Проблемы с нехваткой рабочих-мигрантов на строительных площадках, удорожание стройматериалов, законодательные изменения — все эти факторы оказали серьёзное влияние на рабочие процессы в девелоперских компаниях. Об этом рассказал директор по девелопменту ГК «РКС Девелопмент» Сергей Самойленко.
По его словам, дефицит рабочей силы по-прежнему сохраняется по всей стране. Сейчас это усугубляется наступлением летнего сезона, когда работа на стройках вступает в самую активную фазу.
Сильнее всего ощущается дефицит кадров на отделочных работах, так как в тёплое время года люди чаще делают ремонт и специалисты находят работу у частников.
Таким образом, многие бригады, которые могли бы работать на массовом строительстве и отделке, заняты в другом секторе.
— Стоит отметить, что для них работы по ремонту для физических лиц проще, а оплата, как правило, значительно выше. Сегодня подрядным организациям для того, чтобы провести дополнительный набор специалистов, нужно существенно больше времени. Конечно, это связано с дефицитом кадров на рынке.
Многие подрядные организации заключали договоры с застройщиками до Нового года, и им сейчас крайне сложно найти качественных исполнителей, согласных работать на старых условиях. Отсюда и задержки по темпам строительства.
В этих случаях подрядные организации просят застройщика пересмотреть стоимость контракта для совместного решения проблемы,— пояснил Сергей Самойленко.
Аналитик компании «Фридом финанс» Евгений Миронюк отметил, что здесь сказывается также зависимость привлекательности российского рынка труда для мигрантов от курса рубля. Для рынка денежных переводов из России огромное значение имеет Средняя Азия.
По данным Всемирного банка, объём средств, отправленных из РФ в Таджикистан и Кыргызстан, к примеру, упал в 2020 году на 37% и на 17% соответственно.
Это в целом отражает занятость иностранной рабочей силы, задействованной преимущественно в строительном секторе.
Фото © Агентство «Москва»
— Счета эскроу способствуют тому, что девелопер не может остановить проект до конца его реализации. Здесь этот инструмент всецело на стороне дольщика. С другой стороны, проблемы застройщиков и покупателей обсуждаются и в Минстрое. Готовятся программы по поддержке отрасли.
Но пока всё корректируется за счёт рыночного регулирования, то есть цены реализации квартир на рынке.
Безусловно, по регионам ситуация разнится, так как рынок крайне неоднороден в масштабе страны, — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Как говорит Евгений Миронюк, непосредственно изменения в законодательстве, связанные с применением эскроу-счетов, увеличили общие сроки строительства. Это произошло из-за необходимости сбора застройщиками большого набора документов. Правда, большинство участников рынка учитывали это заранее.
— Как правило, задержка с вводом домов в эксплуатацию вызвана тем, что приёмочная комиссия не выдала разрешительных документов. Обычно это происходит из-за выявления каких-то серьёзных недостатков в построенных объектах.
Чтобы ускорить ввод жилья в эксплуатацию, застройщик должен максимально оперативно ликвидировать все недочёты, — рассказала президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
Она пояснила, что порой конструкционных дефектов из-за нарушения правил строительства и некачественных материалов бывает так много, что ликвидировать их приходится очень долго. К тому же это требует значительных усилий и финансовых затрат.
Ещё один вызов для рынка недвижимости — дефицит и бесконечный рост стоимости строительных материалов. Особенно это касается финишных материалов. Очень сложно договориться с поставщиками и спланировать бюджет строительства.
Сергей Самойленко отметил, что большинство поставщиков отказываются подтверждать цену, если поставка запланирована через неделю. Стоимость материалов меняется каждый день.
Поставщики требуют немедленной оплаты и отгрузки в течение 3–6 дней для сохранения цен.
— Также мы столкнулись с трудностями в поставках иностранных материалов, а они наиболее часто используются для финишной отделки. Так как во многих европейских странах ещё сохраняется режим локдауна, там отмечается дефицит сырья для финального изделия.
Ситуация обостряется и тем, что отечественные утеплители, используемые почти в любом гражданском строительстве (такие как минеральная вата), пользуются бешеным спросом за рубежом.
Соответственно, поставщики заинтересованы в продаже основного объёма за границу, а российские застройщики при этом ощущают дефицит, — рассказал Сергей Самойленко.
Причём все эти проблемы характерны для всего строительного рынка, а не только для сегмента многоэтажного жилья. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Он отметил, что проблема дефицита кадров заключается не только в мигрантах. Не хватает строителей, инженеров и руководящего состава.
— Многие строительные материалы подорожали на 80%. Нам приходится повышать стоимость объектов уже на этапе заключённого контракта. Просим клиента войти в положение и предоставляем обновлённую смету. Многие просят отложить стройку до стабилизации цен, и мы это делаем.
Но если перенос срока сдачи дома — это одна история (там единственный собственник, принимающий решение), то в случае с новостройками всё сложнее. И здесь существует конфликт интересов.
Вспомните, сколько недовольства вызвала инициатива, когда покупателю хотели запретить не подписывать акт приёмки квартиры, а разрешить указывать недоработки с желаемыми сроками устранения.
Сейчас перед застройщиками выбор — выполнить обязательства в ущерб качеству или ждать, — пояснил Максим Лазовский.
Ещё одна вероятная причина срыва сроков сдачи дома — недофинансирование от банков или несоответствие реальных затрат проектным. Но основная причина — в моратории на взыскание штрафов и пени с застройщика, который был наложен на период с апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
По его словам, в этот период многие застройщики просто перебросили рабочую силу на новые объекты, зачастую классом выше, и спокойно вели там продажи и строительство.
Как результат, сроки заселения объектов, которые уже должны были быть сданы в эксплуатацию, сдвинулись на полгода-год, а возможности востребовать компенсацию с девелопера у дольщиков не оказалось.
Либо эти суммы значительно меньше из-за вышеупомянутого моратория.
— Основной причиной всё-таки задержавшихся строек стала временная приостановка строительства прошлой весной. Застройщикам в состоянии полной неопределённости пришлось возвращать все строительные материалы на охраняемые склады и развозить технику, возврат которой также занимает определённое время.
Кроме того, весь прошлый год было очень проблематично получать какие-либо международные поставки, так как таможни и порты всех европейских стран работали крайне нестабильно, что спровоцировало задержку получения стройматериалов для работы.
Особенно сильно это ударило по проектам премиум-класса и бизнес-класса, в отделке которых предпочтительны именно иностранные материалы,— пояснил сооснователь федерального портала недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников.
Фото © Агентство «Москва»
После изменений в ФЗ № 214, которые обязали строительные компании использовать эскроу-счета, стоимость новостроек с дальними сроками сдачи (более двух лет) заметно выросла. Инвесторы и участники рынка надеялись, что строители теперь будут более мотивированы сдавать объекты вовремя.
— Но задержки в строительстве оказались «хронической болезнью» отрасли. Наравне с ужесточением условий льготной ипотеки они могут повлиять на стабилизацию цен на рынке недвижимости. Предотвратить дальнейший рост цен становится сложнее, — отметил Евгений Миронюк.
При этом сам долгострой может иметь проблемы. Интерес у покупателей к таким проектам заметно падает. Особенно на фоне достаточно большого предложения на рынке.
— Информация о переносе сроков сдачи негативно влияет на продажи недвижимости. На сегодняшний день дольщики тщательно отслеживают всю информацию о проблемных проектах на официальных порталах.
Поэтому там могут быть проблемы с реализацией.
И, соответственно, они будут вынуждены идти на скидки и снижение цены, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По её словам, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, он обязан уведомить об этом дольщика и предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков. Подписывать данное соглашение дольщик не обязан, так как согласие на продление сроков передачи — это право дольщика, а не его обязанность.
Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников обращает внимание, что всё же нельзя называть переносы сроков массовыми. Крупные застройщики, несмотря на пандемию, стараются исполнять свои обязательства.
Правда, по словам юриста, если сдача дома задерживается, у дольщика есть один-единственный вариант — ждать. Никак ускорить этот процесс нельзя.
Но за задержку сроков сдачи дома для физических лиц предполагается компенсация в размере двух трёхсотых ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
— Кроме того, застройщик обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки. Например, квартира стоит шесть миллионов рублей, срок сдачи задержали на три месяца. В этом случае, если дольщик обратится в суд, он может требовать от застройщика 204 тысячи рублей компенсации, плюс 102 тысячи рублей штрафа, — пояснил Петр Гусятников.
Правда, по его словам, не всё так радужно, как хотелось бы. Дело в том, что в ходе судебного процесса застройщик может обратиться с заявлением на основании ст. 333 ГК РФ и попросить снизить размер неустойки. Он может мотивировать это несоразмерностью суммы последствиям нарушения обязательств.
По словам Петра Гусятникова, суды очень часто идут навстречу застройщикам и уменьшают сумму в несколько раз. Так что существует вполне реальный риск вместо 300 тысяч рублей получить 30 тысяч.
— Следует отметить, что подчас задержки также вызваны ситуацией ввода в эксплуатацию здания, прокладкой коммуникаций, вопросами согласования с различными инстанциями. Подчас застройщики также сталкиваются с земельными проблемами.
Например, возникает вопрос продления договора на аренду земли под многоквартирный дом. Соответственно, действовать покупателям нужно в зависимости от причины, по которой происходит задержка.
В некоторых случаях приблизить сроки получения ключей можно, — рассказала юрист ГК «Европейская юридическая служба» Мария Замолоцких.
По её словам, в некоторых случаях эффективны бывают обращения в местную администрацию, чтобы она подключилась и помогла решить возникшие вопросы. Если срок передачи объекта по договору ДДУ уже истёк и застройщик не согласовал его продление, то у дольщика есть возможность обратиться за неустойкой.
— Претензия составляется в произвольной форме, в ней необходимо рассчитать и указать сумму неустойки (пени).
Кроме того, застройщик обязан возместить в полном объёме причинённые дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательств.
Если в досудебном порядке неустойку застройщик не выплатит, то следующим этапом будет обращение с иском в суд, — добавила Марина Замолоцких.
Что касается нового закона, который был одобрен 23 июня Советом Федерации, то он наделяет федеральный фонд функциями технического заказчика для контроля за работой региональных фондов защиты прав дольщиков по завершению долгостроев. Фонд также получит право на привлечение средств дольщиков без счетов эскроу, но с обязательным банковским сопровождением. Это нужно для того, чтобы исключить злоупотребления.
Кроме того, документ уточняет основания для исключения долгостроев из Единого реестра проблемных объектов. Это обеспечит достоверный учёт домов, где есть обманутые дольщики.
COVID-19. Как теперь увеличить сроки строительства?
Запретительные мероприятия из-за пандемии коронавируса в России подходят к концу и теперь остро встает проблема пересмотра параметров заключенных (да и еще и незаключенных) договоров в строительстве.
Формально строить опять разрешили, хотя еще сохраняется большое количество иных ограничений, которые продолжают влиять на ход производственных процессов.
Кажется очевидным, что введенные ограничения относятся к форс-мажорным обстоятельствам и действие этих ограничений напрямую приводит к объективному увеличению сроков и стоимости строительства. Тема изменения стоимости работ по контрактам – это отдельная большая тема и рассмотрена она будет отдельно. Здесь же речь пойдет о сроках строительства.
Опять же кажется очевидным, что сроки по строительным контрактам нужно продлить без каких-либо санкций в сторону стороны, которая уже нарушила или нарушит в будущем свои обязательства по срокам из-за действия запретов и ограничений. Но, как показывают сейчас первые кейсы, это совсем не является очевидным. Ясно обозначились три подхода к оценке влияния произошедшего на сроки строительства:
- Никакого существенного влияния нет, и никто не имеет права на продление сроков исполнения своих обязательств. Обсуждение и решение только в суде.
- Возможно влияние имеется, но сторона, требующая увеличения сроков, должна убедительно доказать, что негативное влияние было, что есть причинно-следственная связь между негативным влиянием и задержкой сроков, что требуемые новые сроки являются объективно необходимыми и никак не связаны с проблемами, возникшими до наступления ограничительных мероприятий. Обсуждение идет путем переговоров, но решение в большей части случаев нужно получить в суде.
- Влияние имеется, совместными усилиями сторон необходимо спланировать продолжение работ, оценить объективные сроки завершения и предусмотреть соответствующие взаимные мероприятия. Совместность поисков решений не исключает подготовку объективных обоснований новых параметров проектов. Обсуждение идет путем переговоров, решение принимается на основе взаимного согласия.
При всей кажущейся нелепости первого подхода его сторонники имеют достаточно серьезные аргументы в защиту своей позиции, подтвержденные Верховным судом РФ в своем обзоре от 21 апреля 2020 г., а именно:
- При отсутствии иных оснований для освобождения от ответственности за неисполнение обязательства (статья 401 ГК РФ) установление нерабочих дней основанием для переноса срока исполнения обязательства исходя из положений ст. 193 ГК РФ не является.
- Невозможность поставщиков/субподрядчиков исполнить свои обязательства не относится к обстоятельствам форс-мажора в отношениях Заказчик-Подрядчик (ст. 401 ГК РФ). Даже, если эта невозможность возникла из-за обстоятельств форс-мажор на стороне поставщиков/субподрядчиков Заказчика/Подрядчика.
- Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.
Плюс во многих договорах вообще отсутствуют условия форс-мажора или описаны они очень формально и в общих чертах. Ну и справку от ТПП о наличии форс-мажора, как показала нынешняя практика, получить совсем не просто – по значительному количеству договоров заявители уже получили отказы.
Также по государственным контрактам увеличение сроков, особенно большее, чем действовали ограничения, является особо сложной задачей.
В таких условиях придется идти в суд с требованием об изменении условий договора, но, помимо вышеприведенных оснований для отказа в таких требованиях, может возникнуть ситуация, когда суды будут подходить строго формально к оценке заявляемых требований и отказывать в них в связи с тем, что заявители будут ссылаться на ограничения, которые к ним формально не имели никакого отношения. Ведь уже немало сломано копий юристами всех уровней о то, что вводимые ограничительные меры не имели и не имеют под собой законных оснований.
И получится цугцванг: государство жестко требовало исполнения вводимых незаконных по некоторым мнениям ограничений и они, эти ограничения, реально были, а суды не будут принимать это во внимание, отказывая заявителям в требованиях об увеличении сроков исполнения обязательств, указывая, что заявители ссылаются на незаконные ограничения. Т.е. возникнет 2 плоскости правовой реальности, которые никак не будут пересекаться.
При и втором и третьем подходах предстоит определить следующее:
- Какие были препятствия, которые напрямую повлияли на срок завершения работ.
- Как долго действовали препятствия, которые напрямую повлияли на срок завершения работ.
- Какие работы нельзя было выполнять, а какие – можно.
- Существуют ли работы, просрочка по которым возникла до наступления препятствующих обстоятельств.
- На какой объективный срок необходимо продлить выполнение работ.
Последний вопрос вызывает самые большие сложности.
Как известно запрет на проведение строительных работ действовал 29 дней. Так вот большинство Заказчиков согласны на увеличение сроков строительства только на эти 29 дней. Подрядчики же в большинстве своем требуют не менее 3-х месяцев.
