В этом году региональные власти уделили особое внимание тому, как используется земля или здание, чтобы налог на них был объективным. Новая система исключает ошибки, например, когда предприниматель платит за торговый центр, как за обычную дачу. Разбираемся, почему это происходило и какие факторы не позволят допустить подобного в будущем.
Сгладили разницу
В Подмосковье в этом году применили новую методику кадастровой оценки недвижимости, которую разработало Минэкономразвития РФ.
– Особенность ее в том, что впервые дано право оценивать объекты по фактическому назначению, – пояснил заместитель министра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков. – Это позволяет более скрупулезно и точно подойти к вопросу.
По словам замминистра, встречались случаи, когда налог на землю, которая используется под сельскохозяйственные цели, был посчитан как для обычного дачного участка.
– К нам обращались фермеры с вопросом: почему соседнее поле стоит в два раза дешевле моего? – продолжает Юрий Лавряков. – Или, например, торговый центр значился как жилой дом, соответственно, и налог рассчитывался так же.
Мы едем к вам!
Еще один курьез – большая разница в цене идентичных объектов. Например, кадастровая стоимость одного магазина оценивалась в 7 тыс. руб. за «квадрат», а расположенного поблизости – в 50 тыс.
– Понятно, что это несправедливо, – отметил замминистра. – Мы это исправили, и подобное не повторится.
Сложнее дело обстоит с зонами рекреации, где на огромной территории практически отсутствует застройка. Это значит, что земля здесь дешевле, чем, к примеру, похожий участок, оборудованный для занятий спортом. Но как разобраться, что происходит на той или иной территории? Для ответа на этот вопрос сотрудникам Центра кадастровой оценки приходилось лично выезжать на место.
– Да, подобное практиковалось. Но посетить все объекты нереально, – рассуждает Юрий Лавряков. – Мы также делали запросы в органы местного самоуправления, которые давали информацию, что собой представляет тот или иной объект.
В этом году 3,9 млн жителей региона должны уплатить имущественные налоги. Новшество этого года – уведомления отправляются в электронном виде через «Личный кабинет налогоплательщика».
На данный момент налогоплательщики получили таким образом более 900 тыс. документов.
В России установлен единый срок уплаты имущественного налога – 1 декабря, в этом году с учетом выходных дата выпадает на 3 декабря.
Многоэтажка vs дача
Что касается недвижимости, принадлежащей обычным гражданам, далеким от бизнеса, то и здесь при оценке допускались неточности. В прошлом году в Подмосковье нашли ошибки по почти 23 тыс. квартир и дач. Основная причина – превышение кадастровой стоимости над рыночной.
– Были ситуации, когда земля под индивидуальное жилищное строительство оценивалась, как квартира в многоэтажке, – говорит замминистра имущественных отношений. – Естественно, сумма налога при этом возрастает в несколько раз. Мы постарались сделать так, чтобы подобное больше не допускалось.
Новый метод позволяет довольно точно определить цену недвижимости, учитывая самые разные факторы. Например, когда дачи в одном и том же районе стоят по-разному – над одной постоянно летают самолеты, а другая находится в тихом месте.
Напомним, в этом году в Московской области уже оценили более 12 млн земельных участков и объектов капитального строительства. Специалисты рекомендуют собственникам не затягивать и ознакомиться с результатами.
Сделать это можно любым удобным способом: через региональный портал госуслуг, сайт Центра кадастровой оценки, Фонд данных государственной кадастровой оценки Росреестра, сайт Министерства имущественных отношений области.
Если человек не согласен с цифрами, следует подать замечание в Центр кадастровой оценки. На это законом отводится 50 дней. Промежуточный отчет жителям Подмосковья доступен до 12 ноября.
Законы рынка
Разговоры о том, что в Московской области завышают кадастровую стоимость недвижимости, не имеют под собой основания. По словам экспертов, в некоторых случаях она, наоборот, падает.
– Кадастровая стоимость участков у МКАД практически не изменилась, – сообщил Юрий Лавряков. – На удаленных территориях наблюдается снижение цены на 27–40%.
А вот земельные участки, на которых расположены торговые объекты, подорожали в среднем на 30%. На то есть объективные причины.
– Таков рынок, мы изучили этот вопрос и пообщались с владельцами торговых центров, – говорит Лавряков. – Пока ни у одного из них новость не вызвала негатива, так как указанная кадастровая стоимость вполне разумна.
Юрий Лавряков, заместитель министра имущественных отношений Московской области:
– Если владелец земельного участка не согласен с кадастровой стоимостью, мы всегда готовы пойти навстречу, принимая во внимание его доводы. То, что мы готовы к диалогу, подтверждает следующая цифра: почти 90% возникающих споров решается в досудебном порядке.
Собственники в Подмосковье исправили кадастровую стоимость почти 16,9 тыс. объектов недвижимости за 2 года
Кадастровая стоимость порядка 13,6 тыс. земельных участков и 3,3 тыс. объектов капитального строительства исправлена в результате обращений в ГБУ «Центр кадастровой оценки», Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Минмособлимуществе, подмосковный Центр управления регионом и суд за 2019-2020 годы.
Вопросы исправления кадастровой стоимости объектов недвижимости обсудили в рамках научно – практического семинара и дискуссионной площадки «Судебная оценочная экспертиза: Современные реалии, вызовы и перспективы развития», в которой принял участие заместитель министра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков. Организатором мероприятия выступили кафедра судебных экспертиз МГЮА им. О.Е.Кутафина и Русское общество оценщиков.
На семинаре представлен опыт Московской области в части проведения кадастровой оценки и установления справедливой кадастровой стоимости.
Ранее министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова рассказала, что в 2018 году Московская область наряду с Москвой и Санкт-Петербургом первыми провели государственную кадастровую оценку по новому закону.
ГБУ «Центр кадастровой оценки» переоценило более 12,3 млн земельных участков и объектов капитального строительства, из которых 90 % земельных участков и 76% объектов капитального строительства принадлежат физическим лицам.
Большую часть оцененных земель составили садовые и дачные участки – 47% и земли для индивидуального жилищного строительства – 43%. Среди объектов капстроительства преобладают квартиры – 37% и отдельные дома, дачи и таунхаусы – 38%. «Кадастровая оценка проведена качественно, что подтверждает низкий процент жалоб от жителей.
В адрес Минмособлимущества, ГБУ, Комиссию и суды поступили обращения по 40 тыс. из 12,3 млн оцененных объектов. Пересмотрена кадастровая стоимость 16,9 тыс. из них. Это 0,14% от всех оцененных в Подмосковье объектов», — отметила министр.
Кадастровая оценка всегда проводится массовым методом, в связи с чем неизбежны ошибки, поскольку невозможно уравнять по характеристикам все объекты недвижимости.
Любой житель Подмосковья может обратиться в Центр кадастровой оценки за разъяснением установленной кадастровой стоимости или ее исправлением.
Если после получения разъяснения кадастровой стоимости обнаружатся технические ошибки, например, неверная площадь или характеристики объектов, то ошибку исправят, стоимость пересчитают.
Разъяснения очень важны для правообладателей, потому что, анализируя их, люди понимают, верная ли информация используется ГБУ и могут ее исправить.
За 2019-2020 годы Центром кадастровой оценки рассмотрены обращения на разъяснение кадастровой стоимости по 8,8 тыс. объектам. Кроме того, поступили обращения на исправление кадастровой стоимости по более 9,2 тыс. объектам недвижимости, из которых исправили кадастровую стоимость по 4,5 тыс. объектам.
В случае если ответ Центра кадоценки не удовлетворяет собственника, он может подать документы вместе с отчетом о рыночной стоимости объекта в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости недвижимости при Минмособлимуществе. За 2 года в Комиссию поступили обращения об изменении кадастровой стоимости более 13,1 тыс. объектов, из которых по обоснованным требованиям исправлена кадастровая стоимость более 3,7 тыс. объектов.
Юрий Лавряков отдельно остановился на новых технологиях оперативного рассмотрения жалоб, по кадастровой оценке, в Центре управления регионом (ЦУР), открытом Губернатором Московской области.
В ЦУР поступают жалобы жителей Подмосковья, в том числе, с портала «Добродел» и из соцсетей, где обращениям граждан по теме кадастровой оценки уделяется особое внимание.
Обращения жителей в ЦУР по вопросам кадастровой оценки рассматриваются в течение 8 рабочих дней.
Летом этого года приняты поправки в федеральный закон о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ), в котором отражены новации, направленные на достижение справедливой кадастровой стоимости недвижимости.
Сохранена возможность установить кадастровую стоимость равную рыночной по решению Комиссии (до 01.01.2023) или в суде.
Также с 1 января 2021 года можно будет исправить кадастровую стоимость в сторону повышения, при этом подать заявление об исправлении ошибки в кадастровой стоимости в ГБУ сможет любое лицо, а не только собственник недвижимости, а Минмособлимущество сможет принять решение об исправлении ошибок кадастровой оценки без обращения собственников недвижимости.
picsy.ru
Как изменится кадастровая стоимость земли в 2021 году?
Новые правила определения стоимости по кадастру на земельный участок.
Что ждать собственникам? Постепенно в субъектах начинает проводиться переход на новый метод определения цены по кадастру на объекты имущества недвижимого характера.
На вопрос, как изменится кадастровая стоимость земли в 2021 году, можно сказать, что появился кардинально новый подход. На основании ФЗ № 334 от 03 августа 2018 года зафиксировано три ведущих изменения, касающиеся цены по кадастру.
Нововведения в сфере кадастра
Нововведения в сфере кадастраОсновное изменение, с которым столкнулись собственники объектов недвижимости в 2021 году коснулось периода исчисления налогов и его применения к размеру стоимости. Теперь она рассчитывается из данных, вписанных в единый реестр по состоянию на 1 января 2021 года.
Теперь, если гражданин подает обращение в судебные инстанции об оспаривании размера стоимости, а решение приняли уже после января 2021 года, то налог будет исчисляться с даты применения стоимости по кадастру, которые были предметом спора.
В налоговом законодательстве указано, что перерасчет размера выплат может быть осуществлен только за предыдущие три года.
Особенности переоценки массового характера
В 2017 году на основании положений Федерального кодекса № 135 «Об оценочной деятельности» устанавливались все размеры стоимости по кадастру. Они важны не только государству, которое проводит расчет налоговой базы, но владельцам земли. Все результаты определения показателей вводятся в единую базу Росереестра.
Собственнику земельных участков необходимо знать кадастровую стоимость, так ка она влияет на множество действий:
- Уменьшения размера налога на землю.
- Установление более выгодной цены во время проведения сделки.
- Уменьшение платы за пользование арендой.
ВНИМАНИЕ !!! В 2014 году в России была проведена массовая переоценка. Это привело к тому, что владельцы столкнулись с большим повышением. При этом чаще всего стоимость кадастра получалась выше, чем предложения на рынке.
Из-за этого многие владельцы земель пошли с исковыми заявлениями для оспаривания.
Изменения в законе, внесенные в 2021 году, предполагают при расчете налога брать за основу кадастровую стоимость, определенную до 2014 года.
Взаимосвязь размера по кадастру и налога
С 2015 года многие субъекты рассчитывали земельный налог по результатам оценки по кадастру. В планах Правительства ввести эту систему с начала 2020 году во всех регионах без исключения.
ВНИМАНИЕ !!! С начала 2021 года налог на участки коснулось значительное увеличение. Он был поднят на 20% по сравнению с 2018 годом. В 2020 году это увеличение достигнет уже 60%. Одновременно запланировано проведение переоценки. В соответствии с новыми поправками в законодательстве будет изменена формула расчета налогов, и уменьшены параметры льгот и вычетов.
Очередная кадастровая переоценка проводится органами субъекта. Процедура должна проводиться каждые пять лет.
В Москве, столице Крыма и Санкт-Петербурге действует исключение. Здесь можно проводить переоценку каждые два года.
Особенности изменения
С 2021 года кадастровую оценку будут проводить только бюджетные организации, относящиеся к категории независимых. Сама процедура будет проходить под надзором Росреестра.
Если возникла необходимость обращения за переоценкой, владелец участка может привлекать независимых специалистов. Результаты их актов рассматриваются судом. Кроме этого, в каждом субъекте должна быть создана комиссия, занимающаяся определением кадастровой стоимости. У владельцев земельных участков есть право обратиться как в суд, так и в комиссию.
ВАЖНО !!! Форма оспаривания размера стоимости через судебные инстанции относится к самым сложным, тем не менее она самая эффективная. Право на выдвижении инициативы по проведению переоценки дается не только самим собственникам, а также арендаторам.
Такое становится возможным в том случае, если арендная плата за пользование землей зависит от стоимости по кадастру. Но для проведения проверки правильности установления стоимости по кадастру по заявлению арендатора, потребуется предоставить дополнительно письменное согласие самого собственника.
ВАЖНО !!! Органы муниципалитета не могут подать обращение о перерасчете кадастровой стоимости в судебном порядке, не пройдя комиссию. В 2021 году действует мораторий на проведение переоценки самими владельцами и представителями администраций.
Процедура может быть инициирована только в трех случаях:
- Если последний раз стоимость по кадастру определялась в 2013 году, и наступило предельное время.
- При смене вида назначения или характеристик участка.
- Несогласие с прежними оценочными итогами.
Переоценка вне утвержденного законом срока может быть проведена по инициативе органов власти в следующих случаях:
- При необходимости проведения межевания.
- Если требуется ввести в эксплуатацию возведенный объект.
- Для проведения инфраструктуры.
- При изменении ситуации с ценами на рынке недвижимости.
- При переводе с ИЖС в сельхоз назначение, или, наоборот, при переводе в ИЖС.
Для Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга предусмотрена возможность подачи заявления на пересмотр суммы по кадастру только в одном случае, если есть подозрения, что гражданин намеренно через комиссию сделал ее существенно меньше. При этом земля не должна принадлежать муниципалитету.
Конституционный Суд утвердил факты, по которым представительство от местных администраций может обращаться в судебные инстанции с целью проведения процедуры оспаривания стоимости, установленной комиссией.
Если в 2021 году собственник столкнется с нижеперечисленными ситуациями, ему предстоит изменение в стоимости по кадастру на участки:
- Если появилась необходимость во внеплановой поездке со стороны Администрации.
- Объединение наделов, ввод в эксплуатацию строений.
В 2021 году остается такой же порядок досудебного урегулирования проблем с земельными вопросами. У граждан остается право обращаться в комиссию по кадастровой стоимости.
Такой способ снижается финансовую нагрузку, так как отсутствует необходимость оплачивать судебные издержки.
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
 Тарасова Ольга
|
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью.
Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания.
Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности.
При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет.
По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность.
К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков.
Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем.
Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.
Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода.
Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков.
Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов
Меняется ли кадастровая стоимость земли ежегодно
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 06.11.2012 N 7701/12 (далее — Постановление) указал, каким образом следует определять базу по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования участка в течение налогового периода.
Он разъяснил, что в таком случае база по земельному налогу за текущий налоговый период исчисляется исходя из кадастровой стоимости, соответствующей новому виду использования.
Земельный налог должен рассчитываться исходя из утвержденных на начало года в субъекте РФ средних удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования.
В середине налогового периода был изменен вид разрешенного использования принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков, в связи с чем уменьшилась их кадастровая стоимость. При уплате земельного налога общество исчислило его с учетом кадастровой стоимости участка, соответствующей новому виду разрешенного использования.
Инспекция провела камеральную проверку налоговой декларации общества, по результатам которой приняла решение о доначислении суммы земельного налога, а также начислении пеней и штрафа. По мнению инспекции, общество неправомерно применило с середины налогового периода меньшую кадастровую стоимость для исчисления налога.
Управление ФНС России поддержало решение инспекции.
Не согласившись с решением налогового органа, общество обратилось в арбитражный суд с требованием признать его недействительным. Суд первой инстанции требование удовлетворил.
Он исходил из того, что отсутствие в Налоговом кодексе РФ установленного порядка определения базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков не означает, что налогоплательщик не вправе исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида использования участка.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исходя из следующего. На основании п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Соответственно, по мнению суда апелляционной инстанции, сумма земельного налога должна определяться без учета изменений кадастровой стоимости в течение налогового периода. Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.
Отметим, что коллегия судей ВАС РФ в определении о передаче рассматриваемого дела в Президиум ВАС РФ указала, что налогообложение земельных участков на основании кадастровой стоимости, которая была изменена в установленном порядке на момент исчисления налога, не имеет экономического основания. Такое налогообложение, по мнению коллегии, противоречит основным началам налогового законодательства.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ заявление удовлетворил, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменил, указав следующее.
Кадастровая стоимость участка исчисляется путем умножения его площади на утвержденный в субъекте РФ средний удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале применительно к соответствующему виду разрешенного использования.
Нормативным правовым актом субъекта РФ установлены конкретные средние удельные показатели кадастровой стоимости, исчисленные в рублях за 1 кв. м, по 15 видам разрешенного использования.
Определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, общество применяло соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости. Следовательно, согласно позиции Президиума ВАС РФ оно своими действиями не нарушало п. 1 ст. 391 НК РФ.
- В Постановлении указано, что отсутствие нормативно закрепленного порядка определения базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков не означает, что налогоплательщик не вправе исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, соответствующей измененному виду разрешенного использования.
- В Постановлении содержится оговорка о том, что в связи с определением правовой позиции по рассмотренному вопросу вступившие в законную силу судебные акты по делам со схожими фактическими обстоятельствами могут быть пересмотрены, если для этого нет других препятствий.
- Судебная практика по данному вопросу
В сложившейся в настоящий момент судебной практике широкое отражение нашла другая позиция, которую неоднократно высказывал ранее Минфин России [1].
В соответствии с ней влияющее на величину кадастровой стоимости изменение вида разрешенного использования земельного участка, произошедшее в течение налогового периода, не учитывается при определении налоговой базы в текущем налоговом периоде.
Подобной позиции придерживается и ФНС России [2]. Также данная точка зрения поддержана, в частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 06.03.2009 N А41-К2-21017/07.
Как изменить кадастровую стоимость земельного участка
Пpoцeдypy пpoвoдит yпoлнoмoчeннaя кoмиccия нa ocнoвaнии aдминиcтpaтивнoгo pacпopяжeния в cлyчae плaнoвoй пepeoцeнки, или пo зaявлeнию coбcтвeнникa.
B кoмиccию вxoдят нaзнaчeнныe peгиoнaльными влacтями лицeнзиpoвaнныe oцeнщики, в тoм чиcлe пpeдпpинимaтeли, кoтopыe oкaзывaют кoммepчecкиe ycлyги пo oцeнкe cтoимocти зeмли.
Пopядoк пpoвeдeния пpoцeдypы peглaмeнтиpyeтcя пoлoжeниями Фeдepaльнoгo зaкoнa № 135-Ф3, oт 29.07.1998 гoдa.
Peзyльтaты вычиcлeний — cвeдeния o кaдacтpoвoй cтoимocти 3У — paзмeщaют нa oфициaльнoм caйтe Фeдepaльнoгo aгeнтcтвa кaдacтpa oбъeктoв нeдвижимocти.
B peзyльтaтe peгyляpнoй пepeoцeнки и тщaтeльнoгo фикcиpoвaния peзyльтaтoв пpoцeдypы cocтaвляeтcя eдинaя инфopмaциoннaя бaзa, дaнныe из кoтopoй дocтyпны вceм гpaждaнaм. Блaгoдapя этoмy, мoжнo лeгкo yзнaть peaльнyю cтoимocть oбъeктa, пoдaв зaпpoc в мecтнoe oтдeлeниe кaдacтpa и кapтoгpaфии.
Пo зaпpocy вaм выдaдyт cпpaвкy, или выпиcкy из EГPН, гдe бyдeт yкaзaнa кaдacтpoвaя cтoимocть yчacткa. Cpoки пoлyчeния выпиcки дo тpex paбoчиx днeй.
Кpoмe этoгo, мoжнo yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть пo кaдacтpoвoмy нoмepy зeмeльнoгo yчacткa нa oфициaльнoм caйтe PocPeecтpa, или пoлyчить интepecyющиe cвeдeния из кaдacтpoвoгo пacпopтa: 12 cтpoкa этo кaдacтpoвaя cтoимocть в pyбляx, 13-я — yдeльнaя cтoимocть.
Кaк кaдacтpoвaя cтoимocть влияeт нa вeличинy нaлoгa нa зeмлю
Coглacнo cт. 394 НК PФ, вeличинa зeмeльнoгo нaлoгa зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти (КC) oбъeктa и cocтaвляeт:
- дo 0,3% oт КC — для зeмeль ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, дaчныx кooпepaтивoв, caдoв, зeмeль нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe пpeднaзнaчeны пoд cтpoитeльcтвo жилыx дoмoв, a тaкжe тeppитopий, oтвeдeнныx пoд гopoдcкyю инфpacтpyктypy и жилищнo-кoммyнaльныe xoзяйcтвa;
- дo 1,5% — для вcex ocтaльныx кaтeгopий 3У.
Пopядoк pacчeтa cтaвки нaлoгooблoжeния peглaмeнтиpyeт cтaтья №394 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ. 3eмeльный нaлoг oбязaны плaтить титyльныe влaдeльцы yчacткoв: coбcтвeнники, пpaвooблaдaтeли нa ocнoвaнии пocтoяннoгo (бeccpoчнoгo) пoльзoвaния или пoжизнeннo нacлeдyeмoгo влaдeния. Удepжaннaя c влaдeльцeв cyммa пepeчиcляeтcя в бюджeт aдминиcтpaции нaceлeннoгo пyнктa.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния — paзмep нaлoгoвыx плaтeжeй, paccчитaнный oтнocитeльнo нaлoгoвoй бaзы, тo ecть cyммы, кoтopyю oблaгaют нaлoгoм. B дeнeжнoм эквивaлeнтe итoгoвaя cyммa нaлoгa мoжeт мeнятьcя в peзyльтaтe пepeoцeнки cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa. Этoт фaкт мoтивиpyeт нaлoгoплaтeльщикoв кoнтpoлиpoвaть пpoцecc пepeoцeнки и иcкaть пyти, чтoбы yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть 3У.
Moжнo ли ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa
Пo зaкoнy зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт ocпopить итoги кaдacтpoвoй oцeнки чepeз cпeциaльнyю кoмиccию пpи Pocpeecтpe или чepeз cyд. Ocнoвнoй пpичинoй для ocпapивaния кaдacтpoвыx дaнныx cтaнoвитcя pocт итoгoвoй cyммы зeмeльнoгo нaлoгa.
Coбcтвeнникy выгoднo, чтoбы cтoимocть 3У пo кaдacтpy былa кaк мoжнo нижe, пoтoмy чтo yмeньшeниe кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa вeдeт к cнижeнию нaлoгa.
Чтoбы coкpaтить pacxoды и нe пepeплaчивaть нaлoг зa влaдeния, влaдeлeц мoжeт ocпopить peзyльтaты paбoты coтpyдникoв Pocpeecтpa.
Пoмимo этoгo, пpи oпpeдeлeнии кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeль пpимeняют мaccoвыe мeтoды oцeнки. Пo этoй пpичинe ycтaнoвлeннaя цeнa мoжeт cyщecтвeннo пpeвышaть pынoчнyю и зaтpyдняeт пpoцecc пpoдaжи.
- Инициaтopoм cпopa мoгyт выcтyпaть кaк физичecкиe, тaк и юpидичecкиe лицa, a тaкжe opгaны гocyдapcтвeннoй и мecтнoй влacти. Чтoбы ocпopить дaнныe нaциoнaльнoгo кaдacтpa нyжны вecкиe ocнoвaния:
- ❌ дoкaзaнa нeдocтoвepнocть инфopмaции, кoтopaя былa иcпoльзoвaнa пpи пpoвeдeнии oцeнки;
- ❌ выявлeны oшибки в дoкyмeнтax, кoтopыe пpивeли к зaвышeнию cтoимocти;
- ❌ в peзyльтaтe пpиpoдныx, тexнoгeнныx или coциaльныx пpoцeccoв измeнилиcь xapaктepиcтики yчacткa, чтo пpивeлo к cнижeнию КПД yчacткa и, cooтвeтcтвeннo, eгo цeннocти.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк измeнить кaдacтpoвyю cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa
Пopядoк дeйcтвий включaeт:
- Пpeдвapитeльный aнaлиз цeны yчacткa. Нa eгo ocнoвaнии ycтaнaвливaeтcя, зaвышeнa ли в дeйcтвитeльнocти кaдacтpoвaя cтoимocть и coпocтaвимы ли pacxoды c бyдyщeй выгoдoй.
- Oтчeт экcпepтoв oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти yчacткa.
- Cбop пaкeтa дoкyмeнтoв.
- Пoдaчa зaявлeния и дoкyмeнтoв в кoмиccию Pocpeecтpa или в cyд.
- Чтoбы ocпopить ycтaнoвлeннyю в кaдacтpe цeнy yчacткa, зaявитeлю нeoбxoдимo пoдтвepдить cвoe пpaвo coбcтвeннocти нa 3У и apгyмeнтиpoвaть пpичинy oбpaщeния. Пepeчeнь нeoбxoдимыx для пepeoцeнки зeмли дoкyмeнтoв включaeт:
- ???? выпиcкy из гocyдapcтвeннoгo кaдacтpa нeдвижимocти, в кoтopoй yкaзaны peзyльтaты oцeнки;
- ???? нoтapиaльнo зaвepeнныe кoпии пpaвoycтaнaвливaющиx дoкyмeнтoв нa oбъeкт;
- ???? дoкyмeнты, cвидeтeльcтвa или зaключeния, кoтopыe cвидeтeльcтвyют o нeдocтoвepнocти иcпoльзoвaнныx пpи oцeнкe дaнныx;
- ???? oтчeт o pынoчнoй cтoимocти oбъeктa, дaтa oфopмлeния кoтopoгo coвпaдaeт c дaтoй oпpeдeлeния кaдacтpoвoй cтoимocти;
- ???? дoкyмeнты, кoтopыe cвидeтeльcтвyют o нaличии кaдacтpoвoй или тexничecкoй oшибки.
- Пoдaть дoкyмeнты мoжнo caмocтoятeльнo или чepeз пpeдcтaвитeля — кoмпaнию, кoтopaя пpeдocтaвляeт пoдoбныe ycлyги.
Ocoбeннocти пepeoцeнки 3У
Cнижeниe кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa чepeз кoмиccию
Пopядoк oбpaщeния. Чтoбы иницииpoвaть пepeoцeнкy зeмeльнoгo yчacткa, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в мecтнoe oтдeлeниe кaдacтpa и кapтoгpaфии в пopядкe живoй oчepeди или пo зaпиcи.
Пpoшeниe oфopмляют в пиcьмeннoм видe, блaнк зaявлeния выдaeтcя нa мecтe. К пpoшeнию пpилaгaют cтaндapтный пaкeт дoкyмeнтoв. Coглacнo cт. 24.
18 Ф3 «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», в нeгo вxoдят:
- ???? выпиcкa из EГPН o cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти, в кoтopoй yкaзaны cвeдeния oб ocпapивaeмыx peзyльтaтax oпpeдeлeния cтoимocти;
- ???? дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют нeдocтoвepнocть cвeдeний o нeдвижимocти, иcпoльзoвaнныx для oпpeдeлeния кaдacтpoвoй cтoимocти — ecли зaявлeниe пoдaют из-зa нeдocтoвepнocти yкaзaнныx cвeдeний;
- ???? oтчeт нa бyмaгe и в элeктpoннoм видe — ecли зaявлeниe пoдaют, чтoбы ycтaнoвить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa;
- ???? нoтapиaльнo зaвepeннaя кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo или пpaвoyдocтoвepяющeгo дoкyмeнтa, нaпpимep, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи — ecли зaявлeниe пoдaeт лицo, y кoтopoгo ecть пpaвo нa oбъeкт нeдвижимocти.
- 3aявлeния, к кoтopым нe пpилoжили пepeчиcлeнныe дoкyмeнты, нe пpинимaют.
Cpoки paccмoтpeния пpoшeния. Пoдaннoe в кoмиccию зaявлeниe o пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти yчacткa paccмaтpивaeтcя в тeчeниe мecяцa. B тeчeниe ceми днeй c мoмeнтa пoдaчи пpoшeния зaявитeль инфopмиpyeтcя o дaтe eгo paccмoтpeния. Нeявкa иcтцa нa зaceдaниe нe влияeт нa пpинятиe peшeния.
Пopядoк paбoты кoмиccии. Кoмиccия мoжeт пpинимaть peшeния пpи yчacтии нe мeнee пoлoвины ee члeнoв. Peзyльтaты зaceдaния и peшeниe пo вoпpocy пepeдaютcя иcтцy в тeчeниe пяти днeй пocлe paccмoтpeния.
Ecли дoкyмeнты, кoтopыe пpeдocтaвил coбcтвeнник, пoдтвepждaют фaкт зaвышeния кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктa, иcк yдoвлeтвopяю и внocят пoпpaвки в peecтp. Ecли peшeниe кoмиccии oтpицaтeльнoe, зaявитeль мoжeт oбpaтитьcя в cyд.Пpичины oткaзa.
Кoмиccия мoжeт oтклoнить пpoшeниe coбcтвeнникa oб измeнeнии кaдacтpoвoй cтoимocти зeмли. Пpичины oткaзa дeлятcя нa двa типa:
???? Ocнoвaнныe нa тexничecкиx нeдoчeтax — в дoкyмeнтax oбнapyжeны нeдoчeты, oшибки, нeтoчнocти, пpoшeниe oфopмлeнo нeвepнo. B тaкoм cлyчae, иcтцy дaют вoзмoжнocть дopaбoтaть пpoшeниe и пoдaть eгo зaнoвo.
???? Кaтeгopичныe — coглacнo Фeдepaльнoмy зaкoнy oт 29.07.1998 N 135-Ф3 (peд. oт 03.08.2018) «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции» cнижeниe цeны нeвoзмoжнo, peшeниe пoдтвepждaeт ccылкa нa зeмeльный или гpaждaнcкий кoдeкc PФ.
B кaждoм из cлyчaeв, кoмиccия oфopмляeт oткaз в видe пиcьмeннoгo зaключeния, в кoтopoм yкaзaны ocнoвaния и пpичины тaкoгo peшeния.
Умeньшeниe кaдacтpoвoй cтoимocти зeмли в cyдeбнoм пopядкe
Пopядoк oбpaщeния в cyд. Ecли кaдacтpoвaя кoмиccия oткaзaлa в cнижeнии cтoимocти yчacткa, ee peшeниe мoжнo ocпopить чepeз cyд.
Для этoгo в тeчeниe 10 днeй пocлe пoлyчeния выпиcки нyжнo пoдaть иcкoвoe зaявлeниe в paйoнный cyд пo aдpecy pacпoлoжeния oтвeтчикa.
B poли oтвeтчикa выcтyпaeт oтдeлeниe кaдacтpa, кoтopoe oбвиняeтcя в нeзaкoннoм зaвышeнии cтoимocти 3У, a в poли иcтцa — coбcтвeнник нeдвижимocти или eгo пpeдcтaвитeль.
- Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Кpoмe cтaндapтнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, кoтopыe пepeчиcлeны вышe, пpи oбpaщeнии в cyд coбcтвeнник пpeдocтaвляeт дoпoлнитeльнo:
- ???? чeк oб yплaтe гocпoшлины в paзмepe 300 pyблeй;
- ???? дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют нeзaкoннoe пoвышeниe кaдacтpoвoй cтoимocти и oткaз кaдacтpoвoй кoмиccии в eё иcпpaвлeнии;
- ???? yвeдoмлeниe, кoтopoe пoдтвepждaeт вpyчeниe кoпий иcкoвoгo тpeбoвaния дpyгим yчacтникaм пpoцecca ( зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии выcылaют в гocyдapcтвeнный кaдacтp нeдвижимocти зaкaзным пиcьмoм);
- ???? ecли в кaчecтвe иcтцa выcтyпaeт юpидичecкoe лицo, к зaявлeнию пpилaгaют дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пoпыткy дocyдeбнoгo peшeния cпopa.
- Бeз этиx дoкyмeнтoв cyд нe пpимeт зaявлeниe o cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти.