Риелтор-мошенница обманула покупателей на 50 млн рублей с помощью грима

Меню
X

Александр Воскобойников Андрей Харчиков Владимир Михайлов Сергей Наумов

Многие недолюбливают риелторов, считая, что они получают деньги за работу, которую не делают. Соглашаться с этим или нет – дело каждого, но вот проблема недобросовестных посредников касается всех, кто хоть раз проводил сделку с недвижимостью. Риелторы-мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана – а мы расскажем, как их вычислить и не попасться к ним «на удочку».

В сделках с недвижимостью, как и во многих других сферах, бывают случаи мошенничества.

Это может быть продажа «хитро» приватизированной квартиры (с родственником в местах заключения), это может быть «хитрый» застройщик (который не собирается достраивать дом), а может быть арендодатель, сдающий несуществующую квартиру. Но определенная доля мошенничества приходится и на тех, кто по идее должен от этого мошенничества спасать – а именно, на риелторов.

Как ни странно, они достаточно часто становятся фигурантами криминальных хроник. Вот несколько громких историй мошенничества с участием риелторов:

в Ангарске риелтор принимала от покупателей недвижимости деньги «на хранение», предлагая это как безопасную сделку. Продавец, что очевидно, этих денег не видел. В итоге по 10 сделкам она получила 16 миллионов рублей от клиентов. А потом – и обвинение в преступлении;
в Липецке риелторы организовали фиктивную сделку от лица умершей женщины. Похожую на нее пожилую женщину привели в МФЦ, где она «продала» свое жилье сообщнику мошенников, который потом перепродал эту квартиру, причем даже в ипотеку. Пострадавшим оказался наследник умершей женщины, он сейчас судится с покупательницей квартиры (которая теперь судится с вполне добросовестной покупательницей;
в Санкт-Петербурге шестеро риелторов подделали документы и получили право на выморочное имущество двух квартир, которые остались от умерших владельцев;
в Томской области группа риелторов предлагала посредничество в сфере недвижимости, но кроме получения денег ничего не делала. Итог – более 70 пострадавших и уголовное дело.

И таких историй есть масса – чаще всего риелторы под видом квартиры предлагают клиентам лишь свои услуги по ее поиску. Причем услуги они продают по договору, а клиенту проще заплатить и забыть о своих деньгах, чем попробовать расторгнуть договор.

При этом те, кто пытался провести какую-то сделку в сфере недвижимости, могут считать мошенниками и вполне «нормальных» риелторов – просто многим кажется, что за ту комиссию, которую берут посредники, они оказывают как-то слишком мало услуг (например, ограничиваясь тем, что размещают объявления на общедоступных сайтах). Но здесь уже просто рыночные отношения – есть «товар» (услуга посредничества), и есть «купец» (клиент, который согласился воспользоваться услугой).

В любом случае, тот, кому нужно провести сделку с недвижимостью, должен знать, как определить просто не очень хорошего риелтора и отличить его от откровенного мошенника. Мы пообщались с экспертами, которые рассказали нам о самых очевидных признаках мошенничества.

Мошенник от недвижимости и как его отличить от нормального риелтора?

В 2021 году обращаться к риелторам необязательно – переоформление недвижимости благодаря широкой сети МФЦ стало делом простым и обыденным, объявления на «Авито» и ЦИАНе можно разместить бесплатно, сфотографировать свое жилье можно на камеру смартфона. Но там, где спрос и предложение расходятся, посредники пользуются популярностью.

И конечно не все риелторы – образец деловой этики. Из-за низкого порога входа в профессию в ней встречаются не очень опытные и умелые люди, и те, кто хочет заработать не самым честным путем.

Правда, все же стоит отличать мошенничество от просто некорректного поведения. Примеров его масса:

риелтор создает несколько дублей объявления, причем с более низкой ценой. Когда появляется заинтересованный покупатель, готовый купить объект за указанную (более низкую) цену, риелтор начинает уговаривать своего клиента снизить цену, чтобы точно продать – «здесь и сейчас»;
если клиент риелтора хочет купить жилье, нечестный специалист проведет ему «экскурсию» по худшим из возможных вариантов, после чего скажет: «На такой бюджет есть только такие варианты. А если хотите лучше – нужно заплатить больше»;
риелтор просто «втирается в доверие» к клиенту, чтобы потом было проще уговорить его сбавить цену (если это продавец) или согласиться на более дорогой вариант (для покупателей);
если продавец выставляет слишком низкую цену, риелтор публикует свое объявление с более высокой – а разницу впоследствии забирает себе;
после просмотра квартиры оказывается, что продавец передумал ее продавать (или сдавать). Как считает юрист Андрей Харчиков, это может быть «спектаклем» для наивного клиента – риелтор объяснит, что цены на рынке сильно выросли, поэтому нужно доплатить до более высокой цены;
риелтор берет комиссию сразу от обеих сторон сделки – тогда каждый ее участник думает, что специалист берет относительно немного. Андрей Харчиков считает, что по факту риелтор может включить стоимость своих услуг в цену, поэтому лучше попытаться узнать это напрямую у продавца недвижимости.

Это неприятные примеры, но состава преступления в них нет – просто так работают многие на рынке недвижимости. Максимум, что им грозит за такое – ущерб для деловой репутации и меньшее число клиентов. Но многие поставили свою практику на поток, поэтому им даже слухи – не преграда.

Совсем другое дело, когда риелтор откровенно обманывает клиента, подтасовывает факты или вообще занимается мошенничеством. Определить мошенничество на первый взгляд сложно, но есть некоторые признаки, которые его выдают.

Как рассказал нам директор компании-застройщика Владимир Михайлов, есть несколько «классических» признаков обмана, когда лучше вообще отказаться от сделки:

Кстати, истории с наследниками или недееспособными родственниками – достаточно распространенное явление. И если проверить, состоит ли человек на учете в ПНД еще можно, то исключить вариант с наследником (особенно в местах лишения свободы) практически невозможно.

Есть и масса других признаков мошенничества со стороны риелтора, например:

у продавца или покупателя нет при себе оригинала паспорта, и везде используется копия. Как говорит юрист Андрей Харчиков, если везде фигурирует только копия паспорта кого-либо из сторон, от такой сделки лучше отказаться;
риелтор в общении с клиентом выдает противоречивую информацию, путается в данных, или вообще запугивает клиента. Скорее всего, цель такого риелтора – каким-то образом обмануть клиента, а не продать его недвижимость;
риелтор заметно нервничает, у него при себе несколько телефонов (причем простых – кнопочных), или он слишком «пафосно» одет – все это может указывать на то, что риелтор преследует какие-то свои собственные цели.

На любые детали, которые вызывают сомнения, нужно обращать самое пристальное внимание – ведь потом может оказаться, что вместо риелтора сделку пытался вести не очень честный человек.

Как обезопасить себя и свою сделку

Конечно, самый простой способ не нарваться на риелтора-мошенника – вообще не пользоваться услугами посредников, а искать покупателя (или подбирать жилье) самостоятельно. Но если выхода нет, и без риелтора не обойтись, то несколько мер предосторожности точно не будут лишними.

Например, скорее всего, один и тот же объект недвижимости могут «вести» несколько посредников, причем цена у них будет отличаться.

Например, если в одном объявлении цена указана 2,3 миллиона рублей, в другом – 2,35 миллиона, в третьем – 2,5 миллиона, то третий риелтор поставил слишком большую комиссию. Продавец, вероятно, получит 2,2 миллиона – а все остальное получают посредники.

Но в любом случае, если можно заплатить на 100-200 тысяч рублей меньше у более адекватного риелтора, то и переплачивать за их услуги не стоит.

Но это вопрос ценовой политики, а как не попасться на удочку мошенников? Здесь есть несколько основных рекомендаций:

работать только по договору. Любой нормальный агент перед началом работы заключает договор на оказание услуг – там прописывается, что он обещает сделать для своего клиента и сколько за это получит. В нормальной ситуации в договоре должно быть прописано, что риелтор получает свое вознаграждение, только если сам найдет покупателя (арендатора), который согласится на конкретные условия сделки. Договор защитит права обеих сторон, поэтому без него никуда;
внимательно читать все документы, прежде чем подписать. Многие «погорели» на этом, когда риелтор продает некие «информационные услуги» по высокой цене, хотя на самом деле вообще ничего не делает для клиента;
если риелтор работает от агентства, нужно разузнать побольше и о нем самом, и об агентстве. Агентство недвижимости должно проработать уже хотя бы несколько лет, у него должен быть сайт, офис и контактные телефоны. А на специальных сайтах можно проверить, подавали ли на эту фирму в суд – если агентство становилось участником судебных разбирательств, это должно насторожить;
проверить профессиональный уровень риелтора. Для этого его можно расспросить о том, как сейчас проводятся сделки, выяснить пару нюансов, например, по налогообложению сделок с недвижимостью, или пообщаться касательно ситуации на рынке. Если он уверенно (и правильно) отвечает на вопросы, значит он действительно знает что-то о своей профессии;
любое решение принимать не сразу и на месте, а обдумать все в спокойной обстановке. Недобросовестные риелторы торопят клиентов с решением, грозятся, что объект быстро «уйдет» другому покупателю. Но часто это просто уловка – чтобы клиент не смог взвесить все «за» и «против».

Что касается просто нечестных посредников, иногда они даже объединяются друг с другом или подговаривают продавцов, чтобы получить с клиента как можно больше. Как рассказал нам менеджер агентства недвижимости Сергей Наумов, иногда за «бесплатными» услугами могут скрываться банальный обман:

Резюмируя: при работе с риелторами не нужно спешить, не нужно верить в слишком выгодные условия, не нужно слишком доверять случайным людям. Только холодный рассудок и расчет помогут сохранить свои деньги и нервы.

А нужен ли вообще риелтор?

Этот вопрос восходит еще к сложным 90-м, когда и тут, и там возникали всевозможные посредники, делавшие деньги буквально из воздуха. Но тогда процедура переоформления недвижимости была не самой простой, к тому же сами расчеты (как правило, в долларах) требовали определенной защиты.

Сейчас же составить договор купли-продажи можно самостоятельно (в интернете есть разные шаблоны и бланки), зарегистрировать его можно в Росреестре через МФЦ без очереди и всего за 2000 рублей. При желании можно обратиться к нотариусу, который сделает то же самое, но чуть дороже и с комфортом. А разместить объявление о продаже можно бесплатно и сразу на нескольких платформах.

Так зачем нужны риелторы? На самом деле, иногда они все же нужны:

когда предложение сильно превышает спрос. Например, в небольших городах обычно желающих продать квартиру намного больше, чем желающих купить, то же касается и аренды. Поэтому собственнику проще не заниматься поиском покупателя самостоятельно, а отдать это все риелтору;
когда готовится сложная сделка. Это может быть сделка с участием сразу трех сторон (например, кто-то продает квартиру и сразу покупает другую), или сделка по обмену без доплат (сложно подобрать равноценные варианты), или сделка с обычной или военной ипотекой, и т.д. В таких ситуациях риелторы все сделают лучше просто в силу опыта и организаторских способностей;
когда продавец или покупатель находится далеко. Как правило, в таких ситуациях риелтор действует от лица своего клиента по доверенности, иначе эту сделку не провести вообще никак (если нет кого-то еще, кто готов этим заняться);
когда продавец или арендодатель постоянно на работе, а квартиру показывать некому. Существенная часть работы риелтора – именно показы, и это может стать решающим фактором при обращении к посреднику.

В целом, ситуаций достаточно много – и часто обращение к посреднику становится единственным вариантом. Но в большинстве ситуаций это совсем необязательно – и если не обращаться к риелтору, риск попасть на мошенника сводится к нулю.

Правда, иногда риелторы действуют на опережение – и даже без ведома собственника жилья. О таких проблемах рассказал Александр Воскобойников из «Банкербук»:

Бороться с этим сложно – такому недобросовестному риелтору ничто не помешает скопировать фотографии и описание квартиры и разметить объявление на нескольких площадках сразу. Конечно, можно обратиться к администрации площадки с объявлениями и показать свои документы на квартиру, но это точно займет какое-то время (за которое на объявление обратят внимание потенциальные покупатели).

Поэтому лучшая тактика – как только станет известно, что риелтор-мошенник украл ваше объявление, не соглашаться на сотрудничество с ним, а если будут звонить реальные клиенты – общаться с ними только напрямую.

Как риелторы разводят на деньги продавцов квартир?

Среди риелторов есть и нормальные люди, действительно профессионалы своего дела, которые помогают осуществлять сделки более выгодно, но, к сожалению, чаще всего мы сталкиваемся совсем с другими личностями.

Если вы когда-то пробовали выставить автомобиль на продажу на сайт, например, Авито, то вы знаете, что буквально через минуту после публикации ваш телефон начинают атаковать звонками – это перекупщики и разные сервисы. То есть номер вашего телефона расходится по разным базам, и опытные люди уже знают, что перед тем, как выставлять машину на Авито, нужно завести вторую симку и выставлять рекламу только на неё.

Та же самая история с квартирой: если вы разместите объявление о продаже своей квартиры на сайте типа ЦИАН или Авито, вам тут же начнут звонить риелторы из крупных агентств.

Их основная задача – заключить с вами эксклюзивный договор так, чтобы вы сняли свою рекламу, а дальше бы продажей вашей квартиры занимались только они.

Чтобы убедить вас подписать такой договор, они будут готовы на все.

Риелторы будут вас заверять, что вы никогда не сможете продать свою квартиру по этой цене, вас обязательно обманут, что вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Ушлые риелторы заявляют, что они не будут водить своих клиентов, что у них есть секретные базы, в которых куча людей, которые хотят купить квартиру именно в вашем районе и такую, как у вас.

Эксклюзивный договор

Итак, первый развод, с которым вы можете столкнуться, – это то, что вас убедят подписать эксклюзивный договор, а потом продажей квартиры никто заниматься не будет. То есть проходит месяц, два, три, вы сняли свою рекламу, а ваша квартира не продается, у вас там, возможно, нет даже просмотров объявления или один просмотр в месяц.

Более того, по условиям договора вы не имеете право самостоятельно или с другим риелтором продать вашу квартиру, в противном случае придется платить неустойку.
Всё это время риелторы убеждают вас, что это нормально, просто сейчас такая ситуация на рынке недвижимости, квартирой люди интересуются, но для них, например, цена высоковата, и приведут еще много сомнительных аргументов.
По факту, здесь тактика именно в затягивании, потому что в договоре у них есть пункт, что если вы расторгаете его досрочно, по своей воле и самостоятельно, то вы должны будете выплатить им неустойку, например, 50 000 рублей, и они просто ждут того момента, когда вам надоест смотреть на их «работу» и вы решите уйти, просто расторгнуть с ними этот договор.

В этом случае они потребуют с вас неустойку и на этом заработают, по факту ничего не сделав для продажи вашей квартиры.

Двойная комиссия

Вторая история, которая встречается тоже часто, – это двойная комиссия.

Один человек выставил квартиру на продажу, пошли покупатели, первый, второй, третий, а продавец квартиры всё никак не мог понять, почему на просмотре люди говорят, что им все нравится и они готовы купить, а потом почему-то не вносят аванс и не начинают сделку. Пока один из покупателей не нашел его контакты и не сообщил ему, что риелтор, оказывается, пытался взять комиссию не только с продавца за услуги по продаже, но и с покупателя, который хотел купить эту квартиру.

Покупатели, естественно, отказывались переплачивать этому жадному товарищу.

Завышение цены

Этот способ нельзя назвать обманом, но все равно он несет определенный финансовый ущерб для продавцов квартир.

Это вариант, когда с вами заключают договор, и там, скорее всего, не будет пункта о неустойке, то есть агентство нормальное, оно действительно зарабатывает комиссию со сделок, и они хотят заключить сделку, но агент пытается заработать чуть больше, поэтому выставляет вашу квартиру в продажу по цене выше рыночной.

Продавцу это подается так, что они выставили его квартиру по той цене, которую он хотел, по рыночной плюс сверху комиссия агентства. Вы ничего не переплачиваете, получается, что комиссию платит покупатель.

Но покупатели сравнивают различные предложения и видят, что среди абсолютно идентичных квартир ваша, допустим, на 200 000 дороже.

Постепенно и вы, и риелтор понимаете, что квартира по такой цене не продастся, и риелтор начинает ныть, он начинает рассказывать вам, что покупателей очень мало, что надо снижать цену, что если вы не снизите её сейчас, то вы можете еще целый год продавать и никто у вас ее не купит, а тогда вам снова придется падать в цене и, может быть, еще больше. Таким способом он склоняет вас к тому, чтобы вы сбрасывали цену на свою квартиру ниже рыночной на те же 200 000.

После того как цена приходит в норму, появляется покупатель, которому вы продаете квартиру по той цене, которую вы изначально планировали, и плюс вы еще платите комиссию агентству из своих денег, то есть получается убыток.

Лжеобъявления

Еще один вариант, которым пользуются недобросовестные агенты, это же лжедубли или лжеобъявления. То есть риелторы видят ваше объявление о продаже квартиры, они копируют ваши фотографии и выставляют своё объявление.

Такая же квартира, в том же районе, полностью копируют описание, но ставят цену на 300 000 ниже. Дальше покупатели видят ваше объявление и объявление риелтора, конечно же, они звонят риелтору, потому что там дешевле.

Потом он договаривается с вами о просмотре, как будто бы он приходит с покупателем.

После того как покупателю всё нравится и он готов внести аванс, задача агента уже технически убедить вас, что лучше отдать квартиру сейчас, но на 300 000 дешевле, нежели ждать ещё год.

Вам опять расскажут, что иначе она не продастся, вы же видите, что вам никто не звонит, а не звонят вам именно из-за его скопированного объявления.

Таким образом он просто убеждает вас продать квартиру дешевле, чем вы могли бы ее продать.

Как с этим бороться

Не стоит слушать то, что вам говорят люди по телефону, их главная цель – заработать на вашей квартире, а не помочь вам продать ее более выгодно.
Проводите анализ рынка сами, пишите в объявлении, что вы собственник, это будет привлекательно для многих.
Люди сейчас подбирают квартиру самостоятельно, и, возможно, вам вообще удастся избежать затрат на риелтора как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Скрытая комиссия. Дополнительный заработок риэлтора или мошенничество

Получение максимально возможной суммы вознаграждения за свою работу является естественным желанием любого риэлтора. Однако где пролегает та грань, которая отделяет честный заработок от обмана клиента? В этой статье будут рассматриваться методы, позволяющие обмануть покупателя или продавца недвижимости, которые используют не вполне добросовестные риэлторы.

Варианты получения скрытой комиссии

Скрытая комиссия представляет собой сумму, которую получает риэлтор помимо оговоренного вознаграждения, и которая высвобождается из денежных средств, предназначенных для оплаты покупки. Получить эти деньги риэлтор может от любой из сторон сделки, согласившейся скрыть от другой стороны истинный размер оплаты. Есть несколько вариантов получения скрытой комиссии:

Комиссия взымается с продавца

Риэлтор, представляющий продавца недвижимости, занимается поиском покупателя, но при этом от своего лица ведет с ним разговор по поводу возможности снижения цены.

Дескать, ситуация в экономике достаточно нестабильна, поэтому по предложенной цене найти покупателя будет непросто, если вообще возможно в обозримом будущем, да и недвижимость не лишена недостатков, которые делают цену несколько завышенной.

Как правило, продавец соглашается, поскольку звучат достаточно убедительные доводы, а в лице риэлтора покупатель видит квалифицированного и опытного эксперта.

При этом, как правило, уже имеется потенциальный покупатель, которого представляет агентство на условиях эксклюзивного договора. Этот покупатель хотел бы приобрести именно такое жилье, и первоначальная цена его вполне устраивает.

Риэлтор, который занимается продажей, желает получить разницу, которую ему удалось выторговать, однако очевидно, что получить деньги с продавца не получится, а покупатель также не захочет отдавать больше денег, чем на данный момент согласен получить продавец.

Поэтому единственный для риэлтора вариант получить скрытый гонорар – через агентство, представляющее покупателя.

Комиссия взымается с покупателя

Риэлтор представляет покупателя и занимается поиском подходящей недвижимости. В этом случае для достижения цели ему необходимо уговорить своего клиента либо несколько снизить претензии к характеристикам недвижимости, либо слегка поднять ценовую планку.

В то же время находится агентство, которое по поручению продавца ищет потенциального покупателя, а параметры и цена недвижимости являются вполне подходящими для заключения сделки.

Риэлтор убеждает представителей агентства «прикрыть комиссию», то есть, передать ему часть денежных средств, которые переведет его клиент.

Как удается обмануть клиента

Основными предпосылками для агентства, которое соглашается «прикрыть комиссию», является необходимость продать объект, ликвидность которого при текущей цене является сомнительной.

Или же такие действия со стороны агентства могут быть обусловлены необходимостью подобрать объект для покупателя, который предъявляет завышенные претензии к характеристикам недвижимости при ограниченном бюджете.

Для агентства это может оказаться прекрасной возможностью провести непростую сделку и получить свои комиссионные.

Каким образом риэлторам, желающим получить доход помимо оговоренной комиссии, удается обманывать клиентов? Желая получить скрытую комиссию, риэлтор будет предоставлять своему клиенту только те варианты, где скрытую комиссию могут прикрыть.

Если агентство, представляющее вторую сторону сделки, не идет на подобные уступки, риэлтор не показывает недвижимость своему клиенту-покупателю или не приводит потенциального покупателя, если клиент является продавцом.

Другими словами, без скрытой комиссии его клиент ничего купить или продать не сможет.

Действия риэлтора глазами закона

Является ли такой подход риэлтора нормальной коммерческой деятельностью? Когда риэлтор с помощью описанных махинаций присваивает деньги собственного клиента, это сложно назвать заработком. Налицо имеются все признаки, которые закон однозначно квалифицирует как мошенничество при проведении сделки.

Так, в Уголовном Кодексе РФ есть статья 159, которая определяет возможность привлечения риэлтора к ответственности по формулировке «завладение чужими денежными средствами путем обмана или введения в заблуждение».

Ведь, во-первых, риэлтор на самом деле завладел деньгами своего клиента, а во-вторых, сделал это путем обмана, то есть, ввел его в заблуждение.

Часть 2 этой же статьи УК определяет, что завладение чужими средствами было совершено «группой лиц по предварительному сговору», то есть, риэлтор договорился с агентством, которое «прикрыло скрытую комиссию».

Если же рассмотреть пункт 4 все той же 159 статьи УК РФ, то мошенничество совершила «организованная группа», а именно так можно обозначить все звенья цепочки лиц, принимающих участие в обмане. Причем, если обвинения по предыдущим пунктам ограничивались двумя-тремя годами тюремного срока, штрафами и конфискацией, то 4 пункт предусматривает в виде наказания до 10 лет лишения свободы…

Можно ли вернуть деньги

Клиент может так и не узнать, что его обманули, ведь ни риэлтор, ни агентство, ни продавец (покупатель) недвижимости просто не станет вести с ним разговоры на подобные темы.

Впрочем, если обман раскроется, привлечь риэлтора к ответственности вполне возможно, кроме того, это поможет обманутому клиенту вернуть хотя бы часть украденных денег (тем более что скрытая комиссия может составлять сотни тысяч рублей).

Схемы получения скрытой комиссии не являются особо сложными, поэтому довольно быстро раскрываются, на данный момент имеется весьма обширная практика и большое количество успешно раскрытых дел о мошенничестве риэлторов.

Для начала потерпевшему необходимо написать заявление в правоохранительные органы, где изложить всю информацию, которая могла бы помочь следствию.

Затем нужно принимать участие в следственных действиях, давать показания, помогать в сборе доказательств, зная, что вторая сторона сделки также будет привлекаться к следственным действиям.

К слову, зная о наказании, агентство или частный риэлтор еще на этапе следствия будут склонны возместить ущерб, так что все может решиться благополучно еще до суда.

Как предотвратить обман

Прежде всего, при операциях с недвижимостью нужно весьма пристальное внимание уделять договору, который заключается между риэлтором (агентством) и клиентом. Устной договоренности недостаточно, поскольку гарантировать порядочность действий риэлтора достаточно сложно, слишком велик соблазн.

Причем, здесь необходимо разграничить – действует ли риэлтор в частном порядке или он является представителем агентства недвижимости и действует от имени компании.

Если договор заключается от имени агентства недвижимости, необходимо выяснить, действительно ли там работает этот человек, на каких основаниях он там работает (официальное трудоустройство, на агентских началах, стажер) и имеет ли он право подписывать документы от имени агентства.

В договоре нужно максимально подробно расписать все условия сотрудничества – срок реализации недвижимости (или подбора оптимального варианта), цену продажи, размер комиссии, которая выплачивается в качестве вознаграждения, прочие детали.

Необходимо указать сроки, в течение которых действует договор, а также обстоятельства, при наступлении которых обязательства сторон друг перед другом считаются исполненными. Естественно, положения договора не должны противоречить друг другу и законодательным нормам, в противном случае этот договор может быть признан недействительным.

Поэтому в случае отсутствия у заказчика должного опыта заключения подобных сделок, было бы разумным привлечь для составления договора юриста.

Риэлтор-мошенница или Как украсть кучу денег на глазах у всех

У нас в жизни произошло одно страшно неприятное событие — мы с женой стали жертвами аферистов. Всё случилось в центре недвижимости, где мы пытались заключить сделку о покупке квартиры. Риелтор, которой была интеллигентная с виду женщина средних лет, взяла на себя роль третьего лица между покупателем и продавцом.

Во время пересчёта денег, сумма которых на тот момент составляла порядка 5 млн рублей, она вызвалась помогать.

В процессе начала возмущаться, мол, у покупателя проскакивают лишние купюры, после чего уверенно заявила, что счётом займётся сама, а нам предложила внимательно за этим наблюдать.

Пока пересчитывала деньги, начала нести несусветную ересь про какие-то заметки. Нам сказала писать расписки, в то время как второй стороне предложила ставить пометки на бумаге после каждых отсчитанных 100 тысяч рублей.

В итоге все из присутствующих погрузились в какие-то бесполезные занятия с расписками и пометками. В один момент риелтор продолжила прогнать выборочно несколько купюр через сканер, чтобы мы могли убедиться в подлинности денег. После этих слов она встала, вышла в коридор и… пропала! Пропала в закрытом центре с решётками на окнах!

Естественно, мы тут же бросились к охране, но те нас успокоили. Заверив, что из здания незамеченным выйти просто невозможно, сказали, что наша дама сидит около туалета. Мы сразу туда:

— Ну, где деньги?!

— Оставьте меня, мне очень плохо!

Позже выяснилось, что в центре одновременно заключали 3 сделки. В какой-то момент в дверях показался невзрачный мужичок в очках и робко сообщил, что ищет некого Иван Иваныча, мол, привёз нужные копии документов.

Все пожали плечами и продолжили заниматься своими делами.

В этот момент риелтор вышла с нашими деньгами и, столкнувшись по пути с мужичком, незаметно вложила ему свёрток в портфель, подменив его идентичной с виду «куклой».

Пока риелтор ещё о чём-то говорила с клиентами, что можно было увидеть на записях камер, её подельник сделал вид, что заметил кого-то в холле, а потому интенсивно замахал рукой и стремительно направился к выходу.

Через несколько секунд он уже садился в грязную легковуху, после чего мгновенно скрылся. В это время риелтор уже вовсю названивала в скорую и всем вокруг сообщила, что ей страшно поплохело.

А дальше всё как по маслу: суматоха, врачи, полиция.

Риелтор взяла всю вину на себя. Оказалось, что она одинокая женщина, живёт в съёмной однушке, ни детей, ни родственников нет. Позже она заявила: «Вам эти деньги ещё вернутся, а мне они уже ни к чему. В любом случае, я отдала их тому, кому они были нужнее!».

В итоге она ещё и пациентом психиатрической больницы стала, то есть неприкасаемой для возврата средств. Нам, как покупателям, присудили пожизненную ренту от пенсии преступницы, а именно 3 тысячи рублей в месяц. К тому моменту ей было за 60, так что, сами понимаете бред всей этой ситуации.

Только потом мы поняли, что странное поведение этой тётки за день до сделки должно было нас насторожить! Она настойчиво просила предупредить её о наличии пятитысячных купюр. Объяснила это тем, что они ещё не совсем прижились, поэтому продавец может начать нервничать, мол, нужно его тоже предупредить.

В общем, эта ошибка обошлась нам слишком дорого, так что будьте внимательны, особенно в вопросе крупных покупок.

Все факты из рубрики «Истории из жизни»

Как клиенты обманывают риэлторов

Как обманывают риэлторы, наверное, не написал только ленивый. А вот реальных историй и ставших уже привычными схем, как ушлые не добропорядочные клиенты обманывают и кидают на деньги своих риэлторов, написано не много.

Сами агенты по недвижимости не любят об этом говорить, что их кто-то из клиентов смог обмануть, и уж тем более не охотно они об этом распространяются.

Ведь риэлторы сами считают себя гарантами всего чего только угодно, в разговоре оперируют незнакомыми терминами, бравируют отличным знанием Закона, но как оказывается, и они не всегда застрахованы от неприятных неожиданностей, например, таких как кидок или обман со стороны своего доверителя.

Какой клиента обман? Риэлтор напросился сам!

В принципе, подзаголовок абзаца говорит сам за себя, и в нём прописан весь смысл, и вроде добавить уже нечего, но разъяснить все же, как всё происходит думаю стоит.

В основном, неприятные истории с неуплатой комиссии, обманом и откровенным кидаловом происходят, когда риэлтор навязывает свои услуги клиенту.

Характерная ситуация — собственник квартиры самостоятельно выставляет объявление о продаже своей квартиры в интернет. На него со всех сторон наваливаются агенты с предложениями о помощи в продаже и сотрудничестве.

В конкурентной гонке риэлторы зачастую и совершают роковые для себя ошибки, принимают бесправные условия сотрудничества, и вообще себе тыл никак не прикрывая, лишь бы хозяин согласился с ними работать.

Одни предлагают супер методики экстренных продаж квартир, другие говорят о том, что услуги риэлтора для продавца бесплатные, и они вообще ничего не будут стоить — комиссионное вознаграждение накинут сверху, и его оплатит покупатель жилья, третьи готовы работать без официального эксклюзивного договора — на уши собственника вешается много лапши, делается и говорится всё, лишь бы убрать конкурента с дороги…

Вообщем, вся эта нездоровая движуха вокруг хозяина квартиры сама подталкивает его к мысли кинуть риэлтора на деньги в один прекрасный момент.

В профессиональной среде — это называется работать на конкурентах, данный вид сотрудничества и сам процесс сопряжён с огромными рисками для риэлтора — контакты собственника в открытом доступе или есть у многих, конкуренты в любой момент могут клиента увести из под носа, продают квартиру сразу несколько агентств, никто никому стопроцентных железобетонных гарантий не даёт, работают как новички, так и опытные на свой страх и риск…

Не хочу платить риэлтору — хочу кинуть

Не хочу платить и не буду, и вообще, я знать не знаю кто вы такой, и вижу вас в первый раз! Именно такие слова, после нескольких месяцев работы и официального сотрудничества, может услышать риэлтор в тот миг, когда клиент получил свои деньги на руки за проданную квартиру. Внезапная обширная амнезия — частая болезнь и диагноз у продавцов вторички, которую обманутые риэлторы либо не хотя лечить клиенту, либо попросту не могут…

В наглую, тебе в лицо говорят на сделке или уже после неё, что платить ранее оговоренную сумму агентского вознаграждения, закрепленную и зафиксированную в официальном договоре на оказание риэлторских услуг, не будут.

Что можно на их счёт сказать? Продуманные на сто ходов вперед жадные низкие люди, изначально идущие на подлог! На других заработаете! — такое могут бросить риэлтору в ответ.

Рассчитывают нахальные клиенты при этом на то, что сумма возможной потери денег настолько незначительна и мала, что из за неё агенты не побегут в полицию или суд, им попросту будет жаль своего времени. Надо отдать должное, что во многих случаях расчёт не добропорядочных клиентов оправдывается — в большинстве случаях риэлторы бросают хлопотное дело по выбиванию комиссии и спускают всё на тормозах.

Именно поэтому, риэлторы стараются уже на сделке выгребать из цепких лап клиента свою комиссию, закладывая её в отдельную банковскую ячейку или получать её на руки под гарантийное письмо…

Обмануть и кинуть риэлтора — это модно

На рынке оказания риэлторских услуг сформировалась такая гнилая прослойка клиентов, которая изначально осознанно идёт на подлог, регулярно пользуются услугами риэлторов и постоянно им не платят — кидают на деньги.

Добрая половина этих клиентов — это упыри, сами несостоявшиеся агенты по недвижимости, которые начали путь в такой сложной профессии да бросили это хлопотное и рискованное дело. Другая половина этой гнилой прослойки — это ничтожества, переполненные чувством собственного превосходства. Кинуть риэлтора на деньги — это вошло в моду у клиентов.

Почитайте,что пишут на форумах и в социальных сетях, как бравируют и хвалятся обманщики удавшимися фактами мошенничества, когда они кинули своего риэлтора…

Кинула агента — обманула риэлтора

Я иногда поражаюсь, какой наглости только надо набраться, чтобы позвонить одному риэлтору с предложением кинуть другого!

Звонит на днях одна мадам, говорит, что продают через риэлтора 2-х комнатную квартиру на Сухаревке у Красных ворот, цена четвертной — 25 миллионов рублей. Дальше повествует, что покупатель найдет, агент помог в срочном порядке за деньги собрать необходимый пакет документов, уже внесли аванс, назначен день сделки.

И??? От меня-то что требуется в данной ситуации?! Всё уже сделано! Чего вы от меня хотите?

Невозмутимо так, она мне отвечает, что ей кажется, что уж слишком дорого берёт риэлтор за свои услуги.

А когда начинали продавать, вам так не показалось? Вам изначально была озвучена комиссия?

В ходе дальнейшего разговора стало понятно, что условия сотрудничества и размер комиссии были известны ей заранее, что риэлтор занимался продажей квартиры больше года, и что она просто жадная тварь, которая хочет кинуть своего риэлтора.

В ходе беседы, я не раз порывалась бросить трубку, потому что разговаривать с ней мне было противно. Единственной причиной почему я этого не сделала сразу, была попытка выведать координаты обреченного риэлтора и её предупредить. Но сделать такой благородный поступок у меня не получилось.

Жадная дама до последнего не хотела раскалываться — ни точного адреса, никаких имён, ничего не сказала, чтобы могло её идентифицировать. В итоге, телефонный разговор с дамой, которая не хотела платить, закончился моим категорическим ей отказом.

Лишь в глубине души оставалось надеяться, что ушлая дама не смогла своего добиться и не кинула своего риэлтора…

Неудачная попытка обмануть риэлтора

Был в практике случай. Зашёл клиент по рекомендации. Продаю 3-х комнатную квартиру в Измайлово.

Всё по кругу — сначала разбор и анализ сложившейся ситуации, первичные консультации клиента, предварительная оценка квартиры, фото-сессия, размещение рекламы, показы, подписание авансового соглашения, сама сделка в банке, передача квартиры новому собственнику — по полной. Наплясалась с клиентами, аж умаялась, семейка ещё та.

Предлагаю своему клиенту со мной рассчитаться по договору на оказание риэлторских услуг и выплатить мою комиссию в 150 тысяч рублей. А он мне заявляет, что знать меня не знает, никакой акт выполненных работ по агентскому договору он подписывать не собирается и ничего платить не будет.

Ну хрен с тобой, золотая рыбка. Беру этого быка за рога и начинаю ему их выкручивать. Собираю в кучу всю деловую переписку с нерадивым клиентом из всех источников — электронных и на бумаге, беру свидетелей — фотографа, банковских работников, соседей, консьержку, и с агентским договором иду в Обэп. И тут свершилось не иначе как чудо, он прозрел, вспомнил меня и признал.

Амнезия прошла, и он попытался включить задний ход, и загладить вину в рамках досудебного разбирательства. Но для меня это уже было дело принципа. В ходе процесса клиент не раз пытался со мной помириться.

В конечном счёте, просила по иску взыскать 600 тысяч рублей с оответчика, а получила 350 — клиент отделался лишь лёгким двойным испугом, с паршивой овцы хоть шерсти клок, подумала я и успокоилась на этом…

Как обманывают риэлтора при аренде

Я уверена, обман риэлтора при аренде — это самый распространенный вид мошенничества со стороны клиента на вторичном рынке.

Приходят клиенты на просмотр с риэлтором, а позже возвращаются в квартиру и пытаются договориться с хозяином напрямую — заселится без риэлтора и комиссионных посреднику.

Надо с сожалением отметить, что в большинстве случаев нерадивым клиентам это удаётся.

Добропорядочных собственников на аренде, почти не осталось, все жаждут мгновенной прибыли — все прогнили насквозь, дружбой и связями не дорожат…

Клиент не всегда прав!

Что стоит сказать в заключении, необходимо лишний раз для всех профессиональных участников напомнить, что это рынок и он ещё не до конца цивилизованный, не устаканился.

Механизмы отстаивания своих законных прав и интересов в тяжёлой бюрократической машине сложны, и поэтому во многом, мы часто спускаем всё на тормозах, и это касается абсолютно всех — не только риэлторов.

Сделки на вторичке сопряжены с огромными рисками не только для покупателей и продавцов квартир, но и для исполнителей услуг. Держите ухо востро и вы всегда будете на коне!

Не скажу, что меня никогда мои клиенты не кидали, ещё как кидали и не раз. Но уверена, через такие нелицеприятные ситуации должен пройти каждый профессиональный участник рынка — это риэлтору хороший опыт и наука!

Всем удачных риэлторских сделок без кидка и обмана!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Как я "обманула" риэлтора

Прочитав про жительницу из Екатеринбурга, которую обязали выплатить проценты риелторам, пишу свою очень похожую историю.

Полтора года назад продавала квартиру — сначала пыталась продать сама, но устав от звонков перекупов (агентов недвижимости), решила найти среди них более или менее адекватного и продать через него.

Большинство риелторов с которыми я встречалась почему-то были женщины за 35 со смачным и зычным говором, создавалось такое ощущение, что это бывшие сотрудницы Эйвон, а хотелось найти кого-то, кто хоть как-то разбирается в рынке недвижимости.

И тут мне позвонил риелтор (скажем Максим) и сходу заявил, что у них в агентстве квартиры продают за 2 недели, что если все документы у меня на руках и я готова к продаже, то можно прикидывать дату сделки. Конечно, к такому я отнеслась скептически, но попробовать решила.

Квартиру Максим посмотрел, заключили договор. К слову, в договоре не было ничего про эксклюзив (иначе бы я не подписала), но стояла цена, которую я хочу получить от продажи квартиры — 3700к, и СВЕРХУ 150к им., т.е. общая сумма за квартиру должна была составить 3850к.

Рыночная цена квартиры была около 3300к. И я несколько раз переспросила их почему они ставят завышенную цену в договоре, на что они мне говорили, что у них свои супер методики продаж и все такое.

Ну и меня это устроило — опять таки эксклюзива нет, договор ни к чему не обязывает.

А теперь несколько слов об их СУПЕРметодике. Как выяснилось немного позже, проводят они аукцион. Т.е. размещают на авито и всех сайтах объявление, что «в связи со срочной необходимостью и острыми нуждами собственника продается квартира в 10 минут от метро за полтора миллиона. торги». Естественно, желающих просто куча.

В день показа приходило до 40 человек. Показывли всего 2 дня. А дальше они говорили, что мол будут торги и предлагали людям называть стоимость за которую они квартиру готовы купить. Кто-то посылал, а кто-то торговался. Вот так они и жили. Я в показах не участвовала, поэтому их методику поняла не сразу.

Просто отдавал ключи и выходила погулять.

Через 2 месяца после подписания договора (и обещаний продать квартиру за 2 недели) Максим мне сказал, что продать квартиру могут только за 2850 к., что рынок упал и т.д. ( К слову сказать, рынок реально упал. В этот момент все перестали скупать телевизоры и думали куда их теперь девать).

Сколько они накидывают себе с покупателя они умолчали т.к. покупкой занимался агент покупателя, а в договоре купли-продажи квартиры отображалась стоимость, что шла мне на руки. Немного подумав, я решила все таки продать квартиру за 2850 к. т.к. вкладывалась в другое жилье. Новый договор на новую сумму мы не подписывали.

Мы ничего не подписывали.

Далее после моей беготни по банкам, нотариусам, и т.д. (кстати говоря, покупатели были очень мутные, по расселению) я прихожу забирать деньги из ячейки. Тут ко мне подлетает Максим, который ждал меня в банке, и говорит, что ждет свои 150к. и сует мне на подпись различные соглашения о процентах, договора, акты выполненной работы и т.д. Я, естественно, посылаю его в …

и уезжаю. Далее мне начинают звонить юристы этого агентства и пожеланиями/угрозами, что я им должна заплатить. Посылаю их к Максиму. Далее мне приходит заказное письмо, о том, что они подают в суд и будут вынуждены взыскать с меня 150 к. и проценты за пользование деньгами и в письме указывают, что у них есть подписанные мной доп соглашения. Я то ничего не подписывала.

Беру это письмо, первоначальный договор и к юристу.

Составляем ответное письмо с юристом, где указываем упущенную прибыль от обещанных 3700к, о том, что если есть у них подписанные бумаги, просим отправить на почерковедческую экспертизу, ну и т.д. И на этом история оборвалась.

После этого «хозяин» агентства трубку не брал, в суд не подал, существует ли это ИП не знаю, но сайт есть. Мне юрист предлагал на них первой в суд подать, а не ответный иск, но я не стала.

Не знаю на сколько я реально их «кинула», а они меня в этом обвиняли. Но за время работы с этими риелторами, еще раз убедилась, что работа у них никакая. Никакой ответственности, никаких рисков, никаких проверок покупателя, ни че го. Обьявления на авито добавить и хотеть за это 150к — это очень сильно.