С чего начать покупку квартиры в новостройке?

С чего начать покупку квартиры в новостройке? В любом деле нужны знания и опыт. Если вы затрудняетесь с выбором, обратитесь к риэлтору по новостройкам. Он поможет Вам выбрать квартиру.

При выборе новостройки нужно обращать внимание на следующие детали: инфраструктура района, класс жилищного комплекса, надёжность застройщика, планировка и другие детали. При выборе новостройки и застройщика очень важно не вляпаться в долгострой.

Когда выбирают квартиру, всегда отталкиваются от суммы, которая имеется в наличии. Исходя из ваших материальных возможностей (от той суммы, которую вы решили инвестировать в покупку недвижимости), нужно искать лучшее, что есть на рынке новостроек.

Питерские жители, в целом, неплохо разбираются в районах города, знают хороших застройщиков (многие застройщики работают на рынке десятки лет). А что же делать иногородним? Информации в интернете очень много, но она противоречивая и не всегда достоверная.

Порядок покупки квартиры в новостройке.1. Прицениться.2. Встреча с агентом по недвижимости.3. Съездить на местность.4. Бронирование новостройки.5. Заключение договора ДДУ.

Для начала можно, что называется, прицениться. Я советую посмотреть новостройки Санкт-Петербурга в электронном каталоге. Ecatalog – электронный каталог всех новостроек Санкт-Петербурга. Информация в каталоге обновляется в режиме реального времени. Здесь только актуальные на сегодняшний день новостройки всего города.

В каталоге есть возможность выбора объекта по различным параметрам: цена, район, количество комнат, метро, застройщик и др.

По каждому объекту можно посмотреть вид дома, его расположение на карте города, планировки квартир. Можно распечатать презентацию объекта.

В презентацию входят:

• основные характеристики объекта: район, метро, удалённость от метро, срок сдачи дома, договор (ДДУ или ЖСК), тип дома, высота потолков, наличие парковки, варианты оплаты (возможна ли ипотека, рассрочка);• описание жилого комплекса;• жилой комплекс на карте;• схема комплекса;• виды отделки (если отделка предусмотрена);• фотографии хода строительства.

После того, как Вы присмотрели пару-тройку вариантов новостроек, вы звоните мне – риэлтору по новостройкам. Можно встретится и обсудить выбранные вами варианты. Обычно потенциальный покупатель присматривает 2-3 квартиры в разных жилых комплексах.

Я помогу выбрать лучший вариант. Если с застройщиком что-то не так, я предупрежу об этом. Есть неплохие застройщики, которые всегда строят, но у них часто бывают задержки в строительстве и сдаче объекта.

Бывают просто неблагополучные районы (плохая транспортная доступность, плохое место в плане экологии).

Иногда посылаю покупателей съездить на «местность», посмотреть инфраструктуру, оценить самим на месте транспортную доступность.

В рекламных буклетах жилищных комплексов часто указывают, что расстояние до метро составляет минут 15, а в действительности нет прямой дороги, нужно идти обходным путём, что выходит по времени около 45 минут. При детальном изучении ситуации неподходящие Вам варианты отсеиваются.

Когда ваше решение станет окончательным, можно приступать к бронированию новостройки. Процесс бронирования и покупки лучше осуществлять с агентом. Агент лучше разбирается в застройщиках, договорах ДДУ, переуступках права и других юридических аспектах, поэтому его присутствие будет не лишним.

Во всех фирмах условия бронирования и покупки разные, я, как риэлтор, на всех этапах сопровождаю своего покупателя.
Стоимость услуг риэлтора при выборе новостройки.
При выборе новостройки услуги агента абсолютно бесплатны, агенту платит застройщик небольшой процент с продажи.

Новостройку вы получаете по ценам застройщика. Более того, если у застройщика в настоящий момент проходят акции или скидки, то вы также их получаете.

В каталоге указан адрес: г. Санкт-Петербург, Невский пр. дом 11. Это адрес офиса НмаркетПро – системы бронирования новостроек. Система бронирования новостроек НМаркетПро не сотрудничает с физическими лицами. Забронировать квартиру можно через агента по новостройкам.

Если вы решились забронировать или купить квартиру без брони через электронный каталог НмаркетПро, то вот мой контактный телефон: 8 911 756 39 03. Я сделаю всё возможное, чтобы подобрать Вам в вашем ценовом диапазоне лучшую новостройку.

Покупка новостройки для иногородних. Новостройку можно забронировать дистанционно через агента. Для чего накладывается бронь? Чтобы квартира не ушла с рынка.

Застройщики бронируют квартиры в новостройках на срок от недели до месяца. Для этого вам застройщик высылает залоговое соглашение, которое вы подписываете.

Затем Вы оплачиваете бронь, для этого застройщик предоставляет Вам необходимые реквизиты. После оплаты брони квартира числится за вами до сделки.

После этого застройщик приглашает Вас в свой офис для подписания основного договора, для чего назначает дату и время. На сделку лучше приехать покупателю с агентом и подписать договор.

Если Вы – иногородние жители и не можете приехать сами, то можете доверить это родственникам (доверенным лицам), они могут подписать за вас ДДУ по нотариальной доверенности.

Хотя я – сторонник того, чтобы на сделку приезжал покупатель и сам подписывал договор.

Желаю удачи! Галина Черкис

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Покупаете свою первую квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция от портала KVARTIRAzaMKAD.ru поможет вам сделать правильный выбор и не допустить ошибок.

Об этом не трубят на всех углах. Но важно понимать: покупка новостройки – это вовсе не покупка квартиры. Почему? Да просто потому, что этой квартиры еще не существует.

Покупка новостройки (в том случае, если дом еще не введен в эксплуатацию) – это и не купля-продажа вовсе, а инвестирование. А инвестирование – всегда рисковый процесс.

И понять это лучше до того, как вы решились на покупку новостройки.

Для удобства мы собрали некоторые юридические отличия покупки новостройки от покупки квартиры на вторичном рынке.

Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке

Кстати, хотя новостройки по договорам участия в долевом строительстве реализуют более 10 лет, правовые детали процесса до сих пор вызывают вопросы покупателей.

Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления корпорации «Баркли» рассказывает, что самым частым заблуждением, с которым им приходится сталкиваться, это то, что покупатель новостройки считает, что становится ее собственником в момент заключения ДДУ.

«Хотя мы всегда объясняем клиентам, что при заключении ДДУ возникает право требования к Застройщику по передаче квартиры после окончания строительства.

Уже после окончания строительства, многоквартирный дом вводится застройщиком в эксплуатацию и получается разрешение на ввод. После ввода в эксплуатацию застройщик подписывает с клиентом «Передаточный акт о передаче готовой квартиры».

И уже на основании ДДУ и передаточного акта в Росреестре оформляется право собственности клиента на квартиру».

Кстати, по словам г-на Красавина, у клиентов часто возникают вопросы и касаемо самого слово «дольщик».

Некоторые ассоциируют его не с участником долевого строительства, а с лицом, которое имеет право на долю в строящемся доме. То есть, они полагают, что приобретают не квартиру, а долю в доме.

Ну, а теперь после затянувшегося вступления – наша пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Шаг первый – поиск новостройки

Стратегия поиска подходящей новостройки может быть разной, в зависимости от ваших целей. Если вы ищите объект для инвестирования (с последующей продажей), то вам важно приобрести новостройку на самом раннем этапе строительства, чтобы ей было куда расти в цене, и чтобы у вас было время продать купленную новостройку еще до этапа оформления права собственности.

Правда, сейчас таких сделок становится все меньше и меньше. С одной стороны, существует некоторая настороженность – люди бояться незавершенных проектов на начальных стадиях. С другой стороны, сами застройщики откладывают старт продаж, чтобы реализовывать квартиры по максимально высокой цене.

Как действовать тем, кто хочет «поймать» новостройку на старте продаж? Постоянный мониторинг предложений отнимает много времени и сил. Но можно обратить внимание на строящиеся жилые комплексы: в них постоянно открываются продажи в новых очередях.

Можно даже оставить заявку, чтобы вас об этом оповестили.

Инвестирование с целью сдачи в аренду. Традиционно считалось, что сдача недвижимости в аренду в столичном регионе – бизнес неприбыльный. Положить деньги, равные стоимости квартиры, в банк и — можно получать гораздо больший доход.

Да, бизнес неприбыльный, но – надежный. К тому же, сегодня, даже в условиях «проседания» рынка аренды, рентабельность его в Подмосковье возрастает (из-за снижения цен собственно на квартиры). Как выбирать новостройку для последующей сдачи в аренду? Прежде всего, советуем отказаться от однокомнатных квартир и студий.

Сегодня многим аренда отдельной квартиры не по карману. Квартиру предпочитают снимать с партнерами. А для этого нужно хотя бы две комнаты. Кстати, по данным портала «Мир Квартир» стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир в Московской области выросла (+3.2% и +4.8% соответственно), тогда как однокомнатные квартиры практически «стоят» (+0.4%).

Далее, выбирайте объект точечной застройки: в большом жилом комплексе вам надо будет конкурировать за потенциального арендатора с другими инвесторами.

И лучше выбирать новостройку с отделкой. В итоге, получится дешевле и быстрее.

Изменение целей покупки новостройки, данные Est-a-Tet

Покупка квартиры «для себя». Здесь возможны варианты. Очень часто квартиру ищут в определенной локации (близко к родителям, работе, даче). В этом случае посмотреть и сравнить несколько предложений не составляет труда.

Но также часто бывает, что место не имеет решающего значения при покупке новостройки. Тогда мы советуем сначала подумать не о квартире, а о застройщике. Надежном, обеспечивающим высокое качество строительства и комфортную жилую среду.

Кстати, после того, как «теоретический» выбор сделан – посмотрите на реальную стройплощадку. Сравнив несколько новостроек, вы поймете, на что надо обращать внимание.

Насколько интенсивно ведутся работы, как организован показ, как встречают потенциальных клиентов.

Кстати, не забудьте поинтересоваться и различными сопутствующими платежами, которые у некоторых застройщиков, в сумме, могут приближаться к ста тысячам. После этого – делайте свои выводы.

Шаг второй – выбор квартиры

Вопросы вызывает все – какую квартиру выбрать по оснащению (иногда это можно сделать в рамках одного проекта). И вообще – какую квартиру выбрать (в доме, которого еще нет, сориентироваться не всегда просто).

Итак, квартиры бывают с открытой (свободной) и с закрытой планировкой. Последние предлагаются в вариантах «с отделкой» и «без отделки». Так же сейчас набирает обороты новый тренд – квартиры частичной меблировкой.

Квартиры с открытой планировкой были популярны в первом десятилетии нулевых. Когда возможность самому планировать внутреннее пространство была большим преимуществом.

Сегодня все больше покупателей склонны к готовым решением, как в планировке, так в отделке и дизайне.

Кроме того, купив новостройку с отделкой (а уж тем более – с кухней), вы сможете переехать сразу после получения ключей (ремонт своими силами растягивается на 3-6 месяцев).

Понятно, что цена отделки и мебели заложена в цену квадратного метра. Это может быть выгодно по следующим причинам. Первое, позволяет избежать труднопрогнозируемых расходов в будущем. Второе, включить эти расходы в ипотечные платежи (для тех, кто покупает новостройку с привлечение ипотечного кредита).

Хотя, например, девелоперы, предлагающие квартиры с открытой планировкой, имеют свои аргументы. Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит: «Широко распространено мнение, что квартира со свободной планировкой потребует больших затрат на ремонт, так как придётся самостоятельно возводить стены и перегородки.

Однако не стоит забывать, что приобретая квартиру с закрытой планировкой, клиент всё равно платит за внутренние стены, их стоимость входит в общую стоимость квартиры. Особенно невыгодна такая покупка людям, желающим создать в доме авторский интерьер в полном соответствии со своими индивидуальными предпочтениями, для чего и потребуется перепланировка помещений.

Сначала придётся заплатить за уже имеющиеся стены, потом за их снос, а потом за новое возведение».

Что касается выбора квартиры в доме, то главных факторов «всего» два – стороны света и этаж. Лучше избегать квартир с окнами на север, постараться, чтобы в квартире окна не выходили только на юг. А вот с этажами – все не так просто.

Есть аксиома, что чем выше этаж, тем красивее вид открывается. Но это – не всегда так. Иногда с верхнего этажа видно кладбище, промзона или свалка, которые незаметны с нижних этажей. Плюсы и минусы разных этажей собраны в таблицу.

Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК

Источник: «Метриум Групп»

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева говорит, что до сих пор существует миф о том, что последний этаж дешевле.

Это вовсе не так: предложения «на высоте» отличает преимущество в виде отличных видовых характеристик, а минусы, характерные для ряда предложений в старом в фонде, не относятся к новостройкам.

Еще один миф, что в квартирах, расположенных рядом с лифтом, более шумно, а торцевые варианты хуже остальных.

А Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления БАРКЛИ, говорит, что при выборе квартиры люди путают апартаменты с квартирами-студиями.

Но если раньше покупатели считали, что студия – это квартира, которая состоит из одной, большой просторной комнаты с высокими потолками, то теперь считают апартаментами все, где отсутствуют межкомнатные перегородки.

Клиенты, напуганные историями с апартаментами, считают, что не смогут потом прописаться, устроить детей в сад или школу, если приобретут в собственность так называемые евро-однушки.

Шаг третий – сбор необходимой суммы

Впрочем, выделять поиск финансирования покупки квартиры в новостройке именно в «третий шаг», не совсем корректно. Этот вопрос, которым озадачиваются практически на всех этапах. Просто именно сейчас самое время сверить свои желания и возможности.

Иногда бывает, что именно возможность получить выгодную ипотеку, например, без первоначального взноса или с удобной схемой рассрочки заставляют остановить выбор на квартире в той или иной новостройке. Кстати, рассрочка пригодится тем, кто продает имеющуюся квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке.

Татьяна Подкидышева рассказывает, что до сих пор встречаются клиенты, которые уверены, что с процентами бывает только ипотека. А рассрочка – всегда без процентов. На самом деле, рассрочка отличается от ипотеки не наличием процентов, а тем, кто является кредитором – банк или застройщик.

Немало заблуждений связано и с самой ипотекой.

Роман Строилов уверяет, что сегодня не все покупатели квартир понимают разницу между правом собственности и залогом, ошибочно полагая, что, если брать квартиру в ипотеку, то она будет принадлежать банку до тех пор, пока заёмщик полностью не выплатит кредит. На самом деле весь кредитный период квартира находится у банка не в собственности, а в залоге.

Залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Банк не имеет прав на владение и пользование имуществом. Заложенное имущество находится в пользовании должника на весь срок кредитования.

Шаг четвертый – заключение договора

Существует всего два документа, которые максимально защищают права покупателя квартиры в новостройке.

Это Договор долевого участия (ДДУ), который заключается, если вы приобретаете квартиру непосредственно у застройщика (или через аккредитованное агентство недвижимости) и Договор переуступки прав требования, который заключается, если вы покупаете новостройку у частного лица, инвестировавшего на более раннем этапе строительства или у соинвестора застройщика (например, владельца земли, который получает плату за нее в «натуральном виде», квартирами).

Все остальные виды договоров – например, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – незаконны. Впрочем, 12 мая 2016 г. вступил в силу Закон №139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за привлечение средств в обход долевого участия.

Правда, все это справедливо только для покупки квартиры. При приобретении апартаментов с вами могут заключить и предварительный договор купли-продажи. Разумеется, такая покупка оказывается менее защищенной.

Но даже, сам факт заключения ДДУ – это не повод терять бдительность. Обратите внимание на следующие моменты. Каковы сроки сдачи дома (насколько отличается написанное в договоре от того, что вам обещали устно), какие штрафы полагаются за несвоевременную сдачу дома.

Какая площадь квартиры зафиксирована в ДДУ и в сколько вы должны доплачивать, если по факту площадь окажется больше или сколько застройщик должен возвращать, если площадь окажется меньше. Возможно, предусмотрены естественные погрешности, которые вам не будут компенсировать.

Каковы условия приемки квартиры. Нет ли штрафов за то, что вы не явитесь на получение ключей в срок.

Так же обратите внимание на условия расторжения ДДУ.

О том, как проверять и на что обращать внимание в документах застройщика, читайте здесь.

Шаг пятый – оплата

Согласно Закону №214-ФЗ оплата по договору долевого участия возможна только после регистрации его в Россреестре. Чтобы соблюсти закон и не оказаться перед необходимостью расторгать договор из-за его неоплаты, большинство застройщиков сейчас практикует оплату через аккредитив.

То есть такой счет в банке, на котором переведенный вами деньги будут лежать до тех пор, пока получатель денежных средств. Вы переводите на этот счет деньги после подписания ДДУ, а застройщик получает их после регистрации ДДУ в Росреестре.

На этом наша пошаговая инструкция заканчивается покупки новостройки заканчивается. О том, как принимать квартиру в новостройке и оформлять ее в собственность – читайте в других статьях.

Как купить жилье в новостройке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры у застройщика – самый популярный способ приобрести жилье в Петербурге. Однако популярный не значит простой. Рассказываем, какие круги ада придется пройти покупателю, который возьмется искать новостройку самостоятельно.

Красивые картинки в буклетах и заманчивые лозунги в рекламе есть у большинства застройщиков. Но смотреть надо не на них, а в документы компании. Начните с сайта застройщика или жилого комплекса.

На нем должны присутствовать фотографии со стройки, а еще лучше — видеотрансляция.

Ищите на сайте следующие документы

Устав застройщика
Свидетельство о регистрации
Свидетельство о постановке на налоговый учет. Его можно проверить по номеру на сайте налоговой инспекции.
Выписка ЕГРЮЛ
Разрешение на строительство ЖК. Его выдает государство. Возводить жилье без этого документа нельзя.
Проектную декларацию. Ее составляет застройщик на старте проекта. В ней прописывают, какие дома компания уже построила, источники финансирования нового ЖК, а также его название, адрес, сроки строительства и другие подробности.

В пункте «Финансовые риски» проектной декларации должен быть прописан источник оплаты стройки.

Лучше выбрать застройщика, который получил проектное финансирование (кредит) в банке.

Почитайте о застройщике все, что найдете в интернете. Если у компании есть долгострои и армия недовольных дольщиков, об этом обязательно где-то написано. Найдите группы жильцов в соцсетях, посмотрите, на что жалуются. Проблемы с сантехникой? Запаркованный двор? Сломанный лифт? Примите к сведению. А лучше съездите и сами посмотрите на сданные застройщиком дома.
Запросите у застройщика проект ДДУ и договор страхования на проект. Оригиналы можно изучить в офисе компании, а копии забрать домой. Оба документа покажите юристу, который укажет на шероховатости. После вердикта профессионала принимайте решение, подходит ли застройщик.

2. Выбор ЖК и квартиры

ЖК «Геометрия»

В первую очередь, обратите внимание на срок сдачи ЖК. Квартиры на начальных этапах строительства стоят сильно дешевле. Но в этом случае вы покупаете жилье, которое пока существует лишь на бумаге. Строить дом могут от 7 месяцев до 2,5 лет в зависимости от материалов и технологии. Даже если эти сроки вас устраивают, помните, застройщик может сдвинуть сдачу дома по разным причинам.

Если покупаете жилье в одной из первых очередей большого ЖК, будьте готовые пару лет жить на стройплощадке. Территорию возле дома начнут благоустраивать только после завершения строительства всего ЖК целиком.

Застройщик может дать скидку при оплате полной стоимости квартиры или покупке в ипотеку. Главное о ней попросить.

На встрече с застройщиком попросите показать весь ассортимент квартир. Одна и та же планировка может оказаться дешевле этажом ниже или с окнами во двор.

Ранее мы советовали отдать договор долевого участия на проверку юристу. Когда вы окончательно определились с ЖК и застройщиком, упражнение лучше повторить для собственного спокойствия. Снова привлеките специалиста, проверьте каждую запятую. Если какие-то пункты в договоре вас не устраивают, обсудите их с застройщиком. Подробнее о том, на что обратить внимание в ДДУ, мы писали здесь.

После заключения ДДУ его нужно зарегистрировать в Росреестре. Это нужно, чтобы вашу квартиру нельзя было продать повторно. Скорее всего, зарегистрирует договор застройщик, вам нужно только оформить на него у нотариуса разовую доверенность и оплатить пошлину. Можете сами отправиться в Росреестр вместе с представителем застройщика, если у вас много свободного времени.

4. Оплата

Оплатить жилье можно с помощью ипотеки, рассрочки или внести всю сумму сразу. О вариантах рассрочки расскажут в офисе застройщика на первой же встрече. Ипотеку предложат взять у банка-партнера застройщика.

Скорее всего, выбирать банк и подавать документы придется самостоятельно. Лучше оставить заявку сразу в нескольких банках, чтобы увеличить шансы на кредит. Подробнее о том, как это сделать, рассказываем здесь.

Для оплаты полной стоимости можно завести специальный счет, который называется «аккредитив». Банк сохранит на нем деньги до регистрации ДДУ, и только после этого переведет их застройщику. Прямой перевод со счета покупателя застройщику сейчас почти не практикуется.

5. Приемка квартиры и получение ключей

Все недочеты во время первого осмотра записывайте в блокнот, чтобы на его основе составить дефектный акт. По этому документу застройщик устранит недочеты или выплатит компенсацию.

Если недоделки очень серьезные (отсутствуют окна или двери, дыры в стенах, нет воды или электричества), акт приема-передачи лучше не подписывать.

Попросите застройщика устранить неполадки, а затем снова приходите принимать квартиру.

6. Регистрация прав собственности

Если застройщик устранил неполадки, акт приема-передачи вы подписали, ключи получили, дому присвоен адрес, значит, пора регистрировать право собственности на жилье. Это можно сделать очно, по почте, через курьера или онлайн. Как это сделать и какие нужны документы, рассказываем в статье по ссылке.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку: пошаговая инструкция

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Выбор и приобретение недвижимости — дело непростое. Разбираемся, как купить квартиру в новостройке в ипотеку и не пожалеть.

Как выбрать квартиру в новостройке

Банально, но факт: перед покупкой квартиры ее надо выбрать. Как это сделать? Ниже — важные пункты, которые помогут вам выбрать квартиру в новостройке.

Проверьте застройщика

Надежный застройщик — залог того, что дом построят качественно и сдадут в срок. Поищите информацию о компании, которая возводит дом, в интернете. Застройщики, которые дорожат своей репутацией, как правило, ничего не утаивают от покупателей и размещают подробную информацию о себе и о своих строящихся домах.

Уточните стоимость

Цена недвижимости — пожалуй, главный фактор, на который обращают внимание покупатели. Изучите рынок. Для этого не обязательно быть экспертом: воспользуйтесь сервисом анализа цен от Сбербанка. Сервис работает на основе данных из ипотечных сделок Сбербанка и поможет вам определиться с бюджетом и найти подходящий вариант.

Оцените расположение

Почти каждый день нам надо куда-нибудь ездить. Выбирайте дом с учетом времени на дорогу к работе, учебе или другим местам, где вы часто бываете. Не забудьте также узнать, есть ли рядом с новостройкой магазины, парки, школы, аптеки и остановки общественного транспорта.

Выберете планировку и этаж

Планировка квартиры и этаж — еще один важный пункт при выборе квартиры. Думайте с перспективой на будущее.

Скорее всего, для молодой семьи однушка на последнем этаже с шикарным видом на город через пару лет будет не так актуальна, как более просторная двушка на первых этажах. Разница в цене при этом будет не существенна, хотя переплатить за квартиру большей площади, конечно, придется.

Посмотрите своими глазами

Лучше один раз увидеть, чем сто раз прочитать отзывы на форумах. Если у вас есть пара-тройка вариантов квартир, но определиться пока сложно, отправляйтесь на место строительства.

Посмотрите, как идет стройка. Погуляйте рядом с домом. Вечером буднего дня прокатитесь с работы до потенциального дома на привычном вам виде транспорта. Такой тест-драйв поможет побороть сомнения и сделать правильный выбор.

Как купить квартиру в новостройке

Итак, вы определились с квартирой и домом (если нет — вернитесь к пунктам выше). Теперь настало время купить квартиру в новостройке в ипотеку. Разбираем по пунктам, как это сделать и что важно знать.

Выберите программу кредитования

Первая вещь — выбор программы кредитования. В данном случае все просто, ведь речь идет о покупке квартиры в новостройке.

Программа так и называется Покупка квартиры в новостройке. Ипотечная ставка колеблется от 6,5% до 10,7% годовых и зависит от срока кредитования, первоначального взноса и других вещей.

Сделайте предварительный расчет

Чтобы узнать примерную сумму ежемесячного платежа и подобрать срок кредита, воспользуйтесь ипотечным калькулятором Сбербанка. Расчеты предварительные, но для общего понимания картины — самое то.

Подайте заявку на ипотеку

Следующий шаг к покупке квартиры в новостройке в ипотеку — подача заявки в банк. Сделать это можно онлайн на ДомКлик, это бесплатно. В личном кабинете заполните анкету, следуя подсказкам программы.

Получите решение банка

Рассмотрение заявки занимает до 5 дней, большинство клиентов получают решение в день обращения.

Выберите квартиру

Если вы уже выбрали квартиру для покупки, пропустите этот пункт. Если нет, то на ее поиск и сбор документов у вас будет 90 дней с момента одобрения заявки.

Менеджер по ипотеке в личном кабинете ДомКлик пришлет вам персональную подборку предложений. Если не найдете подходящее — поищите варианты на ДомКлик. Или привлеките для этого профессионального риелтора.

Получите одобрение банка на покупку

Банк кредитует вашу покупку и проверяет информацию о квартире, чтобы исключить возможные риски. Собрать документы для покупки вам поможет менеджер Сбербанка, любой вопрос ему можно задать онлайн в чате, приезжать в офис банка не надо.

Если застройщик аккредитован Сбербанком (таких застройщиков большинство), из документов вам понадобится лишь договор долевого участия. Договор готовит застройщик, обычно на это уходит не более пары часов.

После одобрения сделки менеджер оформит и пришлет вам кредитный договор и финальный договор на приобретение квартиры. А также поможет подобрать услуги для удобного проведения сделки: страхование жизни и здоровья, сервис безопасных расчетов или электронную регистрацию.

Подпишите документы в банке

Следующий пункт — подписание документов и заключение сделки. Это единственная процедура, которая делается в офисе банка. Менеджер согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки.

Зарегистрируйте сделку

После совершения сделки нужно ее зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно воспользоваться услугой электронная регистрация.

Переезжайте в новую квартиру

Ура! Теперь все готово. А значит можно собирать вещи и готовиться к переезду в новую квартиру.

Сейчас читают

Как купить квартиру, если нет денег

Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

Была ли эта статья полезна?

Как купить новостройку у застройщика по ДДУ? Особенности процедуры покупки квартиры у застройщика | Двитекс

Порядок покупки новостройки у застройщика или агента застройщика имеют свои особенности, отличающие данную процедура на этапе строительства. Как и в любом процессе, покупка новостройки или покупка “вторички” имеют свои плюсы и минусы.

Оценить юридические риски покупки новостройки, а также понять алгоритм покупки недвижимости на этапе строительства у застройщика поможем настоящая пошаговая инструкция.

Кроме того, в настоящей инструкции мы отводим значительное место нюансам оформления покупки новостройки в ипотеку от застройщика, рассказываем об оформлении ипотеки по ДДУ по шагам.

Пошаговая инструкция “Процедура покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика без риэлтора”

Процесс покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки “вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции.

В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного алгоритма.

Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.

Шаг 1.Выбор квартиры и схемы покупки новостройки, а также проверка юридической чистоты застройщика и новостройки

Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Также при покупке квартиры в новостройке от застройщика покупатель должен знать основные схемы продажи новостроек. Самые распространенные варианты продажи квартир от застройщика:

Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки.

Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Данный вид договора жестко регулируется законодателем, тем самым защищая дольщика, как более слабую сторону сделки, от многочисленных рисков при покупке недвижимости на этапе строительства.

Шаг 2.Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости).

Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж.
Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки.

если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
если договор невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем.

Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства.

Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.).

То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства.

Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг.

В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора.

Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3.Предоставление документов на недвижимость банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств, «в ипотеку»)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита.

Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования.

Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Анализ проекта договора с застройщиком. Согласование условий сделки.

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции.

И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, ознакамливаемся с ними, выявляем возможные риски.

К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

полную стоимость объекта недвижимости и сумму иных платежей;
срок передачи объекта недвижимости (здесь также есть хитрости застройщиков с прописыванием нескольких сроков);
порядок расчетов между сторонами в случае уменьшения или увеличения площади помещения;
ограничения на уступку прав требования по договору;
гарантии качества, порядок предъявления претензий по качеству (по ДДУ эти вопросы урегулированы законом императивно, также по иным договорам эти вопросы урегулированы жестко законом о защите прав потребителей; однако для покупателей-юридических лиц при заключении не ДДУ важно урегулировать этот вопрос в договоре);
по договорам, не урегулированным жестко законом, также обратить внимание на порядок расторжения, возврата денежных средств, размер неустойки (особенно если вы юридическое лицо, а не потребитель).

В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).

доверенность на подписание договора, если подписывает договор представитель, проверить ее форму на соответствие закону и проверить нотариальную доверенность в реестре;
если для застройщика данная сделка является крупной, то решение уполномоченного органа застройщика об одобрении сделки;
если квартира реализуется по договору уступки и требуется согласие застройщика, то необходимо запросить письменное согласие на сделку.

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подписание договора с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6.Регистрация договора в Росреестре (если такая регистрация требуется)

Регистрация в Росреестре требуется при заключении ДДУ или договора уступки по ДДУ. Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре). Также дольщик предоставляет при подписании заявления следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной подобный документ);
нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом;
при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных — документы, удостоверяющие полномочия законного представителя;
договор залога права требования (требуются в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права требования).

На регистрацию также предоставляются договоры (по 1 экз. для каждой стороны + 1 экз.

для Росреестра), заявление о регистрации договора (подписывается застройщиком (цедентом, если заключается договор уступки) и участником строительства в Росреестре или МФЦ), квитанция об оплате пошлины, учредительные документы застройщика.

Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

При регистрации последующих ДДУ застройщик предоставляет подтверждение обязательного отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Дольщик может проверить перечисление застройщиком денежных средств в счет отчисления по ДДУ на сайте фонда.

лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации ДДУ на новостройку в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра. При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Срок государственной регистрации договора не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.

За регистрацию ДДУ необходимо оплатить госпошлину в бюджет:
для физических лиц — 350 рублей;
для юридических лиц — 6000 рублей.

Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно.

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей.

Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора.

Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7.Оплата стоимости недвижимости по договору

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен).

Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства.

Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Шаг 8.Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилой недвижимости после подписания передаточного акта и вернуть налог из бюджета

Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!