Под Москвой растет количество строящихся загородных поселков

Под Москвой растет количество строящихся загородных поселков Фото Михаил Климентьев / РИА Новости

За прошедшие 25—30 лет от 239,3 тыс. га общей площади лесов исчезло 68,6 тыс. га. Такие данные приводит прокуратура Московской области. Данные экологов пессимистичнее — в области «потерялось» 166 тыс. га леса.

«Ушлые граждане и коррумпированные местные власти нахально отхватили у государства значительную часть его собственности и, не моргнув глазом, продолжают строительство в лесозащитном поясе Москвы.

Прихваченный лес сотнями гектаров губится ради новых бетонных джунглей, в которых нечем дышать. Пригородные леса уже трудно назвать лесами в полном смысле этого слова.

Они застраиваются дачными поселками, в которых поселяется куча народу», — пишут «Новые Известия».

«Да вы оглядитесь вокруг. Тут что ни поселенец — то либо бизнесмен в законе, либо чиновник в авторитете. Сильные люди. Что может против них простой лесник?», — сказал изданию лесник Николай Панков.

Он рассказал, что в лесах в нарушение 11-й статьи Лесного кодекса ставятся заборы, которые не только мешают гражданам свободно наслаждаться прогулкой по лесу, который является собственностью государства, но и препятствует лесным жителям мигрировать.

Из-за этого, в частности, гибнут ежи, которые натыкаются на непреодолимый бетон на пути своих миграционных троп.

«Окрестности Николо-Урюпино. Посмотрите на этот ужас, какие-то пустоши, горящие свалки и жиденькие деревца. Это все что осталось от сотен гектаров роскошного векового леса с памятниками истории и культуры и уникальными образцами военных сооружений, в десяти-пятнадцати километрах от Москвы. Все продано под застройку, порублено и загажено до крайней степени.

Это военное Нахабинское лесничество, дело рук эффективных управленцев из Минобороны и чиновников областного правительства. Теперь лес вырублен, а земля отдана под застройку многоэтажками.

Но сейчас здесь — фактически несанкционированная свалка строительного и всякого другого мусора, причем поджигаемая», — рассказывает председатель Московского областного отделения ВООПИК Евгений Соседов.

Издание напоминает, что в 1990-е годы на территории парка «Лосиный остров» начались бандитские захваты земли и активное строительство без экологической экспертизы и согласования с дирекцией национального парка. В наши дни к таким действиям подключился Мытищинский район, решив построить на 30 га парка крупный торговый центр. Ущерб природе оценен всего лишь в 10 млн рублей.

Угасающее озеленение Москвы

Еще острее, чем в Подмосковье, стоит проблема сохранения лесов в Москве. В советское время в столице было 172 тыс. га «зеленых легких», из которых 70 тыс. га – леса.

За 15 последних лет 700 га зеленых насаждений в мегаполисе исчезли. Столичные чиновники, пытаясь доказать, что бывает и хуже, приводят примеры городов, где зеленые территории сократились еще больше.

Так, на сайте Департамента природопользования и охраны окружающей среды столицы указывается, что Пекин потерял 750 га зеленых насаждений, Сан-Пауло — 800 га, Стамбул — 6400 га.

При этом почему-то не упоминаются Париж, Нью-Йорк и Берлин, где площади зеленых насаждений увеличились. В Лондоне, к примеру, отмечен рекордный прирост — 260 га.

Власти Москвы под руководством мэра Сергея Собянина вроде бы что-то пытаются сделать для озеленения столицы, правда, не совсем понятным для бюджета образом. «С 2014 по 2016 год, в рамках программы „Моя улица“ были высажены 8 тыс. деревьев и 150 тыс.

кустарников — и в пределах бульварного кольца, и вдоль набережных, в спальных районах, и в бывших промзонах. Однако вызывает вопросы цена одного дерева и „живучесть“ подобных проектов.

Недавно в СМИ опубликовали цифры о том, что одно дерево обходится около 450 тысяч рублей, это в десятки раз дороже стандартных расценок даже с учетом посадки и последующего ухода. Кроме того, на Тверской уже было озеленение в кадках, которое теперь убрали, назвав неудачным экспериментом.

Поэтому долговечность нового озеленения рождает сомнения», — говорит руководитель исследовательских программ «Гринписа России» Василий Яблоков.

Довольно странной выглядит установленная мэрией компенсация за срубленное в столице дерево – 5 тыс. рублей для частного лица.

При этом разрешается не производить компенсацию, если участки выделены под строительство жилья. «После сдачи домов застройщик обязуется посадить молодые деревца. А вот вырастут ли они и когда – вопрос другой.

Но тенденция к сокращению из года в год площади зеленых насаждений – налицо», — отмечают «Новые Известия».

Согласно «Указаниям по проектированию жилых районов и микрорайонов г. Москвы» общая норма «зелени» по городу – 50 кв. м на одного жителя. Однако в 63 районах столицы на каждого жителя суммарно приходится меньше 23 кв. м «зелени».

Госдума и лес

«Новые Известия» напоминают, как спорили депутаты Госдумы, принимая Лесной кодекс, о норме, усиливающей гарантии общедоступности лесов. «Одни добивались свободного доступа граждан на сданные в аренду лесные участки, поскольку земли лесного фонда – это, в первую очередь, собственность Российской Федерации.

Другие, — „первые среди равных“ — отстаивали права распоряжаться арендованным участком по своему усмотрению – в том числе строить объекты жилого и производственного назначения и огораживать их», — пишет издание.

И хоть в законе указано, что «заборы ставить запрещается», живущие в окружении лесов в упор не видят эту норму.

Законопроект, позволяющий создавать лесопарковые зоны и пояса вокруг городов, сильно изменился на этапе рассмотрения в Госдуме. «В первом чтении этот новый законопроект был близок к старому, работавшему в СССР.

С большими огрехами он позволял воссоздать „зеленый пояс“ Москвы в том виде, в каком он существовал раньше, в советское время, то есть в виде большой территории, где на леса накладываются определенные ограничения.

А вот в редакции второго чтения концепция изменилась на диаметрально противоположную», — рассказал руководитель лесного отдела «Гринпис России» Алексей Ярошенко.

«Нынешний закон предусматривает создание пояса на отдельных участках. То есть в него будут включены не все леса, а только те, которые соответствуют определенным критериям. По каждому определенному участку должно приниматься индивидуальное решение.

При этом в законе прописано, что, если участок уже предоставлен под какую-то деятельность, включать его в лесопарковую зону нельзя.

В итоге получилось решето, сквозь которое не только генеральская дача проскочит, но и пара-тройка высотных микрорайонов, которые наметил построить какой-нибудь уважаемый девелопмент типа подмосковного „Самолета“», — пишут «Новые Известия».

Легализация ущерба природе

Губернатор Московской области Андрей Воробьев, вроде бы поддержавший закон о зеленом щите, который был подписан президентом Путиным в 2016 году, продвигал сомнительную законодательную инициативу о лесной амнистии, автором которой сам и был.

Причина в том, что за последние годы на территории области было зафиксировано около 300 тыс. самовольных захватов земельных участков лесного фонда и там уже построены целые жилые микрорайоны.

Без их легализации, считает губернатор, невозможно принять генпланы муниципальных образований.

По новому закону, благодаря депутатским поправкам, бывший лесопарковый защитный пояс вокруг Москвы станет лесопарковым зеленым поясом. «Специалисты считают, что теперь, по новому закону, наши пригородные и городские леса потеряют гораздо больше, чем приобретут.

Сейчас в лесопарковой зоне запрещено любое капитальное строительство, кроме гидротехнических сооружений, а в лесах лесопарковых зеленых поясов можно будет строить все — автодороги, всевозможные трубопроводы, детские сады, школы, объекты туриндустрии и прочее», — говорит московский эколог Галина Морозова.

«Мы считаем, что за этими поправками торчат уши столичных застройщиков. Президента, который подписал поправки в закон о „зеленом щите“, ввели в заблуждение. Но мы будем добиваться исправления ситуации и не успокоимся, пока лесам не будет возвращен статус защитных», — отмечает член подмосковного отделения ОНФ Антон Хлынов.

spec

3 000 000 — 25 000 000 Р

15 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 4
  • Площадь участков, сот. 6 – 24
  • Площадь строений, м2. 100 — 500

Земельные участки без подряда, Земельные участки с подрядом, Коттеджи, Таунхаусы, Дуплексы, Квадрохаусы,

+7 (495) 088-68-71

3 843 500 — 17 916 400 Р

15 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 0
  2. Площадь участков, сот. 1 – 15
  3. Площадь строений, м2. 88 — 393

Коттеджи, Таунхаусы,

39 000 000 — 100 000 000 Р

19 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 130
  • Площадь участков, сот. 20 – 300
  • Площадь строений, м2. 0

760 000 — 1 700 000 Р

45 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 0
  2. Площадь участков, сот. 7 – 17
  3. Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда, Земельные участки с подрядом, Коттеджи,

2 200 000 — 3 100 000 Р

110 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 14
  • Площадь участков, сот. 8 – 22
  • Площадь строений, м2. 60 — 150
Читайте также:  Закон о тишине в Подмосковье может стать строже

Земельные участки с подрядом, Коттеджи,

790 000 Р

67 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 150
  2. Площадь участков, сот. 9 – 80
  3. Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда, Земельные участки с подрядом, Коттеджи,

0 Р

29 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 0,25
  • Площадь участков, сот. 0
  • Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда,

530 000 — 3 220 000 Р

55 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 0
  2. Площадь участков, сот. 8 – 46
  3. Площадь строений, м2. 0

Земельные участки с подрядом,

0 Р

5 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 65
  • Площадь участков, сот. 0
  • Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда,

2 450 000 — 12 000 000 Р

37 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 37,4
  2. Площадь участков, сот. 0
  3. Площадь строений, м2. 100 — 300

Коттеджи, Дуплексы, Квадрохаусы,

0 Р

48 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 0
  • Площадь участков, сот. 8 – 33
  • Площадь строений, м2. 0

Земельные участки с подрядом,

3 500 000 — 6 100 000 Р

38 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 22,6
  2. Площадь участков, сот. 10 – 20
  3. Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда,

560 000 — 3 000 000 Р

77 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 0
  • Площадь участков, сот. 8 – 20
  • Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда,

386 786 — 978 000 Р

36 км от МКАД

  1. Площадь поселка, га 0
  2. Площадь участков, сот. 6 – 14
  3. Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда,

841 500 — 1 454 350 Р

97 км от МКАД

  • Площадь поселка, га 32
  • Площадь участков, сот. 10 – 17
  • Площадь строений, м2. 0

Земельные участки без подряда,

5 сентября 2020

13 июня 2020

1 июня 2020

28 мая 2020

«Локдаун встряхнул»: почему растут цены на загородную недвижимость и что будет дальше

Загородная недвижимость дорожает. По данным «Авито-Недвижимости», средняя стоимость загородного объекта в Московской области в мае составила 4 млн рублей, что на 33% выше, чем год назад. Рост подтверждают и данные риелторов.

По информации агентств «ИНКОМ-Недвижимость» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на загородное жилье увеличились за год на 25%.

Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов говорит, что рост цен сопоставим с темпами удорожания квартир в Москве. 

Цены на дома выросли не только по отношению к прошлому году, но и по сравнению с допандемийным 2019-м. По данным Циан, в 2021-м к 2019-му загородная недвижимость подорожала на 28%, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости» — на 25-35% (в среднем 30%). «ИНКОМ-Недвижимость» фиксирует рост в 34%.

У подмосковного рынка есть одна особенность: засилье морально устаревших объектов, которые не интересны покупателям, но на которые не хотят снижать цены продавцы.

«Многие собственники загородной недвижимости на вторичном рынке искусственно завышают стоимость своих домов, — рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова. — Например, в Солнечногорском районе участок 6 соток и дом площадью 130 кв.

м в прошлом сезоне стоил 8 млн рублей, в этом году — 12 млн рублей. В Аносино участок 15 соток и дом площадью 250 кв.

м в 2019 году продавался за 25 млн рублей, а с конца 2020-го года за него хотят уже 34 млн рублей, хотя реально состояние дома хуже и рыночная стоимость не превышает 30 млн рублей на сегодня». Логику продавцов Миронова объясняет так: «Раз все сейчас дорожает, значит мой дом должен быть дороже».

Спрос продолжает быть точечно высоким. По словам Попова, сейчас загородным жильем интересуются в полтора раза больше, чем в допандемийный 2019 год.

 «У нас продажи в некоторых поселках выросли в три раза, мы продали большинство земельных участков в благоустроенных коттеджных поселках, с коммуникациями и детскими площадками»,  — говорит Максим Лещев, управляющий партнер компании «Мета».

«Интерес к сектору поддерживает как общий тренд на деурбанизацию на фоне пандемии, так и меры государственной поддержки в виде расширения возможностей использования материнского капитала на строительство загородных домов», — говорит Алексеев из «Авито-Недвижимость». 

Есть и другие причины. «Во-первых, весна-лето — традиционно высокий сезон на рынке загородной недвижимости.

Во-вторых, прошлогодний локдаун в буквальном смысле встряхнул этот сегмент рынка, который с 2014 года находился в затишье.

В-третьих, закрытые границы и, соответственно, невозможность организовать летний отдых в привычном формате», — перечисляет причины руководитель отдела загородной недвижимости «Сущевский» агентства «Миэль» Татьяна Ананьева. 

Предложение снижается. По данным Циан, сейчас на загородном рынке доступно около 45 000-50 000 лотов, что на 30% меньше, чем было в начале лета 2019 года. Однако обилие неликвида искажает картину. 

«Переизбыток домов на вторичном рынке по-прежнему наблюдается, но проблема в том, что это преимущественно морально устаревшие дома. В части предложения новых домов, соответствующих требованиям покупателей, я бы сказала, его почти нет», — соглашается Ананьева. 

Другая картина на первичном рынке. «Ощутимого спроса на первичном рынке не наблюдается, поскольку наиболее ликвидные лоты были распроданы в 2020 году, а новых предложений выходит слишком малое количество», — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. 

«Востребованы современные и полностью готовые дома. Дальше следуют редко появляющиеся участки в застроенных локациях, чуть устаревшие дома под косметический ремонт и коробки под частичную или полную реконструкцию, при условии удобной планировки и понятной архитектуры.

Остальное — неликвид, который заполонил рынок и сильно усложняет поиск потенциальным покупателям», — говорит генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.

По его словам, солидный объем качественного предложения «вымылся» в 2020 году (распродались, были сданы в аренду и сняты с продажи), а новых поступлений на рынок почти нет.

Рынок индивидуального жилого строительства (ИЖС) парадоксальным образом встряхнулся в пандемию. «За пандемийный период девелоперы начали разрабатывать новые наделы, вести работы по межеванию, появляются земельные участки с подрядом и даже в ряде случаев ведется строительство домов — чего не было последние лет шесть начиная с 2014 года», — поясняет Ананьева.

«Последний год мы наблюдаем много обращений от землевладельцев, которые планируют выводить [на реализацию] свои активы. Я знаю не один проект, который находится на стадии проектирования и получения исходно-разрешительной документации, поэтому через год-два, я надеюсь, мы сможем увидеть новые современные проекты», — заверяет Аверьянов.

Однако им предстоит столкнуться со старыми сложностями. «Пустой земли в 20-25 км от МКАД под поселки не осталось, земля уходит под малоэтажное и многоэтажное строительство. Известные застройщики пока не готовы уходить за пределы первого бетонного кольца», — говорит Ананьева.

«За последние два года не то чтобы все распродано, но свободных участков под размещение коттеджных поселков правда мало. Далее 50-го километра земли достаточно, но туда особо спроса нет», — говорит Лещев из «Меты».

По его оценке, запас земли в области под ИЖС составляет около 20 000 гектаров.

Под коттеджные поселки сложнее привлекать деньги. «Проекты по малоэтажному жилищному строительству имеют худшие финансовые показатели — они менее выгодны для застройщиков.

У таких проектов меньше доходная часть, тогда как издержки на запуск проекта (сбор документации, получение согласований, решение вопросов с сетями) сопоставимы с многоквартирными домами», — говорит Попов.

«Мало того что проект планировки готовится год-полтора — с каждой инстанцией нужно договариваться о том, как какой социальный объект нужно возвести.

На местах организации, которые отвечают за согласование, ведут себя крайне небрежно, часто ничего не согласовывают, выкручивают руки, требуют уточнить, переделать… Я лично пробовал получить различные согласования. Мне сказали, что нужно в районный фонд образования вложить 1,1 млн за каждого ребенка, а их по расчетам должно было быть около 40, это почти половина стоимости земли», — сетует Лещев. 

Труднее и привлекать банковское финансирование. «Сейчас некоторые банки начинают адекватно разговаривать с застройщиками посёлков под ИЖС.

Но все равно смотрят на земельный рынок негативно — из-за опыта прошлых лет, когда с 2003 по 2014 дырки в отчетах закрывали земельными участками..

Доверия становится больше, но видно, что смотрят внимательно не только на земельный участок, а преимущественно на компанию, которая будет заниматься его освоением», — подытоживает Лещев. 

Коттеджные поселки в Новой Москве

Рынок загородной недвижимости в Новой Москве это большой выбор объектов в разных ценовых сегментах: коттеджей, таунхаусов, дуплексов, земельных участков под строительство. Потенциальным покупателям есть из чего выбирать. В 2016 г. в разной степени готовности находится более 60 коттеджных поселков в Новой Москве.

На долю «бизнес» — класса приходится около 50%, «эконом» класса 40-43%, остальные относятся к элитному жилью. Домовладений в таких комплексах не больше 40, площадь участков не менее 15 соток, расположены они в пределах 7 — 20 км от МКАД.

Читайте также:  За некачественные услуги жкх можно получить компенсацию

Одним из лучших сданных элитных объектов на территории Новой Москвы стал комплекс «Глаголево Парк».

Для поселков «бизнес» класса также характерен широкий набор предлагаемых услуг. Отличие от КП «премиум» класса, в основном, в большем количестве домов, расположенных на территории. Застройщики здесь чаще применяют совмещенный вариант, когда рядом находятся готовые индивидуальные дома, дуплексы и участки под строительство.

В поселках «бизнес» класса обязательным условием является возведение дома в единой стилистике поселения. Основной пул «бизнес» класса находится на 23 — 35 км Калужского и Киевского шоссе.

Ярким примером сочетания комфортабельного индивидуального жилища и развитой инфраструктуры могут служить коттеджные поселки в Новой Москве «Солнечный город», «Идиллия».

Поселки «эконом» класса преимущественно расположены в значительном удалении от МКАД, в 40 – 70 км. Впрочем, расположение по скоростному Киевскому шоссе позволяет относительно быстро добираться до дома. В бюджетных коттеджных поселках преобладают предложения участков без подряда и готовых домов без отделки.

Инфраструктура

Обязательным для всех ценовых категорий является:

  1. расположение рядом с поселениями с инфраструктурой или наличие собственных социальных объектов;
  2. обеспечение инженерными коммуникациями;
  3. благоустройство территории КП;
  4. наличие удобного подъезда.

Транспортная доступность

Коттеджные поселки в Новой Москве расположены в живописных местах рядом со скоростным Киевским шоссе и Калужским шоссе, в 7 – 70 км от МКАД. Несмотря на расширение дорог и строительство новых развязок, на некоторых участках ситуация продолжает оставаться напряженной.

Продажа домов и участков от застройщиков начинается от 3,5 млн. руб. Цена зависит от ряда факторов:

  • удаления от МКАД;
  • наличия инфраструктуры;
  • транспортной доступности;
  • расположения поблизости леса или реки;
  • класса жилья.

Строительством коттеджей занимаются как крупные известные компании ГК «Масштаб», «Каскад-Недвижимость», «Абсолют-Недвижимость», так и застройщики, реализующие единичные проекты.

Преимущества и недостатки

К недостаткам загородного жилья в Новой Москве относится транспортная доступность.

Но преимуществ гораздо больше:

  • развитая инфраструктура;
  • расположение в живописных, экологически чистых районах;
  • оригинальные проекты домов во всех ценовых категориях;
  • подключение к централизованным коммуникациям;
  • автономное отопление;
  • единый архитектурный стиль;
  • ландшафтное озеленение территории поселка.

В 2015 – 2016 гг. наметилась тенденция снижения спроса на коттеджные поселки. Покупатели стали предпочитать малоэтажные комплексы и таунхаусы с небольшими земельными участками. По данным аналитиков на квартиры приходится 35% от всего объема предложений, на таунхаусы 25% и только 15% на коттеджи.

Топ-6 подмосковных городов, которые могут конкурировать с новой Москвой

«Реальная привлекательность новой Москвы – а именно комфорт проживания, близость инфраструктурных объектов и удобство транспортной доступности – достаточно низка, но перспективная высока, поэтому люди готовы покупать там жилье», — говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-tet Владимир Богданюк.

Надо заметить также, что присоединенные территории достаточно «зеленые»: леса занимают там примерно 50% всей площади. Власти планируют создать там 45 парков, что, конечно, скажется на качестве жизни.

По данным «НДВ-Недвижимость», сегодня в новой Москве на первичном рынке жилья представлены 36 проектов (276 корпусов). Средневзвешенная цена квадратного метра, по информации «Метриум Групп», равна здесь 90,75 тысячи рублей.

Перспективное Подмосковье

При составлении данного подмосковных конкурентов новой Москвы мы оценивали параметры, которые в большинстве случаев являются определяющими при выборе жилья. В первую очередь это, конечно, транспортная ситуация. Не секрет, что большинству покупателей подмосковного жилья хочется жить к столице поближе, а добираться до нее побыстрее.

Во многом именно поэтому наиболее конкурентным городом для новых территорий стал Одинцово, который и расположен близко, и доехать просто.

У других выбранных нами городов хотя сочетание близости и доступности уступает Одинцову, тем не менее, и делает их довольно привлекательными, по сравнению с новой Москвой с ее неидеальным, мягко говоря, сообщением с большой Москвой. К тому же практически у всех городов в нашем рейтинге хорошие перспективы транспортного развития.

Другой важный аспект – цены на жилье. Города, попавшие в рейтинг, в основном отличаются более низким уровнем цен, нежели в Новой Москве. При этом инфраструктурная составляющая зачастую здесь лучше, чем на присоединенных территориях столицы.

При том, что людям хочется быть ближе к мегаполису, экология также относится к факторам, влияющим на привлекательность местности. И этот фактор также стал одной из причин попадания в рейтинг именно этих городов.

Заметим, что мы оценивали именно совокупность факторов. И в сухом остатке, например, Балашиха, которая, казалось бы, расположена недалеко от Москвы и не слишком дорога, из-за транспортных, социальных и экологических проблема в число городов – соперников новой Москвы так и не попала.

Не вошли в рейтинг и такие довольно привлекательные города ярославского направления, как Пушкино и Мытищи. По анализируемым нами характеристикам у них всё хорошо, но это уже оценили покупатели, и поэтому стоимость жилья в данных городах уже покусывается.

  • Кроме того, мы специально не стали включать в рейтинг такие прилегающие к столице города, как Красногорск, Химки, Реутов: — во-первых, уровень цен в них уже выше, чем в новой Москве, а во-вторых, вниманием покупателей они также не обделены.
  • Одинцово (7 км от МКАД)

По мнению экспертов, среди городов, которые могут конкурировать с новой Москвой, наиболее активное строительство ведется в Одинцово. По данным аналитического центра компании Est-a-tet, в настоящее время на первичном рынке здесь представлено 15 новых проектов (120 корпусов).

Одна из основных причин интереса девелоперов к Одинцово – хорошая транспортная ситуация. Город с населением в 100 тысяч человек расположен довольно близко к Москве, и с доступностью особых проблем не наблюдается. Через Одинцово проходит железная дорога, и от станции «Одинцово» до Белорусского вокзала можно доехать за 30 минут.

Для автомобилистов ситуация значительно улучшилась в декабре 2013 года с открытием платного северного обхода Одинцово.

А в 2015 году министерство транспорта Московской области обещает открыть в городе железнодорожную станцию – аналог легкого метро, в связи с чем населенный пункт станет еще интереснее как для покупателей, так и для девелоперов.

Все в порядке в Одинцово и с инфраструктурой.

Особенно развиты спортивные объекты: в городе имеются ледовый дворец, лыжная трасса имени Лазутиной, центр хоккея и фигурного катания, плавательный бассейн, баскетбольный комплекс.

При этом есть и своя собственная «фишка» – так называемые спортзалы под открытым небом — во многих дворах города, помимо стандартных сооружений и детских площадок, установлены тренажеры.

Из плюсов Одинцова можно отметить также неплохую для такой близости к Москве экологию: юго-запад и запад Московской области традиционно считаются самыми экологичными направлениями благодаря большому количеству лесов. И хотя в Одинцово целых три промышленных зоны, город считается одним из самых чистых в Подмосковье. К тому же у властей есть намерения развивать Одинцово как экополис.

При всех этих преимуществах цены здесь еще относительно невысокие (хотя и выше, чем в ряде городов на таком же расстоянии от Москвы).

Сегодня квадратный метр в одинцовских новостройках, согласно данным аналитического центра компании «Метриум Групп», стоит в среднем 94,2 тысячи рублей.

Однако, по прогнозам экспертов, цены будут подниматься (хотя и не столь сильными темпами), поэтому потенциальным покупателям стоит уже сейчас присмотреться к Одинцово повнимательнее.

  1. Апрелевка (26 км от МКАД)
  2. Неожиданно, но на второй строчке нашего импровизированного рейтинга оказался относительно маленький (19 тысяч жителей) город, к тому же самый удаленный из нашего рейтинга и наименее застраиваемый.

Несмотря на большее, чем у других обсуждаемых городов, удаление от Москвы, сообщение со столицей у Апрелевки весьма неплохое.

В небольшом городке расположены сразу три железнодорожные станции (50 минут до Киевского вокзала), а до станции метро «Юго-Западная» можно доехать за полчаса на автобусе.

Но главный плюс Апрелевки в том, что с Москвой её соединяет скоростное 6-полосное Киевское шоссе, имеющее хорошую пропускную способность и загруженное только в утренние часы.

Вообще у Апрелевки довольно большие перспективы развития. Важным фактором, по мнению заместителя генерального директора по продажам компании «ОПИН» Натальи Картавцевой, является то, что город граничит с новой Москвой, и развитие присоединенных территорий неизбежно отразится и на Апрелевке.

Например, в Румянцево будут открыты станция метро и ТПУ, ещё одну станцию строят в Саларьево, что пойдёт на пользу и жителям Апрелевки. При этом Картавцева отмечает, что улучшение транспортной ситуации поднимет цены в Апрелевке на 15-20%.

Читайте также:  Самые дешевые квартиры в России продаются в Брянской области

Сейчас же жилье на первичном рынке стоит там 63,7 тысячи рублей за квадратный метр, а новых проектов на рынке всего три, добавляет Литинецкая.

Немаловажно и наличие свободных территорий в Апрелевке. Вполне вероятно, что в скором времени предложение там возрастет.

Если говорить об инфраструктуре, то она в Апрелевке не особенно развита. Впрочем, пока особой нужды в ней и не было, население города около 20 тысяч человек, и всего необходимого хватало, замечает Литинецкая.

Есть ещё один интересный момент, способный повысить в скором времени привлекательность Апрелевки. «Недавно зарубежные ритейлеры выразили готовность рассматривать города среднего Подмосковья, если им предложат арендовать площади в качественном торговом центре.

Как раз один такой ТЦ (сдаваемая площадь – около 10 тысяч квадратных метров) строится сейчас в Апрелевке. Безусловно, это новая качественная торговая площадка простимулирует дополнительный спрос со стороны покупателей жилья.

А за спросом неизбежно «подтянутся» и застройщики жилья», — отмечает она.

Следует учесть и то, что в Генплане Апрелевки предусмотрено строительство ФОКа, делового центра, гостиницы, а также реконструкция инженерных сетей.

Выделяет Апрелевку среди других городов и тот факт, что здесь преобладает роза ветров, благодаря которой выхлопы вредных столичных производств не загрязняют местную атмосферу. А если учесть, что собственных промышленных предприятий в Апрелевке нет и сам город довольно зеленый, то с точки зрения экологии он весьма привлекателен.

  • Долгопрудный (5 км от МКАД)
  • Долгопрудный, в котором проживает 84 тысячи человек, хотя и расположен к Москве наиболее близко, из-за транспортных проблем попадает лишь на третье место.

Транспортное сообщение Долгопрудного со столицей и впрямь пока оставляет желать лучшего. Дмитровское шоссе, которое является главной автомобильной артерией города, постоянно в пробках. И, видимо, это главная причина низкого интереса к городу.

«Долгопрудный не пользуется популярностью у застройщиков», — признает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, добавляя, что на данный момент здесь строится всего 3 проекта (8 корпусов).

Цены также довольно низкие – 72,9 тысячи за метр в новостройке, отмечает она.

Зато инфраструктура в городе достаточно развита. Кроме того, Литинецкая напоминает, что рядом с Долгопрудным расположены такие крупные природные объекты, как канал имени Москвы, Химкинский лесопарк, водохранилища, которые делают местность более привлекательной.

Да и вопрос с транспортом решается – сейчас ведется реконструкция Дмитровского шоссе, в ходе которой будут устранены проблемы примерно на 30 участках магистрали. К тому же в дальнейшем планируется провести в город несколько высокоскоростных трамвайных линий. Вполне логично, что после улучшения сообщения со столицей цены перестанут быть столь демократичными.

Как отмечает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Магилина, Дмитровское направление, характеризующееся множеством живописных участков на берегах водоемов, весьма перспективно с точки зрения малоэтажной застройки, в том числе загородной элитной недвижимости.

Королев (9 км от МКАД)

176-тысячный Королев тоже имеет сложности с дорогами, которые, впрочем, также решаются. А перспектива преобладания в скором будущем спроса над предложением, плюс инфраструктура, экология и «интеллектуальная» репутация делают город вполне конкурентоспособным за внимание покупателей.

Город отличается прекрасно развитой инфраструктурой, в особенности образовательной: не зря он один из главных наукоградов не только области, но и страны.

Здесь довольно низкий уровень безработицы и преступности, и в целом город далеко не маргинален, о чем, например, свидетельствует тот факт, что почти 67% жителей Королёва имеют высшее или среднетехническое образование, а более 94% выпускников школ города поступают в вузы (данные из исследования «Домус Финанс»).

Также Королев примечателен тем, что треть его территории занимают разного рода зеленые насаждения, плюс рядом находится национальный парк «Лосиный остров».

Но у города есть транспортные проблемы. Выезд из Королева на Ярославское шоссе затруднен, что доставляет жителям дискомфорт, сетует Литинецкая. Правда, добавляет она, проблема решается. К 2015 году планируется расширить основную трассу, реконструировать ряд улиц и построить развязку.

При этом нужно учесть следующий момент. Сейчас, по данным «Метриум Групп», на первичном рынке Королева выставлены на продажу 11 проектов (15 корпусов) и апартаменты в МФК «Спутник».

С улучшением транспортной ситуации спрос может вырасти, но свободных территорий для строительства в Королеве уже нет. Поэтому вполне возможно, что в условиях повышенного спроса и ограниченного предложения цены вырастут.

Сегодня же средняя цена «квадрата» в новостройках» – 76,2 тысячи рублей.

  1. Жуковский (23 км от МКАД)
  2. У Жуковского, число жителей которого сегодня достигает 105 тысяч, хорошее железнодорожное сообщение,  но достаточно весомой проблемой является отсутствие прямого выхода на федеральную трассу и объезда, из-за чего через центр города идут транспортные потоки из Раменского в Москву.

Относительно слабая доступность Москвы и является основным фактором, сдерживающим цены. На данный момент первичка в среднем продается здесь по 66,4 тысячи рублей за квадратный метр, при этом всего на жилищном рынке Жуковского открыты продажи в 10 проектах, сообщают аналитики «Метриум Групп».

Социальную и коммерческую инфраструктуру в городе эксперты оценивают на твердую четверку, но предупреждают, что детских садов здесь не хватает — примерно каждому второму дошкольнику не находится места в ДОУ. Хотя в свете того, что власти стремятся обязать застройщиков возводить и социальные объекты, есть надежда, что эта проблема будет решаться.

Также есть перспективы и транспортного развития.

В ближайшем будущем город ожидают масштабные перемены – предусмотрено строительство новых и реконструкция старых дорог, в том числе строительство трассы через печально знаменитый Цаговский лес.

«Поэтому стоимость жилья в Жуковском будет только повышаться, соответственно, данный населенный пункт сейчас является одним из самых привлекательных для инвестиций городов на юго-востоке Подмосковья», — резюмирует Литинецкая.

Пару слов стоит сказать и об экологии Жуковского. С одной стороны, на неё негативно влияет близость аэродрома и промышленных предприятий, с другой – город окружен лесами, реками и озерами, при этом и на его территории много зеленых насаждений. Поэтому атмосфера здесь хорошая, что весьма вероятно также сыграет свою роль в потенциальном росте интереса к Жуковскому.

Домодедово (17 км от МКАД)

Во многом благодаря одноименному аэропорту у 90-тысячного Домодедово хорошая транспортная связь с Москвой – помимо крупных автомагистралей, ее обеспечивает еще и железная дорога. Кстати, в будущем ситуация должна стать еще лучше: практически закончилась реконструкция одного из участков трассы М-4, строится платный высокоскоростной дублер шоссе.

На развитие города непременно повлияет и реализация масштабного проекта «Парк Россия», недавно анонсированного властями Подмосковья, считает Литинецкая.

Кроме того, к чемпионату мира по футболу 2018 года в городе на участке в 40 гектаров планируется построить спортивный многофункциональный центр с тренировочными базами для участников чемпионата.

Эксперты предполагают, что все это подстегнет активность девелоперов и интерес потенциальных покупателей. Кроме того, улучшится и без того неплохая инфраструктура.

Не стоит забывать, что развитие города во многом зависит от аэропорта.

Сейчас у аэропорта большие планы по расширению своей инфраструктуры, строительству новой взлетно-посадочной полосы и наращиванию пассажиропотока.

«В связи с этим  можно ожидать рост количества работающих в аэропорту граждан и повышения спроса на жилую недвижимость», — заявляет генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

  • На данный же момент предложение представлено 8 проектами (25 корпусов, 800 квартир), а цена квадратного метра на первичном рынке достигает 61,4 тысячи рублей, сообщает «Метриум Групп».
  • В то же время наличие аэропорта не всем по душе, поэтому Домодедово попадает в конец рейтинга.
  • Резюме

Вывод, как говорится, лежит на поверхности: привлекательность подмосковных городов связана главным образом с возможностью побыстрее добраться до Москвы.

Именно из-за транспортных проблем в некоторых городах наблюдается недостаточный покупательский спрос, и именно с перспективами развития транспортной инфраструктуры эксперты связывают потенциалы данных городов, как в плане интереса со стороны покупателей, так и с точки зрения предложения от девелоперов.

Город Расстояние от МКАД Число жителей Число проектов на первичном рынке Средневзвешенная цена кв. метра на первичном рынке
Одинцово 7 км 110 тысяч 15 проектов (120 корпусов)* 94,2 тыс/м2
Апрелевка 26 км 19 тысяч 3 проекта (20 корпусов)*** 63,7 тыс /м2
Долгопрудный 5 км 84 тысячи 3 проекта (8 корпусов)*** 72,9 тыс/м2
Королев 9 км 176 тысяч 11 проектов, (15 корпусов + апартаменты в составе МФК)*** 76,2 тыс/м2
Жуковский 23 км 105 тысяч 10 проектов*** 66,4 тыс/м2
Домодедово 17 км 90 тысяч 8 проектов (25 корпусов)*** 61,4 тыс/м2
Новая Москва 36 проектов (276 корпусов)** 90,8 тыс/м2
  1. *Данные Est-a-Tet**Данные «НДВ-Недвижимость»
  2. *** Данные «Метриум Групп»
  3. Константин БАЛАКИН

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *