Под приватизацией понимается приобретение права собственности на недвижимость, принадлежащую государству или муниципалитету. До недавнего времени эта возможность не была предусмотрена законом, и владеть землей можно было лишь по праву бессрочного пользования либо пожизненного наследования, которое не включало в себя возможность совершение каких-либо сделок с участком. Право на продажу земли, сдачу в аренду и другие действия доступны после завершения приватизации. Сколько стоит приватизировать землю, зависит от способа и времени получения ее в пользование.
Виды приватизации
Приватизировать участок можно тремя способами:
- Бесплатно, по упрощенной схеме в административном порядке. Такое возможно, если на участке расположен дом заявителя, право собственности на который было получено до принятия новой версии Земельного кодекса РФ (до января 2002 г.) и в других случаях, предусмотренных законом.
- Подав исковое заявление в суд. Необходимость в этом возникает в случае отказа администрации в процедуре бесплатной приватизации. Обжалование возможно в течение трех месяцев после выдачи отказа.
- Выкупив участок у государства. Чтобы определить, сколько стоит приватизировать земельный участок, нужно провести кадастровую экспертизу. Воспользоваться этим вариантом может любое лицо.
Бесплатная приватизация
Новым ЗК РФ установлен запрет на предоставление земли в бессрочное пользование или пожизненное наследование, однако лица, получившие такое право до вступления в силу нового ЗК, могут оформить право собственности безвозмездно. Такая возможность предоставляется также и некоторым другим категориям лиц. Воспользоваться правом на бесплатную приватизацию можно только один раз.
В каких случаях возможна
Согласно ЗК РФ право на бесплатную приватизацию земли имеют лица:
- Получившие право собственности на дом (подсобную пристройку), расположенный на участке, до 31 октября 2001 г. в результате покупки, наследования, частного строительства или других действий.
- Владеющие землей, на которой расположено жилое строение оформленное в собственность по праву:
- Постоянного пользования (это право не передается по наследству, поэтому наследникам собственника все-таки придется выкупить участок у государства или оформить договор аренды).
- Пожизненного наследуемого владения.
- Заключившие договор аренды на участок (для индивидуального строительства или ведения хозяйства) до 31 октября 2001 г. , то есть принятия ЗК РФ.
- Являющиеся членами садоводческого товарищества или строительного кооператива (по «дачной амнистии»).
- Многодетным семьям, имеющим более двух детей, приобретающим участок для строительства дома (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ).
- Приобретающие участок на территории Дальневосточного округа. Регистрация таких земель осуществляется в особом порядке, регулируемом пп. 9 ст. 39.5 ЗК РФ .
-
-
Имеющие льготы (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ ):
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Стоимость приватизации земельного участка в 2019 году для лиц, не вошедших в список, будет зависеть от кадастровой стоимости земли.
Законодательством был установлен срок реализации права на бесплатную приватизацию до декабря 2013 г. Однако, учитывая тот факт, что большинство граждан не успело воспользоваться своим правом, срок продлевался еще дважды: до 1 марта 2015 г. и до 1 марта 2018 г.
Гораздо более длительный срок оформления отпущен для членов садоводческого (и подобных ему) товарищества и кооператива — до 31 декабря 2020 г. Данная льгота действует независимо от того, когда участники вступили в товарищество (кооператив). Соответствующие исправления были внесены в «дачную амнистию» 1 марта 2015 г.
Оформление
Если земельный комитет отказывает в выдаче договора, следует обратиться в арбитражный суд с просьбой признать его действия противоречащими законодательству.
Независимо от способа приватизации (бесплатного или стандартного) оформление составит некоторые обязательные, а при необходимости, и дополнительные расходы. Чтобы рассчитать, сколько стоит приватизация дома и участка, нужно также принять во внимание возможное отсутствие нужных документов.
За регистрацию права собственности на участок в Росреестре взимается пошлина.
Бесплатная приватизация земельного участка: кому полагается, как оформляется и до какого года продлена?
Приватизация позволяет перевести земли, находящиеся во владении государства или муниципалитета, в личную собственность. Проведение данной процедуры необходимо для получения гражданином права распоряжаться земельным участком (ЗУ) по своему усмотрению. Законодательством РФ предусмотрена возможность бесплатной передачи ЗУ в частные руки.
Когда началась в России?
Заповедная собственность
Россияне, проживающие на территории национальных парков и заповедников, смогут приватизировать свои участки — такой законопроект в четверг был внесен в Госдуму. Эта проблема затрагивает более 2 млн россиян, утверждают депутаты. По мнению экологов, поправки не только не решают всех проблем таких граждан, но и станут «губительными» для заповедников.
В четверг в нижнюю палату парламента был внесен законопроект, снимающий запрет на приватизацию земельных участков, расположенных в населенных пунктах в границах заповедников и нацпарков.
Сейчас граждане, которые живут в особо охраняемых природных территориях (ООПТ), не могут стать собственниками земли.
В пояснительной записке приводится статистика: «Населенные пункты имеются на территориях 23 национальных парков, 18 государственных природных заповедников, 12 федеральных заказников, а также значительной части природных парков».
По данным думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, в границах российских ООПТ насчитывается более 1 тыс. населенных пунктов, в которых проживают около 2 млн. человек.
https://www.youtube.com/watch?v=5yP0uJQVWA0
По мнению главы комитета, депутата Николая Николаева, внесенные поправки «позволят обеспечить для проживающих в таких населенных пунктах людей нормальные и недискриминационные условия по сравнению с другими гражданами».
Эксперт «Гринписа России» Михаил Крейндлин считает, что законопроект решает лишь одну из многих проблем жителей населенных пунктов в ООПТ.
Например, сейчас все будущие капитальные объекты должны проходить государственную экологическую экспертизу. А любые постройки можно возвести только после согласования с Минприроды, которое, как правило, затягивается на длительный срок.
Он напомнил, что из-за этого ограничения нередко протестуют жители, требуя исключить их поселения из границ ООПТ.
При этом эколог особо отмечает, что предложение допустить приватизацию земли в границах заповедников «неприемлемо и губительно для этой категории».
С ним согласен модератор тематической площадки «Экология» подмосковного ОНФ Антон Хлынов. Он считает, что таким законопроектом депутаты «открывают ящик Пандоры» для застройки природных территорий.
Кроме того, отмечает он, сейчас нет четкого регламента, каким образом муниципальные чиновники могут устанавливать границы населенных пунктов в ООПТ. «Орган местного самоуправления может установить эти границы как угодно.
В результате к населенным пунктам можно будет автоматически отнести и земли с природоохранным значением, поскольку сейчас границы довольно условные,— говорит господин Хлынов.— В тех же заповедниках есть села, в которых живут сотрудники ООПТ.
По всем признакам это населенный пункт, но находится он на другой категории земель. Конечно же, ближайший муниципалитет захочет расширить свои границы и на эти участки».
Чиновники и парламентарии неоднократно предпринимали попытки решить проблемы граждан, проживающих на территории ООПТ.
Так, в 2016 году Минприроды разработало законопроект, который предполагал исключение из границ ООПТ отдельных участков в границах поселений, или территорий, «необходимых для обеспечения безопасности государства». Также исключение предполагалось «по отдельным решениям президента».
В 2017 году Минэкономики разрабатывало поправки, разрешающие приватизацию земель особо охраняемых природных территорий, расположенных в населенных пунктах (см. “Ъ” от 16 марта 2017 года). Впрочем, оба документа дальше обсуждения не продвинулись.
В 2020 году Минприроды подготовило проект поправок к Земельному кодексу и закону об ООПТ, который, по мнению экологов, не только не решал проблемы жителей, но и мог привести к капитальной застройке национальных парков и заповедников (см. “Ъ” от 29 января).
Анна Васильева
Госдума разрешила приватизацию земель в населенных пунктах в нацпарках и ООПТ
Госдума на заседании 23 декабря приняла в третьем, окончательном, чтении законопроект о предоставлении возможности приватизации и оборота земель в населенных пунктах, расположенных в особо охраняемых природных территориях (ООПТ).
Соответствующую инициативу внесла в парламент группа сенаторов и депутатов, в числе которых вице-спикеры Совета Федерации Юрий Воробьев и Андрей Турчак, а также лидер думской фракции «Единая Россия» Сергей Неверов.
Документ предполагает снятие существующего ограничения на передачу физическим и юридическим лицам в собственность и оборот земли в границах населенных пунктов, входящих в состав особо охраняемых природных территорий и национальных парках. Обязательным условием при этом является внесение границ таких поселений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В соответствии с законом использование в хозяйственной деятельности участков в границах ООПТ регулируется правовым режимом таких территорий.
Строительство в таких населенных пунктах будет регулироваться органами местного самоуправления.
Решение будет приниматься на основе правил землепользования и застройки, которые на федеральном уровне должны быть согласованы с Минприроды РФ, а в случае с региональной ООПТ — с аналогичным региональным органом.
Помимо того, с принятием закона исчезает необходимость проведения экологической экспертизы при строительстве в таких населенных пунктах объектов социальной инфраструктуры, список которых утверждается правительством РФ.
Законопроект был внесен на рассмотрение нижней палаты парламента 17 июня. Первоначально инициатива вызвала дискуссии из-за пункта о предоставлении правительству России права менять границы национальных парков, поэтому ко второму чтению данная поправка была исключена.
«Мы рады, что новые поправки, принятые Государственной думой сегодня в третьем чтении, действительно помогут решить проблемы местного населения и при этом не нарушают духа закона об ООПТ», — оценила новый законопроект директор программы WWF России «Регулирование охраны окружающей среды и природопользования» Татьяна Шувалова.
Она обратила внимание на то, что в документе не указано, могут ли меняться и расширяться границы населенных пунктов, находящихся на территории ООПТ и внесенные в ЕГРН. Поэтому во избежание возникновения разночтений Шувалова предложила добавить в законодательство запрет на расширение таких границ.
В августе Минфин предложил упростить приватизацию не приносящего доход и не востребованного государством имущества — без включения объектов в федеральный прогнозный план объектов, кадастровая и балансовая стоимость (если кадастровая не определена) которых составляет менее 100 млн рублей, а также объектов движимого имущества (за исключением акций и долей в уставных капиталах хозяйственных обществ).
Процесс приватизации осуществляется посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц.
Под новогодний звон бокалов: спешно подписан закон о приватизации национальных парков
В канун Нового года президент подписал закон, разрешающий приватизацию земель национальных парков. По новому закону можно предоставлять земельные участки в границах населенных пунктов в нацпарках в собственность субъектов РФ или муниципалитетов. Бюджеты заинтересованных инвесторов впечатляют.
Столь спешное принятие этого закона наводит на мысль, что кому-то очень нужно срочно решить конкретный вопрос с конкретной территорией национального парка. До этого землю в нацпарках и на ООПТ нельзя было отчуждать. Участки земли в их границах невозможно было ни приватизировать, ни передать в наследство, ни даже арендовать. На их территории нельзя было строить даже соцобъекты.
В проекте этого закона заложены две главные идеи: 1) разрешить передавать земельные участки из федеральной собственности в собственность регионов или муниципалитетов; 2) предоставить правительству РФ по представлению Минприроды РФ право изменять границы национальных парков.
На сегодняшний день национальные парки – это разновидность особо охраняемых природных территорий (ООПТ) федерального значения. При этом нацпарки отличаются от заповедников тем, что внутри них выделяют нескольких зон. В границах нацпарка, например, могут существовать так называемые зоны хозяйственного назначения (ст. 15 Закона об ООПТ).
Напомним: национальные парки — это огромные территории, внутри которых иногда расположены целые города. Земли таких населенных пунктов являются по закону особо охраняемыми природными территориями со всеми вытекающими последствиями в виде многочисленных запретов и ограничений.
Одним из таких ограничений являлся прямой запрет на приватизацию земли, а также на предоставление на территориях национальных парков земельных участков для садоводства и огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Подписанный за несколько часов до Нового года закон фактически снимает запрет на предоставление участков под эти и другие цели.
Предполагается, что вначале участки будут передаваться из федеральной собственности регионам или муниципалитетам. А они уже потом будут предоставлять участки частным лицам.
«Лосиный остров». Скоро здесь пройдет дублер. Юрий Кавер, РИА Новости.
Эксперты не исключают, что поводом для столь поспешного подписания закона мог стать нацпарк Лосиный остров. Минприроды уже разработало проект постановления правительства, который исключает из состава «Лосиного острова» 140 га территории для дублера Щелковского шоссе. Строительство дублера оценивают в 37-45 млрд рублей. Помимо дублера на охраняемой территории предполагается постройка ТЦ.
Подписанный документ уже раскритиковали экологи. Их аргументом до недавних пор было то, что по закону запрещено изымать участки из особо охраняемых природных территорий и менять границы национальных парков.
«Если такая практика распространится на нацпарки и ООПТ, проект строительства дороги не будет проходить экологическую экспертизу, а значит, меры по предотвращению ущерба природе соблюдаться вообще не будут», — считает представитель «Гринпис» Михаил Крейндин. По сути, это и произошло.
Ответственность федеральные власти перекладывают на руководство регионов и муниципалитеты. Дескать, что с них спросить? Если что, им и пальцем погрозить можно, даже припугнуть. Но может статься, что будет уже поздно…
Закон для местных жителей или для застройщиков?
«Со специалистами этот закон никто не обсуждал, — заявила «НИ» кандидат биологических наук, доцент Пущинского государственного естественно-научного института Галина Васильева. — Если начать строить на территории национальных парков, нарушится экосистема.
Ведь в природе все взаимосвязано: если уничтожить определенные виды растений, из ООПТ уйдут питающиеся ими виды животных, за ними – другие. Биологическая цепочка будет нарушена, все это приведет к вымиранию ценных видов животных и растений, в том числе «краснокнижных».
Странно, что при принятии таких важных законов с учеными никто не советуется», — заявила «НИ» кандидат биологических наук Галина Васильева.
Но у законодателей своя логика. К сожалению, в связи с удаленной работой и каникулами большинство депутатов и сенаторов, приняв этот достаточно спорный закон, сразу разъехались на отдых и стали не доступны. Однако, нам удалось узнать позицию зам. председателя комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Алексея Майорова.
«Анализ правоприменительной практики показал, что правовой статус земель национальных парков и режим их охраны приводят к существенному ограничению конституционных прав граждан, проживающих в границах этих территорий.
Это также не позволяет органам местного самоуправления реализовывать социально-экономические программы и меры поддержки населения, включая строительство больниц, школ, детских садов и расселение ветхого жилья», — считает Алексей Майоров. Он уточнил, что сейчас в стране 63 национальных парка, в составе 27 национальных парков находится 923 населенных пункта, где проживает более 370 тыс.
человек. «Мы должны обеспечить соблюдение конституционных прав граждан, проживающих на таких территориях», — подчеркивал зам. председателя комитета по природопользованию Совета Федерации.
До этого вице-спикер Совета Федерации Юрий Воробьев сообщил, что новые поправки в законодательство разрешат жителям населенных пунктов, которые находятся в нацпарках, строить дома и заниматься садоводством.
Также предлагалось отменить экологическую экспертизу для возведения в зонах нацпарков детских садов и школ.
По словам Воробьева, сейчас проживающие на территории нацпарков граждане сильно ограничены в правах и не могут ничего строить даже на своих участках.
Но дело тут, думается, не в интересах сельчан, которые живут в границах нацпарка и хотят разбить огород, чтобы посадить, к примеру, картошку. Всего один пример.
Координаты изменяемых границ, заложенные в проекте постановления Лосиного острова, говорят о планах исключить из состава нацпарка участок площадью около 30 га, где в интересах компании «Ташир» ведется строительство торгового центра.
О незаконности этой стройки неоднократно заявляли местные активисты и ОНФ, однако решение все равно пытаются продавить, подложив каталог координат с нужным изменением границ на стол премьер-министру.
Федеральная власть выходит из игры?
С правами граждан, живущих на территории в границах нацпарков, вообще все очень странно получается. Во-первых, возможность предоставления участков для садоводства и ИЖС никак не способствует поддержанию инфраструктуры, то есть строительству школ и больниц, о которых при обсуждении законопроекта столь вдохновенно рассказывали депутаты-единороссы.
Во- вторых, разрешение строительства частных домов внутри расположенных на территориях национальных парков в населенных пунктов возможно и без приватизации. Например, на условиях аренды. Государство часто ничего не может поделать даже с арендатором, нарушающим экологические требования.
Что тут говорить о собственнике? «Все это, на мой взгляд, — прецедент, чтобы снять формально с федеральных органов власти полномочия и переложить их на региональные и муниципальные структуры, где возможна любая коррупция. И федералы потом будут говорить: «Мы не виноваты, но мы разберемся!».
Все это выглядит планомерным наступлением на особо охраняемые природные территории, если принять во внимание другие поправки в законы, касающиеся экологии. Например, ослабляется государственная экспертиза, есть планы отменить оценку воздействия на окружающую среду — она перестанет быть обязательной.
То есть можно будет вести строительные работы в нацпарках и ООПТ до заключения государственной экспертизы. А когда приедут эксперты на место вырубленных деревьев – с кого и какой спрос?» — заявил «НИ» эколог Иван Неслуховский.
Заложенная в законопроекте идея — предоставить Правительству полномочия изменять границы нацпарков — вызывает не меньше вопросов. Ст. 14 Закона об ООПТ предоставляла Правительству только право создавать и расширять границы нацпарков.
Понятно, что такое ограничение вызывало недовольство и сопротивление многих бизнесменов и примкнувшим к ним чиновников. Чего стоят, например, попытки Минприроды вывести месторождение «Чудное» из состава нацпарка «Югыд Ва» в Коми? Если кто не в курсе, это месторождение было предоставлено около десяти лет назад частной компании «Голд минералз».
С тех пор Прокуратура и экологи уже десятиление ведут неравную битву за право нацпарка оставаться самим собой.
Статус ООПТ и национального парка до недавнего времени позволял защищать природные богатства России и уникальные территории от уничтожения — так произошло, например, с шиханом Куштау в Башкирии и с районом Лесная поляна в Кемерово. Принятый под шум новогодних поздравлений и звон бокалов закон, по сути, ставит крест на будущем нацпарков и особо охраняемых природных территорий. То есть на национальном достоянии России.
Ура! Изымать земли национальных парков не разрешили
Сегодня Государственная дума приняла в третьем чтении закон о национальных парках. Изымать земли особо охраняемых территорий по принятому закону нельзя.
В первоначальной редакции законопроект, внесённый в Думу 17 июня, позволял менять границы национальных парков и исключать из них территории.
Более ста тысяч граждан России обратились в профильные комитеты Госдумы и к Вячеславу Володину с требованием не допустить изъятия земель, против изменения границ нацпарков выступил и Совет по правам человека, и Общественная палата РФ.
Благодаря активному отклику людей и общественных организаций ко второму чтению депутаты убрали из законопроекта нормы, позволявшие изымать земли нацпарков.
“Мы приветствуем принятие этого закона.
Он не только сохраняет запрет на изъятие земель национальных парков, но и поможет решить основные проблемы граждан, проживающих в национальных парках, и снимет серьезную социальную напряженность, которая имеет место в некоторых из них, — уверен Михаил Крейндлин, руководитель программы Гринпис по особо охраняемым природным территориям.
— Мы очень благодарны всем, кто поддерживал нас всё это время: подписывал петицию, обращался в Думу, распространял информацию. Это — наша общая победа. К сожалению, мы уверены, что лоббисты застройки заповедных территорий не откажутся от своих планов, поэтому мы надеемся на такую же поддержку и в наступающем году”.
Например, незадолго до принятия закона о нацпарках сенатор Александр Русских предложил разрешить изымать земли любых особо охраняемых территорий — в том числе заповедников и национальных парков.
А правительство Коми недавно включило в перечень инвестпроектов республики добычу золота в национальном парке “Югыд ва”. За этот незаконный проект давно бьётся компания “Золото Инты” (прежнее название “Голд Минералс”). Позднее чиновники Коми заявили, что это было сделано “по ошибке”.
Однако такие ошибки убедительно показывают, что борьба за сохранение ценнейших природных территорий ещё не окончена.
Российское отделение Гринпис благодарит всех, кто участвовал в общественной кампании за сохранение национальных парков. Мы продолжим следить за попытками чиновников и бизнесменов застроить и освоить природное достояние России.
Лесная команда Greenpeace благодарит всех, кто поддерживает нашу работу. Без ваших регулярных пожертвований мы не смогли бы создавать заповедники, защищать национальные парки и менять к лучшему лесные дела России.
Без вас мы не смогли бы выращивать леса там, где они так нужны! Наша финансовая отчётность доступна и открыта для всех.
В начале каждого года вы можете взять справку о пожертвованиях за прошлый год, и с её помощью получить налоговый вычет в размере 13 %.
особо охраняемые природные территории
Споры о приватизации земли..
Сталкиваясь с приватизацией земельного участка «лицом к лицу», будущий собственник встречает на своем пути множество подводных камней и неприятностей. В данной статье мы попробуем разобраться, какие вопросы и споры возникают при приватизации земель на практике, каково их разрешение и как обезопасить себя в подобных ситуациях.
Что такое приватизация?
Для начала необходимо пояснить сам термин «приватизация». Под приватизацией земель, в соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 21.12.
2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
По общему правилу, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Как оформляют приватизацию земель? Что учитывают при приватизации земель?
Приватизацию земель можно оформить следующими способами: купля-продажа земельного участка, обмен земельного участка. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, у которых установлена кадастровая стоимость.
Цена земельного участка, будучи существенным условием договора купли-продажи, договора мены, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2. ст. 36 ЗК РФ).
Однако на практике часто бывают ситуации, при которых кадастровая стоимость земельного участка в пять, десять или же пятнадцать раз выше ее рыночной стоимости, что делает, мягко говоря, убыточной подобную куплю-продажу.
Рекомендация № 1. Прежде чем оформлять куплю-продажу земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость.
Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие. Как это сделать на практике? Для физических и юридических лиц порядок оспаривания кадастровой стоимости различен. Так, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.
1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», физические лица оспаривают кадастровую стоимость по своему усмотрению: или в суде, или в специально созданной для этого комиссии — Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (например, в Москве http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/). Для юридических лиц досудебное обращение в комиссию, как показывает судебная практика, обязательно. Так, Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и оставил заявление истца без рассмотрения на основании того, что не был соблюден досудебный порядок рассмотрения споров такого рода: с 22.07.14 для рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен досудебный порядок урегулирования спора в специально созданной по этому вопросу комиссии(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу № А41-44462/14).
Какие категории земель можно приватизировать?
В соответствии со ст. 27 ЗК РФ, существуют категории земель, приватизировать которые нельзя. Это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок.
К ним относятся государственные природные заповедники и национальные парки, здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций органов государственной охраны; объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации.
В отношении ряда категорий земель существуют ограничения на их оборот. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий; участки из состава земель лесного фонда; участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Так, в споре между юридическим лицом и городским департаментом по имуществу администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суд поддержал позицию последнего о незаконности оспариваемого договора купли-продажи потому, что целевое назначение земель — эксплуатация и содержание объектов воздушного транспорта, земельный участок создан для обеспечения деятельности ответчика как предприятия воздушного транспорта (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу № А81-3803/2013). Запрещается также приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Рекомендация № 2. При приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте.
Как приватизировать земли сельскохозяйственного назначения?
Сельскохозяйственные земли — земли специального агротехнического назначения, в отношении которых действует особый федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002.
По общему правилу, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), что накладывает свои особенности.
Так, например, в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.
2002 № 808, участник торгов обязан оплатить задаток в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Начальная цена же определяется на основании отчета об оценке независимого эксперта-оценщика в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Рекомендация № 3. При приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах.
Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения?
Споры о приватизации земельных участков всегда сопряжены с разрешением судьбы зданий и строений, содержащихся на нем. Так, в соответствии со ст.
36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
При этом собственники зданий, строений, сооружений (как юридические, так и физические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, что, в свою очередь, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. Например, Высший арбитражный суд в своем Определении по делу № А10-4892/2011 от 08.10.2012 № ВАС-12418/12 признал правомерным отказ в удовлетворении требований организации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также о применении последствий недействительности сделки — возврате земельного участка в собственность муниципального образования — определив, что организация не обладала исключительным правом на приватизацию земли. Из вышесказанного можно сделать следующий вывод: в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке (Рекомендация № 4).
В спорах о приватизации земли зачастую возникает вопрос: являются ли здания и сооружения, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом или же они являются неотделимой частью земли и следуют судьбе земельного участка? Ответ на этот вопрос влечет следующие последствия: если объект признан самостоятельным, то его необходимо оформлять отдельно, он является самостоятельным предметом делового оборота, с последующей его реализацией (продажа, дарение, возможность передать в уставный капитал и прочее). Так, по общему правилу, если речь идет о зданиях и сооружениях, объектах незавершенного строительства, то они, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся к самостоятельному виду объектов недвижимости.
Однако как быть, если речь идет о нетипичных объектах, например, футбольное поле или же спортивная площадка? Эти объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба, они прочно связаны с землей, поэтому, в соответствии со ст.
130 ГК РФ, вполне могут подойти под понятие самостоятельного объекта недвижимости. Однако судебная практика идет по иному пути.
Некоторые объекты признаются частично объектами недвижимости, например, беговая дорожка: исходя из нормативного понятия объекта недвижимости, описания отдельных объектов стадиона, содержащегося в техническом паспорте и других материалах дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время к объекту недвижимости может быть отнесена только беговая дорожка с асфальтовым покрытием на гравийном основании, составляющая пятую часть площади стадиона (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-12423/2008 от 01.11.2010). В остальном спортивные объекты не признаются объектами недвижимости: из объектов, расположенных на спорном земельном участке, объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является только беговая дорожка с асфальтовым покрытием (там же).
В отношении объектов технического характера, как например, гидротехнических станций и сооружений, плотин, подстанций, суд однозначно приходит к выводу о том, что они не являются самостоятельными объектами, а признаются улучшением земельного участка, если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ № 4777/08 от 17.01.2012 по делу № А56-31923/2012).
Рекомендация № 5. Возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.
Таким образом, при рассмотрении споров о приватизации земельных участков необходимо учитывать следующие рекомендации:
- прежде чем оформлять сделку купли-продажи земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие;
Закон о приватизации земельных участков
Основным нормативным актом, который регулирует вопросы, касающиеся различных территорий, является «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Он регулирует отношения по использованию и охране земель РФ.
Указанным нормативным актом даны определения некоторым основным понятиям:
- Собственник – лицо, владеющее участком.
- Землепользователь – человек или организация, имеющее право использовать территорию.
- Землевладелец – получивший возможность распоряжаться землей на основании наследства.
- Арендатор – занимающий территорию на условиях соответствующего договора.
- Обладатель сервитута – лицо, имеющее право ограниченного пользования чужим участком.
- В качестве участников выступают как организации, так и обычные люди.
- С марта месяца 2015 года начал действовать новый закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Согласно новому порядку государственная собственность передается в частные руки по другому — стали регулироваться отношения между субъектами, задействованными в перераспределении государственных земель.
- Появилась возможность пользоваться землейбез предоставления участка в собственность.
- Внесены уточнения в этапы образования земельных участков, в сделки, в которых задействована земля.
- В Гражданский кодекс ввели новую статью, которая предусматривает отделение объекта, который не достроили из-за того, что истек срок действия аренды с государственным земельным участком.
Поправки внесены в Земельный кодекс, Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, а также в Федеральный закон о «О государственном кадастре недвижимости».
Приватизация может быть оформлена как бесплатно, так и за деньги.
Бесплатная приватизация может быть проведена, если:
- Граждане уже являются собственниками зданий, либо домов построенных до октября 2001 года, которые находятся на территории участков, но право на землю не было оформлено.
- Арендуемые земельные участки для строительства собственного дома, либо ведения подсобного хозяйства. Находиться в аренде такие участки должны до октября 2001 года.
- Субъект, которому выдан участок пожизненное пользование, при условии, что строительные постройки, находящиеся там уже находятся в собственности.
- Дачные участки, либо земля, предназначенная для строительства гаражей.
Приватизация земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования или государства, регулируется такими основными документами:
- Земельным кодексом Российской Федерации;
- Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»;