Поправки в закон о долевом строительстве примут до конца года

29 Марта 2021

В Госдуму внесен проект федерального закона N 1134552-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые…».

     Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Кроме того, предлагается наделить Фонд или специально созданное для этих целей Фондом юридическое лицо функциями технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), включая проведение строительного контроля.

     Дополнительно в отношении указанных объектов:

     — Правительство РФ вправе принять решение о проведении строительного контроля Минстроем России или подведомственным ему (бюджетным или автономным) учреждением;

— значительно расширяется перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов (ч.1.4 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), к ним добавляются:

     — внесение изменений в разрешение на строительство (РС), путем его продления и заключения дополнительных соглашений со всеми участниками долевого строительства, предусматривающих перенос сроков исполнения обязательств застройщиком;

     — погашение субъектом РФ требований всех участников строительства по передаче жилого помещения, передаче машино-места и нежилого помещения или денежных средств за счет средств и механизмов субъекта РФ;

     — вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду земельного участка;

     — получение РС застройщиком, когда права на земельный участок были переданы ему на основании определения арбитражного суда;

     — отсутствие требований граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;

     — выплата всем гражданам страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика;

     — реализация предмета залога — объекта строительства или земельного участка;

     — ликвидация застройщика;

     — создание в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИСЖС.

     Как отмечают разработчики законопроекта, данные изменения направлены на повышение эффективности взаимодействия субъектов информации за счет внедрения информационно-коммуникационных технологий и сокращения бумажного документооборота.

Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 214-ФЗ.

     Также предлагается предоставить застройщику право отозвать проектную декларацию, размещенную в сети Интернет, если в ней допущены технические ошибки.

Предлагается внести изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части:

     — уточнения требований к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего или его несоответствия условиям аккредитации;

     — уточнения порядка предоставления арбитражным управляющим в Фонд установленных законом сведений и документов, предусмотрев их предоставление в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;

     — расширения перечня документов, предоставляемых арбитражным управляющим в целях принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий;

     — уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.

     Разработчики законопроекта отмечают, что внесение данных изменений направлено на повышение эффективности использования бюджетных средств, сокращение сроков рассмотрения дел в судах, установление порядка утверждения состава и предельного размера расходов арбитражного управляющего, подлежащих финансированию за счет имущества Фонда; предоставление Фонду права на ознакомление с реестром требований (РТ) участников строительства и основаниями для их включения в РТ, а также полномочиями по обращению в арбитражный суд с заявлением об исключении из РТ участников строительства необоснованных требований по результатам его рассмотрения.

Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.

2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.

     В целях обеспечения возможности реализации возложенных на Фонд полномочий по строительству (завершению строительства) МКД и иных объектов недвижимости на земельных участках, полученных после выплаты возмещения гражданам — участникам строительства, гражданам — членам жилищно-строительного или иного специализированного кооператива, законопроектом предлагается предоставить Фонду право создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории Российской Федерации для достижения целей создания Фонда, в том числе вносить в уставный капитал таких организаций земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, переданные Фонду.

     В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству МКД и (или) иных объектов недвижимости Фонд передает участнику строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости. Под равнозначным жилым помещением в данном случае понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат объекта долевого строительства, предусмотренных договором долевого участия в долевом строительстве.

     Законопроект устанавливает, что выплата возмещения гражданину — члену кооператива осуществляется в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства.


     Источник:

https://erzrf.ru/

Последствия отмены долевого строительства в 2021 году

В чем смысл нового закона?

Планируется полностью покончить с инвестированием строительства дольщиками по договору долевого участия.

После принятия закона финансировать строительство будут кредитные учреждения (банки), оценивающие надежность компании и инвестиционную привлекательность проекта.

Очевидно, что привлечение к стройке кредитного учреждения создаст массу негативных моментов как для застройщика с конечным потребителем, так и экономики в целом.

Два основных момента:

Банки очень неповоротливы, при этом смогут решать судьбу проектов.
Рынок получает нового посредника, берущего ренту как с застройщика, так и с покупателя.

Для граждан, приобретающих жилье по ипотеке, получится «Двойной удар «под дых».

Во-первых, они будут вынуждены оплатить проценты по ипотеке, во-вторых компенсировать стоимость выданных застройщику кредитов, которые отразятся в стоимости готового жилья.

Когда будет продана последняя квартира по ДДУ

Несмотря на просьбы строителей повременить с введением новых правил, поправки в закон о новостройках ФЗ-214 вступили в силу с 1 июля 2021 года.

На практике это означает контроль банков над сделками между девелопером и частными покупателями.

По новому закону о строящейся недвижимости строительные компании смогут продавать без «родительского контроля» только квартиры, которые уже проверены государственной комиссией.

Для сделок со строящимся жильем теперь требуется заводить эскроу счета. В 2021 году еще будет работать прежний механизм купли-продажи по ДДУ без участия банков, но по остаточному принципу.

Когда вступит в силу отмена долевого строительства в привычном для нас виде? Правительство поставило задачу — полностью перейти от денег частных покупателей к банковским средствам за три года. Вероятно, этот процесс произойдет даже быстрее.

По традиции сперва это произойдет в столичных регионах.

Поворотным пунктом для долевого строительства станет 1 июля 2019 года: начиная с этой даты, девелоперам придется заводить эскроу счет на каждый объект.

Фактически банк становится «надсмотрщиком» в процессе строительства и отслеживает все движения денег на эскроу счете строительной компании.

При этом средства со счетов будущих владельцев квартир могут быть использованы как источник кредитования застройщиков.

Так ли неэффективен 214-ФЗ, что требуется его отмена?

И дальше пояснять, на самом деле, нет никакого смысла. Инструмент достаточно рабочий, который за тринадцать лет своего существования претерпел существенные КОНСТРУКТИВНЫЕ изменения.

Действующее законодательство, помимо многострадального закона, предусматривает массу инструментов, защищающих права инвесторов (дольщиков) и санкций, применяемых в отношении недобросовестных застройщиков.

При этом никто не говорит об истинных причинах массовых банкротств застройщиков и росте числа обманутых дольщиков.

Причины следующие:

Мошенничество со стороны страховых компаний.
Безучастие региональных властей.
Отсутствие контроля (грамотного, обдуманного, участливого) за застройщиком со стороны ответственных государственных органов, получающих на это бюджетное финансирование.
Укрупнение компаний на рынке и лоббирование интересов крупнейшим застройщиками.

По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.

Да, мы вступаем адвокатами 214-ФЗ, но в то же время мы выступаем обвинителями некомпетентных законодателей, не вникающих в детали и не знающих рынок ни на йоту, а так же мошенников, использующих «серые» схемы, которые, в результате намеченной реформы обретут дополнительные возможности в виде увеличения стоимости предмета своих афер — недвижимости.

Будут ли расти цены на первичном рынке

С начала 2021 года число желающих купить жилье «с иголочки» растет с каждым месяцем. О росте продаж более чем на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года сообщили представители ключевых застройщиков СПб: группа , девелопер «Главстрой-СПб», ГК «ЛСР». Другие игроки рынка также сообщили о повышении покупательского спроса, но не привели конкретные цифры.

За счет доступной ипотеки многие принимают решение о покупке недвижимости, которое прежде откладывали. Причина простая — аналитики утверждают, что после окончательного введения новых правил стоимость новостроек вырастет. Сегодня главный двигатель активной торговли на рынке недвижимости — ипотека.

Спрос на жилищные кредиты в 2021 году уже превзошел ожидания аналитиков. По отчетным данным представительства бывшего Агентства ипотечного жилищного кредитования, за первое полугодие 2021 года российские банки выдали жилищных займов на три четверти больше, чем за второе полугодие 2021 года.

Сделки с участием ипотечного кредитования в Петербурге и области по-прежнему составляют почти две трети от общего числа продаж.

На пике спроса — объекты в черте города с отделкой, особенно однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Благодаря высокой конкуренции и крупным проектам массовой застройки, стоимость квадратного метра с городской пропиской сравнялась с предложениями в ближайших пригородах. За первое полугодие 2021 года предложение в сегменте городских новостроек выросло, а в Ленобласти, наоборот, уменьшилось.

Почему одним из главных последствий отмены долевого строительства станет подорожание недвижимости в 2021 году? Это произойдет вследствие нескольких факторов:

Сбербанк озвучил пределы кредитной ставки для застройщиков — 5-9%. Эти средства девелоперам придется изыскивать самостоятельно, государственной поддержки для покрытия расходов на кредиты не предусмотрено. Введение обязательного кредитования приведет к подорожанию квадратного метра на 6-10%
Центральный экономико-математический институт РАН провел исследования, согласно которым с 2021 года более двух третей застройщиков не смогут работать из-за глобальных изменений в законе о долевом строительстве. По оценкам независимых экспертов эта цифра меньше — около 30% от сегодняшнего количества. Но это все равно повлияет на цены.
Для комплексного освоения территорий и строительства социально значимых объектов застройщику потребуется заключить соответствующий договор с городскими властями. При этом на каждое строение потребуется завести отдельный счет в банке и получить индивидуальное разрешение на строительство. Это приведет к подорожанию строительства новых районов, где нет своих детсадов, школ и других объектов социальной инфраструктуры.

В первое полугодие 2021 петербургская недвижимость уже подорожала в среднем на 2,5%, обогнав по темпу роста предсказания специалистов и инфляцию. И это еще до вступления в силу тех самых поправок к ФЗ-214.

С учетом очередной спекуляции на валютном рынке возможны ускоренные темпы роста цен на недвижимость в конце 2021 и начале 2021 годов.

За 2021 год себестоимость строительства жилых домов повысилась на 6,5%, поэтому можно прогнозировать планку роста в 2021 году как минимум в два раза выше.

Зачем создавали фонд обманутых дольщиков?

По большому счету — «раскрученный» фонд обманутых дольщиков не больше, чем громкие обещания.

Ведь эта мера призвана защитить только тех дольщиков, которые вложатся в строительство уже после его формирования, запланированное на конец 2017 года.

А старые дольщики (уже обманутые) останутся в стороне, о чем мы подробно писали в статье «Почему дольщикам не следует рассчитывать на ФОНД 2017».

Как новые правила отразятся на покупателях

Обновленная схема с эскроу счетами представлена как панацея от появления очередных обманутых дольщиков, но у нее есть серьезные побочные эффекты.

Чем грозит отмена долевого строительства рядовому гражданину? Исчезнет возможность купить квартиру «на стадии котлована» с большим дисконтом. Придется выложить на эскроу счет всю сумму и ждать, пока дом не будет сдан. Исчезнет возможность выгодной рассрочки.

Цены поползут вверх не только на первичном, но и на вторичном рынке: вряд ли владельцы старого жилого фонда захотят упускать свою выгоду.

Кроме всего перечисленного, банки получат монополизированный доступ к средствам строителей и обычных покупателей без уплаты каких-либо процентов по депозиту. То есть деньги, которые могли бы работать на вас на обычном счету под 6-8% годовых, на счету эскроу будут заморожены. В случае дефолта это может крайне плохо сказаться на сохранности ваших сбережений.

Страховка квартиры при ипотеке в ВТБ

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.

С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Ограничения нецелевого бизнеса

Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.

В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.

Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.

Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.

Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.

Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.

Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.

Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.

Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.

Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.

И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.

Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».

Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.

Финансовые ограничения для застройщиков

Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.

Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.

Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.

Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.

Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.

Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.

Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.

Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.

Утверждены поправки в закон о долевом строительстве

В нем предоставлена возможность застройщику привлекать целевые небанковские займы от основного общества, с установлением по такому займу ограничений по размеру процентной ставки (например, ключевая ставка, увеличенная на 2%).

Уточняется принцип «один застройщик – один проект»: застройщикам дается возможность привлекать деньги для возведения многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории либо договора комплексного освоения территории.

Застройщикам предоставлена возможность завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учета отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению застройщик должен открыть отдельный счет.

Особое внимание при проработке законопроекта было уделено реализации механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве.

Минстрой РФ совместно с Банком России разработал нормы, позволяющие обеспечить полноценное банковское сопровождение. Это поможет уйти от главной проблемы недостроев – «котлового» метода финансирования, когда собранные на конкретный дом средства направляются на достройку предыдущего проекта девелопера, а также от нецелевого использования средств граждан.

Порядок банковского сопровождения деятельности застройщиков будет установлен правительством РФ.
Разработаны нормы, позволяющие банкам пресекать нарушения, и при попытках нецелевого использования средств останавливать платежи застройщиков.
Предусмотрен механизм приостановки регистрации новых договоров долевого участия и проектов при нарушении застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

«Сегодня перед нами стоит важная задача – сделать так, чтобы покупатели недвижимости не были обмануты недобросовестными застройщиками.

Принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее», – прокомментировал глава Минстроя России Владимир Якушев.

Напомним, поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков.

Так, теперь под каждый проект необходимо будет создавать отдельное юридическое лицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании.
Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств не менее чем 10% от стоимости строительства дома.
Рынок долевого строительства станет прозрачным

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
«Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Президент РФ подписал очередные поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве

Владимир Путин подписал Федеральный закон Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон принят Государственной Думой 19 июня 2019 года и одобрен Советом Федерации 26 июня 2019 года.

Федеральным законом предусматривается ряд дополнительных изменений, направленных на предоставление участникам долевого строительства дополнительных гарантий защиты их прав.

В частности, Федеральным законом предусматриваются особенности:

деятельности уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
прекращения права залога в случае раздела земельного участка, на котором строится многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства;
использования счета эскроу для обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;
взаимодействия субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства;
ценообразования и сметного нормирования при размещении объектов регионального значения города Москвы;
участия в деле о банкротстве застройщика органов государственной власти города Москвы и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика;
проведения экспертизы проектной документации.

Федеральным законом также устанавливаются:

ограничения использования средств унитарной некоммерческой организации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
функции унитарной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации в целях завершения строительства объектов недвижимости, для которого привлекались денежные средства участников долевого строительства;
порядок создания и функционирования государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации;
порядок осуществления уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения сделок, совершаемых за счёт денежных средств, предоставленных из компенсационного фонда публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», или имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований;
порядок и условия выдачи публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» поручительства по заключённому застройщиком с уполномоченным банком кредитному договору, предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства.

Кроме того, органы государственной власти Российской Федерации наделяются полномочиями по установлению правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, а также состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель.
Федеральным законом в законодательство Российской Федерации вносятся иные изменения, направленные на совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.
По информации Минстроя России