением внешнеторговой деятельности и (или) договорами займа.
Положения абзаца шестого настоящей части, устанавливающие ограничения приема электронных средств платежа, предоставленных резидентам иностранными поставщиками платежных услуг, для переводов денежных средств без открытия банковского счета в целях оплаты товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности, не распространяются на платежные карты, предоставленные в соответствии с правилами иностранной платежной системы.»

То есть если Вы ведете бизнес в РФ (от имени своего ИП или российского юр лица), а именно продаете товары, оказываете услуги, выполняете работы или получаете оплату за предоставленные результаты интеллектуальной деятельности, и у Вас для удобства расчетов с иностранными покупателями имеется зарубежный электронный кошелек — с 1 июля 2021 года Вам запрещается принимать на него оплату по описанным выше основаниям, т.е. запрещается использовать его в коммерческой деятельности. Ее необходимо будет принимать либо через банковский счет, либо с использованием карты платежной системы (выдаются такие карты с соблюдением регулирующих требований РФ). Вам также нельзя будет использовать электронный кошелек, чтобы заплатить иностранному поставщику или предоставить /получить займ.

Таким образом, представляется, что зарубежные электронные кошельки с 1 июля 2021 становится возможным использовать:

юридическим лицам и ИП — для приема и расходования средств по основаниям, НЕ связанным с предпринимательской деятельностью (т.е. практически полный запрет на использование зарубежных электронных кошельков в коммерческих целях);
физическим лицам — для покупок через интернет (т.е. совершения расходования) в иностранных магазинах, а также для приема средств, но по основаниям, НЕ связанным с предпринимательской деятельностью (например, переводы между родственниками или друзьями). Также формально физическим лицам нельзя зачислять на электронный кошелк средства от продажи чего-либо (например, автомобиля) или от даже разового оказания услуг или выполнения работ

Нами в ФНС РФ направлен запрос на разъяснение того, что покупка физическим лицом со своего иностранного электронного кошелька товаров или услуг в интернете — законная валютная операция, разрешенная к проведению через электронный кошелек и НЕ является формально внешнеторговой деятельностью для целей новых норм.
Кто вправе НЕ соблюдать порядок проведения валютных операций по электронным кошелькам
Как и в отношении требований к порядку проведения валютных операций по счетам в банках и ИОФР — требования к порядку осуществления переводов денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, не применяются к физическим лицам — резидентам, срок пребывания которых за пределами территории РФ в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней — ч 8 ст 12 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» .
Юридические лица и ИП должны соблюдать порядок проведения валютных операций по электронным кошелькам во всех случаях без исключений.
Ответственность

Федеральным законом от 11 июня 2021 г. № 200-ФЗ «О внесении изменений в статьи 3.5 и 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» вводятся новые меры ответственности, связанные с незаконным использованием электронных кошельков. Обращаю внимание, что штрафы вступают в силу только с 1 октября 2021 года.

За использование электронного кошелька в случаях, когда это запрещено:

ч 1 ст 15.25. КоАП РФ

Осуществление перевода денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, —

влечет наложение административного штрафа на граждан, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц в размере от 75% до 100% суммы денежных средств, переведенных без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг; на должностных лиц — от 20.000 до 30.000 рублей.

Появилась новая мера ответственности (новая часть статьи) за непредставление резидентом в налоговый орган Отчета о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа (подразумеваются случаи, когда отчет о движении средств по электронному кошельку не представлялся до выявления соответствующего нарушения налоговым органом):

ч 1.1. ст 15.25. КоАП РФ

Непредставление резидентом в налоговый орган отчета о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, если представление такого отчета является обязательным, —
влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от 20% до 40% суммы средств, зачисленных на электронное средство платежа, предоставленное иностранным поставщиком платежных услуг, за отчетный период.
Остальные нарушения, связанные с просрочкой подачи нового Отчета о движении средств по электронным кошелькам и непредставлением подтверждающих документов (для юр лиц и ИП), приравняли по мерам ответственности к ответственности за несдачу отчетов о движении средств по банковским счетам и счетам в ИОФР (подразумеваются случаи, когда отчет о движении средств по электронному кошельку был представлен резидентом самостоятельно с пропуском срока, но ДО выявления соответствующего нарушения налоговым органом):

ч 6 ст 15.25. КоАП РФ

Несоблюдение установленного порядка представления отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории РФ либо о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг и (или) подтверждающих документов, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2.000 до 3.000 рублей; на должностных лиц в размере от 4.000 до 5.000 рублей; на юридических лиц — от 40.000 до 50.000 рублей.

ч 6.1. ст 15.25. КоАП РФ

Нарушение установленных сроков представления отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации либо о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, и (или) подтверждающих документов не более чем на 10 дней —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц в размере от 500 до 1.000 рублей; на юридических лиц — от 5.000 до 15.000 рублей.

ч 6.2. ст 15.25. КоАП РФ

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1.000 до 1.500 рублей; на должностных лиц в размере от 2.000 до 3.000 рублей; на юридических лиц — от 20.000 до 30.000 рублей.

ч 6.3. ст 15.25. КоАП РФ

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 2.500 до 3.000 рублей; на должностных лиц в размере от 4.000 до 5.000 рублей; на юридических лиц — от 40.000 до 50.000 рублей.

ч 6.5. ст 15.25. КоАП РФ

Повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, выразившегося в несоблюдении установленного порядка представления отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации либо о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, и (или) подтверждающих документов, —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере 20.000 рублей; на должностных лиц в размере от 30.000 до 40.000 рублей; на юридических лиц — от 400.000 до 600.000 рублей.

Новый Отчет о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг
В дополнение к Отчёту о движении денежных средств и иных активов по счета в банках и ИОФР за пределами территории РФ (ОДС) в законе появляется новая форма отчетности — Отчет о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг — абз 1 и абз 2 части 7 статьи 12 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
Таким образом, если у Вас есть электронный кошелек — движение электронных средств платежа по нему необходимо отразить в Отчете о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, который в первый раз необходимо представить в ИФНС в те же сроки как и ОДС:

для юридических лиц и ИП — за 3 квартал 2021 года — в течение 30 календарных дней с момента окончания 3-го квартала, т.е. до 30 октября 2021 (вместе с выписками по электронному кошельку, начиная с 3-го квартала 2021);