На данное время большое количество специалистов не решаются составлять прогнозы о стоимости квартир на протяжении 2017 года. Всему виной экономический кризис, который на полную мощность развернулся в нашей стране. Именно при его наличии добиться стабильности в будущем году станет очень сложным делом. Ведь никто не может даже предположить какая ситуация будет в будущем году. В данное время имеется очень большой ажиотаж на рынке недвижимости. Большое количество застройщиков не понимают, как повернётся стоимость квартир в будущем.
Очень многие компании находятся в ожидании. Это связано с тем, что всё чаще появляются предположения о том, что рынок недвижимости может в 20127 году рухнуть. К этому может привести значительно маленький спрос на жильё.
В течение достаточно длительного времени на рынке наблюдалась стабильность только благодаря тому, что жители страны вкладывали в недвижимость свои средства. Но в настоящее время доход жителей значительно понизился.
А это говорит о том, что покупать жилые метры будут с каждым месяцем всё меньше.
Реальное будущее
Тем жителям страны кто на протяжении текучего года приобрёл жильё, достаточно сильно повезло. Всё дело в том, что они не только приобрели жилые метры, но вложили свои средства. В данное время очень много специалистов советуют инвестировать свои средства в покупку золота или недвижимости.
А вот что касается стоимости жилых метров в 2017 году в данное время никто конкретных прогнозов не стоит. Значительное количество людей находятся в ожидании первой декады нового года. Именно в этот период может быть понятно, как будет происходить развитие рынка недвижимости.
Но стоит отметить что ситуация может круто изменится в любое время.
Приобретать жильё на территории Питера всё же будут. Несмотря на то, что в стране наблюдается кризис, некоторые проекты смогут запустить и застройщики. В данное время рынок недвижимости в Питере находиться в затишье. Уже в данное время уровень продаж жилья упал на 30 процентов. Но такого рода поведение рынка можно наблюдать в начале практически каждого года.
Спрос и дальше продолжает своё снижение, но стоимость квартирных метров в данное время многие агентства не планируют понижать.
На протяжении 2017 года ожидается, что стоимость недвижимости будет на том же уровне что и в 2016 году. В данное время стоимость жилья колеблется от 120 до 360 тысяч.
Но ожидается, что значительное подорожание будет произведено в Адмиральском районе. Здесь жилая площадь поднимется в своей стоимости, как минимум на 50 процентов.
Ипотека и мнение риэлторов на 2017 год
В первую очередь стоит помнить, что составленные прогнозы риэлторов и аналитических центров очень часто имеют значительные отличия. Но в настоящее время рынок Питера имеется одни из самых худших показателей роста стоимости жилой площади.
Причиной поднятия стоимости могут быть себестоимости новых проектов. Но это возможно в том случае если рынок и далее будет находиться в плачевном положении.
Ожидается, что на рынке объёмы продаж значительно упадут, что повлияет на корректирование планов многих застройщиков.
Что же касается ипотеки, то в начале текущего года она не предоставлялась. Именно от неё на рынке недвижимости зависит очень многое. Согласно предоставленной статистике каждая вторая сделка, что осуществляется на территории нашей страны, производится на основе непосредственно ипотеки. В 2017 году ожидается очень большой спад даже в ипотеке.
Предположительно это 50 процентов. Это всё может влиять на первичный рынок. Но в данное время всё больше люди нашей страны обращают внимание на вторичный рынок недвижимости.
Он на протяжении длительного времени является более стабильным. Ожидается, что в 2017 году начнётся продажа тех квартир, которые были куплены жителями страны в 2016 году.
Это неминуемо приведёт к тому, что на рынке недвижимости будет наблюдаться очень жестокая конкуренция.
Очень резкое падение на протяжении текущего года смог пережить и рынок элитной загородной недвижимости. Это имеет отношение ко всем городам нашей страны. Стоимость некоторых элитных домов, которые были выставлены на продажу, была снижена практически на 50 процентов.
В связи с тем, что курс доллара значительно увеличился, большое количество людей, продающих свои загородные дома в данное время не могут вернуть даже те средства, которые были вложены в их строительство. Это вынудило многих продавцов просто уйти с рынка.
Но имеется небольшое количество людей, которые несмотря на то, что затраты не будут возмещены имеют желание продать свои загородные дома.
Подведение итогов
На территории страны в данное время наблюдается экономическая нестабильность. Виной этому кризис, который в настоящее время обрушился на страну. Именно он привёл к тому, что у населения значительно сократились доходы.
А вот это уже повлияло на рынок недвижимости. В данное время большое количество аналитиков не рискуют составлять прогнозы о стоимости жилых метров на протяжении 2017 года. Всё дело в том, что спрос на жильё очень сильно упал.
А вот цены риэлторы не планируют понижать. На рынке все компании находятся в ожидании изменений. Но ожидается, что во второй половине будущего года рынок недвижимости может ожидать обвал.
Как ожидается на протяжении 2017 года, на рынке большое количество потребителей будет обращать всё больше внимания в сторону вторичного жилья. Очень длительное время рынок вторичного жилья стабилен.
В этом случае застройщиков ожидает на протяжении года большая и серьёзная конкуренция со стороны частных реализаторов жилья.
Изменить ситуацию сможет экономическая стабильность. При таком положении в стране аналитикам очень сложно стоить прогнозы о стоимости жилья в 2017 году. Многие аналитики в данное время надеются на то, что ситуация в начале года несколько изменится и спрос всё же не сможет упасть на рынке недвижимости до 50 процентов.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Рынок жилой аренды цикличен. Каждую весну он сокращается, по осени вновь набирает обороты. В 2020 году традиционное сжатие совпало с локдауном. Результат очевиден: предложение выросло, спрос сократился, ставки снизились.
В процессе восстановления основными драйверами стали периодические всплески на рынке краткосрочной аренды и в загородном сегменте. А наймодателю всё чаще приходится приспосабливаться к арендатору.
Весеннее обрушение
По подсчётам компании «Только лучшая недвижимость», падение спроса составило в среднем 30–40%. Но в зависимости от сегмента рынка, локации и класса жилья спрос сократился на 20–70%.
Что же касается краткосрочной аренды, то, по данным ЦИАН, она буквально рухнула — на 77%. Квартиры, ранее предназначенные для посуточной аренды, пополнили общее предложение.
«Количество предложений выросло, поскольку большинство владельцев квартир, которые сдавались посуточно, попытались перейти на рынок долгосрочной аренды.
Закрытые границы и отсутствие внутреннего туризма сделали краткосрочную аренду почти невостребованной. А рост предложения составил около 20%.
Также сюда прибавились и свежепостроенные квартиры, приобретённые под сдачу», — говорит Алексей Лякин, руководитель компании «Только лучшая недвижимость».
«Рынок резко упал, — констатирует Алла Казакова, руководитель направления “Аренда” агентства недвижимости “Итака”. — И, пока мы сидели дома, пополнялось предложение. В первую очередь из–за того, что люди уезжали».
По официальным данным, население Петербурга в разгар кризиса из–за отъезда мигрантов (как иностранных, так и из других регионов страны) сократилось примерно на 1 млн человек. Соответственно, снизились арендные ставки.
Как отмечает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт–Петербургской палаты недвижимости, часть нанимателей обратились к арендодателям с просьбой снизить плату, но часть — съехали.
«Съезжать начали в жильё меньшей площади. Так как меньше комнаты в коммуналке ничего нет, то цены и спрос на аренду комнат сильно не пострадали. Больше всего кризис отразился на трёх– и четырёхкомнатных квартирах. По моим наблюдениям, цены на их аренду снизились в среднем на 25%. На двухкомнатные — на 15%, на однокомнатные — на 10%», — рассказал Дмитрий Щегельский.
По словам Алексея Лякина, ситуация в какой–то момент начала напоминать коллапс. «Этим, безусловно, воспользовались арендаторы, которые стали активнее выходить на собственников с целью уменьшить ежемесячные платежи на 10–30%. В некоторых случаях дисконт мог доходить до 50%», — вспоминает он.
В сегменте дорогих квартир со ставками от 80 тыс. до 200 тыс. рублей в месяц, напротив, наблюдался всплеск активности.
«Их снимали и не торговались», — замечает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор». Ещё один сегмент, который даже приподнялся после многолетней стагнации, — загородный.
В Петербурге же, по оценке Аллы Казаковой, ставки снизились на 20–30%. Но некоторые съёмщики и арендодатели договорились об оплате только коммунальных услуг.
«Уж лучше так, чем квартира будет пустовать», — добавляет Алла Казакова.
Впрочем, как утверждает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон», некоторым арендодателям удалось сохранить назначенные ставки. «Если с работой у арендатора всё нормально, разговоры о снижении ставки не идут. Если нет — переговоры неизбежны. Дальше всё зависит от позиции арендодателя», — говорит она.
Летний ренессанс
По словам Аллы Казаковой, небольшое оживление на рынке началось уже в июне. Хотя арендаторы искали объекты, как правило, только по минимальным ценам. Более заметным оживление стало в августе. Это, правда, если сравнивать с предыдущими месяцами. А если с августом–2019, спрос всё равно оказался меньше на 30%, подсчитал Дмитрий Щегельский.
Тогда же началось увеличение ставок. «Они пошли в рост. Хотя, конечно, не так, как в предыдущие годы. Комнаты не выросли в цене, однокомнатные квартиры подорожали примерно на 10%, двухкомнатные — на 7%, трёхкомнатные — на 10%», — уточнил Щегельский.
По данным «НайдиДом», в сентябре средняя ставка аренды прибавила относительно августа 18%. Однако уже в октябре произошёл откат — падение на 17%.
Осеннее равновесие
Сегодня рынок спокоен. По оценке Антона Баранова, генерального директора АН «Авентин», сейчас пустует около 10% объектов.
Среднестатистические потери не так велики, полагает Дмитрий Щегельский. «Я не считаю, что сегодня избыточно предложение комнат и однокомнатных квартир. Их предлагается столько же, сколько в обычные годы. Чего не скажешь о трёхкомнатных», — подчёркивает он.
Обычно с середины июля в Петербург съезжались будущие студенты с родителями, они обеспечивали подъём рынка. Но в текущем году абитуриентов приехало меньше, отмечает Екатерина Романенко. «Аренда проседает, люди стараются купить квартиру, а не снять. Этому поспособствовала и небывалая доступность ипотеки», — добавляет она.
На рынок влияют разнонаправленные тенденции, считает Александр Гиновкер. «С одной стороны, квартиры освобождаются — из страны убывают приезжие из Средней Азии. С другой стороны, мигранты, которые могут себе это позволить, переезжают в отдельные квартиры», — констатирует он.
По мнению участников рынка, по крайней мере до конца года ситуация не изменится. «Рынок будет стагнировать. Откуда взяться новым съёмщикам? — задаётся вопросом Екатерина Романенко. — Предпосылок для этого нет».
Ситуацию кардинально может изменить новый локдаун. В этом случае ставки, по мнению Аллы Казаковой, вновь упадут, «даже если арендаторы не разъедутся».
Но в любом случае на рынке аренды неизбежны трансформации. Антон Баранов отмечает волну интереса собственников к сегменту краткосрочной аренды. «Не факт, что удастся сдать квартиру, поэтому некоторые арендодатели решили не продлевать договоры с 1 января 2021 года, а попробовать поработать в новогодние каникулы на рынке краткосрочной аренды», — подмечает он.
Александр Гиновкер также ждёт всплеска активности на рынке краткосрочной аренды, причём в загородном сегменте. «Это связано с тем, что за границу сейчас уехать сложно, — говорит он. — Не исключено, что с увеличением спроса произойдёт и рост ставок. Рынок будет меняться. И, возможно, рынок загородной аренды станет полноценным бизнесом».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
В 2017 году аренда в петербургских тц подорожает на 7%
По данным департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, в 2016 году объём ввода торговых центров в Петербурге составил порядка 90 000 кв. м (GLA) – на 48% больше, чем за прошлый год. Заявленная цена аренды для торговой галереи в среднем подешевела на 6,3%.
Однако, согласно прогнозам экспертов NAI Becar, по итогам 2017 года арендные ставки для торговой галереи в качественных объектах увеличатся на 7%, а уровень вакансии на рынке снизится до 6,9%.
Постепенному восстановлению рынка будут способствовать нулевой объём ввода ТЦ в 2017 году, увеличение спроса и отработанные девелоперами механизмы по альтернативному заполнению площадей.
2016 год для петербургского рынка торговой недвижимости оказался относительно удачным. Общий объём ввода составил 121 000 кв. м (GLA) или 220 000 кв. м (GBA), из них 27% площадей относятся к формату гипермаркетов. Это в 2 раза больше, чем в 2015 году. Объём ввода непосредственно торговых центров составил около 90 000 кв. м (GLA), что на 48% превышает результаты прошлого года.
В настоящий момент средний уровень вакансии составляет 7,9%. Таким образом, доля свободных площадей за год выросла всего на 1,3%.
По мнению Натальи Скаландис, управляющего директора Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, сдержать рост доли пустующих площадей позволил профессионализм управляющих, которые шли на встречу арендаторам и использовали альтернативные способы заполнения ТЦ.
За прошедший год заявленные арендные ставки снизились в среднем на 6,3% для торговой галереи и на 8% для якорных арендаторов.
«В 2016 году произошли некоторые изменения во взаимоотношениях управляющих и арендаторов, – комментирует Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге. – В частности, состоялся переход на оплату процента с оборота при минимальном фиксированном платеже.
Те единичные арендаторы, которые заключали договоры в валюте перешли на рублевые договоры. Управляющие немного увеличили сроки арендных каникул. Ротация арендаторов (происходит без применения штрафных санкций.
Также арендаторы стали более лояльными к участию в маркетинговых акциях торговых комплексов, как значимом инструменте стимулирования продаж».
- На 2017 год ко вводу не заявлено ни одного крупного качественного ТЦ: рынок может вырасти на 0,5-0,7% по итогам года за счёт сегмента гипермаркетов.
- «В свете нулевых объёмов ввода, плавного восстановления спроса, наработанных девелоперами мерами по заполнению площадей в 2017 году можно ожидать сокращения уровня вакансии до 6,9-7,0% и роста арендных ставок для торговой галереи в успешных проектах на 7% к концу года», – прогнозирует Наталья Скаландис.
- Источник: NAI Becar.
На петербургском рынке жилья начались серьезные изменения :: С.-Петербург :: РБК
PhotoXPress.ru
Эксперты с уверенностью говорят об изменении ситуации на петербургском рынке недвижимости. Рост цен в сегменте «первички» привел к тому, что квартиры со сроком сдачи через несколько лет практически сравнялись по стоимости с готовым жильем.
Результатом стало обострение конкуренции с продавцами на вторичном рынке, что вынуждает застройщиков стимулировать спрос скидками и акциями. Сами застройщики утверждают, что планов снижать цены у игроков отрасли нет.
Однако опрошенные РБК Петербург риэлторы уверены, что влияние «вторички» на рынок строящегося жилья станет еще более заметным — доля квартир, продаваемых по акциям, будет с каждым месяцем расти.
Акции, бонусы и подарки
По итогам в 2020 года цены в петербургских новостройках класса масс-маркет выросли почти на 25%. Рост цен продолжился и в 2021 году.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), за три зимних месяца средняя цена предложения в классе масс-маркет в Петербурге выросла на 7% (до 152,7 тыс. руб. за кв.
м), в пригородных объектах — на 8% (до 99,3 тыс. руб. за кв. м).
Подорожание квадратного метра на первичном рынке фактически привело к стиранию ценовой границы с рынком готового жилья, отмечают риэлторы. «Квартиры в новостройках сейчас продаются по цене готового жилья.
Вследствие этого выбор для многих достаточно очевиден — люди выбирают возможность купить и сразу заехать. Сейчас мы видим, что застройщики уже начали стимулировать покупателей бонусами, акциями и подарками, реагируя на переток людей на вторичный рынок.
Как мы знаем, такие стимулы являются завуалированным снижением цены», — уверен руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» Алексей Лякин.
По его данным, в некоторых жилых комплексах размер скидок превышает 10% от стоимости квартиры. Покупателям предлагают паркинг за полцены, скидки с квадратного метра, скидку в 100 тыс. руб. с каждой квартиры, оформленной через онлайн-магазин застройщика. Также популярны дорогие бонусы для покупателей — например, отделка в подарок или сертификаты на мебель на сумму 100 -150 тыс. руб.
Коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева пояснила РБК Петербург, что скидка от 8% до 11% в рамках акции «специальный список» предоставляется на несколько просторных квартир в новых проектах и на последние лоты в уже сданных домах. В пресс-службе «Группы ЛСР» уточнили, что скидки до 10%, как правило, относятся к готовым объектам, и помогают клиентам приобрести жилье, в которое можно въехать сразу же после заключения договора купли-продажи.
Попытка переориентации
Впрочем, как отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, пока рост цен не сказался на спросе.
«Активность покупателей этой зимой довольно высокая — на уровне, сравнимом с прошлогодней зимой, даже несмотря на выросшие цены», — комментирует ситуацию Трошева.
По ее словам, конкурентное преимущество жилья на вторичном рынке во многом нивелировалось тем, что цены в этом сегменте выросли синхронно с ценами на «первичке». Спрос сдерживается и ограниченностью предложения на рынке готового жилья.
«Конечно, можно говорить о том, что часть покупателей, бюджет которых ограничен, переориентировалась на вторичный рынок», — отмечает Ольга Трошева. Однако, по ее оценкам, цены на вторичном рынке за год выросли в пределах 28%, поэтому и там бюджетных вариантов жилья практически не осталось.
«Главный конкурент новостроек на вторичном рынке — это дома, построенные в последние 5-10 лет. Такую недвижимость часто называют «новой вторичкой», — констатирует генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. Она подчёркивает, что это один из самых дорогих видов жилья: в 2020 году цены на него росли не менее интенсивно, чем на первичном рынке.
Как отмечают в «Группе ЛСР», в текущей ситуации у строящегося жилья есть важное преимущество — существенно более низкая ставка по ипотеке (примерно 6% vs 8,5% в случае покупки готовой квартиры).
«Ипотека на вторичное жилье дороже, а за счет встречающихся специальных предложений кредитования в новой недвижимости разница в процентных ставках может достигать двукратных значений», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Тревожное будущее
Однако этого преимущества девелоперы могут лишиться в связи с планами государства свернуть программу льготной ипотеки в середине текущего года.
Наличие таких планов в отношении регионов, где цены на недвижимость росли наиболее интенсивно (Петербург входит в их число) в интервью РБК подтвердил гендиректор корпорации «Дом.РФ» Виталий Мутко.
Ранее в Центробанке заявляли о согласии с продлением льготной ипотеки до конца 2021 года с условием отмены программы для Москвы, Петербурга и Краснодарского края.
Генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам» Анна Симашова прогнозирует, что настоящие скидки на строящееся жилье появятся, как только льготная ипотека будет закрыта. «Если летом 2021 года программу господдержки отменят, то на первичном рынке произойдет небольшое падение спроса», — ожидает Анжелика Альшаева.
Впрочем, девелоперы настаивают, что снижать цену квадратного метра затруднительно из-за роста издержек. «Сегодня нет ни одного фактора, который бы позволил снижать стоимость новостроек — от себестоимости строительно-монтажных работ из-за дефицита рабочих до стоимости стройматериалов», — поясняет руководитель службы по работе с органами власти ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Итоги 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга закончил год с отличными показателями. Но прогнозы не радуют. Брокеры опасаются, что им скоро будет нечего продавать.
