Россияне предпочитают покупать не новостройки, а вторичное жилье. Цены на него за месяц в некоторых регионах поднялись более чем на три процента. А где-то и вовсе спрос значительно превышает предложение. Почему люди предпочитают брать квартиры у собственников, а не у застройщиков, и выгодно ли сейчас это делать, узнал корреспондент «МИР 24» Игорь Мосунов.
В семье Евгении и Никиты Поповых прибавление. Обеспечить наследника собственным жильем родители считают своим долгом. Квартиру однозначно решили брать готовую, на вторичном рынке.
«Очень много плюсов во «вторичке». Первое то, что мы вселяемся уже в готовую квартиру, тут уже сделан ремонт, нам уже делать ничего не нужно и вкладываться не нужно. Мы знаем соседей, мы знаем район, мы походили, посмотрели, есть детские сады, школы, магазины, аптеки – все находится близко», – сказал покупатель Никита Попов.
Брать квартиры не у застройщиков, а у владельцев россияне активно начали еще в прошлом году. Первым покупателям, конечно, повезло больше – было из чего выбирать, да и цены еще не успели подскочить.
«Покупал я ее до нового года. В силу того, что активно росли цены на вторичном рынке, у меня была возможность приобрести по довольно привлекательной цене – 66 тысяч за квадрат. Здесь 93 квадрата, это трехкомнатная квартира», – отметил житель Казани Илгиз Насыров.
Спрос на жилье в прошлом году начал резко расти после появления льготной ипотеки. Но на фоне низкой ставки застройщики взвинтили цены. В итоге брать вторичное жилье даже без льготного кредита оказалось намного выгоднее.
«Вторичное жилье все же является более доступным, чем первичное. И не нужно ждать, когда построится ваш дом, нет рисков того, что дом будет не построен», – добавила риэлтор Ксения Донских.
Вслед за квартирами в новостройках дорожать начало жилье и на вторичном рынке. Так, за последний месяц в Воронеже, Казани и Уфе цена на квадратные метры выросла более чем на три процента. Для сравнения, в Москве за этот же период квартиры подорожали менее чем на полпроцента. Эксперты это объясняют тем, что в столице цены на жилье увеличились раньше. А теперь и регионы подтягиваются.
«Если вы найдете интересный дешевый вариант, который в будущем может подорожать, то его стоит купить для дальнейшей продажи, а как для сдачи в аренду я смысла не вижу», – сказал руководитель агентства недвижимости Олег Козлов.
«Я думаю, что такого роста, как мы видели в 2020 году, в этом году мы не увидим просто по той причине, что доходы у населения не растут, что все-таки достаточное количество сделок было совершено уже в 2020-м, и цены подросли, уже не так просто найти оптимальный вариант», – добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Впрочем, ждать падения цен в нынешних условиях не стоит. Пока предпосылок к этому нет. Некоторые застройщики с опозданием сдают дома. «Вторичка» все больше привлекает потенциальных покупателей.
Падение цен на квартиры, дорогая ипотека, рост спроса на вторичку — что ждёт рынок недвижимости к концу года
Криштиану Роналду обрушил акции Coca-Cola, выбрав обычную водуНаш проект: Хирургия или лазер? Как лечат болезни глаз в ПетербургеВ Петербурге из-за Евро-2020 ограничили полёты квадрокоптеровБумажные полисы ОМС отменяют, но их всё равно придётся носить с собойНеудачный разворот автомобиля на Садовой в Петербурге попал на видеоКвартиру у Смольного в Петербурге потушили. Медики осматривают жильцаВ Петербурге пожарные тушат сталинку рядом со СмольнымВ Петербург приедет до 3 тысяч финских болельщиковЦена российской нефти Urals впервые за два года превысила 70 долларовПетербургским выпускникам на «Алых парусах» споет ЛободаМарокко облегчило въезд в страну для привитых россиянУ мигрантов снимут отпечатки пальцев и проверят на инфекцииКрестовский остров в Петербурге из-за Евро-2020 закроют на деньЧерчесов: Жиркова мы потеряли на весь Евро-2020Предыдущие новостиАрхив материалов
Росреестр отчитался о грандиозных успехах рынка недвижимости в апреле 2021 года. Ипотека рванула вверх почти на 150%, договоров долевого участия стало больше на 77%.
