Новые правили финансирования жилого строительства подстегнут рост цен на недвижимость. На рынке коммерческой недвижимости появляется новый тип инвестора, а офисы в Москве заканчиваются. Именно такие тенденции были озвучены на IX финансовом форуме по недвижимости в Москве. Подробности — в материале «Реального времени».
Хедлайнером основной программы IX финансового форума по недвижимости стал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, на которого обрушился град вопросов по поводу перехода строителей с договоров долевого участия на проектное финансирование. Это существенно изменит рынок, однако к процессу не готов даже банковский сектор:
«К 1 января банки не то, что эскроу-счета (счета, где хранятся деньги покупателей, — прим. ред.) не были готовы открывать — они не были готовы осуществлять банковское сопровождение», — заявил Мень.
При этом министерство готовит поправки в порядок отказа от долевого строительства. Детали раскрывать Михаил Мень не стал, но пояснил, что они будут касаться нормы «один застройщик — одно разрешение на строительство» и может предоставить крупным девелоперам особый порядок отказа от строительства.
Хедлайнером основной программы IX финансового форума по недвижимости стал Михаил Мень
Существенно изменятся и цены. «Не секрет, если появляется новый посредник — появляется новое удорожание. Здесь появляется посредник в лице коммерческого банка. Насколько оно будет, сейчас спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6%, а кто-то даже — о 20%», — отметил на конференции председатель «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев.
Банки дают кредиты неохотно
Ужесточатся и требования к застройщикам со стороны банков. Поскольку кредитные учреждения станут полноценными участниками процесса, они могут ужесточить требования к проектам, к репутации, опыту и финансовой устойчивости застройщика, уверена генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Это, в свою очередь, потеснит с рынка небольших игроков, уверены эксперты. У мелких застройщиков и в жилом, и в коммерческом секторе и так проблемы с привлечением кредитных ресурсов, отметил глава представительства Rossmils в России Алексей Могила. «Деньги на рынке есть, и денег много.
В первую очередь, у госбанков… Но заходить в проекты им достаточно сложно. Рисковики стоят на ушах, требования Центробанка усиливаются и усложняются», — посетовал эксперт. Он добавил, что банки из первой десятки чрезмерно формализуют требования к проектам, и не готовы проявлять гибкость.
Такая ситуация вывела на рынок новый тип инвесторов — небольшие официальные и неофициальные фонды, объединяющие частных инвесторов с большими суммами на руках. В основном, они готовы заходить в проекты стоимостью до 100 млн руб. Зачастую они состоят из людей, которые не могут вложить деньги за рубеж из-за санкций, что вынуждает их инвестировать в России.
По мнению участников сессии «Коммерческая недвижимость», санация банков привела к образованию на их балансах большого количества недвижимости, под которую раньше выдавались кредиты и которой сейчас банки не могут управлять — отсутствуют компетенции. Это еще один способ заработка для инвесторов — участвовать в развитии и сбыте таких активов.
Уже через год Москва может столкнуться с дефицитом качественных офисов. Фото stroi.mos.ru
Хорошие офисы заканчиваются, а ТЦ мельчают
Уже через год Москва может столкнуться с дефицитом качественных офисов, считает руководитель проекта «Строительный банк» АКБ «Российский капитал» Виктор Лесной. Имеющиеся площади заканчиваются, «Москва-сити» постепенно заполняется, а новых крупных проектов никто не начинает.
С ним согласен и директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев. Начинать новые масштабные проекты в центрах крупных городов сложно, по этой причине меняется и качество торговых центров: «Идет смещение от больших в локальные, пешей доступности, от 20 до 50 тыс. м. Мы считаем, что в ближайшие несколько лет именно за этим сегментом недвижимости будущее».
Иностранцы боятся работать в России
Достаточно единодушны эксперты и в вопросе иностранных инвестиций в российскую недвижимость: их нет. «Мы никому не интересны со своим рынком. Сейчас рынок Тбилиси более привлекателен для европейских денег, чем рынок Москвы.
В ближайшие 4-5 лет крупных денег со стороны европейских и американских рынков нам ждать не приходится», — уверен Алексей Могила. С ним согласен директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.
При кажущемся интересе иностранцев к инвестициям в Россию, сделок нет. Остались только те игроки, которые «знают правила, знают, как зарабатывать и не имеют желания уходить.
