Попытка смягчить удар по банковской системе грозит обернуться обвалом строительного рынка и других отраслей экономики
Российское государство предпринимает меры, чтобы минимизировать последствия нового мирового финансового кризиса, начало которого ряд специалистов прогнозируют уже в следующем году. Один из таких шагов — решение вопроса с невозвратом самых «тяжёлых» в денежном выражении ипотечных кредитов.
ЦБ РФ решил действовать самым прямым путём. Поскольку сам он влиять непосредственно на условия выдачи кредитов не может, отечественный регулятор банковского рынка намерен сделать невыгодным для кредитных учреждений предоставление ипотеки ненадёжным заёмщикам.
- Но не факт, что это решение окажется верным в конечном итоге: объёмы жилищного кредитования снизятся, соответственно, начнётся падение и строительного рынка, и других производственных отраслей экономики.
- «Рынок ипотеки уязвим»
- По большому счёту Центробанк констатирует, что Россия стоит на пороге нового экономического кризиса, и не скрывает, что в нашей стране возможно повторение истории в США в 2008-м, когда там произошёл обвал непомерно раздутого рынка ипотечного кредитования, что повлекло затем мировые финансовые потрясения.
«Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, доля ипотеки в активах банковского сектора была очень невелика, — отмечается в отчёте ЦБ (есть в распоряжении Царьграда). — Тем не менее примеры многих стран говорят о том, что весьма часто финансовый кризис сопровождается реализацией рисков на ипотечном рынке».
И международный опыт, говорится в этом документе, свидетельствует о том, что основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заёмщиков и перегревом цен на рынке жилой недвижимости.
Они могут усиливать негативное влияние на ипотечный сегмент таких кризисных явлений, как снижение реальных располагаемых доходов населения, рост безработицы и снижение цен на недвижимость, — признают специалисты ЦБ. — Рост уязвимостей приводит к увеличению потерь банковской системы и реального сектора экономики даже при неизменной величине шоков.
А уязвимость, как нетрудно догадаться, нарастает в случае массового ослабления требований к заёмщикам со стороны банков, которые, разумеется, стремятся увеличить портфель кредитования. То есть за счёт предоставления кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.
«Чем выше уровень долговой нагрузки, тем больше вероятность, что в течение длительного срока ипотечного кредита заёмщик столкнётся с временным снижением доходов и будет испытывать сложности с обслуживанием кредита, — не сомневаются в Центробанке. — Закредитованные заёмщики могут либо перестать обслуживать кредит, что напрямую скажется на финансовом результате банков, либо существенно сократят потребление».
Почти половина ипотечных заёмщиков отдают 50% своих доходов на погашение кредитов
К слову, банки уже увеличили разницу в ставках по ипотеке с небольшим первоначальным взносом: чем меньше человек вносит собственных средств в покупку жилья в кредит, тем выше процент.
При этом на заёмщиков с высоким показателем допустимой нагрузки (отношение всех ежемесячных платежей к величине дохода) приходится очень большой объём кредитов. В третьем квартале 42% «ипотечников» отдавали более половины доходов на погашение обязательств по банковским долгам, а 6,6% вынуждены были отдавать 80 процентов своих заработков.
И если четыре года назад только 39% заёмщиков по ипотеке имели и другие кредиты, то к 1 сентября 2019-го таковых оказалась уже почти половина.
А что это означает? Одна часть людей привыкла покупать вещи, смартфоны, бытовую технику, автомобили, другая вынуждена перекредитовываться, чтобы не залезть по уши в долговую яму. Поэтому по кредитам свыше 10 тысяч рублей банки уже обязали рассчитывать «показатель допустимой нагрузки», дабы минимизировать риски неплатежей.
Теперь, с 1 июля 2020 года, аналогичная мера будет уже жёстче контролироваться и в ипотечном кредитовании.
Иными словами, если банк всё же идет на выдачу потенциально опасной ипотеки, ему придётся закладывать значительно больше резервов, чем сегодня.
Это приведёт к тому, что нагрузка на капитал банков вырастет почти в полтора раза: то есть и деньги вроде как есть у них в натуральном выражении, но вот пускать их в оборот никак нельзя.
Причём речь идёт в том числе и о самом массовом сегменте кредитования — с первоначальным взносом от 10 до 20 процентов.
При этом установление дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам будет способствовать снижению стимулов для банков предоставлять кредиты заёмщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки и низким первоначальным взносом по ипотеке,
— резюмируют в ЦБ.
Кроме того, по мнению регулятора, эти меры приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков — в случае «реализации внешних или внутренних шоков», способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость.
А шоки в переводе на обычный русский язык — это, собственно, и есть он, кризис. И не мировой, а наш, внутрироссийский.
Общая задолженность населения по кредитам выросла до 17 трлн рублей
«Мировой финансовый кризис возможен, если не договорятся Штаты и Китай, сократится объём торгового оборота, тогда произойдёт замедление экономики обоих государств, что, соответственно, отразится и на остальном мире, — объясняет финансовый аналитик Александр Иванов.
— Но сегодня, в свете намерений Центробанка (об ужесточении ипотечного кредитования — прим. Царьград), следует говорить об экономическом кризисе здесь, в России. Темпы роста экономики страны снижаются, доходы населения неуклонно падают на протяжении нескольких лет».
Проще говоря, продолжает эксперт, платить по кредитам, тем более таким ёмким, как ипотека, людям становится просто нечем.
В порядке общей информации: объём ипотечного портфеля в России за последние шесть лет вырос до 7,3 трлн рублей. Просрочка составляет менее трёх процентов (порядка 200 млрд рублей, и половина от этой суммы — с задержкой по выплатам более полугода), но это пока.
Общая же задолженность жителей страны по банковским кредитам по итогам третьего квартала текущего года достигла уже 17 трлн рублей: она выросла за год аж на 17 процентов.
В 2008-м, когда разразился ипотечный кризис в США, два крупнейших ипотечных агентства, неимоверно наращивая объёмы жилищного кредитования населения, лопнули, поскольку выдавали ипотеку под низкие проценты и всем подряд. А в тот момент в Штатах как раз и наблюдался экономический спад, так же как и у нас в стране сейчас.
И американцам пришлось задействовать свой государственный резервный фонд, спасая банковский сектор, накачивая его деньгами, — рассказывает Иванов. — Но поскольку 70 процентов всех операций в мире проводится именно в долларах, получился дефицит основной международной валюты, и кризис пошёл уже дальше, по другим странам.
Здесь и есть аналогия с сегодняшней ситуацией у нас: страна не может дальше выдерживать темп по выдаче ипотеки, набранный за последние годы, иначе многократно повышается риск невозвратов. Платёжеспособность населения падает, оно закредитовано.
ЦБ спасает банковский сектор. А производство подставляется под удар
Центробанк, делает вывод финансовый аналитик, своими действиями спасает банковский сектор — кровеносную систему экономики. Но с другой стороны, эта мера затормозит развитие строительства, а вместе с ним и всех смежных отраслей.
«Логика простая: на каждый рубль, заложенный в квадратном метре жилья, ещё приходится пятикратная стоимость отделки и обстановки, условно говоря. Арматура нужна для строительства? Да.
То есть будут снижаться темпы в металлургической отрасли. Плитка, трубы, раковины-унитазы для санузлов, цемент и прочие отделочные материалы — объёмы их производства тоже упадут. Мебель, опять же, обои и прочее.
Вот и получится спад по всем фронтам», — предупреждает Иванов.
Вместе с тем ожидать резкого падения цен на жильё при этом не стоит, полагает эксперт Царьграда.
Нет, сама мера Центробанка не ошибочная в плане спасения банковского сектора и сохранения его стабильности. Однако подставляется под удар всё остальное. Будет тяжело. И выходить из этого кризиса придётся тоже нелегко — процесс падения экономики может растянуться лет на пять как минимум. Обычно, исходя из опыта предыдущих кризисных потрясений, столько времени занимает восстановление.
Но когда восстановятся темпы производства, начнёт возвращаться на круги своя и всё остальное.
Ряд банков, кстати, уже высказали своё мнение: ужесточение правил игры на рынке ипотечного кредитования преждевременно.
Однако надо понимать, что ЦБ — структура, которая владеет гораздо более существенным объёмом информации по состоянию экономики.
И раз регулятор закинул такую удочку (шансов, что он откатит идею назад, мало), значит, действительно есть серьёзные опасения на счёт будущего экономики.
Как коронакризис спровоцировал ипотечный бум в России | DW | 18.11.2020
В условиях низких ставок по вкладам и продолжающегося снижения доходов населения российские банки отмечают сокращение числа депозитов и резкий рост спроса на ипотеку. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», всего за девять месяцев 2020 года в России было выдано почти на 20% больше жилищных кредитов, чем годом ранее. Эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на ипотеку.
Розничное кредитование в России будет расти за счет ипотеки
18 ноября приглашенные на ежегодную конференцию S&P Global Ratings эксперты обсудили новую реальность, в которой оказались российские банки после карантина.
Открывая дискуссию, директор направления «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко отметил, что особенность текущего кризиса заключается в том, что у банков нет дефицита ликвидности.
По его мнению, «если не будет шоков, низкие процентные ставки сохранятся в следующем году».
Низкие процентные ставки и льготная госпрограмма вызвали резкий рост интереса россиян к ипотеке
Именно низкие процентные ставки в совокупности с введенной в 2020 году государством льготной ипотечной программой заставили россиян обратить внимание на возможность приобретения жилья в кредит в этом году. Льготная ипотека под 6,5% годовых должна была изначально продлиться до 1 ноября 2020 года, но затем была продлена до 1 июля 2021 года.
«Мне казалось, что максимум физического объема ипотеки, который банки могут выдать, был продемонстрирован в декабре 2019 года (порядка 350 млрд рублей в месяц), но нет — в октябре этого года банки выдали еще больше — на ожидании сворачивания льготной программы», — указал Вороненко. По его мнению, тот факт, что программа продлена, дает основания полагать, что «2021 год пройдет под знаком ипотеки». В целом же, по прогнозам эксперта, темпы роста кредитования в розничном сегменте будут довольно умеренными — на уровне 12-15%, в основном за счет ипотеки.
Деньги с депозитов уходят на ипотеку
Первый зампред правления «Совкомбанка» Сергей Хотимский констатирует, что в связи с возросшей привлекательностью ипотеки и упавшими ставками по вкладам, едва покрывающим официальную инфляцию (4,4% в третьей декаде октября. — Ред.), отмечается новая тенденция — люди снимают депозиты и используют их в качестве первоначального взноса за ипотеку.
«Этот эффект заметен. Двадцать процентов — минимальный взнос, но чаще люди несут больше, используя для этого и свой свободный доход, который раньше мог бы быть использован как накопление на вкладе.
Некоторые выводят средства с депозитов на фондовый рынок. Иными словами, переток есть и будет продолжаться, а банкам придется думать о несколько иных структурах своих балансов», — заявил Хотимский.
По его мнению, особенно непросто придется тем банкам, которые делали основную ставку в своем бизнесе на вклады.
Риски для российских банков: обеднение населения и угроза соцзаказа
«Банкам становится трудно зарабатывать в контексте низких ставок и обеднения населения, особенно массовых слоев, — признает главный финансовый директор «Альфа-банка» Алексей Чухлов. — Надеяться на высокую доходность в розничном сегменте очень трудно». Последние двадцать лет российские банки, по его выражению, жили в этом сегменте очень комфортно, но ситуация будет меняться.
Тот факт, что ипотека развивается столь высокими темпами, не обнадеживает. «Да, одним из самых конкурентных продуктов является ипотека. Но здесь сталкивается финансовая логика — понижения ставки, и политическая логика — использования продукта для поддержания уровня жизни. В итоге конкуренция больших госбанков будет задавать тон», — полагает Чухлов.
Если эти банки, продолжает он, займут взвешенную позицию, конкуренция не приведет к резкому снижению доходности. Но если будет соцзаказ или другая большая идея, то «мы придем к быстрому снижению доходности банков. И тут никакая цифровизация не поможет».
Вероятность банковского кризиса в РФ
Несмотря на то, что, по словам экспертов, «краш-тест для российских банков продолжится», в краткосрочной перспективе катастрофы, в частности ипотечного кризиса, на рынке они не ждут.
Финдиректор «Альфа-банка» напоминает, что в России наблюдается структурная нехватка жилья
«Если смотреть на истории банкротств в западных странах, то это было, во-первых, связано с перегретым рынком недвижимости — а в России наблюдается, скорее, структурная нехватка жилья в целом; во-вторых — с неадекватной политикой в отношении принятия кредитного риска, и тут, благодаря желанию банков зарабатывать, мы видим взвешенную траекторию постепенного наращивания риска относительно уровня доходов населения», — поясняет финдиректор «Альфа-банка». К тому же, по его мнению, в плюс играет тот факт, что в России, по сути, нет сейчас чисто ипотечных игроков. В конечном счете, пока максимум, что грозит банкам, — это стагнация и невысокая доходность.
С другой стороны, как говорит председатель правления «Райффайзенбанка» Сергей Монин, этот кризис отличается тем, что он совсем странный: «Его ждали намного более глубоким и коротким, а он вышел длинным и плоским».
Непредсказуемость в совокупности с низкими ставками дают негативный эффект. По словам Монина, падение ставок — сугубо негативный фактор, который пока банками не отражен.
«В следующем году лафа закончится — длинные активы по более высоким ставкам, которые были выданы, подойдут к истечению, а новые активы пойдут по низким ставкам.
Это скажется на маржинальности бизнеса», — заключил Сергей Монин.
Кризис 2020: Почему рухнет рынок аренды жилья и ипотеки? на сайте Недвио
Знаете есть закон равновесия в физике: «Сила действия равна силе противодействия»? А есть еще один закон: «Любая пружина рано или поздно разожмется». Так вот то, что происходит сейчас с рынком ипотеки и аренды жилья в Москве, Питере и других крупных российских городах — это не что иное, как эффект разорвавшейся пружины.
Долгие годы власти закрывали глаза на проблему перенаселенности российских городов, более того они ее лишь усугубляли всяческим поощрением масштабных проектов девелоперов на миллионы квадратных метров, точечной застройкой, всякими-там «реновациями»… Из-за всего этого российские мегаполисы сегодня превратились в «человейники» с чудовищной плотностью населения (и это в самой большой по площади стране в мире!). Теперь, столкнувшись с эпидемией коронавируса, власти вынуждены принимать жесткие меры изоляции огромных городов вплоть до всеобщего карантина, закрытия предприятий, устраивания КПП, введения пропускного режима…
Но все это не поможет, потому что об этом надо было думать раньше.
Огромная плотность населения приведет к тому, что коронавирусом заболеет огромное число людей, больницы будут переполнены, а предприятия и фабрики будут закрыты на долгое время. Экономика скатится в еще больший кризис, миллионы людей останутся без работы, им будет нечем платить за жилье, что приведет к обвалу на рынке недвижимости.
Почему же последствия будут столь плохими? Чтобы ответить на данный вопрос, давайте взглянем вглубь проблемы — почему все последние годы россияне массово переезжали в Москву и другие мегаполисы:
- нет работы в родном городе, селе, деревне;
- работа есть, но она крайне низкооплачиваемая;
- работа есть, но жить в родном городе невозможно (криминал, плохая экология, отсутствие инфраструктуры, чиновничий произвол и т. д.).
И вот все эти люди были в последние годы основными покупателями и арендаторами московских и питерских квартир. Они готовы были «влазить» в кредиты, брать ипотеки, терпеть гетто-районы, пробки, давку в метро и прочее. Но еще они были готовы много работать, вкалывать и добиваться лучшей жизни.
Последние решения властей больнее всего ударили именно по этим людям, по этой части населения.
Многие приезжие в Москву и другие города россияне остались без работы, без возможности оплачивать аренду или ипотеку «в человейниках», многие остались в долгах и с неясными перспективами что делать дальше.
В свою очередь, арендодатели квартир, банки и риэлторы сегодня стали бить тревогу: «Ой-ой-ой, у нас рынок рухнул на 30-50%, что нам делать?»
У нас вопросы к последним: «А на что, собственно говоря, вы рассчитывали? Вы действительно думали, что легкие деньги будут течь к вам рекой бесконечно? У этой категории людей больше нет денег, так как нет работы, и теперь ваша недвижимость никому не нужна».
Нам очень жаль всех, кто пострадал от потери работы из-за этого кризиса. Мы искренне желаем вам поскорее восстановить свои силы, финансы и снова встать на ноги. Но, пожалуйста, не повторяйте прежних ошибок. Помните: единственная гарантия не остаться на улице — это не работа, а собственное жилье.
Что это будет: квартира или дом — решать вам. Однако, учитывая насколько сейчас переоценены квадратные метры в Москве или Питере, покупка квартиры — плохое вложение денег.
Окупаться такая инвестиция будет всю жизнь, что при покупке за наличные, что в ипотеку.
Лучше подкопить и построить свой дом, пусть не в Москве, пусть в километрах 30-50-70, но свой… И постепенно его дорабатывать и приводить в порядок.
Знаем, многие нам возразят:
- А как же близость метро? Но посмотрите что сейчас происходит в метро! Какой хаос! Какие давки! Вам точно это нужно?
- А как же насыщенная городская инфрастуктура? (кафе, бары, рестораны, ТЦ). Ну и что от нее толку, если она только тащит с вас деньги? У них аренда в чеке составляет больше половины стоимости — и за все это платите вы. Между тем гораздо дешевле делать покупки в интернете или загородных рынках, торговых центрах, аутлетах.
- А как же близость со школой? Это да, это проблема. Хотя подмосковные школы по образованию ничуть не хуже московских, а вот уже в старших классах ребенка можно перевести в московскую (но он уже по возрасту сможет ездить в нее сам).
О чем все это? Да о том, что московские квартиры ПЕРЕОЦЕНЕНЫ. Ну не может стоить метр квадратный 150-200-250-300 тысяч рублей при себестоимости в 40-60.
За стоимость московской двушки вы можете купить капитальный дом в Подмосковье площадью в 2-3-4 раза больше! И при том у вас будет собственный участок, больший комфорт, приватность и безопасность. Вам не придется боятся никаких вирусов и неадекватных соседей.
У вас не будет проблем с парковкой, отсутствия возможности прогулок и таких грабительских платежей за ЖКХ.
Что касаемо рынка аренды. Вторая декада нашего века прошла под девизом «пользоваться, а не покупать». Многие люди, в особенности молодое поколение, решили, что лучше жить «одним днем», не копить на дорогие покупки (машины, недвижимость и т. д.), а арендовать их. Ну и чем все это сегодня закончилось? Работы нет, машины нет, дома нет…
Не повторяйте эти ошибки. Если вы хотите работать в Москве, милости просим, переезжайте. Только помните: что здесь вам придется много работать. Ну уж если так, то лучше копить деньги на свой дом, а не «кормить» жадных девелоперов и арендодателей.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Брать ли ипотеку в кризис и коронавирус летом и осенью 2020
За последние несколько месяцев стране пришлось пережить множество неудобств и неприятных событий, вызванных пандемий. При этом вокруг темы рынка жилья постоянно ходят обсуждения: будет ли понижение цен на квартиры, покупать ли недвижимость в кризис и что станет с ипотечным кредитованием. В статье раскроем тему – как обстоят дела с ипотекой в период карантина.
Что сейчас происходит с ипотечным рынком
До объявления карантина специалистами был зафиксирован рост на оформление ипотечного кредита. За зимний период 2020 года ипотеку одобрили свыше 170 тыс. россиянам, что на 15 тыс.
больше, чем за 2019 год. Такой высокий спрос был связан очень низкими процентными ставками, а также с нарастающей инфляцией.
То есть, пока условия в банках были самыми выгодными, люди старались вкладывать деньги.
Но сразу после наступления ограничительных мер и самоизоляции по всей стране, количество заявок на ипотеку существенно сократилось. Причин тому масса: люди элементарно не могли посмотреть квартиры, посетить банк, некоторые организации даже прекратили на время свою деятельность.
Сотрудники банков не имели возможности связаться с организацией заемщика, для уточнения его платежеспособности. Все эти и ряд других причин помешали многим людям взять ипотеку. Также в некоторых банках процентная ставка стала выше.
На сегодняшний день многие организации возобновили свою деятельность. Самоизоляция в большинстве регионов страны снята, либо носит рекомендательный характер.
Что делать с ипотекой в кризис, если сложно платить
- Просить отсрочку. Вы можете попросить у банка отсрочку выплаты. При этом к заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают ваше трудное финансовое положение. Таким подтверждением может служить приказ о сокращении, либо переводе на неполный рабочий график, свидетельство о рождении ребенка и прочие.
- Рефинансировать ипотеку. У вас есть возможность рефинансировать ипотеку в другом банке. Если вы выплачиваете кредит по высокой процентной ставке, то стоит переоформить кредит на условиях, которые будут выгоднее для вас. Данная процедура поможет снизить ежемесячный платеж, и объединить несколько займов в один.
А вот чего делать точно не стоит, так это уклоняться от выплат.
Такое поведение заемщика приведет к еще более серьезным финансовым проблемам. Просроченные платежи на фоне экономического кризиса могут стать поводом отъема жилья. В данном случае стоит решать вопрос с выплатами мирным путем, не доводя дело до суда.
Ипотечные ставки стали ниже: покупать ли жилье или подождать
По данным Центрального Банка РФ в мае ставки опустились до 7,4%, а в начале года было 8,84%. Это связано, в том числе и с льготной ипотекой на покупку новостройки, процентная ставка которой 6,5%.
По прогнозам экспертов, и обычная, не льготная ипотека в ближайшее время будет дешеветь. В июне 2020 Центробанк снизил процентную ставку до самого низкого значения – 4,5%. По этой причине банки начнут снижать ставки. В связи с этим возникает главный вопрос: брать ли сейчас в период карантина и кризиса, летом и осенью 2020 года, ипотеку? Или стоит ждать более выгодных условий.
Прогнозы экспертов: как низко могут упасть ставки
На сегодняшний день, специалисты считают, что многое зависит от второй волны коронавируса. Если ее не случится, инфляция не начнет прогрессировать, а Центральный Банк будет снижать ставку, то предположительно к концу 2020 года она может составить ниже 4%.
Некоторые специалисты предполагают, что к концу года обычная ипотека может опуститься до уровня льготной, которую уже осенью этого года перестанут выдавать.
Также существует мнение, что более низкие ставки уже невозможны, поскольку для продолжения понижения ставок, Центробанк должен опустить свою до 3-3,5%. Но в нынешних условиях это, по большой вероятности, не произойдет.
Таким образом, оптимистичные прогнозы связаны с тем, что ставки будут падать. Но реальность такова, что для снижения ставок не будет условий. Льготная ипотека заканчивается в ноябре, а она способствовала снижению ставок. Поэтому основное снижение ставок уже произошло.
Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года
Снижение процентных ставок это весомый показатель в ипотечном кредитовании. Но помимо этого стоит обратить внимание и на цены на жилье. В ожидании выгодных ставок, может произойти рост на недвижимость. Мнения экспертов по поводу роста цен на жилье отличается.
Одни считают, что цены будут расти, в связи с инфляцией. Другие полагают, что в скором времени будет застой рынка. Реальные доходы населения значительно упали за последние месяцы самоизоляции, и неизвестно, будет ли вторая волна. Если будет, то люди снова временно останутся без работы.
Соответственно, цены на новостройки, по некоторым прогнозам, упадут на 5-10% за предстоящие полгода. А вот на рынке вторичного жилья может быть значительное снижение цен уже к осени, квартиру можно будет купить на 15-20% ниже стоимости.
В одном мнение экспертов сходится однозначно – начнется массовое перекредитование. В связи со снижением ставок, те кто брал ипотеку под 10-12% захотят перекредитоваться.
Оцените, готовы ли вы взять ипотеку в кризис
Таковы вышеперечисленные предположения о поведении ипотечного рынка на ближайшие полгода. Глобального снижения ставок уже, скорее всего не будет. А жилье может даже подешеветь. Поэтому на данный период взять ипотеку вполне хорошее решение, для тех граждан, которые:
- Трезво оценивают свои финансовые возможности;
- Уверены в своем стабильном заработке, несмотря на возможную вторую волну пандемии;
- Приняли решение о взятии ипотеки не под предлогом выгодных условий и низких цен, а взвешенно.
Важным условием ипотечного страхования является страхование ипотеки. При ипотеке в Сбербанке рекомендуем застраховаться на ПОЛИС812. Помимо выгодных тарифов и надежных страховых, мы предоставляем своим клиентам скидку на покупку любого страхового полиса. По промокоду polis15 скидка 15%, а также 500 бонусных рублей.
Ипотечное жилье заберут уже в следующем году. Схема властей проста | Капитал страны
16 Октября 2020 21918 24 Экономика
В 2020 году кроме антирекордов, связанных с рецессией, доходами россиян и падением рубля, в российской экономике будут и настоящие рекорды. Например, ипотечный бум, который, по словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, приведет к тому, что россияне по итогам года заключат более 1,5 млн ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб.
Однако в Центробанке этому не рады – на рынке ипотеки надувается пузырь и возможен перегрев, предупреждает глава департамента банковского надзора Александр Данилов. Почему же власти это не беспокоит? Дело в том, что они сосредоточены на строительном бизнесе, а банкам поручили быстро решать вопросы с плохими заемщиками и повторно продавать ипотечные квартиры.
Ипотечная схема не в пользу граждан
- До 31 декабря 2021 года в России будет действовать льготная ипотека. Гражданам она подается как поддержка семей и улучшение условий проживания, застройщикам – как антикризисная помощь. Президент Путин расхваливает правительство Михаила Мишустина за продление сроков «доступной» ипотеки еще на год. Сам Мишустин называет программу «одной из самых успешных антикризисных мер». Но не объясняет, почему антикризисная мера, введенная во время пандемии, должна действовать весь следующий год.
- Суть льготной ипотеки сводится к следующему: по ставке 6,5% можно взять жилье до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской и Ленинградской областях. Во всех остальных регионах сумма кредита составит 6 млн руб. Положительный момент программы – снижение платежей по ипотеке на 20-25%. Но он перекрывается негативным – стоимость жилья из-за ажиотажного спроса подскочила на 10%. При этом рост цен вызван не ростом экономики, а обесцениванием рубля. То есть цена квадратных метров сейчас – результат спекуляции.
- Для граждан эффект льготной ипотеки сводится к нулю – экономя на процентах, они переплачивают за квадратные метры. Как говорят эксперты, люди в состоянии ажиотажа смотрят не на само жилье и его цену, а на проценты и ипотечные платежи. Это смещение внимания сыграет с ними злую шутку. Вместе с тем сами застройщики продают лучшие предложения вне рынка, а массе сбывают неликвид по завышенной стоимости. Самое интересное – пока все довольны и считают, что выиграли от сделки.
- В результате по итогам года в России будет заключено 1,5 млн ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб. Застройщики смогут построить на эту сумму низкокачественного панельного жилья и увеличить до максимума свои прибыли. Как сказал Мишустин, это поддержка строительной отрасли, которая «оказалась в непростой ситуации из-за коронавируса». Другими словами, девелоперы не смогли обеспечить соответствие ценообразования реальным возможностям населения и теперь граждане спасают их благосостояние.
- Однако если застройщикам власти помогают, то населению – нет. По словам замминистра финансов Алексея Моисеева, сейчас ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%, говорит Моисеев.
- Доцент РАНХиГС Сергей Хестанов отмечает, что в России еще не было ипотечного кризиса, но кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или тем, кто берет потребительский кредит на первый взнос. Почему же это не волнует российские власти?
- Ответ на этот вопрос очень прост – ни банки, ни застройщики, ни правительство не беспокоится по поводу плохих заемщиков и кредитов потому, что до 90% ипотеки выдается на первичном рынке. До заселения граждане живут где-то и ждут, когда их жилье достроится. Большинство объектов должно будет сдаваться в 2021 году. Тогда же эксперты прогнозируют ипотечный кризис.
- Что случится, если ипотечник без квартиры лишится дохода и не сможет обеспечивать выплаты по кредиты? Банки не потребуется его выселять, судиться с ним и добиваться выплат. Квартира в недостроенном доме перейдет в собственность банка и будет продана повторно новому заемщику, возможно, с небольшой скидкой в 15%. Первоначальный взнос плохого заемщика растворится в банковской системе. Поэтому пострадают только граждане. Ну, а те, кто продолжат крутиться в долговой кабале, обеспечат режиму политическую стабильность.
11:50, 12.02 0 0
VVV:
я тоже думаю. что схема изначально рассчитана на то, что заемщик никакой кредит полностью погашать не будет, квартиру у него заберет банк через N лет платежей, плюс первоначальный взнос.
15.12.2020 0 0
Горожанин:
Ищите дураков по таким ценам брать жилье в недостроенных домах.
Экономист предрек россиянам ипотечный коллапс в 2021 году
МОСКВА, 5 янв — ПРАЙМ. Весной 2021 года в России может разразиться масштабный кредитный кризис.
И если в ситуацию не вмешается государство, многие семьи в буквальном смысле окажутся на улице. Об этом пишет информационное агентство URA.RU со ссылкой на слова экономиста Константина Селянина.
Именно поэтому эксперт советует покупать жилье в новом году только в случае крайней необходимости.
Он утверждает, что «уже в феврале-апреле 2021 года мы увидим полномасштабный кредитный кризис, когда люди, набравшие потребительские и ипотечные кредиты, столкнутся с тем, что не могут их обслуживать. Все программы по кредитным каникулам закончились еще в ноябре.
Динамика «плохих» долгов — которые не обслуживаются более трех месяцев — растет давно, но уже в феврале-марте эта проблема встанет в полный рост: у нас будут сотни, тысячи, если не миллионы людей, которые не смогут обслуживать свои кредиты. И если речь идет об ипотеке, то банки будут забирать залоговое имущество.
Если государство не вмешается в этот процесс, то все закончится дефолтом ипотечником и отбиранием квартир».
В 2021 году Селянин советует покупать квартиру только при острой необходимости, причем советует отложить покупку на полгода-год.
Хотя в этом году экономических предпосылок для роста цен на недвижимость нет — во многом на ситуацию повлияет падение спроса россиян на покупку жилья. «В этом году многие должны понять, что в условиях падения доходов покупать недвижимость — очень рискованно.
Поэтому я не жду роста цен. Более того, при определенной политике государство может быть и снижение цен на жилье», — прогнозирует эксперт.
Вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, в свою очередь, также согласился с тем, что стоимость жилья в этом году не повысится. Тем не менее, он подчеркнул, что нет никаких предпосылок для роста доходов россиян.
«Если же все-таки вы приняли решение о покупке первичного жилья, это лучше сделать в ближайшие месяцы, — посоветовал он, — поскольку из-за того, что льготную ипотеку продлили до 1 июля, ажиотаж на покупку жилья снизился, и теперь застройщики различными способами могут «уговаривать» россиян покупать квартиры, в том числе путем проведения различных акций. Поэтому сейчас покупать квартиру будет выгоднее. Но при этом стоит понимать, что для жилья эконом-класса льготная ипотека дает незначительную сумму выигрыша».
Вот почему эксперт порекомендовал обратить пристальное внимание на вторичное жилье, и главное — не брать объекты в низкой степени готовности.
Риэлторы против Набиуллиной. Почему ЦБ «топит» льготную ипотеку
«Своевременно» свернуть программу льготной ипотеки предложила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Выступая на этой неделе в Госдуме, руководитель финансового регулятора заявила, что в противном случае на рынке недвижимости может возникнуть «ипотечный пузырь».
Напомним, в апреле в России была запущена программа субсидирования ставок по ипотеке, которую можно было взять под 6,5% годовых.
Она привела к резкому росту ипотечного кредитования, объемы которого в этом году уже к октябрю побили рекорд 2018 года. За январь-сентябрь было выдано ипотечных кредитов на 3,25 трлн рублей.
Но, одновременно начался и рост цен на недвижимость. В частности, новостройки подорожали к ноябрю на 10,5%.
Программа льготной ипотеки должна была завершиться 1 ноября, но в октябре президент Путин предложил ее продлить. После чего правительство «решило» пролонгировать субсидии до 1 июля 2021 года.
Почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев в эфире НСН опроверг заявления главы Центробанка об угрозе возникновения «ипотечного пузыря» из-за государственного субсидирования ставки.
«Рост цен на жилье сейчас связан не с льготной ипотекой! Цены, ведь, растут на все объекты – жилые, загородные… А льготная ипотека распространяется исключительно на новостройки. Более того, продление этой льготной программы до первого июля, наоборот, снизило сейчас потребительский спрос на новостройки. Раньше говорили, что эта льготная программа до конца года, и все, больше ее не будет. Пролонгация на шесть месяцев позволила людям не торопиться с этими решениями, а спокойнее сделать выбор, и потенциальный спрос реализовывать не за полтора месяца, создавая ажиотаж на рынке, а приобрести недвижимость спокойно в следующем году», — объяснил Апрелев.
С его точки зрения, рост покупательского спроса связан, прежде всего, с обесцениванием рубля.
«Люди смотрят именно на падение курса национальной валюты. Еще одной причиной стало падение ставки по депозитам в 2-2,5 раза по сравнению с той, что была до начала пандемии. Люди начали снимать деньги в банках. Сегодня депозиты – это 3,5-4%, а доходность от сдачи жилья в аренду – 4-5%. И третья составляющая: люди ранее откладывали покупку недвижимости, ожидая дальнейшего снижения цен. Оно прекратилось, начался рост, и люди стали покупать сейчас. И я думаю, что этот рост цен не является долгосрочным, потому что связан именно с обесцениванием рубля. Кроме того, у нас доходы населения упали на 15-20% в зависимости от региона, а рост цен на недвижимость в таких условиях – это нонсенс. Понятно, что недвижимость покупается из долгосрочных накоплений, поэтому пока падение доходов не сказывается, но потом это приведет к корректировке, если доходы населения не вырастут», — отметил риэлтор.
Поэтому, считает он, опасения главы ЦБ насчет возникновения ипотечного пузыря на российском рынке недвижимости лишены оснований. Собеседник НСН напомнил, что ипотечный пузырь в США, ставший отправной точкой глобального финансового кризиса 2008-09 годов образовался совсем в других условиях.
«Я не знаю, почему Набиуллина заявила об опасности «ипотечного пузыря». Наверное, она не хочет поддерживать эту программу. Угроза пузыря возникает только в одном случае, как это было в Америке на ипотечном рынке. Там был кризис перепроизводства. То есть люди приобретали не единственное жилье с целью проживания, а для того, чтобы его перепродать через определенное время на фоне слишком больших темпов роста цен на недвижимость. Тогда цены росли порядка 10% годовых – для Америки это очень большая доходность на фоне депозитов, по которым выплачивают 1,5%, и на фоне ипотечных кредитов, которые стоят 3-4%, — естественно, это выгодная история, и люди просто инвестировали в ипотеку. А ипотека – это не коммерческий продукт. Это продукт, решающий социальные вопросы населения. Но, значительное число американцев использовали ипотечные продукты для коммерческих операций – приобретения недвижимости с целью ее перепродажи. Когда стало ясно, что перепродать дороже будет невозможно, что есть кризис перепроизводства, возник кризис ликвидности. У нас же, по статистике, в одной квартире живут две семьи. У нас до кризиса перепроизводства более чем далеко. Другое дело, что платежеспособность населения низкая. Здесь может быть проблема, но никак не с «ипотечными пузырями»», — заявил НСН Апрелев.
Иначе видит ситуацию вице-президент группы компаний «Бест-недвижимость» Олег Самойлов. По его мнению, возникновение ипотечного пузыря в России вполне реально.
«Я не просто вижу эту опасность, я считаю, что эта опасность уже вовсю развивается. И боюсь, что если не будут приняты меры по свертыванию программы в ближайшее время, ситуация усугубится. Любая ипотека, даже выдаваемая по минимальным ставкам, это заемные средства, которые надо возвращать. Поэтому нужно смотреть, какова реальная платежеспособность домохозяйств, есть ли ресурсы, которые позволят им обслуживать эти платежи. Ни для кого не секрет, что реальная платежеспособность снижается. Запасы домохозяйств, которые были сделаны в тучные годы, в значительной степени проедены. Есть ли у нашей экономики перспективы в ближайшее время, которые позволят гражданам улучшить свое финансовое положение? Пока ничего этого не видно. В том числе и коронавирус диктует свои ограничения», — заявил Самойлов в беседе с НСН.
По его мнению, в России речь идет о кризисной ситуации в экономике, которая грозит дальнейшим обнищанием населения. То есть людям просто нечем будет платить за уже взятый кредит.
«Сейчас на этой ажиотажной волне население активно набирает кредиты. При том, что оно в России уже довольно сильно закредитовано. Да, можно воспользоваться кредитными каникулами. Но только один раз. Пройдет еще полгода-год, ситуация в экономике не улучшится, и возникнет вопрос: дальше что делать? Нужно платить, а денег нет. На мой взгляд, сейчас пузырь надувается на ажиотаже «хватай квартиру, а то подорожает!». И она уже реально дорожает. Но, потом нечем будет платить, будут просить забрать квартиры, цены начнут падать. Через некоторое время в принципе будет невыгодно оплачивать кредит, потому что квартира уже не будет того стоить. И дальше – тяжелый удар по банковскому бизнесу. Примерно десять лет назад такая картина была в Латвии. Результат был ужасный. Люди остались без денег, которыми они оплачивали ипотеку. А банки – с огромным объемом существенно подешевевшей и никому по этим ценам не нужной недвижимости. Президент и премьер-министр пытаются к этому вопросу с социальной точки зрения подойти, но Центробанк на то и финансовый регулятор, чтобы следить за тем, чтобы социальные заявления не превращались в популистские», — пояснил собеседник НСН.
Поэтому, считает он, программу льготной ипотеки надо было закончить уже 1 ноября.
«Не надо было продлевать. В текущей неопределенной экономической ситуации это игра с огнем. Русская рулетка. Если будет развиваться пессимистический сценарий в экономике, то ипотечный пузырь лопнет в ближайшие полтора-два года», — заключил Самойлов.
Добавим, что вице-премьер Марат Хуснуллин ранее заявил о намерении добиваться продления программы льготной ипотеки на новостройки и после 1 июля 2021 года.
Получайте свежие материалы на почту
Информационное агентство «Национальная Служба Новостей (НСН)»: свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-53714 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 17 апреля 2013 года.© 2021 ООО «НСН»ЗАО «Мультимедиа Холдинг», все права защищеныПравила перепечаткиДля лиц старше 12 лет
Сделано в Charmer