Чтобы выбрать надежного застройщика, нужно проверить документы на землю, разрешение на строительство и узнать, как будет финансироваться проект. Для проверки надежности можно использовать вопросы от нашего эксперта — Алексея Шилова, руководителя группы продаж проекта «Квартал Некрасовка».
Вопросы можно скопировать и взять на встречу с застройщиком:
- Есть ли у вас аккредитация банков?
- А сколько домов вы уже построили?
- Как финансируется стройка?
- Где я могу увидеть документы на землю?
- Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?
- Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?
- Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?
- Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?
- Что будем делать, если срок сдачи затянется?
- Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?
А вот варианты ответов, которые должны устроить или насторожить.
Есть ли у вас аккредитация банков?
Чтобы строить и сдавать дома, у застройщика должны быть документы: разрешение на строительство, договор собственности или аренды земли и проектная декларация.
Для проверки можно попросить показать эти документы, но лучше спросить об аккредитации в банках — это оценка банками вероятности того, что застройщик сдаст дом в срок. Перед аккредитацией банки проверяют репутацию, документы компании, посещают стройку, а потом следят за ходом строительства. Если что-то идет не по плану, аккредитацию отзовут.
| Хороший ответ | Плохой |
| Да, есть аккредитация Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка и Россельхозбанка. | Сейчас нет, но документы уже на рассмотрении у банка. Вам не о чем волноваться, через месяц всё будет готово. |
Аккредитацию можно проверить на сайте банка в разделе «Аккредитованные новостройки».
Аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»
Если застройщик говорит, что у него есть аккредитация, но в списках банка его нет, это повод насторожиться.
Но даже аккредитованные всеми банками застройщики могут оказаться ненадежными, поэтому стоит задать следующий вопрос.
А сколько домов вы уже построили?
Вероятность, что компания без проблем достроит дом, выше, если она уже построила и сдала несколько жилых комплексов. Конечно, первый дом застройщика тоже может быть беспроблемным, но компании с репутацией надежнее.
| Хороший ответ | Плохой |
| Мы построили восемь жилых комплексов: «Любовь», «Надежда», «Отвага». С «Любовью», нашим первым проектом, были проблемы — задержка на месяц, но мы учли ошибки и теперь строим в срок. | Это наш первый проект, но всё пройдет отлично. |
После ответа стоит проверить застройщика и загуглить примерно так: ЖК «Любовь» проблемы, ЖК «Отвага» дольщики, ЖК «Надежда» минусы.
Как финансируется стройка?
Нужно узнать, использует застройщик эскроу-счета или прямое финансирование. Эскроу-счет — это счет, на котором хранятся деньги дольщиков, а застройщик может их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такие счета защищают от долгостроя и обмана.
| Хороший ответ | Плохой |
| Мы работаем строго по 214-ФЗ, поэтому все проекты, по которым разрешение на строительство выдали позже июля 2019 года, финансируются через эскроу-счета.Дом строится на деньги банка, а ваши — пока хранятся у него. Их мы получим, когда введем дом в эксплуатацию. | У нас долевое строительство. Дольщики покупают квартиры на стадии котлована, а мы на деньги от продажи строим дом. В этом и смысл. |
Если застройщик получил разрешение на строительство до июля 2019 года, то есть до того, как был принят закон об эскроу-счетах, он будет использовать прямое финансирование. Тогда нужно спросить, отчисляет ли застройщик взносы в компенсационный фонд с каждой сделки. Если нет, сделка с квартирой не пройдет регистрацию в Росреестре.
Как я могу следить за ходом строительства?
У застройщика должен быть график строительства с этапами и сроками, который может посмотреть любой покупатель. Обычно графики и фотоотчеты размещают на сайтах в разделах вроде «Ход строительства».
Фотография из раздела «Ход строительства», Самолет, ЖК «Спутник»
У застройщика нужно спросить, как можно следить за стройкой.
| Хороший ответ | Плохой |
| График строительства и фотоотчеты размещаются на нашем сайте. Вот ссылка. Периодически выкладываем видеоотчеты. | Можете приезжать на стройку и смотреть. Всегда вам будем рады. |
Даже если на сайте есть график и отчеты, стоит проверить, как часто они обновляются и совпадают ли работы с графиком. В среднем от начала строительства до выдачи ключей проходит два года, а нормальный темп стройки — 2 – 3 этажа в месяц. Если по отчетам застройщик строит по этажу в полгода, лучше с ним не связываться.
Могу я увидеть документы на землю?
Земельный участок, на котором будет строиться дом, может быть в собственности застройщика или взят в аренду. В любом случае документы на землю должны быть в открытом доступе.
| Хороший ответ | Плохой |
| Вот документы на землю: ссылка на сайт. Можете прийти в офис и мы покажем заверенные копии и ответим на вопросы, если будут. | Документы сейчас находятся в Министерстве городского строительства, в ближайшие две недели будут недоступны. Вы можете подождать — это ваше право, но квартир по выгодной цене остается всё меньше. |
Если земля в собственности, на сайте будет выписка из ЕГРН, в ней можно найти кадастровый номер и проверить границы участка по карте Росреестра.