автор фото Евгений Павленко/КоммерсантъПоделиться
Эксперты предрекают год рекордов для рынка, но прогнозируют падение спроса и скидки на квартиры к концу года. Данные девелоперов и аналитиков коррелируют с Росреестром.
»По сравнению с апрелем предыдущего года объем спроса «Главстрой Санкт-Петербург» вырос в 3,5 раза», — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».
Причинами такого бурного роста в 2021-м эксперт называет неестественное падение спроса во время карантина.
«Нужно понимать специфику того времени: год назад началась пандемия, и апрель стал самым «пострадавшим» месяцем (практически двукратное снижение спроса, начало перевода продаж в онлайн-формат)», — уточняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
- Поэтому от нынешнего года застройщики и банкиры закономерно ждут рекордов.
- «Во втором квартале в банковской сфере Санкт-Петербурга, особенно в сфере ипотечного кредитования, будет зафиксировано много статистических рекордов», — предрекает Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие».
- Ипотека как двигатель цен и продаж
Впечатляющими выглядят данные Росреестра о регистрациях ипотеки в апреле в Петербурге. Ведомство отчиталось о трёхкратном росте — 21 тысяча против немногим более 7 тысяч в апреле прошлого года.
В прошлом году именно ипотека спасла девелоперов от падения. В апреле 2020-го аналитики не обещали ничего хорошего: »Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорил в беседе с РБК директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
«Взлетную площадку» год назад подготовил премьер-министр Мишустин, утвердив программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Рынок начал оживать. Новая ставка оказалась «вкусной» для покупателей и выгодной для застройщиков.
Уже по итогам третьего квартала появились первые рекорды. Аналитики столичного региона фиксировали почти 40%-ный рост продаж первичного жилья по сравнению со вторым кварталом. Это происходило на фоне сокращения предложения. По законам рынка цены устремились в стратосферу.
Ковидный год принёс рост цен на квартиры в среднем до 35%.
«Если обычно рост составлял порядка 10–15% в год, то осенью 2020 года рост цен достигал 10% в месяц. В итоге к концу 2020 года подорожание составило вплоть до 30–35% в зависимости от типа жилья. То, что должно было быть продано завтра, было продано уже вчера», — подчёркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
Исторически низкие ставки по ипотеке подстегнули и продолжают стимулировать продажи застройщиков. Доля проданных с помощью ипотеки новых квартир выросла до 70–80% от всех сделок.
«Прогнозы многих экспертов, что спрос на ипотеку с господдержкой будет полностью исчерпан в конце прошлого — начале этого года, не сбылись. По итогам четырех месяцев объем выдачи ипотечных кредитов продолжил расти, при этом каждый третий выдаваемый в Санкт-Петербурге и Ленобласти кредит приходится на программу с господдержкой», — комментирует Михаил Иоффе.
ВТБ и Сбербанк тоже сообщают о рекордах выдачи ипотеки в Петербурге и области. Результаты нынешнего апреля на 80–85% превысили показатели прошлого.
Для покупателей это может значить, что ждать до 1 июля снижения цен на квадратные метры, явного или скрытого, не стоит. Напомним, с этой даты должна прекратиться программа льготного ипотечного кредитования. Но если купить квартиру нужно до 1 июля, имеет смысл искать предложения на вторичном рынке.
«Стоимость новостроек местами превысила цены на вторичное жилье, делая последнее более доступным для приобретения. Уже сейчас виден рост спроса на покупку жилья на вторичном рынке, а также на программы рефинансирования», — добавляет Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».
Льготной ипотеки не будет — что дальше
Прогнозировать в цифрах результаты деятельности рынка первичной недвижимости, до того как власти решат судьбу льготного ипотечного кредитования, девелоперы не берутся.
«Безусловно, после 30 июня рынок ожидает переходный период, возможен небольшой спад продаж. Но даже в этих условиях рынок сам найдет точку равновесия и стабилизируется», — комментирует перспективы Юлия Ружицкая.
