РИАМО — 14 июн. Банк «Российский Капитал» в рамках санации ГК «СУ-155» завершит строительство двух жилых домов в подмосковной Ивантеевке, говорится в сообщении пресс-службы министерства строительного комплекса региона.
Ранее АКБ «Российский капитал» был выбран банком, уполномоченным обеспечить финансирование достройки объектов ГК «СУ-155» в интересах дольщиков и пайщиков.
«В рамках санации ГК «СУ-155», банк «Российский Капитал» завершит строительство двух жилых домов Литер 1 и Литер 2 по улице Дзержинского в городском округе Ивантеевка», — говорится в сообщении.
В материале поясняется, что ранее застройщиком ОАО «Ивановская домостроительная компания», входящей в ГК «СУ-155», были привлечены денежные средства 345 граждан на строительство двух жилых домов в городском округе Ивантеевка по улице Дзержинского дом 1, литер 1, 2. Санатор АКБ «Российский Капитал» уже возобновил финансирование работ по литеру 2, находящемуся в более высокой строительной готовности.
Приступить к строительно-монтажным работам на объекте планируется до конца июня 2016 года, и уже в текущем году ввести объект в эксплуатацию. Ключи от квартир в этом доме ждут 138 граждан-соинвесторов, уточняется в сообщении.
По данным пресс-службы, кроме того, новым инвестором АКБ «Российский Капитал» также планируется открыть финансирование достройки жилого дома литер 1 в августе 2016 года. В настоящее время разрабатывается график производства работ по завершению строительства указанного проблемного дома, пострадавшими дольщиками в котором оказались 207 человек.
По словам министра строительного комплекса Московской области Сергея Пахомова, которые цитирует пресс-служба, в настоящее время строительно-монтажные работы ведутся по 30 объектам АО «СУ-155» (Домодедово – 21, Красноармейск – два, Одинцово – три, Чехов – два, Солнечногорск – один, Павловский Посад – один).
«В июне текущего года начнется финансирование еще трех корпусов (Балашиха – один, Красногорск – один, Ивантеевка – один). Таким образом, до конца 2016 года будет завершено финансирование и строительство по 24 объектам – 347714 квадратных метров. По 18 оставшимся объектам финансирование и строительство будет завершено в конце 2017 года – начале 2018 года», – пояснил Пахомов.
Арбитражный суд Москвы 14 апреля признал ЗАО «Группа компаний СУ-155» банкротом и прекратил полномочия руководителя и других органов управления компании, назначив конкурсного управляющего.
Ранее пресс-служба министерства строительного комплекса Московской области сообщила, что в Подмосковье расположено 66 долгостроев «СУ-155» из 147 жилых домов, строящихся в 14 регионах России. Окончания строительства по всей стране ждут более 30 тысяч семей, из которых около 15 тысяч проживают в Подмосковье.
Для решения проблем всех пайщиков привлекли санатора – банк «Российский капитал».
Предполагается, что банк, 100% акций которого принадлежит Агентству по страхованию вкладов, в том числе займется выкупом свободных квартир и договоров долевого участия в долгостроях, за счет чего строительные компании получат необходимые для достройки средства.
СУ-155 заработала «Российский капитал»
«Дочка» банка «Российский капитал» «РК-Строй», отвечающая перед соинвесторами СУ-155, в этом году достроит основной объем квартир на продажу — будут готовы около 4 тыс. лотов. Если компания продаст их по рыночной цене, то объем выручки с учетом результатов прошлого года превысит 10 млрд руб.
Общее количество оставшихся квартир СУ-155, предназначенных для продажи, достигает 4,541 тыс., в том числе 1,097 тыс. квартир предстоит достроить в 2018 году, сообщили «Ъ» в компании. Это 1,443 тыс. квартир в Подмосковье, 1,595 тыс. — в Санкт-Петербурге и 1,503 тыс. — в Москве и в других регионах.
Председатель совета директоров «Российского капитала» (курирует достройку домов СУ-155) Михаил Кузовлев говорит, что согласно бизнес-плану в 2018 году может быть реализовано 1,75 тыс. квартир из этого объема, выручка от их продажи составит 4,36 млрд руб.
«Все квартиры продаются по рыночным ценам», — подчеркивает господин Кузовлев.
Продажи коммерческих квартир в объектах СУ-155 — объем, не задействованный для выполнения обязательств перед пайщиками объектов развалившегося девелопера, — стартовали в 2017 году. Сейчас реализовано 884 квартиры на 2,4 млрд руб. (в том числе в 2017 году продано 512 квартир на 1,4 млрд руб.).
По словам господина Кузовлева, во всех 130 домах, достройку которых курирует «Российский капитал», было 5,425 тыс. квартир, которые можно продать. «Чтобы избежать возможных споров с кредиторами, мы выкупили этот объем на банк „Российский капитал“, когда вошли в проект СУ-155, заплатив около 10,9 млрд руб.
», — рассказал господин Кузовлев.
Первоначально «Российский капитал» собирался достраивать дома СУ-155 на средства, вырученные от продажи свободных квартир: потенциальная выручка оценивалась в 24 млрд руб. Плюс еще 15 млрд руб. — доходы от продажи активов СУ-155. Стоимость достройки оценивалась в 49 млрд руб.
