В 2017 году банки резко снизили процентные ставки на жилищные кредиты. Это вызвало рост спроса на рефинансирование и изменение условий займа в пользу заемщика.
Многие семьи, реализовавшие ранее материнский капитал, не воспользовались этой услугой, поскольку сомневались в ее доступности.
Ниже мы подробно рассмотрим, как осуществляется процедура, а также наиболее выгодные способы ее применения.
Лучшие программы этого месяца
500 000 — 30 000 000 ₽
от 3 лет до 30 лет
Заявка
300 000 — 15 000 000 ₽
от 12 месяцев до 25 лет
Заявка
Есть два варианта изменения условий кредитования:
- В организации, где был получен первый займ. Уменьшается ставка, увеличивается срок выплат.
- В другом банке. Условия зависят от компании, но обычно они выгоднее, чем у конкурента. Деньги не выдаются кредитору, а переводятся, чтобы закрыть старый долг.
- Более детально о снижении ставки по ипотечному займу с помощью данной услуги в видеоролике ниже.
- При рефинансировании ипотеки с материнским капиталом следует учитывать два фактора:
- Банки редко одобряют снижение процентной ставки своим клиентам. Это невыгодно, поскольку теряется большая часть прибыли. Поэтому рефинансирование лучше запрашивать в организациях, стремящихся привлечь новых заемщиков.
- Вероятность получения одобрения зависит от многих условий, включая оставшийся срок и сумму, проценты, вид жилья.
Помните, что затраты на переоформление могут оказаться больше полученной выгоды. При повторном получении кредита требуется оплатить оценку квартиры, страховку, справку из кадастровой палаты и предыдущего заимодателя, внести госпошлину на регистрацию ипотеки и так далее.
По ФЗ-256 данный сертификат используется для закрытия ипотечного кредита в трех случаях:
- в виде первого взноса;
- для закрытия займа;
- в счет ежемесячных платежей, когда мать в декретном отпуске.
Если сертификат реализован в оплате ипотеки, после рефинансирования требуется выделить доли детей. Это часто служит причиной отказа в переоформлении.
Когда маткапитал сохранен для использования после снижения ставки, возникает два условия:
- жилье оформлено на всех членов семьи;
- объект не может быть записан в общую собственность на момент подачи заявления на использование капитала — требуется составить нотариальное обязательство выделения долей детям.
Подобная проблема возникает и по другим вариантам льгот, включая субсидии.
Рефинансирование после использования жилищной программы
Когда сертификат реализован на погашение части первичной ипотеки, дети уже считаются владельцами квартиры. В этом случае возникает два варианта:
- Банк не рассматривает подобных клиентов, поскольку несовершеннолетние собственники не несут обязательств по кредиту. Это создает риск, что родители перестанут выплачивать ипотеку, но ее нельзя забрать как залог, поскольку несовершеннолетних жильцов нельзя выселить. Это создает проблемы при рефинансировании, продаже и сдаче в аренду.
- Если дети еще не стали собственниками, но капитал потрачен, перекредитование допускается после снятия требований по долгу первым займодателем. Это возможно, если доли выделены в нотариальном порядке. Контролирующие органы не станут разбираться и запретят повторное оформление залога. Банкам невыгодно связываться с подобным.
Оптимальный вариант рефинансирования ипотеки после материнского капитала — обращение к текущему займодателю. Банки редко соглашаются снизить проценты, но могут продлить срок кредитования, чтобы облегчить финансовую нагрузку на клиента.
Сертификат может использоваться подобным образом, но с соблюдением нескольких условий. Капитал расходуется не на покупку жилого помещения, а на погашение долга. Ипотека регистрируется в Росреестре, поэтому государство почти всегда одобряет подобное расходование средств. Рефинансирование ипотеки с использованным материнским капиталом преследует следующие цели:
- заемщик снижает долговую нагрузку;
- банк приобретает нового клиента;
- квартира не покупается, а переоформляется в залог.
Несмотря на это, правила работы с маткапиталом сводятся к тому, что если у владельца жилья имеется сертификат, то он вправе покрыть долг по ипотечному кредиту. Он может использоваться для погашения только части займа.
Обе ипотеки должны быть оформлены до рождения ребенка, предоставляющего капитал. Это правило работает вне зависимости от момента появления кредитных обязательств. В противном случае, сертификат используется только для закрытия первой ипотеки.
Вариант реализации маткапитала в качестве источника для погашения долга выгоден, если осталось выплатить сумму, не превышающую его размер.
В противном случае, лучше реализовать сертификат на другие цели и снизить проценты по кредиту. Это сократит расходы в течение нескольких следующих лет.
Можно попробовать использовать данный способ при оформлении ипотеки, но есть большая вероятность, что семья получит отказ.
Подробнее о некоторых нюансах такого рефинансирования.
Выбрать наиболее выгодный вариант поможет калькулятор кредитов и специалисты в банке. Помните, что для применения маткапитала необходимо предоставить в ПФР сертификат погашаемого, ранее заключенного договора. Перед подготовкой документов следует обратиться в Пенсионный фонд, чтобы уточнить правила их составления.
Заключение
Рефинансирование требуется во многих случаях. Оно играет важную роль при выплате ипотеки, снижая нагрузку на семейный бюджет. Тем не менее, оформление кредита не всегда возможно с применением маткапитала. В этом случае дело может дойти и до суда. Закон, как правило, на стороне семей, которым отказано в использовании сертификата, если инициатором стал Пенсионный фонд.
«Рефинансирование ипотеки под 6% при рождении второго ребенка».
Лучшие программы этого месяца
500 000 — 30 000 000 ₽
от 3 лет до 30 лет
Заявка
300 000 — 15 000 000 ₽
от 12 месяцев до 25 лет
Заявка
Рефинансирование ипотеки: тонкости перекредитования
Рефинансирование ипотеки означает, что заёмщик оформляет новый кредит для оплаты предыдущего на более выгодных условиях. Перекредитование целесообразно, но не во всех случаях. Стоит понимать, что переоформление кредита влечёт за собой определённые затраты. Важно просчитать все дополнительные расходы и учесть все нюансы.
Как работает рефинансирование ипотеки
Суть рефинансирования в следующем:
-
Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.
-
Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.
-
Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.
Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.
Рефинансирование имеет ряд преимуществ:
- •снижение общей суммы переплаты;
- •уменьшение размера ежемесячных платежей;
- •уменьшение срока выплаты.
К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.
Рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке 7,99% годовых можно в Альфа-Банке. Снижайте ежемесячный платёж, сокращайте срок кредитования. Мы принимаем предварительное решение в течение минуты и оформляем все документы онлайн. Вы приедете в банк только для заключения договора. Рассчитайте, как изменится ипотека с помощью онлайн-калькулятора на сайте.
При переводе ипотечного кредита в Альфа-Банк вы можете получить сумму большую, чем остаток задолженности. Дополнительные деньги вы можете потратить, например, на проведение ремонта или покупку техники/мебели в свою квартиру.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.
Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:
-
Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?
-
Под какой процент вы сможете взять новый кредит?
-
Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?
Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа-Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.
Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.
Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.
При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.
Дополнительные расходы при рефинансировании
При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:
- •отчёт об оценке недвижимости;
- •оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
- •справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
- •нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
- •государственная пошлина за регистрацию обременения.
К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.
Что нужно для рефинансирования
Чтобы рефинансировать ипотеку, заполните заявку на официальном сайте банка. После этого предоставьте в банк необходимые документы и дождитесь одобрения. Затем подпишите кредитный договор и оформите страховой полис. В дальнейшем старый кредит закрывается, а недвижимость переходит в залог другому банку-кредитору.
Перечень необходимых документов определяется банком. Для рефинансирования в Альфа-Банке понадобятся:
- •паспорт, военный билет (для мужчин призывного возраста);
- •копия трудовой книжки/договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
- •ипотечный договор (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
- •договор купли-продажи, ДДУ, договор приобретения;
- •выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
- •отчёт об оценке (для вторичной недвижимости);
- •свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.
В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация.
Отказы в рефинансировании: возможные причины
Чаще всего отказывают в рефинансировании по следующим причинам:
- •Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
- •Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
- •Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
- •Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
- •Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
- •Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
- •Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
- •Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
- •Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
- •Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.
Альфа-Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа-Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.
Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой
Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.
Выводы
Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.
Использование маткапитала для погашения ипотеки приводит к повышению ставки при рефинансировании
Заемщики, которые хотят погасить часть ипотеки за счет материнского капитала, столкнулись с неожиданными проблемами при рефинансировании кредитов…
Традиционно новый банк назначает повышенную ставку, пока не получит квартиру в залог. Но обременение имущества, собственником части которого является несовершеннолетний, нужно согласовывать с органами опеки. Как правило, такое разрешение они не дают. В итоге семья получает не пониженную финансовую нагрузку, а возросшие расходы на обслуживание кредита.
Ассоциация российских банков (АРБ) обратилась к московскому мэру Сергею Собянину с письмом, где просит решить проблему рефинансирования ипотеки, для выплаты которой использовался маткапитал.
Ввиду снижения Центробанком ключевой ставки банки снижают процентную ставку по ипотеке, поэтому заемщики могут рефинансировать ранее оформленные кредиты и получить более выгодные условия.
Но в реальности уменьшения расходов добиваются далеко не все.
При приобретении жилья в ипотеку оно всегда передается банку в залог.
Если на погашение части ипотеки направляются средства маткапитала, после погашения кредита, в том числе за счет рефинансирования, заемщик обязан наделить детей и супруга долями в квартире.
Затем начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Но на оформление в залог квартиры, собственником доли в которой является несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства.
Однако, по словам АРБ, органы опеки и попечительства, как правило, это не одобряют, поскольку формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. При этом органы опеки и попечительства не учитывают взаимосвязанность изначального и вторичного кредитных договоров и улучшение положения заемщика по второму договору.
Но поскольку банк, в котором рефинансируется ипотека, не получает обеспечения, он увеличивает процентную ставку, которая в результате оказывается выше ставки по первоначальному кредиту.
Учитывая это, АРБ просит, чтобы Центробанк поручил разработать единые критерии, согласно которым органы опеки будут рассматривать обращения заемщиков, желающих заключить договор ипотеки при рефинансировании кредита с использованием маткапитала.
Существование такой проблемы подтверждают и банкиры. Как говорит председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушакова, кредитор просит у заемщика письменное подтверждение того, использовал ли он средства материнского капитала при погашении первоначального кредитного договора».
Если маткапитал использовался, Абсолют-банк просит разрешение органа опеки на передачу квартиры в залог, так как без такого согласия сделку могут признать недействительной из-за несоответствия требованиям закона.
По словам заместителя председателя правления Фора-банка Дмитрия Орлова, кредитная организация предупреждает заемщиков, которые используют маткапитал для погашения ипотеки, что органы опеки могут не одобрить передачу квартиры в залог, и это станет препятствием к снижению процентной ставки.
Некоторые заемщики не готовы так рисковать, поэтому отказываются от рефинансирования. Сбербанк и ВТБ не дали комментариев касательно сложившейся ситуации.
Хотя при неофициальном общении банкиры отмечают, что разрешение органов опеки на залог квартиры и подтверждение использования маткапитала просят не все кредиторы.
По словам Нуриды Ибрагимовой, руководителя департамента контроля качества НЮС «Амулекс», Пенсионный фонд не успевает отследить исполнение всех обязательств, которые приняли на себя получатели сертификата на маткапитал, поэтому получить второй кредит может удаться и без наделения детей долями в квартире. Но это может стать основанием для оспаривания новой сделки по залогу имущества.
Чтобы решить проблему, нужно внести изменения в законодательство или определить критерии для одобрения залога квартиры органами опеки.
Как говорит Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье», центральные органы опеки города Москвы должны определиться, что, если ранее взятый кредит на приобретение жилья, где при первоначальном взносе использовался маткапитал, досрочно погасили с целью его дальнейшего рефинансирования на более выгодных для семьи условиях, то это улучшает имущественное положение детей, и выдача разрешения на проведение таких сделок должна быть беспрепятственна. По словам Игоря Дубова, партнера МКА «Ионцев, Ляховский и партнеры», необходимо законодательно предусмотреть оформление последующего залога при рефинансировании такой ипотеки. Как говорят в мэрии, письмо ассоциации рассматривают в аппарате мэра.
Рефинансирование и материнский капитал | Ипотека онлайн
Рефинансирование и материнский капитал. Возможно ли это? О чем нужно знать, прежде чем подавать документы в банк или Пенсионный фонд? Какие нюансы ждут покупателя квартиры или частного дома? Все вопросы — по порядку.
При проведении рефинансирования необходимо обращать внимание на несколько моментов:
- когда получен и использован материнский капитал;
- когда запрашивается перекредитование;
- как сформулирован договор рефинансирования.
Чтобы не столкнуться с отказом со стороны Пенсионного фонда или банка, важно знать положения законодательной базы.
Особенности законодательной базы в отношении маткапитала
В соответствии с 256-ФЗ от 29.12.2006 года владельцу сертификата дается право использовать его для погашения как основного долга по ипотечному кредиту, так и процентов. В более позднее время было решено, что деньги можно задействовать даже тогда, когда речь идет о рефинансировании.
Важно: ничто не мешает получателю капитала менять свое мнение и планы в отношении денег. Если изначально деньги направлялись на накопительную часть пенсии матери, то впоследствии их можно использовать для погашения задолженности перед банком.
В последнем случае заемщик должен помнить о следующем:
- доля в покупаемой квартире или частном доме выделяется каждому ребенку. Если это невозможно сделать сразу при оформлении покупки в силу специфики кредитного договора, родители должны подписать в присутствии нотариуса соглашение. В соответствии с ним, после того, как с жилой площади снимается обременение, в течение 6-ти месяцев происходит выделение долей;
- плательщиком по кредиту должен быть один из родителей. Если они — только созаемщики, а квартира оформлена на бабушек/дедушек, ПФР не даст разрешение на использование средств;
- если право на семейный капитал появляется после того, как проведено рефинансирование, деньги можно направить на погашение задолженности перед банком.
Главное – правильная формулировка в договоре перекредитования. Деньги должны выдаваться на покрытие не «задолженности перед третьими лицами», а именно «ипотечного кредита». Причина — деньги материнского капитала нельзя направлять на выплату нецелевого займа. Рефинансирование в широком понимании этого слова – не та ситуация, когда ПФР даст разрешение на использование сертификата.
Важный момент: законодательно никак не регулируется количество займов, подлежащих рефинансированию с применением маткапитала. Главное, чтобы хватило остатка денег.
Рефинансирование с материнским капиталом: как выбирать время для процедуры
Идеальный момент для перекредитования — время до возникновения права на получение семейного капитала. Главное — правильно сформулировать цель получения денег в новом банковском договоре.
Краткий алгоритм работы в данном случае таков:
- согласовывается получение займа для проведения перекредитования. Первичная задолженность перед банком закрывается. Переоформляется договор залога на нового кредитора;
- появляется право на получение сертификата;
- в ПФР подается заявление с просьбой направить средства капитала на погашение существующей задолженности.
Важно: как только семейный сертификат использован для оплаты задолженности перед банком, покупатель обязан выделить доли каждому из детей. Если же рефинансирование проводится на более ранних этапах, подобное обязательство еще не возникает. Можно без особых проблем снять обременение, расплатившись с одним банком, и передать недвижимость в качестве обеспечения другой финансовой структуре.
Проблемы с перекредитованием ипотечных займов
Рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала сопряжено с решением множества проблем, если семейный сертификат был задействован для частичного погашения задолженности до обращения за новым кредитом.
Этот вариант заслуживает особого внимания. Ситуация достаточно сложна из-за того, что не все банки хотят ее решать. Дополнительно придется обращаться за разрешением в органы опеки, в ПФР и т. д.
Как только первый банк получает деньги в погашение задолженности, обременение с имущества снимается. Но заемщик не должен забывать про нотариально заверенное обязательство выделить долю каждому ребенку.
Важно: новый банк может не захотеть кредитовать покупку имущества, принадлежащего пусть частично, но несовершеннолетним. Если возникнут проблемы с погашением задолженности, продать такую квартиру не получится. В соответствии с российским законодательством дети не несут ответственность за долги родителей. Имущество, принадлежащее им, не может быть реализовано для выплаты кредитного долга.
На эти случаи банки требуют разрешение органов опеки на передачу долей детей в залог банку и возможное отчуждение. Ниже пример письма банка с которым заемщики обращаются в опеку.
Сейчас возможно рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала в Сбербанке, Дом.рф, Газпромбанке.
Когда ПФР может отказать в выдаче сертификата
В пункте 3 Правил, регулирующих использование материнского сертификата, значится, что деньги можно использовать для погашения обязательства, возникшего до рождения второго и последующих детей. В 256-ФЗ содержится положение, что средства предназначены для «улучшения жилищных условий».
Если в договоре перекредитования нет пункта о том, что закрытию подлежит именно ипотечный кредит, ПФР с большой долей вероятности запретит использование капитала. Исключение — правильное оформление нового кредитного договора.
Если ПФР дает отказ, ссылаясь именно на п. 3 Правил, владелец сертификата может обращаться в суд. Главное — отказ должен быть дан в письменном виде. На основании сложившейся практики можно сделать выводы, что суды становятся на сторону заемщика. Основание — положения ФЗ имеют больший приоритет перед Правилами использования маткапитала.
Дополнительные причины отказа:
- банк, в котором запрашивается рефинансирование с материнским капиталом, не соответствует требованиям ПФР;
- один из родителей или оба лишены родительских прав. В этом случае право на сертификат теряется;
- запрашивается сумма, превышающая остаток средств капитала.
Более подробно с причинами отказа можно ознакомиться в 256-ФЗ.
Напоследок
Рефинансировать ипотечный кредит можно даже при условии получения материнского капитала. Главное — соблюдать требования и положения закона. В противном случае придется объясняться и с ПФР, и с органами опеки и попечительства, и с прокуратурой.
Оцените автора (1
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
Выдача кредитных средств под залог недвижимого имущества называется ипотекой. В последнее время в банковском секторе наблюдается значительное снижение процентных ставок по таким займам, поэтому у населения возникает естественное желание улучшить условия кредитования путём рефинансирования займа.
У семей, использовавших для погашения ипотечного кредита материнский капитал, в связи с предоставленной возможностью появился закономерный вопрос, а можно ли рефинансировать такой заём, и разрешено ли использовать капитал после переоформления ипотеки.
При решении данного вопроса граждане могут столкнуться с определёнными трудностями по причине того, что некоторые банки в силу определённых обстоятельств могут отказать заявителю в проведении такой процедуры.
В каком случае может потребоваться процедура рефинансирования ипотечного кредита
Термин рефинансирование подразумевает получение в банке нового кредита для погашения действующего. Если рассматривать ипотечное кредитование, то при перекредитовании такого займа право на имущественный залог в обязательном порядке переходит к банку приемнику.
Рефинансирование нельзя отнести к категории простого перезаимствования денежных средств. Отличительной особенностью такой процедуры является то, что заёмщик получает определённую выгоду из-за смены кредитора. Например, снижение процентной ставки или увеличение срока кредитования.
Ипотечные кредиты, полученные несколько лет назад, в настоящее время выглядят достаточно дорогими.
Идея рефинансирования кредита также актуальна при валютной ипотеке. В связи с нестабильностью курса доллара, рублёвый заём стал более выгодным. Колебания курса привели к тому, что финансовая нагрузка на семейный бюджет увеличилась в разы.
Иногда рефинансирование ипотечного кредита становится необходимым, когда физическому лицу по той или иной причине нужно вывести залог из-под обременения или заменить его на другое имущество. Такая процедура вполне возможна при переоформлении займа в определённый период выплаты остаточного долга.
Использование материнского капитала при рефинансировании ипотечного займа
Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г. разрешает использование средств материнского капитала при ипотечном кредитовании. При этом сертификат может быть использован до наступления 3 летнего возраста ребёнка. Применить капитал можно по двум направлениям:
- Погашение основного долга по ранее полученному займу
- Использование в виде первоначального взноса при оформлении нового кредита
На рассмотрении также находится ещё один вариант использования государственного сертификата, а именно оплата ежемесячных взносов по ипотеке в период пребывания матери в декретном отпуске.
Использование материнского сертификата по той или иной схеме довольно часто вызывает определённые трудности при рефинансировании займа.
Это связано с тем, что многие банки отказывают в перекредитовании долга по причине того, что при погашении первоначального кредита необходимо заново выделять имущественные доли несовершеннолетним детям в залоговом имуществе.
Если при оформлении ипотеки капитал не был использован, то его можно направить на погашение нового займа. Однако и в этом случае заёмщика ждут определённые сложности.
Сложность использования государственного сертификата в процедуре рефинансирования ипотечного займа заключается в следующем. Приобретаемая недвижимость должна быть обязательно оформлена в долевую собственность, как на родителей, так и на всех детей.
Если при подаче заявки на использование сертификата такое условие не может быть выполнено по причине того, что имущество находится в залоге, то родители составляют нотариальное обязательство о том, что после снятия обременения доли будут распределены в соответствии с российским законодательством.
Использование материнского капитала до рефинансирования ипотеки
При использовании материнского капитала в виде первоначального взноса по ипотеке право собственности на залоговую недвижимость должно быть распределено между всеми несовершеннолетними детьми. За соблюдением этого обязательства тщательно следят надзорные органы. В результате такого распределения долей при подаче заявки на рефинансирование у граждан возникают определённые трудности:
- Банки не хотят принимать в залог имущество, собственниками которого являются несовершеннолетние граждане. При негативном стечении обстоятельств финансовому учреждению может достаться имущество, которым владеют защищённые законодательством граждане. Естественно нести ответственность за выполнение кредитных обязательств они не смогут
- Если заёмщик по каким-либо обстоятельствам перестанет выполнять кредитные обязательства, то банк не сможет забрать в свою собственность такой залог
Гражданский и Семейный Кодекс защищают имущественные права детей. В связи с этим продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, довольно таки трудно.
Если при получении ипотеки был использован материнский капитал, а выделение долей закреплено нотариальным обязательством, то при снятии обременения с недвижимости по причине погашения первоначального займа по программе рефинансирования распределение собственности необходимо произвести в течение шести месяцев.
Риск потери финансовой выгоды и пристальное внимание контролирующих органов приводя к тому, что банки стараются не связываться с такой категорией заёмщиков, что приводит к массовым отказам в рефинансировании.
Внесение материнского капитала после рефинансирования
Если при первичном оформлении ипотечного займа материнский сертификат не использовался, например, по причине того, что семья получила его намного позже, то его можно применить после проведения процедуры рефинансирования. Однако в этом случае тоже можно столкнуться с определёнными трудностями.
Вся проблема состоит в том, что при проведении перекредитования цель выдачи займа меняется. В договоре полученная ссуда будет называться кредитом на погашение обязательств третьему лицу.
Такая формулировка не соответствует требованиям закона о материнском капитале. Ведь как известно одним из направлений использования государственного сертификата является приобретение недвижимости в долевую собственность.
В данной ситуации не помогает даже тот факт, что ипотечный объект имеет официальную регистрацию в Росреестре.
Механизм рефинансирования займа по сути является обычной финансовой операцией, в результате которой:
- Физическое лицо снижает нагрузку на семейный бюджет за счёт уменьшения процентной ставки или растягивания срока кредитования
- Предмет залога в результате документального переоформления просто переходит к новому кредитору. Никакой купли-продажи при этом не происходит
- Финансовое учреждение получает свою прибыль и увеличивает кредитный портфель
Однако с точки зрения законодательства эта процедура не обеспечивает достаточную защиту малолетних граждан.
В законе о материнском капитале есть важный пункт, который как раз позволяет использование сертификата для погашения ранее взятой ссуды. Оговорка звучит следующим образом.
Владелец сертификата либо его супруг может использовать средства материнского капитала для погашения основного долга по кредиту, взятого по программе рефинансирования для закрытия предыдущего займа.
Также сертификат разрешено использовать для погашения процентов.
Однако у этого пункта есть некоторое уточнение. Обязательство по ипотечному кредиту и рефинансируемому займу должны возникнуть у физического лица до получения материнского капитала. Иными словами, до рождения второго ребёнка. В противном случае сертификат можно использовать только на погашение первичной ипотеки, выданной на приобретение недвижимости.
При возникновении такой ситуации держатель капитала должен выбрать один из двух вариантов:
- Отправить денежные средства по сертификату на погашение первичного займа, но при этом потерять право на рефинансирование такой ссуды в будущем
- Рефинансировать заём без использования материнского капитала
С экономической точки зрения первый вариант для заёмщика является наиболее выгодным, так как за счёт сертификата можно снизить часть основного долга, от величины которого в будущем будет зависеть стоимость ипотеки. Даже при потере возможности рефинансировать заём и при наличии завышенной процентной ставки размер ежемесячного платежа останется вполне доступным для семейного бюджета.
Если размер ипотеки значительно превосходит сумму материнского капитала, то на её погашение в любом случае уйдёт много времени. В этом случае имеет смысл сохранить право на рефинансирование и при появлении более лояльной программы кредитования переоформить заём. Возможно, что такой переход поможет сэкономить сумму, сопоставимую с размером капитала.
Оформление материнского капитала для погашения рефинансируемого кредита
Для того чтобы правильно распорядиться материнским капиталом и при этом получить определённую финансовую прибыль, необходимо провести правильный кредитный расчёт. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами банковских специалистов.
В том случае, когда было принято решение о погашении рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникло до рождения ребёнка, в Пенсионный фонд будет необходимо предоставить следующие документы:
- Копию договора первичной ипотеки, по которой происходит процедура рефинансирования
- Копию нового ипотечного договора, в котором целью выдачи денежных средств является погашение ранее полученного долга
Второй документ очень важен, так как именно он подтверждает целевое использование средств. Именно на его основании заёмщик получает право на использование материнского капитала.
Почему рефинансирование ипотеки невозможно или рискованно?
К сожалению, в некоторых случаях рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Есть также ситуации, при которых эта процедура рискованна и может нанести вред заемщику. Вопрос разъясняет эксперт по данной теме — Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента по развитию специалистов по ипотеке федеральной риэлторской компании «Этажи».
К вопросу рефинансирования стоит более тщательнее подойти семьям, имеющим материнский капитал (или планирующим его получение), субсидию для молодой семьи или просто наделяющих долей в праве собственности детей. Почему так складывается — разъясним подробно.
Ситуация № 1
Выделена доля несовершеннолетним в приобретаемом жилье.
В настоящее время только один банк готов принять в залог данный объект при проведении рефинансирования, но этот банк потребует согласия от первого банка о проведении рефинансирования (последующей ипотеке). Данного согласия банки не дают. Остальные банки могут провести рефинансирование без согласия залогодержателя, но не рассматривают объект с несовершеннолетними собственниками.
- Решение:
- Программы банков активно модернизируются, необходимо время от времени уточнять у вашего персонального брокера о возможности рефинансирования.
- Ситуация № 2
Доля детям не выделена, но при покупке или в частичное досрочное гашение ипотеки уже был использован материнский капитал или субсидия по программе «Молодая семья».
В данном случае присутствует обязательство, по которому нужно выделить долю всем членам семьи после снятия обременения в течение 6-ти месяцев. В процессе рефинансирования, на короткий срок, но обременение снимается, а значит пошел отсчет времени выполнения обязательства.
Кстати, пенсионный фонд, которому дается обязательство, не против рефинансирования и официально не потребует ни уведомления, ни внесения правок в обязательство, ни его исполнения после снятия обременения первого банка — компания «Этажи» уже получила официальное разъяснение данного вопроса, но трактовка содержания документа — обязательства — юридической службой банков и регистрационной палаты закрывает путь к рефинансированию.
Решение:
Это новое обстоятельство, выявленно не так давно. Существует большая вероятность доработки законодательства в данной части.
Ситуация № 3
После рефинансирования, в будущем, планируется получение материнского капитала или субсидию по программе «Молодая семья» для частичного досрочного гашения кредита.
Использовать субсидию после рефинансирования также не получится — цель нового кредита это рефинансирование действующей ипотеки, а данные субсидии можно использовать только на гашение кредитов, выданных на приобретение жилья.
Решение:
«В данном случае мы видим выход для покупателей, которые сейчас приобретают квартиру и надеются в будущем также иметь возможность удешевить кредит», — комментирует Татьяна Решетникова, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования по развитию ипотечных специалистов федеральной риэлторской компании «Этажи». — «Нами сделан ряд официальных запросов в Пенсионный Фонд для получения разъяснений и согласования новых возможностей. Законодательство в части ипотеки постоянно улучшается в пользу заемщика, предполагаю, и данные недочеты могут быть исправлены».
Ситуация № 4
Длительный срок вывода квартиры из залога первым банком
Существуют риски, связанные с первым банком-кредитором. Например, после погашения долга нужно получить от него закладную для снятия обременения, но сделать это в нужные сроки не получается — формулировка в кредитном договоре говорит, что заемщик имеет право на получение закладной, но не оговорены сроки ее выдачи.
Данное обстоятельство может вылиться в законную выдачу документа через полгода, в то время как в новом кредитном договоре рефинансирования вы обязуетесь наложить обременение в пользу нового банка примерно за 1,5 месяца.
Не получив обещанного, новый банк имеет право увеличить процентную ставку до уровня потребительского кредита, запросить другой залог или потребовать вернуть обратно сумму кредита…
Решение:
Можно ускорить выдачу, решив вопрос с помощью дубликата закладной
Стоит иметь в виду, что относительно всех ситуаций есть и такое решение: всегда можно обратиться в первый банк с просьбой рассмотреть возможность снизить ставку до современных условий. Как повысить вероятность снижения ставки? На этот вопрос вам поможет найти ответ ипотечный брокер. И еще: можно сокращать стоимость кредита с помощью индивидуального графика досрочного гашения кредита.
Даже если рефинансирование невозможно, сохраняйте репутацию добросовестного заемщика, не портите свою кредитную историю! Банки очень лояльны к таким клиентам, и в случае изменений законодательства или политики конкретного банка, рефинансирование вашего кредита может стать реальностью!
И еще один момент — рефинансирование ипотеки возможно провести и самостоятельно, но в большинстве случаев здесь необходима помощь специалистов-практиков — ипотечного брокера и юриста.