Рефинансирование ипотеки стало дороже для некоторых заемщиков

Ипотечное перекредитование получило распространение в период снижения ключевой ставки Центробанка РФ. Движение началось в 2016 году, когда стоимость банковских услуг стала дешеветь.

Российские граждане вдруг обнаружили, что обслуживают свои задолженности за приобретенное жилье на устаревших и не очень выгодных условиях.

Возникло массовое стремление рефинансировать ипотеку на квартиру или дом, то есть взять новый банковский займ, погасить старый и впредь платить меньше.

Лучшие программы этого месяца

500 000 — 30 000 000 ₽

от 3 лет до 30 лет

Заявка

300 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Заявка

Сегодня примерно каждый пятый кредит берется с целью уменьшения годовой ставки по уже действующему договору.

К сожалению, на этом пути заемщика порой подстерегают неприятные неожиданности. Надежды на экономию не всегда оправдываются, а хлопот процедура доставляет немало. Как не ошибиться при ипотечном рефинансировании?

Решение всех вопросов, касающихся главного имущества семьи – недвижимости, требует крайне взвешенного подхода. В этом деле нет мелочей. Значительные средства расходуются долго, каждый процент и даже его доля за время погашения выражается солидной суммой.

Помимо очевидной выгоды от снижения годовой ставки, существуют скрытые от непосвященных минусы. В пользу решения «оставить все как есть» тоже имеются аргументы. Люди по своей природе инертны, а внушенные с детства представления об обязательности выполнения взятых обязательств препятствуют стремлению к пользе. Да и будет ли она?

Это – главная причина сомнений. Общеизвестно, что процедура рефинансирования ипотеки связана с затратами и хлопотами. По своей сути она аналогична получению нового кредита под залог приобретаемой недвижимости и даже сложнее. При смене банка нужно не только предоставить материальное обеспечение, но и «забрать» ипотеку у прежнего кредитора. А вдруг он будет возражать и препятствовать?

Второй момент: насколько оправданы расходы? А они будут, причем не только разовые. Страхование имущества, здоровья и жизни нужно оплачивать ежегодно. И время тоже тратится, а оно имеет денежное выражение. Если вся экономия за 12 месяцев равна недельному заработку, то зачем огород городить?

Эти рассуждения справедливы. Но экономика не терпит эмоций, ей подавай цифры и расчеты.

Когда ипотечное рефинансирование приносит реальную выгоду?

Перекредитование бывает внутренним и внешним. Процедура упрощается, если вопрос решается на месте. Клиент вправе выразить пожелание об улучшении условий погашения кредита в собственном ипотечном банке. Сторонние клиенты, чью платежеспособность еще нужно проверить на практике, получают займы по меньшей ставке, а человек, исправно выполняющий обязательства, вынужден платить больше.

Возможно, банк пойдет на уступки. Вступая в коммерческие отношения, каждый из участников стремится к соблюдению своих интересов.

Возможно, будет предложен не самый низкий процент с учетом неизбежных расходов, которые влечет рефинансирование ипотечных кредитов других банков. Если удастся достичь взаимного согласия, вопрос можно считать закрытым.

В противном случае клиент начинает искать лучшие предложения, и обычно их находит.

Цель состоит в оценке выгодности ипотечного рефинансирования. Она определяется по формуле:

Где:

• ВИР – выгода от рефинансирования;
• СЗ – сумма остаточной задолженности;
• С1 – ставка рефинансирования ипотеки;
• С2 – ставка действующего ипотечного договора;
• N – количество месяцев, составляющих остаточный срок кредитования;
• СПК – сумма погашенной части кредита;
• СТ1 – сумма годовой страховки по действующим условиям;
• СТ2 – сумма годовой страховки в новом банке;
• СИ – сумма сопутствующих издержек;
• Сп – повышенная ставка, действующая в период переоформления залога.

Формула требует пояснений. Во-первых, расходы на страховку определяются по числу календарных лет выплачивания ипотеки. Даже если в январе произойдет полное погашение обязательств, ее все равно придется оплатить за весь год.

Во-вторых, цифра «4», наверняка вызвавшая вопрос, означает количество «переходных» месяцев, когда закладная на залоговую недвижимость еще не передана новому банку-кредитору.

Все это время кредит проходит как необеспеченный, а потому на него действует повышенная ставка (как правило, большая обещанной на 2-3%).

Возможно, залог удастся переоформить быстрее, но для предварительных расчетов лучше использовать пессимистический срок.