Здесь следует иметь в виду, что увеличение сроков выполнения строительных работ из-за возникающих препятствий практически никогда не равно срокам действия этих препятствий. При этом срок увеличения может быть и больше, и меньше.
Например, до окончания работ оставалось пять дней. Препятствия для исполнения действовали 29 дней. Вполне логично ожидать, что после окончания препятствий обязательство будет исполнено ранее, чем 29 дней. И наоборот. Если до окончания обязательств оставалось 100 дней, то при сроке действия препятствий в 29 дней, увеличение может составить и 150 и более дней.
По нашей оценке, увеличение реальных сроков будет очень существенным. В первую очередь потому, что препятствия снимаются постепенно плюс действуют их последствия, которые тоже следует принимать во внимание.
Также остаются значительные ограничения, которые будут вносить свой вклад в сроки завершения работ, потому что сегодняшние условия осуществления строительных работ нельзя признать обычными.
Ну и безусловно предстоит опять развернуть производственные мощности, восстановить все производственные связи с субподрядчиками и поставщиками, многие из которых могут просто разориться, что потребует реконструкции системы.
Что же сейчас необходимо предпринимать? Если одна из сторон планирует увеличить срок (а чаще всего это будет Подрядчик), то необходимо подготовить соответствующее юридическое и экспертное обоснование. Плюс в большинстве случаев придется идти и продлевать сроки исполнения через суд, да еще через все инстанции.
Потому что это такая отечественная специфика – никто не хочет принимать ответственность за такие решения на себя и решение оставляют суду, прикрывая себя от претензий и руководства, и собственников, и правоохранительных органов.
За это время по многим контрактам сроки просто давно закончатся и возникнут новые правовые условия.
Результатом должно быть Заключение содержащее:
- исследование объективных обстоятельств и их влияние на ход реализации контрактов, освобождающих сторону от ответственности за нарушение договорных сроков строительства и дающих право на увеличение сроков строительства;
- расчет и обоснование новых сроков строительства.
Необходимо будет определить и доказать:
- наличие и продолжительность действия обстоятельств непреодолимой силы;
- наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
- непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
- добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков;
- объективность, разумность и обоснованность новых сроков строительства.
И нужно иметь в виду, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
- Для оценки перспектив и параметров возможного увеличения сроков строительства, подготовки таких обоснований, в том числе для суда, обращайтесь на нашу горячую линию:
- 7 (916) 632-92-86
- Старший партнер ASN Int. Group Сергей Захаров
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным пресс-службы Госстройнадзора Петербурга, участившиеся случаи переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию — один из главных трендов текущего года. «За 2016 год в службу поступило 813 заявлений на продление разрешения на строительство. В 2015 году их было всего 713», — сообщили в Госстройнадзоре.
Этот тренд подтверждают и в комитете по строительству.
Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский на Рождественском саммите РГУД заявил, что ноябре-декабре в комитет обратились несколько крупных девелоперов с просьбой перенести сроки ввода их домов на год.
«Это довольно большой срок. Мы взяли этих застройщиков на контроль и будем оказывать необходимую помощь», — заявил чиновник. Но названия компаний, попавших в поле особого внимания комитета, он не раскрыл.
Сами строители говорят, что сейчас легче назвать тех, кто не обращался за продлением сроков строительства, чем тех, кто за ним ходил. Поскольку эта проблема коснулась практически всех.
«И чем больше у компании проектов в работе, тем выше вероятность, что ее эта тема коснется», — говорит гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер. Причин происходящего, по его словам, три. «Первая — у компаний стало меньше ликвидности.
Сколько бы брокеры ни говорили о росте продаж, это не совсем так. Продажи идут туго. Денег строителям не хватает. Отсюда и перенос сроков сдачи домов», — говорит девелопер.
Вторая причина — усложнение процедуры сдачи домов госкомиссии. «Этому предшествует сбор тысяч подписей в разных инстанциях, тысяч согласований. Процесс сдачи дома кратно усложнился.
Прибавьте к этому постоянные сбои в работе госорганов, и станет понятно, почему застройщикам приходится задерживать сдачу на несколько месяцев.
А если вспомнить проблемы с «Ленэнерго», то из-за них некоторые проекты коллег задерживались на год и даже два», — говорит Марк Лернер.
И третья проблема, которую он называет (которая, по мнению многих застройщиков, является основной), — это возрастающие проблемы с подрядчиками: «Даже у компаний с деньгами постоянно возникают срывы сроков из-за того, что подрядчики и субподрядчики мрут как мухи. На их замену требуется время. И немалое».
Участники рынка говорят, что очень часто продление разрешений на строительство связано не с неспособностью застройщика достроить объект, а с различными ограничениями и препонами. «Особенно их много в центре города.
Здесь застройщик сталкивается с более жесткими требованиями законодательства и теряет время. С нашим проектом клубного дома Art View House мы уже через все эти препоны прошли.
Но полностью понимаем коллег, которые только столкнулись с этой темой», — говорит Михаил Ривлин из «Охта Групп».
«В 2014 году было выдано рекордное количество разрешений на строительство. Но за прошедшие 2 года не все объекты были выведены на рынок. Помешал кризис.
Зачастую эти действия носят технический характер и не отражают реальную ситуацию со строительством объектов.
Фактически нужно оценивать количество заявленных стартов продаж и объем ввода объектов в эксплуатацию», — рассуждает гендиректор АН «МЕТРЫ» Андрей Вересов.
Коллег поддерживает девелопер Олег Барков: «Проблемы с подключением объектов к сетям, с финансированием, с продажами — вот основные причины задержек проектов. Кризис вывел на свет простую истину — спрос концентрируется в лучших проектах, а остальным девелоперам достаются кости. А нет спроса — нет денег».
Как будет развиваться ситуация в следующем году, эксперт спрогнозировать затруднился, но «как человек из Мурманска, где празднуют день солнца» (когда после долгой полярной ночи светило впервые появляется над горизонтом), выразил надежду в том, что в нашей жизни сейчас настал как раз такой момент и «дальше будет светлее».
Основания для умеренного позитива дает и статистика. В том же Госстройнадзоре сообщили, что в 2016 году строители стали чаще обращаться за разрешениями на строительство.
За год в Госстройнадзор поступило 1247 заявлений от компаний города на выдачу разрешений. Причем к концу года строители заметно активизировались.
За декабрь в Госстройнадзор поступило 182 заявления на выдачу разрешений на строительство (для сравнения: в октябре их было 62). «Я связываю эту ситуацию с тем, что отрасль в новом году ждут большие изменения.
Девелоперы, судя по всему, готовят запас проектов на будущее», — говорит начальник Госстройнадзора Леонид Кулаков.
Разрешенный рост
Количество выданных службой Госстройнадзора разрешений на строительство жилых домов за 2016 год оказалось рекордным за последние 5 лет.
По данным на 28 декабря, в городе было выдано 167 разрешений на строительство (и это не предел, поскольку Госстройнадзор будет работать до 30 декабря). Для сравнения: в прошлом году было выдано 112 разрешений.
А прежний рекорд был установлен в 2013 году — тогда служба выдала 158 разрешений на строительство.
Еще один тренд года — снижение числа нарушений в области строительства. «Количество нарушений технических регламентов и проектной документации в уходящем году снизилось до 663 (в 2014 году было 830).
Также стало меньше случаев строительства без разрешения. За год мы выявили только 29 таких эпизодов, хотя еще 2 года назад их было 70.
А число случаев, когда объекты эксплуатировались без разрешения на ввод, сократилось почти в 3 раза: с 89 в 2015-м до 31 в 2016 году», — сообщили в Госстройнадзоре.
К крайним мерам — обращению в суд с исками к злостным нарушителям — Госстройнадзор за год прибегал несколько раз.
В частности, три иска были поданы в отношении компаний, которые построили и незаконно эксплуатировали автозаправки на Шафировском пр., в поселке Петрославянка и на Левашовском шоссе.
Один иск был подан в отношении фирмы, построившей и незаконно эксплуатирующей мойку на пр. Металлистов.
А о сносе самовольных построек Госстройнадзор подал 38 исков. По 10 делам суд принял положительное решение, и их передали судебным приставам. В отношении 203 объектов проводятся проверки.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
ДОМ.РФ: Пандемия не стала причиной массовых переносов сроков ввода жилья
Ограничительные меры по борьбе с пандемией коронавируса не повлияли существенно на сроки ввода и запуск новых проектов многоквартирного жилья в России. К такому выводу пришли в Аналитическом центре ДОМ.РФ, изучив проектные декларации застройщиков в системе наш.дом.рф.
— Результаты исследования, проведенного нами, показывают, что строительная отрасль успешно справилась с негативными явлениями в экономике, вызванными пандемией коронавируса.
Переносы сроков ввода по текущим проектам не показывают значительного роста, а запуски новых проектов находятся в пределах обычных колебаний.
Во многом этому способствовали своевременные меры, принятые государством: в их числе поддержка спроса за счет программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, а также субсидирование ставок по кредитам застройщиков, – говорит заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.
В компании подсчитали, в каком объеме застройщики переносили сроки строительства в период с июня 2019 года по август 2020 года.
Выяснилось, что в среднем каждый месяц российские девелоперы переносили предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию по проектам площадью 3,3–3,7 млн кв. метров. Пик переносов за последний год наблюдался в июле 2019 г.
, что связано с корректировкой проектной документации в связи с переходом на проектное финансирование.
Существенный отклонений от исторических значений не зафиксировано и этой весной на фоне ухудшения макроэкономических условий, произошедшего под влиянием пандемии коронавируса.
Последствия пандемии не привели и к изменению темпов запуска новых проектов застройщиками. В преддверии введения жестких ограничительных мер в марте многие из них поспешили опубликовать новые проектные декларации в системе наш.дом.рф (4,3 млн кв. метров в марте 2020 г.).
Схожий скачок наблюдался в июне 2019 года в преддверии реформы долевого строительства. Как и тогда, за всплеском последовало снижение объемов запускаемых проектов и их стабилизация (см. график 2).
В среднем, за месяц застройщики публикуют проектные декларации по проектам строительства 2,2-2,3 млн кв. метров жилья.
Дополнительно устойчивость отрасли поддержали новые правила финансирования жилищного строительства, вступившие в силу с 1 июля 2019 года.
Девелоперы, ведущие строительство с использованием счетов эскроу, имеют стабильное банковское финансирование и не зависят от продаж квартир в своих проектах.
С момента начала реформы ни один дом, строящийся с привлечением проектного финансирования, не стал проблемным.
По состоянию на 27 августа 2020 года объем многоквартирного строительства в России составляет 99,0 млн кв. метров, из которых почти 40% приходится на проекты, реализуемые по схеме эскроу.
Пандемия не стала причиной массовых переносов сроков ввода жилья в России – эксперты
28 августа 2020, 11:32
Пресс-служба мэра и правительства Москвы, Денис Гришкин
Москва. 28 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Ограничительные меры по борьбе с пандемией коронавируса существенно не повлияли на сроки ввода и запуск новых проектов многоквартирного жилья в России, считают в Аналитическом центре ДОМ.РФ.
«Результаты исследования, проведенного нами, показывают, что строительная отрасль успешно справилась с негативными явлениями в экономике, вызванными пандемией коронавируса.
Переносы сроков ввода по текущим проектам не показывают значительного роста, а запуски новых проектов находятся в пределах обычных колебаний», — отметил заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.
РФ Никита Белоусов.
Эксперты отмечают, что во многом этому способствовали своевременные меры, принятые государством, в том числе поддержка спроса за счет программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, а также субсидирование ставок по кредитам застройщиков.
Аналитики подсчитали, что в период с июня 2019 года по август 2020 года российские девелоперы в среднем каждый месяц переносили предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию по проектам площадью 3,3–3,7 млн кв. метров. Пик переносов за последний год наблюдался в июле 2019 года, что связано с с переходом отрасли на проектное финансирование.
«Существенных отклонений от исторических значений не зафиксировано и этой весной на фоне ухудшения макроэкономических условий, произошедшего под влиянием пандемии коронавируса», — подчеркнули аналитики.
По их мнению, последствия пандемии не привели и к изменению темпов запуска новых проектов застройщиками. В преддверии введения жестких ограничительных мер в марте многие из них поспешили опубликовать новые проектные декларации в системе наш.дом.рф (4,3 млн кв. метров в марте 2020 г.).
Схожий скачок наблюдался в июне 2019 года в преддверии реформы долевого строительства. Как и тогда, за всплеском последовало снижение объемов запускаемых проектов и их стабилизация. В среднем, за месяц застройщики публикуют проектные декларации по проектам строительства 2,2-2,3 млн кв.
метров жилья.
Ранее замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что строительная отрасль в России вышла из кризиса. «Я считаю, что отрасль из кризиса вышла, особенно в центральных регионах «, — сказал он, отметив, что в настоящее время в стройке находится около 98 млн кв.м, что на 28% меньше показателя прошлого года.
Вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что правительство РФ прикладывает все силы для ликвидации отставания по вводу жилья в этом году.
Какие инструменты сокращения сроков строительства эффективны?- PlanRadar
Сокращение сроков строительства — один из ярких маркеров нового уровня ведения строительного бизнеса. Сейчас строить нужно быстро и качественно — это диктует рынок, это уже главные требования.
Те девелоперы, которые взяли на вооружение инновационные и технологичные решения для строительства, давно получили конкурентное преимущество в оптимизации процессов и сокращение сроков строительства объектов недвижимости.
И этого же требуют и инвесторы: поскольку чем скорее будет готов объект, тем быстрее он окупится.
Что влияет на сокращение сроков строительства объектов
Еще лет 20 назад в отрасли были популярны такие методы, влияющие на сокращение сроков возведения объектов:
- использование типовых проектов;
- устранение каких-то сложных конструкций;
- стандартизация строительных конструкций;
- автоматизаций и механизация процессов на самой стройке;
- улучшений условий труда на стройке;
- логистика.
Сегодня уровень строительства стал намного выше: конструкции возводят намного сложнее и функциональнее, а по срокам они сопоставимы с возведением простых проектов.
Это произошло благодаря внедрению технологий на разных стадиях строительства, начиная от подготовительного этапа, инженерно-изыскательских работ, проектирования, заканчивая монтажными работами и отделкой здания.
Объемы строительства выросли, равно как и инвестирование в этот сегмент.
Безусловно, карт-бланш в финансировании ‒ отличный козырь, который может повлиять на темпы стройки. Однако это нерационально, и успешные девелоперы не рассчитывают на безразмерный бюджет.
Гораздо эффективнее и оправданнее применять определенные методы и инструменты, которые помогут оптимизировать строительство, сделать его эффективнее, и таким образом сокращая сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Как уменьшить сроки строительства
Улучшать эффективность современного строительства объекта и влиять на сокращение сроков, можно при помощи:
- рациональной постановки задач;
- учета всех рисков по объекту;
- правильно составленного бюджета;
- организации и контроля процесса между разными специалистами: оперативная бесшовная коммуникация;
- своевременного выявления дефектов и их исправления;
- использования IT-решений;
- организации логистики;
- учета материалов.
Из этого списка остановимся на самых современных инструментах, которые можно считать новым трендом в строительстве и за которыми открывается большие перспективы для отрасли.
Применение IT-решений и инновационных инструментов сократят не только время выполнения ряда задач, но и потребуют куда меньших усилий со стороны специалистов, облегчая им качественное выполнение работ.
К инструментам, которые помогают оптимизировать и управлять строительными проектами, относится облачное решение PlanRadar. Этот программный продукт закроет почти все поставленные перед вами задачи менеджмента и контроля. А если вы также используете BIM-модели, то можно с уверенностью сказать, что ваш проект будет завершен быстрее, чем без применения этих инструментов.
Прогрессивные IT-решения, сокращающие сроки строительства
PlanRadar как оптимизатор процессов
Разработанное прежде всего для строительных процессов, приложение обладает функционалом, который:
1: Облегчает ряд рутинных задач с документооборотом:
- поддерживает все нужные цифровые форматы документов;
- работать можно с чертежами и с BIM-моделями ( вес ‒ до 1ГБ !);
- простая загрузка и выгрузка необходимой документации;
- хранение ее в облаке ‒ прямой и постоянный доступ.
Сокращаются сроки утверждения и согласования документации.
2: Строительный контроль. Платформа объединяет всех участников проекта и обеспечивает бесшовную коммуникацию ‒ у всех в реальном времени самые свежие версии планов и актуальные изменения в проекте.
Отзыв крупной девелоперской компании международного уровня с опытом работы более 12 лет, Wainbridge:
«PlanRadar синхронизировал масштабные работы по оценке, приемке и контролю ведения работ на таком крупном объекте, как SOHO+NOHO.
С помощью функционала PlanRadar и четырех специалистов на объеке стало возможным оптимизировать решения по возникающим проблемам или вопросам, без привлечения дополнительных ресурсов и времени.
Менеджмент процессов происходил без задержек и излишних бумажных ведомостей и актов.
Цифровая форма и простота использования программы на любом девайсе облегчила коммуникации на всех уровнях: каждый этап работ, замечания и отчеты о результатах были доступны всем причастным к строительству, имеющих доступ к PlanRadar. Оптимизация управления контроля всех уровней задач этой программой дала прямой эффект — бизнес-объект был построен в рекордные сроки без потери качества и перерасходов».
3: Управление задачами. Задачи в PlanRadar можно создавать прямо на объекте, имея только мобильный девайс.
Приложение дает возможность создавать задачи прямо на цифровых планах, с привязкой к конкретной гео-точке. Назначив задачу ответственному лицу, вы также можете выставить приоритетность и сроки выполнения.
Имея такую цифровую статистику и отчетность, вы намного меньше тратите времени на контроль выполнения задач.
4: Фиксация дефектов. Приложение избавляет вас от необходимости носить с собой бумажные чертежи, ноутбук ‒ когда вы делаете проверку объекта или чек-лист по нему. Все замечания и обнаруженные дефекты, или претензии вносятся на мобильном девайсе при помощи фотодоказательства.
Сокращается время на сообщение о проблеме и ее разрешение: ведь раньше отчет о найденных дефектах поступал к субподрядчику в конце дня, когда проверяющий с данными по объекту возвращался в офис и там компоновал и направлял к ответственному на выполнение.
А с помощью приложения дефектная ведомость ведется на ходу, и информация тут же поступает ко всем участникам системы. Вы не теряете время на оформление документации и ее передачу.
5: Поддержка BIM-моделей. Строительное приложение PlanRadar разработано с учетом openBIM формата, поэтому проекты, созданные в других ПО, вроде Revit, ArchiCAD, AllPlan, Navisworks, легко считаются приложением.
Так что вся строительная команда может свободно работать с трехмерной информационной моделью. Информационная модель намного продуктивнее и эффективнее в строительстве, и хотя не все строительные компании ее активно применяют, очевидно, что это будущее строительства. Если вы используете BIM, вы убедитесь, насколько просто работать с ним в приложении PlanRadar.
IT-программы для учета, оптимизации документооборота и планирования
- Автоматизированные прикладные решения, призванные нивелировать излишнюю бюрократию, которой подвержена строительная отрасль в силу многоэтапности процесса и обязательного согласования ГОСТов, СНИПов, которые отнимает много времени.
- Плюс, разнообразные решения по оптимизации разных этапов строительства: календарно-сетевое планирование по материалам, ресурсам, времени и затратам также сокращают выполнение тех или иных задач, обеспечивая бесперебойность стройки.
- Рынок таких решений довольно широк, каждый из софт-продуктов имеет свои особенности, требует внедрения, установки, а также его покупку может позволить себе только крупные предприятия из-за высокой стоимости.
BIM-технология
Ее не зря считают локомотивом технологий в строительстве.
Информационное моделирование обеспечивает точность и скорость проектирования: так, сроки инвестиционной фазы проекта сокращаются на 50%, строительства — на 20-50%, Сокращается до 40% ошибок и погрешностей в проектной документации, на само проектирование экономится времени на 40%, а по срокам координации и согласования ‒ вообще на 90%. Применение информационного моделирования напрямую влияет на сокращение сроков строительства, поскольку предотвращает в виртуальной цифровой модели здания все возможные коллизии, на исправление которых может уйти не только дополнительные деньги, но и время.
BIG DATA
Большинство застройщиков ведет несколько проектов ‒ собирать все данные по каждому ‒ колоссальная затрата времени и ресурсов. Обладая комплексной информацией, поддающейся анализу в программе, процесс планирования территорий под застройку мог бы быть намного эффективнее.
Также хранилища Big data заранее снимет вопросы по безопасности выбранной территории, транспортной доступности, наличия инженерных сетей и пр. Оцифровка данных намного ускоряет все последующие действия на всех этапах строительства, улучшает систему управления рисками и прогнозирования.
В паре с BIM Big data выведет проект на новый уровень планирования.
«Цифровой рабочий»
Так еще называют в строительстве технологию, объединяющую IoT и ИИ.
Благодаря датчикам и системам контроля, аналитики, а также системам видеонаблюдения и дронам, собираются разные важные данные. С их помощью решается вопрос контроля и учета не только оборудования и материалов, но и самих рабочих.
Умная техника сама фиксирует те или иные проблемы и заранее оповещает через систему. Человеческий фактор минимизируется, оперативнее решаются возникающие дефекты, а также предотвращается кража материалов на объекте ‒ нет стопора из-за проблем с оборудованием или материалами, соблюдаются нормы безопасности на объекте.
Модульные конструкции и 3D -печать
Как уже говорилось, по прогнозам, к 2024 году рынок бетонной 3D-печати в мире достигнет $58 млн.
Строительство при помощи готовых модулей, которые можно изготавливать прямо на стройплощадке получило распространенность из-за ряда преимуществ: снижение затрат, скорость, сокращение стройотходов. 3D-принтер может напечатать любой сложности элемент.
Технологии лазерного сканирования и аэрофотомониторинга строительных объектов
В работе с информационными моделями эта технология особенно актуальна: она позволяет намного быстрее выполнить обмерные работы и получить информацию о состоянии сетей и конструкций, рельефа местности. Лазерное сканирование дает массив информации, который получить при обычном обмере невозможно. При этом цена такая же, как при традиционных замерах, а скорость и эффективность — выше.
IT-решения, облачные сервисы, робототехника, дроны, лазерное сканирование, IoT, 3D-печать ‒ все они заменяют/дополняют человеческие ресурсы, эффективно справляясь большим объемом задач, или вовсе делая то, что человек сам бы не смог. О новейших технологиях в строительстве, повлиявшим на скорость и эффективность возведения здания, вы можете прочесть здесь.
Сокращение сроков строительства — одна из приоритетных целей Минстроя России
Удобное и экологичное жилье, доступная стоимость и короткие сроки строительства ‒ вот, пожалуй, те цели, которые хочет достичь современное строительство.
Благодаря технологиям с каждым годом это становится возможным.
В целом, одной из загвоздок в строительстве, влияющий на сроки сдачи объекта в эксплуатацию, является первый этап, связанный с разрешительными документами. Он оброс излишней бюрократией из-за традиционного стандартизированного подхода в данном бизнесе, куда IT проникают медленнее, чем хотелось.
IT-технологии делают любой процесс более прозрачным и его легко отследить, поскольку цифровая документация надежнее бумажной и исключается много человеческих факторов. Программы, конечно, могут сбоить, но, как показывает практика, человеческих ошибок гораздо больше, а порой они могут обходиться очень дорого.
Однако первые шаги навстречу современному подходу в столь консервативной отрасли, как строительство, уже наметились. Так, Минстрой предложил законопроект для сокращения сроков строительства, в котором прописана возможность осуществлять ряд процедур в электронном виде.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сказал, что в 2020 году было принято около 400 документов для ускорения строительства. Более того, на 30% сократились обязательные требования по безопасности объектов недвижимости. Еще на стадии проектирования обычно было более 10 000 обязательных требований.
По новым правилам их число сократилось на 3000.
Также, в Россию пришел BIM на законодательном уровне. Эти изменения говорят о том, что строительство получает новые возможности и инновации, которые будут способствовать развитию и экстенсивности роста объектов недвижимости в новых условиях.
Итоги
Влиять на скорость работы в строительстве непросто, однако возможно, если заранее продумать возможные риски и оптимизировать организацию процессов. Увидеть и предвосхитить, или минимизировать риски и проблемы, однозначно помогают передовые IT-технологии.
Инновации для сокращения сроков строительства, безусловно, требуют определенных затрат, однако они работают наперед. Эффективность видна через некоторое время. Так, внедрение PlanRadar, по словам Виталия Березки, регионального менеджера продукта в России, экономится до 7 часов рабочего времени в неделю, а инвестиции окупаются на 900%.
Впрочем, в отличие от других IT-решений, ПланРадар ‒ доступный сервис, рассчитанный как на небольшие компании, так и крупные, с гибкой системой тарифных планов. А кроме того, прежде чем оформить подписку, вы всегда можете оценить практичность в течение 30 дней совершенно бесплатно. Попробуйте функционал прямо сейчас и сэкономьте свое рабочее время: