По данным Росреестра, в 2016 г. россияне в 1,5 раза чаще стали оспаривать кадастровую стоимость недвижимости через суд. Об этом Накануне.RU рассказали в пресс-службе Федеральной службы государственной регистрации.
Всего в территориальные комиссии при Росреестре за 9 месяцев 2016 г. поступило более 29 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 59,9 тыс. объектов недвижимости.
Основную часть составили земельные участки – более 87%.
По мнению специалистов Росреестра, подобная динамика свидетельствует о несовершенстве действующей системы кадастровой оценки и ее возрастающем социальном значении.
«Решение о пересмотре кадастровой стоимости принято в отношении 46,9% заявителей. Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 28,5% (на 595 млрд рублей)», — сообщили в ведомстве.
Эксперты также напомнили, что Росреестр лишь участвует в исправлении кадастровой стоимости, но не проводит оценку объектов недвижимости. Оспорить ее результаты собственники могут в суде или в специальных комиссиях, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.
Стоит отметить, что закон «О государственной кадастровой оценке«, подписанный президентом РФ в июле этого года, вступит в полную силу 1 января 2017 г.
В новом году владельцам любого вида недвижимости придется оплачивать налог на собственность исходя из кадастровой цены объекта, размер которой увеличится.
Новая мера вызвала бурную реакцию общественности, а главы субъектов попросили внимательно отнестись к вопросу переоценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
Ранее Накануне.RU сообщало, что губернатор Челябинской области Борис Дубровский в своем поручении министру имущества региона Алексею Бобракову подчеркнул: кадастровая оценка должна быть обоснована и справедлива.
«Мы не должны допустить необоснованного роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, оценка должна соответствовать их рыночной стоимости», – отметил он.
Информационная служба Накануне.RU
Кс разрешил муниципалитетам оспаривать в суде кадастровую оценку частных земель // если их стоимость была существенно снижена
Органы местного самоуправления (МСУ) вправе оспаривать в суде кадастровую оценку земель в частной собственности, решил Конституционный суд (КС). Этого добивалась администрация Братска, считавшая, что запрет на это (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности) нарушает право муниципалитетов на судебную защиту. КС признал норму частично не соответствующей Конституции, но уточнил, что это касается случаев, когда стоимость земель была «существенно» занижена, так как это может повлиять на размер налоговых доходов местного бюджета. При этом критериев существенного снижения КС не дал.
Власти Братска добивались пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ОАО «Группа Илим». Он был оценен в 7 млрд руб.
, но комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости снизила ее почти в 15 раз после обращения компании. Результаты пересмотра местная администрация оспорила в суде. Суды, сославшись на ч. 1 ст. 24.
18 Закона об оценочной деятельности, решили, что у заявителей нет права подавать подобные иски, так как земля находилась в частной собственности.
По мнению администрации города, подход судов не соответствует ст. 133 Конституции о праве местного самоуправления на судебную защиту. Власти обращали внимание, что кадастровая стоимость земель «Группы Илим» в результате пересмотра была занижена, а новый пересмотр позволил бы администрации повлиять на размер налоговой базы по земельному налогу (см. здесь).
Порядок пересмотра кадастровой стоимости земельного участка должен быть ограничен законом, признал КС. В противном случае размер стоимости и основанные на ней база по земельному налогу всегда были бы неокончательными.
Оспариваемая норма призвана сбалансировать интересы публичных властей и налогоплательщиков. Но если бы муниципалитеты могли оспаривать любое решение по определению кадастровой стоимости, это соотношение было бы нарушено.
Поэтому в качестве общего правила, гарантирующего интересы граждан и юридических лиц, спорное положение не противоречит Конституции, считает КС.
Вместе с тем многократное снижение стоимости участка может уменьшить налоговые доходы муниципалитета.
Оспариваемую норму КС признал не соответствующей Конституции в той мере, в которой она не дает местным властям обратиться в суд в таких случаях.
У органа МСУ в такой ситуации есть интерес по оспариванию решения комиссии, а исключение возможности обратиться в суд несоразмерно ограничивает права муниципалитетов. Законодателю КС предписал внести в Закон соответствующие изменения.
КС также отметил, что оспариваемая норма не дает муниципалитету возможности полноценно обосновать свою позицию перед комиссией.
В частности, Закон об оценочной деятельности предусматривает, что комиссия рассматривает заявления о пересмотре кадастровой стоимости в течение месяца.
Однако в нем нет положений, разрешающих, например, продление этого срока для того, чтобы орган МСУ представил свои документы в комиссию.
Вопрос о праве муниципалитетов оспаривать оценку земель в частной собственности рассматривал в феврале 2014 года Высший арбитражный суд (ВАС). Тогда администрация Красноярска не согласилась с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земли под Красноярским алюминиевым заводом.
Власти региона оценили участок в 4,5 млрд руб., а комиссия снизила стоимость до 1,066 млрд руб. Суды властям Красноярска отказали, сославшись на отсутствие права оспаривать решение комиссии и на соблюдение ею всех процедурных требований.
Однако ВАС отправил дело на новое рассмотрение, фактически согласившись с тем, что муниципальное образование имеет интерес в рассмотрении таких споров (см. здесь).
—
Гульнара Исмагилова, Закон.ру
Как оспорить кадастровую оценку жилья: инструкция EG.RU
Pxhere.com / Источник: Вторичное жилье в Москве
Проверьте, не слишком ли большой налог на недвижимость вы платите.
Все больше вопросов у россиян вызывает уплата налога на недвижимость, который привязан к кадастровой стоимости жилья. Эта стоимость согласно закону должна быть равна рыночной и обновляться раз в год. Порядок установки кадастровой оценки регулируется статьей 403 Налогового кодекса России.
Но не слишком ли много мы платим? Налог на недвижимость идет в местные бюджеты, и именно местные власти заказывают «независимую» оценку. Здесь вполне возможен конфликт интересов, и владельцам жилья необходимо держать руку на пульсе ситуации.
Подчеркнем, что здесь и далее мы говорим только про жилое недвижимое имущество физических лиц.
Чтобы узнать точную кадастровую стоимость своей квартиры или дома, необходимо зайти на сайт Росреестра и найти нужный объект. Это можно сделать по кадастровому номеру, инвентарному номеру или просто по точному адресу. Поиск быстрый, работает хорошо.
Автор этих строк узнал, например, что его квартира в одном из подмосковных городов стоит сейчас, по мнению составителей кадастра, 7,6 млн руб. Что ж, заходим на любой крупный сайт, где есть предложения по вторичному жилью, и ищем аналогичные квартиры в этом или соседнем домах схожего типа.
Мы видим, что сопоставимые по метражу квартиры в домах такого же года постройки предлагаются на рынке за 5,4–6,0 млн руб., и это до начала торга.
Таким образом, можно смело сказать, что кадастровая цена завышена почти в полтора раза (повезло – иногда она в 3–4 раза больше реальной), и налог приходится платить не с рыночной стоимости, а с некоей суммы, существующей лишь в воображении «независимого оценщика».
Если мы видим в себе силы оспорить оценку, то можем предъявить лишь два основания.
- Первое – ошибочность сведений, использованных при оценке. В случае с квартирой или домом это могут быть неверный метраж, неточность в адресе, неверные сведения о годе постройки дома, неверное определение степени износа.
- Второе – «установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость». Дата утверждения стоимости взятой для примера квартиры – 30 ноября 2015 года: за два с половиной года цену не пересматривали. И хотя за это время на рынке недвижимости Подмосковья особой турбулентности не замечено, властям стоило бы пересматривать оценку почаще.
Чтобы оспорить оценку, вы можете обратиться либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо сразу в суд. Для юридических лиц этап комиссии обязателен, для физических нет. Комиссии действуют при управлениях Росреестра.
Какие документы нужны для оспаривания кадастровой оценки
Помните, что как в комиссии, так и в суде вы являетесь заявителем, на котором лежит обязанность обосновать свою точку зрения. Так что вас ожидает замечательный предварительный этап сбора справок. Вам потребуются следующие бумаги.
- Кадастровая справка – ее можно получить через МФЦ бесплатно; однако комиссия или суд могут потребовать более подробные документы – кадастровый паспорт или выписку, 200 и 400 руб. соответственно (здесь и далее суммы указаны приблизительно – они могут изменяться в зависимости от местных правил и тарифов организаций).
- Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего ваши права на эту недвижимость (200–300 руб.).
- Если в кадастровых данных есть ошибки, то вы предоставляете данные, подтверждающие наличие ошибки.
- А вот если речь идет о несоответствии кадастровой стоимости рынку, вам придется самостоятельно заказать экспертизу этой стоимости, причем не на текущую дату, а на дату установления цены региональными властями. В приведенном для примера случае – на конец 2015 года. Это обойдется минимум в 5000 рублей.
- Хорошо бы также иметь положительное экспертное заключение о том, что экспертиза была проведена по всем требованиям. Такой отчет может стоить порядка 10 000 рублей: именно эксперт, а не оценщик, является ключевой фигурой в этом процессе и может быть вызван в суд для дачи разъяснений.
- В случае обращения в суд придется также заплатить 300 рублей госпошлины; а вот если вы требуете также возврата избыточно уплаченного налога, размер пошлины существенно вырастет.
Рекомендуем обращаться сначала в комиссию. Она рассматривает дела оперативнее (не более 30 дней с момента подачи заявления) и, как правило, способна пойти на компромисс. В то же время только суд может заставить государственный орган, неверно установивший кадастровую стоимость вашего жилья, вернуть вам издержки на проведение оценки и экспертизы.
Сколько можно сэкономить на налоге на недвижимость
В целом можно сделать вывод, что процесс оспаривания кадастровой оценки намеренно сделан сложным и затратным, чтобы минимизировать риск оспаривания гражданами завышенных цифр. В то же время авторов этой процедуры понять можно: в противном случае органы Росреестра были бы буквально завалены заявлениями недовольных граждан.
Сравним издержки. В Московской области каждое муниципальное образование вправе устанавливать собственные ставки налога на недвижимость.
Впрочем, этим правом они не злоупотребляют, так что по всему региону в 2018 году налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости в год. В случае с взятой для примера квартирой – 7600 рублей, то есть 633,3 руб. в месяц.
Переплата при этом составляет примерно 200 рублей в месяц: это деньги, которые местные власти получают как результат неверной и, скорее всего, предвзятой оценки.
Так что большой вопрос, имеет ли смысл идти до конца с целью добиться справедливости – или смириться с очередной бессмысленной переплатой. Кадастровая оценка должна обновляться каждый год, так что процесс оспаривания может стать регулярным…
Мельников Михаил
Удачное вычитание. Когда стоит оспаривать кадастровую оценку —
Владелец квартиры в «Доме на набережной» доказал в суде, что кадастровая стоимость его жилья была завышена более чем вдвое. Число желающих оспорить кадастровую оценку растет, но победителей становится все меньше: одержать моральный верх еще можно, выиграть в деньгах — почти без шансов.
Как стало известно “Ъ”, один из жильцов знаменитого «Дома на набережной» оспорил в Мосгорсуде кадастровую стоимость своей квартиры.
Как следует из решения Мосгорсуда (есть в распоряжении “Ъ”), в соответствии с результатами независимой оценки кадастровая стоимость квартиры была снижена с 87,89 млн руб.
, утвержденных правительством Москвы, до рыночной стоимости в размере 39,39 млн руб. То есть более чем в 2,23 раза.
В суде владелец недвижимости предоставил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость квартиры была определена в размере 37,79 млн руб. на 1 января 2016 года. Суд назначил дополнительную экспертизу.
По мнению судебного оценщика, рыночная стоимость квартиры истца составила 39,39 млн руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Именно эту оценку суд принял во внимание, отметив, что принятое решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих сведений о кадастровой стоимости объекта с 1 января 2017 года.
Подсудная история
“Ъ”, напомним, ранее писал о том, что в начале 2017 года владельцы квартир в «Доме на набережной» столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости своей недвижимости. Вопрос этот, понятно, очень важный и болезненный: от кадастровой стоимости не просто рассчитывается имущественный налог — ставка этого налога увеличивается вместе с ростом цены.
За год, по мнению столичных властей, кадастровая стоимость квартир в «Доме на набережной» выросла на 20–40% в зависимости от объекта. В среднем повышение составило 25 млн руб. В результате ежегодные расходы на выплату налога у некоторых собственников достигнут к 2020 году почти 240 тыс. руб.
Напомним, что в Москве ставка налога на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно составляет 0,1%; от 10 млн руб. до 20 млн руб.— 0,15%; от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%, а свыше 50 млн руб. и до 300 млн руб.— 0,3%.
Единственное послабление, которое сделали федеральные власти для тех, на кого не распространяются льготы по имущественному налогу,— новый налог стали вводить постепенно.
Так, в частности, в прошлом году собственники жилья в Москве впервые заплатили налог на недвижимость от кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента 0,2%.
В этом году москвичи должны будут заплатить налог с учетом коэффициента 0,4%. К 2020 году сумма платежа достигнет 100%.
Это стало для владельца квартиры еще одним аргументом в пользу суда.
Сам по себе факт — выигранное в суде дело, да еще у столичных властей,— для хозяина недвижимости, безусловно, приятен. Насколько эта победа скажется на его бюджете — вопрос открытый. «Экономия для собственника в данном случае связана с несколькими составляющими. Во-первых, квартира попала под другую ставку налогообложения: вместо 0,3% ставка налога будет 0,2%.
Кроме того, эта ставка будет рассчитываться от кадастровой стоимости, которая была снижена более чем вдвое. Есть еще и нематериальная составляющая — речь идет о восстановлении справедливости.
Потому что владельца квартиры очень возмутила цифра, посчитанная кадастровыми оценщиками и утвержденная властями Москвы»,— рассказывает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.
Нетрудно посчитать, что при площади квартиры в 100,4 кв. м, кадастровой стоимости в 39,9 млн руб., ставке налога 0,2% и налоговом вычете 20 кв.
м (федеральная льгота) платеж по имущественному налогу для собственника в 2020 году составит почти 64 тыс. руб. А если бы кадастровая стоимость квартиры осталась на уровне 87,89 млн руб.
, ставка налога была бы 0,3% и в 2020 году он составил бы 211 тыс. руб. Таким образом, разница получается 147 тыс. руб.
Даже если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум 70 тыс. руб., прямая выгода очевидна. Однако в истории есть нюанс: дело в том, что в этом году необходимо уплатить лишь 40% от суммы налога. С учетом понижающего коэффициента собственник заплатит 25,2 тыс. руб. вместо 84,5 тыс. руб., которые ему бы насчитали, если бы он не пошел судиться.
То есть разница составит 58,9 тыс. руб., что где-то на 10 тыс. руб. меньше, чем потратил владелец квартиры, отстаивая справедливость. Впрочем, если предположить, что московские власти согласятся с решением суда и еще хотя бы год не будут повышать кадастровую стоимость квартиры, ее хозяин окажется в плюсе.
А уж если эта оценка продержится до 2020 года, то экономия превысит 400 тыс. руб.
Комиссионные издержки
То, что у бизнеса, как и у физлиц, есть право оспаривать кадастровую стоимость, которую утверждают местные власти, уже хорошо. Причем, если причиной завышенной кадастровой стоимости стали недостоверные данные или техническая ошибка, все можно исправить без лишних трат. Куда хуже, если ошибки вроде бы нет, а кадастровая оценка властей существенно отличается от рыночной цены.
А чаще всего именно так и бывает.
И только в 48 (1%) речь идет об исправлении технической или кадастровой ошибки.
Число желающих поспорить с оценкой властей ежегодно растет. Согласно статистике Росреестра, в январе—августе 2017 года количество заявлений, рассмотренных специальными комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, выросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 54%. Всего комиссии рассмотрели 26,7 тыс. заявлений в отношении 54,3 тыс. объектов за январь—август.
Но в то же время из статистики Росреестра следует, что объектов недвижимости, собственники которых бьются за справедливость кадастровой оценки, катастрофически мало — это 0,03% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 сентября содержались в ЕГРН (161,3 млн объектов).
Возможно, это говорит о том, что в результате массовой кадастровой оценки все остальные объекты были оценены по справедливой стоимости, то есть максимально приближенной к рыночной цене.
Однако, похоже, причина в другом: оспаривать оценку властей могут позволить себе немногие. Дело в том, что это имеет смысл делать, только когда разница составляет десятки миллионов рублей.
То есть когда речь идет об элитной недвижимости.
Даже если дело не дойдет до суда, процедура оспаривания обойдется где-то в 40 тыс. руб.: собственнику потребуется заказать отчет оценщика на определенную дату. Это стоит 25–40 тыс. руб.
Плюс до прошлого года к отчету независимого оценщика требовалось еще получить и экспертное заключение СРО, в котором этот оценщик состоит (еще порядка 10–15 тыс. руб.),— за все про все не меньше 40 тыс.
при самом лучшем раскладе.
В отличие от бизнеса, у физлиц всегда был выбор — идти ли им сначала в комиссию при Росреестре или сразу подавать иск в суд. И раньше идти в комиссию имело смысл. «Там было реально оспорить кадастровую стоимость. Единственное, что требовали члены комиссий,— предоставить качественный отчет об оценке.
В нашей практике мы снижали кадастровую стоимость и в полтора, и в два раза. Но это не было самоцелью. Цель была — доказать: назначенная стоимость некорректна, поскольку понятно, что оценка, которая проводилась для кадастра,—массовая, и учесть все нюансы было невозможно. Поэтому и возникали проблемы.
И за 2015–2016 годы, по статистике нашей компании, порядка 70–80% случаев по обращениям мы оспорили в комиссии. В досудебном порядке.
Но с конца 2016 года надежды на комиссии начали таять, как снег под мартовским солнцем»,— рассказывает владелец компании «Лаборатория финансов и оценки» Сергей Гершкович, занимающийся оценкой с 1997 года.
Сегодня, по его словам, получить положительное решение в комиссии практически нереально. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку бизнес оспаривает кадастровую оценку более активно: там и суммы выше, и налоговые ставки.
Правда, по данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в пользу заявителей комиссии приняли решение в 54% случаев. Тем не менее, если судить по годовой статистике, негативный тренд налицо: в начале деятельности комиссий по оспариванию кадастровой стоимости число удовлетворенных ими заявлений доходило до 90%.
Если же дело доходит до суда, и бизнес, и граждан ожидает несколько неприятных сюрпризов. Во-первых, судебные издержки в суде существенно выше: минимальная сумма, как уже говорилось, составляет 70 тыс. руб.
А во-вторых, в соответствии со сложившейся практикой все издержки (отчет, заключение СРО, оплата юриста) в делах по оспариванию кадастровой стоимости суды перекладывают на истца, независимо от исхода дела.
Собственнику квартиры в «Доме на набережной» Мосгорсуд также отказал во взыскании расходов в размере 70 тыс. руб. с правительства Москвы и департамента городского имущества Москвы. Там, правда, еще не все потеряно. «Суд отказал по взысканию расходов, но, видимо, по инерции.
Из той судебной практики, которая была. Просто незадолго до нашего решения вышло постановление Конституционного суда, в котором КС отметил, что расходы взыскиваются, когда существенно завышена стоимость квартиры.
Наш случай (стоимость квартиры завышена более чем вдвое) подпадает напрямую под постановление КС. Поэтому суд должен был, по идее, руководствоваться этим.
Но тем не менее отказал»,— рассказывает юрист компании «Пегас» Виктор Александров, который представляет в суде интересы владельца квартиры в «Доме на набережной» и уже подал апелляционную жалобу в данной части.
Кадастровый маневр
Но всем вышеописанным сложности не исчерпываются.
В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года.
Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. То есть, занимаясь оспариванием кадастровой стоимости в Москве, владелец недвижимости не может закладываться больше чем на два года.
Это произошло в 2016 году — сначала был принят федеральный закон, вводивший мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а затем властям дали возможность провести очередную кадастровую оценку. «В итоге что сейчас происходит: кадастровая стоимость здания площадью 9 тыс. кв.
м была оценена государственным оценщиком (назовем его так) на 1 января 2014 года в 1,2 млрд руб. Мы оспорили эту стоимость, снизили ее до 600 млн руб. В этом году кадастровая стоимость этого же здания, несмотря на то что мы ее оспорили, была опять переоценена и стала уже 1,7 млрд руб.
То есть за период с 2014 по 2016 год стоимость здания, по мнению независимого оценщика, выросла почти на 50%»,— рассказывает Сергей Гершкович.
В комиссии владелец здания получает отказ.
«Это знает все оценочное сообщество: если у вас снижение от кадастровой стоимости более чем на 30%, получить положительное решение комиссии при Росреестре на сегодняшний день невозможно»,— утверждают в один голос оценщики. Объяснение этому есть: по данным Счетной палаты, только за 2014–2015 годы в итоге пересмотров кадастровой стоимости налогооблагаемая база уменьшилась на 4 трлн руб.
Виновники предыдущих бед с кадастровой оценкой уже найдены — это независимые оценщики, которых в 2020 году должны будут полностью заменить оценщики создаваемых сейчас государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Власти утверждают, что они будут честно считать, осталось дождаться 2020 года (ГБУ могут заработать и раньше, если такое решение примут на своем уровне регионы).
Но у медали есть и другая сторона: если процесс оспаривания кадастровой стоимости превратится в профанацию, по мнению Ирины Вишневской, власти к 2020 году столкнутся с валом неплатежей. Вряд ли найдется много желающих тратить деньги на процедуру с совершенно непредсказуемым результатом.
У физлиц есть куда более действенный инструмент, которым владельцы квартир в многоквартирных домах пока просто не пользуются. Это коллективные иски — так оспаривают кадастровую оценку владельцы земли и домов, например, в СНТ в Московской области. Идея идти с коллективным иском в суд была изначально и у владельцев квартир в «Доме на набережной».
И не исключено, что, после того как в суде пройдет рассмотрение апелляций, подобный прецедент будет создан.
www.kommersant.ru
Кадастровую оценку недвижимости сделают более справедливой
31 июля 2020 года Президентом подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С какой целью приняли новый закон?
Новый закон разработан в соответствии с поручениями Президента РФ. Он призван усовершенствовать порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта, превышающей величину его рыночной стоимости.
Для этого предусмотрен целый комплекс мер. Так, государственную кадастровую оценку будут проводить с другой периодичностью. По-новому начнут исчисляться сроки применения кадастровой стоимости. Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при её определении.
Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки?
Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.
Сейчас очередную оценку по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.
- Новые правила начнут применяться:
- — с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков;
- — с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.
Какой будет периодичность оценки в переходный период?
До начала применения новых правил очередную оценку будут проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок исчисляется с года последней государственной кадастровой оценки.
Оценки не будет, если решение о её проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.
Стоит отметить, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учёта ограничений её периодичности. В 2023 году то же самое коснётся зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Как будут применять сведения о кадастровой стоимости?
- Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, будут применяться, в частности, с 1 января года:
- — следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
- — следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идёт о случае, если кадастровая стоимость увеличилась;
— в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.
Сейчас сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применяются со дня, когда вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО.
Как можно будет исправлять «кадастровые» ошибки?
Для исправления «кадастровых» ошибок нужно будет подать соответствующее заявление в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.
По действующим правилам обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна. Заявление рассмотрят, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления.
Продлить срок рассмотрения заявления не получится.
Эти и некоторые другие изменения в правилах исправления ошибок начнут действовать с 1 января 2021 года.
Повышена ли ответственность руководителей бюджетных учреждений за «работу над ошибками»?
Да, повышена.
Дополнительно к общеустановленным основаниям для расторжения трудового договора предусмотрено, что трудовой договор с лицом, который руководит бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений этого учреждения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости.
При этом должно соблюдаться условие, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений, принятых в указанном календарном году.
Каким будет порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной?
Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Сейчас это делает специальная комиссия или суд. Причём соблюдение досудебного порядка не обязательно.
Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт до даты снятия с учёта.
При этом потребуется уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Решение бюджетного учреждения можно будет оспорить в суде по КАС РФ.
Одновременно с этим заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной можно будет подать в суд.
Когда заработают новые правила оспаривания кадастровой оценки?
Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 1 января 2023 года. Соответственно, с этой даты начнёт действовать новый порядок. В то же время субъект РФ имеет право перейти на работу по новым правилам и раньше.
Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом
Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.
Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки.
Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.
Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.
Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.
Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.
- Перейти в текст документа »
- Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.
- Зарегистрируйся и получи пробный доступ
Дата публикации на сайте: 04.07.2016
Поделиться ссылкой:
Россияне стали чаще оспаривать "завышенную" кадастровую стоимость своей недвижимости
Большинство россиян к началу ноября уже получили уведомления об уплате налога на имущество за 2015 год.
Но так как в 28 субъектах РФ с 1 января 2015 года в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости, то жителям этих регионов были начислены повышенные налоги, исходя из кадастровой оценки, приближенной к рыночной стоимости, а не по оценке БТИ, как было раньше.
Новыми суммами довольны оказались далеко не все. Многие собственники считают, что кадастровая стоимость их объектов недвижимости завышена и оспаривают ее. За девять месяцев 2016 года количество заявлений об оспаривании выросло больше чем в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом 2015 года.
В региональные комиссии при Росреестре по оспариванию результатов кадастровой стоимости за девять месяцев 2016 года поступило более 29 тысяч заявлений о пересмотре оценки в отношении 59,9 тысячи объектов недвижимости, 87% из которых — земельные участки. Решение о пересмотре кадастровой стоимости принято в отношении 46,9% заявителей. А суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 28,5%, или 595 млрд рублей.
Напомним, кадастровая стоимость — это определенная независимыми оценщиками и утвержденная органами власти стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости. Проведение кадастровой оценки санкционируют региональные органы власти или местного самоуправления, которые и выбирают оценщика, а также заключают с ним договор.
В связи с принятием Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2020 года оказывать услуги по оценке недвижимого имущества будут только государственные оценщики. Но пока такой оценкой могут заниматься и частные оценщики. Руководствуясь действующим законодательством, они сами выбирают и обосновывают подходы и методы, используемые для получения результата.
Результаты оценки передаются в Росреестр, который заносит эти данные в государственный кадастр недвижимости. Сам Росреестр не проводит кадастровой оценки, но имеет полномочия корректировать ее, если на то есть законные основания.
Для этого и созданы региональные комиссии Росреестра, куда вместо суда могут обращаться физические лица для досудебного урегулирования споров о кадастровой стоимости недвижимости.
Пересмотреть кадастровую стоимость можно в двух случаях: если для ее определения использовались недостоверные сведения об объекте и если кадастровая стоимость отличается от рыночной.
В Новосибирской области с начала 2016 года выросло число заявлений об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. За III квартал года в комиссию по рассмотрению споров поступило 67 заявлений от жителей области, тогда как за два предыдущих квартала — всего 65.
Основные претензии относятся к кадастровой оценке стоимости земельных участков — на них приходится 87% заявлений. При этом 67% решений выносятся в пользу заявителей, остальные — об отклонении заявлений. Большая часть объектов недвижимости, стоимость которых была пересмотрена, находится в Новосибирске, сообщает портал «НГС.Новости»
В Росреестре пояснили, что «причиной принятия решений об отклонении заявлений явилось несоответствие отчетов об определении рыночной стоимости, представляемых в комиссию вместе с заявлением, требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) федеральным стандартам оценки».
В Алтайском крае также зафиксировано рекордное количество заявлений по оспариванию кадастровой стоимости.
По данным портала «вРубцовске.ру», управление Росреестра по краю зафиксировало в октябре 2016 года рекордное количество заявлений — 251, из которых 225 было было принято к рассмотрению.
В минувшем месяце было проведено шесть заседаний комиссии, которая рассмотрела 158 заявлений и отклонила 101 из них. Единственная причина отклонения — несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости, представляемых в комиссию вместе с заявлением.
Всего за 10 месяцев 2016 года в крае было рассмотрено 1129 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В подавляющем большинстве случаев в заявлениях оспаривалась кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов — 97%. Количество удовлетворенных заявлений составило 29% от числа рассмотренных.
В Ярославской области комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости в 2015 году провела только 14 заседаний, на которых оспаривалась стоимость восьми земельных участков и шести объектов капитального строительства (было вынесено 10 положительных и четыре отрицательных решения).
А за девять месяцев 2016 года было проведено уже 18 заседаний по 11 земельным участкам и семи объектам капитального строительства. Комиссия вынесла 16 положительных решений.
В Подмосковье в 2016 году комиссией Управления Росреестра по Московской области было рассмотрено 25 коллективных заявлений по оспариванию кадастровой стоимости от объединений дачников, огородников и садоводов. По 18 заявлениям были приняты положительные решения.