Арендуемый земельный участок может находиться в федеральном или муниципальном ведении либо принадлежать физическим или юридическим лицам. При этом арендатор земли имеет приоритетное право выкупа. В практике часто необходимо осуществить перевод земли из аренды в частное владение, и эта процедура представляет собой выкуп земельного участка из аренды у администрации.
Важно знать, что, арендатор наделен правом пользователя земли, но он не собственник. По этой причине арендованный надел нельзя продать, подарить, оставить наследникам, а также провести другое законное отчуждение.
Кроме того, строить на таком участке как капитальные, так и вспомогательные объекты недвижимости арендатор может только с разрешения собственника земли, иначе есть риск обращения последнего в суд с иском о сносе самовольных строений.
В данной статье расскажем, как выкупить арендованный земельный участок в 2018 году, что для этого нужно сделать, и какие необходимы документы. Кроме того, вы получите пошаговые рекомендации как это сделать быстро и правильно.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
- Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
- Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
- Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
- К ним относятся:
- Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде
Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»
Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.
Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:
- Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
- Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
- Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования
Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.
Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды: основные положения
Кроме того, любое облагораживание арендуемого участка земли тоже будет выступать преимуществом в вашу пользу.
Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:
- Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
- Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
- Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды
Для начала инициирования процедуры выкупа арендуемого вами земельного участка необходимо чётко представлять себе, куда следует обращаться.
Куда нужно обратиться
Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.
В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.
В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.
Какие требуются документы
- Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.
- К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.
- Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:
- Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
- Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом).
Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.
- Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
- Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
- Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
- Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
- «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).
Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.
Стоимость выкупа арендованного участка земли
- Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.
- Конкретные величины рассчитывается в каждой местности с учётом её территориальных особенностей.
- В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).
В крупных городах численностью от 500 тыс.
до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).
В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.
В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.
Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.
Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.
На практике существование права на выкуп арендуемого участка и наличие требуемого объёма финансовых средств не всегда обеспечивают реальную возможность приобретения желаемого кусочка земли. Есть законодательные ограничения, по которым выкуп просто невозможен.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность
Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.
Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.
1 Шаг. Сбор и подготовка документов
Осуществляется сбор документов, приведённых в подразделе «Какие требуются документы?» настоящей статьи.
- Особое внимание следует обратить на официальное определение границ арендуемого участка земли, который планируется выкупить у администрации.
- Отсутствие официально закреплённых координат участка на местности является законной причиной отказа в его приобретении.
- Закрепление границ осуществляется с помощью межевания, заключающегося в согласовании границ участка с соседям и официальном определении координат участка с последующим письменным оформлением.
Межевание осуществляется подготовленным специалистом (кадастровым инженером). Услуга платная (от 5 до 10 тыс. руб.) и выполняется по просьбе арендатора.
Не менее важную роль играет кадастровый учёт.
2 Шаг. Постановка на кадастровый учёт
Данный шаг выполняется только при отсутствии кадастрового паспорта на арендуемый участок, запланированный к приобретению. О том есть ли он или его нет, можно узнать, запросив кадастровую выписку через МФЦ или по сети Интернет.
Можно самостоятельно посмотреть учтён ли участок на официальных сайтах сети Интернет (pkk5.rosreestr.ru; publichnay – kadastrovaya – karta.ru и др.).
Постановка на кадастровый учёт производится при предъявлении паспорта гражданина, межевого плана, свидетельствующего официальное закрепление границ участка, и квитанции об оплате государственной пошлины.
3 Шаг. Обратиться в администрацию и получить постановление
Имея кадастровую выписку, следует позаботиться о вынесении решения главы муниципалитета, разрешающего выкуп.
Надо написать заявление на имя главы и приложить кадастровую выписку, её ксерокопию и оплатить государственную пошлину.
4 Шаг. Заключение договора выкупа арендуемого участка
Получив разрешение муниципалитета, составляется договор купли-продажи арендуемого земельного участка в простой форме.
Затем покупателем вносятся деньги на финансовый счёт муниципалитета.
5 Шаг. Регистрация сделки
Договор о выкупе арендуемого участка земли регистрируется в территориальном органе Федеральной регистрационной службы с приложением следующих документов:
- Заявления о государственной регистрации
- Разрешения главы
- Выписки из кадастрового плана участка
- Квитанции об оплате услуги за регистрацию
Важно знать, что регистрационные услуги имеют различную стоимость в зависимости размещения земли:
- 350 рублей – для участка земли под дачей и гаражом
- 100 рублей – для сельскохозяйственных земель
- 200 рублей – для территории под многоквартирным домом
- 2 тыс. рублей – для участка земли под частным жилым домом и вокруг него
Представив документы на регистрацию, вы получаете расписку об официальном приёме бумаг с указанием срока окончания получения результата и спокойно ждёте назначенного дня получения в регистрирующем органе договора выкупа с отметкой о его регистрации (или мотивированной причины отказа в оном).
6 Шаг. Получение выписки и вы счастливый владелец
Решение о регистрации права перехода арендуемого участка в собственность или отказе в нём становится известным через 14 рабочих дней после подачи документов.
При положительном решении документы можно получить лично или через представителя, действующего по нотариальной доверенности.
Оформление земли представляет трудоёмкий процесс, требующий специфических знаний по правильности сбора и разработки требуемых документов. Иначе сложностей и дополнительных затрат времени и денег не избежать.
Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам
Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.
Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.
Обращение к ним позволит:
- Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
- Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
- Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность
Хотите быстро и без хлопот стать счастливым владельцем земли обращайтесь к опытным специалистам.
Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом
Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом подразумевает, что гражданин получает правомочия собственности на определенный земельный надел. При этом затраты человека минимальны.
Главная цель
Главная цельВ 2021 году получится заключить арендное соглашение в отношении надела, принадлежащего государству, без проведения торгов. В такой ситуации дальнейший выкуп производится посредством прямого метода или с помощью аукциона.
У каждого человека, участвующего в торгах, есть возможность назвать любую стоимость. Победа присуждается тому, кто предложит большую цену. Соответственно, этому же человеку передается земельный надел.
Государственные органы предоставляют участки таким образом, что в дальнейшем допускается их выкуп.
Главным требованием становится соблюдение установленного использования.
Когда арендное соглашение составляется в отношении участка, предназначенного для индивидуального строительства, то нужно будет возвести на земле постройку капитального назначения.
В земельном законе отражена возможность получения надела без торгов. Когда происходит нарушение условий, отраженных в договоре – он расторгается. Желание вправе выразить одна из сторон.
ВАЖНО !!! В ситуации, когда на территории расположены объекты, отнесенные к недвижимости – при выкупе земли у государства цена не может быть более, чем кадастровая стоимость.
Здесь применимо правило, что гражданин зарегистрировал правомочие собственности на постройки. Не важно, кто является владельцем территории – это может быть орган муниципалитета или государства. Данный показатель не сказывается на цене.
Положительные моменты
Когда гражданин получает участок в аренду с возможностью последующего выкупа, это говорит о том, что он обладает преимущественным правом на получение собственности на надел.
У человека появляются преимущества:
- получится передать участок другому лицу на основании договора (тогда стоимость аренды определяется гражданином);
- удастся реализовать надел (использовать можно любой подходящий способ, в том числе, это продажа или дарение);
- использование земли как предмета залогового соглашения (такие требования установлены при заключении ипотечного или кредитного договора).
Минусом можно назвать то, что человеку после оформления правомочий собственности, потребуется самостоятельно оплачивать налоги. Сумма не фиксирована, она находится в зависимости от стоимости, закрепленной в кадастре.
Процесс получения земли в аренду
Подтвердить наличие арендных соглашений получится только при наличии соглашения, сформированного в письменном виде. В документе прописаны условия, которых должны придерживаться участники правоотношений. Стороны ставят подписи.
Необходимо составить 3 экземпляра соглашения, так как один из них передается в регистрирующие органы, остальные 2 – остаются сторонам. Предметом рассматриваемых отношений становится надел. В данном разделе нужно отразить подробные характеристики. В частности, точное место нахождения и границы.
Предусматривается несколько этапов процесса заключения арендного договора.
К ним отнесены:
- подготовка и согласование акта в администрации муниципалитета;
- земельный надел ставится на кадастровый учет (это нужно сделать, если участок ранее не значился на нем);
- сбор документации;
- подписание договора.
Если период действия соглашения превышает 12 месяцев, необходимо зарегистрировать бумагу в Росреестре.
Куда обратиться?
Оформление соглашения предполагает, что гражданину нужно посетить администрацию муниципалитета, на территории которого расположен надел. Такие участки чаще всего располагаются в крупных населенных пунктах. В связи с тем, что применима процедура торгов, ее реализовать проще тем, где больше граждан проживает. Показатель спроса сказывается на том, как часто будут проводиться торги.
Как выкупить надел?
Для выкупа предусмотрено несколько вариантов. В том числе, это проведение процесса торгов или прямое обращение к уполномоченным органам. У каждого способа имеются преимущества. Говоря о том, что применяется аукцион, можно отметить, что потребуется тщательно подготовиться к нему. В ситуации с прямым обращение, стоимость надела будет гораздо ниже.
Проведение торгов довольно дорогая схема, однако в исполнении она проще, поэтому является распространенной.
Администрация муниципалитета занимается формированием наделом, при этом обеспечивая осуществление проезда и проведение линий коммуникации. Затем приступают к торгам.
Сведения о них размещаются в местной газете, также для информирования населения используется официальный сайт администрации. Это говорит о том, что подать заявку вправе любой гражданин.
ВНИМАНИЕ !!! Для подтверждения серьезности намерений нужно внести задаток. Если человек проигрывает в аукционе – муниципалитет возвращает средства.
Указанный вариант является не самым надежным, так как при наличии большого количества участников итоговая стоимость может получиться существенной. Лучший вариант – когда на торги подается 1 заявка. Тогда гражданин становится победителем в автоматическом режиме.
Без проведения торгов
В указанной ситуации предусматривается, что средства необходимо вложить в надел до того, как произойдет его выкуп.
Потребуется совершить такие действия:
- написать и подать заявление в муниципальный орган относительно предоставления надела;
- если муниципалитет дал положительный ответ, то выносится решение относительно передачи земельного надела за оговоренную сумму;
- производится оформление соглашения.
Гражданину нужно собрать документы и передать сотрудникам администрации. К числу таких актов относится документ, посредством которого удостоверяется личность заявителя, заявление, оформленное по установленной форме.
В отношении строений, расположенных на участке нужно предоставить акты право устанавливающего значения. Также необходимо сделать выписку из ЕГРН. Это делается не только на строение, но и на надел, на котором оно расположено. Стоимость устанавливается администрацией муниципалитета.
Полная цена вносится после того, как происходит заключение соглашения купли-продажи. Затем этот акт необходимо направить в регистрирующие органы.
Цена
В стоимость включается не только цена на сам надел, но и расходы дополнительного назначения. Если на участке размещены постройки, это нужно учесть при определении цены.
Когда земля пуста, цена увеличивается в связи с необходимостью проведения аукциона. В некоторых ситуациях возникает необходимость оплаты услуг нотариального плана.
Когда арендатор желает воспользоваться услугами посредника, это также станет дополнительным плюсом к стоимости.
ВАЖНО !!! Если вся документация имеется и с ней нет проблем, то цена будет складываться из цены надела и суммы госпошлины. Если выкуп осуществляется без торгов – закон указывает, что стоимость не может превышать сумму, отраженную в кадастре. Если покупает территорию тот, кто построил на ней дом, стоимость не будет более 60% от того, что прописано в кадастре.
Размер минимальной ставки равен 2,5 процентам. В разных регионах стоимость наделов разнится. Длительность аренды не может составлять более 49 лет. Это ограничение отражено в правовых актах.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В Кузьмолово, ближайшей к Петербургу части привлекательного для инвесторов Всеволожского района, разгорелся скандал вокруг аукционов на право аренды земли.
В январе в правоохранительные органы обратились две компании — крупный российский производитель профилей «ЕКА Групп» и завод, выпускающий металлоконструкции, «Петрострой профиль».
Накануне аукциона за право аренды земли, на которой компании и так уже работают много лет, им порекомендовали пообщаться с другими «претендентами» на эти земли.
«Претенденты» же потребовали с бизнесменов взятку, пояснив: «Иначе на аукционе будем торговаться и накрутим цену аренды так, что вам будет дешевле заводы снести».
Передавать «взятку» бизнесмены шли с прослушивающей аппаратурой и с мечеными купюрами, под наблюдением оперативников кузьмоловского МВД. Причем место встречи вымогатели назначили прямо в здании администрации Кузьмолово, по соседству с кабинетом главы муниципального округа Михаила Ицковича.
Но, несмотря на всю очевидность ситуации, уголовное дело по этому факту возбуждено не было. Примечательно, что в кузьмоловском МВД в должности оперуполномоченного трудился сын Михаила Ицковича, Андрей Ицкович.
Как выяснил «ДП», «ЕКА Групп» и «Петрострой профиль» были далеко не единственными компаниями, которые собирались инвестировать в регион, но столкнулись с неожиданными скачками цен на аукционах. По словам многочисленных собеседников «ДП» из строительной отрасли и промышленности, слава о том, как тяжело вести бизнес в Кузьмолово, оттолкнула от этих территорий многих инвесторов.
Заводы «ЕКА Групп» и «Петрострой профиль» работают в Кузьмолово с 2006 года и занимают небольшие территории площадью 3,5 тыс. м2 («ЕКА Групп») и 1 тыс. м2 («Петрострой профиль»). Предприятия расположены по соседству на ул.
Рядового Иванова, 20. В прошлом году у обоих юрлиц истек 10-летний срок аренды земли. Обычно в подобных случаях договоры аренды просто продлевают.
Ведь если арендатор исправно платит налоги, у него есть преимущественное право на повторное заключение договора.
Однако глава Кузьмолово Михаил Ицкович отправил предпринимателей на аукционы и предложил там побороться за право аренды давно обжитых участков. «По Земельному кодексу мы имеем право сдавать земли в аренду только через аукцион», — пояснил он свое решение «ДП».
Всю последующую историю «ДП» узнал от менеджеров заводов, которые пожелали остаться неизвестными.
Накануне аукционов в компании позвонила, судя по всему, землеустроитель Кузьмолово и сообщила, что на конкурсы подали заявки еще два человека, «физические лица», мол, придется с ними поторговаться, и продиктовала контактные телефоны этих «физических лиц». По закону разглашать данные участников аукциона землеустроитель не может. «Землеустроитель сейчас в отпуске. Вернется, будем с ней разбираться», — прокомментировал этот факт Михаил Ицкович.
«Физическими лицами» оказались молодые люди Виктор Звонцов и Александр Дубинец 1988 и 1983 годов рождения.
Оба они подали заявки и на аукцион по земле «ЕКА групп», и на аукцион по земле «Петрострой профиль», и еще на несколько десятков самых разных аукционов в Кузьмолово.
Откуда у них такой интерес к Кузьмолово и деньги на участие в аукционах на многомиллионные контракты — загадка. «ДП» обнаружил их аккаунты в соцсетях, однако на сообщения они не ответили.
Оба молодых человека родом из Майкопа, Республика Адыгея. Учились в московском Университете нефти и газа им. Губкина. В Ленобласть переехали пару лет назад.
Ни бизнесменами, ни топ-менеджерами каких-либо компаний не являются, по данным системы «СПАРК».
Разве что Александр Дубинец в декабре 2014 года зарегистрировал компанию «Нева инвест» со специализацией «отделочные работы», однако никакой деятельности, судя по отчетности в СПАРК, она не ведет.
У «ЕКА групп» и «Петрострой профиль» молодые люди попросили по 600 тыс. рублей отступных. Взамен пообещали не торговаться за земли предприятий и не накручивать таким образом стоимость аренды. Видимо, именно в этом и заключается «бизнес» этих двух постоянных участников кузьмоловских аукционов.
Несмотря на то что бизнесмены обратились в правоохранительные органы и под их наблюдением передавали «взятку» вымогателям, уголовное дело возбуждено не было.
Как «ДП» пояснили в МВД, Виктор Звонцов и Александр Дубинец — физические лица, а не юрлица, поэтому под действие закона о взяточничестве не попадают. Их просто пожурили и не допустили к участию в аукционах. «ЕКА Групп» и «Петрострой профиль» оказались единственными участниками.
Впрочем, договор аренды с ними в Росреестр до сих пор не внесен, и предприниматели пребывают в подвешенном состоянии.
Зачастую, развитие бизнеса полностью зависит от благосклонности чиновников на местах. Несмотря на то, что наш завод постоянно инвестировал в развитие Кузьмолово, мы не получали никакой поддержки от местной администрации. Кроме того, наше предприятие — одно из тех, что решает поставленную сейчас задачу импортозамещения.
С 2010 года мы стабильно оплачивали аренду земли и пополняли бюджет налогами. Но, вместо поддержки, с нами решили не продлевать договор аренды площадки, и отправили на аукцион. К слову, в начале этого года мы планировали расширяться, а это, опять же, дополнительные рабочие места, налоговые отчисления, и так далее.
На аукционе нам пришлось столкнуться с мошенниками и только благодаря правоохранительным органам аукцион прошел честно. К сожалению, наказать мошенников, пытающихся нажиться на предпринимателях, не удалось.
Вот и получается, что вместо того, чтобы заниматься импортозамещением, мы участвуем в оперативных мероприятиях по задержанию мошенников, и вот уже шесть лет, уплатив все инвестиции и арендную плату, пытаемся доказать свое право развивать производство в своей стране.
Ольга Жоголева
генеральный директор ООО «ЕКА Групп»
Кочующие аукционы
Жертвами неожиданных «физических лиц» на торгах становились и другие компании. Например, в 2013 году на территорию Кузьмолово так и не пришел крупный застройщик РАНТ.
Фирма уже вынашивала планы по строительству жилья, но стоимость аренды на аукционе при похожих обстоятельствах скакнула с 10 млн до 70 млн рублей. Девелопер не стал торговаться до победного.
В строительной компании не стали комментировать эту историю. Примечательно, что победитель тех торгов сам тоже жилье не построил.
В 2015 году скандал развернулся из-за похожей ситуации на торгах за земли, на которых компания «ОхтаСтройИнвест» собиралась строить малоэтажный жилой комплекс «Северное трио».
Как рассказал «ДП» генеральный директор компании Владимир Воробьев, к моменту проведения аукциона у девелопера уже был разработан план застройки территорий, компания вложилась в проектирование.
При этом застройщик рассчитывал на 10 млн рублей в год за аренду, но в ходе аукциона цена увеличилась аномально для подобных торгов — в 3 раза.
Удивленный такой ситуацией, девелопер обратился в кузьмоловскую администрацию, где, по идее, должны поддерживать инвесторов. Михаил Ицкович нашел неожиданный выход: предложил скидки на подключение к сетям. Это оказалось сюрпризом для поставщиков мощностей. Скидки они предоставить не могли, поскольку у любого техприсоединения есть своя стандартная цена.
По данным «ДП», разбирательства дошли до уровня районной администрации. В итоге девелоперу пришлось потратиться по максимуму: полностью оплачивать набежавшую высокую стоимость аренды, заплатить за техприсоединение, конечно же, без скидок, а в дополнение передать администрации района и муниципалитета 1,5 тыс. м2 жилья в качестве соцнагрузки.
Гендиректор компании Владимир Воробьев дипломатично избегает резко отзываться об этой ситуации. Также дипломатично комментируют ее и в компании «Аква Норд-Вест», которая выдавала девелоперу условия на техприсоединение. «Наша компания отвечает за ресурсоснабжение Кузьмолово с 2010 года.
Когда «ОхтаСтройИнвест» обратилась за техусловиями на присоединение, мы совместно с поставщиками составили техплан подключения. Оно было оценено по стандартным параметрам, подтверждено расчетами и документами.
Мы и девелопер выполнили обязательства друг перед другом в полном объеме», — сказал генеральный директор «Аква Норд-Вест» Виктор Воронин.
Чиновники любят ставить предпринимателей в такие ситуации, когда они сами вынуждены искать возможность дать взятку. Если же говорить о конкретной ситуации, то здесь существует огромное количество способов юридического давления на
правоохранительные органы и на прокуратуру.
И я думаю, при желании
участников, добиться возбуждения уголовного дела однозначно возможно. В моей практике это удавалось. Поэтому, если компании настроены серьезно, то дальше мы услышим о таких делах.
К сожалению, правоохранительные органы очень часто являются элементов торгов между предпринимателями в российском бизнесе.
Александр Зимин
адвокат (специализация — корпоративные конфликты)
Во всем виноваты энергетики
Впрочем, у Михаила Ицковича свое видение той ситуации с «ОхтаСтройИнвест». Он считает, что именно энергетики отталкивают бизнес от его земель.
«Аукцион, в котором участвовала компания «ОхтаСтройИнвест», проводился администрацией Всеволожского района. Я предложил включить в аукционную документацию передачу 500 м2. Ведь очередь на улучшение жилищных условий не двигается с 1986 года. Но администрация Всеволожского района включила передачу 500 м2 муниципалитету и 1 тыс. м2 — району. Итого 1,5 тыс.
м2 жилплощади бесплатно. Почему бы не сделать застройщику скидку на подключение к сетям? Однако скидка так и не была сделана. Я уже второй год бьюсь с ресурсоснабжающей организацией «Аква Норд-Вест». У компании не существует тарифа на подключение. Когда я читаю технические условия, волосы встают дыбом.
Энергетики нагибают строителей по полной программе», — сказал он.
Но энергетиков Ленобласти сложно обвинить в непопулярности Кузьмолово среди инвесторов. Ведь тарифы на подключение к отоплению, водоснабжению и канализации отсутствуют у большинства ресурсоснабжающих организаций Ленобласти.
Это связано с тем, что у сетей разные собственники, а в большинстве поселений сети, переданные по областному закону, вообще не оформлены в собственность. Строителей и промышленников подключают по средним на рынке расценкам.
Кузьмолово расположено в ближайшем пригороде Петербурга, примерно в 10 км от северной окраины на Токсовском шоссе, к которому поселок примыкает с востока. С запада он примыкает к железной дороге. Большинство трудоспособного населения занято на предприятиях.
В поселке работают завод по производству консервов для домашних животных датской компании Aller Petfood, РНЦ «Прикладная химия» (быв. ГИПХ, крупнейшее предприятие), ОАО «Изотоп» (химическое предприятие, перевалка радиационных отходов), ВНИИСК (химическое предприятие).
Также действуют автоколонна №7, ДЭО (старое название — Дорожное эксплуатационное управление), пекарня, производство электромонтажных изделий и кабеленесущих систем ООО «ЕКА групп» и другие компании.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Особенности аренды земли с дальнейшем ее выкупом
Многие хотят жить поближе к природе. Но, не каждый может себе позволить купить земельный участок. В таком случае аренда земли с последующим выкупом у администрации это хорошее решение вопроса с финансовой точки зрения. Законодатель Российской Федерации дает правоприменителю возможность арендовать недвижимое имущество у государства.
Договор аренды земли
Договор аренды земельного участка у администрации представляет собой соглашение между арендодателем (государство) и арендатором (физическое, юридическое лицо). По этому договору государственный орган предоставляет (сдаёт) арендатору, земельный надел в аренду за плату. Характер договора: возмездный, консенсуальный, взаимный и носит только письменную форму.
Образец договора аренды состоит из обязательных положений: имена сторон; размер взимаемой арендной платы, длительность заключенного договора и иных положений по усмотрению сторон. Арендовать земельный участок у государства можно как через аукционные торги, так и без таковых.
Аукцион назначают местные власти, либо организация, уполномоченная на это, о проведении которого становиться известно за 30 дней, через СМИ. Любой желающий может участвовать в торгах, предварительно подав заявку. Выигрывает тот, кто предложить большую стоимость арендной платы. Причиной для получения в аренду земельного участка без торгов прописаны в ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Список достаточно большой, поэтому подробно останавливаться не будем. Срок аренды земли составляет 49 лет.
Договор аренды земли с правом выкупа
Договор аренды земельного участка с правом выкупа юридической практикой отнесено к смешанному договору, имеющим в своем составе части и договора аренды и договора купли – продажи недвижимого имущества.
В договоре аренды необходимо указать положение о праве выкупа, это сильно облегчит дальнейшее вступление в собственность. Отсутствие данного пункта, не может послужить отказом от заключения договора купли-продажи.
Такое соглашение фактически представляет собой рассрочку платежа.
Характерные признаки договора аренды с последующим выкупом:
- Прописано желание арендатора в дальнейшем выкупить арендуемую землю.
- Арендатор не участвует в торгах.
- Участники правомочны закрепить стоимость участка.
- Арендатор имеет право выплатить оговоренную за участок арендную плату, не дожидаясь окончания срока действия договора.
Аренда земли у государства для возведения строительства – наиболее востребованная аренда у государства. Земля под строительство выдается на тот срок, какой именно потребуется для постройки здания. После возведения и регистрации объекта, у арендатора появляется право на выкуп данного объекта.
Порядок выкупа земли из аренды
Порядок заключения договора купли-продажи земли с государством, имеющейся ранее в аренде, представляется как, ряд процессуальных действий, зависящих от места нахождение земли, региона, стоимости на землю, лицо, приобретающего земельный участок и ряда других факторов.
При оформлении договора купли-продажи, взятого в аренду земельного участка необходимо:
- Иметь кадастровый паспорт на капитальную застройку.
- Оформленное надлежащим образом право собственности на застройку.
- Заполненное заявление о выкупе.
- Подписать договор купли-продажи, оплатить стоимость выкупа.
Сумма выкупа арендованной земли различная и зависит от кадастровой стоимости. В городах федерального значения – порядка 25 %. В Москве – 20 %. В Санкт-Петербурге – 25 % от кадастровой стоимости.
В городах от 500 тысяч до 3 миллионов от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога (от 7,5 до 24 %). Узнать конкретный размер, возможно, ознакомившись с региональным законодательством.В городах, с населением до 500 тыс.
человек стоимость выкупа арендованных земель составляет 15-20%, а для сельских поселений 3%..
Важно! На практике очень часто оказывается, что кадастровая стоимость участка выше рыночной. В таком случае необходима переоценка территориальным органом Росреестра.
Возможности выкупа
Ст. 36 Земельного кодекса РФ даёт право всем лицам полное право выкупать, арендуемые у государства земельные участки.
Если на арендуемом участке нет капитальной застройки, то ОМСУ продают земли, через аукционные торги, что ведет к повышению стоимости земли.
Исключительное право на выкуп участка появляется у арендатора, поставившего небольшое капитального строительство, которое должно быть надлежащим образом оформлено в Росреестре.
А в отношении земель сельскохозяйственного назначения, исключительно право возникает по истечению 3 – х лет с момента заключения договора арены земельного участка. На иные земли срок действия договора аренды для выкупа значения не имеет.
Религиозные организации могут выкупать землю, с расположенными на ней зданиями и сооружениями, на всё время использования зданий.
Процесс оформления выкупа, арендованных земельных наделов
Арендатору, пожелавшему выкупить земельный надел, необходимо обратиться в орган местного самоуправления для подачи заявления. При этом нужны следующие документы:
- Документ, подтверждающий личность гражданина РФ
- Платёжные документы об уплате госпошлины
- Договор аренды
- Заявление (в установленной форме).
Далее, администрация города (района), ранее выступавшая арендодателем, заключается договор купли-продажи земельного участка, где теперь уже участники именуются «Покупатель» и «Продавец». По итогам оформления и подписания договора купли-продажи, теперь уже покупатель, должен обратиться в органы Росреестра, для регистрации права собственности на земельный участок.
Группа земель, с запретом на право выкупа
Нельзя выкупить любую землю у государства, но при этом ее можно арендовать. К таким землям относятся:
- земли попадающие под проведения программ государства и муниципалитета;
- изъятые из оборота;
- земли всех видов транспорта;
- земли вооруженных сил РФ;
- городские зоны поселения;
- охранные зоны водозаборов и очистных сооружений;
- природоохранные земли;
- земли, принадлежащие Министерству Обороны.
Не исключены варианты отказа в выкупе
- Отсутствие всех бумаг, прилагаемых для оформления договора купли-продажи;
- Не достоверные данные в бумагах;
- Банкротство и (или) ликвидация юридического лица;
- Покупатель – не резидент РФ.
Если правоприменитель считает отклонение в праве выкупа не правомерным, то стоит воспользоваться возможность и обратиться в суд для восстановления своих прав.
И в итоге
Оформление договора аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации, задача вполне выполнимая. И имеет хорошую правоприменительную практику.
Правда, имеет ряд нюансов, зная о которых, можно исполнить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами.
В первую очередь, нужен правильно и продуманно составленный документ – договор! Основываясь на который, можно избежать многих проблем в будущем.
Юридические лица, как правило, не пользуются такой схемой, как аренда с дальнейшим выкупом. Их больше привлекает либо долгосрочная аренда, либо приобретение в собственность. А для физических лиц – это хороший способ приобрести земельный надел.