К спаду спроса после 1 июля готовятся и петербургские банкиры. Впрочем, год планируют закрыть без потерь.
«По итогам года ипотечные выдачи будут, судя по всему, сравнимы с выдачами 2020 года.
С учетом того, что программа с господдержкой завершится 1 июля, летом на рынке ипотечного кредитования будет наблюдаться традиционный спад.
Осенью он сменится поступательным ростом спроса и выдачи кредитов, однако в целом вряд ли позволит региональному рынку ипотеки серьезно вырасти по сравнению с прошлым годом», — говорит Михаил Иоффе.
Поддержать спрос на займы и квартиры, по мнению экспертов, в краткосрочной перспективе поможет ожидание отмены льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка. В долгосрочной — неуверенность россиян в стабильности российской экономики.
«Теперь спрос на первичную недвижимость формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам», — комментирует Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».
Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»
автор фото Евгений Павленко/Коммерсантъ© Фонтанка.Ру
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26511540719 Мая 2021 в 11:10Да ну их нафиг, красиво выглядит средняя по больнице, а местами рост га 50% и более. Однушка в жопе мира за 6 лямов, спасибо, но нетany_deen19 Мая 2021 в 10:01Один из немногих оставшихся инструментов сохранения денег в нашей стране — купи квартиру. Неважно какую, 20 студию в Мурино, но купи. Из-за спроса на все подряд, падает качество жилья.
К тому же, стоит говорить ещё о том, что каартиры покупают в основном те, у кого уже есть другие Квартиры и появились деньги. Те люди, у которых купить квартиру возможности не было, они так и остались без квартир. Взлёт продаж не показывает, что количество квадратных метров на жителя страны увеличилось.
Богатые богатеют, бедные беднеют.
чцаца983218 Мая 2021 в 23:14читать все комментариидобавить комментарий
Покупатели оживили вторичный рынок жилья: в 2018 году спрос на московскую «вторичку» увеличился на 15 %, показав максимальный прирост за трехлетний период
Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
EchoMSK :: блог Z Все блоги
По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал поворотным на московском вторичном рынке жилья, возродив тенденции, характерные для докризисного периода развития отрасли. Фактически по его итогам можно считать оконченным трехлетний цикл восстановления рыночной конъюнктуры, разрушенной в конце 2014 года под воздействием внешнеэкономических факторов. Главным событием прошедших 11 месяцев в рассматриваемом сегменте стало значительное повышение спроса: количество финансовых обязательств о покупке жилплощади, осуществляемой с привлечением специалистов компании, увеличилось на 15 % в годовом выражении. В октябре резкий рост покупательской активности в сочетании со сниженным объемом доступного предложения вызвал своего рода революцию в сфере недвижимости: столичная «вторичка» массовых сегментов перестала быть «рынком покупателя» и стала «рынком продавца». Эту перемену с полным основанием можно назвать сенсацией уходящего года, вспомнив, что как тенденция такое соотношение «сил» в последний раз наблюдалось даже не три года назад, а в период бурного роста рынка до кризиса 2008-го. Впервые с 2014-го на московской «вторичке» отмечена долгосрочная положительная ценовая динамика: в течение января–ноября средняя стоимость предложения возросла на 10,9 %. Важно отметить, что данный тренд стал важнейшей движущей силой активизации спроса, обеспечив соответствующие ожидания участников рынка.
В уходящем году столичная «вторичка» вновь заинтересовала консервативных инвесторов – в настоящее время покупатели этой категории формируют 20 % спроса. Доля ипотечных сделок в рассматриваемом сегменте достигла исторического максимума – 42,4 % в портфеле ИНКОМ-Недвижимость. Локомотивом развития московского вторичного рынка жилья в уходящем году стала востребованность объектов масс-маркета – по цене до 15 млн рублей. Высокая покупательская активность в этой ценовой нише обеспечивается комплексом экономических факторов и изменений рыночной конъюнктуры, стимулирующих граждан к приобретению недвижимости. При этом жесткая стагнация в сегменте более дорогостоящего жилья, где объем предложения значительно превышает долю тех, у кого оно вызывает интерес, свидетельствует об ограниченном платежеспособном спросе, отсутствии притока покупателей среднего класса, что, в свою очередь, является следствием нерешенных проблем отечественной экономики, обострившихся в условиях санкционного давления.
