Прогноз: ипотечные ставки в 2018 и 2019 годах будут снижаться

Прогноз: ипотечные ставки в 2018 и 2019 годах будут снижаться

Несмотря на рост ставок и цен на недвижимость, эксперты уверены: спрос на ипотеку сохранится. Его поддержат нуждающиеся в жилье заемщики и программы для них — ипотечные каникулы и рефинансирование кредитов.

Ипотека в России должна быть доступной — задача, поставленная в майском указе президентом РФ.

В послании-2019 Владимир Путин цели до 2024 года подтвердил — правительству и ЦБ поручено «последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 9%, а затем — до 8% и ниже».

Несмотря на то, что ставки на рынке растут, а жилье дорожает, эксперты говорят, что спрос на ипотеку сохранится, в том числе за счет введения послаблений для заемщиков — ипотечных каникул и программ рефинансирования кредитов.

Цены на недвижимость вырастут

Ипотека подорожала. Основные причины — повышение ключевой ставки ЦБ во второй половине 2018 года и грядущие изменения для застройщиков — с июля 2019 года девелоперы не смогут строить дома на деньги дольщиков и перейдут на проектное финансирование.

«2019 год начался с повышения процентных ставок по кредитам, рынок недвижимости растет: „первичка“ растет в связи с изменениями в 214-ФЗ, „вторичка“ — вслед за ней», — объясняет ситуацию начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «Энергобанк» (ПАО) Фирдия Фалахутдинова.

С тем, что рост среднерыночных ставок в первом полугодии сохранится согласен и региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки.

Ипотека 24» Рузэль Насыбуллин. По его мнению, для снижения ставок пока нет рыночных факторов.

Одним из ключевых изменений на рынке недвижимости и ипотеки эксперт считает введение новых правил и эскроу-счетов для девелоперов.

Президент Гильдии риелторов Республики Татарстан Андрей Савельев отмечает, что действующие на рынке ставки — все еще ниже ставок 2015−2017 гг.

«Фактор роста ставок практически не влияет на рынок. А вот изменения в законодательстве существенно окажут влияние на первичный рынок недвижимости, в частности повлекут уход части строительных компаний с рынка, рост цен».

Фирдия Фалахутдинова также полагает, что переход на эскроу-счета увеличит стоимость новостроек.

«Расходы на обслуживание проектного финансирования застройщики включат в стоимость квадратного метра», — поясняет она, добавляя, что цены могут вырасти и за счет того, что строить компании будут на свои средства, а продажи будут запускать уже после ввода объекта в эксплуатацию — по более дорогой цене.

Спрос на ипотеку сохранится

Несмотря на грядущие изменения, спрос на ипотеку сохранится, уверены эксперты. Он зависит от платежеспособности населения, ситуации на рынке недвижимости, привлекательности и доступности жилищных кредитов.

«Да, с одной стороны, идет демографический спад (на рынок выходят заемщики-покупатели, родившиеся в 90-х). С другой — у этого поколения сильнее тяга к более комфортному жилью.

Так что один фактор компенсируется другим», — рассуждает главный редактор Finversia.

ru, эксперт комитета Госдумы РФ по финансовому рынку, член совета СПКФР, банковской комиссии РСПП, экспертного совета АФД, к.э.н. Ян Арт.

По его мнению, спрос на ипотеку принципиально не изменит ни снижение ставок, ни дотации.

Его может изменить только одно: когда россияне будут в среднем в месяц зарабатывать больше, чем стоимость одного метра жилья в том городе, где они живу. «Все остальное — лукавство.

Если вам не по силам кредит в 5 миллионов, то вам уже не так важно, под 7% вам готовы дать эти 5 миллионов или под 10%. Вы его не возьмете ни так, ни сяк», — говорит Арт.

Заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов отмечает, что спрос на ипотеку с каждым годом только растет. «И будет расти дальше, — считает эксперт. — Сейчас есть заемщики, у которых одновременно взяты две ипотеки, многие после погашения ипотеки берут следующую. Спрос на улучшение жилищных условий будет всегда».

Заемщикам дают послабления

Положительно на спросе скажутся и послабления для заемщиков — действующие в банках программы рефинансирования жилищных кредитов и ипотечные каникулы.

«Термин „ипотечные каникулы“ означает, что в течение некоторого времени заемщик может сделать перерыв в своих платежах по кредиту. В течение этого перерыва заемщик может не гасить либо основное тело долга, либо не вносить весь платеж», — поясняет депутат Госдумы РФ Анатолий Аксаков.

По его словам, речь идет об ипотечных каникулах сроком на шесть месяцев. «В случае, если за это время человек так и не нашел работу, ипотечные каникулы могут быть продлены — еще на полгода. Мера будет очень полезна россиянам, которые находятся в ипотеке и у которых произошел какой-либо сбор в получении доходов», — считает Аксаков.

  • Анатолий Аксаков объясняет, как будут работать ипотечные каникулы.
  • Все материалы Finversia-TV

В помощь заемщикам ряд банков запустил также программы рефинансирования ипотеки. По словам Фирдии Фалахутдиновой, с помощью рефинансирования можно увеличить срок кредита и снизить процентную ставку.

«При рефинансировании кредита сначала нужно рассчитать всю „экономику“: насколько снизится процентная ставка, платеж, какие дополнительные расходы вас ждут. Например, с августа 2018 года передача в залог недвижимости, находящейся в долевой собственности, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, за что взимается оплата порядка 15−30 тыс. рублей», — поясняет она.

Эксперты рассказывают об еще одной инициативе, находящейся на рассмотрении в Госдуме РФ — разрешить родителям оформлять детям долевую собственность на жилье после полной выплаты кредита, чтобы облегчить процедуру рефинансирования ипотеки с участием материнского капитала.

Дмитрий Кузнецов инициативу поддерживает (соответствующий законопроект внесен в Госдуму в феврале этого года). Банкир уверен, что необходимо отменить требование об оформлении долей на всех членов семьи, в том числе на несовершеннолетних детей, если первоначальный ипотечный кредит погашен за счет кредитных средств, т. е. за счет рефинансирования.

По материалам онлайн-конференции «Ипотека-2019: новый бум или пауза?»

Ипотека в 2019 году: ставки вырастут, спрос снизится

Прогноз: ипотечные ставки в 2018 и 2019 годах будут снижатьсяИпотека в 2018 году стала мейнстримом на рынке недвижимости. Снижающиеся ставки целый год толкали спрос вверх, и каждый месяц становился лучше предыдущего по числу заключенных ипотечных сделок, извещает realty.vesti.ru.

Так, по оценкам ДОМ.РФ, в ноябре выдача ипотеки выросла на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в последний месяц осени россияне оформили ипотеку на 300 млрд рублей, а сам ипотечный портфель в России превысил 6,36 трлн рублей.

Что касается рефинансирования, на его долю пришлось около 11%. Возможностью снизить ставки по ипотечным кредитам воспользовались порядка 130 тыс заемщиков (данные за 10 месяцев). При этом доля рефинансирования стала снижаться – это результат повышения ставок. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней тоже уменьшилась – до 1,85%. И это абсолютный исторический минимум.

В ДОМ.РФ уверены, что рост ставок не окажет значительного влияния на ипотечный спрос. Тренд на увеличение объемов ипотечного кредитования сохранится и по итогам года объем выданной ипотеки достигнет 3 трлн рублей. Это на 50% больше, чем по итогам 2017 года.

О том, что ждет рынок ипотеки в следующем году, стоит ли надеяться на новые рекорды редакция Вести. Недвижимость выяснила у ведущих экспертов.

Спрос сдержат растущие ставки

В 2019 году ипотечный рынок вряд ли сможет повторить успех этого года: ставки уже пошли вверх и предпосылок к их понижению пока нет. Это, как и предстоящие изменения в долевом строительстве (которое уже с 1 июля 2019 года перестанет существовать в чистом виде), будет сдерживать спрос.

В международном рейтинговом агентстве Moody's прогнозируют снижение новых выдач ипотеки в России в 2019 году на 10%. По мнению аналитиков на уменьшение ипотечного спроса будут оказывать влияние несколько факторов.

Во-первых, это взятый банками курс на повышение ипотечных ставок на фоне повышения ЦБ ключевой ставки. Во-вторых, увеличение стоимости жилья в связи с ужесточением законодательства в жилищном строительстве.

Третий фактор – это ужесточение требований к банкам, которые выдают кредиты с низким первоначальным взносом.

Коэффициенты риска по таким кредитам (10% до 20%) с 1 января 2019 года вырастут со 150% до 200%, а это значит, что банкам будет невыгодно выдавать такие займы. Ранее сообщалось, что доля ипотечных кредитов с рискованным первоначальным взносом составила 45%, и до конца года этот показатель может превысить 50%.

Все эти факторы будут сдерживать темпы роста ипотечного кредитования.

«Мы ожидаем в 2019 году снижения новых выдач ипотеки по системе примерно на 10% по сравнению с 2018 годом, что с учетом погашения ранее выданных ипотечных кредитов ограничит темпы роста соответствующего портфеля по сектору уровнем в 20% в следующем году», — рассказала аналитик Moody's Светлана Павлова.

В рейтинговом агентстве Expert RA тоже ждут снижения новых ипотечных выдач в 2019 году. По нашим прогнозам, объем выдач ипотеки по итогам следующего года не превысит 2,5 трлн рублей, что ниже прогнозных показателей 2018-го (2,7-2,8 трлн рублей), говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам Expert RA Екатерина Щурихина.

Динамика объема ипотечных выдач будет определяться ростом ставок и повышением цен на жилье, а также вступлением в силу повышенных коэффициентов риска по ипотеке с низким первоначальным взносом, соглашается она.

А вот в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА), напротив, считают, что ипотека будет расти на фоне повышения процентных ставок.

«Население, опасаясь дальнейшего роста ставок по ипотеке, старается не откладывать приобретение недвижимости. Именно это и является основным драйвером спроса на ипотечные кредиты.

Следующий год может стать рекордным», — не исключает замдиректора группы банковских рейтингов АКРА Ирина Носова.

Подорожает, но несильно

Что касается ставок, то здесь все эксперты единогласны в своих прогнозах – в 2019 году ипотека будет дороже. «Декабрьское повышение ключевой ставки усилит тенденцию к росту процентов по ипотеке.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам вновь устремится к двузначным значениям и с высокой вероятностью превысит 10% в первой половине 2019 года», — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам Expert RA.

Эксперты АКРА ожидают повышения процентных ставок в ближайшее время на 0,25-0,5%. Однако, дальнейшая динамика будет напрямую зависеть от макроэкономических условий и от действий Центрального банка РФ, поясняет Ирина Носова.

В Moody's считают, что рост вряд ли превысит один процентный пункт. Это связано с тем, что рынок ипотеки остается привлекательным для банков и высококонкурентным, а значит ужесточать свою ценовую политику банки буду осторожно, отмечает Светлана Павлова.

О том, что российские банки будут повышать ипотечные ставки в следующем году, заявил глава Сбербанка Герман Греф. Однако, рост стоимости ипотеки не будет резким, заверил он. Средняя ставка выдачи сейчас составляет примерно 9,6%.

Что касается расстановки сил на ипотечном рынке (сейчас лидером является Сбербанк, его доля 48,7%; на втором месте — ВТБ с долей рынка в 19,2%), то изменений здесь ждать не стоит. Позиции крупнейших игроков вероятнее всего только укрепятся. При этом, бум рефинансирования уже позади: его доля будет снижаться, так как ставки идут вверх.

Читайте также:  В Москве построят рекордное число ТЦ, но для них не хватит арендаторов

Поддержите ипотеку

Эксперты не исключают, что на фоне повышения ипотечных ставок и предстоящих изменений в долевом законодательстве государство может запустить механизмы поддержки, чтобы поддержать спрос. Но запустят их только в исключительных случаях.

Программа субсидирования ставок по ипотеке (на рынке первичного жилья) уже действовала. Правительство запустило ее 1 марта 2015 года, после того, как банки вслед за ЦБ (в декабре 2014 года ключевая ставка выросла до 17%) повысили ипотечные ставки.

Ставка для конечного заемщика в рамках программы не должны были превышать 12% годовых, остальное компенсировало государство. На эти цели было выделено около 20 млрд рублей.

Программа просуществовала год (пока сами ставки не стали снижаться) и серьезно поддержала первичный рынок.

На фоне роста рыночных ипотечных ставок значимость и привлекательность совместных программ банков и застройщиков, по которым предлагается более низкая ставка, обычно растет.

Однако увеличение затрат застройщиков в связи с отказом от долевого строительства в середине 2019-го может ограничить их возможности для предложения привлекательных для покупателей недвижимости программ субсидирования, считает Екатерина Щурихина.

Разработка государственных механизмов поддержки для широкого круга ипотечных заемщиков будет, вероятно, производиться только в случае существенного проседания ипотечного рынка, как это было в кризисном 2015 году.

По опыту 2015-2016 года государство оказывало поддержку именно отрасли, а не населению. В следующем году спрос на кредиты будет активным, поэтому среднестатистическому россиянину ожидать помощи от государства не стоит, считает замдиректора группы банковских рейтингов АКРА.

Сейчас на льготы по ипотеке могут рассчитывать семьи, в которых рождается второй и последующие дети. Для таких семей ипотечный кредит выдается под 6%.

Недавно вице-премьер РФ Татьяна Голикова анонсировала появление новых льгот по ипотеке для российских семей.

Как ожидается, новые меры коснутся поддержки регионов вообще и жителей Дальнего Востока в частности и дадут возможность свыше 1,6 млн российских семей получить государственную поддержку.

Помимо этого, ДОМ.РФ и Центробанк также разрабатывают программу поддержки заемщиков, попавших в сложную ситуацию, которые смогут рассчитывать на снижение ежемесячного платежа на период от 6 месяцев до года, отмечают в Moody’s .

В Госдуме недавно предложили выдавать ипотеку для сельчан под 3,5-4% годовых, а остальное компенсировать из бюджета. Это поможет многим жителям села улучшить свои жилищные условия, считают парламентарии. Субсидировать ипотеку предлагали и молодым семьям. Правда, за льготы нужно будет отрабатывать на селе. Пока ни одна из инициатив дальнейшего развития не получила.

Напомним, что одним из направлений майских указов президента – это обеспечение доступным жильем россиян, в том числе, за счет снижения ставок по ипотечным кредитам. Согласно документу, в России ежегодно должно строиться 120 млн кв жилья, а ипотека выдаваться под 8% годовых.

Центробанк повысил ключевую ставку. Стоит ли брать ипотеку сейчас или ждать понижения?

«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня мы разберемся, что такое ключевая ставка, как она влияет на условия ипотечного кредитования и стоит ли ждать, пока она понизится.

Ключевую ставку называют главной цифрой экономики. Это минимальная ставка, по которой Центральный банк России дает кредиты коммерческим банкам, и одновременно максимальный процент, по которому он принимает депозиты.

Таким образом, ключевая ставка, которую утверждает совет директоров Центрального банка в зависимости от экономической ситуации в стране, играет важную роль в установлении процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам и влияет на уровень инфляции.

В 2018 году ЦБ дважды снижал ключевую ставку — в феврале на 0,25%, до 7,5%, и в марте — до 7,25%. И один раз повышал — в сентябре, до 7,5%.

В декабре 2018 года Центробанк снова повысил ключевую ставку на 0,25% — до 7,75%. Именно на эту цифру нужно ориентироваться в ближайшее время.

Как же она повлияет на выдачу потребительских и ипотечных кредитов и есть ли смысл ждать снижения ключевой ставки?

 — 2018 год был рекордно успешным для населения в вопросах ипотечного кредитования и по уровню сниженных банковских процентных ставок. Но в 2019 году картина существенно изменится. На фоне роста инфляции ЦБ РФ придерживается курса дальнейшего повышения процентных ставок.

Геополитические риски и сильная волатильность (изменчивость. — прим. ред.) рубля значительно повышают уровень инфляции в стране и в 2019 году ключевая процентная ставка в России продолжит расти. Что касается банковского сектора, то ЦБ повысил коэффициенты риска до 200% по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20%. Эти два основных фактора должны сдерживать ипотечное кредитование.

Но стоит отметить важный момент. Ипотечный рынок для банков является привлекательным на фоне высокой конкуренции, и к ужесточению правил выдачи кредитов по ипотеке они будут относиться осторожно.

Если средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию в 2018 году составляла 9,5%, то в 2019 году этот показатель может вырасти в среднем на 1,5–2%.

Что не так существенно для населения, которое при любых условиях старается обзавестись собственным жильем.

Нельзя сказать, что в этом году рост ипотечного кредитования значительно снизится. Рост продолжится умеренными темпами, и в первую очередь это будет обусловлено сокращением популярности программ рефинансирования ипотечного кредитования.

Поскольку ставки в банках по ипотечному кредитованию будут практически одинаковыми, подавать на рефинансирование в рамках выигрыша в среднем 0,5% не имеет большого смысла.

Темпы выплаты ипотеки также существенно не изменятся. Как правило, заемщики в России стараются отдать долг по ипотеке быстрее, чем, скажем, в Европе, где ипотеку сознательно растягивают на десятки лет и даже перекладывают бремя на плечи наследников.

Банки предлагают всего лишь два варианта оплаты кредита — путем уменьшения выплаты или снижения срока. Некоторые специально стараются оформлять ипотеку на долгий срок, надеясь на снижение инфляции в стране.

Поэтому это вопрос сугубо личного характера: кому комфортнее чувствовать себя заемщиком, а кому — нет.

Ключевая ставка будет пересмотрена 8 февраля 2019 года

Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 8 февраля 2019 года.

При этом в официальном пресс-релизе ЦБ подчеркнул, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки с учетом динамики инфляции и экономического прогноза. То есть о понижении ключевой ставки речи не идет.

В лучшем случае она останется на прежнем уровне, в худшем — вырастет. То есть откладывать ипотеку до весны смысла не имеет.

Однако есть смысл подождать до второго квартала 2020 года. Некоторые эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки в 2020 году до 6,75%.

Полина Щекина

ЕСТЬ ВОПРОС   Ипотека   кредит   ставка ЦБ   ЦБ РФ   экономика   юрист

Снижение ставки по ипотеке в 2019: прогнозы и возможности

Ставка снизилась в среднем на 0,3% на покупку готового и строящегося жилья. При рефинансировании ипотечного кредита других банков, снижение составит 0,6 процента.

Таким образом, ипотечная ставка на готовое жильё составит 8,7-9,6% годовых с учётом скидки для зарплатных клиентов.

Скидка будет также предоставлена участникам акций «Молодая семья», «Скидка 0,3% на ДомКлик». Ставка на покупку квартиры в новом доме по специальной программе субсидирования с застройщиками составит 6,7-8,8%.

В других банках рефинансирование ипотечных обязательств будет доступно от уровня 9,5%.

Нюансы

Снижение ставок по ипотеке в Сбербанке и ВТБ действительно только при оформлении полиса страхования жизни. Если вы не будете его оформлять, то ипотечный процент наоборот повысится на 1 процентный пункт.

Обновлённые ставки будут применяться только к заявкам, поданным с 1 октября 2019 года. Обязательства по кредитам, оформленным до этого момента, останутся в силе.

Снижение ставки по ипотеке в ВТБ

С 12 ноября ВТБ снизил ипотечную ставку на 0,4 процентного пункта. Это делает возможным оформление готового и строящегося жилья под 8,6% годовых. Это отголосок произошедшего снижения.

Пресс-служба банка указала, что размер рефинансирования ипотеки другого банка возможен под 9%. Это является одним из лучших предложений на рынке. 

Акции от банков в декабре

Но самым щедрым на предложения стал декабрь. Альфабанк предлагает клиентам уже не 8,49%, а 8,09% при первоначальном взносе — 20%.

Юникредит стартовал со ставкой 8,4%, а сейчас уже предлагает клиентам с суммой от 3 000 000 руб. ставку 7,9%.

Также данную ставку могут получить все клиенты вне зависимости от суммы кредита, заплатив повышенный тариф за страхование жизни, что несомненно выгодно некоторым категориям клиентов, у которых в любом случае идет повышающий коэффициент, например, за профессию или возраст. Клиент вправе выбирать сам, воспользоваться предложением, или нет.

Акбарс банк с 10.12 снизил ставки  до уровня 7,99% при первоначальном взносе 20%.

Банк Санкт-Петербург предлагает ставки в зависимости от срока кредита. Чем больше срок, тем выше ставка. На 8,5% могут рассчитывать клиенты со сроком кредита 7 лет, на 8,7 — 7-10 лет, на 8,9 — 10-30 лет.

Есть еще акция от банка Открытие. При сумме кредита от 4 000 000 руб. и первоначальном взносе 20%, банк выдает ипотечный кредит по ставке 7,85%.

Прогнозы на снижение ставки по ипотеке в 2020 году

Можно смело отметить, что банки готовы выдавать клиентам низкие ставки при первоначальном взносе от 20%, при более высокой сумме кредита и на меньшем сроке.

Снижение ставок приведёт к увеличению объёмов выдачи ипотеки. Только за первые 8 месяцев текущего года банки предоставили гражданам 1,8 триллиона рублей для приобретения жилья – прирост в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил 4%. 

Но вместе со снижением ставки по кредиту наступит время ужесточения требований Центробанка к кредитным организациям. ЦБ пытается ожесточить требования к сильно закредитованным клиентам, чтобы люди с большими долгами больше не брали кредитов. Поэтому рост увеличения числа кредитов остановится.

Действия Сбербанка по снижению ставок по ипотеке являются ориентиром для прочих организаций. Единственный нюанс – малая величина снижения ставки в этот раз. Кроме того, крупные банки уже дают весьма привлекательные ставки. Эксперты уверены, что подобные действия позитивно отразятся на конкуренции: кредитные организации продолжат предлагать всё более выгодные условия.

Читайте также:  10% всего жилья в Петербурге построено в последние 5 лет

Предварительные итоги ипотечного 2019 года

Нестабильное снижение ставки

Главной тенденцией 2019 года можно назвать плавное снижение ставки по ипотечному кредитованию. Хотя в первом полугодии эти тенденции проявляли себя достаточно слабо – ставки наоборот выросли.

В мае 2019 года многие строительные компании начали бить тревогу: у них существенно уменьшились продажи в связи с тем, что сумма выданных ипотечных кредитов сократилась более чем на 20%, а значит, и продажи свернулись.

После 9,52% (средней ставки в декабре 2018 года) вернуться к уровню 10,56% в мае 2019 года – значит существенно откатиться назад.

Однако с ситуацией удалось справиться – середина года принесла долгожданное снижение ставок. Был снова преодолен психологический барьер в 10% годовых (впервые это произошло в августе 2017года) – теперь все крупнейшие ипотечные банки предлагают ставку гораздо ниже этого значения.

Так, Сбербанк, который славится своей помощью желающим приобрести жилую недвижимость, за год трижды снижал ставки. После последнего снижения ипотека на первичном рынке выдается под 7,3% годовых, а на вторичном – под 8,8% годовых.

Хотим отметить, что эти ставки минимальные, предназначены для клиентов с хорошей кредитной историей, имеющих зарплатный проект в этом финансовом учреждении. Для других категорий потенциальных заемщиков они могут быть выше, но незначительно.

К снижению ставок привело несколько основных причин. Основная из них – удешевление стоимости кредитования для самих банков.

Всем известно, что ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка, именно под эти проценты коммерческий банк может взять в долг средства у государства и направить их на выдачу кредитов своим клиентам. Так вот, в течение этого года ключевая ставка Центробанка снижалась 3 раза.

Во-вторых, на уровень процентной ставки по ипотеке оказала влияние конкурентная среда – стало просто больше банков, которые готовы выдавать ипотечные кредиты. Эта тенденция заслуживает отдельного и более глубокого рассмотрения, так что ниже можно будет почитать об этом более подробно.

В-третьих, снижение спроса на рынке первичного жилья заставило строительные компании активно и плодотворно сотрудничать с банками, так что самые выгодные проценты по ипотеке теперь нужно искать в партнерских предложениях финансовых учреждений и застройщиков.

Ну и уровень доходов населения нельзя сбрасывать со счетов: какой бы доступной ни была ипотека, если граждане страны не чувствуют, что зарабатывают достаточно для того, чтобы взять ипотечный кредит, роста ожидать не стоит. В 2019 году этот фактор не оказал достаточного влияния на ипотечную сферу, поскольку существенного скачка в доходах не наблюдалось.

В общем и целом, такие тенденции не могут не радовать, поскольку снижение ставок положительно отражается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, стимулируя продажи и увеличивая объемы возводимой жилой недвижимости.

Хочется также отметить, что наличие ипотечного кредита наконец-то перестало пугать риэлторов и прочих сотрудников компаний, занимающихся куплей-продажей недвижимости. Большинство из них уже перестали шарахаться от таких клиентов, понимая, что именно они являются тем платежеспособным сегментом, который может улучшить показатели их деятельности.

Снижение объемов рефинансирования

2018 год запомнится многим банкам как год активного рефинансирования. В принципе, это было закономерно и ожидаемо: те, кто ранее получили кредиты под высокие проценты, хотят от них уйти, а потому оформляли рефинансирование.

Причем делали это заемщики как в своих родных финансовых учреждениях (там, где им выдавался кредит), так и в других банках (в случае, если им отказывали).

По результатам 2018 года почти 11,5% всех новых выданных ипотечных кредитов пошли на рефинансирование старых.

В 2019 году подобная тенденция не сохранилась. Во-первых, уже упомянутое выше повышение ставок в первом полугодии привело к тому, что рефинансирование было невыгодным с экономической точки зрения.

Во-вторых, многие уже перевели свои кредиты на новые экономические рельсы со сниженными процентами, так что и спрос уже вроде как приутих.

Все это привело к тому, что по предварительным результатам 2019 года доля рефинансирования будет составлять не более 4-5% в ипотечном портфеле российских банков.

Уменьшение выданных кредитов без учета рефинансирования

Казалось бы, подобное снижение ставок во втором полугодии не могло не отразиться на уровне выданных ипотечных кредитов – их количество должно вырасти. Однако, к сожалению для большинства финансовых учреждений, этого не произошло.

Предварительная статистика за 10 месяцев 2019 года гласит: за период с января по октябрь 2019 года было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов (как новых, так и на нужды рефинансирования) на общую сумму 2,23 трлн. рублей.

Это на 14% меньше, чем за аналогичный период 2018 года (если говорить о количестве) и на 6% меньше (если говорить о денежных объемах).

Если же рассматривать лишь «новую» выдачу, то тут снижение составило 7% по количеству, а вот по сумму наблюдается пусть незначительный, но прирост в 2%.

Как распределялась ипотека по регионам

Как и в прошлые годы, лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов были и остаются Москва и Московская область, а также Санкт-Петербург (без учета области, там спрос не столь высок).

Но даже в Москве, которая в 2018 году бодро рапортовала о росте количества ипотечных кредитов, в 2019 году было зафиксировано снижение в количественном выражении (хотя и самое небольшое по сравнению с другими регионами, сдавщими свои позиции, всего 7%).

А вот в денежном выражении столица «выросла» на 2%, что говорит об изменении структуры портфеля: стали выдаваться больше дорогих займов (в среднем по Москве сумма ипотеки составляет 4,7 млн. рублей).

В целом же по стране средний размер ипотечного кредита увеличился на 200 тыс. рублей и составил 2,2 млн. рублей. В 2018 году этот рост составлял лишь 100 тыс. рублей.

На третьем месте по количеству выданных ипотечных кредитов находится Свердловская область, за ними следуют Башкирия, Татарстан, Краснодарский край и Новосибирская область. Замыкают десятку лидеров Ханты-Мансийский автономный округ и Ростовская область.

Согласно статистике, банки в 2019 году сократили выдачу ипотечных кредитов в 76 регионах России. Эта тенденция нова для рынка – в 2018 году она не наблюдалась. Средний показатель снижения – 2%,

Конечно, при анализе этого показателя наблюдается прямолинейная корреляция с показателями продаж жилья (больше всего жилья продается в столице). Это и логично, поскольку сложно найти еще более взаимовлияющие и близкие друг к другу рынки, чем рынок первичного и вторичного жилья и рынок ипотеки.

Государственная поддержка ипотеки

Еще одна причина, по которой наблюдаются все обозначенные выше тенденции. Ипотечная политика финансовых учреждений находится под жестким контролем многих государственных структур, занятых реформированием и регулированием этой отрасли.

Так, председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин увидел в росте ипотечных ставок угрозу для осуществления жилищного нацпроекта. А в нем зафиксированы амбициозные планы.

Конечно, добиться достижения показателей без существенного снижения ставки просто невозможно.

Очень часто об ипотеке можно услышать и от Президента России. Он упоминает об этом направлении как о приоритетном.

И не только говорит, но и делает: сегодня существует множество программ, поддерживающих отдельные группы граждан России (например, льготные условия получают военнослужащие, жители отдаленных регионов страны).

Не так давно начала работать программа по возмещению части ипотеки для многодетных семей, у которых появился третий и последующий ребенок. Так что эти тенденции положительно сказываются на уровне выданных ипотечных кредитов и стимулируют банки к более тесному сотрудничеству.

Какие банки оказались лидерами на российском ипотечном рынке-2019?

В первой тройке лидеров мало что поменялось. Лидерство, как и в 2018 году, держит Сбербанк. Его рыночная доля за 10 месяцев 2019 года составила более 40% от всех выданных ипотечных кредитов (причем как в количественном, так и в денежном выражении).

На втором месте – ВТБ с более чем 20%-ной долей, на третьем – Газпромбанк (его доля – чуть больше 7%).

Лидерство на рынке объясняется наличием у упомянутых финансовых учреждений средств для предоставления ипотечных кредитов, а также активной маркетинговой стратегией, которую они избрали в этом сегменте.

Существенно увеличили свой кредитный портфель в этом году ФК Открытие (переместился с 9 места в рейтинге на 5-ое), Альфа-банк (с 13-ого на 6-ое), Промсвязьбанк (с 16-ого на 8-ое). Тем, кто хочет оформить выгодную ипотеку, стоит обратить внимание на эти финансовые учреждения, условия в них могут быть очень даже привлекательные.

Свои позиции уступили Райффайзенбанк (переместился с 6 места на 10-ое), Абсолют Банк (с 8-ого на 11-ое), Уралсиб (с 10-ого на 14-ое). О причинах такого положения вещей эти финансовые учреждения в принципе не распространяются, однако это можно объяснить тем, что они решили перейти в другой кредитный сегмент и направили свои усилия и свободные финансовые средства туда.

В принципе, мы перечислили все банки, к которым можно обращаться, занявшись поиском выгодных ипотечных условий. Так что потенциальные ипотечные заемщики, берите на заметку!

Вместо вывода

Конечно, говорить об официальных итогах года можно будет после того, как он закончится, только тогда можно говорить о наличии какой-то статистики и комментировать итоговые цифры.

Однако и тот предварительный анализ, который сделали мы, опираясь на данные за 10 месяцев текущего года, позволяют сделать вывод о том, что на этом рынке наблюдается противоречивая ситуация: уровень ставки изменяется в разные стороны, и никто не может сказать со 100%-ной точностью, какой она будет завтра, а тем более в конце 2020 года. В этой ситуации финансовые учреждения делают все возможное, чтобы не упустить клиентов, своевременно и оперативно реагируя на рыночные изменения.

Читайте также:  Проверить наличие обременения недвижимости можно новым способом

Подешевеет ли ипотека в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами

Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.

РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб.

Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.

Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.

Возможно небольшое снижение ставок

По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет.

«Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.

», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА».

«В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.

При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

«Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится.

Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.

Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики.

«Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.

Льготная ипотека — 2021

Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.

«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»

Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина.

«Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.

Цены на жилье и ипотечный пузырь

В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время.

«Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.

Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок.

Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график.

«Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.

В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.

Ипотека на вторичку

Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН.

По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов.

«Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.

Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллиоников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск.

Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.

В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности.

Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина.

По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.

ИЖС — новый драйвер развития

Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН.

«К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек.

Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.

В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс.

Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.

РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу.

С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.

Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *