Общество взаимного страхования застройщиков решит проблему недостроев

Главная » Недвижимость » Общая информация

Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков жилья (ОВС) появилось в нашей стране в августе 2013 года, а работать начало с 1 января 2014 года.
ОВС – некоммерческая организация, в состав учредителей которой вошли самые крупные фирмы на строительном рынке Российской Федерации.
В основе его деятельности — страхование застройщиков, как того требует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Вхождение в ОВС – это одна из форм страхования строительной организацией выполнения обязанностей перед гражданами, которые внесли свои деньги в строительство нового дома.
По мнению разработчиков закона, ОВС со временем станет главным рычагом в работе всей строительной отрасли страны, и будет действовать аналогично агентству страхования вкладов в банках.
Основная причина возникновения и закона и общества взаимного страхования застройщиков — участившиеся случаи обмана граждан, которые вкладывают свои деньги в строительство нового жилья.

Этими нововведениями правительство хочет защитить дольщиков от подобных неприятных ситуаций. Да и сами строительные организации хотят добиться стабильности в своей отрасли.

В текущем году ОВС планирует принять в свои ряды около 250 членов. Его представительства появятся в 26 крупных городах страны.

А что такое АСВ и зачем оно было создано?
Читайте если хотите дополнительно узнать о принципах работы агенства по страхованию вкладов (АСВ)
Получить общую информацию об осуществлении страховых выплат Вы можете ЗДЕСЬ.

Как работает общество взаимного страхования застройщиков?

Участники общества делают денежные взносы, которые объединяются в общий котёл. Используя эти средства общество на взаимных условиях страхует свои имущественные интересы.

Получается, что именно из этого фонда дольщикам будут возмещены потраченные средства в случае неисполнения строительной компанией своих обязательств.

Стоимость страхования определяется в индивидуальном порядке. Этот процесс проводится единожды по определенному тарифу. Максимальный размер дополнительных взносов не установлен.

При банкротстве одного из членов общества, другие отвечают, учитывая факт банкротства, в соответствии со своими обязательствами.

Страховой случай наступает, когда застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязанности перед дольщиками. За каждый объект строительства организация вносит по 500 тысяч рублей.

Доход общества между участниками ОВС не распределяется, что предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Вступление в общество

Строительная компания, желающая вступить в общество взаимного страхования застройщиков, должна предоставить:

Заявление, образец которого установлен обществом;
Копии учредительных документов (плюс приложения и изменения), заверенные нотариально;
Доверенность, заверенную в соответствии с законодательством, на имя представителя строительной компании, который обращается в ОВС от ее имени;
Выписку из ЕГРЮЛ, составленную не менее чем за месяц до даты подачи заявки на вхождение в общество;
Справку о том, что на застройщика не заведено судебное производство о банкротстве, составленную в соответствии с нормами и требованиями законодательных актов РФ;
Сведения о наличии или отсутствии у кандидата на участие в ОВС нарушений требований норм и законов о строительстве на основе договора долевого участия (ДДУ);
Сведения о том, имеют ли учредители (участники) кандидата на вхождение в ОВС статус банкротов (исключением являются лишь миноритарные акционеры и акционерные общества);
Сведения о том, имеют ли учредители (участники) кандидата в члены общества субсидиарную ответственность по обязанностям стороннего юридического лица в течение одного года с даты исполнения обязанностей, вытекающих из субсидиарной ответственности такого лица (исключение – миноритарные акционеры и акционерные общества);
Сведения о том, в каких регионах страны осуществлялось и планируется строительство домов на основе ДДУ.

Все документы оформляются на официальных бланках строительной компании – кандидата в члены ОВС, где также указываются ее реквизиты на русском языке.
Решение принимается в течение 30 дней с момента подачи заявки на участие в ОВС. Если принято положительное решение, то кандидату в члены ОВС направляется извещение об этом, и в последующие пять дней он обязан сделать взнос в 500 тысяч рублей. Только после этого строительная компания считается членом ОВС.

Требования к учредителям

В состав общества взаимного страхования застройщиков сегодня входят фирмы из Москвы и Московской области. Учредителями стали 30 застройщиков с надежной репутацией.

Каким требованиям должны соответствовать учредители ОВС?

Опыт в строительстве нового жилья с привлечением долевых взносов от трех лет;
Отсутствие возбужденных судебных дел о банкротстве;
Организация не должна находится в стадии ликвидации или реорганизации;
Отсутствие требований в отношении кандидата в учредители о приостановлении деятельности;
Финансовая устойчивость деятельности строительной компании по оценке нормативных принципов Правительства РФ.

Выход из общества

Надо отметить, что ОВС должно информировать о своей деятельности в письменной форме уполномоченный орган исполнительной власти региона РФ, в котором проходит строительство нового дома, ведь именно там контролируют сферу строительства домов и других объектов на основе ДДУ.

Если строительная компания по каким-то причинам решит выйти из состава ОВС, это не освободит ее от обязательств по страхованию договоров долевого управления еще в течение двух лет. А общество обязательно должно известить орган исполнительной власти о выходе организации из состава ОВС.

Узнайте подробнее о том , что такое страхование гражданской ответственности застройщика
Если Вы уже являетесь собственником жилья, читайте ЗДЕСЬ где лучше застраховать свою квартиру.
Хотите снизить риски утраты права собственности, тогда читайте про титульное страхование недвижимости:
//dom/titul/strakhovanie-nedvizhimosti.html

В случае прекращения деятельности ОВС его участники на общих условиях несут субсидиарную ответственность по обязанностям общества и всем договорам страхования, которые были заключены до ликвидации общества.

Плюсы создания ОВС

Для дольщиков:

гарантия защищенности от недобросовестных или непрофессиональных строительных компаний;
гарантия защищенности от кризисных явлений на строительном рынке;
обязательное страхование ДДУ (а вместе с тем и квартиры);
гарантия выплаты вложенных денежных средств, если застройщик обанкротится.

Для застройщиков:

повышение спроса на жилье в начальной стадии строительства;
возможность избежать дополнительных трат;
возможность работы без привлечения банковских кредитов.

Стабильная работа нового закона и вместе с ним и общества взаимного страхования застройщиков может привести к снижению цен на жилье в новостройках.

А это большой плюс как для рядовых граждан, которые смогут покупать новое недорогое жилье, так и для застройщиков, которые смогут реализовать квартиры в строящемся доме в больших количествах.

Выводы:

Главная цель создания ОВС – защита граждан от обмана при строительстве жилья с привлечением долевых средств.
Участники ОВС имеют одинаковые условия при вступлении в общество, в процессе работы общества и при выходе из него.
Требования к учредителям ОВС очень жесткие, что исключает возможность появления в их рядах недобросовестных и некомпетентных строительных компаний.
Создание ОВС положительным образом скажется на развитии рынка жилья в новостройках.

Видеосюжет о принятии закона об обязательном страховании ответственности застройщиков

Общество взаимного страхования решит проблему с дольщиками в России :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Общество взаимного страхования: отношения дольщиков и застройщиков выходят на новый уровень.

Строительство всегда являлось одной из ведущих отраслей отечественной экономики, и чем крупнее его масштабы, тем выше строительные риски. Наиболее злободневная проблема – это, конечно, недострои, возникающие из-за отсутствия страхования ответственности застройщиков.

Кто не слышал ужасающих историй об обманутых дольщиках, большая часть которых появилась в 2003-2004 и кризисных 2008-2009 годах? Тогда надежное приобретение жилья в строящемся доме было огромной редкостью, и инструментов воздействия на недобросовестных застройщиков до недавнего времени просто не существовало, как не существовало и строительного страхования.

Понятие «страхование строительных рисков» появилось в 2004 году, когда был принят Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», разработанный по поручению президента РФ Владимира Путина в целях сокращения строительных рисков и защиты прав обманутых дольщиков, то есть надежного страхования приобретения жилья. Это стало первым шагом на пути решения проблемы. Проще говоря, целью закона является защита вкладчиков от недобросовестных застройщиков. Для этого с 2004 года законом был введен единый формат привлечения денежных средств вкладчиков на строительство с помощью договоров долевого участия (ДДУ) взамен разношерстных векселей, договоров купли-продажи, предварительных договоров и т.д. Однако этого оказалось недостаточно, поэтому в ФЗ последовательно вносился ряд поправок. Наиболее актуальная и значимая из них с 1 января 2014 года обязывает осуществлять обязательное страхование ответственности застройщиков перед вкладчиками посредством коммерческого страхования, предоставления поручительства банка, либо через участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС). Цель такого страхования – создание наиболее надежной защиты имущественных интересов дольщиков и, соответственно, снижение рисков долевого строительства в целом.

Тем не менее на практике предложенная вариативность форм страхования долевого участия в строительстве пока остается чистой формальностью – по ряду причин работающий инструмент, действительно защищающий граждан, всего один.

Так, страхование гражданской ответственности застройщика с помощью банковской гарантии на сумму привлеченных средств представляется трудноосуществимым в силу того, что банки в таком случае должны контролировать процесс строительства, для чего у них нет соответствующих ресурсов.

По этой же причине строительным компаниям невыгодно и коммерческое страхование ответственности застройщиков.

Более того, оно таит в себе множество подводных камней, включая, например, выдачу фиктивных полисов или банальное отсутствие финансовой возможности страховщиков в дальнейшем покрыть риски дольщиков. Страховая премия в коммерческом секторе обычно составляет как минимум 20-25%, а порой и все 50%.

При этом в Обществе взаимного страхования застройщиков эта цифра не превысит 10% (предполагается, что впоследствии страховой тариф будет устанавливаться для каждого участника ОВС индивидуально).

К тому же ОВС работает напрямую с застройщиками без брокеров, банков и посредников – эксперты считают это одним из факторов, способствующим успеху Общества в конкурентной среде. Это говорит о том, что Общество взаимного страхования ответственности застройщиков гарантирует страхование рисков дольщиков в любом случае.

Таким образом, банки и коммерческие страховые компании не обладают достаточными компетенциями для объективной оценки финансового состояния строительной компании, а значит, и для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, в отличие от самих игроков рынка – участников ОВС.

При приеме в ОВС проводится строгий отбор и действует усиленный внутренний контроль: осуществляется внутренний аудит, утверждено положение о контроле за целевым использованием денежных средств и положение о ревизионной комиссии, подготовлены поправки о создании Наблюдательного совета, в который войдут представители федеральных органов исполнительной власти.

Работа ОВС регулируется Центральным банком Российской Федерации.

По мнению Александра Хинштейна, депутата Госдумы, руководителя рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, автора закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, именно в наличии государственного контроля и состоит главное отличие ОВС от саморегулируемых организаций (так как на первый взгляд может показаться, что ОВС – объединение, аналогичное СРО).

И власти и застройщики понимают, что Общество взаимного страхования застройщиков сегодня – единственно верный механизм, работающий на строительном рынке в качестве главного регулятора взаимоотношений застройщиков и дольщиков.

Лучшим свидетельством этого является статистика: по состоянию на апрель 2014 года в ОВС входит 122 члена, среди которых известные застройщики столичного региона – ГК «ПИК», ГК «Мортон» (президент компании Александр Ручьев избран председателем правления ОВС), ГК «МИЦ», ПСФ «КРОСТ», ГК «Жилищный капитал» и крупнейшие строительно-девелоперские компании из 33 регионов России. Уже заключено 170 договоров страхования гражданской ответственности застройщиков на сумму 2,5 млрд руб. По прогнозам А. Ручьева, к концу года количество членов Общества увеличится до 200, откроются представительства в крупнейших городах России, а объем принятых к страхованию рисков составит не менее 100 млрд руб.

«Задачу Общества взаимного страхования застройщиков мы видим в том, чтобы оно стало для строительной отрасли, для долевого строительства тем же, чем является Агентство по страхованию вкладов в банковской сфере», – отмечает Александр Хинштейн.

Механизм действия ОВС таков, что все его участники несут субсидиарную ответственность по страховым обязательствам, формируя единый страховой фонд на первичном рынке недвижимости, и в случае недобросовестной работы или банкротства одного из застройщиков другие будут компенсировать вложенные средства дольщиков.

Другими словами, даже в случае банкротства строительной компании вкладчик, заключивший договор в рамках закона «Об участии в долевом строительстве», сможет вернуть свои средства в полном объеме (и затем, например, вложить их в другую новостройку), а это значит, что надежная покупка жилья ему обеспечена.

А когда людям будет предоставлена реальная защита, они станут приобретать жилье более активно, благодаря чему выиграют все – и они сами, на 10-20% сэкономив при покупке жилья еще на стадии фундамента, и застройщики, возводящие новостройки.

Логично предположить, что такой гарантийный механизм за счет обязательного страхования застройщиков может существенно повлиять на стоимость квартир в строящихся домах: используя вклады граждан – самый дешевый денежный ресурс, – застройщики смогут отказаться от дорогих банковских денег и снизить себестоимость жилья.

«В полной мере результаты работы ОВС мы ощутим через полтора-два года, однако уже с самого начала деятельности Общества риски дольщиков будут постоянно снижаться, – обещает председатель правления Общества и президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.

– Кроме того, помимо высокой степени ответственности, которая накладывается на участников, Общество имеет возможность перестраховывать риски западных инвесторов. Следовательно, мы сможем активно привлекать средства иностранных инвестиционных фондов».

Таким образом, повышая безопасность вложения в недвижимость, обеспеченную страхованием долевого строительства, деятельность ОВС поможет сделать рынок гораздо более прозрачным и доступным для покупателей, а также привлекательным для западных инвесторов, что значительно оживит отрасль недвижимости в России.

Страхование ответственности застройщика. Страховые выплаты при банкротстве застройщика | Двитекс

При всей исключительной важности своевременного получения гражданами обещанного им застройщиками жилья современный процесс строительства многоквартирных домов сопровождается многочисленными рисками – от экономической ситуации в стране, влияющей на уровень цен товаров и услуг, необходимых для строительства, до бюрократических проволочек с получением разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на уровне местных властей. Всё это в целом негативно влияет на возможность обеспечения жильем населения.

В связи с этим на законодательном уровне устанавливаются обязательные меры по обеспечению застройщиками своих обязательств. В частности, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) до недавнего времени были предусмотрены два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

Залог (признание находящимися в залоге у дольщиков земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и самого строящегося на нем многоквартирного дома).
Договоры поручительства или страхования – на выбор застройщика.

Важно, что первый и второй варианты обеспечения действовали только совместно, а выбирать застройщик мог только из вторых двух способов.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №218-ФЗ), согласно которому вместо страховки и поручительства гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. Данный компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет дополнением к обязательным взносам в фонд.

В связи с тем, что в силу определенных причин заключенные до настоящего времени договоры долевого участия в строительстве обеспечены именно договорами страхования, рассмотрим наиболее важные элементы конструкции таких договоров, порядок получения страхового возмещения, а также основные изменения в правовом регулировании данного вопроса.

Стороны договора страхования ответственности застройщика

Договор страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства заключается застройщиком (страхователем) и страховой компанией, обладающей рядом обязательных характеристик (осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие не менее одного миллиарда рублей собственных средств, не менее чем 120 миллионов рублей уставного капитала, отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности и др.), соответствие которым строго проверялось Центральным банком.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховой случай

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
— решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;
— решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Срок действия страхования

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования (например, в 3 квартале 2017 года стоимость квадратного метра составляла 90 400 руб. / кв. м. в Москве и 54 479 руб. / кв. м. по Московской области).

Порядок выплат

Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования.

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика, предъявив соответственно решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом.

Федеральным законом от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности общества по уплате страховой премии.

Как застраховаться от недостроя

Анна Новикова, 2 июл 2021, 13:54 Некоторые собачники не убирают за собакой или отпускают своего волкодава с поводка, когда рядом другие люди. Такие хозяева портят репутацию всех хозяев собак.

Мы пытались найти правила поведения собачников в обществе, но не нашли, поэтому поговорили с собачником, выяснили, что чаще всего хозяева делают не так и чем вредят окружающим. Так появилась этика собачников. Анна Новикова, 25 июн 2021, 10:22 Соседи громко слушают музыку.

Что делать и куда обращаться? Нормально отдохнуть, поспать, уложить ребёнка или настроиться на работу часто мешают соседи, которые привыкли громко слушать музыку. За это их можно привлечь к ответственности. Рассказываю, как правильно это сделать.

Анна Новикова, 23 июн 2021, 15:28 Подборка товаров для дома, которые упростят повседневную жизнь И защитят от разных неприятностей. Анна Новикова, 23 июн 2021, 14:02 Ипотечная страховка и страховка жилья — это не одно и то же.

Объясняем, чем отличается, в карточках Анна Новикова, 10 июн 2021, 02:38 Иншугаринг, обмишуринг или всё-таки иншуринг? Недавно мы рассказали о своих планах перевернуть рынок страхования и поменять мнение людей о страховых услугах. В первые три дня новость получила около 5 млн охвата, а люди начали делиться своими догадками о том, что такое «иншуринг».

Максим Смоляров Как решается проблема с обманом дольщиков, что такое договор эскроу, можно ли застраховать квартиру от недостроя и другие частые вопросы.

В федеральном Фонде защиты прав дольщиков отмечают, что порядка 30 % строящихся жилых домов относятся к категории проблемных, общее количество пострадавших от недобросовестных застройщиков — более 185 тысяч человек. Для окончательного решения проблемы недостроев, по оценкам властей, требуется не менее 400 млрд рублей (для сравнения: в 2020 году выделили лишь 60 млрд). Как защитить себя и свои интересы от незаконных задержек в строительстве со стороны застройщиков?

Договор эскроу спасёт?

Для решения проблемы обманутых дольщиков в Правительстве РФ разработали и провели реформу: граждане, покупая объект недвижимости, передают деньги в рамках ДДУ не застройщику, а кредитной организации (банку), который, являясь юридическим модератором правоотношений сторон, «открывает» доступ к полученным средствам после регистрации прав собственности. Если застройщик не выполнил обязательства перед клиентом, то деньги возвращаются гражданину.

❌ Недостатки договора эскроу. Средний срок возведения объекта составляет от 1,5 до 3 лет. Инфляция в РФ оценивается в размахе от 3 до 4 %. Если стройка не удалась, то возврат средств со счёта эскроу производится банком без индексации на величину инфляции. Это означает, что за 2 года неуспешного строительства гражданин потеряет в цене квартиры порядка 6-8 %.

Договор страхования

До 2017 года в практике использовалась конструкция «добровольных договоров страхования недостроя», сторонами которого являлась страховая организация и субъект-приобретатель имущества.

Условия такого договора страхования были следующие:

страховая отвечает за возникающие в процессе строительства риски;
страхователь должен перечислить в срок определённую сумму вознаграждения.

Стандартно список рисков, при которых страховая компания осуществляла выплату денег страхователю, включала четыре основных аспекта:

если произошла задержки сроков сдачи объекта или завершения строительства;
если строительная компания объявлена банкротом или ликвидирована;
если застройщик осуществил двойную продажу одного и того же объекта недвижимости;
если жильё было разрушено по форс-мажорным причинам, которые не зависят от строительной компании.

В некоторых фирмах этот перечень расширялся ещё на несколько пунктов:

страхование отделки помещений;
защита от необоснованного и незаконного посягательства на право собственности.

Действуют ли эти правила сейчас?

В 2017 году вместе с внедрением эскроу счётов власти ввели в отношении всех объектов абсолютно новые правила возведения многоквартирных домов:

если строительная компания разорилась, то дальнейшую достройку осуществляет государство;
деньги на возведение объекта выделяются из специального фонда, формируемого за счёт отчислений застройщиков (1,2% от каждого заключаемого контракта);
приобретатель имущества в этой ситуации волен принять решение: либо получить долгожданную квартиру, либо компенсацию.

❌ Недостатки. В ряде регионов собственники квартир по ДДУ жалуются на то, что чиновники и арбитражные управляющие не спешат обращаться в Фонд защиты прав дольщиков (это автоматически тормозит возобновление строительно-монтажных работ на объекте).

Что ещё нужно знать

Как защитить себя, если эскроу — невыгодно, а реализация программы страхования со стороны государства — долго?

Во-первых, следует правильно анализировать информацию о застройщике. Здесь следует оценить:

материалы, выдаваемые по поисковым запросам на сайтах kad.arbitr.ru, sudact.ru, «КонсультантПлюс» и «Гарант»;
данные, предоставляемые сервисами «КонтурФокус» и «Интерфакс-СПАРК» (стоит обратить внимание на материалы о количестве слушавшихся дел в судах, принятых решениях о судебных штрафах, сумме штрафов);
сервис проверки новостроек.

Во-вторых, стоит пользоваться услугами только тех юрлиц, которые имеют хорошую репутацию на территории региона.
Можно ли подать в суд на работающего застройщика, если он задерживает сроки сдачи объекта?
Да, такая возможность предусматривается в российском законодательстве. Для реализации своего права гражданину необходимо соблюсти условия:

не подписывать дополнительное соглашение, которое предусматривает возможность переноса сроков сдачи объекта;
написать досудебную претензию, направить её по юридическому адресу застройщика (в ней указывается требование о передаче имущества, выплате неустойки);
если претензия не удовлетворяется добровольно, то дольщик может подать в суд.

Удовлетворит ли суд требования дольщика о выплате неустойки?

Суды лояльно относятся к работе застройщиков: поэтому взыскать многомиллионную сумму за просрочку сдачи объекта не получится.

Суды учтут экономическую (в последние девять месяцев — ещё и эпидемиологическую) ситуацию, репутацию строительной компании, соразмерность неустойки и допущенного нарушения (Определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г.

по делу № А40-2832/2018; Определение от 6 ноября 2018 г. по делу № А40-89616/2017).

Подведём итоги

✅ Если компания разорилась, то доведение строящегося здания «до ума» производится государством за счёт средств «коллективного страхования». При этом дольщик может получить либо квартиру, либо деньги.

✅ Если застройщик продолжает свою работу, но задерживает сроки сдачи объекта, то дольщик имеет право потребовать разумной компенсации причинённых ему убытков.

✅ Будущих владельцев квартир от неблаговидных действий застройщика защищает институт договоров эскроу.

Манго Daily: уютно дома, тепло в семье, порядок на работе, лады с государством. Иншуринг

18+

Дольщиков хотят защитить от недостроев

Законопроект был внесен в четверг, 4 апреля. Среди его авторов — Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Как отмечается в пояснительной записке, проект подготовлен во исполнение перечня поручений Президента РФ от 28 декабря 2018 года по итогам совещания с Правительством РФ, а также по итогам расширенного заседания Президиума Государственного совета, прошедшего 12 февраля 2019 года.

Как пояснил Николай Николаев, законопроект должен обеспечить плавный переход проектов строительства к новой модели с введением эскроу-счетов с 1 июля 2019 года.

«Он содержит нормы, которые помогут осуществить завершение строительства проблемных объектов в случае банкротства застройщиков. Мы даем возможность и снимаем барьеры для достройки таких объектов», — сказал парламентарий.

Инициативой предусматривается возможность создания субъектом РФ унитарной некоммерческой организации в форме фонда — Фонда субъекта РФ. Финансирование его деятельности предполагается осуществлять через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) за счет средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием.

По словам Николая Николаева, «речь идет о порядке работы с региональным и федеральным бюджетом для достройки таких проблемных объектов».

«Мы предлагаем дать право регионам создавать некоммерческую организацию в форме фонда, который будет заниматься достройкой таких проблемных объектов. Мы четко прописываем, что источниками финансирования завершения строительства должны являться средства компенсационного фонда, средства бюджета РФ, бюджета субъектов РФ, а также иных публично-правовых образований», — пояснил депутат.

Двойная продажа квартир и банкротство застройщиков

Проектом закона также решается проблема двойной продажи квартир в новостройках.

«В нашем законопроекте мы говорим о том, что квартиру получает гражданин, чей договор долевого участия первым зарегистрирован в ЕГРН.

А тот человек, ДДУ которого зарегистрирован позднее, получает возмещение в денежном выражении», — пояснил Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

В документе предусматривается ряд норм, связанных с совершенствованием института банкротства застройщиков.

«Новшество, которое мы предлагаем, заключается в том, чтобы арбитражный управляющий назначался из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства», — уточнил Николай Николаев.

По его словам, «именно Фонд, который теперь полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать в делах о банкротстве, даже по тем, которые уже открыты». «Фонд должен также осуществлять контроль за их деятельностью», — добавил депутат.

Предлагаются нормы, которые совершенствуют функционирование Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС): закрепляют на законодательном уровне реестр проблемных объектов и вводят обязанность контролирующих органов вносить сведения в этот реестр.

Согласно законопроекту, Фонд будет осуществлять выплату возмещения гражданам при банкротстве застройщика по договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений. Выплаты смогут осуществляться за счет имущества Фонда, сформированного посредством имущественного взноса РФ, иных публично-правовых образований.

В отношении таких помещений должны будут также уплачиваться обязательные отчисления в компенсационный фонд в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

«Это важный пункт, в соответствии с которым осуществляется выплата возмещения не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок», — отметил глава Комитета.

Проект закона упрощает для застройщиков процедуру раздела земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, с целью привлечения проектного финансирования под залог образованных и необремененных земельных участков. «Мы предлагаем разрешить проблему, которая не давала возможности использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков», — прокомментировал Николай Николаев.

О маткапитале

Кроме того, вносятся поправки, согласно которым средства маткапитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее строительство приобретаемого жилого помещения.

«У людей появится возможность направлять его на приобретение строящегося жилья через счета эскроу», — заключил Председатель Комитета.

В декабре 2018 года ГД приняла правительственный закон, совершенствующий регулирование деятельности застройщика. Одной из наиболее значимых норм, содержащихся в новом законе, является положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов.

Ответят взаимно — страхование — "Дом". Приложение — Издательский Дом КоммерсантЪ

С 1 января вступил в силу закон о взаимном страховании ответственности застройщиков, согласно которому застройщик не может привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними. По словам экспертов, новый закон уже заработал на рынке, однако для того, чтобы покупателю быть уверенным в гарантии, стоит выбирать застройщиков, установивших отношения с надежными страховщиками.

Суть новации

Как объясняет генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков, закон «Об участии в долевом строительстве» сначала пресек практику «двойных продаж», обязав регистрировать права дольщиков на ранних этапах, затем ввел жесткую ответственность за нецелевое использование средств дольщиков.

Наконец, с января текущего года закон обязывает каждого застройщика в момент продажи прав на недостроенное жилье предоставлять гарантии 100-процентной возвратности средств в одной из трех форм: банковское поручительство, страховка от профессионального объединения застройщиков — Общества взаимного страхования (ОВС) или страховая защита от имени коммерческого страховщика.

Если гаранты будут исправно платить в пользу дольщиков, то проблема обманутых дольщиков будет решена окончательно.

Теперь перед тем, как застройщик заключит договор участия в долевом строительстве и привлечет денежные средства, ему необходимо либо получить поручительство банка, обеспечивающее исполнение обязательств застройщика, либо застраховать свою гражданскую ответственность, объясняет начальник юридического департамента «РГ-Девелопмент» Сергей Сарайкин.

«Самым распространенным способом на практике стало страхование гражданской ответственности застройщика. Договор страхования считается заключенным со дня регистрации договора о долевом участии в строительстве (ДДУ) и действует до указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику»,— говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По ее словам, по истечении двух лет после указанного в ДДУ срока передачи квартиры договор страхования должен обеспечивать возмещение страховой выплаты, если наступил страховой случай. Собственно страховой случай — это нарушение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия.

Это нарушение должно быть подтверждено одним из двух документов: решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Договор долевого участия пройдет государственную регистрацию только в случае, если орган государственной регистрации обладает сведениями из Банка России о включении страховой компании, застраховавшей данного застройщика, в реестр страховых организаций.

«В начале года застройщики вступали в ОВС, банки и страховые компании только присматривались к новому полю деятельности.

На данный момент прецеденты получения банковских гарантий и страхования ответственности в страховых компаниях есть, но в меньших объемах»,— говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

По его словам, для страховой компании, так же, как и для банка, оценить все риски, которые могут возникнуть в процессе строительства, сложно, поэтому далеко не все компании, работающие в этой сфере, берутся предлагать застройщикам подобную услугу.

«Поскольку вступительные взносы в общество взаимного страхования, равно как и страхование в страховых компаниях,— суммы далеко не маленькие, закон в любом случае отсек часть мелких застройщиков, которые попросту не располагают необходимой для страхования своей ответственности суммой»,— добавляет он.

Основные проблемы

По словам Сергея Сарайкина, практика применения законодательства свидетельствует о том, что застройщики в первую очередь активно используют возможность создания общества взаимного страхования.

Так, с августа 2013 года существует и действует некоммерческая организация «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», учредителем которой являются 30 крупнейших застройщиков из 13 регионов России. С момента ее учреждения были приняты решения о приеме в члены организации в отношении более чем 150 застройщиков.

Большинство из них являются крупными застройщиками Москвы и Московской области, включая ГК «Мортон», ГК МИЦ, ГК ПИК, ГК «Жилищный капитал». Застройщики, желающие вступить в организацию, оплачивают вступительный взнос, а также страховые тарифы в зависимости от того, страхуется каждый договор долевого участия либо каждый дом.

К страховым тарифам применяются повышающие или понижающие коэффициенты. «Общество взаимного страхования стало работающим инструментов рынка, по состоянию на сентябрь объем принятых к страхованию рисков составил 24,09 млрд руб.»,— говорит Сергей Сарайкин.

По словам Андрея Языкова, сложности с реализацией закона возникли с неожиданной стороны: банковский рынок и страховой рынок оказались не готовы оперировать столь крупными рисками, не имея качественных инструментов андеррайтинга и контроля строительства.

«По своей сути, страховать ответственность застройщика — бизнес действительно непростой, поскольку оценивается в первую очередь репутация застройщика. Сам закон в себе хранит конфликт интересов: застройщику важно лишь исполнить формальность, и ему безразлично качество защиты дольщика.

В то время как дольщику придется доверять предложенной защите»,— говорит эксперт.

На рынке на сегодня не урегулированы две ситуации. Во-первых, юридический риск, когда содержание документа о защите дольщика содержит радикальные исключения, делающие защиту фиктивной.

В частности, по словам Андрея Языкова, совсем непростая ситуация сложилась с банковскими поручительствами, где отсутствуют хоть какие-то инструменты публичного контроля.

Во-вторых, формально защита выдается в пользу одного дольщика, но реально риск необходимо оценивать на «одного застройщика», а значит, кумуляция риска может достигать многомиллионных сумм. «К примеру, минимальная стоимость типового панельного дома в регионе превышает 300 млн руб.

Ряд некрупных банков и страховщиков выдал уже своих страховок и поручительств на суммы, значимо превышающие собственные активы, то есть они никогда не смогут исполнить свои обязательства. Такое стало возможным в силу недостаточного уровня существующего контроля»,— говорит Андрей Языков.

По словам Ирины Доброхотовой, это лишь дополнительный инструмент защиты прав дольщиков. «Можно отметить, что поручительство банков видится наиболее надежным механизмом, однако требования, предъявляемые законом к банковским организациям, существенно сокращают их круг.

Более того, застройщику выгоднее получить в банке кредит, нежели платить по поручительству, которое должно покрывать срок строительства плюс два года»,— говорит эксперт.

Более того, по словам директора юридического департамента ГК ПИК Евгения Панчина, если хотя бы один договор участия в долевом строительстве в отношении объекта был зарегистрирован до 1 января текущего года, требования по обязательному страхованию ответственности застройщика при заключении договора долевого участия на такой объект не распространяются.

«В случае если объект долевого строительства, который намерен приобрести дольщик, застрахован Обществом взаимного страхования застройщиков, можно считать, что дольщик уже выбрал застройщика с правильным страховым полисом.

Деятельность Общества взаимного страхования застройщиков регулируется специальным федеральным законом»,— говорит Евгений Панчин.

По его словам, правом страховать свои объекты в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ) обладают только члены общества и для того чтобы им стать, застройщик должен представить в ОВСЗ определенный пакет документов.

Общество формирует страховые резервы, которые могут быть направлены только на выплаты дольщикам, а также проводит плановые и внеплановые проверки деятельности застройщиков—членов ОВСЗ, осуществляя при этом информационное взаимодействие с уполномоченными государственными органами.

Если застройщик осуществляет страхование ответственности не в ОВСЗ, а у коммерческого страховщика или оформляет банковское поручительство, это, конечно, не говорит о том, что это обязательно застройщик с плохим или неправильным страховым полисом, предупреждает господин Панчин. Однако для этого страховщики должны иметь лицензию, позволяющую осуществлять такого рода операции, а также соответствовать ряду требований.

Так, коммерческий страховщик должен заниматься профессиональной деятельностью не менее пяти лет, а также обладать 400 млн руб. собственных средств, в том числе не менее 120 млн руб. уставного капитала. В свою очередь, банки должны работать на рынке не менее пяти лет, а также обладать уставным капиталом не менее 200 млн руб.

Однако, в отличие от ОВСЗ, у дольщика отсутствует возможность оперативного получения необходимой информации от коммерческого страховщика или банка, так как последние ее нигде не публикуют и не раскрывают третьим лицам.

«Банк или коммерческая страховая компания должны иметь в своем штате профильных специалистов, которые в состоянии оценить как разрешительную документацию, так и финансовую составляющую проекта и имеющиеся риски»,— говорит Евгений Панчин.

Найти защитника

В целом, по словам экспертов, новый закон должен решить проблему обманутых дольщиков. «Идея в законе заложена очень хорошая: заемщик, как слабая сторона, не должен сражаться с застройщиком в случае его банкротства.

Это на себя должны взять профессионалы — ОВС, страховщики, банки.

Цель закона была снизить страхи дольщиков и привлечь из деньги на ранних стадиях строительства, то есть снять зависимость стройки от дорогого банковского кредита»,— говорит Андрей Языков.

Однако для этого дольщикам стоит просчитать, способен ли гарант, то есть страховщик, исполнить свои обязательства по выплате в случае остановки стройки.

Расчет простой: взять стоимость своего жилья, умножить на количество квартир в доме и сопоставить с балансом страховщика. Страховщик может принять на себя риск не более 10% собственных средств. Потому если у страховщика собственных средств 400 млн руб.

, а дом стоит 800 млн руб., то лучше не принимать такую защиту. Впрочем, по словам гендиректора Tekta Group Дмитрия Коновалова, для дольщика не имеет значения, какая организация и каким способом застраховала объект.

«Строительство имеет определенный цикл, о работе механизма страхования в отношении запущенных в этом году проектов можно будет говорить только через два-три года»,— говорит эксперт.

Впрочем, по словам Григория Алтухова, пока не было ни одного страхового случая и сложно предугадать работу страховки на практике.

Тем не менее уже сейчас можно говорить о том, что в случае негативных внешних факторов, как, например, в 2008 году проблемы со строительством испытывали даже серьезные крупные компании, у того же ОВС при массовом обращении дольщиков могут возникнуть проблемы с выплатами.

«С точки зрения дольщика закон усиливает ответственность застройщика и возможность вернуть свои деньги.

Все-таки компенсация в виде страховой выплаты — это лучше, чем печально известные ситуации, когда дольщик теряет все в случае невыполнения застройщиком своих обязательств»,— говорит директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина. Впрочем, по ее словам, в любом случае компенсация не заменит готовой квартиры, а ведь именно на нее рассчитывает дольщик, вкладываясь в новостройку.

Полина Квар-Кузьмина