По итогам 11 месяцев количество авансовых обязательств о приобретении жилплощади увеличилось в компании на 15 % в годовом выражении. Это максимальный прирост за соответствующий период с 2014 года. Положительная динамика покупательской активности по отношению к прошлому году наблюдалась каждый месяц – с января по ноябрь, с единственным исключением в июле. Тогда показатель актуального спроса оказался равен прошлогоднему значению. Отсутствие роста количества покупателей в июле, впрочем, вряд ли можно считать удивительным в том вихре футбольных страстей, который нынешним летом закружил солидную часть потенциальных приобретателей недвижимости, вернувшихся к решению насущных жилищных вопросов уже после окончания Чемпионата мира. Рекордным месяцем по притоку покупателей на рынок стал октябрь, когда количество авансов возросло на 20 % относительно того же месяца 2017 года, а по сравнению с нынешним сентябрем и вовсе увеличилось на 38 %. Октябрьскую волну спроса специалисты оценили как максимальную с декабря 2014-го, когда резкое ослабление рубля спровоцировало граждан спасать свои сбережения от обесценивания и вызвало бурный подъем продаж квартир. Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, если принять спрос на московском вторичном рынке жилья за 100 %, то более половины его (51 %) в настоящее время приходится на объекты ценовой категории от 5 млн до 10 млн рублей. В целом сегмент «масс-маркет» – жилплощадь стоимостью до 15 млн рублей – формирует 74 % актуального спроса (см. рис.).
Рис. Распределение спроса на московском вторичном рынке жилья в зависимости от ценовой категории объектов 
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость При этом, анализируя развитие рынка и оценивая его ближайшие перспективы, надо понимать, что непривычно высокая покупательская активность в 2018 году возникла не на крепком фундаменте устойчивого роста российской экономики.
В октябре Росстат зафиксировал увеличение ВВП на 1,5 % в годовом выражении. Реально располагаемые денежные доходы населения за тот же период возросли на «номинальные» 1,4 %, а в предыдущие месяцы (сентябрь и август) наблюдалась отрицательная динамика по этому показателю – минус 1,5 % и минус 0,9 % соответственно.
То есть очевидно, что 15-процентный рост спроса на столичную «вторичку» не был обеспечен улучшением благосостояния граждан.
Катализатором товарооборота стал комплекс внешних факторов экономического характера (главные из которых – уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки), а также изменившиеся обстоятельства развития самого жилищного рынка (прежде всего, завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений). В числе экономических стимулов спроса отдельно стоит упомянуть о снижении покупательской способности отечественной валюты: если в начале года курс доллара США к рублю составлял порядка 56–57 руб./ $1, то в настоящее время – 66–67 руб./ $1, а в начале осени он корректировался до почти 70 руб./ $1. Таким образом, граждане, копившие в иностранной валюте на покупку жилья, получили ощутимо большие возможности для решения своих жилищных вопросов и поспешили ими воспользоваться (это подтверждает всплеск авансов и сделок в октябре).
Надо отметить, что еще в начале 2018-го в ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали в годовой перспективе значительное увеличение активности покупателей московской «вторички». По сегодняшним оценкам специалистов компании, рост спроса мог быть еще более ощутимым, если бы не последствия внешнеполитической нестабильности и напряженная экономическая ситуация в стране. «Любая напряженность и неопределенность тут же разбегается кругами по воде в такой чувствительной среде, какой является вторичный рынок жилья, по своей природе крайне зависимый от человеческого фактора. Ослаб рубль? Покупатель подсчитывает, сколько выгадает квадратных метров от конвертации своих накоплений в долларах, а продавец в это время дает задний ход: «Ой, нет, сейчас я получу меньше в долларовом эквиваленте, поэтому продавать мне пока невыгодно, я подожду». И переговоры останавливаются, сделка срывается. Люди, которые в стабильной ситуации спокойно совершили бы покупку или продажу, при очередном порыве «северного ветра» (это и угрозы санкций, и повышение ключевой ставки, колебания курса валют и т. д.) берут паузу и в итоге тормозят товарооборот», – комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. По его оценкам, несмотря на высокую покупательскую активность в уходящем году, на рынке все еще остается отложенный спрос (порядка 10 % против 25 % год назад). Частично его формируют субъективные и чаще всего имеющие мало общего с реальностью ожидания потенциальных покупателей – вроде надежд на снижение ипотечных ставок («потому что президент сказал, что надо 7 %») или возобновления падения цен на квартиры («им не с чего дорожать»). Отчасти граждане действительно не в состоянии решить свои жилищные вопросы, поскольку с 2014 года не смогли восстановить уровень материального достатка. Еще один фактор накопления спроса в настоящее время – существенное снижение предложения на рынке и формирование дефицита в наиболее востребованном сегменте – массового жилья с высокими потребительскими характеристиками. Однако, несмотря на этот некоторый «запас прочности», в ИНКОМ-Недвижимость не ждут в ближайшее время развития тенденции увеличения спроса на московскую «вторичку». «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2019 году рост инфляции (до 5,5 % в первом квартале) и снижение темпов экономического роста (до 1,3 % в годовом выражении). В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля, как следствие – повышения ключевой ставки и ставок по кредитам. Это явно не тот трамплин, с которого начинается рекордный прыжок. Увеличение цен на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивает возможности покупателей. Кроме того, на банковском рынке начался рост ставок по вкладам (как в рублях, так и в валюте) – банки стремятся переломить тенденцию оттока денег с депозитов. Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2018 году спрос, и вывод становится очевидным: в 2019-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. С другой стороны, в этот раз активизация товарооборота не обернулась ажиотажем и реализацией потребностей покупателей недвижимости на месяцы вперед – как в конце 2014-го. Если не случится потрясений в политике и экономике, не будет их и на вторичном рынке жилья», – резюмирует Сергей Шлома. Пресс-центр ИНКОМ-Недвижимость Тел.: +7 (495) 232 24 24
e-mail: pr@incom.ru
В москве снова подорожала «вторичка» — мк
После январского затишья, когда резко упали темпы роста цен на жилье, по итогам февраля стоимость одного «квадрата» на вторичном рынке столицы вновь увеличилась более чем на 1%. За последние 12 месяцев готовое жилье в Москве подорожало на 18,6%.
По оценке экспертов, цены ползут вверх на фоне дефицита предложения — с рынка в первую очередь уходят наиболее доступные лоты в каждом сегменте. Кроме того, продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».
Цены все выше
По оценке аналитиков ИРН, в феврале вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 1,1% — до 211 330 руб. за 1 кв. м (см. таблицу).
На первый взгляд ценовая динамика в последнем месяце зимы во многом повторяла прошлогоднюю — в основном рынок тянули вверх близкие к народу сегменты, где сосредоточен основной спрос.
Среди типов жилья быстрее всего дорожали кирпичные пятиэтажки, а по географии первое место рейтинга по росту цен заняли районы «старой» Москвы, расположенные за МКАД.
Однако на самом деле ситуация не такая однозначная. Дорогие «сталинки» в феврале по темпам роста цен обогнали бюджетную панель, многокомнатные квартиры дорожали быстрее «однушек» и «двушек», а престижные Юго-Западный и Северо-Западный округа замыкали тройку лидеров географического рейтинга. Напомним, как правило, дорогие сегменты нагоняют по темпам роста цен дешевые перед разворотом рынка.
Почему дорожает готовое жилье? Как считают эксперты, во многом виновата льготная ипотека с господдержкой. Прошлогодний ипотечный ажиотаж значительно «перегрел» рынок недвижимости — стоимость «квадрата» сильно оторвалась от реального уровня платежеспособности покупателей.
Эффект от низких ипотечных ставок «съел» рост цен на квартиры. Однако на вторичном рынке продавцы обычно с большим запозданием реагируют на негативные изменения конъюнктуры.
Поэтому заявленные цены продолжали расти по инерции, несмотря на признаки ослабления покупательской активности.
Дефицит предложения
Кроме того, вторичный рынок еще со времен карантина весны 2020 года страдает от дефицита ликвидного предложения.
Как сообщил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, с февраля 2020 года экспозиция квартир сократилась на 19,2%, а средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке столицы поднялась на 18,6%.
Основная причина сокращения объема предложения — мощный рост активности покупателей в прошлом году. Причем отдельно стоит выделить группу т.н.
условных инвесторов, которые приобретали недвижимость с целью вложения и сохранения своих сбережений от обесценивания, на фоне снижения доходности банковских депозитов. Если годом ранее на «вторичке» столицы лишь 7% сделок относились к категории условно инвестиционных, то к нынешнему моменту, по мнению аналитиков компании, их доля возросла в 2 раза, до 14%. Т.е. каждая седьмая сделка.
Есть и другие причины, из-за которых потенциальные продавцы вторичного жилья не спешат выходить на рынок. Во-первых, в условиях экономической нестабильности они опасаются остаться с крупной суммой на руках после продажи квартиры.
В случае ослабления рубля эти деньги начнут обесцениваться, а класть их на депозит сейчас невыгодно (не говоря уже о другом, не менее сильном страхе — банк может «лопнуть»).
Во-вторых, некоторые собственники жилья надеются на дальнейший рост цен.
«Мы наблюдаем на вторичном рынке ситуацию, когда потенциальные продавцы откладывают подготовку к сделке, объем предложения практически не меняется, и вследствие этого конкуренция между покупателями остается весьма серьезной», — отметил Михаил Куликов.
Факторы тревоги
На высокие цены влияют и другие факторы. Помимо катастрофического падения доходности банковских вкладов рынок вторичного жилья поддерживают страхи подорожания ипотеки. По данным Банка России, средневзвешенная ипотечная ставка в январе составила 7,23%.
Это минимальные значения за всю историю рынка. «Потенциал дальнейшего снижения ставок по ипотеке исчерпан», — считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Таким образом, влияние мягкой денежно-кредитной политики на рынок ипотеки будет постепенно снижаться.
Негативный эффект на вторичный сегмент оказывают тенденции, набравшие силу на рынке новостроек. Не секрет, что зимой по многим котлованам гуляет ветер. Строители-гастарбайтеры из-за веденных после начала пандемии ограничений уехали домой.
Резко подорожали из-за обвала рубля не только импортные стройматериалы, но и продукция, созданная в России.
К примеру, никто толком не может объяснить: почему почти на 100% подорожала в конце минувшего года российская арматура? Власти только разводят руками.
Рекордсмены февраля
Отметим, что жилье дорожает не только в столице. Вторичный рынок Москвы, являющийся крупнейшим в стране и наиболее ликвидным, уже не является лидером по растущей динамике цен на квартиры. Пальма первенства по этому показателю принадлежит Нижнему Новгороду.
По данным консалтинговой компании SRG, в течение последнего месяца зимы 1 кв. м здесь подорожал на 4,78%, до 74,7 тыс. руб. В топ-5 городов, в которых больше всего подорожало вторичное жилье, также попали Улан-Удэ (рост на 4,2%, 1 кв. м — 56,3 тыс. руб.), Омск (+3,96%, до 49,1 тыс. руб.
), Сочи (+3,56%, до 130,2 тыс. руб.), Брянск (+3,56%, до 43,3 тыс. руб.).
Меньше всего в феврале выросли цены на «вторичку» в Махачкале — на 0,66%, в Кирове — на 0,82% и в Тольятти — на 0,99%.
Торг уместен
Чтобы поддержать вторичный рынок, необходимо повысить покупательскую способность россиян. Однако реальные доходы граждан уже несколько лет подряд снижаются.
«В ближайшей перспективе, по мере увеличения предложения и снижения спроса, продавцы все же будут вынуждены умерить свои аппетиты и пойти навстречу покупателям.
Но, скорее всего, выражаться это будет главным образом в увеличении размера торга, а не в существенном снижении цен предложения», — полагают аналитики ИРН.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28492 от 9 марта 2021
Заголовок в газете: В Москве снова подорожала «вторичка»
Продажный метр: почему летом должны измениться цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Куда вложить 500 тысяч рублей: самые перспективные инвестиции мая
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.
«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.
Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.
Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.
В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
- Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
- Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- 1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.
Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.