Приобретение недвижимости сопровождается рядом рисков для покупателя. Квартира может оказаться обремененной залогом или в отношении нее третьи лица могут иметь свой законный интерес.
Такие ситуации встречаются редко, чаще речь идет о задолженности по ЖКХ: воде, свету, газу и так далее.
Выясним, чем может обернуться покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, как ее избежать и что делать, если долг все же имеется.
Важные сведения о покупке квартиры с долгами
Задолженность по коммунальному обслуживанию квартиры в МКД формируется из разных статей расходов:
- водоснабжение и водоотведение (канализация);
- электричество;
- газоснабжение;
- услуги УК или ТСЖ по содержанию общего имущества, например, уборка лестничных клеток, территории, домофон, обслуживание лифта;
- прочие услуги, которые предоставляет конкретная УК или ТСЖ по договору;
- ежемесячные взносы по капитальному ремонту.
Счета выставляются ежемесячно, а при неоплате на сумму основного долга на платежи начисляются пени. Независимо от суммы такого рода долг по платежам сам по себе не обременяет квартиру, продавать такое жилье не запрещено – поэтому купить квартиру с долгами по коммунальным платежам вполне реально.
Есть только одна ситуация, при которой Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами по ЖКХ – если обслуживающая организация взыщет с собственника жилья сумму долга через суд, а затем судебный пристав наложит на жилплощадь обеспечительный арест до полного погашения всего долга. Пока на квартире нет запретительной записи от ФССП, квартиру с долгами можно купить.
При этом долг несет определенные риски для покупателя, которому придется тратить время и силы на урегулирование вопросов по ее оплате уже после покупки.
Вывод. Ни одна административная инстанция во время сделки по покупке жилплощади не проверяет наличие задолженностей и не сообщит об их наличии сторонам автоматически, как, например, в случае с официальным арестом по исполнительному производству. Покупателю придется самому проверять наличие проблем с долгом по квартплате.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
По выписке из ЕГРН можно посмотреть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и направлены в ФССП на исполнение. Проверить перед покупкой наличие уже «просуженных» долгов, по которым идет исполнительное производство, можно также по базе исполнительных производств. Для этого:
- Заполнить все поля поиска. Нужно ввести имя текущего собственника квартиры и дату его рождения.
- Ввести код с картинки.
- Если на собственнике нет исполнительных производств, картинка будет следующей
- Если долг имеется, то база выдаст следующий результат. При этом тип задолженности указывается не всегда. Это могут быть как коммунальные платежи, так и любые другие обязательства. В любом случае имеется риск наложения запрета на отчуждение квартиры.
Кто отвечает по сложившимся долгам
По общему правилу при покупке квартиры долг по коммунальным платежам на нового собственника не переходит независимо от его суммы. Момент вступления нового собственника в права – это дата госрегистрации права собственности на квартиру по ДКП. Все, что начислено до этой даты, оплачивает продавец. Все, что после – покупатель.
Часто управляющие компании или ТСЖ после покупки вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно имеющихся долгов бывших хозяев. Им проще работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому они всячески склоняют к добровольной оплате чужого долга. Помните, что незаконными являются следующие действия УК или ТСЖ:
- требование погасить чужой долг по содержанию общего имущества, потребленной воде, свету, газу, канализации, теплу;
- угрозы или отключение квартиры от коммунальных ресурсов (например, если жилье грозятся обесточить).
Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от коммунальных ресурсов, чтобы заставить вас погасить чужую задолженность после покупки помещения, необходимо сразу же обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации региона. Быстрее всего это сделать по телефону, а затем продублировать жалобу письменно. Жилищные инспекторы, как правило, реагируют оперативно.
Исключение из общего правила – долги за капремонт. Лицевой счет по капитальному ремонту привязывается к квартире, а не к личности собственника жилья. Поэтому весь долг по капремонту, который сложился к моменту сделки, после регистрации покупки перейдет к новому собственнику.
Внимание! Искать должника по коммунальным платежам – задача управляющей компании или ТСЖ, а не нового собственника. Однако задолженность по капитальному ремонту придется оплатить покупателю.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение.
В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам.
Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Как оформить договор купли продажи
Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам оформляется в стандартном порядке, о котором можно прочитать подробнее по этой ссылке. Долг по платежам не требует обязательного удостоверения у нотариуса или получения каких-либо дополнительных разрешений административных органов.
Но есть существенная особенность. Если квартира продается с долгами по платежам, об этом нужно четко прописать в договоре, с указанием суммы долга. Если этого не сделать, покупатель сможет в будущем аннулировать соглашение через суд по причине введения в заблуждение. Дополнительно следует указать, в каком порядке такая задолженность будет погашена.
Пример формулировки: «Продавец заявляет об имеющейся задолженности по коммунальным платежам в общей сумме 30 000 рублей, из которых 5 000 рублей – долг по взносам за капитальный ремонт; 25 000 рублей – долг по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества перед ООО «УК Жилище-98». Продавец обязуется погасить данную задолженность в полном объеме в срок до 15.09.2019».
Выкуп квартир с долгами на торгах
- Выкуп квартир на торгах осуществляется в случае, если жилье было изъято по любому долгу – не только по коммунальному.
- Чаще всего речь идет об ипотечных квартирах, кредит по которым собственники не смогли погасить, а также об изъятых приставами за другие крупные обязательства помещениях.
- Выкуп может быть произведен у банка-кредитора или у бюджета, смотря на чьем балансе находится жилье.
- Подробнее о выкупе квартир на торгах можно прочитать по этой ссылке.
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может добавить новому собственнику проблем с управляющей компанией, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и фондом капремонта.
Поэтому необходимо проверять заранее, имеется ли на жилье задолженность и в каком размере.
Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат в правом нижнем углу экрана.
- Будем благодарны за лайк и репост статьи!
- Вам может быть интересно: выкуп залоговой квартиры у Сбербанка.
Источник:
Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?
Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать
Повышенные тарифы на коммунальные услуги и общедомовое имущество являются серьезной проблемой и провоцируют возникновение долгов не только у малоимущих лиц, но и у людей со стабильным доходом.
Ну а для тех, кто не имеет постоянного дохода и ведет асоциальный образ жизни, вероятность возникновения коммунальной задолженности и вовсе близка к 100%. А потому для них очень актуальный вопрос – как можно продать квартиру с долгами?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры
Для управляющей компании нет принципиальной разницы, кто оплатит задолженность. Ей важно получить деньги, а потому она вполне может взыскать их и с нового хозяина, даже не начиная поиск прежнего владельца, кто эти долги и нажил. Отметим, что это является неправомерным.
В пользу нового владельца говорит то, что он не имеет отношения к этим долгам, а, следовательно, и не несет за них ответственность. Он платит за коммунальные услуги в двух случаях:
- С момента получения данного жилья в свою собственность;
- С момента регистрации права собственности на квартиру.
Соответственно, в случае обращения в суд, закон будет на стороне нового владельца, и выплачивать долги ему не придется.
Документы, необходимые для продажи квартиры в 2016 году.
Что нужно для продажи квартиры, читайте тут.
Если же покупатель приобрел квартиру с обременением с переводом долга на него в порядке, регламентированном ст. 391 Гражданского Кодекса, то после регистрации собственности обязательства по долгам перейдут на него.
Следует понимать, что процесс передачи долга новому хозяину может быть осуществлен исключительно при наличии его письменного согласия, а также согласия управляющей компании.
Данное согласие – это переуступка требований, основанных на сделке. При этом форма сделки обязательно должна отвечать требованиям, указанным в ст. 389 ГК РФ.
Данный документ представляет собой простое письменное обязательство, заверенное нотариусом.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Данный документ составляется в письменной форме и оповещает о смене собственника квартиры. К нему следует приложить две бумаги:
- Документ, устанавливающий право на собственность (вначале следует показать оригинал документа, а затем передать его копию);
- Копия договора о приобретении квартиры.
Также рекомендуется приложить документ с зафиксированными показаниями всех приборов учета на момент перехода прав собственности, однако, в отличие от двух предыдущих документов, предоставление этой бумаги не является обязательным.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам
Продать квартиру с долгами, безусловно, можно. Однако следует понимать, что долг за квартиру лежит не на помещении, а на его собственнике. Соответственно, при смене владельца долг останется именно за тем, кто его нажил.
А потому продать квартиру с долгами возможно, но такая продажа будет сопряжена с целым рядом проблем при сборе необходимого пакета документов.
Пакет бумаг выглядит следующим образом:
В случае если погашение долгов является обязательным условием сделки, можно выйти из положения, договорившись с покупателем, что сумма долга будет погашена из той суммы, которая будет внесена в качестве аванса либо сделать скидку на квартиру в размере данного долга. Разумеется, данная договоренность должна быть задокументирована, то есть, внесена в предварительный договор купли-продажи.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
[2]
8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?
Встречаются ситуации, когда после оформления всех бумаг и регистрации сделки в Росреестре человек, который купил жильё, узнает о существовании задолженности по коммуналке.
В данной статье подробно описано какие права имеет человек, который по тем или ным причинам купил квартиру с определенными долгами за коммунальные услуги.
Возможна ли покупка?
Согласно законодательным нормам РФ долги за коммунальные услуги не являются обременением и покупка не запрещена. Исключением может стать только отдельное судебное решение.
Кто должен платить?
Все владельцы недвижимости, относящейся к жилому фонду, согласно п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ и п.1 ст. 131 ГК РФ обязаны:
- Своевременно и в полном объеме вносить плату за содержание помещения, а также оплачивать услуги и работы, требующиеся для управления многоквартирным домом.
- Вносить средства на капитальный ремонт здания.
- Оплачивать коммунальные услуги.
Читайте так же: Незаконный выговор на работе что делать
Положения статьи 210 ГК РФ определяют, кто должен оплачивать задолженность по квартплате: новый владелец квартиры не несет ответственности за накопленные долги предыдущего владельца, так как обязанность платить за услуги ЖКХ лежит на собственнике и не привязана к объекту недвижимости. Исключением является задолженность по капремонту – ее придется оплачивать новому владельцу.
Пункты 1 и 2 статьи 391 ГК РФ также гласят, что новый хозяин может принять обязательства по оплате задолженности за услуги ЖКХ предыдущего собственника только после подписания соглашения о переводе долга. Если покупатель не изъявил желания брать на себя чужой долг – в договоре купли-продажи и передаточном акте следует отдельно прописать соотв. пункты.
Как быть, если требуют погашения коммунальных платежей?
Незамедлительные меры
Сразу же после регистрации сделки в Росреестре новому собственнику жилья следует:
- Пригласить представителей организаций-поставщиков коммунальных услуг для снятия показателей счетчиков.
- Получить от каждого из них справки с данными о показаниях приборов учета и размерах накопленной задолженности, актуальные на дату вступления в права.
- На имя директора УК или председателя ТСЖ составить заявление в 2 экземплярах о том, что с момента регистрации права собственности собственник обязуется оплачивать услуги ЖКХ и требованием не выставлять в дальнейшем счета для оплаты долга, возникшего до фактического перехода прав. Следует указать, что в случае получения квитанций с долгом предыдущего владельца действия УК будут расценены как вымогательство (согласно статье 163 УК РФ).
Что приложить к заявлению?
- Копию правоустанавливающего документа (договор купли-продажи и т. д).
- Выписку из Росреестра, свидетельствующую о государственной регистрации права собственности.
- Справки, выданные представителями компаний-поставщиков услуг ЖКХ.
Ответ должен поступить не позднее, чем через 30 дней после предоставления документов.
[1]
Дальнейший порядок действий
Если обращение с заявлением не дало ожидаемого результата:
- Обратиться с жалобой в жилищную инспекцию. Этот государственный надзорный орган контролирует достоверность и правильность выставления счетов за предоставленные коммунальные услуги. Если УК необоснованно продолжает включать в квитанции чужую задолженность – это будет признано нарушением, при выявлении которого специалисты жилинспекции проведут проверку и предпишут УК провести действия по перерасчету.
- Обратиться к риэлтору, который вел сделку. Если договор купли-продажи недвижимости был подписан при участии агента по недвижимости – ему можно предъявить претензию из-за некачественного оказания услуг. Согласно статье 29 ФЗ «О защите прав потребителей» новый собственник жилья может настоять на возврате части уплаченного ранее риэлтору гонорара на основании его некачественной работы, в частности – плохой предварительной проверке юридической чистоты сделки.
- Обратиться в прокуратуру. Это высший надзорный орган, в который граждане могут обратиться для обжалования действий организаций и органов власти, в том числе – и управляющей компании.
О взносах за капремонт
Обязательство по внесению средств на капитальный ремонт многоквартирного дома переходит после подписания договора купли-продажи к новому собственнику. Если у предыдущего владельца имелась задолженность по взносам – ее также должен будет оплатить новый хозяин помещения (согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ).
Что делать, если не дают прописку?
Некоторые управляющие компании, несмотря на нормы действующего законодательства, могут препятствовать новому собственнику жилья при прописке отказываясь принимать документы до уплаты задолженности.
В таких случаях для постановки на регистрационный учет следует обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ. Заявление на снятие с учета по месту предыдущей регистрации и на прописку по новому адресу можно подавать единовременно.
Удобнее всего это делать через личный кабинет портала Госуслуг.
Как быть при отключении интернета и ТВ?
Необходимо:
- Обратиться в офис провайдера.
- Запросить копию договора на оказание услуг, заключенного бывшим хозяином жилья и изучить его, уделяя внимание правам и обязанностям пользователя. Особое внимание следует уделить пункту о возможных долгах и просрочках.
Если договор имел двухсторонний характер, то согласно законам РФ финансовой ответственности новый владелец жилья не несет. Услуги предоставлялись бывшему хозяину и оплачивать он был должен в соответствии с условиями подписанного соглашения.
Если компания настаивает на оплате долга, то необходимо написать заявление на имя ее руководителя с требованием снять обязательства на основании того, что с новым владельцем компания договоров не заключала. Если после этого в адрес собственника продолжат поступать уведомления с требованием оплатить долг – следует написать заявление в прокуратуру о неправомерности действий компании-провайдера.
При столкновении с претензиями управляющей компании и поставщиков услуг сферы ЖКХ следует помнить, что судебная практика обеспечивает надежную защиту нового хозяина квартиры от необоснованных требований по уплате чужого долга.
Что делать если купили квартиру с долгами по коммуналке
Совершенно нередко встречается покупка квартир, прошлые хозяева которых накопили задолженность по оплате за их обслуживание.
Некоторые покупатели договариваются с продавцами о том, чтобы на сумму долга была уменьшена цена квартиры, но случается, что чужой долг оказывается для покупателя неприятной неожиданностью.
О том, что следует предпринять в подобном случае и какими методами власти собираются бороться с подобными сделками, рассказал адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра.
Как продаются квартиры с коммунальными долгами?
На самом деле продажа квартир, на которых повисли коммунальные задолженности, встречается не так и редко. Дело в том, что законодательство не предусматривает никаких механизмов проверки наличия задолженностей в процессе продажи квартир.
Практикуется наложение на квартиру обременения, но данная процедура возможна только после того, как вступило в законную силу решение о взыскании задолженности, и по нему возбуждено исполнительное производство. К тому же наложение обременения на квартиру — редко используемая мера воздействия на должника, чаще его ограничивают в праве поездок за границу.
Чаще всего, если квартиру продают с долгами по ЖКХ, покупатель с продавцом договариваются о скидке на стоимость жилья в размере зависшего долга. В этом случае в договоре данный момент не отражается.
Правда, далеко не все продавцы жилья ведут себя порядочно, так что покупатель получает жилье вместе с чужими долгами за коммунальные услуги. И затем у него возникают неприятности: службы начинают отключать услуги, может выставить претензии и управляющая компания, которой нет никакого дела до того, кто на самом деле отвечает за долг.
Вы «купили» чужой долг. Что теперь делать?
Если так уж случилось, что купленная вами квартира имеет коммунальные задолженности, лучше всего сразу же обратиться с претензией к бывшему хозяину и попросить его погасить долги.
Установите точный срок, до которого вы требуете погасить долги, и предупредите, что вы собираетесь обращаться в суд.
При этом ответчик придется оплатить еще и все расходы, которые связаны с проведением судебного процесса — госпошлины, юридические услуги и прочее.
В соответствии по ст. 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания имущества возлагается на собственника этого имущества. В соответствии со ст.
153 Жилищного кодекса РФ обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги появляется у владельца помещения с момента появления у него прав собственности на данное жилье. Так что на выигрыш дела в суде против продавца квартиры имеются серьезные шансы.
Плохо, что часто даже после выигрыша судебного дела получить деньги не удается, поскольку исполнительная система у нас работает не эффективно.
Возможен ли запрет сделки при наличии долгов?
В масштабах России задолженность по услугам ЖКХ перевалила за триллион рублей и уменьшаться не собирается, хотя государство и принимает для этого определенные меры. Так, рассматривается предложение запретить продавать квартиры при наличии коммунальных долгов.
До сих пор сводный долг граждан страны за «коммуналку» не снизился, и никакие штрафы и пени, а также ограничения подачи энергоресурсов к его снижению не привели.
Предполагается, что запрещение продажи квартир простимулирует владельцев на погашение коммунальных задолженностей.
Данную инициативу сосем нетрудно реализовать на практике. Достаточно утвердить поправки, согласно которым Росреестр будет обязательно требовать у продавца справку о том, что он по коммунальным платежам задолженностей не имеет. В таком случае при выявлении задолженности сделка просто не состоится: или документы не будут приняты, или процесс регистрации будет приостановлен.
Данная инициатива подвергается критике как ограничивающая права собственности, но ведь государство имеет право установить требуемый перечень документов для предъявления их в регистрирующие органы.
Гражданским правом предусмотрена реализация прав человека до той черты, пока не нарушаются права и законные интересы иных лиц. Таким нарушением может быть признана и продажа жилья вместе с долгами.
Впрочем, если покупатель не возражает взять на себя прилагаемые к квартире долги, квартира вполне может быть продана. Эту возможность необходимо предусмотреть и отдельно указывать в договоре купли-продажи.
Не вполне понятно, будет ли реализована данная инициатива и в каком виде. Но можно утверждать, что общий размер задолженности от запрета продажи квартир с долгами не снизится. Зато граждане получат гарантию своих прав при покупке недвижимости, так что данный запрет можно считать нужным и целесообразным.
Опасно ли купить квартиру с долгами за коммуналку и капремонт?
pogonici/Depositphotos
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
С точки зрения закона, все долги по коммунальным услугам остаются за прежним собственником, а не за Вами. Единственное исключение – взносы за капительный ремонт. Эти суммы подлежат оплате новым собственником, так как закреплены за квартирой. Покупать или нет квартиру с долгами – решать только Вам.
Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Отвечает юрист сети агентств недвижимости Century 21 Россия Дамир Хакимов:
Действительно, коммунальные платежи являются обязанностью того собственника, при котором они образовались (иными словами, раз коммунальные услуги собственник потребил, ему и платить).
А вот взносы на капитальный ремонт накапливаются на будущее, и платить их должен текущий собственник квартиры. Получается, что в цене квартиры, которую планируется приобрести, заложена скидка на сумму долга.
При этом к новому собственнику переходит только основной долг – сами взносы, а неустойку за прошлые периоды он платить не обязан.
Отвечает юрисконсульт офиса «Крылатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Саранкина:
Вы совершенно правы: долг по взносам за капремонт переходит к новому собственнику. Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они обременяли продавца. И если Вы приобретете квартиру, где имеется задолженность по оплате капремонта, то погашать ее придется Вам на совершенно законных основаниях.
Квитанции за капремонт не приходили, теперь обнаружили долг. Что делать?
Покупать квартиру с долгами – это опасно?
Представляется, что самым верным решением в данном случае будет обратиться в банк с просьбой предоставить справку об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг и капремонта. В заявлении нужно указать, что собственность – это не только право, но и бремя: собственник (в данном случае – банк) обязан нести расходы на содержание своего имущества, его ремонт и т. п.
Поскольку квартира являлась объектом ипотеки, банк должен покрывать все расходы, убытки, связанные с реализацией, из стоимости вышеуказанной квартиры.
И в случае отказа банка от оплаты образовавшейся задолженности Вы можете предложить снизить покупную цену квартиры на сумму долга, а в договоре купли-продажи указать факт наличия задолженности и обязанность нового собственника по ее погашению.
- Если же ни один из этих вариантов не сработает, остается оплатить образовавшийся долг за капремонт, а после этого обратиться в суд с иском к банку о взыскании этих затрат.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Кто платит за содержание квартиры, пока идет регистрация сделки?
Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Куплена квартира с долгами по коммунальным платежам | Что делать
О фактическом долге предыдущего собственника новый владелец узнает, как правило, уже после передачи квартиры.
У сотрудников ЖКХ в привычках требовать закрытия коммунальных долгов от действительного хозяина недвижимости, поскольку разбирательства с бывшими собственниками занимают время и достаточно хлопотные.
Но законодательное право РФ позволяет новому владельцу недвижимости не оплачивать чужие долги, во всяком случае, их большую часть.
Ответственность по долгам квартиры от прежнего собственника
Устная позиция работников ЖКХ проста: задолженность на недвижимости, кто ей владеет – тот выплачивает. Действительно, в 5 пункте 153 статьи ЖК РФ утверждается, что потребитель коммунальных услуг обязан их оплачивать, но только с возникновением права собственности. И это право возникает у приобретателя недвижимости с момента государственной регистрации собственности (п.2 ст.223 ГК РФ).
Соответственно, новый владелец недвижимости не обязан нести ответственность по задолженностям прежнего собственника, поскольку коммунальные долги лежат не на квартире, а на людях, что владели либо владеют ею. Эта норма законодательно подтверждается статьей 210 ГК РФ.
Долги по капитальному ремонту
Если долги ЖКУ прежнего собственника гасятся им безоговорочно, то невыплаты взносов по капитальному ремонту (если таковые имеются) новый владелец квартиры будет обязан проплатить. Этот долг не разделяется законом между бывшим и действительным собственниками.
С момента перехода права владения недвижимостью, ее приобретатель также перенимает обязательства прежнего собственника по платежам за капремонт многоэтажки, в т.ч. его задолженность.
Сумма неисполненных бывшим квартировладельцем обязательств по выплате средств за капремонт многоквартирного здания подлежит возмещению новым собственником в полной мере.
Данная норма установлена 3 частью 158 статьи ЖК РФ.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ.
Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа.
Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Что делать, если ЖКХ требует выплаты долгов прежнего собственника квартиры
Информировать предыдущего владельца, что новому собственнику предъявляются коммунальные счета за период, когда он собственником данной недвижимости не был. Возможно, продавец квартиры позабыл об этих долгах и согласится закрыть их добровольно.
При отказе бывшего собственника выплачивать коммунальщикам его долги, новому владельцу рекомендуются следующие действия:
- получение ЕГРН-выписки со свежей датой, обратившись в Росреестр. В выписке указывается срок перехода прав на недвижимость к новому собственнику;
- обращение с выпиской в ТСЖ или управляющую компанию для изменения лицевого счета. Запрос об изменении данных лицевого счета также можно подать через центр госуслуг «Мои документы». Платежки по ЖКУ будут приходить теперь на имя нового собственника, прежние долги останутся за бывшим владельцем квартиры.
Если коммунальщики заявят отказ переоформления счета без закрытия задолженности продавца недвижимости, следует устно сообщить им свою правовую позицию, обоснованную 153 статьей Жилищного кодекса.
При повторном отказе персонала ЖКХ оформить новый счет, необходимо подготовить письменное уведомительное обращение о смене правообладателя данной недвижимости, адресованное руководителю управляющей компании многоэтажного дома.
В тексте обращения указывается его причина – переоформление лицевого счета по коммунальным услугам – ссылка на нормативы 153 статьи ЖК РФ, прилагается свежая ЕГРН-выписка.
Данное обращение требуется направлять через почтовую службу в формате заказного письма с уведомлением о получении.
В случае продолжающегося упорства управляющей компании, новому собственнику недвижимости необходимо обратиться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.
Возможность официального перевода коммунальных долгов по приобретаемой недвижимости
При достижении соответствующих договоренностей, приобретатель недвижимости может принять на себя обязательства прежнего собственника по коммунальной задолженности, для чего оформляется сделка перевода долга (ст.391 ГК РФ). В отсутствии волеизъявления покупателя квартиры и без его личного присутствия таковая сделка незаконна.
Если покупателем недвижимости будет установлена задолженность продавца по ЖКУ, необходимо подчеркнуть этот факт в текстах акта приема-передачи и договора купли-продажи – «в связи с наличием у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг, таковая задолженность не передается покупателю» (примерная формулировка).
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске.
Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е.
требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Купил квартиру, а там долги
Не так давно в наше агентство обратился клиент за консультацией.
Он купил квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время узнал, что за бывшими владельцами недвижимости числится большой долг коммуналку.
Работники обслуживающих организаций считали, что долг должен оплачивать именно новый владелец жилья. Клиент хотел узнать действительно ли он по закону должен оплачивать долги старых хозяев квартиры.
Правовая база.
В 153 статье Жилищного кодекса РФ прямо говориться, что обязанность оплаты воды, газа, света и других коммунальных расходов возникает с момента оформления права собственности. Исключением являются платежи за капремонт – если у старого собственника был долг, выплачивать его должен будет новый владелец недвижимости.
Есть еще один важный нюанс. Бывают случаи, когда обязанность по выплате покупателем жилья всех коммунальных долгов продавца устанавливаются в договоре купли-продажи. Но согласно статье 391 ГК РФ долг можно перевести только по согласию кредитора.
То есть бывший владелец может с чистой совестью не платить по своим долгам только, если есть письменное согласие ресурсоснабжающих организаций на перевод долга.
Если обслуживанием дома занимаются ТСЖ или управляющая компания, согласие должны давать они.
Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией
Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета.
Но на практике сделать это не просто.
Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.
Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:
- копию договора покупки квартиры;
- копию свидетельства о госрегистрации;
- показания счетчиков.
Как написать заявление в прокуратуру
Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру.
Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает. Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление.
В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство.
К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).
Судебное разбирательство. Советы по составлению иска и судебная практика
Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.
В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет.
В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.
В качестве нормативного обоснования правовых требования можно привести ч.2 статьи 153 ЖК РФ и статью 210 ГК РФ.
У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям.
Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска. Суд постановил, что включение в единый платежный документ задолженности предыдущего потребителя неправомерно, так как это противоречит ч.
2 статьи 153 ЖК РФ и постановил обязать ответчика открыть счет на имя истца.
Как проверить задолженность за коммуналку перед покупкой квартиры
Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце. Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.