Содержание
1. Эскроу счёт – это…2. Особенности эскроу счёта в банке Санкт-Петербург.3. Отличие эксроу счёта от обычного счёта или аккредитива.4. Какие сделки можно проводить с помощью эксроу счётов.5. Как открыть экскроу счёт.6. Необходимые документы.7. Необходимые документы для открытия эксроу счёта.8. Кто может предоставить документы в банк.
1. Эскроу счёт – это специальный банковский счёт, который открывается:
• в банке на имя владельца (владельца счёта);• в целях перечисления получателю (бенефициару) полученных от владельца счёта средств;• при наступлении условий, заранее согласованных сторонами.
Эти счета чаще всего используют в сделках купли-продажи, где получателем денег являются несколько человек, а также в сложных сделках или сделках-цепочках. Это самый удобный инструмент при проведении сложных сделок. Единственный минус – не у всех банков есть эта услуга.
2. Особенности эскроу счёта
В каких банках можно 
провести сделку при помощи эскроу счёта? Первопроходцем в этой области в Санкт-Петербурге стал банк с одноимённым названием «Санкт-Петербург». Этот банк раньше других ввёл этот вид формы расчётов.
Смысл сделки: продавец (продавцы) закладывают определённую сумму на счёт, она лежит там до наступления определённых событий (идёт регистрация сделки), после регистрации сделки и предъявления банку документов банк переводит деньги продавцу (продавцам).
Сделка при помощи эксроу счёта – наиболее безопасная форма расчётов при сделках купли-продажи. Во-первых, она – безналичная. Во-вторых, ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться средствами на счёте экскроу до наступления события, обозначенного в договоре.
Получение денежных средств происходит только после наступления основания – события, заранее согласованного сторонами. Наступление согласованных условий контролируется независимым лицом – банком.
При аккредитиве и других безналичных способах расчёта много ограничений. При обычных безналичных расчётах получателем средств может быть одно лицо. В эскроу счёте можно прописать любые условия и возможно любое количество участников сделки. Это удобно в сделках, когда продают одну квартиру, а получателей денег несколько.
Пример. Две девушки получили квартиру в наследство, решили её продать. Объект недвижимости один, а получателей денег – двое. Продавцам лучше, чтобы покупатель им перевёл деньги в равных долях каждой на счёт. Причём получатели денег могут получить деньги в разное время независимо друг от друга.
3. В чём отличие эксроу-счёта от обычного счёта или аккредитива?
При обычных безналичных расчётах обычно действует схема: один покупатель – один продавец. В безналичном переводе или аккредитиве возможен только один получатель денежных средств. Это затрудняет расчёты при более сложных сделках.
Например. Иванов покупает квартиру у Степанова. Он вносит на счёт или аккредитив 6 миллионов рублей. В данной схеме один продавец – один покупатель.
При эскроу счётах – более гибкая система расчётов. Возможно поэтапное зачисление и поэтапная выдача денежных средств. В сделке на стороне продавцов и покупателей могут выступать несколько лиц. Поэтому при помощи эксроу-счёта возможно проведение более сложных сделок, а также сделок-цепочек.
Ещё один из достоинств эксроу счёта – это стоимость. В банке «Санкт-Петербург» открытие и обслуживание счёта, перечисление денежных средств, выдача наличных происходит без комиссии. Если клиент просит перевести деньги в другой банк, то комиссия составит 3 тысячи рублей.
- Для сравнения, эксперт-сейфинг в настоящее время стоит около 10–12 тысяч рублей.
- Количество получателей по экскроу счёту – не ограничено.
- 4. Какие сделки можно проводить с помощью эксроу-счётов
Пример сделки со встречной покупкой. Продаётся трёхкомнатная квартира за 8 млн рублей. Продают брат и сестра Иван и Мария Петровы и одновременно покупают две квартиры. У них покупает семья Васильевых.
Брат и сестра покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 4 млн рублей для Ивана и студию за 3,5 млн рублей для Марии. Остаётся ещё разница в 500 тысяч рублей, которую получает Мария Петрова. В этой сделке несколько получателей денег.
При использовании эскроу–счёта возможно получение денег несколькими лицами независимо друг от друга при наступлении определённых условий.
Одним из наиболее интересных положений эскроу-счётов является возможность прописать любые условия доступа к деньгам. Напомню, что многие банки ограничивают количество условий доступа в договоре к денежным средства.
5. Как открыть эскроу-счёт.
- • Нужно выбрать банк;• Записаться на открытие счёта на сайте;• Обратиться в указанный офис в указанное время;• Подать документы на регистрацию в МФЦ;• Предоставить в банк подтверждающие документы для перечисления средств;• Получение средств со счёта эскроу после проверки банком документов.
- 6. Необходимые документы для открытия эксроусчёта
- • Копии паспортов всех участников сделки;• Номера мобильных телефонов всех участников сделки;• Документы по объекту;• Реквизиты получателя денежных средств;• Проект договора купли-продажи;• Опросный лист по сделке (кто какие суммы получает и на каких условиях).
- 7. Необходимые документы для открытия эксроу счёта
- Сделка по договору купли-продажи:
- • Выписка из ЕГРН;• Договор купли-продажи (по желанию);• Справка по форме №9 (по желанию);• Акт приёма-передачи (по желанию);• Иные документы.
- 8. Кто может предоставить документы в банк
- Документы в банк на раскрытие может предоставить любое третье лицо, даже не участник договора, если иное не прописано в договоре счёта эскроу.
Вывод: Основное достоинство эксроу-счётов – более гибкая система расчётов. Совершенно простых сделок практически не бывает. Поэтому эскроу-счёты незаменимы и очень удобны.
Желаю удачи! Галина Черкис
Кто такие чёрные риэлторы? Как защититься от квартирных рейдеров?
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
В России черные риэлторы появились в лихие 90-е, и описания их подвигов быстро превратились в сюжеты для пронзительных расследований тележурналистов и душераздирающих газетных статей.
С помощью черных риэлторов без жилья оставались неблагополучные и одинокие граждане, алкоголики, недавние воспитанники детских домов, пенсионеры и инвалиды.
Сегодня уровень жизни и юридическая грамотность населения выросли, и авантюристы рынка недвижимости подстроились под новые реалии. Чтобы не стать жертвой черного риэлтора, нужно знать врага в лицо.
Фоторобот мошенника
Специалисты по отъему денег и квадратных метров работают по одиночке и группами, по доброй воле и под угрозой. Человека, ставшего их должником, преступники могут вынудить к сообщничеству. Однажды выполнив задание, новоиспеченному черному риэлтору вряд ли удастся развязаться с криминальными кругами.
На уличных стендах и на сайтах «работодатели» завлекают любителей легких денег, обещая хороший и стабильный заработок.
Иногда черными риэлторами становятся уволенные сотрудники обычных агентств недвижимости. Такой работник может прихватить пустые бланки бывшего работодателя, чтобы открыть собственный офис и обманывать доверчивых людей.
Успешный черный риэлтор – это человек, который много говорит, настойчив, умеет давить на клиента и готов использовать любые способы для достижения своей цели. Он может утверждать, что сведущ в вопросах законодательства, продаст вашу квартиру быстро и выгодно, решит любой вопрос, только плати.
Черные риэлторы принимают разные личины, и порой распознать подвох непросто. Поэтому нужно дотошно проверять каждую мелочь, которая вызывает вопросы, и не поддаваться психологическому воздействию.
Я – жертва
Есть категории граждан, которые более подвержены этой опасности. Чаще всего жертвами мошенников становятся:
- Алкоголики и наркозависимые
- Психически неуравновешенные люди
- Одинокие пенсионеры
- Люди с долгами, в том числе по коммунальным платежам
За последние годы среди жертв черных риэлторов стало больше предпринимателей и бизнесменов. Из-за отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности проверить честность специалиста стало труднее.
Преступники разрабатывают новые схемы, снимают офисы в местах с хорошей проходимостью и совершают махинации. Это лишний раз доказывает, что доверять можно только проверенным агентствам и посредникам.
Как работают пираты рынка недвижимости
Человеческий фактор, лазейки в законодательстве, доверчивость и жадность людей – все это черные риэлторы используют для собственного обогащения.
Распространено мошенничество на аренде недвижимости. Если вы собираетесь снять жилье, потребуйте встречи с собственником и проверьте документы, подтверждающие его право собственности. Черные риэлторы завладевают ключами от квартир, получают деньги за месячный съем жилья, и скрываются.
при продаже новостроек посредники ухитряются несколько раз продать одну и ту же квартиру или таунхаус
Хитрость в том, что пока дом не сдан, продается не квартира, а право требовать эту квартиру у застройщика
С учетом высокой популярности новостроек и стремления людей купить недвижимость на старте продаж, этот метод дает черным риэлторам хороший заработок. Сделки на первичном рынке следует совершать по договору долевого участия, это самый безопасный способ.
Пожизненная рента для одиноких пенсионеров с выселением их в деревню, коммуналку или вообще на улицу была «популярна» в 90е, есть она и сейчас. Пожилым людям предлагают подписать договор дарения на определенных условиях. После того, как человек перестает быть собственником, его выселяют и продают захваченную недвижимость.
Черные риэлторы могут требовать в качестве аванса половину или даже всю стоимость жилья еще до того, как пройдет государственная регистрация сделки. Мотивировать это могут низкой ценой и наличием очереди из покупателей. Получив деньги, жулики исчезают.
Мошенники выслеживают одиноких алкоголиков, спаивают их и заставляют подписать генеральную доверенность. Также есть вариант с фиктивным браком, когда собутыльник ведет жертву в ЗАГС, спаивает, а после смерти собственника получает недвижимость в наследство.
Существует схема с выкупом доли в квартире и дальнейшим выселением оставшихся собственников. Черные риэлторы находят семьи, которые живут в разладе, уговаривают одного из ее членов продать свою долю. Далее в квартиру вселяется сосед, который делает жизнь собственников невыносимой, и они продают свои доли за бесценок.
Подделка документов – стандартный ход специалистов по экпроприации чужой собственности. Подделывают подписи на договорах купли-продажи.
Черные риэлторы, как правило, сидят в микрофинансовых организациях, куда обращаются в затруднительной ситуации
Получив Вашу подпись на договоре и выяснив о Вас подноготную, мошенники провернут сделку без Вашего ведома и выселят Вас через суд
Причем о вердикте вы узнаете слишком поздно, когда обжаловать его будет сложно.
Распространена продажа квартир с обременениями. Черные риэлторы путем подкупа доводят сделку до того момента, когда покупатель отдает деньги, а потом исчезают.
Например, вы купили квартиру, а из нее недавно в детский дом был выписан несовершеннолетний ребенок. Или в квартире был прописан сиделец, и после выхода из тюрьмы он по праву потребует вернуть ему жилплощадь.
Я обманщика узнаю по походке
Неважно, покупатель вы или продавец, сдаете вы или арендуете недвижимость – всегда есть риск, что вам встретиться черный риэлтор. Вот советы, которые помогут вам его вычислить:
- К вам пришел неизвестный человек. Он утверждает, что вы обязаны освободить занимаемую жилплощадь по решению суда (из-за неуплаты коммунальных платежей, например). Даже если рядом с ним стоит человек в форме полицейского, не поддавайтесь на провокацию. Выселить вас могут только судебные приставы, которые обязаны предъявить удостоверения личности
- При визите в агентство вам не предоставляют информацию об организации – данные об ИП или юридическом лице, в офисе нет никаких сертификатов, подтверждающих профессиональную деятельность риэлтора. Не рискуйте, лучше покиньте офис, пока не поздно
- Договор, который не заверяется печатью фирмы или ИП, к тому же написанный от руки, подписывать нельзя. С такой бумагой в суде вы ничего не докажете. В приличном агентстве недвижимости договора подписывает и ставит на них печать директор
- Если после посещения офиса агентства или общения с риэлтором вы подозреваете, что вас отравили, обратитесь в медучреждение и сдайте анализы. Вам могли подмешать в чай или кофе психотропные вещества с целью получить подпись на определенных документах. Найденные в крови вещества помогут выиграть суд против черного риэлтора
- Если вам свои услуги по продаже или покупке квартиры навязывает частный маклер, которого вы (ваша сестра, тетя, соседка) не знаете лично, не поддавайтесь на уговоры. Проверить, является ли он тем, за кого себя выдает, можно. Для этого требуйте его документы, подтверждающие риэлторскую деятельность (свидетельство о регистрации ИП, бухгалтерскую отчетность). Если он начнет вас «обрабатывать» и предложи что-либо подписать, смело отправьте его куда подальше
- Случаи с переименованием улиц и сменой номеров на домах с целью облапошить покупателей сегодня редкость. Но стоит пообщаться с соседями. Информация, которую они вам сообщат, должна совпасть со словами риэлтора. При слишком подозрительных новостях откажитесь от покупки.
Если вы столкнулись с черными риэлторами – обратитесь в СМИ и в прокуратуру. Не дайте мошенникам уйти безнаказанно.
Как не попасть на крючок черного риэлтора
Любая операция с недвижимостью – это риск. Только бдительность и полный контроль ситуации с вашей стороны помогут избежать обмана:
- Не передавайте деньги вне офиса фирмы. Устная договоренность не имеет силы, все действия должны быть подтверждены договором с подписью и печатью
- При авансе или окончательном расчете выбирайте расчет через банковскую ячейку или депозитный счет. Требуйте расписку в получении денег
- Если риэлтор отговаривает от оформления договора купли-продажи у нотариуса, проверьте документы агента
- Риэлтор, который пытается вытянуть из вас деньги на оформление документов, рекламу и другие нужды, вызывает подозрение
- Вас пытаются заставить снизить цену на значительную сумму? Проконсультируйтесь с профессиональным оценщиком недвижимости
- Перед покупкой затребуйте расширенную выписку из ЕГРН и из домовой книги. Так вы узнаете, кто был собственником жилья, и на каких основаниях, а также кто и когда был прописан. Выписку из домовой может взять только сам собственник, а вот документ о собственниках из ЕГРН вы можете получить и сами в любом МФЦ по адресу или кадастровому номеру объекта
- До регистрации перехода права собственности не передавайте деньги продавцу
- Если у вас есть одинокие или недееспособные родственники, навещайте их. Они – легкая добыча для черных риэлторов
Даже зная, как защититься от черных риэлторов, можно ошибиться. Оптимальное решение – обращаться в респектабельное агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию, предоставляет услуги юриста и дорожит клиентами.
Услуги такого агентства обойдутся вам дороже, чем помощь малоизвестного маклера, зато вы будете полностью уверены в законности и безопасности сделки с недвижимостью.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
сопровождение сделок «под ключ»
материальная ответственность за Ваше благополучие
Внимание!
SRG в СМИ
С 1 июля строительная отрасль перешла на работу по эскроу-счетам. Застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для финансирования проектов. Приходится использовать кредиты или собственные средства. Такая возможность есть далеко не у всех.
 |
В этих условиях девелоперы вынуждены искать альтернативные схемы. По мнению директора направления «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG Елены Самсоновой, проектное финансирование подходит далеко не всем и подразумевает под собой жесткие требования банков, длительный срок рассмотрения заявок на одобрение, что ведет к удорожанию себестоимости строительства.
Финансовый аналитик «БКС Премьер» Сергей Дейнека полагает, что застройщикам жилья, которые не хотят работать по новым правилам, привлекая финансирование через посредника в лице банка и открывая эскроу-счета, возможно, и не потребуется изобретать велосипед и придумывать новые схемы привлечения капитала для стройки. У крупных компаний существует возможность увеличить капитализацию за счет выпуска облигаций и других ценных бумаг. Правда, у представителей малого и среднего бизнеса такой возможности нет.
Хорошо забытое
В качестве одного из альтернативных вариантов эксперты называют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Это далеко не новинка на рынке, но пока ЗПИФН не получили широкого распространения.
«Это не аналог долевому строительству, а именно инвестиционный фонд, дающий его участникам право на получение дополнительного дохода за счет прибыли фонда, но не гарантирующий ничего более.
Таким образом, участие в таком фонде может помочь в приобретении жилья, но только при условии эффективного управления инвестициями фонда и стабильной выплаты дивидендов.
Гарантии получения квартиры в таких условиях отсутствуют, равно как и гарантии получения дохода при неэффективном инвестировании. Хотя для застройщиков это может стать источником более дешевых денег, чем при кредитовании в банках»,— говорит госпожа Самсонова.
Сегодня ЗПИФН используются для девелоперских проектов, но в основном в сфере коммерческой и жилой малоэтажной недвижимости, их главной задачей является управление этой недвижимостью.
Как поясняет госпожа Самсонова, инвестиционные проекты, которые еще только планируются, не могут стать частью ЗПИФ.
В этом случае необходимо взаимодействовать с инвестором-застройщиком, выстраивать договорные взаимоотношения, заключать инвестиционный договор и определять доли участия.
Директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц говорит, что ЗПИФН используются для инвестиций как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Распоряжение имуществом ЗПИФН контролируется Банком России и специализированным депозитарием.
Средства ЗПИФН инвестируются в проекты жилищного строительства по форме договора долевого участия и регулируются требованиями 214-ФЗ. Скорее всего, для ЗПИФН сохранится возможность инвестирования в жилую недвижимость без использования эскроу-счетов.
В том случае если застройщик будет соответствовать критериям, утвержденным федеральным правительством.
«Большинство фондов приобретает права на квартиры для их дальнейшей перепродажи. Также встречаются фонды, которые приобретают недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду. Эта цель чаще встречается в сегменте коммерческой недвижимости»,— рассуждает господин Сальц.
Еще одна альтернатива договорам долевого участия — ЖСК. Однако для эффективного использования этого механизма необходимо подготовить надлежащую законодательную базу. Стоит вспомнить, что ДДУ стало развиваться именно после того, как потребовалась безопасная для покупателей схема приобретения квартир.
По мнению руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александра Моора, сейчас ЖСК остается практически нетронутым, хотя и позволяет привлекать деньги по договорам займа и по договорам участия в ЖСК, которые не всегда регистрируются.
«Здесь все еще достаточно «серых» схем, которые только предстоит отрегулировать. Сегодня рынок переходит на проектное финансирование, но сектор жилищно-строительных кооперативов как механизм привлечения средств практически не изменился.
На уровне Минстроя и Госдумы обсуждаются разные предложения, но пока система сохраняется, как и все сопутствующие риски»,— говорит он.
Впрочем, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что ЖСК не смогут стать альтернативой. «Жилищно-строительные кооперативы были ограничены в деятельности после поправок в 214-ФЗ.
Сейчас эту модель могут использовать только те девелоперы, которые фактически выполняют госзаказ на строительство служебного жилья, так как закон дает право образовывать ЖСК только на государственных или муниципальных земельных участках.
Второй возможный вариант применения ЖСК — ликвидация долгостроев»,— полагает она.
По переуступке
Отреагировали на изменения в законодательстве и девелоперы, занимающиеся апартаментами. Так, по словам директора по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марины Сторожевой, на рынке недвижимости есть компании, которые продают по самым разным схемам.
Например, распространение сейчас получает схема продажи через переуступки. «Девелопер до вступления закона в силу «продал» сразу большой объем некоему юридическому лицу, а это лицо потом продает апартаменты по договору переуступки прав на строящийся объект.
Сама по себе схема абсолютно законна, однако для покупателя в ней есть серьезные риски. Так, договоры с юридическим лицом-посредником, которое, как правило, аффилировано с девелопером, заключаются по минимальной цене.
Цена последующей продажи будет выше, но в случае если застройщик не выполнит своих обещаний и объект не будет сдан в срок, размер штрафов будет рассчитываться от первоначальной, то есть более низкой, цены»,— рассказывает госпожа Сторожева, добавляя, что в комплексе апарт-отелей Valo реализация продолжается по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. «Мы получили заключение о соответствии, которое позволяет нам по-прежнему заключать ДДУ без перехода на эскроу-счета»,— поясняет она.
Всего же, по ее оценке, на данный момент до 60% от всего объема номеров в строящихся апарт-отелях, находящихся в продаже, с 1 июля стало реализовываться по переуступкам.
«Возможно, некоторые застройщики будут использовать схемы продажи квартир по ДДУ на юридическое лицо с последующей переуступкой физическим лицам. Это формально позволит избежать резервирования на эскроу-счетах.
Но эта схема менее привлекательна для покупателей и рискованна в случае корректировки законодательства или признания ее в судебном порядке по заявлению надзорных органов схемой, реализуемой для уклонения от резервирования»,— считает директор финансово-юридического департамента Sminex Василий Булгаков.
Сергей Дейнека обращает внимание, что апартаменты могут продаваться не по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство, а по предварительным договорам купли-продажи, так юниты не имеют статуса жилых помещений.
«Кроме того, в отличие от застройщиков жилья, обязанных делать взносы в компенсационный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, девелоперы апартаментов не подпадают под это требование.
В Госдуме неоднократно обсуждался вопрос об изменении статуса апартаментов. Звучали разные предложения. Одной из последних инициатив является предложение признать апартаменты пригодными для временного проживания.
В случае принятия подобного закона с большой долей вероятности можно ожидать массового перехода застройщиков со строительства жилья на возведение апартаментов»,— считает господин Дейнека.
Арина Макарова
Подробнее — по ссылке
Вернуться в раздел
Ориентир. Трансформация дольщика. Как эскроу-счета будут решать квартирный вопрос
Квартирный вопрос со времён Михаила Булгакова остаётся одним из главных не только для москвичей, но и для многих россиян. Приобретение жилья является проблемой, так как важно не только найти средства для его покупки, но и быть уверенным в том, что эти деньги бесследно не исчезнут в строительном котловане или в чьём-то кармане.
Из-за более низкой цены многие приобретают жилье именно на стадии строительства, вступая в долю с остальными такими же покупателями, фактически финансируя своими средствами стройку и заключая с застройщиком договор долевого участия. Отсюда и термины — долевое строительство и дольщики.
В 2000-е годы значительная часть дольщиков получила печальную приставку «обманутые»: деньги вложили, а жилья не получили. По разным причинам: от мошенничества (инвестирование денег в иные объекты, двойные продажи квартир и пр.) до материальных трудностей застройщиков — например, банкротства.
Проблему пытались решать многие годы, но довольно безуспешно.
Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь — сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб.
В итоге по поручению президента Владимира Путина был разработан новый защитный механизм — по сути, полного ухода от долевого строительства. Одна из его составляющих — эскроу-счета. Разберёмся, что это за зверь.
Что за эскроу-счет?
Название «эскроу-счёт» произошло от английского escrow account и по-научному означает «счёт условного депонирования».
Гражданский кодекс РФ, где зафиксированы правила работы этого счёта, тоже довольно академичен.
«По договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счёта эскроу.
Права на денежные средства, находящиеся на счёте эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару».
В переводе на простой язык эскроу-счет — это спецсчет, на котором в случае с долевым строительством хранятся средства покупателя квартиры до момента перехода к нему права собственности на нее.
Особенностью данного счёта является то, что покупатели жилья на этапе строительства передают деньги не какому-либо юридическому лицу для покрытия расходов на строительство, а банку на определённый счёт на хранение. Банк сохраняет эти средства до определённого момента.
Примером подобной конструкции служит оплата услуг через интернет-сайты, при которых заказчик направляет деньги на счёт при заказе услуг, а исполнитель может их получить только после фактического выполнения заказа. Такая блокировка снятия денежных средств давно практикуется в странах Западной Европы и считается успешным фактором, стимулирующим предпринимательскую деятельность.
Договор счёта эскроу является трёхсторонним. В данных правовых отношениях участвуют владелец счёта (депонент), получатель счёта (бенефициар) и эскроу-агент, которым в России является банк.
Полезный эскроу-счет?
С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.
Это означает, что деньги, внесенные за жилье на этапе строительства, будут спокойно дожидаться его окончания в банке, а стройка будет осуществляться застройщиком на иные, кредитные или свои средства.
Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.
Итак, кому от этого хорошо?
Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут.
Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет.
При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.
По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.
С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт.
Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов.
Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут. А ещё не стоит забывать об инфляции…
Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации.
В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме.
Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…
Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению.
Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются.
С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».
А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка.
«С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко.
При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее.
Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.
Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.
В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.
ЭСКРОУ-СЧЕТ НА ПРАКТИКЕ
Рассмотрим применение эскроу-счёта на примере оплаты объекта недвижимости при долевом строительстве поэтапно.
Итак, что за чем:
- Оформление заявления на открытие счёта: в заявлении указывается предмет договора, сумма, срок действия и иные существенные условия.
- Открытие эскроу-счёта, на котором находится сумма по договору: денежные средства могут быть внесены как наличными деньгами, так и безналично.
- Контроль соблюдения условий по договору: строительная компания осуществляет полную постройку объекта недвижимости, вводит его в эксплуатацию и направляет документы для регистрации права собственности на жильё в банк.
- Разблокировка счёта и допуск застройщика к деньгам: при соблюдении вышеуказанных условий эскроу-счёт разблокируется, и застройщик имеет право им пользоваться в полном объёме. В случае несоблюдения условий договора денежные средства возвращаются покупателю жилья. Решение о выполнении условий по договору принимает банк.
Банк при оформлении и обслуживании счёта эскроу выступает гарантом, что бенефициар (строительная компания) исполнит свои обязательства. Нужно понимать, что только после исполнения обязательств можно будет снять деньги со счёта эскроу.
Где открыть эскроу-счет?
Сделать это можно не везде. Банк должен иметь от властей специальное разрешение, а чтобы его получить, сам должен соответствовать определенным требованиям. По состоянию на 1 мая банков, где можно открывать эскроу-счета, было 63. Центральный банк обновляет список ежемесячно. Ознакомиться с ним можно по ссылке.
С одной стороны, ограничение перечня банков служит целям гарантии их надёжности и сохранности размещённых в них средств покупателей жилья на этапе строительства. Однако, с другой стороны, это может оказаться сопряжено с определёнными неудобствами для покупателей, желающих приобрести такое жильё не на свои, а на заёмные средства.
Учитывая, что перечень банков, которые могут работать со счетами эскроу, ограничен, клиенты могут столкнуться с проблемами при заключении ипотечного договора на выгодных для себя условиях. Не исключено, что как раз того банка, который готов прокредитовать покупку вами жилья на удобных для вас условиях на этапе строительства, в перечне не окажется…
Аналитики: Из-за введения эскроу-счетов сделки «на уровне котлована» подорожают на 9% – Рынки – Finversia (Финверсия)
Стартующий в 2019 году механизм строительства и продажи жилья через эскроу-счета не повлияет на цены готовых квартир, но сделки «на уровне котлована» подорожают на 9%, прогнозируют в PwC. Застройщики настроены более пессимистично.
Консалтинговая компания PwC представила результаты анализа влияния использования эскроу-счетов на себестоимость строительства и рентабельность продаж жилья.
Механизм эскроу-счетов станет обязательным в России для всех жилых проектов, первая квартира в которых будет продана после 1 июля 2019 года.
Это означает, что у застройщика не будет доступа к деньгам дольщиков до тех пор, пока дом не построен, а строительство будет финансироваться за счет банковского займа.
Аналитики сравнили эту схему с той, которая существует сейчас, когда застройщики заключают договоры долевого участия напрямую с покупателями и возводят объекты в том числе за счет средств дольщиков.
Для денег дольщиков, поступивших на счета застройщиков после 1 июля этого года, стало обязательным банковское сопровождение — банк контролирует, чтобы не имело место нецелевое использование средств.
В PwC проанализировали, как новая схема повлияет на стоимость строительства домов для застройщиков и как скажется на ценах для покупателей. Результаты расчетов и мнение девелоперов о них — в материале РБК.
Как аналитики PwC проводили исследование
Аналитики PwC рассмотрели влияние новых правил строительства на проекты двух типов — точечной застройки и комплексного освоения территорий (КОТ). В качестве анализа был взят гипотетический точечный проект площадью 10 тыс. кв. м, который строится два года, и проект комплексного освоения территорий на 300 тыс. кв. м, рассчитанный на шесть с половиной лет.
Для обоих типов учтено, что квартиры на начальных стадиях строительства продаются дешевле — дисконт составляет, по данным аналитиков, 19% к цене готовой квартиры.
При этом, по условиям анализа, цена продажи готовых квартир в проектах, которые продаются по нынешним правилам и по новым, — одинаковая.
В исследовании предполагается, что в проектах обоих типов у застройщика есть права на землю и 10% собственных средств от себестоимости проекта на его финансирование.
В PwC пояснили, что в исследовании использовали данные собственной аналитики по рынку жилья и данные Единой информационной системы жилищного строительства, оценивая средние значения себестоимости и рентабельности по России.
Как эскроу-счета повлияют на затраты застройщиков
Применение эскроу-счетов увеличит срок кредитной нагрузки из-за того, что застройщики не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую.
Ставка кредитования банков при применении эскроу-счетов будет зависеть от того, сколько денег поступило от дольщиков: чем больше денег поступит на счет, тем меньше будет ставка.
Согласно данным исследования, ставка по кредиту при использовании эскроу-счетов будет составлять 4–6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков, и 10–12% для остальной части кредита.
По данным PwC, сейчас 70% квартир в точечных проектах и 55–70% в комплексных продается на стадии строительства, остальные реализуются, когда дом уже готов. Аналитики допустили, что темпы продаж на этапе строительства после введения механизма эскроу-счетов останутся прежними.
В итоге среднее увеличение расходов за счет платежей по кредиту для проектов точечной застройки аналитики оценивают в 4,7%, комплексной — в 3,8%.
В Сбербанке РБК подтвердили, что диапазоны процентных ставок, выбранные PwC для расчетов в исследовании, соответствуют тем условиям, которые сейчас предлагают банки.
«На процентную ставку помимо показателей эффективности проекта будет влиять и структура сделки — предоставляется ли отсрочка по процентным платежам или нет, срок кредита и срок до ввода объекта в эксплуатацию.
При этом средневзвешенная ставка по кредиту с применением счетов эскроу за весь период строительства в среднем ниже на 35% по сравнению с рыночной ставкой. И чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка», — говорит вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.
При использовании эскроу-счетов больше не нужно будет платить взносы в Фонд защиты дольщиков, которые сейчас составляют 1,2% от цены продажи квартиры по договору долевого участия.
Уменьшение себестоимости вследствие этого в PwC оценивают в 0,8–0,9%.
Итоговый рост себестоимости с учетом обслуживания кредитов и за вычетом взносов в фонд дольщиков в PwC оценили в 3% для точечных проектов и 3,8% для комплексных.
Как новые правила повлияют на цены на рынке
Сейчас, по подсчетам PwC, рентабельность (рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж) точечных проектов составляет 12,6%, КОТ — 9,6%.
Аналитики PwC приходят к выводу, что рентабельность проектов для застройщиков может не измениться после введения эскроу-счетов. Но сохранить ее уровень будет возможно, только повысив цены на квартиры при их продаже на этапе строительства.
Поскольку в исследовании делается допущение, что стоимость готовых квартир и сейчас, и после введения нового механизма останется прежней, чтобы сохранить рентабельность для проектов точечной застройки, застройщикам нужно будет увеличить стоимость продаж на начальных этапах строительства на 9% (то есть давать дисконт от цены готовой квартиры не 19%, а 10%).
«Чтобы компенсировать рост себестоимости и вернуть уровень рентабельности к отраслевому, застройщики могут увеличить цены на ранних этапах продажи (в первые два-три квартала) на 5–10%, при этом цена продажи на более поздних стадиях строительства не изменится, в том числе за счет снижения ставки по кредиту. Эта практика ценообразования сопоставима с европейскими странами, применяющими механизм эскроу в жилом строительстве», — говорит руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости PwC в России Андрей Тонконогов.
Почему застройщики настроены более пессимистично
В девелоперской ГК «Гранель» называют исследование «оптимистичным». Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет обращает внимание, что в исследовании не учтен рост ставки НДС до 20% с 1 января следующего года. Ориентировочное увеличение себестоимости строительства с учетом роста налога Цвет оценивает в 6–10%.
Андрей Тонконогов соглашается, что повышение ставки НДС повлияет на стоимость строительства; но чтобы сказать, как именно, нужно провести отдельное исследование. «Для того чтобы показать чистый эффект влияния эскроу, мы не закладывали НДС во второй сценарий», — поясняет он.
Директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина оценивает повышение себестоимости строительства при использовании счетов эскроу в 3–7%. «Дельта зависит от готовности проекта и метода его возведения», — говорит она.
В ГК «ПИК» обращают внимание, что анализ изменения доходности производится исходя из предположений о росте стоимости квадратного метра, а не изменения расходной части проекта.
«Таким образом, негативный эффект от роста себестоимости строительства частично нивелируется предположением о дополнительном росте цен на квартиры.
Данный подход в целом приводит к гораздо менее точным результатам, а в текущих реалиях, к сожалению, вообще сложно предсказать, насколько это будет возможно, принимая во внимание структуру спроса и прогноз по изменению реальных доходов населения», — поясняет вице-президент ГК «ПИК» Александр Прыгунков.
В ФСК «Лидер» прогнозируют, что после повышения стоимости квартир спрос сократится на 7–10%.
Хотя эскроу-счета станут обязательны для новых проектов с 1 июля, это не означает резкого роста цен на все жилье. Сейчас в стадии строительства находится 130 млн кв. м жилья, которые подчиняются старым правилам и обеспечат переходный период в два-три года.