Офисный, как и другие сегменты петербургского рынка коммерческой недвижимости, по итогам 2017-го установил отрицательный рекорд ввода новых площадей: менее 120 000 «квадратов» качественных бизнес-центров – это минимальный показатель за все годы наблюдений, говорят консультанты JLL. Объем чистого поглощения составил 161 000 кв.м. Это почти на 50% меньше результата 2016-го.
Отдельно эксперты отмечают высокую долю Выборгского и Василеостровского районов в общем вводе – за счет газпромовских бизнес-центров «Мезон Плаза» и Renaissance Business Park и роста привлекательности Васильевского острова в глазах потенциальных арендаторов.
Около 40% от общего объема закрытых сделок приходится на компании из IT-сектора, которые впервые за несколько лет смогли «подвинуть» Газпром и его структуры. По итогам 2017-го доля свободных офисов в среднем по рынку составила 7,5%, уменьшившись на 1,9 п.п. за год, подсчитали в JLL.
В классе А доля свободных площадей составляет 6,1% (как и в конце 2016-го), в классе В за год она снизилась на 2,5 п.п. — до 8,2%. Ставки выросли на 5,7% в классе А (1690 руб./кв.м в месяц) и на 4,6% в классе В (1190 руб./кв.м в месяц).
Крупнейшие инвестиционные сделки года – покупка Raven Russia бизнес-центров Kellermann Center и Premium, приобретение холдингом «Империя» делового комплекса «Северная столица» на наб. р. Мойки, 36, а также покупка Jensen Group бизнес-центра «Аэроплаза» на Стартовой ул., 8 в Пулково.
По прогнозу, в 2018-м офисный сектор пополнится около 200 000 кв.м, из них на МФК «Лахта-Центр» придется примерно 130 000 кв.м.
Площади в газпромовском небоскребе займут подразделения самого монополиста, помещения не попадут на открытый рынок и не повлияют на конъюнктуру, в один голос утверждают консультанты.
На освобождающиеся же в результате переезда метры уже есть претенденты внутри холдинга.
Наибольшее затишье – в торговом сегменте, где за год не был введен ни один крупный объект. Это также рекордный показатель за всю историю рынка. Примечательно, что и в 2018-м открытий ждать не приходится.
Один из актуальных тредов рынка – реконцепция существующих торговых комплексов, которая зачастую проходит без закрытия объекта. На фоне отсутствия девелопмента вакансия в ритейле снижается и находится на минимальном уровне. Сейчас в качественных объектах пустуют лишь 3,8% площадей.
Ставки пока не растут (в сравнении с 2016 годом), однако консультанты предупреждают, что это неизбежно.
Прирост на складском рынке – 87 000 кв.м. И это тоже антирекорд для Петербурга и Ленобласти за последнее время, говорят в Knight Frank St. Petersburg. Годовой объем чистого поглощения составил 146 000 кв.м.
Вакантны по итогам 2017-го 120 000 кв.м (за год показатель уменьшился на 33%). В частности, свободны 52 000 «квадратов» складов класса А. В этой категории доля вакансий составляет всего 2,8%, в классе B доступны 5,3% площадей. Это фактически докризисный уровень.
Ставки аренды на складские помещения класса А продолжают незначительно снижаться – на 1–2% за прошлый год. В классе B наметились положительные тенденции: годовой рост средневзвешенной заявленной ставки составил 8%, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg.
Актуальный диапазон для класса А составляет 430–550 руб./кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе B ставки достигли 350–450 руб./кв.м в месяц.
Крупнейшая сделка в этом сегменте – приобретение Raven Russia логистического парка Gorigo.
Примечательна и покупка частными инвесторами распределительного центра «Перекресток» у «А Плюс Девелопмент».
В топ вошло и соглашение между Victoria Stenova и PNK Group в формате built-to-suit о строительстве и дальнейшем выкупе здания центрального распределительного склада площадью 9000 кв.м.
По совокупности ввод складов в 2018-м может составить 150 000 кв.м.
Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости по итогам 2017 года
Мнения экспертов
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
— Мы видим, что в Петербурге активность инвесторов растет. Общий объем сделок в 2017-м увеличился на 28%. Доля иностранных инвестиций в общем объеме составила 15% против 9% годом ранее. В структуре инвестиций по сегментам преобладает торговая недвижимость. Благодаря крупной сделке по продаже ТРК «Лето» на долю ритейла пришлось 44% классических инвестиционных сделок, хотя офисных объектов было продано больше всего. Причем вновь на рынке были зафиксированы крупные приобретения (свыше $100 млн).
В 2017-м была заключена самая масштабная (по площади купленных активов) сделка за последние пять лет: финский инвестфонд EPI Russia I Ky под управлением Northern Horizon Capital продал британской компании Raven Russia Limited портфель объектов коммерческой недвижимости суммарной площадью 131 700 кв.м.
По моим прогнозам, в 2018-м основной объем сделок на петербургском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать офисный и складской сегменты. Сейчас на рынке есть предложения действующих бизнес-центров с высокой заполняемостью и рыночными ставками аренды, а также складских комплексов, в том числе с моноарендаторами. Ставки капитализации таких объектов доходят до 12%.
Инвесторы проявляют интерес и к действующим гостиницам, которые демонстрируют рост операционных показателей, а также к объектам, обладающим хорошим потенциалом для реновации. Тем не менее в преддверии Чемпионата мира по футболу спрос вряд ли найдет выражение в большом числе заключенных сделок в этом сегменте.
Растет интерес к сделкам «обратной аренды» – sale & lease back. Они являются эффективным инструментом высвобождения денег для компаний, для которых владение крупными объектами недвижимости – не основная сфера бизнеса.
Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге:
— Одно из наименее рисковых вложений сегодня — использование помещений на первых этажах зданий в центре города под стрит-ритейл.
Квартиры с окнами на нижних уровнях (в подвале, на первом или втором этажах), которые еще не переведены под коммерцию или недостаточно эффективно используются, служат настоящими «окнами возможностей» для их владельцев.
С учетом увеличивающегося туристического потока, фактора Чемпионата мира по футболу мы ожидаем спрос со стороны предприятий общепита.
Если говорить о более крупных форматах, есть необходимость в офисных центрах в определенных районах города.
С учетом невысокого уровня свободных площадей и отсутствия больших блоков, доступных для аренды, крупным клиентам непросто найти подходящие помещения в желаемых локациях. Это также возможность для собственников реализовать их объекты.
Вследствие спада девелоперской активности в 2014-2016 годах объем ввода офисных комплексов снижается, следовательно, доля вакантных площадей будет уменьшаться.
Низкая вакантность является возможностью и для собственников торговых центров. Отсутствие ввода и восстанавливающийся спрос со стороны ритейлеров позволяет сменить арендаторов, увеличив собственный доход и привлекательность торгового центра для посетителей.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
— В последнее время уделяется все больше внимания вопросам креативной индустрии, созданию и развитию соответствующей инфраструктуры. Это происходит не только в Москве и Петербурге, похожие проекты появляются и в регионах России, например, в Перми, Новосибирске и других городах.
По данным на 2017 год, в Петербурге насчитывалось около 60 креативных пространств, расположенных в разных зданиях суммарной площадью более 300 000 кв.м.
Такие пространства обеспечивают творческой молодежи среду, богатую возможностями для самореализации, способствуют повышению туристической привлекательности города и благоустройству промышленных городских районов, поскольку большинство креативных кластеров расположено преимущественно в зданиях бывших производств. Ставки аренды варьируются в зависимости от типа креативного пространства.
Например, в коворкингах они составляют в среднем 500 руб./день, в арт-пространствах – 500-700 руб./мес., в образовательных – 800-1000 руб./час. Наиболее активно в Петербурге развиваются арт-пространства, антикафе и коворкинги. Среди самых известных креативных проектов – лофт-проект «Этажи», «Порт «Севкабель», «Бертгольд центр», «Голицын Лофт», «Охта Lab» и др.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:
— Складской рынок по динамике спроса находится на подъеме. Спрос формирует развивающаяся промышленность, например, в сделках аренды растет доля фармацевтических компаний.
В 2017 году такие арендаторы, наряду с компаниями спортивного профиля, «разбавили» традиционный набор фирм, которые активно интересуются складами. Компании из сферы дистрибуции восстанавливают свои позиции после резкого снижения объемов арендуемых и купленных площадей в 2016-м.
В условиях активного спроса, сокращения вакансии и объемов ввода уже вo II квартале 2018 года может возникнуть дефицит качественных помещений классов А и В. Это спровоцирует более динамичный рост ставок «все включено», до конца года они могут прибавить 10-13%.
Соответственно сделки формата built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта будут составлять серьезную конкуренцию арендным сделкам.
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
— Сегодня в Петербурге, на мой взгляд, не хватает проектов для людей. Потенциал нашего города высокий, и статус культурной столицы требует не только «коробок» с одним и тем же набором арендаторов. Отдельную долю рынка уже занимают общественные пространства.
Потребителя теперь надо разделять: те, кто идут именно на шопинг, выберут «Галерею», «Европолис» и т.д., а те, кто хочет отдохнуть, приятно провести время с семьей или друзьями, предпочтут «Новую Голландию» или «Бенуа 1890», например.
Безусловно, сегодня торговые центры стремятся развивать формат life-style, чтобы удержать арендаторов и посетителей, но все же в них не получается полноценно отдохнуть, покупки – это тоже работа.
«МЕГА Дыбенко» — по сути сегодня единственный торговый комплекс, который сумел сочетать шопинг, life-style и общественное пространство.
Общественные пространства будут иметь спрос у арендаторов: сегодня появляется все больше ритейлеров, интересующихся такими форматами. Особенно востребованы проекты с зоной рекреации, где летом можно погулять, а зимой покататься на коньках.
В конце 2016 года мы сдали в аренду Дворец культуры им. И.И.
Газа с большой придомовой территорией, на которой новая управляющая компания создает за свой счет небольшой парк, тропинки, боксопарк, где разместятся торговые лавки и можно будет вкусно поесть.
Думаю, потенциал ТРК для Петербурга уже исчерпан. Мы превышаем практически все регионы по числу «квадратов» на душу населения, объекты уже «съедают» друг друга. Надо подождать и посмотреть, как изменится плотность жилой застройки в ближайшие два-три года, что будет с законодательством после выборов.
В Ленобласти есть места, где качественные объекты могут быть востребованы. Во Всеволожске, например, нет ни одного качественного торгового центра, и жителям приходится выезжать в город в выходные дни.
Остаются востребованными комплексы «у дома», на них по-прежнему растет спрос, как со стороны арендаторов, так и жителей.
Итоги 2017 года на рынке торговых центров Петербурга и прогноз на 2018 год — эксперты JLL
- Наименьшая доля вакантных площадей в ТЦ Петербурга с 2009 года – всего 3,8%. Показатель сократился на 0,9 п.п. за последний квартал и на 2,2 п.п. за 2017 год в целом.
- Объем открытий арендаторов в ТЦ превзошел объем закрытий на 85% в 4-м квартале и на 29% в целом за год. Только в сегменте отдыха и развлечений закрылось больше, чем появилось новых.
- Развитие ритейлеров ограничено низкой вакантностью, поэтому объем открытий арендаторов в 2017 году на 17% ниже по сравнению с 2016-м.
- Ограниченное предложение приведет к росту ставок в перспективе.
- Нулевой ввод впервые за историю рынка; в 2018 году ожидается всего 11,7 тыс. кв. м
- Будущее развитие торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в первую очередь связано со строительством районных и окружных объектов в зонах активного жилого девелопмента.
В 2017 году впервые за всю историю рынка качественных торговых центров Санкт-Петербурга не были открыты новые объекты. На фоне отсутствия ввода к концу декабря доля свободных площадей снизилась до 3,8%, что является наименьшим значением за последние девять лет, свидетельствуют данные компании JLL.
Показатель уменьшился в октябре-декабре в сравнении с предыдущим кварталом на 0,9 п.п., за год – на 2,2 п.п.
Сокращение вакантности произошло вследствие превышения площади открытых арендаторов в действующих торговых центрах над закрытыми – на 85% в 4-м квартале и на 29% по итогам всего 2017 года.
Среди крупных открытий 4-го квартала в fashion сегменте можно отметить Armani Exchange в «Meга Парнас», Oodji в ТРК «5 озер», Kari в ТРЦ «Июнь», в сегменте электроники – открытие магазинов DNS в ТРК «Атмосфера» и ТРК «Парк Хаус».
Структура открытий практически совпадает со структурой закрытий по итогам года, за исключением сегмента отдыха и развлечений, в котором и по доле, и по абсолютной величине было закрыто больше арендаторов, чем открыто.
Отрицательная динамика в развлекательном сегменте является следствием их активного развития этих операторов в предыдущие годы, когда за счет них собственники торговых центров снижали объем пустующих помещений и поддерживали арендный доход.
В то же время возможности для развития ритейлеров ограничены минимальной вакантностью, поэтому объем открытий в 2017 году оказался на 17% ниже, чем в предыдущем. Уменьшение объема новых магазинов наблюдалось во всех сегментах, за исключением одежды, обуви и аксессуаров, где объем открытий увеличился на 5% по сравнению с 2016 годом.
- «Фактор недостаточного предложения, сдерживающий развитие брендов, сохранится и в 2018 году, так как объем ввода также будет низким и составит 11,7 тыс. кв. м, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Будущее развитие торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в первую очередь связано со строительством районных и окружных объектов в зонах активного жилого девелопмента – Мурино-Девяткино, Кудрово-Оккервиль, Юго-Запад, Парнас, Шушары. По мере заселения жилых комплексов мы ожидаем открытия небольших ТЦ в этих районах».
- Максимальные ставки аренды в торговых центрах Петербурга в 2017 году не изменились и составили 65-70 тыс. рублей за кв. м. «С учетом сокращающейся вакантности привлечение ритейлеров в торговые центры в ближайшем будущем будет происходить преимущественно путем замещения текущих арендаторов, то есть в рамках ротации, а не путем заполнения пустующих площадей. Арендодатели будут размещать операторов по более высоким арендным ставкам, что в дальнейшем приведет к росту этого показателя в среднем по рынку», — добавляет Юлия Чернышева, руководитель направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге.
Обзор подготовлен Натальей Копейченко
Тема:
- Недвижимость Санкт-Петербурга
- Недвижимость Москвы
За сколько можно снять жилье в Петербурге через год после начала пандемии — Рынок жилья
17.03.2021 | 08:00 10326
Аналитики BN.ru подвели итоги февраля на рынке найма жилья Петербурга. В последний месяц зимы подешевели все типы квартир, кроме трехкомнатных – они стали дороже. Видимо, трешки пытаются наверстать упущенное, ведь в отличие от комнат, однушек и двушек за год они довольно сильно просели в цене.
Итак, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за февраль 2021 года в Петербурге средние арендные ставки на комнаты снизились на 0,45%, на студии и однокомнатные – на 0,97%, на двухкомнатные – на 1,88%. Трехкомнатные прибавили 1,63%. (Речь идет о средних ценах предложения.)
Динамика средней цены предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга, руб./мес.
А по сравнению с прошлым февралем трешки потеряли в цене 5,5%. Двушки и комнаты остались на том же уровне, а студии и однушки увеличили среднюю ставку на 2,6%.
Средняя цена предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга на конец февраля 2021 года
Комнаты – 11,5 тыс. руб./мес.
Однокомнатные квартиры – 22,1 тыс. руб./мес.
Двухкомнатные квартиры – 29,4 тыс. руб./мес.
Трехкомнатные квартиры – 37,9 тыс. руб./мес.
Средняя цена предложения по районам Санкт-Петербурга на февраль 2021 года, руб./мес.
| Районы | Комнаты | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв |
| Адмиралтейский | 12 544 | 27 944 | 37 750 | 41 667 |
| Василеостровский | 12 326 | 25 268 | 35 857 | 46 700 |
| Выборгский | 11 462 | 21 563 | 27 950 | 34 625 |
| Калининский | 10 862 | 21 313 | 23 912 | 34 333 |
| Кировский | 10 339 | 19 844 | 24 857 | 29 611 |
| Красногвардейский | 10 875 | 21 950 | 24 262 | 29 500 |
| Красносельский | 9 500 | 18 863 | 23 091 | 25 124 |
| Московский | 12 783 | 23 744 | 27 426 | 42 700 |
| Невский | 10 543 | 19 952 | 27 368 | 33 000 |
| Петроградский | 11 526 | 28 533 | 45 000 | 56 667 |
| Приморский | 11 417 | 22 033 | 29 198 | 40 800 |
| Фрунзенский | 11 217 | 21 872 | 23 652 | 31 367 |
| Центральный | 12 192 | 30 529 | 42 853 | 46 000 |
В структуре предложения по районам лидирующие позиции занимает Приморский район Петербурга, в котором сосредоточено 13,2% от всего объема предложения на рынке аренды жилья. Минимальное количество объектов, предлагаемых в аренду, – в Петроградском районе. Его доля составила всего 1,6%.
- Структура по районам, % от общего объема
- Структура предложения на рынке аренды типового жилья по диапазону цен на конец месяца следующая.
Максимальное количество предложений комнат находится в ценовом диапазоне от 9 тыс. до 13 тыс. руб. в месяц.
Наибольшее число студий и однокомнатных квартир зафиксировано в диапазоне от 16 тыс. до 22 тыс. руб. в месяц.
В сегменте двухкомнатных максимальное предложение объектов приходится на диапазоны от 20 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц.
По трехкомнатным – от 22 тыс. до 42 тыс. руб. в месяц.
Полный отчет об общих тенденциях марта на рынке найма жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
Алла Казакова, заместитель генерального директора по аренде АН «Итака»:
– Рынок аренды возвращается к допандемийному состоянию. Уже осенью в связи со смягчением ограничений и постепенным возвращением людей к прежней жизни ставки практически вернулись к прежним значениям. Напоминаю, что за первую половину 2020 года ставки просели до 20% в зависимости от объекта.
Январь-февраль традиционно не самые активные месяцы, но квартиры с хорошим соотношением цена-качество не простаивали. Прогноз на 2021 год оптимистичный. Рынок аренды активизируется. В город возвращаются студенты, так как вузы постепенно переходят с дистанционного на привычный формат работы.
Максимально востребованы однокомнатные квартиры в спальных районах за 16–17 тыс. руб. в месяц (коммунальные услуги в эту цену не входят) и двухкомнатные квартиры в спальных районах за 20–22 тыс. руб. (также без «коммуналки»).
Собственники в целом стали более лояльны, в том числе касательно арендаторов с животными.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Спрос на съемное жилье можно назвать стабильным. Квартиры в хороших локациях (транспортная доступность, метро) сдаются неплохо.
Арендные ставки находятся практически на докризисном уровне. Наличие мебели является преимуществом. Состояние квартиры не имеет значения, если собственник адекватно оценивает данный факт и учитывает в цене найма.
- Наиболее востребована классика – комнаты, однушки и двушки.
- Некоторые собственники, понимая, что вокруг имеется много квартир на сдачу, к примеру в Мурино, а также спрос низкий, как это обычно бывает в конце зимы и весной, готовы идти на уступки как по цене, так и по наличию животных, рассматривая каждое предложение отдельно.
- Думаю, что к осени рынок аренды восстановится на 90%, если не будут сняты санитарные ограничения.
Аренда
3-комн. кв.|57 м2|1/6 этаж
- 35 000 ₽
- пр-кт. Московский, 66