Приобретение жилья – это одна из важнейших покупок для большинства людей. Но недвижимость также является и способом получения прибыли, например, при ее продаже. Стоимость жилья ежемесячно изменяется. Многие эксперты считают, что цены на недвижимость постоянно растут. Действительно ли, что за последнее время недвижимость в России только дорожала? Или наблюдались и спады на фоне экономических кризисов? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проконсультировались у экспертов.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла.
Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз.
На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса.
Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров.
Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России
Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.
Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:
Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов.
Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся.
Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.
Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:
Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.
То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.
Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен
Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию.
По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей.
Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.
Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.
Динамика цен в зависимости от региона
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»
Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.
Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.
Ценовая политика недвижимости по категориям
Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.
Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»
Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.
Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.
В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.
В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
«Гонка за недвижимостью»
Данные аналитического центра «Инком-Недвижимости»
О сокращении сроков экспозиции в 2020 году говорят и аналитики компании Est-a-Tet. По их расчетам, если в начале года квартиры на вторичном рынке продавались за месяц, то в конце года — за неделю-две. «Если говорить о постковидном периоде, то в это время рынок превратился в гонку за недвижимостью.
По некоторым лотам срок экспозиции сокращался до пяти — семи дней, а некоторые объекты уходили за пару часов, потому что рост цен опережал рынок, а фактический объем предложения сокращался», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По ее словам, сейчас, в феврале, на рынке вторичного жилья такой активности нет, что объяснимо и по большей части связано с сезонностью.
Средние сроки экспозиции вторичных квартир в Москве зимой 2021 года сопоставимы со средними значениями прошлых лет ( Elena N Ivanova/shutterstock)
Что уходило быстрее всего
Определяющим фактором сроков продажи жилья стала адекватная рынку цена, отсутствие юридических проблем и обременений и хорошая ликвидность. По данным «Миэль», самым востребованным товаром на вторичном рынке были наиболее доступные объекты — это одно- и двухкомнатные квартиры в старых границах Москвы стоимостью 8–10 млн руб. Именно среди таких лотов быстрее всего образовался дефицит.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры с хорошей локацией, в новых домах (кирпич, монолит), расположенные на средних этажах (4–15), рассказала Юлия Дымова из Est-a-Tet.
«Учитывая невысокие ставки по ипотеке, которые являются сегодня движущей силой рынка недвижимости, такие объекты пользуются наибольшим спросом и продаются первыми.
Но лидируют реновационные квартиры первой и второй очереди», — отметила эксперт.
Потенциальных покупателей всегда привлекают квартиры по незавышенной цене и с высокими качественными характеристиками — отличным состоянием дома и подъезда, свежим ремонтом, красивым видом из окна, с парковкой рядом с домом, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». «В периоды, когда спрос на рынке недвижимости находится на пике, такие лоты уходят из экспозиции порой за неделю», — добавил он.
Скидки
Сейчас вход на рынок вторичной недвижимости начинается от 7 млн руб. — по такой цене можно купить среднестатистическую квартиру в нетоповой локации. Собственники готовы идти на небольшой торг. Его размер зависит от класса объекта. Например, в стандарт-классе торг возможен в пределах 100–150 тыс. руб., уточнила Юлия Дымова.
Что продается с трудом
Сложнее всего продать переоцененные квартиры — когда цена не соответствует качеству. Это одна из основных причин, по которой недвижимость может экспонироваться на рынке месяцами, а иногда и годами.
По подсчетам «Инком-Недвижимости», в сегментах бизнес и элитном 95% объектов экспонируются по завышенным ценам. В категории двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета доля такого предложения составляет 70%.
Самый низкий процент лотов с завышенной ценой среди однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.
«Если продавец твердо решил продать (есть планы на деньги от продажи), но цену завысил, то примерно через три месяца, если покупатели отказываются именно из-за цены, он будет готов на скидку. Есть продавцы, готовые продать только за определенную цену. Им срочно не нужны деньги, у них нет на эту сумму планов», — пояснила главный аналитик ГК «Миэль».
Тормозить процесс продажи могут юридические аспекты, отмечает Юлия Дымова. Это изъяны в документах, несогласованные планировки, продажа по доверенности или квартиры, которые имели большое число собственников.
Продаже могут препятствовать характеристики квартиры — слишком маленькая кухня, совместный санузел, первый этаж и высокие коммунальные платежи. Дольше продаются многокомнатные квартиры и комнаты.
К примеру, многокомнатные лоты (три комнаты и более) традиционно меньше востребованы у покупателей, чем однушки и двушки.
По подсчетам аналитиков «Инкома», если средний срок экспозиции на вторичном рынке Старой Москвы сейчас равен 59 дням, то в сегменте многокомнатных квартир он вдвое больше — около четырех месяцев.
абаОаДаАаЖаИ баЛаИбаНаОаГаО аЖаИаЛбб аВ ааОбаКаВаЕ бббаАаНаОаВаИаЛаИ аИббаОбаИбаЕбаКаИаЙ баЕаКаОбаД | 06.04.21
- A
- A
- а аЕаКаОаМаЕаНаДаОаВаАб‚бŒ
- аŸаЕб‡аАб‚аАб‚бŒ
аžаКаОаЛаО 50 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ аПаОб‚б€аАб‚аИаЛаИ аВ аœаОбаКаВаЕ аНаА аПаЕб€аВаИб‡аНаОаМ аИ аВб‚аОб€аИб‡аНаОаМ б€б‹аНаКаАб… баЛаИб‚аНаОаГаО аЖаИаЛбŒб аВ аПаЕб€аВаОаМ аКаВаАб€б‚аАаЛаЕ 2021 аГаОаДаА, б‡б‚аО баВаЛбаЕб‚бб б€аЕаКаОб€аДаНб‹аМ аПаОаКаАаЗаАб‚аЕаЛаЕаМ баПб€аОбаА аНаА б€б‹аНаКаЕ аВб‹баОаКаОаБбŽаДаЖаЕб‚аНаОаЙ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ бб‚аОаЛаИб†б‹, баОаОаБб‰аИаЛаИ аЂааЁаЁ аВаО аВб‚аОб€аНаИаК аВ аМаЕаЖаДбƒаНаАб€аОаДаНаОаМ аАаГаЕаНб‚бб‚аВаЕ Savills.
ТЋа’ аПаЕб€аВб‹аЕ б‚б€аИ аМаЕббб†аА аГаОаДаА аВ баЛаИб‚аНаОаМ баЕаГаМаЕаНб‚аЕ аОаБб‰аАб ббƒаМаМаА баДаЕаЛаОаК баОбб‚аАаВаИаЛаА аОаКаОаЛаО 50 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ (баКаВаИаВаАаЛаЕаНб‚аНаО 655 аМаЛаН аДаОаЛаЛаАб€аОаВ), б‡б‚аО баВаЛбаЕб‚бб аАаБбаОаЛбŽб‚аНб‹аМ б€аЕаКаОб€аДаОаМ аКаВаАб€б‚аАаЛбŒаНаОаГаО аДаЕаНаЕаЖаНаОаГаО аОаБбŠаЕаМаА баПб€аОбаА аЗаА аВбаЕ аВб€аЕаМб аНаАаБаЛбŽаДаЕаНаИаЙТЛ, — аГаОаВаОб€аИб‚бб аВ баОаОаБб‰аЕаНаИаИ аАаГаЕаНб‚бб‚аВаА аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ.
а’ аГаОаДаОаВаОаМ аВб‹б€аАаЖаЕаНаИаИ аБбŽаДаЖаЕб‚ баДаЕаЛаОаК аЗаА аПаЕб€аВб‹аЙ аКаВаАб€б‚аАаЛ аВб‹б€аОб аНаА 47% — аВ баНаВаАб€аЕ-аМаАб€б‚аЕ 2020 аГаОаДаА аОаН баОбб‚аАаВаЛбаЛ 34 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ.
а—аА аПаЕб€аВб‹аЕ б‚б€аИ аМаЕббб†аА 2021 аГаОаДаА аБб‹аЛаО аЗаАаКаЛбŽб‡аЕаНаО 363 баДаЕаЛаКаИ б баЛаИб‚аНб‹аМ аЖаИаЛбŒаЕаМ, б‡б‚аО аНаА 34% аБаОаЛбŒбˆаЕ аПаОаКаАаЗаАб‚аЕаЛб аЗаА аАаНаАаЛаОаГаИб‡аНб‹аЙ аПаЕб€аИаОаД аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА аИ аНаА 20% аБаОаЛбŒбˆаЕ, б‡аЕаМ аВ 2019 аГаОаДбƒ.
ааНаАаЛаИб‚аИаКаИ Savills бƒб‡аИб‚б‹аВаАаЛаИ аВб‹баОаКаОаБбŽаДаЖаЕб‚аНбƒбŽ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ бб‚аОаИаМаОбб‚бŒбŽ аОб‚ 1 аМаЛаН аДаОаЛаЛаАб€аОаВ.
аŸаО аИб… аПаОаДбб‡аЕб‚аАаМ, бб€аЕаДаНбб бб‚аОаИаМаОбб‚бŒ аПб€аОаДаАаНаНаОаЙ баЛаИб‚аНаОаЙ аКаВаАб€б‚аИб€б‹ аПаО аИб‚аОаГаАаМ аМаАб€б‚аА аЗаА аГаОаД бƒаВаЕаЛаИб‡аИаЛаАббŒ аНаА 8% аИ баОбб‚аАаВаИаЛаА 134 аМаЛаН б€бƒаБаЛаЕаЙ (1,8 аМаЛаН аДаОаЛаЛаАб€аОаВ).
а‘аОаЛаЕаЕ 40% аВбаЕб… аПб€аОаДаАаЖ аПб€аИб…аОаДаИб‚бб аНаА аЛаОб‚б‹ б б†аЕаНаОаЙ аОб‚ 700 б‚б‹б. аДаО 1 аМаЛаН б€бƒаБ. аЗаА аКаВаАаДб€аАб‚аНб‹аЙ аМаЕб‚б€.
аЃаПб€аАаВаЛббŽб‰аИаЙ аПаАб€б‚аНаЕб€ Savills аВ а аОббаИаИ а”аМаИб‚б€аИаЙ аЅаАаЛаИаН аОаБбŠббаНбаЕб‚ аАаКб‚аИаВаНбƒбŽ аДаИаНаАаМаИаКбƒ аПб€аОаДаАаЖ б€баДаОаМ баОаВаОаКбƒаПаНб‹б… б„аАаКб‚аОб€аОаВ.
ТЋаŸаЕб€аВб‹аЙ аКаВаАб€б‚аАаЛ аВбаЕаГаДаА аВб‹бб‚бƒаПаАаЕб‚ баЕаЗаОаНаОаМ, аКаОаГаДаА аПаОбаВаЛбаЕб‚бб аПаОаНаИаМаАаНаИаЕ аПаО ТЋбаВаОаБаОаДаНб‹аМТЛ аБбŽаДаЖаЕб‚аАаМ.
аЃб‡аИб‚б‹аВаАб аОб‚аНаОбаИб‚аЕаЛбŒаНаО баЛаАаБб‹аЙ аИ аПб€аИ бб‚аОаМ аОб‚б‡аАбб‚аИ бб‚аАаБаИаЛаИаЗаИб€аОаВаАаНаНб‹аЙ б€бƒаБаЛбŒ аИ аПб€аОаДаОаЛаЖаАбŽб‰бƒбŽбб баИб‚бƒаАб†аИбŽ б аДаЕаПаОаЗаИб‚аАаМаИ, аМб‹ аВаИаДаИаМ, б‡б‚аО аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ аОбб‚аАаЕб‚бб аПб€аИаВаЛаЕаКаАб‚аЕаЛбŒаНб‹аМ аАаКб‚аИаВаОаМ аДаЛб аИаНаВаЕбб‚аИб†аИаЙТЛ, — аПб€аИаВаОаДбб‚бб аВ баОаОаБб‰аЕаНаИаИ аЕаГаО баЛаОаВаА.
а˜аНб„аОб€аМаАб†аИаОаНаНаОаЕ аАаГаЕаНб‚бб‚аВаО а аОббаИаИ аЂааЁаЁ
аœаАб‚аЕб€аИаАаЛб‹ аПаО б‚аЕаМаЕ
а˜аЗаОаБб€аАаЖаЕаНаИаЕ: rrr
Рейтинг районов Москвы по ценам на вторичное жилье: подорожали все без исключения
Вторичное жилье подорожало за год на 12,6% – такой вывод сделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на квартиры во всех районах Москвы и их динамику с марта прошлого года. В исследовании не участвовали квартиры элитного сегмента.
Подорожали не только новостройки, но и «вторичка». Мир Квартир
Самым дорогим в столице оказался район Хамовники, где средняя цена квадратного метра составила 505 124 рубля, а средняя цена квартиры – 51 302 655 рублей. За ним следуют Арбат с ценами 500 230 рублей за «квадрат» и 50 136 540 рублей за лот и Тверской район (498 620 руб./кв. м и 49 321 559 рублей).
Самые доступные в Москве, по данным портала, – районы ТАО: поселения Роговское (85 461 руб./кв. м и 4 549 288 рублей за средний лот), Кленовское (87 292 руб./кв. м и 4 385 848 рублей) и Киевский (91 552 руб./кв. м и 5 055 649 рублей).
Больше всего за год, с марта 2020 года по март нынешнего, квадратный метр жилья подорожал в районах Головинский (+20,1%), Кунцево (+19,8%), Измайлово Северное (+19,8%), Царицыно (+19,3%), Даниловский (+18,5%), Текстильщики (+18,5%), Нагатино-Садовники (+18,3%), Перово (+17,8%), Кузьминки (+17,7%) и Проспект Вернадского (+17,6%).
«Активному подорожанию в некоторых из этих районов способствовал переход сданных в эксплуатацию новостроек на вторичный рынок.
Новое жилье порой существенно дороже окружающей его старой застройки, – поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также почти все районы из «призовой» десятки первыми подверглись реновации.
Там жители оформили документы на новые квартиры и уже стали выставлять их на продажу, что также подняло среднюю цену».
Меньше всего поднялся в цене «квадрат» в Нагорном районе, он прибавил всего 1,8%. Также не намного выросли Ростокино (+2,2%), Печатники (+2,4%), Южнопортовый (+3%), Очаково-Матвеевское (+4,1%), Отрадное (+4,5%), Москворечье-Сабурово (+4,7%), Бибирево (+5%), Роговское (+5,1%) и Черемушки (+5,3%).
В среднем квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал с марта 2020 года на 12,6% и сейчас стоит 254 645 рублей. Среднее предложение – на 12,1%, до 14 821 303 рубля.
«Московская «вторичка» дорожает вслед за «первичкой»: собственники жилья, выставляя ценники на свои квартиры, равняются и на цены новостроек в своем районе, – отмечает Павел Луценко. – Кроме того, на вторичном рынке вырос спрос.
Во-первых, многие покупатели уже не могут «потянуть» новостройки, сильно поднявшиеся в цене за последний год, и переключают свой интерес на регулярный рынок.
Во-вторых, влияет и дефицит предложения на первичном рынке – уже не все могут найти на нем квартиры под свои потребности, и тоже обращают взгляд на «вторичку».
Цены на квартиры вторичного рынка в районах Москвы
- Источник: mirkvartir.ru
- Новостройки Москвы: в Новой Москве и Некрасовке цены выросли, в Ясенево и Лианозово упали
- С лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Вторичное жилье поставило рекорд
Словесные интервенции застройщиков о росте цен на рынке новостроек, вымывание доступного предложения и высокие ожидания от программы реновации стимулируют собственников вторичного жилья повышать цены даже в условиях падения спроса. Как следствие, стоимость жилья в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях достигла исторического максимума. Но уже весной ситуация может измениться.
В четвертом квартале 2019 года средняя стоимость вторичного жилья (без учета многокомнатных квартир, элитной недвижимости и корпусов, сданных за последние полтора года) в Москве составила 200,5 тыс. руб. за 1 кв.
м, в Санкт-Петербурге — 124,6 тыс. руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные ЦИАН. По сравнению с тем же периодом 2018 года показатели увеличились на 4,2% и 5% соответственно, став самыми высокими с 1991 года.
То же самое произошло в Подмосковье и Ленинградской области, где вторичная недвижимость за год подорожала на 5%, до 91,5 тыс. руб. и 64,1 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.
Аналитики ЦИАН добавляют, что по сравнению с докризисным периодом — началом 2014 года — жилье в Москве выросло в цене на 11%, в Санкт-Петербурге — на 21%.
Аналогичную тенденцию отмечают другие консультанты. По расчетам «Инком-Недвижимости», сейчас в Москве средняя стоимость составляет 211,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 2,7% превышает показатель начала года.
Руководитель отдела городской недвижимости НДВ Елена Мищенко говорит, что если в 2018 году купить однокомнатную квартиру площадью 32–35 кв. м на «Бабушкинской» можно было дешевле чем за 6 млн руб., то в 2019 году аналогичные предложения начинаются от 6,5 млн руб.
, то есть речь может идти о приросте до 20%. Ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова добавляет, что в Санкт-Петербурге вторичная недвижимость сейчас продается по цене 125,9 тыс. руб. за 1 кв. м, за год значение выросло на 10,3%.
«Мы ведем мониторинг рынка недвижимости более 20 лет, и такой цены еще не было»,— замечает она.
Резкий рост цен наблюдается на фоне незначительного снижения покупательского спроса: в Москве по итогам января—октября, по данным Росреестра, зарегистрировано на 3,2% меньше сделок купли-продажи, чем за тот же период прошлого года.
В «Миэль» указывают, что тенденция сохранилась: в ноябре число сделок сократилось на 10% относительно марта—апреля. «Но это вряд ли можно называть падением, скорее возвращением спроса на привычный уровень»,— считает управляющий директор компании Ирина Пешич.
В «Инком-Недвижимости» добавляют, что в июле спрос относительно аналогичного периода прошлого года снизился на 7%, в августе — на 12%, в сентябре — на 25%, а в октябре — на 30%. Хотя в Санкт-Петербурге аналогичная тенденция пока не прослеживается. По оценкам Ольги Романовой, с начала года количество сделок выросло на 4%.
«Петербург заметно популярнее у региональных покупателей, особенно из нефтеносных сибирских областей, и чем больше растут цены в Москве, тем больше регионалов присматривается к Петербургу»,— поясняет она.
В ЦИАН связывают увеличение стоимости вторичного жилья с ситуацией на рынке новостроек. Собственники квартир долгое время обращали внимание на поведение застройщиков и на информационный фон о росте цен из-за перехода на проектное финансирование.
Еще одним фактором в ЦИАН называют ажиотажный спрос на жилье, наблюдавшийся в предыдущие несколько лет.
Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома добавляет, что рост средней цены во многом скорректировался статистически: доля дорогих и малоликвидных лотов в общей структуре предложения заметно выросла.
Наиболее демократичные по стоимости объекты, наоборот, быстрее вымываются с рынка: если в аналогичный период прошлого года лоты дешевле 5 млн руб. формировали 5% предложения, то сейчас — 3%, категория от 5 млн руб. до 10 млн руб. сократилась с 38% до 35%.
Сергей Шлома отмечает, что, пользуясь дефицитом доступного предложения, многие продавцы подняли цены. Еще одной причиной эксперт называет программу реновации.
По его мнению, многие собственники начинают поднимать цены, рассчитывая, что в рамках программы качество облика районов изменится к лучшему.
Ирина Пешич предполагает, что к концу весны — началу лета цены на вторичную недвижимость все же снизятся.
Александра Мерцалова
Что происходило с ценами на московские квартиры с 2000 до 2020 год? Показываю на реальных примерах
Для тех, кого мучает ностальгия и кто хочет понять, что же случилось со столичным рынком недвижимости жилья за 21 год.
Я взял три примера, которыми занимался сам лично. Поэтому все цены продажи – самые что ни на есть реальные. Хотя в ДКП в последней квартиры цена была 990 000 рублей ????
Внимание! Ограничения и условия
➣Не учитываются возможные проблемы, связанные с юридической чистотой квартиры и условиями продажи (альтернативы).
➣ Аналог – по расположению, площади, типу дома и – по возможности – физическому состоянию квартиру.
Аналог != точное совпадение.
➣ Курс доллара – взятый на 24/10/20 минимальный курс, по которому можно купить доллары обычному человеку в банках Москвы.
➣ Все мои допущения про цену основаны на том, что я видел в 2000 году и на моем понимания ценообразования не жилую недвижимость. Спорить с этим бесполезно. Не потому что я прав, а потому что спорить не о чем. Я могу ошибаться, но у вас в данном конкретном случае нет другого источника информации по проданным 21 год назад объектам.
2 комнатная квартиры м Краснопресненская
5 этажный кирпичный дом 45 кв. м., комнаты 14 и 8 кв.м., кухня ок. 6 кв. м.
Цена продажи в 2000 году – 32 500 долларов США.
Сегодня подобная квартира – https://www.cian.ru/sale/flat/239769648/
Состояние почти один в один Это почти чудо. ????
Источник — https://www.cian.ru/sale/flat/239769648/
Источник — https://www.cian.ru/sale/flat/239769648/
Так что делаем символическую скидку от цены в 100 000 рублей.
Получаем цену продажи – 11 250 000 рублей
Берем курс продажи в Москве на 24.10.20 – 76,6 рубля за доллар.
Цена квартиры: 11 250 000 / 76,6 = 146 867 долларов США
Рост цены – в 146 867 / 32 500 = 4, 52 раза
1 комнатная квартиры, м. Петровско-Разумовская
9 этажный панельный дом, общая площадь 32, 5 кв. м, комната 16 кв. м., кухня 6.5 кв.м.
Цена продажи в 2000 году – 15 500 долларов США.
Аналог этой квартиры в наши дни — https://www.cian.ru/sale/flat/241015017/
Источник – https://www.cian.ru/sale/flat/241015017/
Источник – https://www.cian.ru/sale/flat/241015017/
С учетом, что в нынешнем аналоге состояние (по фото) лучше, чем было в 2000 году, то рекламную цену оставим без изменений и приравняем ее к цене продажи.
Получаем цену продажи 7 550 000 / 76.6 = 98 564 доллара США.
Цена квартиры выросла в 98 564/15 500 = 6,34 раза
4 комнатная квартира, м. Цветной бульвар
2 этаж/ 4 этажного дома 1908 года постройки. Общая площадь 90 кв.м., жилая ок 60 кв. м., кухня 10 кв. м.
Цена продажи в 2000 году – 60 500 долларов.
Здесь все будет очень приближенно. Квартиры-аналога в данный момент нет
Ориентировался на эту квартиру — https://www.cian.ru/sale/flat/222527554/
Источник — https://www.cian.ru/sale/flat/222527554/
Источник — https://www.cian.ru/sale/flat/222527554/
- С учетом, что это 1 этаж, но состояние похожее, я принимаю стоимость 1 кв. м — 412 500 рублей (+10% к цене квартиры аналога)
- Цена квартиры 412 500 Х 90 / 76,6 = 484 660 долларов США.
- Рост цены квартиры за 21 год составил 484 660 / 60 500 = 8 раз.
Заключение
- НИКАКИХ ВЫВОДОВ ДЕЛАТЬ НЕ НАДО!
- ЭТО НЕ ПРИЗЫВ КУДА-ЛИБО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ!
- Все эти выкладки условны и сделаны мною исключительно для развлечения.
И для понимания: что случилось с рынком квартир в столице за 21 год.
И какую доходность получили бы покупатели если бы в 2000 году купили эти квартиры, ничего в них не меняли, не жили и не сдавали их в наем.
P.S.
Кто в курсе роста цен на акции за этот период – пишите в х — добавлю в качестве сравнения с доходностью вложений в эти конкретные квартиры.
- *******************************************
- Другие интересные статьи:
- ???? Продаем квартиру без риэлтора. Работа с жадностью
- ???? Почему правило «Порядок важнее сиюминутной выгоды» – лучшее правило продажи квартиры
Когда прекратится рост стоимости квартир? — Офлайн на vc.ru
Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.
Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.
Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат
Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?
Фактор № 1. Повышение спроса
Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.
Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.
Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?
Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.
По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.
Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ
Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.
Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года
Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.
Как такое могло произойти?
На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.
Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.
Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.
В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).
На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.
Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.
Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ
Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!
Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.
Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.
А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.
Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.
Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках
Квартиры действительно разлетаются.
На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.
Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.
Причина № 2. Снижение объема предложения
На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.
Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году
Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.
Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.
Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год
Вполне наглядная картина.
Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?
В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.
По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.
Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.
Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.
Фактор № 3. Повышение расходов на строительство
Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.
Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.
Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.
Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.
Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту
В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.
Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.
Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.
В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.
Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве
В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.
Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.
Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик
Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.
Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?
Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.
И вот здесь произошли мистические изменения.
Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.
Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.
Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.
С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.
Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли
Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.
Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.
Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.
С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.
Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.
Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru
Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.
Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.
Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.
Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?
При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru