Принципы аренды земель изменятся

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;
– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».
Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:
1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).
2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок
ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.
Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Аренда земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Аренда земельного участка

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

Содержание

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ.

Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.

Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

гражданам;
юридическим лицам;
иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

ведения на ней личного подсобного хозяйства;
ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности.

Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет.

Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления.

Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка.

При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем.

Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган.

Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности.

Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
кадастровый план участка.
квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2016 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

была нарушена процедура оформления документации;
выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
нецелевое использование участка;
муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

постановлениями Правительства РФ.
законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка

опубликовано:
23.11.2017

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций.

Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность».

Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ.

Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст.

209 Гражданского кодекса РФ).

Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст.

246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст.

247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Вам может быть интересна услуга: Представительство в суде по гражданским делам.

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка.

Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.

2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды.

Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

Распределение обязательств между арендодателями

Если иное не установлено договором, то все обязательства распределяются в равных долях между арендодателями.

Данный вывод следует из статьи 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, когда в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

Вас может заинтересовать: Регистрация долгосрочного договора аренды.

Солидарные обязанности арендодателей

Вместе с тем, следует иметь в виду, что если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ). То же самое касается и неделимого обязательства, связанного с передачей земельного участка в аренду – такое обязательство признается солидарным (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

При этом получивший денежные средства солидарный арендодатель обязан передать их другим арендодателям, являющиеся сторонами по договору аренды.

Возможно, вас заинтересуют услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности собственников

Также следует иметь ввиду, что при обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте сельскохозяйственных земель»).

По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, когда число участников долевой собственности на земельный участок свыше 5, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей статьей 12-14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 1 ст.

12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Применительно к аренде сельскохозяйственных земель следует руководствоваться положениями статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

Суть особенностей, закрепленных указанной статьей, сводится к тому, что договор аренды может быть заключен в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как правило, общим собранием участников долевой собственности назначается уполномоченное лицо, совершающее юридически значимые действия.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст.

14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению.

Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

В заключение можно сказать, что как правило, при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя спорные ситуации не возникают, вместе с тем необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с такими сделками, в частности те, которые установлены Законом об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя лучше обратиться к специалистам.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Земельная реформа: как изменился порядок оформления недвижимости? — Информационный Центр Искра

Рубрика: Актуальное интервью

Земельный кодекс РФ, безусловно, внес существенные изменения с 1 марта 2015 года. Но в «системе прав» радикальных изменений не произошло. «С этой системой прав мы работали и продолжаем работать», — рассказывает Елена Александровна КАЦ, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю, к.ю.н.

— Елена Александровна, какие права сегодня есть у физических лиц?

— Самый распространенный вид права — это собственность, и каких-либо серьезных изменений правомочия собственника не претерпели, если не говорить о новом порядке изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Новый Земельный кодекс РФ исключил из системы прав главы и статьи о порядке предоставления и возможности нахождения земельных участков на праве пожизненно наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования у физических лиц. Вместе с тем в ст. 3 Федерального закона от 25.10.

2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении ЗК РФ) внесены изменения, предусматривающие правило о сохранении за правообладателями — физическими лицами указанных видов прав.

То есть если гражданин владеет земельным участком на данном виде права или оно перешло к нему по наследству, он может переоформить данный земельный участок в собственность.

Также если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, и в правоустанавливающем документе не указан вид права или невозможно определить его вид, то такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности. В этом случае вы можете прийти в регистрирующий орган с необходимыми для госрегистрации права на данный участок документами.

Также земельные участки предоставляются гражданам на праве аренды, и в установленных законом случаях — в безвозмездное пользование.

— Как оформить право на земельный участок в упрощенном порядке?

— Эта процедура прописана в ст. 25.2 Закона о регистрации. Если у вас в полученных до введения в действие Земельного кодекса РФ документах (т. е. до 30.10.2001) прямо указано, что земельный участок предоставлен в собственность, то можете не волноваться.

Если же написано, что земельный участок предоставлен вам на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, мы рекомендуем прийти в Росреестр и оформить документы о праве собственности.

При чем речь идет о любых актах, свидетельствах о предоставлении прав на земельный участок, изданных в 90-х гг.

О правах на земельный участок свидетельствует в том числе выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Все эти документы являются основанием для регистрации права.

В рамках «дачной амнистии» есть еще одна уникальная возможность.

Если вы стали собственником жилого дома по наследству, но у вашего наследодателя не было никаких документов на землю, то в этом случае ваше право на земельный участок под данным жилым домом может быть зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов на жилой дом и документов любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

То есть, вы вступили в наследство, и других документов, кроме свидетельства о праве на наследство на этот жилой дом, у вас нет.

Вам достаточно к свидетельству о праве на наследство на жилой дом приложить любой из документов прежнего собственника (не обязательно наследодателя!), который бы свидетельствовал о праве на земельный участок.

Это могут быть любые документы: договоры о застройке территории, акты об отводе земельных участков для строительства жилого дома и др.

— Как можно получить земельный участок в аренду?
— В аренду земельные участки предоставляются гражданам, как резидентам, так и нерезидентам — иностранным гражданам или лицам без гражданства: у них не может быть земельных участков на праве собственности.
Предоставление в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах и без проведения торгов, за плату и бесплатно.
Хочу обратить внимание на новшество: новым Земельным кодексом РФ установлена обязанность правообладателя здания, сооружения или помещения в нем подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если такой договор направлен органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками.
При этом также закреплена обязанность органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, обращаться в суд с заявлением о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить такой договор в случае, если изначально заявление о заключении такого договора подано одним из правообладателей, а остальные или некоторые из них отказались от его подписания в добровольном порядке.
Также предусмотрено право органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, обращаться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если ни один из правообладателей здания, сооружения или помещений в них не обратился с соответствующим заявлением.
Что касается нормы Земельного кодекса РФ об исключении преимущественных прав арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то в судебной практике давно сложился подход, при котором земельные участки должны предоставляться в аренду только на торгах, и то преимущественное право, которое было у прежнего арендатора, полностью исключено.
— Как быть без преимущественного права?

— Следует отметить, что еще постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73 было заложено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, и до 1 марта 2015 года с учетом сложившейся судебной практики, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Сегодня в определенных случаях установлена возможность заключения нового договора аренды без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды (см. ст. 39.6 п. 3).

Так, граждане и юрлица, которые являются арендаторами земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют право на заключение нового договора без проведения торгов в двух случаях: если земельный участок был предоставлен гражданину или юрлицу в аренду без проведения торгов, или земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства. Условия реализации этого права определяются ст. 39.6 п. 4.

— Давайте рассмотрим такую ситуацию. Был договор аренды, заключенный до 1 марта 2015 года, срок его действия истекал 1 марта 2015 года. Возможно ли применение норм Гражданского кодекса о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок?

— Возможно, и они будут расторгаться по правилам, установленным ст. 621 ГК РФ (нужно уведомить при аренде недвижимого имущества за три месяца). Вместе с тем нельзя говорить о том, что к таким договорам могут быть заключены дополнительные соглашения о продлении срока.

— Нужно ли специально что-то делать, если в ЕГРП есть запись о таком договоре? Такой договор считается автоматически расторгнутым или нужно вносить в ЕГРП?

— Предлагаю обратиться к письму Минэкономразвития, где сказано: поскольку утрачено преимущественное право на заключение договора на новый срок и заключение допсоглашения невозможно даже к возобновленному договору, то наличие самой записи в ЕГРП о вашем договоре аренды не подтверждает наличие договорных отношений по предоставлению в аренду такого земельного участка. То есть дальнейшее продление арендных отношений возможно в рамках нового договора аренды, заключаемого по новым правилам Земельного кодекса. Если ваш договор никак не расторгнут, по ст. 621 ГК РФ он возобновляется на неопределенный срок. Но распорядиться этим имуществом будет затруднительно, потому что у вас потребуют документ, подтверждающий продление срока.

— Что касается земельных участков, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, какие сложности здесь есть?

— Сегодня все больше набирает силу эта возможность оформления права на земельный участок: многие собственники жилых помещений в многоквартирных домах активно приступили к оформлению земельных участков на общее имущество многоквартирного дома. Но особый статус такого земельного участка не многими осознан.

Особенно хотелось бы обратить внимание собственников двухквартирных жилых домов. По действующему сегодня законодательству жилой дом, состоящий из двух квартир — это многоквартирный дом. Собственники таких двухквартирных домов оформляют земельный участок как общее имущество многоквартирного дома, полагая, что они становятся его индивидуальными собственниками.

Однако статус общего имущества как раз иной: все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе и земельным участком — только сообща.

При этом собственникам квартир земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на него пропорциональна размеру общей площади помещения собственника.

И самое главное, доля в праве общей собственности на земельный участок как на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение: отдельно распорядиться земельным участком без распоряжения помещением невозможно.

Таким образом, земельный участок приобретает статус общего имущества многоквартирного дома и считается предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, а размещение на нем каких-либо объектов, не связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, безусловно, у других собственников может вызывать вопросы.

— И есть какой-нибудь выход?

— Ранее действующее законодательство предусматривало, и мы имеем такие факты, возможность оформления земельных участков под каждой квартирой. И граждане находят под своими квартирами ранее оформленные документы, и сотрудники Росреестра продолжают регистрировать право на земельные участки под такими квартирами (поскольку это ранее предоставленные земельные участки).

Рекомендую, прежде чем принять решение о том, как оформить земельный участок, попытаться найти ранее выданные документы и выяснить, оформлялся ли земельный участок под такими квартирами в индивидуальную собственность.

Только после того как будут отправлены все запросы в архив, в государственный фонд данных, хранящий сведения о предоставлении земельных участков, можно принимать решение и оформлять земельный участок как общее имущество собственников многоквартирного дома.

— Елена Александровна, какое значение имеет КонсультантПлюс в работе Росреестра?

— Наше Управление пробовало разные правовые системы, но, безусловно, самой удобной из них всегда был и есть КонсультантПлюс. Спасибо компании «ИСКРА» за то, что вы действительно нацелены на пользователей. Отдельная благодарность экспертам «Линии консультаций» за оперативную помощь.

Кто имеет право бесплатно получить участок после 1 марта 2015 года*

Категории граждан	Вид участка	Правила оформления
Члены садовых, огородных, дачных товариществ и кооперативов независимо от даты их вступления в члены объединения	Неприватизированные земли дачного объединения, предоставленные ему до вступления в силу поправок в Земельный кодекс (до 1 марта 2015 г.)	В собственность. Правило действует только до 31 декабря 2020 года
Специалисты (агрономы, врачи, учителя, работники бюджетных сфер), работающие в малонаселенных районах	Участки для индивидуального жилищного строительства или подсобного хозяйства	В безвозмездное пользование на срок до шести лет. Если участок используется по назначению в течение пяти лет, работник имеет право оформить его в собственность
Лица, желающие вести фермерское хозяйство в малонаселенных районах	Специальные участки под данный вид деятельности	В безвозмездное пользование на срок до шести лет. Если участок используется по назначению в течение пяти лет, работник имеет право оформить его в собственность
Многодетные семьи с тремя и более детьми	В соответствии с региональными законами	В собственность

*См. ст. 39.5 Земельного кодекса РФ