Но мы не видим потока новых инвесторов и скорее всего в ближайшие несколько лет ситуация сохранится», — считает эксперт. — «Было очень много разговоров про восточные деньги, про азиатские деньги, но конкретных сделок мы не видим».
Модератор дискуссии, директор отдела рынков капитала CBRE Ирина Ушакова задала вопрос, изменится ли ситуация после выборов, являются ли они фактором, сдерживающим инвесторов от принятия решений.
Достаточно единодушны эксперты и в вопросе иностранных инвестиций в российскую недвижимость: их нет
«Конечно! Так как у нас до сих пор непонятно, кто будет президентом, все ждут, кого выберут, — сыронизировал Алексей Могила. — На самом деле, та стабильность, которой многие радовались, ситуацию не улучшает вообще никак. Как страна мы все больше замыкаемся в себе, и конкурировать ни с иностранными банками, ни с их ставками мы не можем».
Недвижимость
Отказ от ДДУ защитит покупателей или взорвёт рынок?
Правительство поддерживает идею ужесточения контроля за долевым строительством вплоть до полного отказа от подобной схемы. Таковы были итоги совещания Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, которое прошло 24 июня. «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков» — заявил губернатор Московской области Андрей Воробьёв, инициатор неожиданного предложения. Согласно материалам совещания, полностью отказаться от строительства с использованием долевого участия правительство планирует к 2020 году. Период с 2016 по 2020 год станет переходным: финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.
Напомним: при долевом строительстве застройщик привлекает средства дольщиков для строительства объекта недвижимости. Осуществить подобный сценарий можно на любом этапе строительства.
Приобрести квартиру «на стадии котлована», по оценкам экспертов, можно на 20-25% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, однако и риск больше: на начало 2015 года в России существует, по словам депутата Госдумы Александра Хинштейна, более 70 000 обманутых дольщиков – жертв «долгостроя» или банкротства строительной компании.
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и дополнения к нему, принятые в 2014 году, решают проблему лишь отчасти.
«Метод простой – нет долевого строительства, нет дольщиков — никаких, ни счастливых, ни обманутых», — резюмирует дискуссию вокруг правительственной инициативы начальник отдела разработки проектов «А101 Девелопмент» Александра Мамохина.
Каковы последствия такого решения? Не породит ли отказ от схемы долевого участия в строительстве ещё больше проблем, чем сама схема? Эксперты выделяют несколько основных последствий подобной реформы, причём позитивных – только два.
Обманутых дольщиков не будет. Счастливых – тоже.
«Главный положительный эффект отказа от ДДУ — это отсутствие обманутых дольщиков, — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
— Если при продаже недвижимости будет привлекаться третья сторона – банк, который сможет контролировать расходование средств дольщиков, поскольку ему это выгодно, ведь он дает гарантию, вероятность нецелевого расходования денежных средств застройщиком сводится к минимуму».
Впрочем, по мнению экспертов рынка недвижимости, тот же эффект может быть достигнут путём повышения эффективности контроля со стороны государства за исполнением 214 Федерального закона и отраслью в целом.
«Власть имеет дело с явным невыполнением положений федерального законодательства в области долевого строительства именно региональными застройщиками, которые допускают дефолты по своим объектам в силу разных причин, — заявил генеральный директор компании «Ферро-Строй» Григорий Ваулин — Тем не менее, ФЗ-214 регламентирует порядок действий в случае наступления банкротства застройщика и предлагает вполне рыночные способы выхода из этих ситуаций». Эксперт с сожалением отмечает, что вместо того, чтобы заняться решением вопросов на местах и ужесточения контроля за строительными объектами, власть выдвигает инициативу, которая будет работать непонятно как и, кроме того, представляет собой жесткое вмешательство в устои только формирующегося цивилизованного рынка недвижимости в России.
Дом вместо картинки
Второе важное позитивное последствие отказа от договора долевого участия и покупки квартиры «на стадии котлована», по мнению специалистов, состоит в том, что покупатель получит «товар лицом».
«К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, отступая от первоначальной концепции, — поясняет генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.
— После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся».
Негативных сторон инициативы правительства, которые назвали эксперты, существенно больше. Кроме того, недостатки идеи отказа от договоров долевого строительства столь значимы для рынка, что дают основания для самых пессимистических прогнозов.
Жильё дорожает – спрос падает
По мнению экспертов, стоимость квартир в новых домах увеличится на 15-25%.
В этом случае, первичный рынок рискует потерять своё главное преимущество – дешевизну квадратного метра, так что спрос может сосредоточиться на «вторичке».
«Покупатели будут выбирать между бетонными стенами или пусть и не новой, но зато обжитой квартире в районе со сложившейся инфраструктурой, — считает Мария Литинецкая. — Вполне возможно, выбор будет не в пользу застройщиков».
Причину роста стоимости квадратного метра в новых домах указал заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев: по его мнению, она обусловлена необходимостью закладывать в стоимость квартир дополнительные издержки, связанные с трудностями при поиске дополнительных средств финансирования проекта.
«Помимо этого, укрупнение рынка, которые может последовать за нововведением, также может спровоцировать рост стоимости предложения из-за того, что крупные игроки закладывают в цену стоимость бренда и дефицитность предложения», — считает Алексей Оленев.
Подобные тенденции могут привести к сокращению спроса на первичном рынке: эксперты оценивают величину вероятного уменьшения спроса в 25-30%.
Всемогущество банков и уход застройщиков
Основным регулирующим органом рынка первичного жилья станут крупные игроки банковского сектора, считают эксперты. Именно от них будет зависеть получение застройщиком инвестиций для реализации нового проекта.
«Появляется риск естественной монополии: в текущих условиях рыночной ситуации можно выделить лишь 2 крупных игроков кредитного сектора, — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. — Именно на их плечи ляжет бремя отсеивания проектов.
Несомненно, для любого инвестора, в данном случае – банка, наиболее выгодными станут небольшие проекты комфорт- и бизнес-класса с минимальным набором собственной инфраструктуры, которая, скорее всего, будет не безвозмездная, а платная».
По мнению Екатерины Артемовой, прямым следствием такой тенденции станет стремительное падение коэффициента обеспеченности граждан жилыми помещениями.
Рост влияния банковских структур на первичной рынке даст дополнительные преимущества застройщикам, аффилированным с крупными банками. Компаниям, у которых нет таких преимуществ, возможно, придётся покинуть рынок.
«В дальнейшем нас ждёт полная зависимость бизнеса от банковской системы, – прогнозирует развитие событий генеральный директор компании S&D Дмитрий Земсков.
— Независимые застройщики будут испытывать серьезные проблемы с получением проектного финансирования, банки станут отдавать предпочтение своим «дочерним» компаниям». Итогом, по мнению экспертов, может стать монополизация рынка группой наиболее крупных девелоперов.
Анализируя возможные последствия отказа от долевого строительства, эксперты рисуют безрадостную картину.
«Рынок жилищного строительства сожмется: уменьшится как спрос, так и предложение — платежеспособный спрос сократится, уйдут с рынка компании, которые не смогут получить кредит, упадут объемы ипотечного кредитования, увеличится безработица в строительном секторе, снизится количество налоговых поступлений в бюджет региона», — считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Остаётся надеяться лишь на то, что время до 2020 года, за которое правительство планирует окончательно отказаться от схемы строительства с долевым участием, застройщики потратят на поиски новых точек роста и способов смягчения неизбежных негативных последствий подобного решения.
Плюсы и минусы возможной отмены договора долевого строительства | Статьи по теме "Технология сделки" на портале недвижимости Move.ru
В последнее время пошли разговоры относительно отмены договора долевого участия к 2020 году. Кто-то поддерживает отказ от ДД и считает, что это только пойдет на пользу покупателям.
А кто-то наоборот в случае отмены прогнозирует крах рынка недвижимости, уход мелких игроков и удорожания квадратного метра до 40%.
О плюсах и минусах возможной отмены ДДУ, а также схлопнется ли рынок недвижимости в случае отказа от данного закона, более подробно рассказали эксперты.
ДДУ – отработанная и законная схема реализации жилья, предусматривающая ряд защитных механизмов для покупателей квартир, и понятная для всех участников рынка.
Однако Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», подчеркивает тот факт, что не все покупатели жилья на первичном рынке стремятся заработать на разнице стоимости квартир на начальной стадии строительства и после сдачи объекта.
«Многие не готовы ждать несколько лет окончания строительства, а хотят въехать намного быстрее, — говорит она. — А вот на тех, кто хочет вложить средства в недвижимость, но опасается покупать квартиры в новостройках на стадии котлована, может повлиять изменение схемы продажи.
Риски недостроя снизятся, покупки на начальной стадии станут более безопасными, следовательно, количество частных инвесторов может увеличиться».
Все же стоит отметить, что на сегодняшний день жилье на стадии котлована очень популярно у россиян. Ведь на этой стадии застройщик предлагает максимальный дисконт на покупку квартиры в новостройке.
Конечно, риски для покупателя в данном случае выше, но потенциальный рост стоимости приобретенного жилья больше.
«Инициаторы ограничений предлагают продавать уже готовое жилье, — по какой тогда схеме покупатель сможет приобрести квартиру на стадии котлована, — удивляется Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. — Явно не по предлагаемой сейчас, то есть через банк».
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», уверена, что сообщения об ограничении ДДУ способны простимулировать спрос в ближайшее время. «Опасаясь негативных изменений и потери сегментом своей инвестиционной привлекательности, люди, планирующие покупку, будут приобретать жилье сейчас, а не позже», — говорит она.
Плюсы…
«Новая схема подразумевает, что денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального счета в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство, — уверяет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
— Положительный эффект для покупателя будет в том случае, если стройка будет заморожена, то покупатель он сможет предъявлять требования не только застройщику, но и банку, которая, в свою очередь, также должна гарантировать возврат денежных средств клиенту.
Данная схема призвана защитить дольщиков, обеспечив их дополнительной гарантией строительства».
Главный отрицательный фактор отмены ДДУ, как отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», – это повышение стоимости квадратного метра и, соответственно, еще большая недоступность жилья для населения, а единственным преимуществом продажи готовых квартир — улучшение качества проектов, поскольку клиент сможет получить максимальную информацию при покупке – подняться в квартиру, оценить входные группы, благоустройство двора, уровень инфраструктуры и пр. «Застройщикам уже не удастся изменить концепцию в свою пользу или приукрасить проект в бумажной его стадии», — считает он.
«Из положительных сторон можно отметить только лишь то, что при варианте участия банков в расчетах и, фактически, ответственности банков перед покупателями действительно увеличивается вероятность получения покупателем своих денег обратно при проблемах на объекте и повышает вероятность завершения строительства», — утверждает Владимир Богданюк.
Следует отметить, что помимо вышесказанных, многое будет зависеть также от того, какое количество банков будет принимать участие в новой схеме и на каких условиях. Есть вероятность, что это будет небольшое количество крупных банков или банки с господдержкой.
Ведь нужно понимать, почему банковским организациям будет интересно это участие, так как это означает увеличение затрат в связи с контролем за ведением строительства, проверкой застройщиков.
«Если в качестве гарантов будет выступать всего два-три банка, то они смогут диктовать свои условия банкам, которые могут выглядеть не вполне привлекательно, — считает Софья Лебедева. — Тогда потребуется вмешательство властей.
Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для застройщиков-партнеров».
… минусы
Аналитики сходятся во мнении, что для застройщиков новая схема несет в себе определенное количество минусов, потому что им нужно будет время, чтобы подстроиться под новые условия работы. Изменение условий может привести к тому, что снизятся темпы выхода на рынок новых проектов, так как застройщику предпочтут завершать существующие проекты, а не начинать новые.
Еще один возможный минус – не все застройщики смогут получить банковские гарантии, следовательно, продавать квартиры по новой схеме, следовательно, им придется или уйти с рынка или продавать по другим схемам. Конечно, застройщики не захотят с рынка, поэтому кому-то будет выгоднее объединяться с другими игроками рынка, что приведет к постепенной монополизации рынка.
Новый вариант по продаже недвижимости на первичном рынке может привести к удорожанию квадратного метра в связи с появлением еще одного участника – банка.
Так как будут дополнительные расходы у банковской организации для того, чтобы контролировать процесс строительства, а также на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Естественно, эти деньги нужно будет вернуть банку.
И единственный вариант как это сделать – заложить расходы в стоимость квадратного метра.
«Все зависит от тех изменений, которые будут приняты, — полагает Яна Сосорева. — Если застройщикам ограничат доступ к деньгам дольщиков, то тогда нас ждет встряска на рынке недвижимости. Проектное финансирование малоинтересно из-за довольно дорогих кредитов, а строить на свои деньги могут лишь крупные компании. При негативном сценарии нас ждет уход игроков, новая расстановка сил на рынке».
Всем известно, что любые законодательные инициативы, которые меняют устоявшуюся систему повлияют на всех участников рынка.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» считает, что в среде строителей уйдут с рынка небольшие застройщики, которые еще не выстроили отношения с банками, не обладают таким опытом, который позволил бы им рассчитывать на кредиты.
«Уйдут малые строительные компании, которые не смогут обеспечить кредитное финансирование проектов, затем та же часть ждет средние компании, которые первыми исчерпают возможности оптимизации своих затрат, — прогнозирует он. -.
Участниками рынка останутся крупные многопрофильные холдинги, которые будут строить жилье для ограниченного количества наиболее обеспеченных граждан. Соответственно им придется значительно уменьшить предложение, как минимум на 40-45%.
Покупателей ждет повышение стоимости жилья, поэтому приобретение собственной квартиры может стать несбыточной мечтой для огромного количества граждан, которые сегодня еще копят на первый взнос для включения в долевое строительство.
У строителей уже не будет способа дифференциации цены в зависимости от стадии строительства, максимально удовлетворяя имеющихся спрос, кроме того, они столкнуться с увеличением затрат на строительство, прежде всего, за счет оплаты предоставляемых кредитных средств и банковских услуг. Рост цен может составить 30-40%. Использование дорогих кредитных средств для строительства, оплата обслуживания дома в период продажи уже готового жилья, налоговые отчисления скажутся на затратах строительной компании, а значит, цене реализации квартир конечным потребителям».
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar уверен, что принятие данной инициативы приведет к краху рынка жилищного строительства и удорожанию квартир в 2 раза. «В России только благодаря введению механизма долевого участия большинство граждан получили возможность приобрести собственное жилье, — комментирует он.
– Существуют и другие способы, чтобы контролировать финансовые потоки девелоперов и минимизировать рисков появления обманутых дольщиков.
Например, в Германии есть так называемые «строительные кассы», функционирующие по следующему принципу: банк-партнер аккумулирует у себя денежные средства покупателей жилой недвижимости, путем создания специальных депозитных счетов, и финансирует строительство за 3-4%.
Невысокая ставка обусловлена сотрудничеством с застройщиками, по сути привлекающих для банков клиентов. Правда, жизнеспособность данной схемы в России вызывает у меня серьезные сомнения, поскольку сложно представить банк, работающий за 3-4%».
Схлопнется или нет
Владимир Богданюк считает, что данная инициатива достаточно спорная. «С одной стороны, это больший контроль за проектами и целевым использованием средств на стройку, а также более высокие гарантии на то, что в итоге покупатель получит свою квартиру (или денежные средства), — говорит он.
— Однако этот вариант может оказаться достаточно болезненным в целом для рынка первичной недвижимости. Ведь она подразумевает, что в первую очередь банк рассматривает эффективность проекта, а далее либо соглашается, либо нет на его обеспечение. При этом банк должен отслеживать весь период строительства.
Опробованные системы работы по отслеживанию строительства на текущий момент фактически есть только у двух крупных банков с государственным участием. Следовательно, смогут ли эти банки работать со всеми проектами, которые на данный момент планируются к выходу – непонятно.
Поэтому есть большая вероятность, что в перспективе ввода такого формата расчетов сокращение объема предложения на первичном рынке, а также повышение цен (который будет связан как с возможной перспективой монополизацией рынка несколькими крупными девелоперами, так и с уменьшением объема предложения)».
По мнению эксперта, польза от этой системы условна – она позиционируется как способ избежать обманутых дольщиков, однако она будет действовать только для тех застройщиков, которые смогут ей соответствовать (достаточно крупные компании, при покупке в которых риски минимальны). Но при этом данная система не уменьшает вероятность продажи квартир по серым схемам и по более низкой цене.
Вряд ли рынок недвижимости схлопнется, однако, аналитики предполагают, что укрупнение рынка может произойти.
Ведь не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что, как следствие, может привести к значительному сокращению количества девелоперских структур.
«Решение об отмене не может вступить внезапно, — говорит Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation. — Это плановая работа в течение нескольких лет. Схлопывание рынка девелопмента не выгодно абсолютно никому, поэтому я не думаю, что этот сценарий в принципе возможен».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» также прогнозирует, что рынок недвижимости даже в случае полного ухода от ДДУ не схлопнется.
«Хотя, конечно, наверняка уйдут небольшие компании, не способные выдержать конкуренцию с крупными застройщиками, — рассказывает она. — Получить проектное финансирование для небольшого девелопера довольно сложно, поскольку банки предъявляют к таким компаниям жесткие требования.
В принципе, подобного «очищения» рынка и добиваются власти. Ведь их цель – защитить покупателей от несостоятельных застройщиков».
«Говорить о том, что в случае отмены ДДУ, рынок недвижимости в России рухнет, явно преувеличено, — говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер.
— Да, отдельные застройщики не смогут соответствовать новым требованиям и уйдут с рынка, но одновременно с этим у нас достаточно крупных, профессиональных игроков у которых уже сейчас создана прочная платформа для дальнейшей работы, в том числе и в новых условиях».
Александр Зубец уверен, что ухода части застройщиков избежать не удастся. «В игре останутся крупнейшие девелоперы-монополисты, — ожидает он. — И что в этом случае будет со стоимостью «квадрата», прогнозировать сложно.
Поскольку всем известно, что происходит в других отраслях, когда создается монополия.
Кроме того, часть застройщиков может перейти на другие, менее надежные, чем ДДУ, схемы продажи — как вполне законные (ЖСК), так и менее прозрачные (договора соинвестирования, векселя и т.д.). Не исключено, что в результате нас ждут судебные иски от обманутых покупателей.
Также может произойти провал по количеству предложений и выходу новых проектов. Ведь строительство – длительный процесс. И если в какой-то момент жестко и резко сменить «правила игры», то в течение 1-2 лет рынок будет перестаиваться».
На сегодняшний день в московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков могут уйти с рынка – они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков.
Если можно предположить, что в столичном регионе может остаться порядка 10 крупных девелоперских компаний, то в регионах вообще непонятно.
Как следствие, по мнению аналитиков, возможно, будет снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка, а также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно снижение объемов предложения, причем значительное.
И все же, подводя итоги надо сказать, что при ограничении доступа к средствам дольщиков, рынок девелопмента однозначно ждет встряска. Понятно одно – новые меры увеличат расходы застройщика, что скажется на себестоимости, а значит и на конечной стоимости квартир.
А все расходы застройщиков на практике перекладываются на карман покупателей. Пока о последствиях говорить сложно, так как в проекте этого закона еще много неопределенных факторов. В то же время не исключено, что будут использоваться обходные пути в реализации жилья.
Сугра Гаджиева
Вс пояснил, в каких случаях дольщик вправе рассчитывать на возмещение убытков при расторжении дду
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда вынесла Определение № 69-КГ20-15-К7 по спору о взыскании с застройщика убытков в пользу дольщика в связи с расторжением последним ДДУ из-за нарушения сроков передачи квартиры.
В апреле 2017 г. АО «Сибстройсервис» заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с К., по условиям которого последний должен был получить однокомнатную квартиру не позднее 28 февраля 2018 г. Дольщик выполнил свое обязательство по оплате квартиры в полном объеме.
В апреле 2019 г. мужчина уступил Юрию Волкову свои права требования к застройщику по договору цессии за 720 тыс. руб.
Ввиду невыполнения застройщиком в установленный срок обязательства по передаче введенного в эксплуатацию объекта недвижимости участнику долевого строительства последний отказался от исполнения сделки, уведомив «Сибстройсервис» о ее расторжении.
По результатам оценки квартиры ее рыночная стоимость превысила 1,1 млн руб., соответственно, разница между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора составила 450 тыс. руб.
В иске к застройщику Юрий Волков указал, что действия ответчика нарушили его потребительские права, и просил взыскать с него денежную сумму, уплаченную по ДДУ, проценты за пользование данными денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением срока их возврата, убытки в виде разницу между ценой, уплаченной по ДДУ, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, отказав в возмещении убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта и ценой, уплаченной по договору.
При этом суд исходил из того, что неполучение жилого помещения явилось следствием действий самого истца, достоверно знавшего о нарушении ответчиком срока передачи объекта и утратившего интерес в его приобретении, тогда как вина застройщика заключается не в отказе от исполнения обязательства, а в нарушении сроков его исполнения, в связи с чем указанные требования выходят за рамки ответственности ответчика.
В свою очередь, апелляция изменила это решение в части суммы штрафа и общего размера взысканных денежных средств. Впоследствии кассация поддержала такие судебные решения, указав, что до направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца.
В кассационной жалобе Юрий Волков оспорил судебные акты в Верховный Суд как незаконные в части отказа в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков.
После изучения материалов дела ВС напомнил, что перемена лиц на стороне кредитора не изменяет размер ответственности должника в случае нарушения им обязательства. Для разрешения вопроса о возмещении убытков также не имеют значения момент заключения договора, на основании которого произошла уступка требования, и цена, уплаченная цессионарием цеденту по этому договору.
Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.
№ 17 ВС отметил, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Соответственно, убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. Таким образом, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.
Высшая судебная инстанция добавила, что исходя из разъяснений Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.
), убытки, причиненные дольщику расторжением ДДУ по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве, возмещаются застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства (в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств). В случаях же, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами.
Таким образом, ВС отменил акты нижестоящих судов в части, касающейся отказа в возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных за строительство квартиры по договору, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора. В данной части спор отправлен на новое рассмотрение в первую судебную инстанцию.
Адвокат НО КА «Ставрос» Юрий Арутюнов полагает, что определение является существенным шагом в направлении защиты прав как участников ДДУ, так и иных потребителей.
«В этом деле ВС РФ напомнил нижестоящим судебным инстанциям, что в случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами», – отметил он.
По мнению эксперта, подобная позиция Судебной коллегии по гражданским делам является крайне актуальной, ведь рост цен на недвижимость зачастую может быть настолько существенным, что расторжение договора долевого участия по вине застройщика может оказаться финансово не выгодным для пострадавшего участника ДДУ.
«Кроме того, правовое обоснование, предложенное рассматриваемым определением Суда, может быть использовано и другими категориями потребителей, в случаях когда расторжение договора купли-продажи по вине продавца привело к убыткам в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой», – заключил Юрий Арутюнов.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что Верховный Суд вновь исправил существенную ошибку судов нижестоящих инстанций.
«Судебная практика и ранее неоднократно признавала, что для взыскания убытков, которые составляет разница между ценой договора и текущей ценой объекта, не имеет значения, была ли заключена замещающая сделка (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2020 г.
по делу № 88-15482/2020; Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июля 2019 г. по делу № 33-34953/2019). Такого условия компенсации упущенной выгоды законодательство не содержит (см. также п. 2 ст. 393.1 ГК РФ), поэтому с судами нижестоящих инстанций, занявших противоположный подход, нельзя согласиться.
Не имеет и правового значения, что права по ДДУ были приобретены на основании уступки права требования – ведь изменение кредитора по договору не изменяет объем ответственности должника по нему», – полагает он.
По словам эксперта, тот факт, что дом был введен в эксплуатацию к моменту отказа от договора, вопреки выводу судов, не имел правового значения – ведь это не означает, что сама квартира готова к передаче.
«Во взыскании убытков могло быть отказано только в том случае, если бы суды установили, что застройщик уже направил дольщику уведомление о готовности квартиры к передаче, и только после этого дольщик отказался от договора.
Такое поведение свидетельствовало бы о недобросовестности покупателя. Однако, поскольку таких обстоятельств установлено не было, Верховный Суд правомерно отправил дело на пересмотр.
Больше того, поскольку основанием для этого фактически явилось нарушение норм материального права, ВС вполне мог бы и сам разрешить заявленные требования и взыскать убытки», – считает Павел Лобачев.
Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы.
В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки.
LIVING разобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.
Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?
Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).
Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства.
Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям.
Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.
В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой.
Также в этом документе указывают характеристики отделки.
Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.
Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?
Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.
Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.
При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).
Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?
Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.
Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.
Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.
Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214).
Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда).
Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).
Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.
Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?
Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:
1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.
2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).
3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.
4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).
Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?
В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.
Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.