В «Российском капитале» утверждают, что по-прежнему укладываются в эту смету. Основной объем средств (33 млрд руб.) обеспечило государство, проведя до капитализацию «Российского капитала». Михаил Кузовлев говорит, что эти деньги учитываются на балансе как вычет из капитала банка.
Весь объем возможной выручки от продажи активов владельца СУ-155 Михаила Балакина пришлось пересмотреть. Новый ориентир поступлений от продажи квартир — 12 млрд руб. «Не удалось сохранить одну из самых перспективных площадок, на улице Бочкова, 11а», — пояснил снижение Михаил Кузовлев.
Этот участок оказался в залоге у ВТБ, стороны не договорились о цене, и его на торгах купила Capital Group вместе с обязательствами перед пайщиками. С другими активами ситуация выглядит еще пессимистичнее. Все промышленные активы достались «Российскому капиталу» в худшем состоянии.
По словам господина Кузовлева, перспективы развития есть у Серпуховского и Щербинского лифтостроительных заводов. «Они являются частью комплекса, который будет эффективен вместе с Карачаровским механическим заводом.
Он входит в группу активов Промсвязьбанка, который сейчас под контролем Фонда консолидации банковского сектора», — поясняет господин Кузовлев.
- «Российский капитал» планировал развивать площадки СУ-155.
- Банк обращался в Москомстройинвест за одобрением застройки площадок на Перовском шоссе (более 10 га), на Южнопортовой улице (около 10 га) и на улице Кирпичные Выемки (1,5 га), но была одобрена только одна — на Профсоюзной улице.
- Новых решений по дополнительному строительству пока не принималось, говорит господин Кузовлев.
Участники рынка не исключают, что выручка банка от продажи квартир может превысить ожидания.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов оценил среднюю стоимость продажи квартир в проектах «РК-Строя» в Подмосковье в 53 тыс. руб. за 1 кв. м, Санкт-Петербурге — в 62 тыс. руб. за 1 кв.
м, других регионах — в 36 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам экспертов «Метриума», общая стоимость 4,5 тыс. квартир может составлять около 15 млрд руб.
Геращенко Екатерина
«Российский капитал» планирует распродать объекты СУ-155
«РК-Строй», дочерняя организация банка «Российский капитал», которая несет ответственность перед соинвесторами СУ-155, планирует достроить основной объем жилья на продажу в этом году. На рынок будет выставлено примерно 4 тысячи квартир. Если они будут реализованы по рыночной цене, объем выручки составит более 10 млрд рублей.
Общее оставшихся квартир СУ-155, которые планируется продать —4,541 тысяч лотов, сообщили представители компании изданию «Коммерсантъ». В Подмосковье расположено 1,443 тысячи из этих квартир, в Санкт-Петербурге — 1,595 тысяч, в Москве и других регионах — 1,503 тысячи квартир. Более тысячи квартир необходимо достроить в 2018 году.
Михаил Кузовлев, председатель совета директоров «Российского капитала», который курирует достройку объектов СУ-155, рассказал изданию, что в 2018 году планируется реализовать 1,75 тысяч квартир, выручив от их продажи 4,36 млрд рублей. По его словам, это жилье продается по рыночным ценам.
В прошлом году начались продажи коммерческих квартир в домах разорившегося девелопера СУ-155. Это объем жилья, который не задействуется для выполнения обязательств перед пострадавшими пайщиками. В настоящее время продано 884 квартиры. Доход от их продажи составил 2,4 млрд рублей. Из них 512 квартир на сумму 1,4 млрд рублей было продано в прошлом году.
Кузовлев рассказал, что в 130 домах, достройкой которых занимается «Российский капитал», насчитывалось 5,425 тысяч квартир на продажу. Этот объем выкупил банк «Российский капитал», заплатив примерно 10,9 млрд рублей когда вошел в проект СУ-155.
«Российский капитал» планировал достроить объекты СУ-155 на деньги от продажи свободных квартир, оценив потенциальную выручку в 24 млрд рублей. Еще 15 млрд рублей доходов планировалось получить от продажи активов проблемного застройщика.
По оценкам банка, на застройку требуется 49 млрд рублей. Государство провело докапитализацию «Российского капитала», обеспечив 33 млрд рублей из этой суммы. Эти средства, по словам Кузовлева, на балансе учтены как вычет из капитала банка.
Позже банк пересмотрел объем потенциальной выручки от продажи активов собственника СУ-155 Михаила Балакина. По новым оценкам, от продажи квартир будет выручено 12 млрд рублей.
Как объяснил Кузовлев, банк не смог сохранить за собой земельный участок на улице Бочкова, 11а — одну из наиболее перспективных площадок. Оказалось, что земля находится в залоге у банка ВТБ.
Стороны не сошлись в цене, и в итоге участок приобрела на торгах компания Capital Group, взяв на себя обязательства перед пайщиками.
Качество промышленных активов, которые достались «Российскому капиталу», оценивается как низкое. Только у двух из них, Серпуховского и Щербинского лифтостроительных заводов, имеются хорошие перспективы развития.
Банк «Российский капитал» был намерен развивать площадки СУ-155. В Москомстройинвест были направлены заявки о застройке площадок на Южнопортовой улице и Перовском шоссе (площадь каждой — около 10 га), и на улице Кирпичные Выемки (площадью 1,5 га). Была одобрена только заявка о застройке участка на Профсоюзной улице.
Участники рынка полагают, что выручка «Российского капитала» от продажи квартир может оказаться выше ожиданий.
По оценке главы аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, в подмосковных проектах «РК-Строя» средняя цена продажи квартир составляет 53 тысячи рублей за 1 кв. м., в Санкт-Петербурге средняя стоимость «квадрата» — 62 тысячи рублей, в других регионах — около 36 тысяч рублей. В «Метриум» оценивают суммарную стоимость 4,5 тыс. квартир в сумму 15 млрд рублей.
В этом году за «СУ-155» достроят последние дома
Проблемы «СУ-155» — последние новости на сегодня
Строительное управление № 155 Главмосстроя в 1993 г. было преобразовано в ЗАО «СУ-155». Его гендиректор М. Д. Балакин стал основным акционером новой компании. Вплоть до 2014 г.
объединение удерживало лидирующие позиции на российском рынке недвижимости, ежегодно вводя в строй свыше 1 млн. квадратных метров.
Последние новости сегодня о «СУ-155» неутешительны: тысячи обманутых дольщиков, сотни недостроенных домов, компания стала банкротом.
В объединение входило 100 предприятий, среди которых лифтостроительный завод в Щербинке, Ивановский домостроительный комбинат и Домодедовский завод ЖБИ.
Они производят основную часть материалов, необходимых для бесперебойного ведения строительства.
Долгое время «СУ-155» пользовалось внушительной поддержкой со стороны московских властей, получало выгодные госзаказы, при этом, не придерживалось правил прозрачных и честных сделок:
- задерживало сроки сдачи объектов;
- не платило в срок поставщикам и подрядчикам;
- работало исключительно по схеме ЖСК.
2015 г. отмечен значительными задержками по вводу домов, работа на многих площадках практически остановилась.
Во всех регионах дольщики стали выходить на митинги, обращаться за поддержкой к местным властям и в Администрацию Президента. В суды стали поступать первые иски от физических и юридических лиц.
В том же году против гендиректора объединения было возбуждено уголовное дело о неуплате налогов с заработной платы рабочих в размере 210 млн. руб.
Что привело компанию к краху
По мнению экспертов сферы недвижимости, кризис наступил не внезапно. Ориентация преимущественно на госзаказ, погоня за объемами, нежелание работать в соответствии с ФЗ 214 неминуемо приведут к краху компании, что в итоге и произошло с «СУ-155». Пострадали тысячи дольщиков по всей стране, объединение вело строительство во многих регионах.
Справка. Доля госзаказа держалась на уровне 50-70% от общего объема.
Уже в 2008 г. долг компании составлял почти 30 млрд. руб., она была на грани банкротства. Тем не менее, получила государственную помощь и очередной госзаказ на строительство жилья для военнослужащих.
В немалой степени успешной работе способствовали тесные связи Михаила Балакина с московской Администрацией. В 2000-2005 гг. он был первым заместителем Главы стройкомплекса столицы.
За этот период объединение увеличило объемы годового строительства более чем в 2 раза.
Роль банка «Российский капитал» в истории «СУ-155»
Из последних новостей о Балакине Михаиле Дмитриевиче, гендиректоре «СМУ-155» известно, что в феврале 2016 г. большую часть активов он передал третьему лицу по праву переуступки. Это случилось после того, как в суд поступили иски сразу от двух крупнейших финансовых структур страны «Сбербанка» и «Росбанка».
Заманчивые предложения от «Инград-недвижимость»
Оператором программы по достройке проблемных объектов стал банк «Российский капитал», его представитель ООО «РК Строй», созданный для контроля за строительством и качеством домов, требующих завершения. За период 2016-2017 гг.
- введено в строй 100 домов;
- построено 1 850 000 кв. м. жилья;
- обеспечено квартирами 21 000 обманутых дольщиков.
На 2018 г. запланировано завершить строительство оставшихся 30 зданий.
На заметку! Компания не достроила 145 жилых домов в 14 регионах, оставила почти 30 000 обманутых дольщиков. Задолженность составляет порядка 315 млрд. руб.
Банк не проводит санацию объединения, он только обеспечивает финансирование проблемных домов. Функция технического контроля возложена на группу «БИН». На достройку направлены средства банка и вырученные суммы от реализованных активов объединения.
Новости с проблемных объектов столицы
В шести московских объектах работы идут в соответствии с «дорожной картой», утвержденной Минстроем РФ. На завершение строительства корпусов в Нагатино-Садовниках и Новых Черемушках выделено 1,2 млрд. руб. В Щербинке дольщики двух домов по улице Железнодорожной получают денежное возмещение.
На форуме объекта «СУ-155» на Балаклавском проспекте идет активное обсуждение о дальнейших перспективах «долгостроя». На последнем рабочем совещании, состоявшемся 13.02.2018 г. заявлено, что по этому дому ведется оформление градостроительных документов и земельно-правовых отношений. Дом в Фили-Давыдково в июле 2017 г.
введен в эксплуатацию.
Судьба петербургских «долгостроев»
В Санкт-Петербурге планировалось построить два жилых комплекса в Приморском районе. В итоге не были сданы девять домов, пострадали 4 500 дольщиков.
По последним новостям из «Каменки», объекта «СУ-155», проблемы сдачи упираются в недостаток рабочей силы на строительной площадке.
Как заявил генеральный директор ООО «СПК-А», подрядчика достраивающего комплекс, количество рабочих необходимо увеличить до 250 человек. Это позволит в срок сдать все дома «Новой Каменки». Ввод в эксплуатацию по графику:
- 2, 3, 6 корпуса – март 2018 г.;
- 4 и 5 корпуса – II квартал 2018 г.;
- 1 корпус IV – квартал 2018 г.
В 2016 г. были сданы два дома в «Каменке» и еще один в 2017 г. Но проблемы остались. Не размежевали общий земельный участок, межквартальные проезды не приведены в надлежащее состояние, инженерные сети не введены в строй в полном объеме. Кроме того, новоселы жалуются на протечку швов в панельных домах, на неработающие системы пожарной и аварийной сигнализации.
Микрорайоны от А101 в Новой Москве
Нижегородские новостройки
В Нижнем Новгороде в ЖК «Белый город» на Штеменко «СУ-155» не достроило четыре дома. Их ввод в эксплуатацию состоялся:
- в декабре 2016 г. дом 4А;
- в 2017 г. дома 10, 14, 11.
Покупатели квартир на форуме «СУ-155» на Штеменко в Нижнем Новгороде сообщают о получении ключей. Всего в городе на Волге и области объединение не достроило семь объектов.
По данным банка «Российский капитал» все «долгострои» городов Кстово и Нижний Новгород сданы в декабре 2016 – январе 2018 г. Ключи от долгожданных квартир получили 916 человек.
Дом на улице Украинской, 5 стал последним завершенным проектом.
Справочно. Более 2 млрд. руб. потрачено на возведение нижегородских домов.
По сравнению с другими регионами нижегородская власть наиболее ответственно отнеслась к проблеме «долгостроя», постаравшись в кратчайшие сроки завершить процесс передачи квартир.
Вести из Калуги
В Калужской области без обещанных квартир остались 896 человек. В строй не были введены три дома в Калуге (пострадали 627 дольщиков) и три дома в Обнинске. В январе 2018 г.
достроены все дома в областном центре, но остались проблемы с благоустройством территории.
Так у объекта «СУ-155» в Калуге в микрорайоне «Хрустальный» корпус 5а до сих пор не ликвидированы огромные лужи битума, разлитого почти три года назад.
Без внимания властей остались другие нерешенные вопросы по новому микрорайону. В течение двух лет жильцы двух домов не могут оформить свои квартиры в собственность. До сих пор не ведется строительство детского сада, запланированного по проекту на территории жилого комплекса. Жители новостройки вновь вынуждены бороться за свои права, но уже с городской Администрацией.
В Обнинске ключи получили пайщики 10 корпуса 5 квартале микрорайона «Заовражье». Оставшиеся два дома власти планируют ввести в строй до конца 2018 г. Части дольщиков, купивших квартиры в 11 корпусе, предложено заселиться в сданный дом.
Интересно! На завершение объектов израсходовано 914,9 млн. руб.
Ярославские «долгострои»
Всего в городе объединение оставило в «долгостроях» шесть домов в микрорайоне Дядьково и на Тормозном шоссе, пострадали 782 пайщика. Строительство вела дочерняя группа компании ОАО «ДСК» (Иваново). По отчетным данным банка «Русский капитал» на начало 2018 г. четыре дома, находившиеся в высокой степени готовности, достроены.
Новострой Ижевска: цены на квартиры от застройщика
Наибольшие проблемы возникли с домом от «СУ-155» в Ярославле, Тормозное шоссе, литер 4. Здание никак не могут достроить из-за того, что перегружены мощности ивановского ДСК, поставщика панелей. За 8 мес. работы собрали всего шесть этажей трехсекционного корпуса.
Всего по проекту этажей в доме должно быть 14,не считая чердачного помещения. Дом обещали сдать в эксплуатацию во II квартале 2018 г., но скорее всего сроки будут сорваны.
Дольщики снова вынуждены выходить на одиночные пикеты, на проведение митинга Администрация города разрешение не дает.
Справка. На достройку проблемных домов понадобилось почти 600 млн. руб.
«Долгострои» Долгопрудного
В подмосковном городе Долгопрудном компания не достроила три дома в микрорайоне «Центральный». Три года дольщики боролись за свои права, но только в 2015 г.
на их «долгострой» власти обратили внимание. К тому времени долг объединения за аренду земельного участка перед Администрацией города вырос до 1 млрд. руб.
Спустя еще три года проблемные дома медленно, но верно приближаются к сдаче:
- август-сентябрь 2018 г. корпус 9;
- декабрь 2018 г. корпуса 10,11.
Вся объективна информация о ходе стройки с видео и фотоотчетами, графики стройки, план благоустройства территории, официальные документы по «долгостроям» представлены на форуме корпуса 9 «СУ-155» в Долгопрудном, микрорайон «Центральный».
Новые дома расположены в самом центре города, отличающемся развитой инфраструктурой. Интерес покупателей к ним не угасает, особенно сейчас, когда видно, что стройка не стоит на месте. Несмотря на увеличившуюся стоимость квадратного метра, оставшиеся квартиры продолжают активно раскупать.
Вся информация о достройке проектов представлена на официальном сайте ГК «СУ-155». Специальный раздел, содержащий информацию для дольщиков и пайщиков, есть и на сайте банка «Русский капитал».
Проекты объединения
Деятельность инвестиционно-строительной компании охватывала многие сферы.
Помимо строительства жилых, социальных и коммерческих объектов, развития коммунальной и инженерной инфраструктуры, она инвестировала производство строительных и нерудных материалов. В 2013 г.
ГК «СУ-155» реализовывала проекты в 54 городах России, Европы и СНГ. Известно и об ее участии в благотворительных проектах, были реставрированы Кронштадтский Морской Собор, храм Николы Белого в Серпухове, построена церковь в Щербинке.
В сфере жилищного строительства объединение ориентировалось на массового потребителя. В основном оно возводило недорогое жилье «эконом» класса из панелей, производимых на собственных предприятиях. Зачастую качество домов оставляло желать лучшего.
Важно! Апрель 2016 г. По решению арбитражного суда Москвы компания объявлена банкротом.
Генпрокуратура начала проверку госкомпании "Дом.РФ" из-за подозрений Счетной палаты по поводу расходов на достройку объектов "Су-155"
время публикации: 16 июля 2020 г., 10:32 | последнее обновление: 16 июля 2020 г., 10:32
Генпрокуратура начала проверку в отношении госкомпании «Дом.
РФ» в связи с направленным ранее обращением Счетной палаты по фактам наличия признаков коррупции «при предоставлении в 2018-2019 годах АО «Дом.РФ» бюджетных инвестиций в размере 11,8 млрд руб.
на достройку объектов обанкротившейся группы компаний «СУ-155». Об этом говорится в промежуточном ответе Генпрокуратуры на обращение ведомства.
Как пишет РБК, в документе не уточняется, в отношении каких лиц или компаний ведется эта проверка. Ранее в ходе анализа результативности обеспечения прав дольщиков аудиторы Счетной палаты установили, что к концу 2018 года на достройку домов «СУ-155» требовалось 11,4 млрд рублей.
Это финансирование предполагалось обеспечить за счет выделения 7,8 млрд рублей из федерального бюджета и доходов от продажи свободных помещений в недостроенных домах. «Дом.РФ» получила бюджетные средства и заключила с Минстроем и Росимуществом договор о завершении строительства 38 домов.
Но в Счетной палате пришли к выводу, что на момент заключения договора 13 домов уже были введены в эксплуатацию.
В конце прошлого года на достройку объектов «СУ-155» выделили еще 4 млрд рублей. Деньги должны были быть потрачены на усиление несущих монолитных конструкций в двух незавершенных домах, а о доходах от продажи помещений в домах речь уже не шла.
Также, по новому договору госкомпании с ведомствами часть полученных средств должна была пойти на «финансирование иных расходов» дочерних компаний «Дом.РФ».
О какой именно сумме шла речь, не уточнялось, а в договоре были перечислены уже 40 незавершенных домов, хотя 37 из них уже были построены.
В пресс-службе «Дом.РФ» утверждают, что все действия по достройке объектов «СУ-155» осуществлялись в соответствии с планом, утвержденным правительством. «Учитывая масштабность задачи, следует отметить, что руководством банка «Российский капитал» была реализована огромная работа по решению данной проблемы.
А полученный опыт по восстановлению прав дольщиков «СУ-155″ лег в основу механизмов работы Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», — сообщили в компании. Представитель «Дом.РФ» добавил, что Генпрокуратура ранее запросила позицию госкомпании относительно выводов Счетной палаты и получила все ответы и необходимые материалы. В «Дом.
РФ» считают, что проверку в отношении компании Генпрокуратура не ведет.
Наконец, в госкомпании сообщили, что деньги от продажи помещений в домах «СУ-155» полностью пошли на достройку других объектов группы. Включение в договоры объектов, которые уже были достроены, в «Дом.РФ» объясняли тем, что по ним не были завершены расчеты с подрядчиками.
Упомянутый банк «Российский капитал» изначально занимался достройкой объектов «Су-155», а в 2017 году вошел в структуру «Дом.РФ» (тогда компания называлась АИЖК) и получил название «Банк «Дом.РФ».
Ранее в Счетной палате отмечали, что банк не выстроил эффективной системы контроля стоимости достройки объектов группы компаний «СУ-155» и способствовал созданию непрозрачной системы формирования доходов от строительства.
В августе 2019 года аудиторы, получив разъяснения, сняли с контроля представления, принятые в отношении руководителей «Дом.РФ» и банка «Дом.РФ».
Напомним, один из крупнейших российских строительных холдингов «СУ-155» в 2015 году объявил о неспособности завершить свои проекты. На тот момент компания имела обязательства перед тысячами дольщиков и пайщиков в 14 регионах России.
Банкротство "СУ-155" было неизбежным – Михаил Кузовлев
Мы столкнулись со схемотехникой и правовым нигилизмом в одной из крупнейших строительных компаний страны, рассказал глава правления «Роскапа»
Москва. 16 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Финансовые проблемы в ГК «СУ-155» и последовавшая за этим необходимость достройки объектов компании вскрыла системные проблемы девелопера, и масштаб этих проблем невозможно было предугадать. О том, как эти проблемы решаются, рассказал «Интерфаксу» Михаил Кузовлев, председатель правления банка «Российский капитал».
Прошел год с того момента, как банк «Российский капитал» начал заниматься достройкой объектов «СУ-155». Что удалось сделать? Какие сложности пришлось преодолеть за этот период?
Во-первых, нам удалось взять ситуацию под контроль и разобраться с тем, что произошло с компанией. А это очень важно для понимания системных проблем отрасли и недопущения повторения подобных историй в будущем.
Нам удалось консолидировать активы группы компаний «СУ-155» и провести их полный финансовый аудит.
И, наконец, самое главное, нам удалось запустить процесс достройки «проблемных» домов «СУ-155» и за один год решить проблемы почти половины обманутых дольщиков.
Проект сам по себе оказался очень сложным. И не только по масштабам задач, которые предстояло решать, но и в силу отсутствия законодательной базы, позволяющей в рамках банкротных процедур вести достройку домов и передавать жилье в собственность участникам долевого строительства.
На первом этапе это была главная проблема, которую, к счастью, удалось снять благодаря активной позиции депутатов Госдумы от партии «Единая Россия». Они очень оперативно разработали и приняли поправки к Закону о несостоятельности (банкротстве). В конце декабря 2015 года поправки вступили в силу, и это позволило нам уже в январе 2016 года начать финансирование строительства.
Надо сказать, что в ходе решения задач по достройке объектов «СУ-155» мы постоянно сталкивались с нестандартными ситуациями, искать выход из которых приходилось каждый раз индивидуально, и масштаб этих проблем невозможно было предугадать.
Например, многие объекты «СУ-155» строились без оформления проектно-сметной документации, без документов на землю и даже без разрешения на строительство.
Квартиры продавались по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ. Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: по странному стечению обстоятельств страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК «СУ-155», лишились лицензии ещё до передачи проекта «Российскому капиталу».
Ну и, конечно, пришлось столкнуться с целым рядом технических проблем: домостроительные комбинаты стояли, краны и другая техника разворованы, строительные объекты должным образом не законсервированы, охраны нет, требуется пересмотр параметров инженерных сетей и т.д.
Даже структура владения компанией оказалась непрозрачной. Компания контролировалась Михаилом Балакиным (председатель совета директоров Группы компаний «СУ-155» — ИФ) через несколько десятков физических лиц…
Эти проблемы стали для вас неожиданностью?
Мы ожидали увидеть проблемы с финансами. Мы были готовы к тому, что менеджмент девелопера не рассчитал ликвидность, неправильно спрогнозировал экономическую ситуацию, не заложился на рост банковских ставок.
А столкнулись со схемотехникой и правовым нигилизмом в одной из крупнейших строительных компаний страны.
И все это – помноженное на желание заработать как можно больше – за счет качества жилья, пренебрежения к обязательствам по срокам ввода домов и систематических тяжб с подрядчиками по поводу оплаты. Такая стратегия компании неминуемо привела ее к банкротству.
Вот с такой совокупностью проблем нам и пришлось столкнуться, разбирая деятельность компании с нашими коллегами-финансистами.
Стоило ли вмешиваться в ситуацию, ведь эти проблемы рано или поздно отрегулировал бы рынок?
Масштабы работы «СУ-155» делали проблему социально острой. Ведь речь идет о десятках тысяч людей, которые доверили свои средства строительной компании. Многие из них в буквальном смысле оказались без крыши над головой.
Кроме того, невмешательство послужило бы спусковым механизмом для обрушения в целом рынка долевого строительства в его существующем виде. Граждане просто перестали бы вкладывать деньги в первичный рынок строительства и покупать что-либо «на котловане». Ведь существующий механизм страхования, как оказалось, не способен защитить дольщиков от недостроя.
Насколько возможно повторение ситуации, подобной «СУ-155»?
Конечно, мне хотелось бы сказать, что повторения быть не может. Но за это я не поручусь. А вот обеспечить достройку брошенных домов пока может только государство. Для того, чтобы изменить ситуацию в корне, в 214-ФЗ внесены дополнительные требования к финансовой устойчивости застройщиков, а, по поручению президента РФ создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Принимаете ли вы участие в создании Фонда? В каком качестве?
Дальнейшая деятельность «Российского капитала» будет связана со строительством. Поэтому мы, безусловно, принимаем участие в создании Фонда. Новой структуре, конечно же, потребуется финансовый бизнес-партнер, и мы планируем таким партнером стать.
Кроме того, накопленная нами компетенция, которая связана с банкротством строительных компаний, безусловно, пригодится Фонду. Ну и в целом, мне кажется, Фонд сможет сделать строительный рынок более прозрачным и безопасным для дольщиков.
Насколько активы «СУ-155» покрывают обязательства компании?
Стоимость чистых активов на 90 млрд рублей меньше обязательств, по которым должна рассчитаться компания. Это оказалось намного больше первоначальных расчетов – после проведения полного аудита деятельности «СУ-155».
Против требований кредитов стоят достаточно волатильные по цене земельные участки и зависимые от деятельности компании промышленные предприятия.
Все они в той или иной мере обременены требованиями кредиторов, среди которых дольщики и государство (задолженность по налогам и невыполненным госконтрактам).
Что касается кредитов, то мы столкнулись с ситуацией, когда внутри компании средства перекладывались «из кармана в карман», чтобы банки-кредиторы не видели проблем в отчетности. В итоге требования банков к группе «СУ-155» оцениваются на сегодня более чем в 35 млрд рублей.
Кроме того, анализ показал, что многие продажи шли на пределе себестоимости, а иногда и ниже. Это привело к перекрестному финансированию и появлению финансовой пирамиды. Так, средства, собранные по ДДУ в одном регионе, могли быть переведены на строительство в другом. И это — не самая «смелая» схема!
Как будет обеспечиваться покрытие этих 90 млрд? Государство профинансирует?
Государство не должно покрывать эти 90 млрд рублей, потому что речь идет о долгах частной компании. Государство и так пошло на беспрецедентные меры, взяв на себя обязательства ГК «СУ-155» перед дольщиками и пайщиками.
И хотя процесс, который проходит сейчас «СУ-155», условно называют «санацией», никто не планирует спасать компанию как бизнес. Речь идет исключительно о достройке незавершенных жилых объектов и инженерных сетей, которые обеспечивают их эксплуатацию.
Наша задача: достроить все «проблемные» дома «СУ-155», передать квартиры гражданам-участникам долевого строительства и свести баланс проекта хотя бы к нулю.
То есть, вопрос о получении прибыли от «санации» «СУ-155» не стоит?
А этого никто и не ожидал с самого начала. Мы не скрывали, что под эту задачу банк будет докапитализирован. Правительство дало необходимый капитал – пока мы получили первые 20 млрд рублей. Но это не подарок: вложенные средства должны быть возвращены.
Банку дают капитал, который мы направляем на финансирование строительства через выкуп свободных квартир в недостроенных домах. Впоследствии, как мы ожидаем, правительство предоставит нам свободные участки, находящиеся в госсобственности, для реализации проектов девелопмента для возврата средств.
В течение пяти лет мы планируем заниматься застройкой этих участков. И, думаю, еще через несколько лет сможем вернуть свои вложения в проект «СУ-155» – за счет прибыли, которую будем получать от продажи квартир в новых домах.
Как сейчас продвигается достройка домов? Сколько достроено? Будет ли все закончено в срок? От чего это зависит?
По инициативе правительства Московской области и с согласия Минстроя РФ обязательства по достройке 15 жилых домов в г. Звенигороде переданы другому застройщику. Соответственно в зоне ответственности «Российского капитала» осталось 130 недостроенных многоэтажных домов, в которых «СУ-155» уже продал 29 363 квартиры.
Мы обещали достроить 58 домов в 2016 году. Достроили 59, 46 из них уже введены в эксплуатацию. Квартиры в этих домах приобрели 14 715 дольщиков и пайщиков «СУ-155». То есть по факту за один год удалось решить проблему половины участников долевого строительства, обманутых «СУ-155». На мой взгляд, это очень неплохой результат.
Мы планируем завершить достройку всех объектов до конца 2018 года, и для нас это комфортные сроки. Не исключено, впрочем, что 5-6 объектов могут не войти в эти рамки. Это связано с правовыми вопросами, в частности – с оформлением разрешительной документации на строительство.
Какой из регионов оказался для вас наиболее сложным и почему?
Самые проблемные регионы – это регионы с высокой маржинальностью. Это Санкт-Петербург, Подмосковье и Москва.
На них приходится больше всего обманутых дольщиков, и именно здесь было применено максимальное количество схем при продаже квартир.
Кроме того, и стройки велись на землях, не принадлежащих компании, часто без разрешительной документации. А владельцы участков теперь выдвигают новые требования, зачастую невыполнимые или экономически необоснованные.
Некоторые объекты не имеют правовых оснований для легализации.
Даже не хочу еще раз задаваться вопросом, как все это можно было допустить! Как можно было, например, построить три высотных башни по 38 этажей каждая, если по проекту это – разноэтажные корпуса: 25, 28 и 33 этажа? Теперь приходится по каждому объекту создавать прецеденты и решать вопросы индивидуально. Все это требует времени и усилий.
Квартиры «СУ-155», которые банк будет выкупать и выводить на рынок, можно будет приобрести на льготных ипотечных условиях. Каких?
Утверждена программа, по которой квартиру можно будет приобрести по ставке 9,9% в первый год кредитования, 11,5% во второй и третий и 13% с четвертого. Срок кредита 1-30 лет. Первоначальный взнос для наемных работников составляет 0%.
Также для дольщиков «СУ-155» есть программа рефинансирования кредитов, ранее выданных сторонними банками.
«Российский капитал» заявил о намерениях в ближайшие два-три года войти топ-3 российских банков по выдаче ипотечных кредитов. За счет чего вы собираетесь добиться таких результатов?
Ипотекой ранее банк не занимался, начали развивать свои программы с июня. К концу декабря мы уже выдали 1570 кредитов на 3,5 млрд рублей. Это наши достижения за полгода. План на следующий год – более 30 млрд рублей. К концу 2017 года хотим выдавать по 5 млрд рублей в месяц.
Сейчас у нас 20 ипотечных центров, в 2017 году мы намерены увеличить их число до 27 и стать одним из лидеров кредитования в РФ. Ну и амбициозная цель – в 2018 году войти в топ-3 лидеров ипотечного кредитования в России.
Для этого мы намерены развивать линейку продуктов, увеличивать партнерскую сеть (в соответствии с требованиями АИЖК), а также развивать дистанционные инструменты ипотечного кредитования.
Мы стоим на некоем перекрестке, понимая, что будущее за новыми технологиями.
Источник: Интерфакс
СУ-155 заработала «Российский капитал»
«Дочка» банка «Российский капитал» «РК-Строй», отвечающая перед соинвесторами СУ-155, в этом году достроит основной объем квартир на продажу — будут готовы около 4 тыс. лотов. Если компания продаст их по рыночной цене, то объем выручки с учетом результатов прошлого года превысит 10 млрд руб.
Общее количество оставшихся квартир СУ-155, предназначенных для продажи, достигает 4,541 тыс., в том числе 1,097 тыс. квартир предстоит достроить в 2018 году, сообщили “Ъ” в компании. Это 1,443 тыс. квартир в Подмосковье, 1,595 тыс.— в Санкт-Петербурге и 1,503 тыс. — в Москве и в других регионах.
Председатель совета директоров «Российского капитала» (курирует достройку домов СУ-155) Михаил Кузовлев говорит, что согласно бизнес-плану в 2018 году может быть реализовано 1,75 тыс. квартир из этого объема, выручка от их продажи составит 4,36 млрд руб.
«Все квартиры продаются по рыночным ценам»,— подчеркивает господин Кузовлев.
Продажи коммерческих квартир в объектах СУ-155 — объем, не задействованный для выполнения обязательств перед пайщиками объектов развалившегося девелопера,— стартовали в 2017 году. Сейчас реализовано 884 квартиры на 2,4 млрд руб. (в том числе в 2017 году продано 512 квартир на 1,4 млрд руб.).
По словам господина Кузовлева, во всех 130 домах, достройку которых курирует «Российский капитал», было 5,425 тыс. квартир, которые можно продать. «Чтобы избежать возможных споров с кредиторами, мы выкупили этот объем на банк «Российский капитал», когда вошли в проект СУ-155, заплатив около 10,9 млрд руб.
», — рассказал господин Кузовлев.
Первоначально «Российский капитал» собирался достраивать дома СУ-155 на средства, вырученные от продажи свободных квартир: потенциальная выручка оценивалась в 24 млрд руб. Плюс еще 15 млрд руб.— доходы от продажи активов СУ-155. Стоимость достройки оценивалась в 49 млрд руб.
В «Российском капитале» утверждают, что по-прежнему укладываются в эту смету. Основной объем средств (33 млрд руб.) обеспечило государство, проведя докапитализацию «Российского капитала». Михаил Кузовлев говорит, что эти деньги учитываются на балансе как вычет из капитала банка.
Весь объем возможной выручки от продажи активов владельца СУ-155 Михаила Балакина пришлось пересмотреть. Новый ориентир поступлений от продажи квартир — 12 млрд руб. «Не удалось сохранить одну из самых перспективных площадок, на улице Бочкова, 11а»,— пояснил снижение Михаил Кузовлев.
Этот участок оказался в залоге у ВТБ, стороны не договорились о цене, и его на торгах купила Capital Group вместе с обязательствами перед пайщиками. С другими активами ситуация выглядит еще пессимистичнее. Все промышленные активы достались «Российскому капиталу» в худшем состоянии.
По словам господина Кузовлева, перспективы развития есть у Серпуховского и Щербинского лифтостроительных заводов. «Они являются частью комплекса, который будет эффективен вместе с Карачаровским механическим заводом.
Он входит в группу активов Промсвязьбанка, который сейчас под контролем Фонда консолидации банковского сектора»,— поясняет господин Кузовлев.
«Российский капитал» планировал развивать площадки СУ-155. Банк обращался в Москомстройинвест за одобрением застройки площадок на Перовском шоссе (более 10 га), на Южнопортовой улице (около 10 га) и на улице Кирпичные Выемки (1,5 га), но была одобрена только одна — на Профсоюзной улице. Новых решений по дополнительному строительству пока не принималось, говорит господин Кузовлев.
Участники рынка не исключают, что выручка банка от продажи квартир может превысить ожидания.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов оценил среднюю стоимость продажи квартир в проектах «РК-Строя» в Подмосковье в 53 тыс. руб. за 1 кв. м, Санкт-Петербурге — в 62 тыс. руб. за 1 кв.
м, других регионах — в 36 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам экспертов «Метриума», общая стоимость 4,5 тыс. квартир может составлять около 15 млрд руб.
Екатерина Геращенко
Владелец Millhouse Роман Абрамович и основатель гостиничной сети Azimut Александр Клячин нашли партнера по застройке части бывших земель КСХП «Химки» (сейчас АО «Химки-Молжаниново»). Они объявили о совместном освоении 136 га в Молжаниново на севере Москвы с группой «Самолет», считающейся одним из крупнейших девелоперов Подмосковья.
Здесь планируется построить около 3,55 млн кв. м различной недвижимости, из которых 1,5 млн кв. м придется на жилье. Одним из ключевых элементов застройки будет транспортно-пересадочный узел на базе железнодорожной станции Подрезково. Для «Самолета» это первый проект в Москве.
«Химки-Молжаниново» — крупнейший собственник земли в Молжаниновском районе столицы, ему принадлежит 800 га.
Екатерина Геращенко