На ипотечный кредит заемщик может приобрести только объекты недвижимости. Большинство банков кредитует граждан под жилое недвижимое имущество, лишь немногие – под коммерческие помещения.
Срок пользования заемными средствами при этом может достигать 30 лет. Очевидно, что за столь длительный период времени заемщику придется выплатить ощутимо высокую сумму переплаты по займу. Но при маленьком сроке действия ипотечного займа платежи по кредиту могут оказаться для заемщика неподъемными.
О том, на какой срок выгоднее брать ипотеку, поговорим в данной статье.
На что влияет срок ипотечного кредитования?
Всем известны три основных критерия кредитования – возвратность, платность и срочность. Любое предоставление заемных средств должно удовлетворять этим трем признакам, иначе это действие уже не будет признаваться кредитом.
Без возвратности предоставление денежных средств будет считаться дарением, без платности – рассрочкой, а без срочности – вообще несуразицей. Срок пользования заемными средствами является главным признаком кредитования.
Для ипотеки характерны достаточно продолжительные периоды пользования деньгами. Обычно это 10, 15, 20 лет, иногда больше. Максимальный срок ипотечного кредитования равен 30 годам.
Срок ипотеки всегда фиксируется в договоре кредитования по обоюдному согласию сторон. При этом каждый заемщик имеет законное право досрочного погашения ипотечного займа в случае улучшения его финансового состояния. Препятствовать этому банк не может, как и не может взимать за это дополнительные комиссии или проценты.
Часто банки прописывают такие санкции в ипотечных договорах, намеренно забывая уведомить об этом вторую сторону сделки. Поэтому нужно внимательно читать текст соглашения на предмет проверки таких невыгодным для заемщика нюансов.
Почему нужно думать о сроке, когда берешь ипотеку? Со сроком важно определяться именно на этапе оформления сделки, ведь от этого фактора будут зависеть условия дальнейшего сотрудничества с банком.
Срок может напрямую оказывать влияние на следующие факторы:
- Риски, связанные с просрочкой. За очень продолжительное время действия ипотечного договора с заемщиком может случиться, что угодно. В лучшем случае он может попасть в кризисную финансовую ситуацию или на время потерь работу, в худшем – он может заболеть или даже умереть. В такой ситуации появляются реальные риски потери недвижимости для плательщика. Поэтому не стоит брать на себя очень длительные обязательства, или при невозможности выбора другого сценария – обязательно застраховать свои жизнь и здоровье.
- Досрочное погашение. При осуществлении заемщиком частичных досрочных погашений ипотечного займа пересчитывается оставшаяся сумма долга. В результате таких манипуляций даже по очень долгой ипотеке можно существенно сократить переплату.
- Переплата. Чем дольше будет срок пользования заемными средствами, тем выше будет переплата. Это нужно учитывать, подписывая долгосрочный ипотечный договор.
Брать ипотеку на длительный срок или нет – личное дело каждого. Все зависит от приоритетов и текущих запросов заемщика. Долгосрочная ипотека чревата большими переплатами, но позволяет даже при небольшом доходе надежно обслуживать действующий кредит.
Все же каждый период ипотечного кредитования имеет свои достоинства и недостатки, с которыми нужно ознакомиться перед оформлением займа. Выбор же лучше осуществлять в зависимости от текущих ожиданий клиента.
Рассмотрим особенности получения ипотеки в разрезе нескольких пятилеток:
- Ипотека на 5 лет. В таком кредите будет самая минимальная переплата, но очень высокие очередные платежи. Поэтому такой заем банк может одобрить только тем заемщикам, которые имеют высокий уровень дохода. При наступлении чрезвычайных ситуаций просрочки по ипотеке начнут нарастать стремительно, в результате чего имущество очень быстро будет выставлено на торги банком. Специалисты рекомендуют в такой ситуации брать не ипотечный заем, а обычный потребительский кредит.
- Ипотека на 10 лет. Здесь переплата будет выше, но нагрузка по оплате долга снизиться в два раза. Такой кредит лучше брать заемщикам, которые в ближайшее время ожидают хороших финансовых поступлений. Снизить долговую нагрузку можно за счет частичных, но частых досрочных выплат.
- Ипотека на 15 лет. Самый оптимальный вариант оформления ипотечного займа, при котором банк получает надежность и прибыль, и заемщик имеет возможность погашать долг и переплачивать вполне приемлемую сумму. Если в семье оба супруга работают, выплаты по такой ипотеке незначительно влияют на семейный бюджет.
- Ипотека на 20 лет и более. Этот вариант кредитования рассчитан на заемщиков с низким, но стабильным доходом. Переплата в этом случае может доходить до запредельных значений, но риски потери платежеспособности в этом случае не столь высоки и опасны. С ними легко можно справиться. Досрочное погашение в такой ипотеке довольно затруднительно и с финансовой точки зрения не оправдано.
Как выгоднее брать ипотеку – на 10 или 20 лет? Выгоднее с экономической точки зрения оформлять заем на 10 лет или 15 лет. Размер переплаты оказывает в этом случае решающее значение.
Для десятилетнего кредитования переплата соответствует финансовым запросам банка и изменениям экономической ситуации в стране. Для заемщика она вполне приемлема. Он также может уменьшить долговую нагрузку через периодические досрочные выплаты.
Чем раньше заемщик расплатиться с банком по ипотечному кредиту, тем меньше он потеряет в деньгах и в ликвидности купленной недвижимости.- Ипотеку всегда можно рефинансировать в другом банке или в том же кредитном учреждении, но по более выгодным условиям.
- Срок в том числе также может быть изменен при оформлении нового ипотечного договора или дополнительного к нему соглашения на тот, который заемщик считает более приемлемым на данном этапе.
Чем раньше заемщик расплатиться с банком по ипотечному кредиту, тем меньше он потеряет в деньгах и в ликвидности купленной недвижимости.Изменение срока должно быть одобрено банком. За счет рефинансирования можно существенно сократить срок действия долгового обязательства и размер уплаченных банку процентов.
На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении?
Досрочное погашение – это один из ключевых факторов, влияющих на выбор срока при оформлении ипотеки. Если заемщик желает досрочно погасить свои обязательства, он вправе это сделать. Но для этого, как правило, банк заранее уведомляется специальным заявлением.
Эксперты не советуют досрочно погашать ипотеку во время высокой инфляции в стране. Лучше трать деньги на обустройство жилья или иные нужды.
При какой ипотеке лучше осуществлять досрочное погашение?
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно? Нет, не выгодно. Намного выгоднее досрочными взносами расплачиваться по краткосрочной ипотеке.
Таким образом можно уменьшить переплату и быстрее расстаться с долговым обязательством. При длительном же сроке действия ипотечного договора досрочная выплата будет бесполезной.
При длительном ипотечном займе желательно вносить досрочные выплаты в первый год действия договора.
Банку же слишком быстрая оплата долга не выгодна, поэтому многие из кредитных учреждений прописывают заранее в договоре запрет на досрочное погашение займа ранее 3 месяцев действия соглашения.
В 2021 году, к примеру, такой запрет действует в Сбербанке и некоторых других финансовых учреждениях.
При осуществлении досрочного погашения нужно точно определить ту сумму, которую планируется внести свыше установленного графиком платежей размера.
Подача заявления в банк необходима для того, чтобы банк знал о том, сколько денежных средств нужно будет списать с Вашей карты в счет погашения кредита. Если уведомление банком получено не будет, в привычную дату платежа он спишет столько, сколько Вы платили каждый месяц.
Выгода досрочного погашения в первой половине кредита
Вносить досрочные платежи по ипотеки лучше всего в первой половине срока действия договора.
Это обусловлено тем, что платежи по кредиту уплачиваются в аннуитетной форме. Это значит, что выплаты имеют неизменное значение на всем сроке. При дифференцированном способе оплаты такой вариант уже будет не предпочтительным.
Кроме того, первую половину срока заемщик по большей части выплачивает банку проценты, размер которых с каждым разом снижается за счет увеличения доли основного долга. Поэтому к половине срока выплаты большую часть прибыли банк с Вас уже получит.
В связи с этим рекомендуется учитывать две основные особенности:
- Досрочное погашение ипотеки на ее поздних сроках не принесет финансовой выгоды;
- Начинать осуществлять досрочные погашения нужно как можно раньше.
Расплачиваясь по кредиту вперед срока на первом этапе отношений с банком, клиент существенно снижает размер переплаченных по займу процентов.
Главное при этом, совершать эти действия в соответствии со всеми действующими требованиями банка. Без его уведомления или получения согласия можно пропустить сроки списания денежных средств или заплатить дополнительные комиссии.
После предполагаемой даты расчета и списания средств, нужно удостовериться в том, что деньги банком были получены и пошли в счет досрочного погашения.
Нередко можно встретить кредитные организации, которые за досрочные погашения ипотечных займов в первый год накладывают на своих заемщиков штрафы. Но мало, кто из граждан способен рассчитаться с многомиллионным займом всего за 12 месяцев.
В вопросе досрочного погашения ипотеки особое место занимает перерасчет страховки. Если человек вернул кредит раньше срока, риски потери его здоровья или жизни уже никакого отношения к банку не имеют. Однако, полную страховую сумму он обязан уплатить сразу при получении заемных средств.
Теоретически заемщик, досрочно расплатившийся по кредиту, имеет право вернуть часть суммы уплаченной страховки. На практике же часто такой запрет прописывается в страховом договоре.
Несмотря на это заемщики идут в суд, где отстаивают свои права на возврат излишне уплаченных средств. Судебная практика по таким вопросам неоднозначна.
Выбор ипотечного кредита – ответственное решение, от которого многое зависит. Заемщики желают оформить жилищный кредит на самых выгодных для себя условиях. При этом всю выгоду от такой сделки получает кредитное учреждение.
Срок ипотечного займа непосредственно влияет на размер переплаты по кредиту, размер ежемесячных платежей, ставку процентов по ипотеке и многие другие факторы. Рекомендуется оформлять среднесрочную ипотеку, не создающую особых финансовых трудностей и сильных переплат.
Видео: На какой срок брать ипотечный кредит?
Полжизни или пятилетка. На какой срок выгодно брать ипотеку
В последнее время условия для ипотеки становятся доступнее: ставки снижаются, а банки предоставляют всё более и более выгодные условия по займам. Причём во многом они зависят от срока, на который берётся кредит.
Ипотечным договором устанавливается период времени, за который должник обязуется выплатить всю сумму займа. При этом заёмщик может самостоятельно выбрать срок, за который он сможет погасить всю сумму долга перед банком. Стоит понимать, что чем краткосрочнее ипотека, тем меньше по ней будет переплат. Ипотека на длительный срок надёжнее, но есть риск переплатить в несколько раз больше.
Выбор условий кредита должен основываться на финансовых возможностях заёмщика, считает глава люксембургского офиса консалтинговой компании KRK Group Никита Рябинин. Чем меньше срок выплат по ипотеке, тем меньше будет и переплата за пользование деньгами.
Фото © ТАСС / Кухмарь Кирилл
— Однако заёмщик должен рассчитывать не столько срок кредита, сколько ежемесячную сумму, которую он сможет платить. Исходя из этой суммы и будет определяться срок ипотеки. Также стоит заранее узнать об условиях досрочного погашения займа, чтобы можно было направить дополнительные средства на уменьшение основного долга, а не только на уплату процентов,— рассказал эксперт.
У ипотечного кредита сроком на 20 лет, по словам инвестиционного стратега «БКС премьер» Светланы Кордо, основным преимуществом будет низкий размер ежемесячного платежа. Но сумма переплаты по окончании срока окажется не такой уж и маленькой.
В качестве примера эксперт рассчитала платёж по кредиту на сумму 3 500 000 рублей под 9,2% годовых на срок 20 лет и пять лет.
Ежемесячная плата при долгосрочной ипотеке составит 31 942 рубля, а при пятилетнем сроке — 72 994 рубля, то есть в 2,3 раза больше.
— Если же сравнить размер переплаты при выборе пятилетнего и 20-летнего срока ипотеки, преимущества длинного варианта не кажутся такими уж очевидными. В нашем случае с кредитом в 3 500 000 переплата по процентам при пятилетнем сроке составит 879 667 рублей, а при 20-летнем — 4 166 081, то есть в 4,7 раза выше,— приводит пример Светлана Кордо.
Также эксперт говорит, что срок кредита влияет и на вероятность одобрения. Так, при выборе долгосрочной ипотеки у заёмщика автоматически снижается финансовая нагрузка и, соответственно, будет больше шансов получить одобрение по кредиту.
Это очень важно для заёмщиков с небольшим официальным доходом. Они смогут получить кредит и жить в своей квартире. При этом если запросить ипотеку на меньший срок и получить отказ, то многим придётся платить за съёмную квартиру. В такой ситуации преимущества долгосрочного займа очевидны.
Таким образом, всегда стоит объективно оценивать свои траты не только на кредит, но и на другие нужды. Например, если предполагаются траты на обучение детей или на ремонт, то тоже эффективнее будет взять заём на длительный срок. Это лучше, чем затем добавлять к ипотеке ещё и новые кредиты.
— При этом, если заёмщик выбрал ипотеку на 15–20 лет, никто не запрещает закрывать её частично-досрочными платежами, снижая таким образом объём будущей переплаты по кредиту,— отметила инвестиционный стратег.
Что выгоднее ипотека или кредит на покупку жилья
Лизинг или кредит что выгоднее
В данной статье будут рассмотрены наиболее удобные варианты оформления покупки через лизинг или автокредит.
Коллекторы по чужому кредиту
Поступают звонки коллекторов по чужому долгу, я не знаю человека, которого они ищут, но все равно звонят. Что делать и куда жаловаться? Мария.
Кредит на покупку бизнеса
Рассказываем, как получить кредит на покупку или развитие бизнеса и какие банки предоставляют услугу.
Банк продал долг коллекторам
Когда долг просрочен банк может передать его коллекторам, правомерно ли это со стороны банка.
Сколько кредитов можно взять
Все больше людей берут кредиты в финансовых организациях. Сколько кредитов можно взять в одни руки? Подробные ответы в материале.
Кредит рефинансирование с большой нагрузкой
Здравствуйте! Я подавала заявку на рефинансирование в несколько банков. Но мне везде отказывают из-за высокой кредитной нагрузки. Подскажите, куда еще мне можно обратиться?
Сколько действует справка 2 ндфл
Справка 2-НДФЛ для каждого работающего человека — это способ подтвердить свой доход. Образец документа единый и не зависит от отрасли и сферы деятельности компании.
Дадут ли поручителю кредит
Расскажем, может ли поручитель взять кредит для себя и одобрит ли банк кредит, если вы являетесь поручителем.
Документы для онлайн займа
Разберем, какие документы необходимы для получения микрозайма, в каких случаях и на что влияют предоставленные бумаги.
Справка о доходах ИП
Индивидуальные предприниматели, так же как и обычные люди оказываются в ситуации, когда нужно подтвердить свои доходы. Как это сделать, и какие справки необходимо предоставить.
Как пожаловаться на Ренессанс Кредит
Почти каждый клиент Ренессанс Кредит рано или поздно сталкивался с спорной ситуацией. В каких случаях и как можно подать жалобу на банк?
Как пожаловаться на Хоум Кредит
Почти каждый клиент Хоум Кредит рано или поздно сталкивался с спорной ситуацией. В каких случаях и как можно подать жалобу на банк?
Кредит под франшизу в 2021 году, условия 5 банков и необходимые документы для покупки франшизы в кредит
Хочу купить франшизу и начать малый бизнес с нуля. В какой банк обратиться и как правильно оформить кредит на покупку франшизы? И вообще, стоит ли брать кредит на открытие бизнеса по франшизе на старте? Матвей.
Объединить кредиты в один
Не всегда удобно платить несколько кредитов одновременно. Разберем плюсы и минусы объединения всех кредитов в один.
Что будет, если не отдавать микрозайм
Когда заемщики имеют право не выплачивать долг? Что будет предпринимать кредитор, если должник не выполняет взятые на себя обязательства? Предлагаем разобраться.
Что лучше кредит или кредитная карта в {this_year} году
Предлагаем разобраться в отличиях кредитной карты от кредита наличными и потребительского кредита, а также выяснить, что выгоднее.
Какой срок ипотеки лучше
Ипотека сегодня – основной способ приобретения новой квартиры. Например, только в Москве доля жилья, купленного в ипотеку, достигает 70%.
Условия ипотеки отличаются от банка к банку, но, как правило, зависят от одного набора переменных: тип недвижимости, ее стоимость, первоначальный взнос, срок кредита, характеристика платежеспособности заемщиков. Предположим, с типом и стоимостью желаемой квартиры вы определились и скопили некую сумму на первоначальный взнос. С доходом все достаточно очевидно: чем он выше и чем надежней подкреплен подтверждающими документами, тем скорее банк согласится выдать вам ипотеку. Давайте разберемся со сроком ипотеки, на который банки предлагают оформить кредит.
Ипотека на долгий срок предполагает кредит на 15 – 25 (30) лет. Сроки таких программ ограничивают чаще всего только достижением заемщиком пенсионного возраста, хотя некоторые предложения на рынке разрешают выплачивать ипотеку и на пенсии. На первый взгляд столь долгосрочный кредит пугает, но у него множество плюсов. Давайте их разберем.
Плюсы ипотеки на долгий срок:
Размер платежа. В случае с длительной ипотекой ежемесячная выплата по кредиту будет в разы меньше в сравнении с краткосрочным кредитом на аналогичную сумму. К примеру, рассчитаем сумму платежа по кредиту на сумму 4.300.
000 рублей (средняя сумма ипотечного кредита в 2016 году в Москве) под 13% годовых на срок 25 лет и 5 лет. В первом случае платеж составит 45.279 рублей, во втором – 95.632 рубля. Разница составит 50.
353 рубля! Чем больше срок, тем комфортнее для вас платеж.
Вероятность одобрения. В каждом банке есть автоматическая система подсчета ваших доходов/расходов, кредитной нагрузки и возможных будущих трат. При выборе длительного срока ипотеки у вас снижается финансовая нагрузка и вы с большей вероятностью получите одобрение по кредиту. То есть сразу по скорингу будет положительный ответ.
Экономия. Главное, что вы должны понять: взяв ипотеку на длительный срок никто не обязывает вас выплачивать ее ровно все это время. По статистике ипотека погашается за 4-7 лет за счет частично-досрочных платежей. И вот здесь кроется основной плюс ипотеки на долгий срок.
Вы получаете приемлемый для семьи комфортный платеж. Даже если есть какие-то трудности, семья все-равно сможет справиться с такой кредитной нагрузкой. А если дела у семьи идут хорошо, то можно хоть каждый месяц делать частично-досрочные погашения.
И вся эта сумма будет идти именно на погашение «тела» кредита, а не проценты.
При этом сделав любое дополнительное внесение средств, вы просите банк сделать вам перерасчет платежа, а не уменьшение срока. Это позволяет вам ежемесячно платить в обязательном порядке еще меньше, чем вы делали до этого. Тем самым помогая все, что смогли накопить, вносить за погашение основного долга. Так ипотека выплачивается гораздо быстрее и легче. Вы получаете экономию в виде неоплачиваемых процентов и при этом семья не обременена огромными платежами.
Теперь рассмотрим минусы ипотеки на долгий срок
Как вы понимаете, вы не сможете свободно распоряжаться приобретенной жилплощадью до тех пор, пока она будет находиться в залоге у банка. Это касается любого срока ипотеки. Поэтому основной минус, с которым могут столкнуться заемщики — это несоответствие жилья нуждам семьи через какое-то время. Например, семья, купившая в ипотеку «однушку» вряд ли захочет оставаться в этой квартире, когда у нее появятся и подрастут дети. Поэтому может встать вопрос о смене недвижимости, что будет сопряжено с необходимостью продажи текущего варианта под ипотекой. А это будет означать сбор множества документов и определенную работу с менеджерами банка. Ипотека на короткий срок. Обратимся теперь к краткосрочным ипотечным кредитам. Такими называют займы на срок от 5 до 10 лет.
Плюсы ипотеки на долгий срок
Экономия. Если взять кредит на 5 лет и кредит на 25 лет для сравнения выплаченных процентов, то конечно же кредит с маленьким сроком обойдется вам дешевле.
Но это только если ипотека на долгий срок будет выплачиваться строго все 25 лет без единого частично-досрочного платежа или какого-то изменения.
Если же долгая ипотека погашается досрочно, то часто она становится даже выгоднее краткосрочной ипотеки.
Минусы ипотеки на долгий срок
Большой ежемесячный платеж. Основной минус, делающий краткосрочный кредит очевидно непривлекательным для заемщиков – это высокий ежемесячный платеж. Каждый раз придется вносить в банк много денег, без возможности сделать перерыв. Выбирая короткий срок вы ставите себя в определенные рамки и должны их соблюдать.
Вероятность отказа банка. Люди часто думают, что лучше взять ипотеку на короткий отрезок времени. Подают заявку в банк и получают отказ по кредиту. У каждого банка есть своя система оценки платежеспособности клиента. И даже если вам кажется, что «ничего, мы и на 15.
000 рублей оставшихся протянем, а остальное будем платить по кредиту», то банк будет считать иначе. Они рассчитывают все ваши траты, закладывают деньги на экстренные ситуации и пр. Поэтому чаще всего у вас должно оставаться минимум 40% от совокупного дохода семьи после вычета всех расходов.
Так что на короткий срок ипотеки пройдут далеко не все заемщики.
Подводя итог, стоит отметить что главное на что следует обращать внимание потенциальному заемщику – это свои перспективы. Постарайтесь проанализировать как будет складываться ваша карьера, личная жизнь, какие непредвиденные траты могут у вас возникнуть и как вы сможете с ними справиться.
Ипотека — дело серьезное, можно найти множество примеров, когда недостаточная объективность в оценке собственных возможностей и меняющихся социально-экономических условий играла с клиентами банков злую шутку.
Поэтому всегда лучше подстраховаться и выбрать долгий срок ипотеки, которую тем не менее вы всегда можете закрыть досрочно.
Долгосрочная ипотека: как избежать банкротства и обрести самостоятельность
Средний срок ипотечного кредита в России с начала года увеличился на 2,5% (или на 4,4 месяца) и составил 14,74 года по состоянию на 1 декабря 2016 года, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ).
Самый длинный средний срок ипотечного кредита и самая высокая динамика роста данного показателя были отмечены в сегменте заемщиков до 25 лет — 16,1 лет (рост на 4,8%).
Опрошенные Forbes эксперты объяснили, как увеличение срока ипотечных кредитов связано с неуверенностью россиян в стабильности своих доходов и желанием обрести независимость.
Кому жилье без ипотеки по карману?
Россияне, оценивающие свой уровень доходов как средний, не в состоянии приобрести отдельное жилье без участия в ипотеке, если у них нет дополнительного источника средств — денег от продажи другого имущества или финансовой помощи родственников, говорит исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев.
«Молодые работающие россияне до 25 лет не в состоянии без ипотеки купить жилье, это очевидно.
Достаточно сопоставить средний размер заработной платы в каждом регионе и стоимость квадратного метра жилья, особенно на первичном рынке. Особенно трудно покупать жилье молодым.
Если финансовое положение родственников позволяет помочь, то еще есть шанс обойтись без ипотеки. Но на это мало кто идет», — отмечает Галеев.
По его словам, большинство участников программы ипотечного кредитования предпочитают взять кредит на длительный срок, чтобы снизить размер ежемесячного взноса. Именно этим эксперт объясняет динамику сроков ипотечных кредитов.
«Банки, которые выдают ипотечные кредиты, в основном не ограничивают возможность досрочного погашения займа. Поэтому выгодно брать ипотеку на более длительный срок, чтобы обязательный платеж был минимальный.
Если появится финансовая возможность, вы легко сможете досрочно погасить ипотеку. Но именно «долгая ипотека» убережет от банкротства в случае, если вдруг наступит непредвиденная ситуация и стабильного заработка не будет.
Долгосрочная ипотека как раз и говорит о том, что люди не очень уверены в стабильности финансовой системы и уровня своих доходов», — добавляет он.
В свою очередь авторы исследования с такой трактовкой не согласны, они убеждены, что увеличение срока кредита говорит об оптимистичном взгляде россиян на рынок ипотечного кредитования.
«Рост среднего срока ипотечного кредита в 2016 году свидетельствует о том, что и заемщики, и кредиторы с оптимизмом смотрят как на будущее частных экономик граждан, так и на экономические перспективы государства.
Характерно, что наиболее динамично увеличивается значение данного показателя в сегменте самых молодых заемщиков — тех граждан, которые в ближайшие десятилетия будут составлять основу экономически активного населения страны», — комментирует исследование генеральный директор НБКИ Александр Викулин.
Брать ипотеку надолго — выгодно
Согласно исследованию НБКИ, самые большие значения среднего срока ипотечного кредита в регионах России зафиксированы в Ханты-Мансийском АО (18,15 лет), Астраханской области (16,98 лет), Рязанской области (16,80 лет) и Краснодарском крае (16,75 лет), а самые маленькие — в Чеченской республике (13,61 лет), Волгоградской и Белгородских областях (13,64 лет и 13,68 лет соответственно).
Как пояснила Forbes руководитель департамента розничных продуктов Банка «Уралсиб» Ирина Баранова, ключевую роль в играет как уровень зарплат в регионе, так и объем предложений на рынке и стоимость самого жилья. Она также уверена, что рост срока ипотеки среди молодежи можно связать со снижением банками требований к первоначальному взносу.
Есть несколько факторов, объясняющих почему молодежь стала активнее брать ипотечные кредиты, поясняет Баранова: выросло поколение, которое проще относится к кредитам, не боится их брать, в том числе ипотеку; накопить на собственное жилье не то, что сложно, а практически невозможно, а жить нужно где-то здесь и сейчас; снижение со стороны банков и застройщиков требований к первоначальному взносу. В частности, реализация многими застройщиками программ с так называемым «нулевым первым взносом» позволила многим клиентам не ждать, когда у них накопится нужная сумма и взять ипотеку.
В пресс-службе банка «Российский капитал» отметили, что молодые заемщики стали чаще брать ипотеку и они ведут себя грамотно — берут кредит на долгий срок.
«Активность более молодых россиян в ипотечной сфере можно объяснить, прежде всего, стремлением быть более самостоятельными, строить свою жизнь отдельно от родителей, в своем жилье, желанием использовать для этого максимум возможностей — в частности, ипотечные кредиты. Ну и, конечно, имеет место и нежелание ждать и копить, потребность жить здесь и сейчас, не откладывая на срок накопления первоначального взноса», — поясняют в кредитной организации.
В свою очередь заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова рассказала Forbes, что региональные различия в среднем сроке ипотечного кредита объясняются множеством факторов, основные из которых: средний возраст экономически активного населения, особенности рынка труда, соотношение зарплаты и стоимости квадратного метра, миграционные потоки.
Косвенными признаками можно назвать общую финансовую грамотность населения, культуру «жизни в кредит» и степень «закредитованности» населения в регионе. Уровень зарплат в регионе не играет ключевой роли, считает она.
«Предполагаю, что в регионах с «большим» средним сроком кредита сосредоточено более молодое экономически активное население, выше финансовая грамотность и ниже закредитованность. Привлекательность региона для миграции (как трудовой, так и общей) высока», — добавляет Асланова.
Она также предположила, что в ХМАО едут молодые специалисты, как правило семьями, для работы в нефтяном секторе, они покупают квартиры, предполагая длительный трудовой контракт.
В Краснодарском крае покупают недвижимость люди с других регионов, чтобы «жить там на пенсии», они берут максимальный срок кредита, а саму недвижимость сдают, чтобы платежи компенсировали кредит. При этом здесь также добавляется фактор относительно более низкого коэффициента зарплата/стоимость метра.
Зампредседателя правления банка также назвала долгосрочную ипотеку грамотным решением для заемщиков из любого региона.
«Брать кредит на более длительный срок, чем позволяет ежемесячный доход — это грамотное финансовое поведение для заемщика из любого региона. Благодаря этому заемщик, с одной стороны, может делать платежи в пользу досрочного погашения, с другой стороны, он защищает себя от возможных рисков в виде потери работы, а также незапланированных расходов», — отмечает Асланова.
Ипотечные сценарии 2017 года
Как ранее писал Forbes, средний размер розничных кредитов в России увеличился на 7% по итогам 11 месяцев 2016 года и составил 164 000 рублей.
Эксперты банка «Российский капитал» полагают, что ипотека в 2017 году по-прежнему будет оставаться драйвером в розничном кредитовании.
По их мнению, сейчас основную поддержку рынку оказывает сокращение стоимости ипотечных кредитов в результате снижения ключевой ставки и продления программы государственного субсидирования.
«Ожидания повышения коэффициентов риска по необеспеченным кредитам, наблюдаемые тенденции снижения спроса на автокредиты и товары первой необходимости, а также возможное продление программы господдержки ипотеки вкупе говорят о том, что в 2017 году ипотечные кредиты продолжат представлять интерес как для банков, так и для населения. В целом, банки, будут продолжать работу по формированию продуктовой ипотечной линейки с конкурентоспособными на рынке условиями, вырабатывать более клиентоориентированный подход, в частности, благодаря открытию центров ипотечного кредитования», — отметили в пресс-службе кредитной организации.
Собеседник Forbes пояснил, что внимание будет уделяться банками развитию партнерских отношений с застройщиками, агентствами недвижимости. Кроме того, ипотечное кредитование будет выходить в онлайн, что существенно сократит для клиента время оформления кредита.
В «Уралсибе» отметили, по итогам года общий объем рынка ипотечного кредитования будет в районе 1,6 трлн рублей, а следующий год начнется с роста. Эксперты рынка полагают, что тенденции будут зависеть от решения банков относительно ставок ипотечного кредитования.
«Наши аналитики не видят причин для каких-либо изменений тенденций, сложившихся в настоящее время и в целом на рынке недвижимости, и на рынке ипотечного кредитования. Ожидать роста можно будет, если будут банками ставки снижены. Но это вопрос очень спорный, я бы всерьез на это не рассчитывал», — заявил исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев.
Зампредседателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова подчеркнула, что кредитная организация рассматривает три варианта развития событий в следующем году. Причем базовый прогноз предполагает рост рынка на 7%, оптимистичный прогноз обещает рост на 13%, а пессимистичный сценарий заключается всего лишь в отсутствии роста.
«Базовый прогноз в 7% исходит из тех реалий, которые сложились на рынке сейчас. С одной стороны, формируется отложенный покупательский спрос.
Он связан с постепенным снижением цен на недвижимость и уменьшением ставок по ипотеке ввиду политики ЦБ, усиления конкуренции между банками и активизации рынка секъюритизации ипотеки.
С другой стороны, в следующем году завершится программа господдержки, которая была основным драйвером в 2015-2016 году, а реальная покупательская способность населения не сможет обеспечить активный рост ипотеки при кредитовании на стандартных условиях банков», — объясняет Асланова.
Почему ипотека на долгий срок — это нормально — Лайфхакер
Ипотека — это долгосрочный кредит на жильё. Минимальный период — 1 год, максимальный — 30 лет. Как и любой кредит, ипотека — это переплата. Банк даёт деньги в долг и берёт за это проценты. Чем дольше человек пользуется этими средствами, тем больше процентов платит. В случае с ипотекой получается, что мы используем деньги банка 20–30 лет, поэтому переплата выходит катастрофической.
https://www.youtube.com/watch?v=k__ev2s_PDM
Для примера возьмём сумму 2,4 миллиона рублей. Процентная ставка — 9,2%.
| Срок ипотеки | 5 лет | 10 лет | 15 лет | 20 лет | 25 лет | 30 лет |
| Ежемесячный платёж, в рублях | 50 054 | 30 663 | 24 629 | 21 904 | 20 471 | 19 658 |
| Итоговая стоимость кредита, в рублях | 3 003 240 | 3 679 560 | 4 433 220 | 5 256 960 | 6 141 300 | 7 076 880 |
| Переплата, в рублях | 603 240 | 1 279 560 | 2 033 220 | 2 856 960 | 3 741 000 | 4 676 880 |
При ипотеке на 20 лет платёж будет составлять 21 904 рубля, а переплата — 2 миллиона 856 тысяч рублей, то есть больше той суммы, что мы взяли в кредит изначально.
Подставьте в таблицу свои числа, чтобы посмотреть, на какой срок лучше взять ипотеку. Посчитать размер платежей можно в любом ипотечном калькуляторе — например, здесь.
В нашем случае платёж по ипотеке на 20 лет отличается от платежа, рассчитанного на 30 лет, всего на 2 246 рублей, а переплата — больше на 2 миллиона 643 тысячи рублей. За эти 10 лет вы будете отдавать 264 тысячи в год или 22 тысячи в месяц — неоправданная цена за разницу в 2 246 рублей.
Почему всё не так страшно, как кажется
На первый взгляд долгосрочная ипотека — это кабала на всю жизнь. Ради собственных квадратных метров нужно каждый месяц отчислять существенную часть зарплаты — и делать это на протяжении 20–30 лет. И в итоге банк получит в два-три раза больше, чем выдал изначально. Однако, если разобраться, всё не так страшно.
Вы выбираете комфортные платежи
Ипотека на долгий срок позволяет сохранить привычный образ жизни и не переходить на режим жёсткой экономии. За счёт того, что вы берёте заём на 20–30 лет, ежемесячный платёж не будет очень большим. Для жителей крупных городов его сумма будет даже меньше, чем стоимость аренды квартиры.
Например, вы купили квартиру в новостройке за 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 600 тысяч, остальное взяли в ипотеку под 9,2% годовых. Если брать кредит на 10 лет, то платеж будет составлять 30 663 рубля, а если на 20 лет — 21 904 рубля. Получается почти на 9 тысяч меньше.
Снижается риск просрочки платежа
Самый страшный вопрос для тех, кто берёт ипотеку: «Хватит ли мне денег на её выплату?» Многие живут надеждой, что через пару месяцев станет легче, но ситуация в стране складывается так, что цены растут, а зарплаты — нет. И если сегодня платить трудно, то завтра будет ещё сложнее. Поэтому, если изначально не уверены, что потянете большие платежи, лучше подстраховаться.
С ипотекой на долгий срок вы так не рискуете: 20 тысяч выплатить проще, чем 30. В случае форс-мажора вам будет легче найти деньги.
А если зарплату всё-таки повысят, платёж будет напрягать ещё меньше. Например, вы получали 40 тысяч рублей, а за ипотеку отдавали 21 900 — больше половины зарплаты. Через год вы набрались опыта и стали получать 55 тысяч, а платёж по кредиту остался тот же — 21 900 рублей.
Вы можете досрочно гасить ипотеку
Сравнительно небольшой ежемесячный платёж оставляет пространство для манёвра: когда появляются свободные деньги, можно гасить ипотеку досрочно. Например, если получили премию, нашли подработку или вам повысили зарплату. Досрочные платежи идут на погашение долга, а не процентов по нему, поэтому вы быстрее отдадите кредит и меньше переплатите банку.
Есть две стратегии досрочного погашения: сокращение срока или платёжа. В первом случае вы быстрее погасите долг, во втором — с каждым месяцем будете отдавать банку меньше. Нельзя точно сказать, какая стратегия выгоднее: нужно делать расчёты для конкретного кредита и смотреть, какой вариант предпочтительнее для вас.
Посмотрим, как будет уменьшаться переплата, если выбрать стратегию сокращения срока. Берём для примера всё те же 2,4 миллиона рублей на 20 лет. Вот что будет, если вы вносите досрочные платежи:
- Один досрочный платёж. В конце года вам выдают тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей. Вы направляете эти деньги на погашение ипотеки. Такой платёж сэкономит вам 187 тысяч переплаты и уменьшит срок кредита на 11 месяцев.
- 10 платежей по 20 тысяч за 5 лет. Время от времени у вас появляются свободные деньги. Вы делаете 10 досрочных платежей по 20 тысяч рублей в первые 5 лет ипотеки. Это сэкономит вам 635 тысяч рублей и уменьшит срок кредита больше чем на 3 года.
- 10 платежей по 40 тысяч за 10 лет. 10 лет подряд вы вкладываете тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей — в досрочное погашение. Это сэкономит 884 тысячи рублей и уменьшит срок кредита на 5 лет.
Рассчитать, сколько вы сэкономите на досрочных погашениях, можно здесь. А ещё обязательно прочитайте нашу статью о том, какую стратегию выбрать, чтобы быстрее отдать банковский заём.
Инфляция обесценивает ваш долг
Говоря об огромной переплате, не стоит забывать и об инфляции — обесценивании денег. 20 лет назад буханку хлеба можно было купить за 7 рублей, сейчас — за 27, а через 10 лет — за условные 47 рублей.
Ничего хорошего в инфляции нет, но в случае с ипотекой она вам только на руку: цены растут, зарплаты индексируются, ваша квартира дорожает на рынке недвижимости, а платёж по ипотеке не меняется.
В 2029 году вы будете отдавать долг банку по ценам 2019 года, даже если эти деньги обесценятся настолько, что на них можно будет купить только хлеб.
Никто не может точно сказать, какой будет инфляция через 5–10 лет. С 2010 по 2018 год она составила 64,3% . Если такие темпы сохранятся, то через 10 лет ваша квартира за 3 миллиона будет стоить почти 5 миллионов, через 15 лет — 6,6 миллиона рублей, а через 20 лет — больше 10 миллионов.
А если темпы инфляции снизятся, будут дешеветь и кредиты. В такой ситуации вы можете сделать рефинансирование ипотеки — банк снизит вам процентную ставку.
Заранее предусмотрите, чтобы в ипотечном договоре не стоял запрет или штраф на рефинансирование. Тогда вы спокойно сможете перейти на более выгодные условия, если они появятся.
Вы сможете купить квартиру лучше и больше
Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку на долгий срок, чем на короткий. Для него это выгоднее: вы будете дольше отдавать кредит и выплатите больше процентов. Кроме того, так банк перестраховывается: заёмщику легче гасить небольшие платежи, а значит, не будет и просрочек.
При долгосрочном кредитовании банк также, скорее всего, одобрит заём на более крупную сумму. Объясняется это просто: размер ипотеки зависит от размера доходов плательщика. Его рассчитывают так, чтобы ежемесячный платёж не превышал 40–60% от общего дохода. Соответственно, чем дольше срок ипотеки и меньше размер платежа, тем большую сумму банк одобрит.
Долгосрочная ипотека позволяет взять кредит на большую сумму и купить квартиру большей площади или в более комфортабельном районе.
Например, семья из двух человек с доходом в 150 тысяч рублей в месяц может взять ипотеку на 5 лет — банк одобрит им кредит на сумму около 2,5 миллиона рублей. Если же рассмотреть для этой же семьи кредит на 25 лет, то банк одобрит уже 6 миллионов.