• В-третьих, страховка по новым условиям может оказаться дороже, и тогда уменьшится сумма экономии.
• Деление на 100% переводит процентное выражение ставок в доли от единицы, что необходимо для расчетов.
• Теперь о разовых затратах, существенно определяющих, насколько выгодное рефинансирование ипотеки в банке, предлагающих данные условия. Они представлены следующими статьями расходов для средней двухкомнатной квартиры от застройщика:

1. Экспертная независимая оценка объекта недвижимости – 3,5 тыс. руб.
2. Справки и нотариальное оформление – 1,5 тыс. руб.
3. Госпошлина — 1 тыс. руб.
4. Дополнительные непредвиденные издержки – 1 тыс. руб.

Итого величину сопутствующих издержек (в формуле – СИ) можно приблизительно заменить семеркой.

Трудоемкость определения выгодности ипотечного перекредитования можно снизить, если воспользоваться кредитным калькулятором. Он рассчитывает всю левую часть формулы, а пользователю остается лишь самостоятельно отнять разницу расходов на страховку, сопутствующие издержки и потери за время действия повышенной ставки, к которым следует относиться как к неизбежным.

Формула приобретает упрощенный вид:

Где:

• ВИР – выгода от перекредитования;
• А – выгода, полученная в результате расчетов на калькуляторе рефинансирования;
• СИ – сумма сопутствующих издержек;
• СЗ – сумма остаточной задолженности;
• Сп – повышенная ставка, действующая в период переоформления залога;
• С2 – ставка действующего ипотечного договора;
• N – количество месяцев, составляющих остаточный срок кредитования.

Для введения в поле ставки рефинансирования по новому ипотечному кредиту ее следует уточнить у менеджера банка.

Условия успешного одобрения заявки на рефинансирование

Существует несколько причин, делающих перекредитование невозможным. К первой группе относятся те, которые указывают на ненужность операции для самого заемщика.

Рефинансирование лишено смысла при сумме остаточной задолженности менее 1 млн руб. Это положение легко проверить на расчетах, методика которых изложена выше, или принять его на веру. То же касается срока. Если до даты погашения остается пять лет или меньше, можно не беспокоиться: существенной экономии добиться не удастся.

При общей стоимости страхования, превышающей 2% от суммы остатка долга, также нецелесообразно менять кредитора. Большее снижение ставки при рефинансировании на современном этапе найти трудно. Плюс расходы на подготовку пакета документов. В общем, процедура «съедает» всю выгоду.

Вторая группа помех обусловлена требованиями, предъявляемыми банками к залоговой недвижимости и клиентам.

Условия рефинансирования ипотеки на дом или квартиру предполагают обязательное соблюдение следующих характеристик объекта:

1. Безупречное оформление правоустанавливающего документа.
2. Отсутствие регистрации посторонних жильцов, в том числе арендаторов – никого, кроме заемщика и членов его семьи.
3. Недопущение перепланировки помещений. Имеется в виду, конечно, не косметический ремонт, а изменение в несущих конструкциях. Расширять дверные проемы, сносить межкомнатные перегородки, объединять санузел и производить подобные перестройки нельзя.
4. Отсутствие стороннего обременения. Иными словами, квартира или дом могут быть в залоге только у действующего кредитора, и ни у кого более.

Требования к заемщику в целом сводятся к подтверждению его платежеспособности.

Если его доход вдвое превышает расчетный регулярный платеж, с высокой вероятностью заявка на рефинансирование ипотеки будет одобрена. Второй важнейший фактор – состояние кредитной истории.

В «своем» банке просрочки, возможно, и будут иногда терпеть, а в новом, получив свидетельства необязательности, скорее всего, откажут.

Есть и другие признаки, по которым кредиторы принимают решения о согласии – они общие для любого займа и рефинансирования. В частности, нужен как минимум полугодовой стаж обслуживания действующих обязательств. Имеют значение и возрастные ограничения.

Обобщая изложенную информацию, можно сделать выводы о лицах, которым доступна и нужна процедура ипотечного перекредитования:

1. Заемщики, платящие по ставке, превышающей как минимум на 1% предлагаемое значение. Как правило, они заключили договоры до 2015 года.
2. Собственники жилья, обслуживающие задолженность менее половины срока, но у которых до его конца осталось не более пяти лет.
3. Лица, заключившие ипотечный договор с привязкой к курсу иностранной валюты.
4. Клиенты, недовольные качеством обслуживания и испытывающие по этой причине существенный дискомфорт.

К другим ограничениям, декларируемым банками, не стоит относиться как к безусловным табу. Например, реструктуризация задолженности не обязательно препятствует рефинансированию в дальнейшем, если клиент предоставит весомые гарантии своей состоятельности. Разовые просрочки по уважительным причинам не всегда становятся причиной отказа.

При соблюдении важнейших условий перекредитование полезно и заемщику, и банку. Для первого интерес представляет пониженная ставка рефинансирования ипотечного кредита, а второй всегда заинтересован в привлечении платежеспособного должника.

Предложение месяца

300 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Заявка

500 000 — 30 000 000 ₽

от 3 лет до 30 лет

Заявка

Банковские хитрости

Интересы заемщика и кредитора взаимно противоречивы. По этой причине банки часто включают в текст договора пункты, с виду безобидные, а на деле способные повлечь снижение выгоды должника. Об этих приемах нужно знать:

1. Привлекательное предложение для идеальных клиентов. Суть в том, что в оферте крупными цифрами указывается очень низкая ставка. Клиент «покупается» не нее, но в банке узнает, что для получения таких условий необходимо быть зарплатным клиентом с безупречной кредитной историей, а лучше еще и «с нимбом над головой» . А если что не так, то вот вам другая ставка, на пару процентов больше. К тому же объявление касалось акции, а она давно прошла.
2. Обещание льготных процентов для особых случаев. Например, рефинансирование новостроек проводится по пониженной ставке. Внизу мелкими буквами добавлено, что льгота действует до момента ввода дома в эксплуатацию. Потом объект перестает быть новостройкой, а ставка превращается в обычную.
3. Страхование. Полис на залоговой объект оформляется обязательно. Но некоторые банки, владеющие дочерними страховыми фирмами, успешно пополняют свой бюджет, навязывая услугу заявителям. За их счет, естественно.
4. Заработок на оформлении. Банки, рефинансирующие ипотеку, предлагают множество дополнительных услуг. Они, конечно, платные, но способны облегчить и ускорить ход процедуры рефинансирования. Не стоит соглашаться, не изучив расценки. Еще есть комиссии за обслуживание специальных карт, не имеющих прямого отношения к ипотеке, СМС-оповещения и пр., польза от которых весьма сомнительна.
5. Штрафы за досрочное погашение задолженности. К частным лицам, получающим кредиты и рефинансирующим их, нельзя по закону применять подобных санкций. Клиент, решивший выплатить банку долг раньше, должен предупредить об этом намерении за месяц. Если в договоре предусмотрен пункт о штрафе за досрочное погашение, он может быть оспорен в суде.

Общее правило состоит в том, что клиенту необходимо внимательно читать все, что он подписывает. Если что-то непонятно, нужно переспросить. Ответ тоже не совсем ясен – тогда к юристу на консультацию. Не стоит бояться прослыть занудой. Будет хуже, если потом придется подсчитывать убытки.

Можно ли рефинансировать ипотеку по двум документам?

Документы, прилагаемые к анкете-заявлению на ипотечное перекредитование, почти те же, что и для обычного займа под залог недвижимости:

• паспорт;
• справка о доходах (чаще всего 2-НДФЛ);
• копия трудовой книжки;
• ИНН;
• СНИЛС;
• действующий договор кредитования и прочие документы на ипотеку.

Граждане, по каким-либо причинам не имеющие возможности подтвердить трудоустройство и размер доходов, могут предъявить упрощенный пакет в виде двух документов – паспорта и еще одного из предлагаемого списка. Единственное, о чем следует помнить: платой за недостаточную информированность банка будет повышенная ставка.

Предложения по рефинансированию от российских банков

300 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Заявка

500 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Заявка

50 000 — 5 000 000 ₽

от 6 месяцев до 7 лет

Заявка

500 000 — 30 000 000 ₽

от 3 лет до 30 лет

Заявка

Собственная программа рефинансирования ипотеки действует в каждом крупной российском банке. Разница в ставке обычно компенсируется каким-то преимуществом, привлекающим потенциальных заемщиков. Имеет значение и репутация финансового учреждения с известным названием.

Установить явную зависимость минимальной ставки от других параметров перекредитования трудно. В большинстве случаев она колеблется в узком диапазоне около 10% (от 9,9 до 10,2%).

Важно понимать, что большинству клиентов приходится обслуживать свои задолженности не по минимальным, а по реальным, более высоким годовым процентам.

К ипотечному рефинансированию следует прибегать тогда, когда оно гарантированно принесет выгоду. Заемщику, выплачивающему крупный долг, рекомендуется проводить постоянный мониторинг предложений банков. Не исключено, что в результате он получит возможность значительной экономии.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки: риски, плюсы, минусы и нюансы | Ипотека в 2021 году

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ привело к тому, что банки начали уменьшать переплату по ипотеке. Однако рассчитывать на снижение процентной ставки могут только лица, оформившие договор после корректировки показателя.

На ранее заключенные сделки по ипотечному кредиту выгодные изменения не распространяются.

Однако лица, которые хотят скорректировать условия использования ранее полученного кредита, могут воспользоваться выгодным рефинансированием ипотеки.

В чем суть рефинансирования ипотеки в другом банке?

Рефинансирование ипотеки – оформление нового займа для закрытия действующего кредита с целью обрести более выгодные условия по выплате ипотеки. Иногда услугу называют перекредитованием.

Однако ситуация не имеет ничего общего со случаем, когда заемщик прибегает к оформлению нового кредита для закрытия обязательств, по которым возникли просрочки.

Подобные действия чаще всего приводят к попаданию в долговую яму.

https://www.youtube.com/watch?v=nAppcnnyx54

Процедура рефинансирования ипотеки абсолютно прозрачна. Обычно действие выполняют для снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика. Лицо подбирает более выгодные условия получения денежных средств.

С помощью выгодного рефинансирования можно скорректировать сумму ежемесячных платежей, изменить процентную ставку или срок погашения задолженности. Причём допустима как пролонгация срока, так и его сокращение. По сути человек получает новый более выгодный кредит.

Если используются специализированные ипотечные предложения, недвижимость продолжает оставаться в обременении, однако залогодержатель изменится.

Выгода рефинансирования ипотеки в другом банке

Если человек решил провести рефинансирование жилищного кредита, он должен быть готов к тому, что процедура связана с рядом выгодных преимуществ и недостатков. К плюсам программы относят:

• корректировка процентной ставки;
• изменение сроков закрытия обязательств;
• возможность объединения сразу нескольких кредитов;
• корректировка валюты займа;
• получение дополнительных денежных средств на личные нужды.

Однако принимать решение об использовании рефинансирования ипотеки нужно, руководствуясь персональными особенностями ситуации.

Снижение процентной ставки и платежа.

Рефинансирование ипотеки для снижения процентной ставки выгодно, если разница между показателями превышает 2%, и до закрытия обязательств осталось больше полугода. В иной ситуации реальная отдача от использования услуги будет отсутствовать. Выгода от использования услуги не перекроет потребность в оплате страховки, платежей за открытие счёта и прочих комиссий.

Для снижения размера ежемесячных выплат необходимо пролонгировать кредит. Так, вместо 7 лет, можно заключить новый договор на 10 лет. Если одновременно осуществляется снижение процентной ставки, платёж можно снизить практически в 2 раза.

Уменьшение или увеличение срока кредита.

Возможность объединения нескольких кредитов.

Статистика показывает, что у граждан РФ присутствует минимум 2 непогашенных кредита. Производить погашение сразу по нескольким задолженностям неудобно. Нередко из-за невнимательности возникают просрочки. Рефинансирование позволяет объединить все в один кредит.

Банки предлагают открыть до 5 – 6 имеющихся займов. Если основным обязательством выступает ипотечный кредит, недвижимость потребуется передать в залог. При этом условия предложения рефинансирования будут очень выгодными. Средняя процентная ставка по рефинансированию ипотеки составляет около 10% годовых.

Это значительно ниже, чем по потребительским кредитам.

Конвертация валютного займа в рублевый.

Для корректировки валютного ипотечного займа обычно используется реструктуризация. Однако применение рефинансирования также допустимо. Эксперты советуют переоформить валютную ипотеку в рублевую, чтобы получить выгоду и избежать очередных скачков курса.

Получение дополнительной суммы на личные нужды.

Предоставляя рефинансирование ипотеки, ряд банков предлагает не только закрыть имеющиеся кредиты, но и выдать средства на любые нужды. Размер суммы, которую имеет право получить заемщик, доходит до 1,5 млн руб. Причём займ в отдельный кредит не выделяют. Его погашение будет происходить в рамках общего расчета по обязательствам.

Минусы рефинансирования ипотечного кредита

Однако не всё так просто. Используя услугу, заемщик столкнется с рядом недостатков. Банки стремятся извлечь из процедуры максимальную выгоду для себя, поэтому подводные камни предложения рефинансирования ипотеки на первый план не выносят. Эксперты советуют внимательно подходить к принятию решения. Важно заранее ознакомиться со всеми подводными камнями.

Так, заемщик должен быть готов к тому, что ему придется повторно собрать весь пакет документации. Дополнительно нужно посетить финансовую организацию, выдавшую первоначальный кредит, и получить выписку о состоянии долга и отсутствии задолженности по платежам. Затем предстоит выполнить процедуру переоформления обременения на нового залогодержателя.

В результате лицо потратит много времени и денежных средств.

Несоответствие требованиям и ожиданиям.

Знакомясь с предложением, гражданин в первую очередь видит рекламные ставки. Однако на практике рассчитывать на выгодную переплату после рефинансирования ипотеки не приходится. Узнать точные условия сотрудничества удастся лишь после подачи запроса. Обычно банки соглашаются на минимальное снижение ставки по ипотеке. Это не особенно выгодно.

Большая переплата.

Закрытие обязательств по ипотеке нередко выполняется равными частями. При этом вначале выплачиваются проценты. Получив новый кредит, клиент вернется в исходную точку.

В результате размер ежемесячного платежа после рефинансирования ипотеки снизится, но общий объем переплаты существенно возрастет. Нередко снижение суммы происходит за счёт пролонгации срока. Для этого не требуется рефинансирование.

Чтобы изменить срок кредитования, необходимо обратиться в банк, выдавший займ, и подать заявку на реструктуризацию.

Дополнительные услуги и затраты.

Оформление нового кредита связано с дополнительными невыгодными затратами. При рефинансировании ипотеки гражданину придется оплатить:

• страховку;
• услуги оценщика;
• госпошлину и оформление доверенности;
• услуги нотариуса за заверение договора;
• затраты на переводы между банками.

В результате выгода от предложения существенно снизится.

Как посчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Чтобы принять решение о рефинансировании ипотеки, необходимо оценить её выгодность. Для этого потребуется произвести ряд расчетов:

1. Ознакомиться с количество процентов, которое осталось выплатить. Для этого потребуется взять график платежей, выданный в момент заключения договора. Сведения можно уточнить в интернет-банке. Дополнительно заемщик имеет право обратиться в финансовую организацию и получить справку.
2. Проанализировать размер процентов, которые потребуются выплатить по новому кредиту. Для этого необходимо ознакомиться с условиями по будущей ипотеке. Нужно изучить срок погашения обязательств и процентную ставку. Не стоит принимать во внимание рекламные ставки. Узнать достоверную информацию удастся непосредственно после одобрения заявки на рефинансирование.
3. Определить размер экономии. Для этого нужно из текущих процентов вычесть возможную переплату в случае рефинансирования. Дополнительно потребуется учесть все расходы на оформление кредита.
4. Выяснив результат, нужно оценить, стоит ли получившаяся экономия усилий, которые придется приложить для перекредитования.

Стоит ли рефинансировать ипотечный кредит в своем банке?

Ситуации, когда в рефинансировании ипотеки есть смысл.

Специалисты выделили ряд случаев, в которых рефинансирование ипотеки принесет пользу:

1. Жилищный кредит получен давно, но до закрытия обязательств осталось свыше 10 лет, и условия по ипотекам существенно изменились в пользу заемщика.
2. Кредит оформлен в валюте. После краха курса в 2014-2015 годах, граждане стремятся брать ипотеку только в рублях. ЦБ РФ поддерживает подобную позицию. Если жилищный займ оформлен в валюте, отличающейся от той, в которой выплачивается заработная плата, использование рефинансирования позволит существенно сэкономить.
3. Необходимо объединить несколько потребительских кредитов с ипотекой.
4. Человек может воспользоваться предложением на льготных условиях. Обычно финансовая организация предоставляет специальные предложения корпоративным и зарплатным клиентам.

Решив осуществить рефинансирование ипотеки в своем банке, учитывайте подводные камни, с которыми можно столкнуться:

1. Финансовая организация будет внимательно изучать платежеспособность заемщика. Если финансовое положение ухудшилось, заявку могут отклонить.
2. За рассмотрение заявки может взиматься дополнительная плата.
3. Условия перекредитования существенно отличаются от информации, представленной в рекламных предложениях.
4. Если возникли просрочки по кредиту, получить деньги в долг не удастся. Услугу рефинансирования ипотеки могут использовать только граждане, которые добросовестно выполняли взятые на себя обязательства.

В каком банке рефинансирование выгоднее, в своем или другом?

Выбирая финансовую организацию для выгодного рефинансирования кредита, нужно учитывать не место получения первоначального займа, а условия предоставления услуги. Фактически разница между своим и чужим банком отсутствует. Выбирая компанию, обратите внимание на следующие советы:

1. В первую очередь необходимо ознакомиться с предложением банка, в котором заемщик является зарплатным или корпоративным клиентом. Обычно такие финансовые организации готовы предоставить персональные условия по рефинансированию.
2. Обращайте внимания на цель кредитования. Если займ нецелевой, получить имущественный налоговый вычет не удастся.
3. Ознакомьтесь с требованиями, которые финансовая организация предъявляет к залоговой недвижимости.
4. Рассчитывайте выгоду рефинансирования ипотеки. Экономия складывается из разницы в процентах. Дополнительно во внимание нужно принимать комиссии и иные взносы. Если их объем больше сэкономленной суммы, осуществлять рефинансирование невыгодно.
5. Учитывайте персональные особенности ситуации. Если заёмщику нужны денежные средства, лучше обращаться в компании, которые готовы объединить кредиты и выдать деньги на любые нужды.

Нюансы налогового вычета

Имущественный налоговый вычет можно получить в соответствии с положениями статьи 220 НК РФ. Его размер составляет 13% от суммы потраченных денежных средств, но не более 260000 руб.

Помимо основного вычета с покупки недвижимости, предоставляется так называемый ипотечный возврат. Сумма предоставляется с уплаченных процентов. Размер доступного лимита выше.

Максимальная сумма составляет 390000 руб.

Если гражданин рефинансировал ипотеку, право на налоговый вычет не теряется. Получить возврат можно 1 раз в жизни.

Деньги, потраченные на закрытие кредита, могут быть учтены при расчете суммы к возврату.

Однако правило действует, если выполнено целевое финансирование – деньги в долг получены именно на перекредитование ипотеки. Если займ нецелевой, воспользоваться имущественным вычетом не удастся.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Перекредитование ипотеки – право, а не обязанность финансовой организации. Это значит, что компания имеет право отклонить заявку. Подобные решения обычно принимают в следующих ситуациях:

• по первоначальному кредитору возникли просрочки;
• финансовое положение заемщика не позволяет погашать кредит на условиях, на которые он претендует;
• лицо не соответствует требованиям финансовой организации;
• предоставлен неполный пакет документации;
• у гражданина присутствует плохая кредитная история.

Пошаговая инструкция рефинансирования ипотеки

Чтобы выгодно рефинансировать ипотеку, потребуется выполнить следующие действия:

1. Найти подходящую финансовую организацию и подать заявку. На основании анкеты будет принято первоначальное решение. Для проверки могут потребоваться паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка о доходах, кредитный договор и справка об остатке задолженности. Вся полученная информация проверяется. Представители финансовой организации могут позвонить работодателю, чтобы удостовериться в факте официального трудоустройства потенциального заемщика.
2. Подготовить документы на недвижимость. Потребуется отчет оценщика, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция, подтверждающая факт оплаты премии, справка о лицах, прописанных в недвижимости, документ, демонстрирующий факт отсутствия задолженности по платежам. Если залоговая квартира устроит компанию, заявку одобрят.
3. Заключить соглашение с финансовой организацией и дождаться, пока старый ипотечный кредит будет погашен. В обязательном порядке нужно получить подтверждение полного закрытия обязательств. Для этого нужно взять справку. Дополнительно необходимо забрать закладную и зарегистрировать новую сделку в регпалате. Бумаги, выданные там, потребуется передать новому кредитору.

Сроки

Процедура перекредитования займёт около 2 недель. За это время потребуется подготовить документы, провести оценку, переоформить обременение. Срок, на который выдается новый займ, варьируется от 1 года до 30 лет. Точный период зависит от пожеланий заёмщика, размера долга, финансового положения клиента и тарифов, действующих в организации.

Советы тем, кто хочет рефинансировать ипотеку

Эксперты советуют сравнивать предложения разных банков. Лучше подать заявку сразу в несколько организаций, в которых действует подобная услуга. Когда станет известна реальная ставка, необходимо принять итоговое решение.

Ряд специалистов советует получить одобрение в одной компании, затем взять договор и посетить другую организацию. Увидев предложение конкурентов, банк может предоставить более лояльные и выгодные условия рефинансирования ипотеки.

Рассчитывать переплату важно с учетом комиссии, страховок и иных платежей. Все они отражаются на итоговой стоимости предложения. Нередко дополнительные платежи перекрывают выгоду от рефинансирования. Оценку нужно проводить заранее.

Если присутствует возможность, необходимо вносить досрочные платежи. Действия позволят быстрее рассчитаться с задолженностью и снизить размер переплаты.

Нюансы

Рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз. Однако заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Сотрудничество ведется с лицами, имеющими российское гражданство, хорошую кредитную историю, официальное место трудоустройства. Особое внимание уделяется возрасту клиента. Человек не должен быть старше 65 лет на момент погашения обязательств.

Выгодно рефинансировать можно любую ипотеку. Услуга распространяется даже на специализированные займы. Однако компания устанавливает определенные требования к кредитам.

Чтобы воспользоваться рефинансированием, заемщик должен выплатить минимум 20-50% от основного долга. Наличие просрочек недопустимо. Если с момента получения кредита прошло менее 6 месяцев, или до закрытия обязательств осталось меньше 3-х месяцев, заявку отклонят.

На недвижимость не должно быть наложено дополнительных обременений кроме залога по первичному займу.

• Об авторе
• Недавние публикации

Автор статьи: Наталья ЛарионоваВысшее образование в сфере Государственного и муниципального управления. Отвечает за сбор достоверной информации и донесение сведений до читателя в удобной для восприятия форме. Проводила мероприятия по повышению юридической грамотности среди молодежи. Имеет опыт взаимодействия с городской и районной администрацией, хорошо знакома с процессом получения кредитов и оформлением льгот. По любым вопросам пишите на larionova@v-ipoteke.ruАвтор статьи: Наталья Ларионова недавно публиковал (посмотреть все)

Мифы и заблуждения о рефинансировании

С падением ключевой ставки стали снижаться и проценты по кредитам, в течение пяти последних лет брать займы в банках становится все выгоднее. Однако это не касается тех, кто оформлял договор до 2015 – 2016 годов, когда условия по картам и кредитным продуктам были менее интересными и ставки достигали 20-30, а иногда и 50% годовых. Хорошим решением для таких заемщиков стало рефинансирование. Сравнительно новая форма банковского кредитования уже обросла массой мифов и заблуждений, разберемся, какие из них реальны.

Миф #1. Банк может отказать и не отпустит клиента

При рефинансировании клиент досрочно погашает действующий заем за счет средств нового кредита. Для банка не имеет значения, откуда взяты деньги, поэтому отказать он не может. Однако в части досрочного погашения могут быть свои условия, например, оплата в конкретную дату месяца либо подача заявления не менее чем за 30 дней до планируемого перечисления.

Миф #2. Рефинансировать можно только ипотеку

На практике заемщики чаще перекредитовывают именно долгосрочные ипотечные кредиты, но фактически рефинансировать можно любой заем – карту, потребительский или автокредит. Более того, банки готовы объединить даже несколько кредитов. Например, в Сбербанке можно рефинансировать до 5 кредитных договоров со сторонними банками и платить по одному, новому.

Миф #3. Могут быть скрытые комиссии

Банки не начисляют комиссии ни при выдаче кредита, ни при его погашении. Это продиктовано поправками, внесенными в Гражданский Кодекс РФ в ст. 809 и 810 от 19.10.2011г. Условия досрочного расторжения договора могут быть разными и иметь определенные требования, но они не связаны с дополнительными денежными сборами.

Миф #4. Перекредитование испортит кредитную историю

Рефинансирование – досрочное погашение задолженности, которое доступно лишь благонадежным заемщикам. Выдавая средства для погашения текущего займа, банки привлекают ответственных и платежеспособных частных лиц в число своих клиентов. Поэтому перекредитование не портит кредитную историю, в отличие от реструктуризации, с которой ее часто путают.

Рефинансирование от 5,5% в Промсвязьбанке

В определенной степени рефинансирование даже улучшает кредитный рейтинг, ведь в досье заемщика появляется запись о своевременном и полном закрытии задолженности, без просрочек. 

Миф #5. Это не выгодно и придется дважды платить проценты

Рефинансирование, действительно, не всегда выгодно. Если при оформлении нового договора заемщик значительно увеличивает общий срок выплаты, объем переплаты возрастет, но снизится сумма ежемесячного платежа. Также не рекомендуют перекредитовываться, если до окончания займа осталось менее полугода. При аннуитетной схеме к этому моменту все начисляемые проценты уже выплачены, и клиент погашает только основной долг. Брать эту сумму в кредит вновь – значит повторно платить проценты.

А вот в ряде случаев рефинансирование позволяет существенно сэкономить, если погасить:

• Долг по кредитной карте – проценты по ним выше, чем по потребительским ссудам, кроме того приходится оплачивать страховку, услугу СМС-информирования, ежегодное обслуживание, а иногда и возможность пользоваться мобильным приложением. Совокупная переплата по кредиткам или овердрафту в разы выше, чем текущие ставки рефинансирования.
• Ипотеку, взятую более 5 лет назад по высокой ставке. Экономия в будущем может достигать десятков или сотен тысяч рублей.
• Единовременно несколько мелких займов и платить за один. Такой шаг упрощает управление банковскими продуктами, экономит деньги на дополнительных комиссиях, которые несколько раз приходится оплачивать при совершении трех-четырех платежей в месяц.
• Валютную ссуду, которая ежемесячно дорожает из-за падения курса рубля.

Миф #6. При рефинансировании приходится платить проценты дважды

Двойная оплата процентов возникает из-за схемы выплаты задолженности: в первые месяцы бόльшая доля ежемесячного платежа – это проценты, а к концу наоборот, основной долг.

Поэтому перед рефинансированием стоит произвести предварительные расчеты и выяснить, в каком случае общая переплат станет меньше.

При отсутствии полного понимания, как формируется ежемесячный платеж, стоит отдельно изучить этот вопрос.

Однако у заемщика есть право вернуть сумму излишне оплаченных процентов, если кредит был выплачен ранее. Например, ставка по договору составляет 15%, заем оформлен на 10 лет и изначально объем процентом рассчитывается, исходя из этого срока.

Клиент пользуется деньгами банка год, затем полностью закрывает его. Соответственно, он должен кредитору не более 15% от общей сумму, а если фактически за год процентов выплачено больше – банк обязан вернуть часть.

Данный вопрос редко освещается при оформлении кредитного договора и иногда требует вмешательства суда, но закон будет на стороне заемщика.

Миф #7. Перекредитоваться можно только один раз, может стоит подождать, пока ставки снизятся еще?

Кредит, выданный для рефинансирования, можно перекредитовать, если он соответствует требованиям. Некоторые банки готовы перекредитовать даже собственные займы, если их объединить минимум с одним, взятом в другом банке. Поэтому ждать более низких ставок нет смысла. 

Более того, вероятность, что ключевая ставка станет еще ниже, очень мала. В 2020 году она зафиксирована практически на уровне официальной инфляции – 4,25%. 

Миф #8. Рефинансированную ипотеку нельзя погасить материнским капиталом

Можно. При перекредитовании ипотеки нужно правильно составить договор, в нем необходимо прописать, что кредит выдается на погашение ипотечного (жилищного) кредита. Без этого пункта погасить рефинансированную ипотеку материнским капиталом действительно нельзя, субсидия не может быть потрачена на оплату иных форм кредитования. 

Рефинансирование кредита от 5,4% в банке ВТБ

Правило работает, даже если первичная ипотека была перекредитована несколько раз, что не запрещено политикой некоторых банковских учреждений. 

Заключение 

Рефинансирование – способ изменить условия кредитования (срок, размер ежемесячного платежа, ставку), освободить созаемщиков от финансовой ответственности, а также грамотно администрировать выплаты, объединив несколько займов в один. Банковский продукт не имеет подводных камней, однако наделен рядом специфических особенностей, о которых необходимо знать до подписания договора. 

В 2020 году значение ключевой ставки было низкое, а за 4 месяца 2021 года показатель уже вырос с 4,25 % до 5% и  падений пока ждать не стоит. Поэтому рефинансирование станет правильным решением, которое поможет сэкономить деньги и получить удобные для себя условия. К минусам перекредитования относится один фактор – в большинстве случаев придется менять банк.

Раньше банк навязывал страховку, а теперь — деньги. ЦБ обратил внимание на хитрую схему рефинансирования

Рефинансирование ипотеки — не обязанность банка, а право. Хочешь ниже процентную ставку? Попроси у банка, но он может отказать или поставить дополнительные условия. Финансовые организации этим успешно пользуются.

ЦБ обратил внимание на схему, которую применяют банки при рефинансировании ипотеки. Они снижают процентную ставку, но при этом увеличивают сумму кредита.

Многие клиенты и на это согласны, но давайте посчитаем, насколько это выгодно.

Центробанк отмечает, что в третьем квартале 2020 года средний размер ипотеки после рефинансирования вырос на 5,6% по сравнению с первоначальной задолженностью, хотя в первом квартале разница была всего 3,8%.

Получается, что банки стали давать в нагрузку к рефинансируемой ипотеке больше денег, чем раньше.

Так посмотришь — выгодно

Схема выглядит так. У клиента банка остаток долга по ипотеке — 2 000 000 рублей. Процентная ставка — 10% годовых. Клиент пишет заявление на рефинансирование, банк соглашается, но ставит условие — взять дополнительные средства. Минимум — 200 000 рублей.

В итоге долг станет 2 200 000, но процентная ставка — 7%. Дополнительные деньги можно тратить на своё усмотрение: ремонт, покупку машины, текущие траты, погашение других долгов.

Предположим, что срок ипотеки — 15 лет. Ежемесячный платёж до рефинансирования — 21 492 рублей.

После рефинансирования — 19 774 рублей. Переплата уменьшится почти на 500 000 рублей. 

Смысл в рефинансировании всё равно есть. К тому же 200 000 рублей никогда лишними не бывают, и заёмщик всегда найдёт, куда их пристроить. Закрыть надоевшие кредитки или съездить в отпуск, где не был уже 5 лет, — заманчивое предложение.

Так посмотришь — не выгодно

Но посмотрим на ситуацию с другой стороны. Без дополнительной нагрузки ежемесячный платёж составит 17 976 рублей. Каждый месяц за навязанные 200 000 рублей придётся платить 1 797 рублей. Переплата за 15 лет составит 123 577 рублей. Есть ли смысл закрывать карту или потребительский кредит на таких условиях? Тем более — покупать бытовую технику или мебель.

К тому же ипотека сопровождается обязательным страхованием. Стоимость полиса зависит от размера долга. Это сделает заёмные 200 000 рублей ещё дороже.

Что делать?

Повторимся, что банк не обязан рефинансировать кредиты.

Он вполне может поставить заёмщика перед выбором: или бери деньги, или оставайся со старой процентной ставкой. Третьего не дано.

Можно уйти в другой банк. Но и он вправе поставить дополнительные условия. К тому же заёмщик столкнётся с проблемой переоформления страхового полиса и прочими операционными сложностями. Бюрократия многих останавливает, заставляя оставаться в своём банке.

Как вариант — взять предложенные деньги и пустить их на частично досрочное погашение этой же ипотеки.

Жаловаться в ЦБ бесполезно. Регулятор заявляет, что финансовые организации вправе устанавливать свои условия рефинансирования — это относится к «операционной деятельности банков».