Находим документы на землю на сайте застройщика 
Копируем кадастровый номер из выписки ЕГРН 
Вставляем номер в строку поиска на публичной кадастровой карте Росреестра и проверяем границы участка
Если земля в аренде, нужно посмотреть договор аренды, а в нем — границы участка, срок аренды и назначение. Должно быть написано что-то вроде: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — размещение домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
После этого на сайте Дом.рф нужно проверить: есть ли застройщик в списках, его реквизиты, наличие проектных деклараций и отчетности. Здесь же можно проверить документы и ход строительства по каждому дому.
Проверить застройщика и проекты можно на сайте Дом.рф
Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?
В финансовой отчетности можно найти информацию о выручке, чистой прибыли и долгах компании.
| Хороший ответ | Плохой |
| Конечно, вот ссылка на ключевые финансовые показатели и раскрытие информации. | Это вам еще зачем?! Вообще-то отчеты — закрытая информация. |
Нужно посмотреть на цифры в строке «Чистая прибыль» и сопоставить ее со строкой «Долговая нагрузка». Показатель по прибыли должен превышать показатель по долгам. Бывает, что у крупных и надежных застройщиков есть долги — это нормально, нужно спросить, что это за долги и влияют ли они на устойчивость компании.
Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?
214-ФЗ — это федеральный закон, который регулирует долевое строительство в России. В нем есть требования к застройщикам, например, не быть банкротом или получить разрешение на строительство. У застройщиков, которые соответствуют требованиям закона, есть заключение об этом.
| Хороший ответ | Плохой |
| Конечно, вот ссылка на документ. | Документ сейчас не можем показать, вчера отвезли в администрацию города, чтобы согласовать строительство школы во дворе. |
В Москве такие заключения выдает Москомстройинвест, они выглядят так:
Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ с сайта Самолета
В заключении должны быть сведения:
- о застройщике — его название, ИНН, ОГРН;
- о проекте — название, адрес;
- о разрешении на строительство с номером, датой и названием органа, который его выдал;
- о способе размещения денег: на счетах эскроу или нет.
Заключение может быть на бумаге или в электронной форме. На бумажном должна быть подпись, печать и не должно быть исправлений, помарок или зачеркнутых слов. А электронное заключение подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Она выглядит как пометка в тексте, примерно так:
Период действия подписи должен приходиться на дату выдачи заключения соответствия
Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?
С 2019 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а с эскроу-счета и только после сдачи первой квартиры в доме. Так закон защищает покупателей: если что-то пойдет не так, они получат свои деньги обратно, а застройщик не сможет сказать, что денег нет.
| Хороший ответ | Плохой |
| Конечно! Это требование закона и мы его соблюдаем. У нас эскроу-счета в Сбербанке, МКБ и ВТБ. | Мы пока не участвуем в этой программе, она необязательна для региональных застройщиков. |
Еще можно спросить, в каком банке находится эскроу-счет. А потом спросить у банка, можно ли открыть эскроу-счет по доверенности — такая возможность есть, и если банк скажет, что нельзя, это будет значить, что у него пока немного опыта и сделка может затянуться.
Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?
Сервис безопасных расчетов защищает продавца и покупателя. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после регистрации сделки в Росреестре. Пока оформляются документы, деньги лежат в банке и не принадлежат ни одной из сторон.
Безопасные расчеты отпугнут тех, кто на самом деле не планировал оформлять сделку.
| Хороший ответ | Плохой |
| Конечно! Мы только за. | А давайте лучше наличкой? Зачем вам лишние траты на бесполезную услугу? Тем более при оплате наличными у нас есть скидка 10%. |
При этом, если покупатель переводит деньги застройщику напрямую до регистрации сделки в Росреестре, застройщик может получить штраф до 1 млн рублей. Компания, которая ведет дела в белую, так рисковать не будет.
Что будем делать, если срок сдачи затянется?
В договоре есть точная дата сдачи дома в эксплуатацию, но стройка — масштабный проект, поэтому сроки могут затянуться. За задержку покупатели вправе получить неустойку, но иногда застройщики предлагают подписать соглашение о продлении сроков, чтобы не платить.
| Хороший ответ | Плохой |
| Вы получите неустойку — 0,01% стоимости квартиры за каждый день просрочки. Еще мы компенсируем оплату аренды жилья на время задержки. | Такое вряд ли случится, ни разу еще не было. В крайнем случае подпишем договор о продлении сроков. |
Но неустойку в любом случае придется получать через суд.
Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?
Жителям домов важно, чтобы рядом построили школу, детский сад, парк или больницу, но некоторым застройщикам выгоднее построить еще одну многоэтажку. Поэтому лучше заранее узнать, какие у компании планы на близлежащую территорию.
| Хороший ответ | Плохой |
| Во дворе будет школа на 1000 мест, уже есть проектная документация, которую одобрила администрация города, и разрешение на строительство. Вот оно *показывает бумагу*. Школу сдаем в 2022 году, в 2023 году достроим детский сад. | Школу построит государство, но мы берем на себя полное озеленение придомовой территории и тротуары. |
Проверить обещания застройщика можно в муниципалитете города или района. Нужно спросить, действительно ли на таком-то земельном участке запланирована школа.
Подключение новостроек к интернету может стать обязательным
Обеспечение всех вводимых в эксплуатацию новостроек России не только телефонией и телевидением, но и проводным интернетом может стать обязательным.
Проект постановления правительства РФ «О внесении изменений в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства» разработан в рамках федерального проекта «Нормативное регулирование цифровой среды» и одобрен участниками соответствующей рабочей группы «Цифровой экономики».
Авторы проекта постановления говорят, что в ближайшее время направят документ в ответственный федеральный орган исполнительной власти (Минкомсвязь России) для согласования с остальными ФОИВами, после этого — в правительство РФ.
Данное постановление регламентирует обязательства застройщика обеспечить инфраструктуру связи для подключения дома к сетям передачи данных на этапе проектирования жилого здания. Ранее исчерпывающий перечень процедур включал подписание актов о наличии сетей для кабельного телевидения и телефонии.
Авторы проекта постановления уверены, что принятие документа позволит искоренить проблему отсутствия доступа в интернет в только что построенных домах, с которой на протяжении многих лет повсеместно сталкиваются новосёлы.
«Рабочая группа концептуально одобрила проект постановления.
Инициатива важная и актуальная: без цифровых сервисов и постоянного доступа в интернет сегодня сложно представить жизнь горожанина, поэтому инфраструктура связи при заселении в новые жилые объекты должна быть обязательно, в этом ни у кого нет сомнений.
Центру компетенций предстоит только доработать некоторые технические моменты в соответствии с полученными замечаниями членов рабочей группы и кураторов.
Например, в части предоставления застройщику альтернативы подписания одного акта о выполнении технических условий вместо трех, если тот или иной оператор может осуществить одновременное подключение ТВ-вещания, телефонной связи и передачи данных», — рассказал Руслан Ибрагимов, руководитель рабочей группы «Нормативное регулирование цифровой среды» организации «Цифровая экономика».
«Наличие сетей связи доступа к интернету признается обязательным условием при постройке жилых домов на федеральном уровне наравне с системой инженерно-технического обеспечения, включающей водоснабжение, отопление, электроснабжение и т.д.
Ожидаемый результат исполнения постановления — обеспечение жильцов многоквартирных домов качественными современными услугами связи непосредственно с момента их заселения в квартиры.
Вопрос, кто из операторов и каким образом будет заходить в новостройки, будет регламентироваться соответствующим законопроектом, который планируется к рассмотрению на рабочей группе «Нормативное регулирование» 11 июня», — комментирует Дмитрий Тер-Степанов, заместитель генерального директора, директор направления «Нормативное регулирование» организации «Цифровая экономика».
Федеральным проектом «Информационная инфраструктура» предусматривается до 2024 г. обеспечить 97% домохозяйств возможностью широкополосного доступа к интернету.
Руководитель пресс-службы ПАО «ВымпелКом» (бренд «Билайн») Анна Айбашева сказала, что важно создавать непосредственно инфраструктуру в многоквартирных домах, в которой можно будет в дальнейшем размещать сети связи, в том числе для оказания услуг по передаче данных. «Регулирование должно быть технологически нейтральным, не предопределять технологию подключения абонентов и создавать равные возможности использования инфраструктуры внутри дома для разных операторов связи», — добавила она.
Пресс-служба «МегаФона» отметила: предлагаемые поправки означают, что еще на этапе строительства застройщику будет необходимо предусмотреть подключение многоквартирного жилого дома к линиям связи.
«Мы поддерживаем эту инициативу, поскольку сейчас вопрос с размещением инфраструктуры для линий связи решается застройщиком индивидуально.
Наличие инфраструктуры связи в доме необходимо как для оказания услуг самим жителям, так и для работы систем умного города, в том числе для автоматизированного сбора показаний электроэнергии, воды и тепла», — прокомментировала пресс-служба «МегаФона».
Пресс-секретарь группы МТС Алексей Меркутов рассказал корреспонденту ComNews, что сегодня на этапе строительства оператор может зайти в дом только с согласия застройщика.
«В законодательстве нет норм, обязывающих застройщика сдать дом подключенным к сетям телефонной связи, кабельного телевидения и передачи данных.
Проектом документа такая норма предлагается, которая, как мы надеемся, решит проблемы размещения оборудования операторов в новостройках и реконструируемых домах», — сообщил Алексей Меркутов.
АО «ЭР-Телеком Холдинг» поддерживает инициативу. «Мы выступаем за недискриминационный доступ при размещении инфраструктуры связи, в том числе в многоквартирных жилых домах. Считаем важным появление законодательного регулирования в данной сфере», — заявила пресс-служба «ЭР-Телекома».
«АКАДО Телеком» надеется, что постановление будет принято. «АКАДО» развивает интерактивный ТВ-сервис, осваивает перспективное направление гейминга, компания является одним из лидеров среди столичных операторов связи. Поэтому для нас крайне важно обеспечить абонентов качественной услугой ШПД.
Новое постановление, несомненно, будет способствовать более оперативному подключению клиентов в новостройках и создаст условия для дальнейшего развития услуг и сервисов АКАДО, — сообщила пресс-служба «АКАДО», — Что касается монополизма, то решение этого вопроса должно быть отражено в нормативных документах».
Президент Ассоциации компаний связи Алексей Стуров отметил, что проект постановления очень долгожданный. «Постановления правительства, я думаю, ждет очень много операторов связи. Так как в настоящее время войти в новостройки оператору связи на этапе строительства очень сложно, а в некоторых случаях невозможно.
Операторы связи сталкиваются не только с желанием застройщика за счет оператора связи выполнить уже обязательные требования при вводе в эксплуатацию жилого фонда — телефония и кабельное телевидение, — но и еще профинансировать какие-нибудь другие потребности застройщика.
Кстати, по информации, которой располагает Ассоциация компаний связи, в Подмосковье уже есть определенные требования к застройщику для создания в возводимых многоквартирных жилых домах сетевой инфраструктуры для целей предоставления услуг доступа в интернет жителям этих домов, а также обязательное требование к созданию комнат связи для размещения оборудования связи операторов.
Но даже несмотря на это, вопрос входа операторов связи в новостройки остается нерешенным даже в Подмосковье. Например, группа компаний ФСК «Лидер» работает только с ПАО «Ростелеком», и ни одного оператора связи в возводимые многоквартирные жилые дома застройщик не допускает.
Антимонопольные органы в этом случае бессильны — а у жителей новостроек будет только единственный оператор связи — «Ростелеком», пока не будет дом заселен и не пройдет собрание собственников жилья, а этого момента можно ждать годы.
Относительно проекта постановления Ассоциация компаний связи считает необходимым сообщить, что для реализации идеи наличия в домах качественных услуг связи необходимо наличие нескольких операторов, которые, находясь в конкурентной среде, предоставят конечному потребителю качественные услуги связи, а для этого нужно не выбирать оператора связи на этапе строительства, а предусмотреть в проекте создание соответствующей инфраструктуры в домах — комнат связи, обеспеченных бесперебойным питанием, слаботочных стояков, шахт для прокладки линий связи, лотков или коробов до каждой квартиры. Выбор же операторов связи, которые смогут предоставлять услуги связи с момента сдачи дома в эксплуатацию, можно провести на основании открытого конкурса и сбора заявок», — рассказал Алексей Стуров корреспонденту ComNews.
Вице-президент Национальной ассоциации домовых информационно-коммуникационных сетей (НАДИКС) по правовым вопросам Михаил Пашков положительно оценивает инициативу.
«Однако, — говорит он, — не решен главный и принципиальный вопрос: кто будет собственником построенных сетей связи — некое юридическое или физическое лицо (застройщик, оператор связи, управляющая организация или др.
) или оно войдет в состав общего имущества и распоряжаться им будут собственники помещений МКД (многоквартирного дома)? Без ответа на этот вопрос сложно оценить проект постановления.
НАДИКС давным-давно предлагала иметь в МКД общие сети связи, пользование которыми доступно любому оператору на равных, одинаковых условиях. Удобство такого решения очевидно. Единственный минус — регулирование тарифов на пользование такими сетями».
Генеральный директор компании «ОрдерКом» Дмитрий Галушко считает, что данный законопроект может помочь операторам в борьбе за абонентов. «Но без подзаконных актов он может оставаться популистским, ибо формально трех операторов в доме может иметь группа компаний даже небольших операторов связи, не говоря уже о большой «четверке», — отметил он.
Михаил Пашков не исключил вероятность монополизации новостройки одним оператором: «Это возможно, но такой оператор будет, в свою очередь, обязан платить за размещение свей сети связи собственникам помещений этого МКД. В данном случае такая монополия похожа на право собственности МГТС или «Ростелекома» на общегородские кабельные канализации, это регулируется, в том числе антимонопольным законодательством».
По мнению владельца юридической фирмы «Катков и партнеры» (технология KIP MONITOR) Павла Каткова вопросы соблюдения антимонопольного законодательства при выборе поставщика пока не требуют специального регулирования и могут разрешаться в общем порядке.
«Так, даже при наличии в доме изначально одного поставщика многие жильцы смогут пользоваться смартфонами и другими независимыми от инфраструктуры дома устройствами. К тому же и сегодня в домах оказываются интернет-услуги сразу нескольких операторов. Полагаю, что и в данном случае будет так, просто первый оператор будет выбран уже на этапе строительства дома.
Вот если при выборе этого оператора будет ограничен доступ для оказания услуг в этом доме остальным — внимание к этой теме со стороны антимонопольного органа будет пристальным. Однако сейчас все это «шкура неубитого медведя»: сначала нужно реализовать эту инициативу на первых жилых домах, потом смотреть, будут ли споры, и уже при наличии первых споров делать выводы.
До того инициатива представляется разумной, ведь доступ в Сеть стала неотъемлемой частью жизни», — рассказал корреспонденту ComNews Павел Катков.
Управляющий партнер юридической фирмы Axis Pravo Алексей Сулин считает, что, несмотря на очевидный лоббистский характер проекта, идея, чтобы застройщик озаботился подключением дома к широкополосному интернету, является вполне здравой.
«Интернет сейчас для многих важней, чем телевидение, не говоря уже о стационарной телефонной связи, которая неуклонно уходит в прошлое. При этом нужно держать во внимании интерес, который проявляют к этой идее телекоммуникационные компании, и не допускать монополизации этого сегмента крупными игроками.
В идеале застройщик должен быть открыт для всех операторов связи, каждый из которых имел бы возможность подключить дом к своей сети.
Причем равенство в правах на подключение должно быть у операторов до того, как квартиры передаются будущим собственникам, так как оператор, который раньше других получил такую возможность, имеет необоснованное преимущество.
Ведь после того, как значительная часть квартир подключится к первому оператору, остальные операторы могут утратить экономический интерес к подключению дома. Однако важно, чтобы потребители имели возможность выбрать того или иного оператора связи, с момента заселения в квартиру», — прокомментировал Алексей Сулин.
Подключение новостроек к интернету сделают обязательным
05 Июня 2020 13:12 05 Июн 2020 13:12 |
Обеспечение всех вводимых в эксплуатацию новостроек России не только телефонией и телевидением, но и проводным интернетом может стать обязательным. Это позволит искоренить проблему отсутствия доступа в интернет в только что построенных домах, с которой на протяжении многих лет повсеместно сталкиваются новоселы.
Проект соответствующего постановления Правительства России одобрила рабочая группа «Нормативное регулирование цифровой среды» организации «Цифровая экономика».
В ближайшее время документ будет направлен на согласование в Минкомсвязи России и другие федеральные органы власти, после чего будет представлен в Правительство.
Проект постановления Правительства России «О внесении изменений в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства» разработан в рамках федерального проекта «Нормативное регулирование цифровой среды» и концептуально одобрен участниками соответствующей рабочей группы «Цифровой экономики». Данное постановление регламентирует обязательства застройщика обеспечить инфраструктуру связи для подключения дома к сетям передачи данных на этапе проектирования жилого здания. Ранее исчерпывающий перечень процедур включал подписание актов о наличии сетей для кабельного телевидения и телефонии.
«Рабочая группа концептуально одобрила проект постановления.
Инициатива важная и актуальная, без цифровых сервисов и постоянного доступа в интернет сегодня сложно представить жизнь горожанина, поэтому инфраструктура связи при заселении в новые жилые объекты должна быть обязательно, в этом ни у кого нет сомнений.
Центру компетенций предстоит только доработать некоторые технические моменты в соответствии с полученными замечаниями членов рабочей группы и кураторов.
Например, в части предоставления застройщику альтернативы подписания одного акта о выполнении технических условий вместо трех, если тот или иной оператор может осуществить одновременное подключение ТВ-вещания, телефонной связи и передачи данных», – сказал Руслан Ибрагимов, руководитель рабочей группы «Нормативное регулирование цифровой среды» организации «Цифровая экономика».
Принятие проекта постановления будет способствовать созданию необходимых условий для цифровизации всей страны, а также окажет позитивное влияние на состояние конкуренции в сфере телекоммуникаций.
«Наличие сетей связи доступа к интернету признается обязательным условием при постройке жилых домов на федеральном уровне наравне с системой инженерно-технического обеспечения, включающей водоснабжение, отопление, электроснабжение и т.д.
Ожидаемый результат исполнения постановления – обеспечение жильцов многоквартирных домов качественными современными услугами связи непосредственно с момента их заселения в квартиры.
Вопрос, кто из операторов и каким образом будут заходить в новостройки, будет регламентироваться соответствующим законопроектом, который планируется к рассмотрению на рабочей группе «Нормативное регулирование» 11 июня», – сказал Дмитрий Тер-Степанов, заместитель генерального директора, директор направления «Нормативное регулирование» организации «Цифровая экономика».
Предоставление гражданам услуг связи высокого уровня доступности для возможности использования современных цифровых технологий объявлено государственным приоритетом. Федеральным проектом «Информационная инфраструктура» предусматривается до 2024 г. обеспечить 97% домохозяйств возможностью широкополосного доступа к интернету.
Проект постановления в ближайшее время будет направлен в ответственный федеральный орган исполнительной власти – Минкомсвязи России – для согласования с остальными федеральными органами исполнительной власти, после этого – в Правительство России.
Короткая ссылка
Подключить новостройки к электричеству и теплу стало проще: в Москве заработала служба технологического присоединения
С начала марта в Москве заработала городская служба технологического присоединения, призванная упростить процедуру подключения новостроек к электричеству и теплу.
Это стало ответом на заявление мэра Москвы Сергея Собянина, сделанное им в феврале на Коллегии стройкомплекса. Тогда речь шла о непомерных затратах и несоблюдении сроков при переводе объектов на постоянное энергоснабжение.
Городская служба создана на базе казенного предприятия «Московская энергетическая дирекция».
О том, какие услуги предприятие оказывает застройщикам, в интервью «Строительному миру» рассказал директор КП «МЭД» Игорь Кривенцов.
— Игорь Юрьевич, когда было создано ваше предприятие? Какие функции оно выполняет?
— «Московская энергетическая дирекция» создана в 2006 году и является правопреемником государственного унитарного предприятия «Московское агентство энергосбережения». Подчиняется Департаменту топливно-энергетического хозяйства Москвы. Одна из наших первоочередных задач – координация действий по присоединению к инженерным сетям городских объектов. Поясню, о чем идет речь.
В настоящее время в Московском регионе работают три крупные сетевые компании – МОЭСК, ОЭК и ОАО «Энергокомплекс», а также более 150 мелких компаний. Эти компании имеют собственные инвестиционные программы, в рамках которых они обновляют свое сетевое оборудование, возводят питающие центры.
Но реальность такова, что свои программы энергетики практически не соотносят с перспективными планами развития города – Генпланом до 2025 года, отраслевыми схемами электро-, газо- и водоснабжения, Адресными инвестиционными программами. Сетевики делают только то, что находится в сфере их коммерческих интересов: «расшиваются» узкие места, где большего всего заявок от девелоперов.
В результате возникает ситуация, когда объекты Адресной инвестпрограммы присоединяются к сетям по несколько лет, вопреки утвержденным регламентам. Мы считаем, это неправильно. Сетевые компании должны соотносить свои планы развития с тем, что необходимо городу, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Координация этой работы поручена специализированному городскому предприятию, каким является «Московская энергетическая дирекция». Надеюсь, с нашей помощью решение этой проблемы получит мощный импульс.
— Ваша служба призвана упростить процедуру присоединения. Поясните, о чем идет речь?
— Дело в том, что существует разница в комплекте документов, который необходимо предоставить в электросетевые компании. В частности, при подаче заявки в разные компании, например, МОЭСК и ОЭК, у каждой свое видение и требования к форме предоставления документов – ситуационный план, план энергопринимающих устройств и пр. Это первое.
Второе – это срок рассмотрения заявки. По закону он составляет 30 дней. За это время сетевая организация проводит проверку поданных в составе заявки документов, их юридическую экспертизу, осуществляет подготовку технических условий и договора для заявителя. На практике происходит так, что большинство заявок не исполняются в установленные законом сроки.
Поэтому мы рекомендуем обратиться в нашу службу.
Наши специалисты помогут оперативно и грамотно подготовить необходимый пакет документов для подачи заявки, направят его в соответствующую организацию и возьмут на контроль его прохождение в установленные законом сроки.
Кроме того, можем оказать дальнейшую услугу заявителю вплоть до физического подключения объекта к сетям. Мы городская структура, потому не заинтересованы в выкачивании денег из клиента и удлинении сроков подключения.
Хотя, подчеркну, заявитель вправе обратиться напрямую в сетевую компанию.
По поручению ДепТЭХа также осуществляем общий мониторинг состояния подключения объектов Адресной инвестпрограммы к инженерным сетям: отслеживаем исполнение программы, вникаем и систематизируем проблемы подрядных организаций в оформлении договора на присоединение к тепло- и электросетям для их последующего решения на уровне правительства Москвы. Еще одна задача – помощь предприятиям малого и среднего бизнеса при подключении к электроснабжению.
— Какую именно информацию вы предоставляете?
— Называем оптимальную точку присоединения, предоставляем информацию о том, какие сетевые компании ближе всего находятся к объекту заявителя, какие документы необходимо представить, чтобы получить необходимые мощности. Кроме того, оказываем очные и заочные консультации по всем вопросам, в том числе правовым, связанным с осуществлением технологического присоединения.
В принципе, заявитель может получить информацию о ближайшей точке присоединения в течение 3 — 5 минут. Оператор контактного центра вводит адрес объекта в базу данных и получает информацию о ближайшей трансформаторной подстанции в радиусе 300 м (с данными по загрузке мощности). Если по каким-то причинам заявка сложная, она отправляется в клиентский отдел.
Отмечу, что число обращений в контактный центр постоянно растет. Если в начале марта, когда служба начала свою работу, поступало 2 — 3 заявки в неделю, то сегодня – свыше 20 обращений.
— Вы сказали, что можете сопровождать заявителя вплоть до момента физического подключения к сетям. Это дополнительная услуга?
— Да, по желанию заказчика, можем взять на себя организацию всего процесса технологического присоединения по отдельно взятому объекту, начиная от момента подачи заявки до момента подачи напряжения. Эта услуга подразумевает заключение агентского договора или договора возмездного оказания услуг.
В рамках указанных договоров наша организация берет на себя обязанность по подаче заявки на технологическое присоединение в соответствующую сетевую организацию (в том числе проверку всех документов, прилагаемых к заявке, обоснованность расчета требуемых нагрузок, контроль подготовки сетевой организацией технических условий и договора для заявителя). Также мы можем осуществлять постоянный мониторинг работ по исполнению уже заключенного договора.
— А если сетевая компания не соблюдает сроки договора?
— Есть разные рычаги воздействия… И у Департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы, и у нашей службы. Например, сетевики обязаны некоторые свои инвестпрограммы согласовывать с ДепТЭХом. Очевидно: нашей службе проще влиять на сетевиков, чем частным заявителям.
— Вы предоставляете данные для расчета стоимости присоединения?
— Тарифы на технологическое присоединение утверждаются Региональной энергетической комиссией (РЭК) Москвы под руководством заместителя мэра Москвы Андрея Шаронова.
На данный момент вся информация о тарифах является публичной, утверждается постановлениями и размещается на сайте РЭК. Также возможно в режиме on-line на нашем сайте www.kpmed.
ru в разделе «Технологическое присоединение» с помощью калькулятора рассчитать ориентировочную стоимость технологического присоединения, где будет указана ссылка на соответствующий нормативный документ.
— Каким образом можно обратиться в вашу службу?
— Заявитель может обратиться в контактный центр «Московской энергетической дирекции» по телефону «горячей линии»: (495) 981-41-41 или оставить заявку в режиме on-line на сайте дирекции.
Также заявитель может обратиться в клиентские офисы КП «МЭД», которые находятся по следующим адресам: ул. 4-я Парковая, д. 27 – головной офис (м. «Измайловская»), ул. Б. Бронная, д. 14 – в здании Департамента топливно-энергетического хозяйства (м.
«Пушкинская»), Багратионовский проезд, д. 8, стр. 1 (м. «Фили»).
— Ваши услуги платные?
— Стоимость я бы разделил следующим образом. Консультационные услуги и услуги по определению ближайшей точки присоединения дирекция оказывает на безвозмездной основе. Остальные услуги предприятие оказывает на платной основе, но наши тарифы в разы ниже, чем у других организаций на аналогичные виды услуг.
— В какие сроки предоставляется информация?
— Срок зависит от запрашиваемой информации.
Если речь идет об определении принадлежности сетей, расположенных на наименьшем расстоянии от объекта заявителя, и определении оптимальной точки присоединения, данная услуга оказывается в течение одного рабочего дня или в режиме on-line по телефону «горячей линии». В перспективе планируется, что заявитель сможет сам, также в режиме on-line, на официальном сайте дирекции определить оптимальную для себя точку присоединения к электрическим сетям.
Срок направления в адрес заявителя оферты договора на технологическое присоединение с приложением Технических условий определен 861-м постановлением правительства РФ и составляет не более 30 дней.
— Вы согласны с мнением, что затраты на перевод объектов на постоянное энергоснабжение неоправданно высокие? Строители говорят, что это серьезный фактор, который способен убить экономику любого проекта.
— В этих словах много от лукавого. Стоимость технологического присоединения закладывается в бизнес-планы. И она немалая, особенно если это дорогой проект в центре Москвы, где большинство сетей исчерпали возможности по подключению новых потребителей.
С другой стороны, законодатель встает на защиту интересов субъектов малого и среднего бизнеса, чтобы не разорить их на стадии подключения. Например, присоединение объектов, для которых требуется менее 15 кВт мощности, сетевая компания обязана осуществлять за счет собственных средств. Учитывая, что стоимость 1 кВт в среднем около 20 тыс.
рублей, предприятия малого бизнеса могут сэкономить приличные деньги. На практике, конечно, сетевики стараются всячески уйти от этого.
— На ваш взгляд, за счет чего можно добиться сокращения сроков подключения к инженерным сетям, упрощения согласовательных процедур и уменьшения стоимости присоединения?
— Сроки подключения к инженерным сетям состоят из двух основных этапов. Первое – подготовка и согласование необходимых документов, второе – выполнение физического объема работ, как со стороны заказчика, так и со стороны электросетевых компаний.
Сократить сроки подготовки и согласования документов со стороны сетевых компаний возможно за счет унификации требований, предъявляемых к документам в различных сетевых компаниях. В настоящий момент мы прорабатываем этот вопрос на уровне правительства города.
Это упростит процедуру, но сроки не сократит, потому что эти сроки прописаны законом – 30 дней – срок, в который сетевая компания должна рассмотреть обращение клиента и направить ему договор на технологическое присоединение, в котором будут указаны сроки физического подключения.
Что касается сокращения сроков строительства инженерных сетей со стороны сетевых компаний, то тут необходимо, что называется, бить рублем. Ужесточить штрафы за нарушения сроков, так как сейчас максимальный размер штрафа не превышает 10% от цены договора.
Кроме того, возможно рекомендовать сетевым организациям привлекать для выполнения работ по договору подряда компании, рекомендованные самим заказчиком, так как именно он в большей степени заинтересован в своевременной сдаче объекта.
Сегодня сетевики выбирают себе подрядные компании сами.
— Будет ли создан аналогичный сервис по присоединению новостроек к газу и воде?
— Сегодня мы оказываем комплекс услуг по присоединению к электрическим сетям. До конца года будет создана информационная база данных, которая позволит оказывать услуги по подключению к теплу. В ближайшей перспективе, а именно, в 2013 году, есть планы создать аналогичную систему по присоединению строений к газу, водоснабжению и водоотведению.
ДЛЯ СПРАВКИ:
Какие документы необходимы для получения требуемых мощностей? В рамках постановления правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. № 861 для технологического присоединения к электрическим сетям необходимы следующие документы:
- план расположения энергопринимающих устройств, которые необходимо присоединить к электрическим сетям;
- перечень и мощность энергопринимающих устройств, которые могут быть присоединены к устройствам противоаварийной автоматики;
- копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на объект капитального строительства и (или) земельный участок, на котором расположены (будут располагаться) объекты заявителя, либо право собственности или иное предусмотренное законом основание на энергопринимающие устройства;
- доверенность или иные документы для предоставления интересов заказчика;
- уставные документы и другие (паспортные данные, если заявитель — физическое лицо).
ТОП-10 ошибок дольщиков в спорах с застройщиком
В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком.
Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить.
В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.
Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики. Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!
Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости
Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы:
- предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)
- применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)
Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.
Как правило, редко застройщики предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.
Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.
Несмотря на советы юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).
Подписание соглашения об отступном
Второй документ, который предлагают подписать застройщики при просрочке, дабы сэкономить на выплате неустойки, — это соглашение об отступном, в соответствии с которым дольщику вместо начисленной по закону компенсации предлагается меньшая денежная компенсация или альтернативная компенсация (скидка на ремонт, машино-место, кладовая и т.д.).
Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.
- Во всех соглашениях, которые мы встречали, застройщики предусматривают определенный срок для исполнения обязательства по передаче отступного (например, выплата производится в течение 20 рабочих дней после подписания и т.д.). Имейте в виду, что недобросовестный застройщик, который обманул вас раз со сроком передачи в ДДУ, может обмануть вас и второй раз, нарушив срок, указанный в отступном. И в этом случае вы будете вынуждены обращаться также в суд, взыскивать деньги, нести судебные расходы, но только за суммой уже меньшей. Мы рекомендуем предусмотреть в соглашении об отступном дополнительный штраф за нарушение срока или возможность расторжения соглашения, это будет стимулировать застройщика исполнить свои обещания.
- На практике возникает ряд сложностей с отступным в виде выполнения ремонтных работ и передачи объекта недвижимости. Во-первых, сложности с понуждением застройщика к исполнению взятых на себя обязательств, если застройщик не исполняет их в указанный срок. В ряде случаев приходится в судебном порядке расторгать подобные соглашения. Во-вторых, если застройщик все-таки передал обещанное, а оно оказалось не того качества, на которое рассчитывал дольщик, дольщику сложно это оспорить. Практика разрешения подобных споров также различна. Поэтому рекомендуем подобные риски учитывать, подписывая соглашение об отступном.
Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей.
То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований.
Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.
Подписание передаточного акта с открытой датой
Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.
Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается.
Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
Поспешное расторжение ДДУ
К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги.
Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее.
Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.
Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта
- Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения.
- Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?